MARKTBERICHT GEWERBE BÜROVERMIETUNG

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1 Q4 Grossmann & Berger macht. Marktberichte. BERLIN MARKTBERICHT GEWERBE BÜROVERMIETUNG 2016 / Q 1 4

2 KEY FACTS m² 27,50 /m² 16,10 /m² 3,7 % 19,17 Mio. m² BÜROVERMIETUNG + 1,2 % ggü. Vorjahr + 14,6 % ggü. Vorjahr + 8,1 % ggü. Vorjahr - 12,3 %-Punkte ggü. Vorjahr + 0,8 % ggü. Vorjahr Büroflächenumsatz Spitzenmiete mtl. nettokalt Durchschnittsmiete mtl. nettokalt Leerstandsquote Büroflächenbestand Der Markt kann die vielen großflächigen Gesuche aufgrund des geringen Leerstandes kaum noch adäquat unterbringen. Holger Michaelis Geschäftsführer FLÄCHENUMSATZ Erneuter Rekordumsatz Der Berliner Büroflächenumsatz erreichte im Jahr 2016 mit rund m² ein neues Allzeithoch und stellte den Vorjahres rekord mit damals noch einem von m² ein. Das entspricht einer leichten Steigerung um rund 1,2 %. Für das sehr gute Ergebnis waren wie bereits im vergangenen Jahr die zahlreichen sehr großen Vertragsabschlüsse verantwortlich. Der Eigen nutzeranteil bewegte sich dabei mit rund 13,3 % oberhalb des langjährigen Mittels m² bei gleichzeitigem Anteilszuwachs in diesem Größensegment am Gesamtumsatz von 30 % auf 38 %. Insgesamt neun Umsätze im Flächensegment über m² sorgten dafür, dass der Rekordumsatz des Jahres 2015 noch einmal übertroffen wurde. Die Mietverträge bzw. Eigennutzerbaustarts mit dem größten Flächenvolumen in Berlin waren der Baustart für den Mediencampus von Axel-Springer (Schützen straße / Mitte 1a) mit rund m², die Eigennutzung der Mauer straße 28 (Mitte 1a) durch das Bundesministerium für Gesundheit mit rund m² und die Anmietung des Objektes in der Darwinstraße (Charlottenburg) mit rund m² durch das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten (LAF). Hinzu kommen der Vertrag mit der / Q 1 4 in m² inkl. Eigennutzer 10-Jahres-Mittel ( ): ca m² Im Flächensegment über m² wurden 2016 mit insgesamt 31 Abschlüssen fast doppelt so viele verzeichnet wie im Jahr 2015, als es noch 16 Vermietungen waren. Dabei stieg das Gesamtvolumen der Abschlüsse in diesem Segment von m² auf Seite 2

3 AUSGEWÄHLTE TOP ABSCHLÜSSE 2016 / Q Öffentliche Verwaltung Darwinstr m² 2 Stiftung Dorotheenstraße m² 3 Inform. / Telekomm. Mercedes-Benz-Platz m² 4 Bau und Immobilien Kemperplatz m² 5 Inform. / Telekomm. Kaiserin-Augusta-Allee m² 6 Inform. / Telekomm. Oranienburger Straße m² 7 Energiewirtschaft Eichenstraße 3a m² 8 Inform. / Telekomm. Mariendorfer Damm m² 9 Öffentliche Verwaltung Alt-Moabit m² 10 Banken Oranienburger Straße m² Q 205 Friedrichstraße Mitte 1a 2016 / Q 1 4 in m² nach Mietgröße Volksbank (ca m² Bundesallee Wilmersdorf) und die Anmietung durch WeWork im Sony-Center (Potsdamer Platz) sowie weitere vier Verträge über der Marke von m² in verschiedenen Teilmärkten. Die übrigen 22 Verträge über der Marke von m² sind im gesamten Marktgebiet verteilt. 18% % / Q 1 4 nach Branchen Andere Branchen Banken & Finanzen Beratungsunternehmen Bau & Immobilien 6% 28% 6% 16% % % 17% % 38% ab Information & Telekommunikation Öffentliche Verwaltung Bedingt durch die großen Einzelabschlüsse entfiel der höchste Anteil am im Jahr 2016 mit rund m² (19,1 %) auf den Teilmarkt Mitte 1a, gefolgt von den Teilmärkten Mitte und Peripherie-Süd mit jeweils rund 12,3 % (ca m²). Der Teilmarkt Mitte belegte damit wie in den Vorjahren einen der beiden vordersten Plätze. Mit einem Anteilswert von 8,8 % folgten die Teilmärkte Kreuzberg (ca m²) sowie Tiergarten mit 7,9 % und Potsdamer Platz / Leipziger Platz mit 7,8 % (beide ca m²) auf den Plätzen. Im weiteren einstelligen Prozentbereich schließen sich die Teilmärkte Charlottenburg mit einem Anteil von 7,3 % am ( m²) und Peripherie-Nord mit 5,7 % ( m²) an. Alle anderen Teilmärkte wiesen jeweils einen Anteilswert von unter 5 % am gesamten Umsatzvolumen auf. Die Informations- und Telekommunikationsbranche (IuK) mit den zugehörigen internetaffinen Dienstleistern und Startups war schon in den beiden Vorjahren die stärkste Nachfragegruppe nach Büroflächen in Berlin. Die früher traditionell starke Branche Öffentliche Verwaltung / Verbände / Kirchen wurde auch 2016 wieder auf den zweiten Platz verwiesen. Dabei entfielen auf die IuK-Branche ein Anteil von rund 32 % (ca m²) am Gesamtflächenumsatz und auf die öffentliche Hand rund m², was einem Anteilswert von 19,1 % entspricht. Für dieses hervorragende Abschneiden war das Zusammenspiel von großen Einzelabschlüssen (Mediencampus von Springer, Google, etc.) und einer anhaltenden Nachfrage nach Büro flächen aus diesem Segment in Größenordnungen zwischen 250 und m² ausschlaggebend. Mit weitem Abstand folgen die Branchen Seite 3

