25 Fragen zur Index-Miete ( 557 b BGB)

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1 25 Fragen zur Index-Miete ( 557 b BGB) Die Indexmiete stellt eine weniger bekannte Möglichkeit zur Mietpreisgestaltung im preisfreien Wohnungsbau dar. Diese Mieterhöhungsmöglichkeit besteht aber schon seit der Einführung des damaligen 10 a Miethöhegesetz (MHG) im Jahre Seit dem ist die Indexmiete in 557 b BGB geregelt: 557 b - Indexmiete (1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). (2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach 558 ist ausgeschlossen. (3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. (4) Die 556 d bis 556 g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Nicht zuletzt, weil diese Regelung in bestimmten Fällen für Mieter von Vorteil sein kann, soll im Folgenden die Indexmiete als ein interessantes Instrument der Mietpreisgestaltung im preisfreien Wohnungsbau vorgestellt werden. Dabei werden in Teil 1 die Probleme beim Abschluss einer Indexmiete nach 557 b BGB erörtert. Es werden Hinweise gegeben, welche Vor- und Nachteile die Indexmiete für Mieter bietet, und worauf zu achten ist, wenn eine solche Vereinbarung mit dem Vermieter wirksam werden soll. Im zweiten Teil geht es um die Überprüfung einer Mietzinssteigerung nach Maßgabe des 557 b BGB. Hier wird aufgezeigt, welche Rechte Mieter haben, nachdem sie mit dem Vermieter eine Mietanpassungsvereinbarung gemäß 557 b BGB getroffen haben. Teil 1: Die Indexmiet-Vereinbarung (Fragen 1 bis 13) 1. Ist der Abschluss einer Mietanpassungsvereinbarung nach 557 b BGB für Mieter unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten überhaupt ratsam? Bei angespannten Wohnungsmärkten stellt sich diese Frage nicht, weil den Mietern hier die notwendige Verhandlungsmacht fehlt. Ansonsten ist diese Frage nicht generell zu beantworten, sondern hängt jeweils von den Umständen des Einzelfalles ab. Mieter sollten jedoch Folgendes bedenken: Bei der Indexmiete wird der Mietenanstieg auf den Anstieg der Lebenshaltungskosten beschränkt. Vor allem in Großstädten und Ballungsräumen sind die Mieten stets sehr viel stärker als die Lebenshaltungskosten gestiegen; dies dürfte auch künftig der Fall sein. Für die Masse der Mieter, die in den Genuss regelmäßiger Einkommensanpassungen kommen, dürften Mietsteigerungen im Rahmen des Lebenshaltungskostenanstiegs leichter zu verkraften sein, als die häufig erheblichen Mietsprünge im Rahmen der Vergleichsmiete. Die (teilweise immensen) Mieterhöhungsmöglichkeiten wegen Modernisierung oder Energieeinsparung ( 559 BGB) sowie wegen Unterschreitung der ortsüb- 1

2 lichen Vergleichsmiete ( 558 BGB) sind bei Vereinbarung einer Indexmiete nicht zulässig. Darüber hinaus sollte nicht übersehen werden: Das komplizierte, das Vertrauen in den Rechtsstaat oftmals enttäuschende Verfahren der Mietzinsanpassung nach dem Vergleichsmietensystem ( 558 ff. BGB) wird vermieden. Indexklauseln tragen zu einer Befriedung des Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter bei. Unerquickliche Auseinandersetzungen bis hin zum Rechtsstreit über die Angemessenheit einer Mieterhöhung werden verhindert, wenn sich die Mietanpassung an einem objektiven, von beiden Vertragsparteien akzeptierten Maßstab orientiert. Andererseits sind hohe Vertragsabschlussmieten nach 558 BGB nicht mehr zu erhöhen. Dies geht aber mittels Index-Mieterhöhung. Trotzdem ist auch hier die Indexmiete das kleinere Übel im Vergleich zur Vereinbarung einer Staffelmiete nach 557 a BGB. 2. Ist eine Indexmiete nach 557 b BGB bei dem betreffenden Mietverhältnis zulässig? b BGB gilt für den preisfreien Alt- und Neubau. 2.2 Auf öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialwohnungen, steuerbegünstigte Wohnungen mit Mietverbilligung) findet 557 b BGB keine Anwendung. Jedoch kann im Rahmen von Förderzusagen nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) eine Indexmiete auch für preisgebundenen Wohnraum vereinbart werden (Löfflad MietRB 04, 244). 2.3 Bei den in 549 Abs. 2 und Abs. 3 BGB genannten ungeschützten Wohnraummietverhältnissen kann eine Indexmiete vereinbart werden, ohne dass die Voraussetzungen des 557 b BGB eingehalten werden müssen. Die Voraussetzungen des PrKG müssen aber eingehalten werden (siehe Punkt 2.4). 2.4 Bei Gewerberaummietverhältnissen gilt 557 b BGB kraft Gesetzes nicht (vgl. 578 BGB). Hier kann eine Indexmiete frei vereinbart werden. Es müssen jedoch die Voraussetzungen des Preisklauselgesetzes beachtet werden. Die Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln ist seit dem im Preisklauselgesetz - PrKG - (BGBl. I 2007, Seite 2246) geregelt. Für gewerbliche Mietverträge sind automatisch wirkende Preisklauseln nur dann erlaubt, wenn der Vermieter sich - eventuell auch durch eine dem Vertragspartner eingeräumte Option - für zehn Jahre gebunden hat und als Maßstab für die Anpassung ein vom Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelter Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder der Verbraucherpreisindex des Statistischen Amtes der Europäische Gemeinschaft herangezogen wird. Die Wertsicherungsklausel darf nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Das ist insbesondere der Fall, wenn die Klausel nur zu einer Erhöhung, nicht auch zu einer Ermäßigung der Geldschuld führen kann, wenn nur eine Vertragspartei eine Anpassung verlangen kann und wenn der geschuldete Betrag sich gegenüber der Entwicklung der Bezugsgröße unverhältnismäßig ändern kann (Einzelheiten im Skript Gewerbemietverhältnisse vom Februar 2012). 