IK KomWoB Dokumentation Frühjahrstagung 2006

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1 IK KomWoB Dokumentation Frühjahrstagung 2006 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung 9. Halbjahrestagung am 26. April 2006 in Duisburg

2 Exkursion DU-Innenhafen (Foto: Kraus) Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen (Wfa) Anstalt der NRW.BANK Kavalleriestraße Düsseldorf Initiativkreis Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung (IK KomWoB) Koordinationsstelle Ulrich Kraus Telefon Referat Team- Telefax

3 IK KomWoB Frühjahrstagung April in Duisburg Programm Themen: Stadtumbau und Wohnungspolitik Duisburg KomWoB und kommunale Sozialberichterstattung Hartz IV und Wohnungsmarkt 9.30 Uhr Eröffnung der Tagung Reinhard Luderer, Amtsleiter Soziales und Wohnen, Stadt Duisburg Einführung & Aktuelles aus IK, AGs, Rückblick, Hinweise, Neues aus den Städten Ulrich Kraus, Wfa + IK-Teilnehmer Uhr Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik in Duisburg Uhr Pause Anmerkungen zum Wohnungsmarkt Duisburg Andrea Bestgen, Abteilungsleiterin Wohnen Quartiersmanagement Dichterviertel Tülin Kabis, Büro BASTA (Dortmund) und QM DU-Dichterviertel anschl. Diskussion Uhr Berichte der AGs Strategie, Methoden, MikroWoB Sylvia Kahlert, Jürgen König, Ulrich Kraus Uhr Kommunale Sozialberichterstattung Überblick, Ansätze in Duisburg, Handhabbarkeit kleinräumiger Ansätze, Schnittstellen zur Wohnungsmarktbeobachtung Dr. Ruhstrat, Gesellschaft für innovative Sozialforschung und Sozialplanung (GISS), Bremen anschl. Diskussion Uhr Mittagspause (Imbiss) Uhr Themen Aufgaben Termine Uhr Erfahrungsaustausch zu Hartz IV und Wohnen Aktuelle Wfa-Analysen aus Wohnungssuchenden-Statistik, Wohnungsmarktbarometer und wohnungswirtschaftlicher Befragung Erfahrungsberichte der Städte und Diskussion Uhr Ende der Veranstaltung optional im Anschluss Führung Stadtentwicklungsprojekt DU-Innenhafen Organisation Dokumentation Ort Rathaus Duisburg, Sitzungsraum 500 Andrea Bestgen, Brigitte Fels-Bialucha (Stadt Duisburg), Ulrich Kraus (Wfa) Ulrich Kraus, Rebekka Späth (Wfa) Wfa-Infocenter 1

4 Dokumentation Begrüßung, Einführung, Aktuelles Begrüßung, Einführung, Aktuelles Begrüßung Reinhard Luderer, Leiter des Amts für Soziales und Wohnen bei der Stadt Duisburg eröffnet die Tagung und heißt die Teilnehmer willkommen. Auch wenn die Stadt wegen fehlender Personalkapazitäten keinen aktuellen Wohnungsmarktbericht vorweisen kann, ist das Amt von der Notwendigkeit einer Marktbeobachtung überzeugt. Zumindest verwaltungsintern werden Wohnungsmarkt- und Sozialindikatoren regelmäßig ausgewertet und ämterübergreifend diskutiert. Ulrich Kraus (Wfa) begrüßt die Teilnehmer im Namen des IK, dankt der Stadt für die Ausrichtung der Veranstaltung, insbesondere Frau Bestgen und Frau Fels- Bialucha, und stellt das heutige Programm vor. Programm Die heutige Tagung verfolgt inhaltlich zwei Themenstränge, die inzwischen Dauerthema im IK sind: Zum einen mit den beiden Beiträgen der Stadt Duisburg den des kommunalen Handelns im Politikfeld Wohnen, der in der AG Strategie und auch auf der letzten Herbsttagung (Stichwort: Wohnraumversorgungskonzepte) bearbeitet wurde. Zum anderen greift der Beitrag von Dr. Ruhstrat zur Sozialberichterstattung einen Auftrag der AG MikroWoB auf, die Schnittstellen der KomWoB zu benachbarten Monitoringsystemen und damit Möglichkeiten der Kooperation und Arbeitsteilung zu beleuchten. Der Beitrag wird eine Einführung in die kommunale Sozialberichterstattung geben, wie sie derzeit in einer Reihe von Städten betrieben oder geplant wird. Des weiteren steht aus aktuellem Anlass ein Erfahrungsaustausch zu den Folgen von Hartz IV auf dem Wohnungsmarkt an, eingeleitet von einem kurzen Input der Wfa. Im Anschluss an die Veranstaltung hat die Stadt eine Exkursion in den Innenhafen organisiert. Neuigkeiten von den Teilnehmern Nach einer kurzen Vorstellungsrunde berichten die Teilnehmer Aktuelles aus der Wohnungsmarktbeobachtung in den Kommunen. In einigen Städten sind neue Marktberichte erschienen, und die diesjährigen Expertenbefragungen laufen an. Gelsenkirchen überlegt, eine KomWoB aufzubauen und ist zum ersten Mal hier. Dortmund setzt seinen Masterplanprozess Wohnen dieses Jahr mit dem Schwerpunkt Wohnungsmarktbeobachtung fort. In diesem Rahmen wird es verschiedene Workshops zu methodischen und strategischen Fragen geben, die alle dokumentiert werden. Die Wfa berichtet von den laufenden empirischen Erhebungen sowie von der Marketingkampagne der NRW.BANK, ein Ideenschiff durch NRW reisen zu lassen. In diesem Kontext plant die Wfa zwei Tagungen zu Wohnungsthemen auf dem Schiff. Alle IK-Teilnehmer sind herzlich eingeladen. (Nachtrag: Die Dokumentation der Wohnungskonferenz vom 1. Juli steht inzwischen auf der Website der Wfa als PDF-Datei zur Verfügung) 2 Wfa-Infocenter

5 Berichte aus den Arbeitsgruppen IK KomWoB Frühjahrstagung April in Duisburg Herr Kraus dankt Frau Kahlert, Frau Heil, Herrn Beuels und Herrn König für die in die AG-Organisation investierte Mühe und bittet um kurze Berichte aus der laufenden Arbeit. AG MikroWoB Herr Kraus berichtet vom bisherigen Verlauf der AG MikroWoB. Im vergangenen Jahr hat die AG sich dreimal gemeinsam mit der AG Methoden getroffen, um im Rahmen der Aktualisierung des Indikatorenkatalogs (s. AG Methoden) die Frage kleinräumig verfügbarer Daten und Indikatoren zu beleuchten. Eine Zusammenfassung der Ergebnisse aus Sicht der MikroWoB steht jedoch noch aus. Anfang 2006 hat die AG dann in Bielefeld das weitere Vorgehen diskutiert und ein Arbeitsprogramm aufgestellt (s. Doku unter komwob.de). Gemäß dieses Programms, dass auch von den anderen AGs akzeptiert wurde, soll die AG gemeinsam mit der AG Methoden weiter die Datengrundlagen, aber auch EDV-technische Fragen behandeln, gemeinsam mit der AG Strategie die Frage des Umgangs mit kleinräumigen Daten in Politik und Öffentlichkeit sowie die Schnittstelle zur Wohnungswirtschaft (auch: Portfoliomanagement) bearbeiten, die AG MikroWoB selbst soll ein Forum für den Erfahrungsaustausch der Kommunen sein, die in die kleinräumige Beobachtung konkret einsteigen möchten, und die dazu notwendigen Methodenprobleme diskutieren (kleinräumige Gliederung, Stadtteiltypisierung und bewertung, Ortserkundungen etc.). Auch der heutige Beitrag zur Sozialberichterstattung ist Teil des AG- Programms, das vorsieht, die Schnittstellen zu anderen Fachmonitoringsystemen zu beleuchten. Ein erster Beitrag zur Frage, wie die Wohnungswirtschaft kleinräumige Daten nutzt, stand bereits in Bielefeld auf der Tagesordnung (Beitrag Genossenschaft Freie Scholle ). Ein weiterer folgte auf der gemeinsamen Sitzung mit der AG Strategie im Februar, ebenso ein Erfahrungsbericht zum Umgang mit kleinräumigen Daten (s. AG Strategie). Der nächste eigene Termin der AG soll die Themen Typisierung und kleinräumige Gliederung bearbeiten und frühestens im Sommer stattfinden. AG Methoden Sylvia Kahlert, die mit Herrn Beuels gemeinsam die AG organisiert, berichtet von den beiden letzten Sitzungen mit folgenden Themen: Aktualisierung des Indikatorensatzes der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung Wohnen im Alter bzw. demographischer Wandel Preisdaten: (kleinräumige) Preisdaten aus dem Internet, Daten der Gutachterausschüsse in NRW KomWoB-Indikatorensatz Die Überarbeitung und Ergänzung des KomWoB-Indikatorensatzes ist abgeschlossen. Herr Kraus wird den aktualisierten Indikatorenkatalog mit den obligatorischen Basis-Indikatoren und den optionalen Erweiterungsindikatoren sowie möglichen Alternativen auf komwob.de einstellen. Wohnen im Alter/demograf. Wandel Auf der vorletzten Sitzung hatten wir drei Beiträge, die sich mit dem Thema Wohnen im Alter und dem demographischen Wandel befasst haben. Frau Bruckner von der Gesellschaft für Beratung sozialer Innovation und Informationstechnologie hat uns ein Die Materialien und Dokumentationen der AG-Treffen mit detaillierten Ergebnissen stehen unter komwob.de Arbeitsgruppen zur Verfügung. Wfa-Infocenter 3

