Bau- und Zonenordnung

Transkript

1 Kanton Zürich Gemeinde Elgg Bau- und Zonenordnung Gegenüberstellung Bauordung vom 11. Januar 1994 und vom Dezember 2011 Elgg, Dezember 2011 Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

2 Gemeinde Elgg: Bauordnung 2011 Rechtsgütige Bauordnung (1994) Bauordnung (2011) Bemerkung I. ZONENORDNUNG GEMEINDE ELGG I. ZONENORDNUNG GEMEINDE ELGG Art.1 Einteilung Das Gemeindegebiet wird, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen zugewiesen oder Wald ist, in folgende Zonen eingeteilt: Art. 1 Einteilung Das Gemeindegebiet wird, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen zugewiesen oder Wald ist, in folgende Zonen eingeteilt: Kernzonen - Kernzone I K I - Kernzone II K II - Kernzone III K III Kernzonen - Kernzone I KI - Kernzone II KII - Kernzone III KIII Wohnzone - Wohnzone eingeschossig W 1 - Wohnzonen 2-geschossig W2A, W2B, W2C - Wohnzone 3-geschossig W 3 Wohn- und Gewerbezonen - Wohnzone 3-geschossig mit Gewerbeerleichterung WG 3 - Wohn- und Gewerbezone WG 2 Gewerbe- und Industriezonen - Gewerbezone 1 G 1 - Gewerbezone 2 G 2 - Industriezone I Erholungszone E Wohnzone - Wohnzone eingeschossig W1 - Wohnzonen 2-geschossig W2A, W2B, W2C - Wohnzone 3-geschossig W3 Wohn- und Gewerbezonen - Wohnzone 3-geschossig mit Gewerbeerleichterung WG3 - Gewerbezone mit Wohnanteil GW3 Gewerbe- und Industriezonen - Gewerbezone 1 G1 - Industriezone 1 I1 - Industriezone 2 I2 Erholungszone E Neu keine Abstände bei Zonenbezeichnungen (vergl. Zonenplan) Anpassungen aufgrund der Änderungen Art. 32 und Art. 33 alte BZO und der Einzonung Aadorferfeld vom Okt Zone für öffentliche Bauten Oe Zone für öffentliche Bauten Oe Freihaltezone F Freihaltezone F Reservezone R Reservezone R Kommunale Landwirtschaftszone LZ Kommunale Landwirtschaftszone LZ Art. 2 Massgebliche Pläne Für die Abgrenzung der Zonen und für Anordnungen innerhalb der Zonen ist der allgemeine Zonenplan 1:5000 massgebend; für die Kernzone I gilt der Detailplan 1:500, für die Kernzonen II + III der Detailplan "Breiti" 1:1000, für die Wald- und Gewässerabstandslinien die Ergänzungspläne Nr. 1-9, 1:500 und 1:1000, und für den Aussichtsschutz der Ergänzungsplan Humberg 1:1000. Art. 2 Massgebliche Pläne Für die Abgrenzung der Zonen und für Anordnungen innerhalb der Zonen sind der Zonenplan 1:5000 sowie die im Datensatz der amtlichen Vermessung erfassten Bauzonenabgrenzungen massgebend. Für die Kernzone I gilt der Detailplan 1:500. Im übrigen gelten folgende Ergänzungspläne: - Detailplan "Breiti" 1: Wald- und Gewässerabstandslinienpläne Nr. 1-9, 1:500 und 1: Ergänzungsplan den Aussichtsschutz Humberg 1:1000. In der amtlichen Vermessung sind die die Zonengrenzen, die Wald- und Gewässerabstandslinien und die Baubegrenzungslinien aus dem Detailplan Breiti als "kantonale Mehranforderungen" rechtgültig erfasst. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