3. Welche Auswirkungen hat 557 b BGB auf vor dem abgeschlossene Indexmieten? Der Vorgänger des 557 b BGB war der seit dem geltende 10 a MHG, der für Indexmiet-Vereinbarungen bis zum galt (vgl. AG Neubrandenburg v C 84/07 -, WuM 10, 453). Die Voraussetzung für eine wirksame Mietanpassungsvereinbarung gemäß 10 a MHG in der Fassung bis war die Genehmigung gemäß 3 Währungsgesetz oder entsprechender Vorschriften. Zuständig für die Erteilung der Genehmigung war die jeweilige Landeszentralbank. Voraussetzung der Genehmigung war ferner, dass der Mietvertrag eine Vertragslaufzeit von mindestens zehn Jahren vorge- 2

3 sehen hat oder ein auf zehn Jahre bemessener Ausschluss der ordentlichen Kündigung. Ohne eine derartige Genehmigung ist die Indexklausel unwirksam. Die Regelung des 10 a MHG in der Fassung ab sah zwar eine Genehmigung der Landeszentralbank nicht mehr vor, knüpfte aber die Zulässigkeit der Wertsicherungsklausel daran, dass das Mietverhältnis auf mindestens zehn Jahre oder auf Lebenszeit abgeschlossen sein musste bzw. für diesen Zeitraum eine ordentliche Kündigung des Vermieters gegenüber dem Mieter ausgeschlossen war. Fehlte diese zeitliche Begrenzung, ist die Indexvereinbarung unwirksam. Sie wurde auch nicht mit dem automatisch wirksam, sondern nur dann, wenn sie ab diesem Zeitpunkt durch Mieter und Vermieter mit dem dann zulässigen Inhalt in Schriftform bestätigt wurde (Beuermann GE 01, 902 (905); Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 557 b RN 6; zweifelhaft vgl. BGH v VIII ZR 23/08 -, NZM 09, 154; WuM 09, 117; GE 09, 257: Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht). 4. Welche Laufzeit hat die Indexmiete? Die Vereinbarung einer Indexmiete ist seit dem zeitlich unbeschränkt möglich ( 557 b Absatz 1 BGB). Deshalb sind auch Indexvereinbarungen für kürzere als 10jährige Zeiträume zulässig. Die Wirksamkeit der Indexvereinbarung ist auch nicht mehr von einem Kündigungsausschluss durch den Vermieter abhängig. Die Indexvereinbarung ist nicht zwingend an den Tag des Mietvertragsabschlusses gekoppelt. Möglich ist auch der Abschluss der Indexvereinbarung (Jahre) danach im laufenden Mietverhältnis. Die Indexvereinbarung endet spätestens mit Beendigung des Mietverhältnisses (Zur Geltung der Indexmietvereinbarung für der Zahlung von Nutzungsentschädigung nach 546 a BGB vgl. Börstinghaus a.a.o., RN 53 ff.). 5. Wird die einjährige Sperrfrist berücksichtigt? Die Indexklausel muss so formuliert sein, dass die Mietanpassung auf jeden Fall erst ein Jahr nach Beginn bzw. nach der letzten Änderung möglich ist ( 557 b Abs. 2 Satz 1 BGB). Wenn nicht, ist die Vereinbarung der Indexmiete unwirksam (AG Wedding v C 307/13 - MM 4/2014, 30; zweifelnd Börstinghaus a.a.o., RN 34 m.w.n.). Wird die Indexvereinbarung im laufenden Mietverhältnis, also zeitlich nach dem Mietvertragsabschluss vereinbart, ist es nicht erforderlich, dass die Miete zum Zeitpunkt des Abschlusses der Indexvereinbarung ein Jahr unverändert geblieben ist (Börstinghaus a.a.o., RN 24). Siehe im Übrigen Frage Ist die Schriftform eingehalten? Die Vertragsparteien müssen sich schriftlich ( 126 BGB) über die Vereinbarung einer Indexmiete einigen. Dies kann bei Vertragsabschluss, aber auch während eines bestehenden Mietverhältnisses geschehen. Textform ( 126 b BGB) reicht nicht. Eine formularvertragliche Vereinbarung ist zulässig. Die Schriftform des 557 b BGB muss auch eingehalten werden, wenn der Mietvertrag selbst nicht der Schriftform genügt (Börstinghaus a.a.o. RN 21). 7. Welche Indizes sind zulässig, welche unzulässig? Es ist als Index nur der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland zugelassen. Der in 557 b Abs. 1 BGB genannte Preisindex wird vom Statistischen Bundesamt seit Januar 2003 als Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)" bezeichnet. Der Index nach 557 b BGB wirkt als eine echte Gleitklausel. Die Mietänderung ergibt sich unmittelbar aus dem veränderten Index, muss allerdings noch durch Erklärung geltend gemacht werden (siehe Frage 16). 3