6 Dokumentation Berichte aus den Arbeitsgruppen Kennzahlensystem zum demographischen Wandel vorgestellt. Dies ist eingegangen in den Wegweiser Demographischer Wandel der Bertelsmann- Stiftung. Dort ist ja inzwischen für die verschiedenen Städte ein kurzer Demographiebericht mit diesen Kennzahlen abrufbar. Außerdem hat Herr Kraus über das Wohnen im Alter in der Wohnungsmarktbeobachtung des Landes Niedersachsens berichtet. Herr Hülser hat verschiedene Indikatoren zur Altersstruktur aus einer Veröffentlichung der Euregio Rhein-Maas vorgestellt, insbes. die Indikatoren Grüner Druck und Grauer Druck aus der niederländischen Statistik. Aus diesen drei Vorträgen wurde inzwischen eine erste Vorlage für ein Beobachtungsmodul Wohnen im Alter zusammengestellt, das auf der nächsten Sitzung der AG Methoden diskutiert werden soll. Im Juni wird sich eine Vorbereitungsgruppe bei den Wfa in Düsseldorf treffen. Daran teilnehmen wird auch Frau Stieglitz vom Amt für Altenhilfe der Stadt Mönchengladbach; sie soll uns aus ihrer fachplanerischen Sicht unterstützen. Miet- und Kaufpreisdaten Auf der letzten Sitzung haben wir uns mit den Möglichkeiten Miet- und Kaufpreisdaten aus dem Internet auszuwerten (Herr Faller, empirica) befasst sowie mit den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse in NRW (Herr Pelke, Oberer Gutachterausschuss in NRW). Die Beiträge sind wiederum auf komwob.de abrufbar. Empirica analysiert die Miet- und Kaufpreisdaten der Softwarefirma IDN Immodaten GmbH, die Inserate aus Internet- Immobilienbörsen erfasst. Das sind derzeit 95 Online-Quellen deutschlandweit; 1,7 Mio. Inserate pro Monat; 60% beziehen sich auf Verkaufsobjekte und 40% auf Mietobjekte. Vorteil gegenüber unserer Zeitungsauswertung: die Anzeigen werden über das ganze Jahr hin ausgewertet, hohe Datenmengen erlauben hohe Differenzierungen räumlich und nach Marktsegmenten; Filterung zur Vermeidung von Doppelungen erfolgt über Telefonangaben bzw. Chiffre. Probleme stellen sich v. a. bei der kleinräumigen Zuordnung, da nur 20% adressbezogene Anzeigen sind, oft müssen die Standort- und Wohnlagenbegriffe vor Ort geklärt werden. Herr Pelke vom Oberen Gutachterausschuss hat über die Aufgaben und Produkte der Gutachterausschüsse berichtet. Themen waren die Kaufpreissammlungen und die Bodenrichtwerte wie sie sich in den Berichten der örtlichen Gutachterausschüsse widerspiegeln. Weiteres Thema war das Bodenrichtwertinformationssystem NRW (genannt BORIS.NRW) zum landesweiten Abruf von Bodenrichtwerten und Grundstücksmarktberichten. Außerdem wurde eine neue Produktlinie IRIS.NRW vorgestellt, die im Herbst anlaufen soll; IRIS ist ein Immobilien- Richtwert-Informationssystem; anhand dieses Systems soll es möglich sein, Kaufpreisvorstellungen oder Wertangaben auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen, Immobilienrichtwerte als Ausgangswert für Verkehrswertermittlungen abzufragen und qualifizierte Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zu erhalten. Das gemeinsame Internet-Portal der 80 Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses soll die Markttransparenz erhöhen (dabei Auskünfte sowohl für jedermann als auch für Fachkräfte, z.b. für die Wertermittlung möglich). Weitere Arbeit Die AG wird die Ergebnisse der Unterarbeitsgruppe wieder ins Plenum tragen. Ansonsten werden schwerpunktmäßig die Themen Leerstandsermittlung und Preisdaten weiter verfolgt. Das nächste Treffen wird am 16. August 2006 in Essen stattfinden. Themen: Leerstandsermittlung (aktuelle Ergebnisse), 4 Wfa-Infocenter

7 IK KomWoB Frühjahrstagung April in Duisburg studentisches Wohnen, Zeitungsanalyse (Schwerpunkt Hartz IV). AG Strategie Jürgen König (Köln), der mit Frau Heil (Essen) gemeinsam die AG organisiert, berichtet. Seit der Herbsttagung in Iserlohn fand am das 10. Treffen gemeinsam mit der AG MikroWoB statt. Thema war entsprechend dem Wunsch der AG MikroWoB (s.o.) der Umgang mit kleinräumigen Daten. Als Referenten trugen Klaus Wermker (Leiter Büro Stadtentwicklung, Essen) und Christian Schäfer vom Bauverein zu Lünen eg vor. Herr Wermker fasste seine Erfahrungen aus Stadtforschung und Stadtentwicklung unter dem Titel Kleinräumige Informationen im Spannungsfeld zwischen ehrlicher Analyse und öffentlichem Kollateralschaden zusammen. Er stellte fest, dass kommunalen Analysen im politischen Raum häufig kaum wahrgenommen werden, wenn sie keine öffentliche Aufregung produzieren (z.b. Analyse zur räumlichen Einkommensverteilung); dass öffentliche Aufregung zumindest in der eigenen Kommune aber eine sachliche Diskussion verhindern kann. Kleinräumige Datenanalysen sind dennoch notwendig; die Kunst besteht darin, sie in Verwaltung und Politik gezielt, aber sanft zu verbreiten, damit die Erkenntnisse umgesetzt werden. Zum Thema (Kleinräumige) Wohnungsmarktdaten in der Wohnungswirtschaft berichtete Herr Schäfer vom Portfoliomanagement des Bauvereins zu Lünen. Zusammenstellung von verschiedenen Indikatoren zur Bewertung des Wohnungsbestandes, z.b. Festlegung von Lagequalitäten und attraktiven Beständen Berücksichtigung von allgemeinen Tendenzen: z.b. Auswirkungen demografischer Wandel auf Objektmanagement und Vermietungsgeschäft Ziel: Entwicklung von strategischen und operativen Strategien für das Unternehmen (z.b. Attraktivierung/ Beseitigung von Defiziten, Abstoßen) Handeln: a) eigene Maßnahmen durch das Unternehmen Bauverein Lünen; b) Begleitung/ Mitarbeit an Quartierskonzepten und Realisierung von eigenen Maßnahmen zur Unterstützung kommunaler Maßnahmen Für die KomWoB regte Herr Schäfer an, kleinräumige Informationen zu liefern, die es den Unternehmen ermöglichen, eigene Bestände mit dem Umfeld zu vergleichen (z.b. Stadtteilsteckbriefe). Das nächste Treffen wird im Herbst 2006 in Essen stattfinden. Voraussichtliche Themen: Masterplan (Wohnen) Ruhr 2030, KomWoB in Arnsberg. Wfa-Infocenter 5