3 II. ZONENVORSCHRIFTEN II. ZONENVORSCHRIFTEN A Kernzonen A Kernzonen Der gesamte Teil der Bauordnung zu den Kernzonen wird neu strukturiert und aufgebaut mit dem Ziel, die BZO besser lesbar und verständlicher zu machen. Die Kernzonen KI, KII und KIII werden gleich aufgebaut. Gewisse Wiederholungen sind nicht zu vermeiden, aufgrund der besseren Lesbarkeit der BZO jedoch vertretbar. Einzelne Absätze und Artikel aus Art. 3 bis 7 der alten BZO werden direkt bei der entsprechenden Zone geregelt. Art. 3 Grundsätze Die Kernzonen bezwecken a) den Schutz eines Ortsbildes von kantonaler Bedeutung, b) die Erhaltung einer deutlichen Trennung zwischen dem alten Städtchen und den umgebenden alten und neuen Bauten und Baugruppen, c) eine sinnvolle Erweiterung der bestehenden Überbauung durch gestalterisch gut eingefügte Neubauten. Art. 3 Zweck Die Kernzonen bezwecken a) den Schutz eines Ortsbildes von kantonaler Bedeutung, b) die Erhaltung einer deutlichen Trennung zwischen dem alten Städtchen und den umgebenden alten und neuen Bauten und Baugruppen, c) eine sinnvolle Erweiterung der bestehenden Ü- berbauung durch gestalterisch gut eingefügte Neubauten. In erster Linie ist die Erhaltung und Erneuerung der bestehenden Bausubstanz anzustreben. In erster Linie ist die Erhaltung und Erneuerung der bestehenden Bausubstanz anzustreben. Art. 4 Bauweise, allgemein Einzelne Absätze werden gelöscht, andere werden direkt bei der entsprechenden Zone geregelt. Untergeschosse In den Kernzonen I und II ist zusätzlich ein anrechenbares Untergeschoss zulässig, sofern: - bei bestehenden Bauten bereits eine solche Nutzung vorhanden ist, - bei Neubauten in Hanglagen das Untergeschoss infolge der Topographie mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegt. Ausgenommen sind Bauten mit 3 Vollgeschossen. Im Übrigen sind Untergeschosse in diesen Zonen als Sockelgeschosse zu gestalten. Siehe Art. 8 (KI) und Art. 20 (KII) Geschosszahlen Brennbare Aussenwände Die Abstandsverschärfung für Gebäude mit brennbaren Aussenwänden findet keine Anwendung. Dieser Absatz kann gelöscht werden, da er sowieso keine Wirkung entfaltet. Die Interessenabwägung zwischen feuerpolizeilichen Vorschriften und denkmalpflegerischen Aspekten muss im Einzelfall erfolgen. Dachmaterial In der Kernzone I sind Dächer mit Tonziegeln einzudecken, die dem Charakter der Baute entsprechen und mit den umgebenden Dächern harmonieren. In den Kernzonen II und III sind auch andere Materialien zulässig, deren Struktur, Art und Farbe derjenigen von Tonziegeln entspricht. Siehe Art. 11 (KI), 22 (KII) und 33 (KIII) Dachgestaltung Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

4 Art. 5 Anlagen, Umschwung, Ausstattungen und Ausrüstungen Umschwung, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen sind für sich und im Zusammenhang mit der baulichen Umgebung so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Siehe Art. 14 (KI), 25 (KII) und Art. 35 (KIII) Einzelne Absätze werden direkt bei der entsprechenden Zone geregelt. Änderungen sind nachfolgend erläutert. übernommen in Art. 14, Art. 25 und Art. 35. Nicht zulässig ist die Erstellung von Anlagen, die mit dem Charakter des Ortsbildes von Elgg nicht zu vereinbaren sind, wie gewerbliche Fahrzeugabstellplätze und Materialablagerungsstätten (Autohandel und der- gleichen). übernommen in Art. 14, Art. 25 und Art. 35. Sonnenkollektoren sind in den Kernzonen II und III zulässig, sofern sie sich gut in die Dachlandschaft einordnen. Siehe Art. 12 (KI), 23 (KII) und 34 (KIII) Sonnenkollektoren Sonnenkollektoren werden neu in einem eigenen Artikel der entsprechenden Zone geregelt. Ausser niedrigen Gartenmäuerchen sind nur technisch unerlässliche Mauern zulässig; sie sind zu verputzen. Die neue BZO geht ein auf die Gestaltung, diese ist wichtiger als das jede Mauer verputzt ist. Ungesicherte Böschungen dürfen ein Neigungsverhältnis von 2:3 nicht überschreiten. In der Kernzone sind Böschungen in der Regel nicht ortsüblich. Die Gestaltung von Niveauuunterschieden ist für die Einpassung ins Ortsbild im Einzelfall zu beurteilen. Es sollen nicht mit einem solchen Absatz Böschungen ausdrücklich als mögliche Lösungen erwähnt werden. Art. 6 Bewilligungspflichten Abbruch Der Abbruch von Bauten und Bauteilen sowie von baulichen Bestandteilen der Umgebungsgestaltung ist bewilligungspflichtig. Er darf nur bewilligt werden, wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung des Ersatzbaues gesichert ist. Siehe Art. 16 (KI), 27 (KII) und 37 (KIII) Bewilligungspflichten übernommen in Art. 16, Art. 27 und Art. 37. Aussenrenovationen Aussenrenovationen (inkl. Ersetzen von Fenstern, Türen, Dachmaterial sowie Änderung der Farbe) sind bewilligungspflichtig. übernommen in Art. 16, Art. 27 und Art. 37. Art. 7 Reklamen, Grundsätze Reklamen sind unzulässig, wenn sie mit reflektierenden, aufleuchtenden oder grellen Farben gestaltet sind, blenden oder wenn ihre Lichtintensität übermässig ist, sowie wenn sie durch Bewegung oder durch wechselnde Lichteffekte wirken. Reklamen dürfen weder über das Bedürfnis der Kennzeichnung eines Betriebes hinausgehen (z.b. Produktereklamen) noch sind pro Betrieb und Fassade mehrere Reklamen (gleicher Aussage) zulässig. Siehe Art. 13 (KI) und 24 (KII) Reklamen Die Vorschriften zu den Reklamen werden bei den entsprechenden Zonen geregelt. Neu werden in Kernzone III keine Vorschriften gemacht, da nicht relevant. übernommen in Art. 13 und Art. 24. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