4 Umstritten ist, ob die Vereinbarung einer wirksamen Indexmiete auch die Angabe eines Basisjahres (siehe Frage 10) erfordert (dafür: Börstinghaus a.a.o. RN 29; a.a. AG Charlottenburg v C 188/09 -, GE 10, 1547: Der Wortlaut des 557 b Absatz 1 BGB sieht nicht die Angabe eines Basisjahres als zahlenmäßigen Bezugswert vor. Ein solcher ist nicht erforderlich, denn bereits der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex an sich ist die Bezugsgröße). 7.1 Die Bezugnahme auf andere Indizes (z.b. Goldpreis, Baukostenindex, Mietenindex, Index für 2-Personenhaushalte; Fremdwährungen, Grundstückswerte, regionale Verbraucherpreisindizes) ist bei Indexklauseln in Wohnraummietverträgen unzulässig. Weiterhin sind die bei Mietverträgen über Gewerberäume zulässigen Klauseln für Wohnraum nach 557 b Abs. 4 BGB nicht zulässig. Unzulässig sind vor allem: 7.2 Leistungsvorbehaltsklauseln Es handelt sich dabei um einen Vorbehalt, die Leistung (Miete) zu bestimmen; daher spricht man in diesem Zusammenhang auch von einem Leistungsbestimmungsvorbehalt: Eine solche Klausel gibt dem Vertragspartner das Recht, unter bestimmten Voraussetzungen über die Höhe der Miete neu zu verhandeln, bzw. die Miete durch einen Sachverständigen neu bestimmen zu lassen. Beispiel: Steigt der Lebenshaltungskostenindex um 10 Punkte, so verpflichten sich die Parteien über eine Anpassung des Mietzinses zu verhandeln. Sofern eine Einigung nicht möglich ist, setzt ein von der IHK zu bestellender Sachverständiger den neuen Mietzins verbindlich fest. 7.3 Spannungsklauseln Um eine Spannungsklausel handelt es sich, wenn eine Verbindlichkeit in Beziehung gesetzt wird zu dem Preis oder Wert von Gütern oder Leistungen, die mit der vom Gläubiger zu erbringenden Leistung gleichartig sind. Beispiel: Der Mietzins soll sich entsprechend der allgemeinen Mietpreisentwicklung erhöhen. oder: Es wird jeweils derjenige Mietzins geschuldet, der sich aus einem ganz bestimmten Mietspiegelfeld ergibt. 7.4 Kostenelementeklauseln Sie liegen bei Vereinbarungen vor, aufgrund deren sich der Preis eines Wirtschaftsgutes (Wohnung) anteilig im gleichen Maße wie die Preise einiger (der wichtigsten) Kostenelemente (z.b. Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten) dieses Gutes ändern soll. Eine Kostenelementeklausel hat also nur insoweit Auswirkungen auf den Gesamtpreis, als gerade das betreffende Kostenelement (oder mehrere von ihnen) anteilig in dem gesamten Preis enthalten ist. 7.5 Umsatz- oder Gewinnbeteiligungsklauseln Die Mieterhöhung erfolgt, wenn bestimmte Umsatz- oder Gewinngrenzen des Gewerberaummieters überschritten sind. 7.6 Nach 557 b BGB unzulässig sind auch sog. gemischte Klauseln, also die Kombination aus echter Wertsicherungsklausel und z.b. einer Spannungsklausel. 8. Entspricht die Klausel dem Maßstab des 557 b Abs. 1 BGB? 8.1 Die Anpassungsklausel wirkt zugunsten beider Vertragspartner. Der Mietzins muss sich also bei einem Abstieg der Bezugsgröße vermindern. Eine Indexklausel, die ausschließlich zur Begründung einer Mietzinserhöhung vorgesehen ist, ist unwirksam (AG Neubrandenburg v C 84/07 -, WuM 10, 453). Dies ist auch der Fall, wenn die formularvertragliche Indexklausel den Eindruck erweckt, dass sie nur dem Vermieter gestattet, die Miete zu erhöhen (AG Wolfenbüttel v C 230/14 -). 4

5 Sollte ausnahmsweise der Lebenshaltungskostenindex sinken, so muss sich der Mieter gem. 557 b Abs. 3 BGB hierauf in Textform (vgl. 126 b BGB) berufen, will er eine Mietsenkung durchsetzen (Börstinghaus a.a.o., RN 49). Beispiel für eine unzulässige Mietanpassungsklausel nach 557 b BGB (AG Wolfenbüttel v C 230/14 -): Die vereinbarte Miete bleibt mindestens ein Jahr unverändert und verändert sich im gleichen Verhältnis entsprechend der Änderung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes Deutschland Basis Die geänderte Miete gilt nach Erklärung des Vermieters in Textform, welche die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angibt, mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung [ ]. Aus den Gründen: Die Klausel ist gem. 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Aus der hier streitgegenständlichen Vereinbarung ergibt sich, dass lediglich auf Erklärung des Vermieters die Anpassung der Miete an den Preisindex stattfindet. Hierbei handelt es sich um eine Einseitigkeitsklausel, die in Formular-Mietverträgen unwirksam ist (BeckOK BGB/Schüller BGB 557 b Rn. 21). Aus der Formulierung in der streitgegenständlichen Klausel folgt, dass lediglich aufgrund einer Erklärung des Vermieters eine Anpassung stattfinden kann. Allein aus dem Sinn und Zweck der Regelung im Mietvertrag muss entnommen werden, dass es dem Verwender dieser Vorschrift darum ging, die Anpassung allein durch Erklärung des Vermieters zu erreichen. Dies insbesondere, da die Klausel fast den Gesetzeswortlaut des 557 b BGB wiedergibt, mit Ausnahme des 557 b Abs. 3 BGB. Schon aus der Gesetzesbegründung folgt, dass zwar der Hauptanwendungsfall der Vorschrift die Mieterhöhung bei einer Indexsteigerung ist. Die Vorschrift ist aber auch bei Mietsenkungen anwendbar (BT DS 14/4553 S. 53). Da eine Mietsenkung hauptsächlich im Interesse des Mieters steht, muss es für den Mieter auch erkennbar sein, dass er eine solche Mietsenkung durch eigene Erklärung erreichen kann. Beispiel für eine unzulässige Mietanpassungsklausel nach 557 b BGB (AG Wedding v C 307/13 - MM 4/2014, 30): Die vereinbarte Monatsnettokaltmiete erhöht oder vermindert sich in demselben prozentualen Verhältnis, indem sich der vom statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland zum Stand derzeit 2005 = 100 gegenüber dem Stand bei Beginn des Mietverhältnisses, später gegenüber dem Stand der letzten Mietangleichung nach dieser Wertsicherungsklausel erhöht oder