Die Wohnungswirtschaft Bayern

Transkript

1 Die Wohnungswirtschaft Bayern Erfahrungen aus der Praxis und Beratungsansatz des VdW Bayern Münster, 4.Juli 2016 Hans Maier Wirtschaftsprüfer, Steuerberater Verbandsdirektor VdW Bayern Dr. Julia Betz Rechtsanwältin Die Wohnungswirtschaft Bayern VdW Bayern Verband bayerischer Wohnungsunternehmen e.v.

2 Auftrag Inwieweit ist eine Neugründung einer kommunalen Wohnung(bau)- gesellschaft / Ausgliederung des kommunalen Wohnungsbestands unter Berücksichtigung der kommunal(wirtschafts-)rechtlichen Besonderheiten vorteilhaft? Bestandsaufnahme Rechtliche und steuerliche Untersuchung geeigneter Träger-Modelle Beurteilung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit Konzeptentwicklung und -umsetzung 2

3 Bestandsaufnahme Bestandsaufnahme Zustand, bisherige Organisation, bestehende Bindungen, Abbildung im Haushalt, steuerliche Situation Üblicherweise mit der Ausgliederung verfolgte Ziele Immobilienverwaltung mit einheitlicher Zuständigkeit für Vermögensentwicklung und Bewirtschaftung: ganzheitliche, langfristige und wirtschaftliche Betrachtung Planmäßiger Umgang mit dem Immobilienbestand, Strategieentwicklung Vermögenstrennung Vermögens- und Kostentransparenz Flexiblere Wirtschaftsführung (auch in Bezug auf das Vergaberecht) 3

4 Untersuchung geeigneter Trägermodelle - Themenstellungen Anforderungen des Kommunalwirtschaftsrechts Gesellschafterkonstellation (ein oder mehrere Gesellschafter) Beteiligungsquoten Wahl der Rechtsform Verschiedene Gründungsszenarien (z.b. Sachgründung, Bargründung, Ausgliederung) Ggf. Kooperations-/Geschäftsbesorgungsmöglichkeit mit bestehender Gesellschaft 4

5 Untersuchung geeigneter Trägermodelle - Themenstellungen Ausgestaltung der Gesellschaft unter kommunal-, steuer-, beihilfe- und gesellschaftsrechtlichen Aspekten Unternehmensgegenstand Bau und Bewirtschaftung von Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung, inkl. Sonderbauten und/oder Verwaltung von Immobilien für Gesellschafter-Kommunen Kommunale Baumaßnahmen (Rathaus, Turnhalle etc.) für Gesellschafter- Kommunen Erschließungsmaßnahmen für Gesellschafter-Kommunen Einheimischenmodelle für Gesellschafter-Kommunen 5

6 Untersuchung geeigneter Trägermodelle - Themenstellungen noch: Unternehmensgegenstand Strategischer Ansatz Die Gesellschafter-Kommune(n) bringt/bringen nur die Liegenschaften in die Gesellschaft ein, auf denen neu gebaut wird. D.h. die Gesellschaft baut, wenn ihr eine Kommune ein Grundstück bereitstellt; die Einbringung nach Gründung erfolgt z.b. durch Kapitalerhöhung anhand eines zu festzulegenden % ualen Anteil an den Projektkosten. Die vorhandenen Wohnbestände und Infrastrukturimmobilien können durch die Gesellschaft (z.b. im Rahmen eines Nutzungsüberlassungsmodells) verwaltet werden. Die Gesellschafter-Kommunen bringen im Wesentlichen den gesamten Wohnungsbestand in die Gesellschaft ein (einheitlicher Träger für Bestandsbewirtschaftung und Neubau). 6