8 Dokumentation Anmerkungen zum Wohnungsmarkt in Duisburg 6 Wfa-Infocenter Anmerkungen zum Wohnungsmarkt in Duisburg Andrea Bestgen-Schneebeck, Leiterin der Abteilung Wohnen, gibt einen Überblick darüber, wie die Stadt Duisburg die Wohnungsmarktsituation einschätzt und wohnungspolitisch darauf reagiert. Dokumentation u. Material zum Beitrag Die Präsentationsfolien finden sich im Anhang. Ansonsten sind an dieser Stelle Vortrag und Diskussionsbeiträge zusammen dokumentiert. Das Handlungsfeld Wohnen in der Verwaltung Im Jahr 2000 wurden das Amt für Wohnungswesen und das Sozialamt zum Amt für Soziales und Wohnen zusammengelegt. In der Abteilung Wohnen sind alle wohnungsbezogenen Aktivitäten konzentriert wie Förderung, Wohngeld, Wohnraumvermittlung, Wohnungsnotfallhilfe sowie eine Wohnberatungsstelle für Ältere und Behinderte. Eine wichtige Rolle im Handlungsfeld Wohnen spielt auch das Amt für Stadtentwicklung und Projektmanagement, insbesondere in den Bereichen Stadtumbau und Soziale Stadt. Die städtische Entwicklungsgesellschaft Duisburg (EGDU) ist als Projektträger ein wichtiger Partner bei der Umsetzung. Entwicklungen auf dem Duisburger Wohnungsmarkt Grundsätzlich hat auch der Duisburger Wohnungsmarkt in den letzten Jahren deutliche Entspannungstendenzen erlebt. Die Bevölkerung geht zurück (dieses Jahr wohl unter die er-Marke); die Abwanderung hat sich zuletzt allerdings etwas verlangsamt. Die Zahl der Wohnungssuchenden ist deutlich zurückgegangen Auf der Angebotsseite wächst der Mietwohnungsbestand seit dem allgemeinen Einbruch der Geschosswohnungsbautätigkeit nur noch gering. Immerhin wurde das Ziel eines jährlichen Zuwachses von mindestens 100 WE im Vorjahr erreicht. Die Sozialwohnungsbestände sind bis Ende der 90er Jahre dramatisch abgeschmolzen, bleiben jedoch seither auf einem Niveau von um die WE. Die soziale Neubauförderung findet überwiegend im Eigenheimsektor statt, der bis zuletzt auch insgesamt boomte. Dies ist auch die Folge dessen, dass die Stadt angesichts starker Abwanderungsverluste ins Umland seit einigen Jahren mit umfangreichen Baulandausweisungen reagiert hat. Dagegen wird die Stadt beim Neubau geförderter Mietwohnungen zusätzlich eigene Mittel einbringen müssen, um eine marktfähige bzw. Hartz-IVangemessene Miete von 3,95 + 1,97 Nebenkosten zu erreichen. Insgesamt ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage quantitativ im Gleichgewicht. Leerstände suggerieren an einzelnen Standorten sogar einen übersättigten Markt. Allerdings besteht ein deutliches Qualitätsproblem: So gibt es Engpässe insbesondere bei qualitätvollen Mietwohnungen. Das niedrige Mietenniveau lässt den Investoren aber auch wenig Spielraum; die Förderprogramme zur Bestandserhaltung laufen nicht besonders gut. Zudem entwickeln sich in den preisgünstigen Teilmärkten nach wie vor Probleme:

9 IK KomWoB Frühjahrstagung April in Duisburg Einerseits wird der preiswerte Bestand von Minderverdienenden, kinderreichen Familien, Migranten, ehemaligen Wohnungslosen, alten Menschen und Hartz- IV-Betroffenen nachgefragt. Die Zahl dieser Haushalte wird durch Langzeitarbeitslosigkeit, geringe Renten, Erosion der Familien, Überschuldung, psychosoziale Probleme weiter zunehmen. Negative Schufa-Auskünfte und mietwidriges Verhalten verschärft z.t. deren Marktzugangsschwierigkeiten. Auf der anderen Seite ist das Angebot an qualitätvollen und preisgünstigen Mietwohnungen gering bzw. kaum vorhanden, sind Investoren wegen des Vermieterrisikos zurückhaltend, können leerstehende Wohnungen an problematischen Standorten nicht vermietet werden, ohne die Segregation weiter zu verstärken. Der Wohnungsmarkt befindet sich also doch in einem Ungleichgewicht mit gegenläufigen Entwicklungen in verschiedenen Segmenten. Handlungsoptionen für Duisburg Die bekanntermaßen knappen Finanz- und Personalressourcen zwingen die Stadt, für die wohnungspolitischen Aktivitäten räumliche Schwerpunkte auszuwählen, und für die Umsetzung starke Partner mit ins Boot zu holen, die auch schon in der Konzeptionsphase beteiligt werden müssen. Die Kooperationen, die in Duisburg zwischen Stadt und Wohnungswirtschaft angestoßen wurden, haben sich auf der Grundlage der Zielsetzung und der Interessenlage der Partner ergeben. Sie sind notwendig vor dem Hintergrund schrumpfender Bevölkerung, zunehmender sozialer Segregation und Verarmung, funktionieren aber nur dann, wenn sie für alle Beteiligten positive, nachweisbare Effekte ergeben. Dazu gibt es keine Patentrezepte, die universell eingesetzt werden können, sondern die Konzepte müssen auf die Problemlagen und vorhandenen Strukturen zugeschnitten werden. Dies setzt eine (gemeinsame) Analyse der Problemlage voraus. Beispiele für Kooperationen Runder Tisch in DU-Fahrn Quartiersmanagement Dichterviertel auf Basis eines Kooperationsvertrags (s. folgender Beitrag) Rahmenvereinbarung mit Diakonie zur Versorgung alleinstehender Wohnungsloser Initiative Wohnen & Leben in Duisburg Wohnen und Leben in Duisburg war ursprünglich eine Initiative für den Duisburger Norden (gegründet 2001 als Pro Wohnen Duisburg Nord ). Ziel war es, den Duisburger Norden im Bewusstsein der Duisburger als attraktiven Lebensraum zu etablieren. Seit 2003 verfolgt die Kooperation unter dem neuen Namen das selbe Ziel für ganz Duisburg. Beteiligt sind 21 Wohnungsunternehmen und 4 Dienstleister, die Stadt moderiert den Prozess (s. Abb.). Amt für Soziales und Wohnen 21 Wohnungsunternehmen 4 Dienstleister Koordination Flyer In allen öffentlichen Einrichtungen ausgelegt. Monatsveranstaltung Information Planungen Ideenbörse Problemlösungen Etc. Außendarstellung Online Wohnungssuche Online Bewerbung Kommunikation Ein gemeinsames Auftreten soll die gemeinsamen Ziele betonen, z.b. mit Flyern, Radiospots, Zeitungsinseraten, dem eigenen Internetauftritt. Wichtig vor Ort sind die Wohnungsbörsen, auf denen sich die Bedarf Wohnen und Leben in Duisburg: Wohnungsbörsen Direktkontakt mit Kunden Gäste Fachbereiche Unternehmen Soziale Verbände Wfa-Infocenter 7