ermäßigt. Die Erhöhung oder Verminderung der Nettokaltmiete tritt jeweils erst dann ein, wenn die Indexveränderung mindestens zwei Punkte beträgt. Aus den Gründen: Die Indexklausel muss so formuliert sein, dass die Mietanpassung auf jeden Fall erst ein Jahr nach der letzten Änderung möglicht ist. Beispiel für eine zulässige Mietanpassungsklausel nach 557 b BGB (nach Löfflad MietRB 04, 244 (245)): (1) Erhöht oder ermäßigt sich seit dem Vertragsbeginn der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex; Basisjahr 2010 = 100), so kann sich die Grundmiete (vgl. X) nach Maßgabe von Abs. 3 im gleichen prozentualen Verhältnis erhöhen oder ermäßigen. Das Gleiche gilt für jede erneute Änderung des Lebenshaltungskostenindexes. (2) Bezugsgröße für alle Veränderungen nach dieser Vereinbarung bleibt die Originalreihe/Basisjahr Eine Umstellung auf spätere Basisjahre findet jedenfalls solange nicht statt, wie der in Abs. 1 genannte Index fortgeführt wird. Wird dieser Index nicht mehr fortgeführt, gilt der an seine Stelle tretende Index als vereinbart. Für die 1. Anpassung nach der Umstellung wird die Veränderung auf der Grundlage der bisherigen Indexentwicklung festgehalten und dem Wert per Umstellungstermin die danach eingetretenen Änderungen hinzugerechnet. Falls eine Partei dies verlangt, ist darüber eine schriftlich Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag zu schaffen. (3) Eine Anpassung der Miete an die Änderung des Lebenshaltungskostenindex gem. Abs. 1 ist frühestens nach Ablauf von 12 Monaten seit Abschluss dieser Vereinbarung oder der letzten Änderung möglich. Die geänderte Miete ist vom Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Änderungserklärung des Vermieters oder Mieters zur Zahlung fällig. In der Erklärung, die in Textform abgegeben werden kann, ist die jeweils eingetretene Änderung des Indexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. (4) Während der Geltungsdauer der Indexmiete gemäß Abs. 1 ist eine Erhöhung der Miete nach 558 BGB ausgeschlossen. 559 BGB findet nur Anwendung bei baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. 5

6 Die Vereinbarung einer Indexmiete, wonach die Veränderungen immer nur für volle Jahre möglich sind, ist zulässig (LG Berlin v S 237/10 -, MM 9/11, 29): Die Parteien vereinbaren, dass sich die Nettokaltmiete im gleichen prozentualen Verhältnis erhöht oder ermäßigt, wie sich der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland des Statistischen Bundesamtes gegenüber dem Stand des vorangegangenen Jahres in Punkten verändert hat, wobei die Nettokaltmiete - abgesehen von Mietänderungen aufgrund der 559 bis 560 BGB - jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Im Falle der Erhöhung des Mietzinses hat der Vermieter, im Falle der Ermäßigung des Mietzinses der Mieter dem anderen Vertragspartner die Änderung unter Vorlage der entsprechenden vom Statistischen Bundesamt bekannt gegebenen Indexziffern nachzuweisen. Die Änderung der Nettokaltmiete bedarf einer Erklärung in Textform, die die eingetretene Änderung des Preisindexes und die jeweils neue Miete in einem Geldbetrag ausweist. Die Erklärung bewirkt eine Mietänderung mit Beginn des übernächsten Monats nach deren Zugang. Anmerkung mac: Die Klausel ist im Hinblick auf 559 BGB fehlerhaft und dürfte daher nach 307 BGB unwirksam sein. 8.2 Die Klausel darf zu keiner überproportionalen Mieterhöhung bei Änderung der Bezugsgröße führen (vgl. Grothe NZM 02, 54). Dies wäre etwa der Fall bei einer Gleichsetzung der Indexpunkte mit dem Prozentsatz der Mieterhöhung (Beispiel: Steigerung um 10 Punkte von 120 auf 130 Punkte darf keine Mieterhöhung von 10 %, sondern nur von 8,33 % ergeben). Auch ist es nicht zulässig z.b. zu der jeweiligen Veränderung durch den Index eine weitere prozentuale Steigerung zu vereinbaren (Beispiel: 2% über dem Lebenshaltungskostenindex). Also: Die Veränderung der Miete muss genau der prozentualen Veränderung des Lebenshaltungskostenindex entsprechen (vgl. Börstinghaus a.a.o. RN 19). Dafür ist folgende Formel zu verwenden: [(neuer Indexstand: alter Indexstand) x 100] 100 = Prozentsatz der Änderung] 8.3 Um Bagatell-Mieterhöhungen zu vermeiden, ist es zulässig, bestimmte prozentuale Untergrenzen zu vereinbaren, die erst überschritten sein müssen, bevor eine Mietanpassung verlangt werden kann (Börstinghaus a.a.o. RN 28). Ebenfalls ist es zulässig, Beschränkungen (z.b. nur 60% oder 80% der Indexänderung dürfen weitergegeben werden) zu vereinbaren. 9. Was ist bei Verwendung alter - ehemals zulässiger - Indizes? Das Statistische Bundesamt hatte ab Januar 2003 die Ermittlung vieler Verbraucherindizes eingestellt. Bei Indexmietvereinbarungen vor dem war es jedoch zulässig auf diese Indizes Bezug zu nehmen. Eine solche Vereinbarung wurde deshalb zum nicht unwirksam, sondern es musste eine Umstellung und Umrechnung erfolgen. Dies sei an einem Beispiel (nach Börstinghaus, a.a.o., 8. Aufl., RN 30) erläutert: Der Index für 2-Personen-Rentnerhaushalte war vereinbart und betrug bei der letzten Mietanpassung im Februar ,2 Punkte. Im Dezember 2002 betrug der Wert 114 Punkte. Der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland beträgt im Dezember Punkte. Im Juli ,4 Punkte. Welche prozentuale Mieterhöhung ergibt sich für Juli 2003? Lösung: Steigerung von Februar 2001 bis Dezember 2002: [(114 : 109,2) * 100] 100 = 4,3956% Steigerung von Dezember 2002 bis Juli 2003: [(114,5 : 113) * 100] 100 = 1,2389% Insgesamt ist eine Mietanpassung zulässig in Höhe von 5,63%. Ein Anspruch auf Umstellung auf den neuen Index stand beiden Parteien zu. Löfflad (MietRB 04, 244 (246)) empfahl folgende vertragsergänzende Vereinbarung: Ab gilt die unter X des Mietvertrags vom... vereinbarte Wertsicherungsklausel mit folgender Modifikation: 6