4 Spitzen- und Durchschnittsmieten / Q 1 4 in /m² mtl. nettokalt Spitzenmiete 24,00 27,50 Bau- und Immobilien bzw. die Gruppe der Beratungsunternehmen mit 8,9 % bzw. 6,3 % ( m² bzw m²). Auf den Plätzen fünf sieben folgen die Branchen Banken und Finanzen (6,2 % m²) bzw. Verarbeitendes Gewerbe sowie Bildungseinrichtungen (beide 5,9 % m²). Alle weiteren Branchen erreichten nur Anteilswerte unter 5 %. 21,50 Durchschnittsmiete 12,80 13,20 Leerstand Leerstandsrate / Q 1 4 in m² 5,9% 22,00 22,00 5,3% 12,20 4,8% 4,3% 3,7% Fertigstellungen Vorvermietungsquote in m² 14,90 67 % , , /Q % MIETEN Stark steigend Die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg im Vergleich zum Vorjahr aufgrund der nochmaligen deutlichen Umsatz steigerung im hochpreisigen Segment und der Flächenverknappung im gesamten Markt von 14,90 /m²/monat auf 16,10 /m²/monat bereits im zweiten Jahr stark an (+ 8,1 %). Auch die Spitzenmiete stieg noch einmal kräftig um 14,6 % von 24,00 /m² auf 27,50 /m² und erreichte damit einen Wert, der zuletzt im Jahr 2001 in Berlin gesehen wurde. FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Fertigstellungsvolumen nimmt zu In Berlin sind aktuell nur noch rund m² Bürofläche kurzfristig verfügbar, 12,3 % weniger als noch vor einem Jahr. Die Leerstandsquote liegt bei einem Büroflächenbestand in Höhe von 19,17 Mio. m² derzeit bei 3,7 % (inklusive Untermietflächen) gegenüber 4,3 % im Vergleichszeitraum. Damit verringerte sich der Leerstand, der bereits seit dem Jahr 2004 eine sinkende Tendenz aufweist, im siebten Jahr in Folge. Lediglich von 2008 auf 2009 stieg der Leerstand leicht um rund m² Büro fläche an. Der anhaltende Leerstandsrückgang ist auf den sehr hohen bei gleichzeitig geringem spekulativen Fertigstellungsvolumen zurückzuführen. Dieses fiel im Jahr 2016, wie bereits in den vier vorangegangenen Jahren, mit insgesamt rund m² (12,7 %) bei einem Gesamtfertigstellungs volumen in Höhe von rund m² Bürofläche niedrig aus. Während für 2017 noch einmal ein moderates Fertigstellungsvolumen in Höhe von m² erwartet wird, ist für das Jahr 2018 von einer deutlichen Zunahme auf rund m² auszugehen. Die restriktive Finanzierungspolitik der Banken spielt nicht mehr die entscheidende Rolle wie in den vergangenen Jahren, da bspw. Versicherungen und Pensionskassen als End investoren bereits im frühen Stadium der Projekte einsteigen und somit auch als Finanzierungs partner für das Projekt agieren. Die Vorvermietungsquote liegt bei den vorgenannten erwar teten Fertigstellungsvolumen von rund m² in den Jahren 2017 / 2018 bereits heute bei rund 66 %. Die Verknappung des Flächenangebotes bei zusammenhängenden Neubau büroflächen über m² in zentralen Lagen hat sich nochmals verschärft, die Nachfrage in diesem Segment lässt sich derzeit kaum noch bedienen. Am ehesten können solche Gesuche noch in Neubauten bei einer Vorlaufzeit von Monaten untergebracht werden. Seite 4