10 Dokumentation Anmerkungen zum Wohnungsmarkt in Duisburg Vermieter nun jährlich im Norden und im Süden der Öffentlichkeit vorstellen. Regelmäßige Treffen der Partner sollen dazu beitragen, sich gemeinsam den ständig wechselnden Aufgaben auf dem Wohnungsmarkt zu stellen und innovative Lösungsmöglichkeiten zu entwickeln. Dies geschieht durch gegenseitigen Informationsaustausch, Fachvorträge zu aktuellen Themen (Wohnen im Alter, Hartz IV, Fördermöglichkeiten etc.) und letztendlich die Entwicklung gemeinsamer Strategien. Der gute Draht der Partner ermöglicht Problemlösungen wie Verwaltungsvereinfachung mit anderen Dienstleistern (z.b. Vermieterbescheinigungen für die ARGE). Herr König (Köln) fragt, inwiefern sich die Kooperationsbedingungen geändert haben, seit viele Duisburger Wohnungsbestände von den sog. Heuschrecken aufgekauft wurden (Viterra und Eisenbahnerwohnungen an Deutsche Annington, Thyssen-Krupp an die Immeo etc.). Nach den bisherigen Erfahrungen der Stadt ist das unterschiedlich: Zumindest einige der neuen Unternehmen sind weiterhin in den bisherigen Kooperationsprojekten aktiv. Andere hingegen hätten z.t. offen gesagt, nun ausschließlich vermieten und verkaufen zu wollen. Trotz der z.t. schwierigen Vorzeichen sei die Stadt weiter bestrebt, die Kooperationen zu festigen. Stadtentwicklung und Stadtteilportfolios Derzeit erarbeitet die Stadt ein gesamtstädtisches Stadtentwicklungskonzept, das in Hinblick auf den Stadtumbau (West) und sonstige lokale Kooperationsprojekte aber auch kleinräumige Aussagen enthalten soll. Um die Situation der Stadtteile und ihre Positionierung im Gesamtgefüge erkennen zu können, wurde die wohnungswirtschaftliche Consultingfirma Innova beauftragt, eine Bewertung aller Duisburger Stadtteile vorzunehmen und daraus eine Vorauswahl sinnvoller Stadtumbaugebiete zu treffen. Innova hat ihre Erfahrungen mit dem wohnungswirtschaftlichen Portfoliomanagement auf diese Aufgabe übertragen und die Stadtteile mit Hilfe einer abgewandelten Portfolioanalyse typisiert. Die Dimensionen dieses Rankings sind die Wettbewerbsfähigkeit/ Wohnqualität und die Nachfrageentwicklung. - Wettbewerbsfähigkeit Nachfrageentwicklung + Die Dimensionen basieren auf kleinräumigen Daten, die gewichtet und zusammengeführt werden: Die Wettbewerbsfähigkeit umfasst Daten zu Beschäftigung, Einkommen, Sozialstruktur, Wohnungsmarkt und messbaren Qualitäten. Die Nachfrageentwicklung berücksichtigt die Bevölkerungsentwicklung ex post und ex ante (Prognose), die Entwicklung der Haushaltszahlen sowie Wanderungssalden. Nach BauGB sind Stadtumbaumaßnahmen auf Gebiete mit erheblichem Anpassungsbedarf zu beziehen. Dieser Anpassungsbedarf resultiert aus der unterdurchschnittlichen Entwicklung demografischer Faktoren (Nachfrageentwicklung) und unterdurchschnittlichen Wohnverhältnissen (Wettbewerbsfähigkeit). Nach der Segmentierungslogik sind somit Stadtteile auszuwählen, die auf beiden Achsen unterdurchschnittlich Punktwerte erzielen (<300 Punkte). Ergebnisse des Stadtteilportfolios Im Rahmen der Analyse wurden die Stadtteile in fünf Segmente eingeteilt, die je eine typische Ausgangslage und Entwicklungstendenz erkennen lassen. Segment 1: hohe Ein- und Zweifamilienhausdichte, keine klassischen Mietwohnungsmärkte. Zunächst einmal aus der näheren Betrachtung ausgeschlossen. Dazu merken Teilnehmer an, dass aber auch dort in Zukunft Probleme entstehen könnten, z.b. wenn Image und Preise fallen sollten. Die Stadt 8 Wfa-Infocenter

11 IK KomWoB Frühjahrstagung April in Duisburg möchte aber nicht dort mit Kooperationen beginnen, wo wegen der zersplitterten Eigentümerstrukturen besonderes viel Schwierigkeiten zu erwarten sind. Segment 2: Stadtteile mit Alleinstellungsmerkmalen und daher stabiler Nachfrage kaum Handlungsbedarf Segment 3: Wachstum bei sozialer Segregation, d.h. evtl. soziale, aber keine wohnungswirtschaftlichen Probleme Segment 4: Stadtteile ohne Alleinstellungsmerkmale und daher rückläufiger Nachfrage Segment 5: Aufgrund rückläufiger Nachfrage und unterdurchschnittlicher Wohnqualität für den Stadtumbau prädestinierte Gebiete Im ausgewählten Segment 5 befinden sich 17 Stadtteile, die einer näheren Betrachtung unterzogen werden. Darunter sind altbekannte Stadtteile, aber auch solche, die bisher noch nicht aufgefallen oder bearbeitet worden waren. Die Methode hat also auch einen gewissen Nutzen als Frühwarnsystem. Herr Kraus merkt an, dass im klassischen, unternehmensbezogenen Portfoliomanagement für Bestände dieses Segments (die Poor dogs ) eigentlich die Strategie Desinvestition empfohlen wird, sprich die Herausnahme des Kapitals durch Verkauf oder zumindest Investitionsstopp. Übertragen auf die Stadt würde dies also eher Abriss oder Laufenlassen bedeuten als Stadtumbauinvestitionen. Investitionen seien nach der Portfoliologik eher dort angebracht, wo das Quartier zwar augenblicklich wenig wettbewerbsfähig sei, aber ein hohes Marktpotenzial habe. Natürlich, so Frau Bestgen, könne das eine Stadt so weder ernsthaft anstreben noch tatsächlich politisch beschließen. Ziel sei vielmehr, diese Stadtteile in punkto Wettbewerbsfähigkeit wieder aus dem unteren Bereich herauszubekommen. Dazu sei aber die Kooperationsbereitschaft der Eigentümer/Vermieter notwendig; darum ist diese eine weitere Bedingung für die endgültige Auswahl als Stadtumbaugebiet. Quartiersmanagement Dichterviertel Tülin Kabis-Staubach, Inhaberin des Architekturbüros Basta, ist für das Quartiersmanagement im Dichterviertel verantwortlich und berichtet von der bisherigen und zukünftigen Arbeit. Das Dichterviertel ist eine denkmalgeschützte Siedlung im Besitz des Wohnungsunternehmens Rhein-Lippe Wohnen und bereits seit den achtziger Jahren Objekt verschiedener öffentlicher Erneuerungsprogramme. Ging es anfangs um eine baulich-städtebauliche Sanierung, stehen heute die Bearbeitung sozialer, infrastruktureller und wohnungswirtschaftlicher Schwierigkeiten im Vordergrund. Das Quartier mit ca Wohnungen hat ein Imageproblem, eine Leerstandsquote von rund 9 Prozent und vermehrt Wohnungsnotfälle zu verbuchen. Das Quartier gehörte anfangs nicht zu den im Rahmen der Stadtteil-Portfolioanalyse ausgewählten, besonders problematischen Stadtteilen, wurde aber dennoch für den Stadtumbau ausgewählt: Das hohe Engagement der Eigentümerin, die viele Vorarbeiten geleistet hat, lässt auf Erfolge hoffen. Auf Basis eines Kooperationsvertrags zwischen Stadt Duisburg und der Rhein-Lippe Wohnen wurde 2004 ein Quartiersmanagement eingeführt. Nun wurde Zwischenbilanz gezogen und das weitere Handlungsprogramm entwickelt. Der Vortrag wird hier nicht weiter dokumentiert: Die umfangreichen Präsentationsfolien finden sich im Anhang. Wfa-Infocenter 9