7 Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Gesamtlebenshaltung aller privaten Haushalte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Stand 2000 = 100) gegenüber der letzten Anpassung, so kann sich die Grundmiete nach der Maßgabe des y Abs. 3 des Mietvertrages, in gleichem Verhältnis, ändern. Für die 1. Anpassung nach dem wird die Veränderung auf der Grundlage der bisherigen Indexklausel ( X) bis festgehalten und zu den ab dem erfolgten Änderungen hinzugerechnet oder von ihnen abgezogen. Die Veränderung bis zum beträgt... Punkte. 10. Was ist bei Verwendung eines alten Basisjahrs? Wie wird umbasiert? Ab dem galt für den Verbraucherpreisindex als neues Basisjahr das Jahr Davor galt das Basisjahr Am erfolgte die Umstellung auf das Basisjahr In 2018 wird voraussichtlich die Umstellung auf das Basisjahr 2015 erfolgen. Die Umstellung des Basisjahres hat keine Auswirkung, wenn die Indexklausel wie meist allein auf Veränderung in Prozent abstellt. Denn dann lassen sich die aktuellen Werte unmittelbar aus den Veröffentlichungen der amtlichen Statistik entnehmen. Anders ist es, wenn die Indexklausel auch auf Veränderung in Punkten abstellt (z.b. Mieterhöhungen sind nur möglich, wenn sich der Index um 5 Punkte erhöht: Hier ist eine Erhöhung um 5 Punkte viel eher möglich bei einem Indexstand von beispielsweise 178 als bei einem Indexstand von beispielsweise 120). In einem solchen Fall müssen die Werte des neuen Basisjahres durch Multiplikation mit sog. Umbasierungsfaktoren auf das jeweils alte vereinbarte Basisjahr umgerechnet werden. Das Statistische Bundesamt bietet im Internet entsprechende Umrechnungsprogramme an (detailliert hierzu: Carsten Schimmel und Andreas Ingendoh, Wertsicherungsklauseln: Alle (5) Jahre wieder... Mieterhöhung von Gewerberäumen nach Änderung des Basisjahrs (2005 = 100) im vergangenen Jahr, GE 09, 427; zur Berechnung siehe auch BGH v XII ZR 41/11 -, WuM 13, 32; GE 13, 49; NZM 13, 148). Nach einer Umbasierung dieses Indexes muss bei der Feststellung der eine weitere Erhöhung auslösenden Steigerung von dem umbasierten Wert der letzten Erhöhung ausgegangen werden (OLG Düsseldorf v U 116/86 -, NJW-RR 87, 402). 11. Für welche Mietzinsbestandteile gilt die Indexvereinbarung? Es kommt darauf an, welche Mietzinsstruktur vereinbart wurde. Normalerweise wird eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorschüssen vereinbart. Dann bezieht sich die Indexierung nur auf die Nettokaltmiete. Wird hingegen eine Bruttokaltmiete vereinbart umfasst die Indexvereinbarung die Bruttomiete. Die Erhöhung des in der Bruttomiete enthaltenen Betriebskostenanteils bleibt daneben zulässig (bei vor dem abgeschlossenen Mietverträgen und entsprechender Vereinbarung, Art Abs. 4 EGBGB). Möglich ist es auch, die Indexierung auf eine vereinbarte Betriebskostenpauschale zu beziehen (Börstinghaus a.a.o., Rn 12). 12. Kann eine Indexmietvereinbarung widerrufen werden? Ja, wenn die Voraussetzungen eines Verbrauchervertrages vorliegen, 312 ff. BGB. 13. Welches sind die Folgen der Vereinbarung einer nach 557 b BGB unzulässigen Klausel? Entspricht die Klausel nicht den Vorschriften des 557 b Abs. 1 BGB, so ist in der Regel ( 139 BGB) nur die Indexvereinbarung nichtig, nicht jedoch der gesamte Mietvertrag. Es gilt dann das Mietpreisrecht der 557 ff BGB. Fraglich ist, ob die Parteien verpflichtet sind, im Falle einer nicht zulässigen Klausel in die sachdienliche Änderung der Vereinbarung einzuwilligen. Weitere Rechtsfolgen einer nicht zulässigen Mietanpassungsklausel: 7

8 Die Aufnahme einer nicht zulässigen Klausel in den Mietvertrag bewirkt zwar keine automatische Anpassung des Mietzinses an den Wertmesser. Die Unwirksamkeit der vereinbarten Indexklausel hat aber nicht zur Folge, dass die Indexierung völlig unbeachtlich bleiben muss. Vielmehr ergibt sich aus dieser Vereinbarung eine nach 557 Abs. 3 BGB zu beachtende Begrenzung der Mieterhöhung zusätzlich zu der sich aus 558 BGB ergebenden Beschränkung, dass die Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen darf (LG Frankfurt v /11 S 75/97 -, WuM 98, 603; ZMR 97, 473; fraglich im Hinblick auf entsprechende Rechtsprechung zur Staffelmiete: Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung schließt nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung nach 558 BGB aus. D.h., in der unwirksamen Staffelmiete ist in der Regel keine Vereinbarung im Sinne des 557 Abs. 3 BGB zu sehen (LG Berlin v S 115/92 -, GE 93, 95; LG