Die Wohnungswirtschaft im Westen. Neugründung kommunaler Wohnungsunternehmen - Beratungsangebot des. VdW Rheinland Westfalen. WP Dr.

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1 Neugründung kommunaler Wohnungsunternehmen - Beratungsangebot des WP Dr. Daniel Ranker 4. Juli 2016

2 Entwicklung des Wohnungsmarktes und Quartiersentwicklung Bedarf an preisgünstigem Wohnraum wächst Immer weniger geförderte Wohnungen am Markt In den letzten Jahren wenig geförderter Wohnungsneubau Bedarf an preisgünstiger Wohnraum wächst Einfluss der Städte und Kommunen auf die konkrete Bebauung beschränkt Einfluss auf Bebauung Direkte Einwirkung auf den Wohnungsmarkt Interesse an der Gründung von Wohnungsunternehmen in einzelnen Starker Player am Markt Eigenes Knowhow in den Unternehmen kann entwickelt werden Bündelung der immobilienwirtschaftlichen Aktivitäten Quartiersentwicklung und Schaffung preisgünstigen Wohnraums Ziele nur mittels eines eigenen Wohnungsunternehmens zu verwirklichen Gemeinden, Städten und Kreisen ist deutlich wahrnehmbar 2

3 Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft: Analyse und strategische Alternativen Analysephase: Was ist die Zielsetzung des neu zu gründenden Unternehmens, gibt es strategische Alternativen zur Gründung? Welcher Bestand existiert bereits, welche Erfahrungen mit der Errichtung und Verwaltung von Beständen liegen vor? Was sind die wirtschaftlichen, steuerlichen und kommunalrechtlichen Rahmenbedingungen? Entscheidungsphase: Festlegung der Aufgaben des Unternehmens, Festlegung der Rechtsform und der steuerlichen Ausgestaltung Entwicklung eines Zeit- und Budgetrahmens für die Gründung Implementierung eines Projektteams Umsetzungsphase: Durchführung der Gründung und Überführung in den Regelbetrieb Einführung der notwendigen Berichts- und Controllingsysteme Einbindung in die kommunale Beteiligungsverwaltung 3

4 Analysephase: Wesentliche Fragestellungen Wer ist beteiligt? Wie groß ist der bestehende (kommunale) Bestand (Grundstücke, Gebäude)? Besteht Bedarf an (preisgünstigem) Wohnraum? Welche strategische Zielsetzung hinsichtlich des Wohnungsbestands ist beabsichtigt? Soll nur Wohnungsbau betrieben werden oder auch Aufgaben des Städtebaus und der Liegenschafts- und Immobilienverwaltung gebündelt werden? Wie ist die Marktsituation (Entwicklung der Bevölkerung, der Haushaltsgrößen, des Bedarfs an seniorengerechtem Wohnraum etc.)? Welche Mitbewerber sind am Markt tätig? Welche Formen der Zusammenarbeit sind denkbar? Was ist die geeignete Rechtsform? Berücksichtigung der rechtsformspezifischen Kosten (Buchführung, Jahresabschluss, Prüfung, Steuerberatung, Veröffentlichung) Welche Eigenkapitalausstattung ist vorgesehen? Wer versorgt die Gesellschaft mit Eigenkapital? Welche steuerlichen Implikationen sind zu beachten, welche kommunalrechtlichen Vorgaben müssen berücksichtigt werden? Welche haushaltsrechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind vorgesehen (Beleihung der Immobilien, angemessene Eigenkapitalverzinsung etc.)? 4

5 Entscheidungsphase: Wesentliche Festlegungen Entscheidung: Ergibt sich nach der Analysephase der Bedarf für eine Wohnungsgesellschaft im Eigentum der Gebietskörperschaft? Gesellschaftsvertrag der Wohnungsunternehmen mit klarem Auftrag Dauerhaft wirtschaftlicher Betrieb gewährleistet? (Untersuchung des Bestandes?) Politische Grundsatzentscheidung mit langer Bindungswirkung Fixierung der strategischen Rahmenbedingungen und Ableitung einer Unternehmensplanung Details diskutieren: wirtschaftliche Tragfähigkeit (marktübliche Miete, angemessene Einbringungswerte, Versorgung mit Grundstücken) Können die allgemeinen und kommunalrechtlichen Vorgaben einer Gründung z.b. einer GmbH erfüllt werden? Vor- und Nachteile gegenüberstellen: z.b. Vorteil: Bündelung von Knowhow für alle Leistungen rund um die Immobilie, vom Neubau über die Bestandserhaltung, das Quartiersmanagement bis zur Stadtentwicklung Einfluss der politischen Entscheidungsträger: Häufig Oberbürgermeister als geborener Aufsichtsratsvorsitzender, Fraktionen proportional im AR vertreten, ggf. ergänzt durch Experten 5

6 Umsetzungsphase Vorbereitung der notwendigen Unterlagen und Beschlüsse Vorbereitung der Verträge Aufstellung der Unternehmensplanung Aufstellung eines Projektplans für die ersten 24 Monate der Umsetzungsphase mit der Zielsetzung der Aufnahme des Regelbetriebs nach dieser Zeit Start der Umsetzung 6

7 Fazit: Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft kann ein geeignetes Mittel zur Umsetzung der Interessen der Gebietskörperschaft sein Wesentlich für die erfolgreiche Umsetzung ist eine gute Vorbereitung in der Analyse- und Entscheidungsphase Nutzen Sie das kostenlose Angebot eines individuellen Auftaktgesprächs beim VdW Rheinland Westfalen!

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