12 Dokumentation Sozialberichterstattung und Wohnungsmarktbeobachtung Sozialberichterstattung und Wohnungsmarktbeobachtung Das Büro Gesellschaft für Innovative Sozialplanung und Sozialforschung (GISS) ist in Duisburg mit der Erstellung des ersten Sozialberichts beauftragt. Geschäftsführer Dr. Ekke-Ulf Ruhstrat stellt konzeptionelle Überlegungen und Zwischenergebnisse vor und benennt Schnittstellen zur Wohnungsmarktbeobachtung. Das Ausgrenzungskonzept ist ebenfalls ein mehrdimensionales Konzept, das ergänzend zum Lebenslagenkonzept die Ebene des Verhaltens sozial ausgegrenzter Menschen einbezieht. Zusätzlich zu den Daten des Lebenslagenkonzepts hebt die Erfassung der Verhaltensdimension auf die von den Betroffenen gewählten Strategien im Umgang mit ihrer sozialen Lage innerhalb des vorgegebenen Rahwww.giss-ev.de Dokumentation u. Material zum Beitrag Die Präsentationsfolien finden sich im Anhang. Ansonsten sind an dieser Stelle Vortrag und Diskussionsbeiträge zusammen dokumentiert. Warum Sozialberichterstattung? Seit einigen Jahren gibt es sowohl auf Bundes- wie auch auf Landesebene eine Sozial- bzw. Armuts- und Reichtumsberichterstattung. Ziel ist es, mit einer fundierten Analyse der sozialen Lage in der Öffentlichkeit Bewusstsein für soziale Probleme zu schaffen und Grundlagen für eine Politik zur Verbesserung sozialer Gerechtigkeit zu liefern. Auf kommunaler Ebene gibt es schon viel länger Sozialberichte. Der Beschluss, auch in Duisburg eine Sozialberichterstattung einzuführen, geht auf den Kooperationsvertrag der schwarz-grünen Ratsmehrheit zurück. Dort heißt es, das Projekt ist darauf auszurichten, dass mit dem... Sozialbericht eine zielgerichtete sozialpolitische Arbeit unterstützt wird. Was ist Sozialberichterstattung? Bis Mitte der 90er Jahre dominierte in der Sozialberichterstattung die Beschreibung und Analyse von Einkommensarmut und ungleicher Einkommensverteilung. Sozialberichte waren häufig auf quantitativen Daten basierende Berichte über Sozialhilfeempfänger und Arbeitslose. Seitdem finden in Wissenschaft und Praxis überwiegend drei unterschiedliche Konzepte Anwendung: das Ressourcenkonzept das Lebenslagenkonzept das Ausgrenzungskonzept Das Ressourcenkonzept basiert i.d.r. auf relativer Einkommensarmut (durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen). In entsprechenden Sozialberichten werden unterschiedliche normative Setzungen vorgenommen, ab welcher Unterschreitung des Durchschnittseinkommens man von Armut sprechen kann. Der normative Charakter dieses Konzepts ist zu betonen. Im erweiterten Ressourcenkonzept wird die ausschließlich monetäre Definition durch weitere Merkmale ergänzt (z.b. Haushaltsgröße, Beschäftigung/ Arbeitslosigkeit, Verschuldung). Sozialberichte, die auf das Lebenslagenkonzept zurückgreifen, führen die objektive soziale Lage betroffener Bevölkerungsgruppen mit deren subjektiven Bewertung der Situation zusammen. Dazu werden zum einen messbare Lebensbedingungen und Versorgungslagen erfasst (z.b. Wohnen, Arbeiten, Bildung, Gesundheit), zum anderen die subjektive Wahrnehmung und Einschätzung der Betroffenen. Armut wird im Lebenslagenkonzept meist gleichgesetzt mit mehrfacher Benachteiligung in verschiedenen Lebensbereichen. 10 Wfa-Infocenter

13 Buc hhhholz Beeck Buchhhholz Beec k IK KomWoB Frühjahrstagung April in Duisburg mens ab. Stichworte sind hier Teilhabeund Selbstverwirklichungschancen. Dieses umfassendste der drei Konzepte ist methodisch sehr anspruchsvoll, erfordert einen enormen Aufwand und findet in der Praxis daher kaum Anwendung. Kommunale Sozialberichte sollten sich daher, wenn quantitative oder qualitative Primärerhebungen nicht möglich sind, auf die relevanten Dimensionen sozialer Ungleichheit und Benachteiligung und deren sozialräumlicher Verteilung konzentrieren. Konzept des Sozialberichts Duisburg Der Sozialbericht soll die wesentlichen Daten der vorhandenen Teilberichte zusammenfassen und Handlungsnotwendigkeiten zur Optimierung der sozialen Infrastruktur Duisburgs aufzeigen. Im Klartext: Der GISS-Bericht soll zeigen, in welchen Ortsteilen sich soziale Problemlagen häufen und daher die knappen öffentlichen Ressourcen konzentriert werden sollten; im Anschluss werden in Zusammenarbeit mit anderen Stellen (Beirat) Handlungsempfehlungen erarbeitet. Eigene Primärerhebungen sollen dazu nicht stattfinden; die Sozialberichterstattung wird ausschließlich auf vorhandenen quantitativen Daten basieren und sich auf eine begrenzte Anzahl relevanter Bereiche in der Sozialpolitik konzentrieren. Ausgewählte Indikatoren angrenzender Bereiche (z.b. Bildung oder Gesundheit) werden zwar genutzt, die Sozialberichterstattung soll aber kein übergreifendes Berichtswesen werden, das die Berichterstattung zu Migration, Gesundheit, Bildung, Umwelt etc. ersetzen kann. Schnittstellen bzw. Überlappungen mit der Wohnungsmarktbeobachtung (wenn auch mit anderem Fokus) gibt es u.a. in den Bereichen Bevölkerung, Wohnsituation, Transferleistungsbezug (Sozialhilfe, Alg I/II). Weitere Themen sind Beschäftigung und Arbeitslosigkeit, Verschuldung, Bildung, Migration, Gesundheit und Behinderung, Kinder und Jugendliche sowie Infrastruktur. Die Daten werden in vier Dimensionen aufbereitet: Raumbezug (Ortsteil, Bezirk, Gesamtstadt, ggf. NRW), Zeitbezug (Vergleich der Jahre 2000 und 2005), Inhaltsbezug (Auswahl fester Indikatoren) und Geschlechterdifferenzierung (wenn sinnvoll). Im Anschluss zeigt Herr Dr. Ruhstrat eine Reihe von Karten mit Zwischenergebnissen (s. Präsentation im Anhang) und kommentiert sie. Deutlich ist zu sehen, wie kleinräumig sich Problemlagen verteilen und dass die Auswertungen auf Ortsteilebene daher, soweit die Daten das zulassen, den großräumigeren vorzuziehen sind. Im Sozialbericht Gelsenkirchen, so Herr Richau, hat die Datenlage zum Teil noch kleinräumigere Analysen erlaubt, was. Auf besonderes Interesse stoßen die Analysen zum Migrationshintergrund (inkl. Aussiedler), die am Beispiel Remscheid dargestellt werden. Die Gewinnung dieser Informationen aus dem Einwohnerregister Alt-Walsum Aldenrade Fahrn Baerl Marxloh Hamborn Obermarxloh Beeckerwerth Bruckhausen Alt-Hamborn Untermeiderich Homberg- Alt-Homberg Laar Hochheide Ruhrort Mittelmeiderich Ruhrort Bergheim Kaßlerfeld Neuenkamp Altstadt Hochemmerich Dellviertel Hochfeld Rumeln-Kaldenhausen Rheinhausen Mündelheim Mitte Friemersheim Hüttenheim Wanheimerort Wanheim-Angerhausen Süd Ungelsheim Walsum Meiderich-Beeck Innenstadt Huckingen Großenbaum Rahm ist mit nicht unerheblichem Aufwand verbunden, weshalb sie bisher nur in wenigen wenn auch immer mehr Städten verfügbar sind. Dem Thema sollte ggf. ein eigener Fachvortrag im IK KomWoB gewidmet werden. Diskussion Ulrich Kraus vermisst in der Darstellung die Beschreibung der Prozesse, die sich hinter den Daten abspielen, z.b. selektive Wanderungen innerhalb der Stadt, Alterung und Sukzessionsprozesse etc. Dies soll laut Herrn Dr. Ruhstrat im Sozialbericht versucht werden, soweit es die rein quantitativen Daten zulassen. Helmut Westphal kritisiert die einseitige Ausrichtung auf soziale Probleme. Zwar sei das in diesem Fall explizit der Auftrag des Berichts, allerdings wäre es für die Bezirke und Ortsteile in Duisburg Overbruch Alt-Walsum Vierlinden Walsum Aldenrade Wehofen Fahrn Baerl Hamborn Röttgersbach Marxloh Obermarxloh Beeckerwerth Bruckhausen Alt-HambornNeumühl Meiderich-Beeck Untermeiderich Obermeiderich Alt-Homberg Laar Homberg-Ruhrort Hochheide Mittelmeiderich Bergheim Ruhrort Kaßlerfeld Neuenkamp Altstadt Duissern Hochemmerich Dellviertel Rheinhausen Hochfeld Neudorf-Nord Rumeln-Kaldenhausen Innenstadt Mündelheim Mitte Friemersheim Neudorf-Süd Wanheimerort Wanheim-Angerhausen Bissigheim Wedau Hüttenheim Süd Ungelsheim Huckingen Großenbaum Rahm Wfa-Infocenter 11