Berlin v S 112/91 -; LG Berlin v S 304/97 -, GE 98, 490; NZM 98, 859; ZMR 98, 230; LG Berlin v S 277/99 -, GE 00, 604; LG Berlin v S 155/01 -, WuM 01, 612; GE 02, 54; LG Berlin v S 265/01 -, GE 02, 468; differenzierend: LG Berlin v S 87/91 -, WuM 92, 198 ( im Einzelfall"). In einer unwirksamen Staffelmietvereinbarung liegt keine Selbstbeschränkung des Vermieters in der Weise, dass es ihm nunmehr wegen des allgemeinen Verbotes widersprüchlichen Verhaltens verwehrt ist, in vollem Umfang auf die ortsübliche Vergleichsmiete - und nicht nur bis zu den Werten der unwirksamen Staffelmietvereinbarung - zurückzugreifen (LG Berlin v S 112/91 -). Anders: Der Vermieter kann sich nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung berufen, wenn der Mieter im Einzelfall an der Vereinbarung festhalten will (LG Berlin v S 209/99 -, in ZMR 99, 805; LG Bonn v S 453/91 -, WuM 92, 199)). Ein Kündigungsausschluss auf zehn Jahre in einem Wohnungsmietvertrag ist wirksam, auch wenn diese Klausel in Zusammenhang mit einer unwirksamen Indexvereinbarung steht (LG Berlin v S 559/00 -, MM 02, 141; NZM 02, 947; GE 02, 332). Teil 2: Die Mieterhöhung nach 557 b BGB (Fragen 14 bis 25) 14. Liegt eine wirksame Indexmiete vor? Um diese Frage zu beantworten, ist die Lektüre von Teil 1 erforderlich. Ist die Frage zu bejahen, weiter mit 15.. Unwirksam ist die Indexmietvereinbarung vor allem, wenn folgendes vereinbart wurde (vgl. Börstinghaus, a.a.o. RN 59): kürzere Erhöhungsabstände als ein Jahr Zulassen von Mieterhöhungen nach 558, 559 BGB überproportionale Mietsteigerungen Ausschluss des Mietanpassungsrechts bei Indexsenkung Mindestmiete unabhängig von Indexsenkungen 15. Ist die Jahresfrist des 557 b Abs. 2 Satz 1 BGB eingehalten? Der Mietzins muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (von Mieterhöhungen nach 559 Abs. 1, 555 b Nr. 6 BGB und 560 BGB abgesehen, siehe 18.). Die Jahresfrist beginnt mit dem Vertragsbeginn bzw. mit dem Abschluss der Indexvereinbarung oder mit dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung eingetreten ist. Eine vor Ablauf der Frist abgegebene Erhöhungserklärung ist (anders als im Fall des 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht unwirksam, entfaltet aber erst zum zulässigen Zeitpunkt (12 Monate nach der letzten Anpassung) Wirkung (Börstinghaus a.a.o., RN 34 m.w.n.). Die Jahressperrfrist wird ausgelöst durch alle (zulässigen wie unzulässigen) Mietanhebungen nach 557 ff. BGB mit Ausnahme von Betriebskostenerhöhungen ( 560 BGB) und Mieterhöhungen nach 559 Abs. 1 BGB i.v.m. 555 b Nr. 6 BGB (nicht zu vertretene Maßnahmen). Der Vermieter muss die jährlich möglichen Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht ausschöpfen, sondern kann die Anpassungen in größeren Abständen, dafür aber in höheren Beträgen, geltend machen. Dass er sich nach Ablauf der Jahressperrfrist einen hohen Index aussuchen kann, ist vom Mieter hinzunehmen. Probleme kann es geben, wenn der Index unter den Wert gesunken ist, der bei der letztmaligen Mietfestsetzung galt. Dieser Fall ist aber bisher noch nie eingetreten und es ist auch hiermit für die Zukunft nicht damit zu rechnen. Zur Verwirkung von Mieterhöhungen siehe Frage 23. 8

9 16. Sind die formalen Voraussetzungen eines wirksamen Mietzinsanpassungsverlangens nach 557 b BGB erfüllt? Ist die vereinbarte Änderung der Bezugsgröße (Anstieg des Lebenshaltungskostenindex) eingetreten, erfolgt die Mieterhöhung - anders als bei der Staffelmiete - nicht automatisch, sondern muss in Textform erklärt werden. Die Vereinbarung einer automatischen Erhöhung ohne Mieterhöhung ist unwirksam (LG Berlin v S 559/00 -, MM 02, 141; NZM 02, 947; GE 02, 332). Die Formalia einer Erklärung nach 557 b BGB unterscheiden sich nicht grundsätzlich von denen anderer Mieterhöhungserklärungen. Zu achten ist vor allem auf Folgendes (Einzelheiten sind dem Skript Prüfungspunkte zu 558 ff. BGB zu entnehmen): Liegt eine Erklärung des Vermieters in Textform (vgl. 126 b BGB) vor? (Die Folgen des 550 BGB werden durch die Mieterhöhung in Textform nicht ausgelöst: Börstinghaus a.a.o., RN 33). Sind sämtliche Vermieter als Absender angegeben? Im Schreiben müssen die Vermieter als Absender genannt werden und nicht (nur) ein Bevollmächtigter. Dies gilt auch, wenn ein Bevollmächtigter das Mieterhöhungsverlangen unterschrieben hat. Haben bei juristischen Personen die berechtigt handelnden Personen (in der erforderlichen Anzahl) die Erklärung abgegeben? Sofern ein Verwalter (erstmals!) Absender einer Mieterhöhung ist oder sofern zwischenzeitlich ein Verwalterwechsel stattgefunden hat: Ist eine Vollmacht zur Vornahme von Mieterhöhungen dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt? Sollte dies nicht der Fall sein, kann der Mieter die Erhöhung unverzüglich zurückweisen. Die Erhöhungserklärung ist dann unwirksam (vgl. 174 BGB). Sind sämtliche im Mietvertrag aufgeführte Mieter als Adressaten in der Mieterhöhungserklärung genannt? Wenn nicht, ist das Anpassungsverlangen unwirksam. Es sei denn, es gibt eine mietvertragliche Bevollmächtigungsklausel. Ist das Mieterhöhungsverlangen betragsmäßig ausgewiesen? Es muss die neue verlangte Miete oder zumindest der Erhöhungsbetrag genannt werden. 17. Ist die Mietanpassungserklärung ausreichend erläutert und richtig berechnet? 557 b Abs. 3 Satz 2 BGB verlangt, dass der Vermieter die eingetretene Änderung des Preisindexes... anzugeben hat. Den jeweiligen monatlichen Preisindex erfährt man beim Statistischen Bundesamt. Internet: (siehe unter Verbraucherpreisindex) Telefon: +49 (0) In der vom Deutschen Mieterbund herausgegebenen Monats-Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht ist der Index ebenfalls mit monatlicher Fortschreibung veröffentlicht. 9