7 Untersuchung geeigneter Trägermodelle - Themenstellungen Steuerliche Auswirkungen Einbringungs-/Ausgliederungsvorgang idr Anfall von Grunderwerbsteuer (Ausnahmen: Eigenbetrieb, AöR, GmbH & Co. KG, ggf. verbunden mit steuerfreiem Formwechsel hier Abstimmung mit Finanzamt) die Einbringung/Ausgliederung kann idr ohne ertragsteuerliche Belastung vorgenommen werden die Vermögensgegenstände und Schulden werden zum Gemeinen Wert übertragen. Vermögensansatz daher mit dem Gemeinen Wert und somit höherer Kapitalausweis möglich. Laufende Besteuerung (z.b.: GmbH und GmbH & Co. KG sind voll steuerpflichtig; Das Vermögen wird steuerverstrickt; im Einzelfall sind Privilegierungstatbestände möglich). 7

8 Untersuchung geeigneter Trägermodelle - Themenstellungen Kommunaler Einfluss (Beispiel GmbH) Umsetzung der kommunalrechtlichen Vorgaben im Gesellschaftsvertrag Gesellschafter-Kommune(n) bilden die Gesellschafterversammlung In der Gesellschafterversammlung wird der Aufsichtsrat gewählt Vorschlag: OB bzw. BM oder Landrat als geborener Aufsichtsratsvorsitzender? Der Geschäftsführer wird durch den Aufsichtsrat bestellt Sachgerechte Kompetenzverteilung im Gesellschaftsvertrag, u.a. Katalog von Geschäften, für die der Geschäftsführer die Zustimmung des Aufsichtsrats benötigt 8

9 Untersuchung geeigneter Trägermodelle - Themenstellungen Bei mehreren Gesellschaftern: Im Gesellschaftsvertrag muss auch das Ausscheiden eines Gesellschafters geregelt werden Abfindung des Gesellschafters ergibt sich aus einer vorab festgelegten Berechnungsmethode (ggf. mit Anrechnung der im Gemeindegebiet gelegenen Immobilien) 9

10 Untersuchung geeigneter Trägermodelle - Themenstellungen Vergaberecht Beauftragungen der Gesellschaft durch Gesellschafter-Gemeinden bei Gestaltung als Inhouse-Gesellschaft vergabefrei möglich Verwaltung von kommunalen Wohnungsbeständen (Honorare nach II. BV, HOAI) Wohnungsbau (Honorare nach II. BV, HOAI, Sondervereinbarungen) Bauen von Kommunalimmobilien (Honorar nach Sondervereinbarung) 10

11 Untersuchung geeigneter Trägermodelle - Themenstellungen Inhouse-Fähigkeit Bei Inhouse-Fähigkeit fallen Aufträge der (Gesellschafter-) Kommunen nicht unter die vergaberechtlichen Regelungen (auch nicht durch Bezugnahme in Förderbescheiden) und können ohne Ausschreibung erteilt werden. Mit Wirkung zum 18. April 2016 erstmals mit 108 GWB gesetzlich geregelt Kontrollkriterium Wesentlichkeitskriterium (zu 80% für Kommune tätig) Keine private Beteiligung Bei der Zurverfügungstellung von Wohnraum bzw. bei den Mieterträgen aus eigenem Bestand handelt es sich nicht um eine Tätigkeit handelt, die für die Beurteilung des Wesentlichkeitskriteriums schädlich ist. 11

12 Wirtschaftliche Tragfähigkeit Kapitalmäßige Ausstattung der Gesellschaft / Postulat der Wirtschaftlichkeit. Grundstücke sind mit einem wirtschaftlich tragbaren Wert einzulegen. Deshalb sind entsprechende Wertermittlungen durchzuführen. Finanzierung des Unternehmens zur Gewährleistung einer wirtschaftlich effizienten Umsetzung des Trägerzwecks Mittelfristig (Zeitraum von 10 bis 15 Jahre) wäre für ein wirtschaftlich und rechtlich selbständiges Trägerunternehmen ein Bestand von 400 bis 500 verwalteten Einheiten erforderlich. Damit ließe sich ein Mitarbeiterstamm von zwei bis drei Vollzeitstellen (Geschäftsführung, Kaufmännische Mitarbeiter) und daneben zwei bis drei Hausmeister, die über die Betriebskosten umgelegt werden, finanzieren. Erstellung von Eröffnungsbilanz, Ableitung einer Plan-GuV, sowie eines Businessplans. 12