14 Dokumentation Sozialberichterstattung und Wohnungsmarktbeobachtung Wohnungsmarkt- und Stadtentwicklung wichtig, den Bereich Arbeitsmarkt und Wirtschaft, ggf. auch Reichtum mit einzubeziehen. Im Beirat sollte daher z.b. auch die Wirtschaftsförderung, aber auch die Angebotsseite, also Wohnungseigentümer und Investoren, vertreten sein. Laut Frau Bestgen liegt der Fokus dieses ersten Berichts rein darauf, den Bedarf an sozialen Angeboten zu ermitteln. Dafür fehlte bislang einfach die Datengrundlagen. Für andere Bereiche wie die Wohnungspolitik soll die Stadtteil-Portfolioanalyse die Grundlagen erarbeiten. Für die Zukunft wäre es überlegenswert, diese Berichtssysteme besser zu verzahnen. Das könnte zunächst in ausgewählten Stadtteilen, etwa dem Dichterviertel, passieren, wo eine vertiefte Beobachtung sinnvoll und für die Evaluation der Maßnahmen notwendig ist. Verwaltungsintern werden die Ergebnisse beider Gutachten bereits jetzt zusammen betrachtet und diskutiert. 12 Wfa-Infocenter

15 Hartz IV und der Wohnungsmarkt IK KomWoB Frühjahrstagung April in Duisburg Da das Thema derzeit viele Kreise und Kommunen umtreibt, soll der folgende Programmpunkt dem Erfahrungsaustausch zu den Auswirkungen von Hartz IV auf den Wohnungsmarkt dienen. Einleitend präsentiert Ulrich Kraus einige Auswertungen aus der landesweiten Wohnungsmarktbeobachtung der Wfa. Auswertungen aus der Wohnungsmarktbeobachtung NRW Zu den Marktfolgen der Hartz-IV-Regelungen gibt es immer noch keine umfassenden Untersuchungen. Die Wfa versucht daher, zumindest ein provisorisches Bild zu erhalten, indem die ohnehin verfügbaren Datengrundlagen in diese Richtung auswertet und die eigenen Befragungen, soweit dies möglich ist, um neue Fragen zum Thema Hartz IV ergänzt. Herr Kraus stellt im folgenden Zwischenergebnisse aktueller Wfa-Untersuchungen vor (Anm.: In dieser Dokumentation sind die endgültigen Ergebnisse, d.h. nach Auswertung aller Fragebögen dargestellt). Wohnungsmarktbarometer (Expertenbefragung): Wie schätzen die Fachleute vor Ort die Angemessenheitskriterien und die Marktfolgen ein? Zusatzfragebogen zur kommunalen Bestands- und Besetzungskontrolle geförderter Wohnungen, deren Ergebnisse die Wfa jährlich erfragt: Stiegen die Wohnungssuchendenzahlen wegen Hartz IV? Wohnungswirtschaftliche Befragung Welche Veränderungen stellen die Unternehmen im eigenen Bestand fest? Einschätzung der örtlichen Angemessenheitsgrenzen Die meisten Kommunen haben Angemessenheit zunächst ohne empirische Grundlage definiert, lediglich basierend auf den bisherigen Erfahrungen aus der Sozialhilfe und der Einschätzung der aktuellen Marktlage. Vielfach hat offenbar auch die Finanzlage der Kommunen Einfluss darauf, wie großzügig sich Kommunen bei der Anerkennung der Unterkunftskosten geben können. Die Wfa hat daher im Wohnungsmarktbarometer 2005 und 2006 die Experten danach gefragt, inwiefern die lokalen Angemessenheitskriterien denn zur Marktlage vor Ort passen. Zur Zeit der ersten Befragung konnte ein knappes Drittel der Experten die Kriterien noch nicht einschätzen. Die übrigen hielten die Definition je zur Hälfte für der Marktlage angemessen oder zu eng gefasst, kaum jemand für großzügig (s. Doku der Herbsttagung 2005). Quelle: Wfa (WomBa 2006) zu streng 26% weiß nicht 14% großzügig 7% der Marktlage angemessen 53% Nach den ersten Erfahrungen haben die meisten Kommunen ihre Angemessenheitskriterien inzwischen revidiert und leicht angehoben. In der Befragung 2006 hält nun über die Hälfte der Befragten die kommunale Praxis bei der Kostenübernahme für "der Marktlage angemessen". Noch ein Viertel hält sie für "zu streng"; weniger als 10 Prozent stufen sie als "großzügig" ein. Dabei klaffen aber die Einschätzungen der Wohnungswirtschaft und der Kommunen weit auseinander: Nur 21,5 Prozent der kommunalen Experten, aber 43,1 Prozent der Befragten aus der Wohnungswirtschaft beurteilen die Praxis als "zu streng". Möglicherweise verbucht die Wohnungswirtschaft im eigenen Bestand stärkere Auswirkungen. Weitere Auswertungen enthält der Wohnungsmarktbericht Info 2006 der Wfa: wfa-nrw.de Wohnungsmarktbeobachtung Publikationen Wie beurteilen Sie die kommunale Praxis bei der Übernahme der Wohnkosten im Verhältnis zur örtlichen Marktlage? (Wfa-WomBa 2006) Wfa-Infocenter 13