10 Preisindex für die Lebenshaltung (Gesamtindex) Basisjahr 2010 = 100 Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember ,1 90,3 90,6 90,9 91,1 91,1 91,3 91,4 91,2 91,3 91,1 92,1 91, ,4 91,8 92,2 92,0 92,2 92,3 92,7 92,8 92,9 93,0 92,7 93,4 92, ,1 93,5 93,5 93,8 93,8 94,0 94,4 94,2 93,9 94,0 94,0 94,7 93, ,7 95,1 95,3 95,8 95,8 95,8 96,3 96,2 96,4 96,6 97,1 97,7 96, ,4 97,8 98,3 98,1 98,7 98,9 99,5 99,2 99,1 98,9 98,4 98,8 98, ,3 98,9 98,7 98,8 98,7 99,0 99,0 99,2 98,9 98,9 98,8 99,6 98, ,0 99,4 99,9 100,0 99,9 99,9 100,1 100,2 100,1 100,2 100,3 100,9 100, ,7 101,3 101,9 101,9 101,9 102,0 102,2 102,3 102,5 102,5 102,7 102,9 102, ,8 103,5 104,1 103,9 103,9 103,7 104,1 104,5 104,6 104,6 104,7 105,0 104, ,5 105,1 105,6 105,1 105,5 105,6 106,1 106,1 106,1 105,9 106,1 106,5 105, ,9 106,4 106,7 106,5 106,4 106,7 107,0 107,0 107,0 106,7 106,7 106,7 106, ,6 106,5 107,0 107,0 107,1 107,0 107,2 107,2 107,0 107,0 107,1 107,0 106, ,1 106,5 107,3 106,9 107,2 107,3 107,6 107,6 107,7 107,9 108,0 108,8 107, ,1 108,8 109,0 109,0 108,8 109,0 109,4 109,5 109,6 109, Quelle: Statistisches Bundesamt Jahres- Durchschnitt Die Mietanpassungserklärung ist nur wirksam und führt nur dann zu einem fälligen Anspruch, wenn der Vermieter die notwendigen Angaben gemäß 557 b Abs. 3 Satz 2 BGB macht. Ausreichend ist es hierfür, wenn der Index zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. der letzten Erhöhung, der aktuelle Index und der Mieterhöhungsbetrag sowie die neue Miete genannt werden. Dagegen ist es nicht notwendig, zusätzlich anzugeben, welche prozentuale Veränderung sich aus den Indexdaten ergibt (BGH v VIII ZR 291/16 -, WuM 18, 36; GE 18, 121; DWW 18, 11; NZM 18, 82; NJW 18, 700; a.a. ohne nähere Begründung Börstinghaus a.a.o. Rn. 42). Der Vermieter muss dem Mieter nicht jeden einfachen Rechenschritt vorrechnen. Es liegt - auch für den durchschnittlichen Mieter - auf der Hand, dass sich eine Indexmiete im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Fraglich ist, ob darüber hinaus die Angabe geboten ist, aus welchem Verbraucherpreisindex nebst Basis die Punktzahlen entnommen wurden (so aber AG Starnberg v C 1641/13 -, WuM 14, 339). Zu einer Beweisführung durch Beifügung der Indexveröffentlichungen ist der Vermieter nicht verpflichtet. Gibt der Vermieter falsche Werte an, muss der Mieter gegen rechnen und die Mietanpassung insoweit sie korrekt ist, erfüllen. Hat der Mieter aufgrund einer falsch berechneten überhöhten Mietanpassungserklärung gezahlt, kann er den überzahlten Betrag vom Vermieter nach 812 BGB zurückfordern (Börstinghaus a.a.o., RN 43). Hinweis: Bei Nichtbeachtung nur eines der in den Fragen 16 und 17 genannten Punkte ist das Anpassungsverlangen unwirksam. Mieter sollten es sich aber gründlich überlegen, ob sie Verstöße gegen eine der oben genannten Formalia zum Anlass nehmen, die Mietanpassung zurückzuweisen. Schließlich haben sie sich ja bei der Vereinbarung der Indexmiete grundsätzlich mit einem am Lebenshaltungskostenindex orientierten Ansteigen der Miete einverstanden erklärt. Zum Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis passt es aber eher, dass man dem Vertragspartner Gelegenheit zur Korrektur eines Fehlers gibt. Schließlich will man ja möglicherweise die Indexmiete nach Ende ihrer Laufzeit erneut vereinbaren. Es ist also auch hier in jedem Einzelfall zu prüfen, ob das 10

11 Beharren auf einem rechtlichen Anspruch bei langfristiger Betrachtung wirklich wirtschaftlich günstig ist. 18. Handelt es sich bei der Erhöhungserklärung überhaupt um eine solche nach 557 b BGB? Möglicherweise macht der Vermieter eine Mieterhöhung aus einem anderen Rechtsgrund geltend. Hier ist zu prüfen, ob dies nach 557 b Abs. 2 BGB überhaupt zulässig ist. Ausgeschlossen sind folgende Mieterhöhungen nach dem BGB: 558 BGB (Grundmieterhöhung bis zur Vergleichsmiete ) 559 BGB (Modernisierungszuschlag für Maßnahmen die der Vermieter zu vertreten hat) Neben der Mietanpassung wegen Veränderung des Lebenshaltungskostenindex sind weitere Mieterhöhungen nur wegen gestiegener Betriebskostenpauschalen ( 560 BGB) oder wegen baulicher Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat ( 559 Abs. 1, 555 b Nr. 6 BGB), also z.b. behördlich vorgeschriebene Maßnahmen zur verbindlich vorgeschriebenen Kohlendioxid-Reduzierung, möglich (zur rechtspolitischen Kritik hieran vgl. Börstinghaus a.a.o. RN 39). Daneben bleibt es den Parteien unbenommen, jederzeit einverständlich weitere Mietzinsanhebungen zu vereinbaren (vgl. 