13 Wirtschaftliche Tragfähigkeit Wie könnte eine Eröffnungsbilanz einer privatrechtlich organisierten kommunalen Wohnungsbaugesellschaft (Annahme: Wohnungsbestand und Grundstücke werden eingebracht) vereinfacht aussehen? 13

14 Wirtschaftliche Tragfähigkeit - Einlagen in die Gesellschaft Hier sind zwei Konstellationen zu unterscheiden: 1. bei Gründung / Beitritt 2. bei Durchführung von Investitionsmaßnahmen Hinweis: Die Einlagen der Gesellschafter werden im kommunalen Haushalt als Beteiligung an der Wohnungsbaugesellschaft des Landkreises abgebildet. 14

15 Einlagen in die Gesellschaft (Beispiel Kreisgesellschaft) 1. Einlage bei Gründung / Beitritt Empfehlung: Einlage staffeln nach Bevölkerungsschlüssel: Einwohnergruppe Einlage in die Gesellschaft Einwohner je Gemeinde Einwohner je Gemeinde Einwohner je Gemeinde Einwohner je Gemeinde Je Stammeinlage gewähren in der Gesellschafterversammlung eine Stimme. 15

16 Einlagen in die Gesellschaft (Beispiel Kreisgesellschaft) 2. Einlage bei Durchführung von Investitionsmaßnahmen (Aufbauphase) Die Gesellschaft baut nur, wenn ihr eine Gemeinde / der Landkreis ein Grundstück bereitstellt. Bauwillige Gemeinden erbringen 25 % Eigenanteil, der als Stammeinlage gutgeschrieben wird (Kapitalerhöhung) Bsp.: ein Projektvolumen von ergibt einen Eigenanteil von Der Eigenanteil kann durch die Bereitstellung eines baureifen Grundstücks für den preisgünstigen Wohnungsbau erfolgen. Die geforderte Eigenkapitalrentabilität wird mit 2 % festgelegt. Das Kalkulationsverfahren wird verbindlich definiert. Will eine Gemeinde die Miete stärker subventionieren, sind Zuschüsse der Kommune erforderlich. 16

17 Wirtschaftliche Tragfähigkeit - Klassischer Wohnungsbau Neubau 25 % Eigenkapital durch die Kommune unter Anrechnung des Grundstücks. Vollmodernisierung 25 % Eigenkapital durch die Kommune unter Anrechnung von Grundstück und Restwert des Gebäudes (gem. Verkehrswertgutachten). Einbringung von Gebäuden mit Instandhaltungsstau: Anrechnung von Grundstück und Restwert des Gebäudes. Sonderkonstellationen zur Einbringung des Eigenkapitals: Anrechnung von Bestandsgebäuden ohne Modernisierungsbedarf. 17

18 Konzeptentwicklung und -umsetzung Wertung der Szenarien Gegenüberstellung von Vor- und Nachteilen (z.b. Grunderwerbsteuer, kommunale Mitspracherechte, Ausstattung mit Personal etc.) Erstellung eines Ablaufplans für eine sachgerechte Herangehensweise (Beschlusserfordernisse, Fahrplan) Anfertigung/Abstimmung der erforderlichen Vertragsunterlagen und Formalien 18

19 Vielen Dank! Kontakt_ Dipl.-Kfm._ Hans Maier_ Wirtschaftsprüfer, Steuerberater Verbandsdirektor VdW Bayern Tel.: 089 / _ Kontakt_ Dr. Julia Betz Rechtsanwältin VdW Bayern julia.betz@vdwbayern.de_ Tel.: 089 / _ 19