16 Dokumentation Hartz IV und der Wohnungsmarkt Rechts: Umzüge werden im Rahmen der üblichen Fluktuation bewältigt (Wfa- WomBa 2006) Links: Beobachtete Entwicklungen als Folgen der Wohnkostenregelungen nach Hartz IV (Wfa-WomBa 2006) Fazit: Anscheinend haben die meisten Kommunen inzwischen marktgerechte Kriterien gefunden; eine Minderheit hat sich offenbar aber für restriktive Kriterien entschieden, die den Marktverhältnissen nicht immer entsprechen. Beobachtete Hartz-IV-Folgen Vor der Einführung von Hartz IV wurden Befürchtungen laut, die Reform werde zu Massenumzügen, sozialer Segregation ( Arbeitslosenghettos ) und neuen Wohnungsnöten im preisgünstigen Segment führen. Nach einer Auswertung der Wfa- Mieterbefragung (s. Dokumentation der KomWoB-Herbsttagung 2004) war zwar zu vermuten, dass vor allem Alleinstehende in zu großen Wohnungen leben und umziehen müssten. Ansonsten liegen bisher keine harten Daten oder repräsentativen Untersuchungen vor. Daher hat die Wfa in den aktuellen Befragungen Wohnungsmarktexperten und Wohnungsunternehmen um eine Einschätzung gebeten, inwiefern die befürchteten Entwicklungen vor Ort tatsächlich festzustellen sind. Vorgeben war eine Skala von eins (trifft gar nicht zu) bis vier (trifft voll zu/sehr deutlich). Engpässe in preisgünstigen Teilmärkten 1 = gar nicht HH zum Umzug aufgefordert soziale Segregation verstärkt HH ziehen von sich aus um bessere Vermietbarkeit schwer marktgängiger Bestände Wohneigentum: Verkauf / Zwangsversteigerungen Vermieter senken Mieten = sehr deutlich Die Experten des Wohnungsmarktbarometers haben im Durchschnitt zwei Phänomene (mit einem Punktwert von über 2,5) deutlich festgestellt: Haushalte werden zum Umzug aufgefordert, weil die bisherige Wohnung nicht angemessen ist Engpässe bei preisgünstigen Wohnungen Eine Verstärkung der sozialen Segregation ( Arbeitslosenghettos ) wurde dagegen kaum festgestellt. Ohnehin vollzieht sich dies wohl eher als langfristiger Prozess. Die Umzugsaufforderungen werden von den ARGEN bisher - nach Anweisungen der Kommunen - sehr unterschiedlich gehandhabt. Die Mehrheit der Experten kam zu der Einschätzung, die Umzüge bewegten sich insgesamt im Rahmen der normalen Fluktuation und würden also im normalen Vermietungsgeschäft bewältigt. Während Umzugsaufforderungen die Folge der jeweiligen kommunalen Entscheidungen sind, zeigen sich die Angebotsengpässe offenbar vor allem dort, wo die Marktlage in den preisgünstigen Teilmärkten ohnehin als angespannt eingestuft wurde, während entspannte Märkte den Bedarf offenbar absorbieren können. Leider war auch der Zusatzfragebogen zur Bestands- und Besetzungskontrolle nicht sonderlich ergiebig, da nur ein Teil der Behörden Angaben zur Veränderung der Wohnungssuchendenzahl machen konnte. Die Karte auf der gegenüberliegenden Seite zeigt ein (lückenhafte) Bild, aus dem man höchstens folgern könnte, dass etwaige Probleme weniger wohnungsmarktbedingt sind als von der kommunalen Angemessenheitsdefinition abhängen. Senken Vermieter die Mieten, um Hartz-IV-Mieter zu halten? Hierzu fragt Alfred Körbel, ob es Informationen darüber gibt, dass die Wohnungsunternehmen, deren Wohnungen nicht zu den Hartz IV Kriterien passen, bereits Mieter an private Vermieter verlieren, und welche Möglichkeiten die Wohnungsunternehmen haben, darauf zu reagieren? Herr Kraus verweist auf eine Analyse des Sozioökonomischen Panels, die das BBR vor der Hartz-Einführung durchgeführt hat: Die 14 Wfa-Infocenter

17 IK KomWoB Frühjahrstagung April in Duisburg lässt vermuten, dass umgekehrt eher private Vermieter befürchten müssen, Alg-II- Empfänger an die Wohnungsunternehmen zu verlieren, weil deren Wohnungen im Schnitt kleiner und günstiger sind. Bessere Daten gibt es dazu aber nicht: Die Befragung zeigte, dass lediglich die Hälfte der Wohnungsunternehmen angeben kann, welcher Anteil ihrer Bestände den Angemessenheitskriterien entspricht. Dass Wohnungsunternehmen die Miete reduzieren, um Hartz-IV-Empfänger angemessen wohnen zu lassen und im Bestand zu halten, werde zwar im Einzelfall berichtet. Nach den WomBa-Ergebnissen sei dies zumindest in NRW aber nur ein Randphänomen, das am ehesten dort zu beobachten ist, wo die kommunale Angemessenheitsdefinition besonders streng und der Wohnungsmarkt entspannt ist, d.h. ein höheres Leerstandsrisiko besteht (siehe dazu auch die Diskussion). Auswirkungen in den Beständen der Wohnungsunternehmen In den Antworten der Wohnungswirtschaft standen zwei Beobachtungen im Vordergrund: Ein Anstieg der Mietrückstände, der vermutlich aber nur ein kurzfristiger Effekt der Umstellung war, denn die Mietrückstandsquote der wohnungswirtschaftlichen Befragung ist 2005 gegenüber dem Vorjahr sogar leicht gesunken, deutliche Nachfrageimpulse im bisher problematischen Teilmarkt kleiner Wohnungen. 1 = gar nicht Leerstände nehmen ab soziale Entmischung nimmt zu Mieter kündigen, weil WE zu teuer Mietrückstände steigen Nachfrage nach kleinen WE steigt = sehr deutlich Herr Körbel fragt, ob im Barometer nach kleinen oder nach billigen Wohnungen gefragt wurde, denn letztlich sei doch der Preis das wichtigere Kriterium. Inzwischen stimme das, so Herr Kraus, da die Karte: Haben Sie einen Anstieg der Wohnungssuchenden feststellen können, der auf Hartz IV zurückzuführen ist? (Wfa 2006) Bielefeld Coesfeld Münster Warendorf Gütersloh Detmold Borken Kleve Paderborn Lippstadt Wesel Hamm Recklinghausen Bottrop Soest Herne Unna Oberhausen DO Duisburg Essen Bochum Mülheim/Ruhr Hagen Krefeld Balve Meschede Mettmann Schwelm Viersen Düsseldorf Wuppertal Lüdenscheid Mönchengladbach Neuss Solingen Remscheid Heinsberg Aachen Düren Leverkusen Gummersbach Olpe Bergheim Bergisch-Gladbach Köln Siegen Bonn Euskirchen Steinfurt Siegburg meisten Städte nun die so genannte Produktmethode anwenden, d.h. aus den Obergrenzen für die Wohnfläche (gem. VV WoBindG) und den lokal festgelegten Höchstmieten je qm für jede Haushaltsgröße das Produkt, also eine maximale Gesamtmiete berechnen; diese ist dann das definitive Kriterium. Anfangs hätten viele Städte noch darauf bestanden, dass sowohl die Flächen- als auch die Mietgrenzen nicht überschritten werden. Zudem habe die Wfa interessiert, wie sich Hartz IV auf das Marktsegment kleiner Wohnungen ausgewirkt hat. Das galt in den letzten Jahren als problematisch (Ausnahme: Universitätsstädte), weil auch Ein- Personen-Haushalte kaum noch in Ein- Zimmer-Wohnungen wohnen wollten. Hartz IV hat offenbar in unerwartet hohem Maße diesem Segment wieder neue Nachfrage zugeführt, vermutlich zu Lasten des Marktsegments der Zwei-Zimmer- Wohnungen. Fazit der Wfa-Auswertungen Die Umzugsaktivitäten haben offenbar nur leicht zugenommen. Viele Städte haben aber erst jetzt begonnen, zur Kostensenkung aufzufordern. Mit regionalen Unterschieden sind Anspannungstendenzen im preisgünstigen Segment zu spüren. Herford Minden weiß nicht/keine Angabe starker Anstieg leichter Anstieg kein Anstieg Höxter nicht geantwortet Linke Spalte: Beobachtete Hartz-IV- Folgen in den Beständen der Wohnungsunternehmen (Wfa-WoWiB 2006) Wfa-Infocenter 15