557 Abs. 1 BGB; a.a. Löfflad MietRB 04, 244 (245)). Staffelmietvereinbarungen nach 557 a BGB sind neben der Indexmiet-Vereinbarung nicht zulässig (Löfflad MietRB 04, 244 (247)). Allerdings ist die Hintereinanderschaltung von Indexvereinbarung und Staffelmiete oder umgekehrt (z.b. jeweils für 5 Jahre) zulässig. Nach Ende der Laufzeit der Indexmietvereinbarung ist eine Mieterhöhung nach 558, 559 BGB wieder möglich. Die Jahresfrist des 557 b Abs. 2 Satz 1 BGB muss dann nicht mehr beachtet werden. Allerdings muss bei Mieterhöhungen nach 558 BGB die Jahressperrfrist des 558 Abs. 1 BGB eingehalten werden (Börstinghaus a.a.o., RN 37). Die Mieterhöhung gem. 559 BGB nach Ende der Laufzeit, scheitert grundsätzlich nicht daran, dass die Modernisierungsmaßnahme während der Laufzeit der Indexvereinbarung durchgeführt und abgeschlossen wurde. Im Einzelfall ist allerdings Verwirkung dieser Mieterhöhungsmöglichkeit denkbar (Börstinghaus a.a.o., RN 38). 19. Wird mit der Mietanpassung nach 557 b BGB eine weitere Mieterhöhung nach dem BGB mit dem Mieterhöhungsschreiben vorgenommen? Die Zusammenfassung mehrerer Mietzinserhöhungsansprüche in einem Schreiben ist grundsätzlich zulässig. Bei der Überprüfung der Rechtmäßigkeit (siehe oben 18.) sind dann die einzelnen Mieterhöhungen genauestens voneinander zu trennen. 20. Ist der Wirksamkeitszeitpunkt der Mietzinsanpassung korrekt berechnet? Gemäß 557 b Abs. 3 Satz 3 BGB ist der geänderte Mietzins mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen. 193 BGB gilt nicht (Börstinghaus, a.a.o. RN 45). Die Vereinbarung eines kürzeren Fälligkeitstermins ist unwirksam, die Vereinbarung eines längeren Termins ist möglich. Beispiel: Geht die wirksame Mietanpassungserklärung des Vermieters dem Mieter am zu, so hat er die erhöhte Miete ab dem zu zahlen. 11

12 Niemals ist eine rückwirkende Mieterhöhung nach 557 b BGB zulässig. Zum Nachholen bislang unterlassener Mieterhöhungen siehe Frage 15 und Frage Liegen Anhaltspunkte für ein Überschreiten der Wesentlichkeitsgrenze des 5 WiStG vor? Jede Indexmiete ist der Höhe nach durch 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (Mietpreisüberhöhung) beschränkt. Nach dieser Vorschrift ist eine Mietzinsvereinbarung insoweit unzulässig, als sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % (in Ausnahmefällen um mehr als 50 %) überschreitet. Für die Vereinbarung einer Indexmiete gilt insoweit also nichts anderes wie für die übrigen Mieterhöhungsmöglichkeiten nach dem BGB. Jedoch dürfte 5 WiStG in der Praxis auf Indexmieterhöhungen so gut wie nie Anwendung finden: Je näher der Vermieter bei Vertragsbeginn bei der Vergleichsmiete bleibt, desto unwahrscheinlicher ist es, dass die Indexmiete im Laufe der Zeit in Konflikt mit 5 WiStG gerät. Im Übrigen dürfte das Tatbestandsmerkmal Ausnutzen eines geringen Angebotes bei der Vereinbarung einer Indexmiete in der Regel ausscheiden (vgl. Börstinghaus, a.a.o. RN 56). 22. Liegen Anhaltspunkte für ein Überschreiten der Mietpreisbremse des 556 d BGB? Gemäß 557 b Abs. 4 BGB sind die 556 d bis 556 g BGB ( Mietpreisbremse ) nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. Die Mietpreisbremse spielt somit bei Indexmieterhöhungen keine Rolle. Für die zeitliche Anwendbarkeit der Mietpreisbremse (vor oder nach Erlass der Landesverordnung) kommt es auf den Mietvertragsabschluss an und nicht auf den möglicherweise davon abweichenden Termin der Indexvereinbarung. 23. Ist der Anspruch des Vermieters möglicherweise verwirkt? Die Verwirkung ( 242 BGB) ist für jeden Einzelfall gesondert zu prüfen. Hat es der Vermieter über einen Zeitraum von fast vier Jahren unterlassen, eine indexbedingte Mietzinserhöhung gegenüber dem Mieter geltend zu machen, kann dieser unter Umständen dem nunmehrigen entsprechenden Zahlungsbegehren den Einwand der Verwirkung entgegenhalten (OLG Düsseldorf v U 113/98 -, NZM 01, 892; ZMR 02, 34 für Gewerberaum; erst recht, wenn zwischenzeitlich über minderungsbedingte Differenzmieten korrespondiert wurde (OLG Nürnberg v U 1355/13 -, ZMR 14, 630; NZM 14, 794 für Gewerberaum). Nach Börstinghaus (a.a.o. RN 47 mit überzeugender Begründung) hingegen kann bei Wohnraum der Anspruch des Vermieters aus 557 b BGB grundsätzlich nie verwirken. 24. Haben Mieter bei einer Mietanpassung ein Sonderkündigungsrecht? Nein. 557 b BGB selbst sieht kein Sonderkündigungsrecht für Mieter vor. 561 BGB ist nach seinem Wortlaut und seiner systematischen Stellung innerhalb des BGB auf Mietanpassungen nach 557 b BGB nicht anwendbar (vgl. etwa Grothe NZM 02, 54 (56)). 25. Wie wirkt sich die Indexmiet-Vereinbarung auf eine Modernisierungsmaßnahme aus? Eine Modernisierungsmieterhöhung nach 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat ( 557 b Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Vorschrift verwehrt dem Vermieter aber lediglich eine auf 559 BGB gestützte Mieterhöhung, gibt dem Mieter jedoch nicht das Recht, die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme unabhängig von den Voraussetzungen des 555 d BGB zu verweigern (BGH v VIII ZR 147/13 -, WuM 14, 284; NZM 14, 304; GE 14, 665; ZMR 14, 626). 12