5 TEILMÄRKTE BÜROMARKT BERLIN IM ÜBERBLICK 2016 / Q 1 4 Reinickendorf Brandenburg 16 Berlin 12 Tegel TXL Pankow 9 BERLIN Marzahn-Hel Charlottenburg- Wilmersdorf 1 10 Mitte Kreuzberg- Friedrichshain Lichtenberg 8 Tempelhof- Schöneberg Neukölln 14 Treptow-Köpenick 11 Teilmarkt nsdorf Steglitz- Zehlendorf in m² inkl. Eigennutzer Nachhaltig erzielte Mieten in /m² mtl. nettokalt Durchschnittsmietpreis in /m² mtl. nettokalt Fertigstellungen 2017/2018 in m² 1 KU DAMM + SEITENSTRASSEN ,00 32,00 19, MITTE 1 A ,00 35,00 20, POTSDAMER-/ LEIPZIGER PLATZ ,50 31,20 24, CHARLOTTENBURG ,10 17,00 13, FRIEDRICHSHAIN ,20 18,50 16, KREUZBERG ,50 21,00 16, MITTE ,00 25,00 18, SCHÖNEBERG ,50 18,00 13, Teltow 9 TIERGARTEN ,30 23,90 14, WILMERSDORF ,50 16,00 13, ADLERSHOF ,00 14,00 12, PERIPHERIE-NORD ,50 24,50 11, PERIPHERIE-OST ,00 16,00 11, PERIPHERIE-SÜD ,00 20,50 11, PERIPHERIE-WEST ,00 10,50 9, REINICKENDORF ,00 10,00 8,60 0 Großbeeren Brandenburg Großziethen Schönefeld BER GESAMT ,50 35,00 16, Berlin 11 Blankenfelde Seite 5

6 AUSBLICK Gute Aussichten für 2017 Die Zahl der Erwerbstätigen in Deutschland erreichte 2016 einen neuen Höchststand. Die daraus resultierenden positiven Effekte auf die deutschen Büromärkte werden auch 2017 vielerorts spürbar sein, auch wenn erwartet wird, dass das Beschäftigtenwachstum langsamer voranschreitet. Allerdings wird die ökonomische Entwicklung in Deutschland von vielen unkalkulierbaren Risiken beeinflusst. Die Unsicherheit seitens der Wirtschaft wächst tendenziell, da die Auswirkungen von politischen Entscheidungen, wie beispielsweise dem Brexit Votum, dem Regierungswechsel in den USA und den in 2017 anstehenden Wahlen in Frankreich und Deutschland nicht absehbar sind. Angesichts dieser Unwägbarkeiten korrigierte das WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) seine Prognose nach unten. Das Institut rechnet nunmehr mit einem Wirtschaftswachstum von 1,1 % im Jahr 2017 und 1,6 % im Jahr Die Ergebnisse des ifo Konjunkturtests im Dezember 2016 zeichneten ein differenziertes Bild. So stieg der ifo-geschäftsklimaindex für die Gesamtwirtschaft in Deutschland im Dezember von 110,4 auf 111,0 Punkte an. Dabei verbesserte sich die Einschätzung der aktuellen Geschäftslage auf den höchsten Stand seit Februar Hingegen verschlechterte sich zum Jahresende die Stimmung bei den Unternehmen des Dienstleistungssektors. Der Indikator für das Dienstleistungsgewerbe sank von 35,0 im November auf 31,7 Saldenpunkte im Dezember. Die Unternehmen bewerteten sowohl ihre aktuelle als auch ihre künftige Geschäftslage weniger gut als im Vormonat. Jedoch lagen beide Werte signifikant über dem langfristigen Durchschnitt. Des Weiteren sind die Personalpläne der Dienstleister weiterhin expansiv ausgerichtet.. Der wird 2017 aller Voraussicht nach wieder auf einen immer noch hohen Wert von m² sinken. Zudem stehen durch den massiven Leerstandsabbau den aktuellen Gesuchen weniger attraktive Flächenalternativen zur Verfügung. Mietpreise. Angesichts des aktuellen Verhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage zeichnen sich für die Mietpreisentwicklung weitere Steigerungstendenzen ab. Davon betroffen sein werden sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmiete. Flächenangebot. Angesichts der hohen Vorvermietungsquote für neu errichtete Büroflächen im Jahr 2017 wird die Leerstandsquote aller Voraussicht nach auf die Marke von ca. 3,0 % zusteuern. Die Vermarktungsperspektiven für qualitativ hochwertige Neubauprojekte an gut angebundenen Standorten sind daher weiterhin als sehr gut zu bewerten. Dabei spielen auch Standorte außerhalb des S-Bahnringes, insbesondere in Ausrichtung zum neuen Flughafen BER, eine immer größere Rolle. Q 205 Friedrichstraße Mitte 1a Ausbaubeispiel Seite 6

7 KOMPETENTE BERATUNG Service und Kontakt Ulrich Denk Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. Ulrich Denk Diplom-Geograph Research Telefon: +49 (0) 30 / grossmann-berger.de GLOSSAR Definitionen Investmentmarkt : Der ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von ihm für sich selbst errichtet werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Spitzenmiete: Die realisierte Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Durchschnittsmiete: Zur Errechnung der realisierten Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Bildnachweis: Titel: 2Towers am Spittelmarkt; Seite 2: Gabriele-Tergit-Promenade am Potsdamer Platz; Seite 3 + 6: Q 205 Friedrichstraße Grossmann & Berger GmbH Berlin. Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Potsdamer Platz 9 D Berlin Tel.: +49 (0) 30 / Fax: +49 (0) 30 / grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Leerstand: Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Seite 7