18 Dokumentation Hartz IV und der Wohnungsmarkt Nachtrag: Die Studie steht inzwischen unter zum Download zur Verfügung. Bisher bemerkt nur ein Teil der Wohnungswirtschaft die Zunahme sozialer Segregation Es gab deutliche Impulse für den bisher problematischen Teilmarkt kleiner Wohnungen. Darüber hinaus profitiert die Wohnungswirtschaft offenbar kaum bzgl. Leerstands- und Vermietungsproblemen Der Anstieg der Mietrückstände war vermutlich nur kurzfristiger Effekt Bei alledem ist hervorzuheben, dass der gesamte Bereich der Eigentümerhaushalte und der privaten Vermieter (immerhin über zwei Drittel der Wohnungen) nach wie vor ein blinder Fleck ist. Diskussion & Berichte aus den Städten Herr Dr. Ruhstrat berichtet, dass die GISS für das Diakonische Werk in Schleswig- Holstein aktuell eine Untersuchung zu den Folgen von Hartz IV für die Versorgung von Wohnungsnotfällen durchführt. Aus Unna berichtet Herr Neumann, dass die Wohnungswirtschaft von den Mietobergrenzen nicht begeistert war. Allerdings profitieren manche Vermieter davon, vor allem solche mit Ein-Raum- Wohnungen. Herr Neumann betont, dass Hartz-IV-Mieter in der Regel unauffällige Mieter ohne Probleme sind. In Münster gab es laut Frau Regenitter noch keine Umzugswelle. Die Angemessenheitskriterien wurden im Herbst 2005 überarbeitet, zum dann ca. 200 Haushalte tendenziell zum Umzug aufgefordert. Erste Ergebnisse zu den tatsächlich erfolgten Umzügen werden erst mit sechs Monaten Verzögerung, also im Juni 2006 vorliegen. In Bochum, so Herr Loke, orientiert sich die ARGE an einem aus dem Mietspiegel abgeleiteten Wert von 4,48 /m². Allerdings wären dann nach einer vorläufigen Auswertung der Mietangebote aus den Zeitungen lediglich 5 % aller angebotenen Wohnungen angemessen. Das Sozialamt hat dennoch bereits Haushalte zum Umzug aufgefordert (Nachtrag:... und die Grenzen inzwischen etwas angehoben). In Bielefeld gilt eine ebenfalls aus dem Mietspiegel abgeleitete Mietobergrenze von 4,64 /m², mit der Wohnungen im gesamten Stadtgebiet in Frage kommen. Ein-Personen-Haushalte dürfen 8 Quadratmeter mehr bewohnen als sonst üblich. Bisher wurden Haushalte zum Umzug aufgefordert, zwei Drittel davon müssen jetzt auch tatsächlich umziehen. Es gibt bisher keine Probleme, diese Haushalte mit passendem Wohnraum zu versorgen. Die Wohnungswirtschaft ist offenbar bereit, Hartz-IV-Empfänger zu halten, wenn sie mit ihnen als Mieter zufrieden war. In Paderborn wurden die Mietobergrenzen vom Kreis festgelegt, allerdings ist der Stadt nicht bekannt auf welcher Grundlage. Grundsätzlich scheint die festgesetzte Miete ausreichend zu sein, nur die Nebenkosten wurden zu niedrig bemessen. In Duisburg gelten deutlich strengere Angemessenheitskriterien als in anderen Kommunen (3,94 /m² Miete und 1,79 /m² Nebenkosten). Insgesamt wurden ca Haushalte zum Umzug aufgefordert nämlich diejenigen, die die Angemessenheitsgrenzen um mehr als 40 % überschreiten. Ein Run auf das Wohnungsamt ist jedoch ausgeblieben. Das Amt hält eine zentrale Datenbank mit passenden Mietangeboten zur Wohnungsvermittlung vor (ca. 600 WE). Allerdings kann von städtischer Seite nur beraten werden, die ARGE entscheidet letztendlich über die Angemessenheit der Wohnung. Teilweise ist die Wohnungswirtschaft jedoch auch bereit, die Mieten zu senken. Grundsätzlich möchte die Stadt eine Zunahme der Segregation vermeiden. Frau Bestgen interessiert sich dafür, ob andere Städte Daten über Umzugshaushalte von der ARGE erhalten haben. In Duisburg war das nicht möglich, da für die Stadt keine eigene Statistik geführt wird. In Lünen liegen keine detaillierten Daten zu Umzügen vor. Allerdings konnte ein ca. 15-prozentiger Anstieg der Nachfrager nach preisgünstigen Wohnungen festgestellt werden, nachdem zum die Zuverdienstgrenzen erhöht wurden. Auch Herr Appel bemängelt, dass die Kriterien zwar von den Städten festgelegt werden 16 Wfa-Infocenter

19 IK KomWoB Frühjahrstagung April in Duisburg mussten, diese von den ARGE jedoch nichts über die Zahl der angeordneten Umzüge erfahren. Auch Gelsenkirchen und Unna konnten bisher keine Daten bekommen. Kommunen können von der Bundesagentur in Nürnberg zwar Daten kaufen; dieser Datensatz enthält jedoch keine Merkmale zur Wohnsituation. Bielefeld hat genaue Daten erhalten. Dafür musste die ARGE die Fälle aber einzeln auswerten. Für 2006 ist sogar eine Auswertung der Umzugsdaten mit Hilfe einer Excelzusatzlösung geplant. Termine, Verschiedenes Wie bereits zu Beginn angekündigt wird die Tagung zur Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik am 1. Juni 2006 in Münster auf dem NRW.BANK-Ideenschiff stattfinden. (Dafür muss die Herbsttagung des IK leider entfallen). Die Tagung soll die Perspektiven kommunalen Handelns angesichts der Privatisierung großer Wohnungsbestände und enger werdender Handlungsspielräume der öffentlichen Verwaltung beleuchten. Dazu berichten Teilnehmer, dass derzeit sowohl das vhw als auch das IfS Berlin (letzteres im Auftrag des BBR) an Studien zur Veränderung der Anbieterstruktur auf dem Wohnungsmarkt arbeiten. Die AG Methoden trifft sich am 16. August 2006 in Essen. Thema: Leerstandsermittlung (aktuelle Ergebnisse). Zuvor trifft sich am 20. Juli 2006 in Düsseldorf die Unter-AG, die eine Indikatorenmodul zum Wohnen im Alter entwickeln will. Die AG MikroWoB trifft sich frühestens im Sommer. Als Tagungsort bietet Frau Anger Düsseldorf an. Dr. Westphal regt an, dort die Portfolioanalyse-Methode, die Innova in Duisburg getestet hat, vorzustellen, außerdem die Dortmunder Ansätze zur quartiersbezogenen SWOT-Analyse. Die AG Strategie trifft sich erst im Herbst wieder in Essen. Geplante Themen: Wohnungsmarktbeobachtung Arnsberg, Masterplan Wohnen Ruhr Für die Dortmunder Masterplan-Veranstaltungen wird gesondert eingeladen. Die Ergebnisse dieser Tagung stehen inzwischen unter wfa-nrw.de Wohnungsmarktbeobachtung zum Download bereit. Pressemeldung der Stadt Duisburg Wohnungsmarktexperten tagten in Duisburg Duisburg April Vertreterinnen und Vertreter aus 20 Kommunen in Nordrhein-Westfalen haben sich am 26. April 2006 im Duisburger Rathaus getroffen, um über aktuelle Themen des Wohnungsmarktes und zukünftige Anforderungen zu diskutieren. Unter Federführung der Wohnungsbauförderungsanstalt, einer Anstalt der NRW.BANK, entstand in den letzten Jahren ein tragfähiges Netzwerk kommunaler Wohnungs-, Planungs-, Stadtentwicklungs- und Sozialämter. Die demografische Entwicklung, gekennzeichnet durch den Rückgang und die Ü- beralterung der Bevölkerung, hat erhebliche Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft und damit auch die Stadtentwicklung. Um auf zukünftige Anforderungen des Wohnungsmarktes adäquat reagieren zu können, ist eine permanente Wohnungsmarktbeobachtung erforderlich. Im Rahmen regelmäßiger Treffen entwickeln die Fachleute Methoden der Marktanalyse, diskutieren deren Ergebnisse und erarbeiten mögliche Strategien. Themen des Treffens in Duisburg waren u. a. die Auswirkungen der Hartz-IV-Gesetzgebung auf den Wohnungsmarkt und die Methodik sowie die Bedeutung der Sozialberichterstattung. Wfa-Infocenter 17