5 Flächen, Schriften, Schilder Eine freistehende Reklameanlage darf nicht grösser als 1.6 m2 sein. Reklametafeln, Signete etc. an Fassaden übernommen in Art. 13 und Art. 24. dürfen eine maximale Fläche von 1.0 m2 aufweisen. Die Beschriftung anderer Ankündigungen darf nicht höher als 0.45 m sein und nicht über mehrere Geschosse verlaufen. Abweichungen sind bei handwerklichen und künstlerisch gestalteten Schildern zulässig. Wände Vorsprünge Permanente Plakatwände sind unzulässig; zeitlich befristete Anlagen können bewilligt werden. Ankündigungen dürfen höchstens 0.8 m von der Fassade vorspringen. Vorspringende Anlagen haben einen Abstand von wenigstens 0.5 m von der Fahrbahn und einen Höhenabstand von 3 m gegenüber dem Trottoir einzuhalten. übernommen in Art. 13 und Art. 24. übernommen in Art. 13 und Art. 24. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

6 a) Kernzone I a) Kernzone I Neues Konzept für die Vorschriften der Kernzone I. Die Bauordnung soll Bezug auf das Inventar des überkommunalen Ortsbildes nehmen und damit v.a. mit Fassadenfluchten, Freiräumen etc. arbeiten. Fixiert werden sollen v.a. die Fassadenfluchten entlang den Hauptgassen und die rückwärtigen Freiräume. Diese sind von neuen Überbauungen freizuhalten. Es werden neu räumliche Festlegungen gemacht (Art. 4), es wird unterschieden zwischen der Art der Veränderung (Art. 6 Umbau oder Art. 7 und 8 Neu- und Ersatzbau) und es werden die Gebäude nach ihrer Art (Hauptgebäude, besondere Gebäude) unterschiedlich behandelt. Die prägenden und strukturbildende Gebäude aus dem Ortsbildinventar sollen dabei bezeichnet und in ihrem Charakter und ihrer Ausgestaltung erhalten bleiben. Da die alte Einteilung nicht immer übereinstimmte mit dem Ortsbildinventar und den Objekten überkommunaler oder kommunaler Bedeutung aus dem Inventar von kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekten, wird die Einteilung im Plan ebenfalls angepasst. Wenn der Abbruch zulässig ist, dann soll nicht zwingend die gleiche Fassadengestaltung (vgl. Art. 9 Absatz 1 alte BZO) wieder erstellt werden müssen (keine Rekonstruktionen): folglich Verzicht auf Unterscheidung rote und graue Häuser. Es wird vom Prinzip, dass alle "roten und grauen Gebäude beim Umbau aber auch bei einem Ersatz im Volumen unverändert wieder erstellt werden sollen, abgewichen. Neu sollen Umbauten mit einer Volumenänderung unter gewissen Umständen möglich sein (siehe Art. 6). Neu- und Ersatzbauten sind im Rahmen der Grundmasse möglich. Für einzelne Gebäude (Hauptgebäude gegen die Hauptgasse und prägende und strukturbildende Gebäude gelten separate Minimalvorschriften, für Gebäude im Freiraum Restriktionen. Art. 8 Spezielle Bauvorschriften Massgebend für die räumlichen Festlegungen ist der Detailplan 1:500. Art. 4 Räumliche Festlegungen - Detailplan 1:500 Für diejenigen Gebäude, welche tatsächlich nicht verändert werden dürfen, gibt es das Instrument des Inventars und allenfalls einer Unterschutzstellung. Massgebend für die räumlichen Festlegungen ist der Detailplan 1:500 für die Kernzone I. Freiraum In dem im Detailplan speziell bezeichneten Gebiet ("Bauverbot") sind keine Bauten zulässig. Bauverbot In dem im Detailplan 1:500 speziell bezeichneten Gebiet ( Bauverbot ) sind keine oberirdischen Bauten zulässig. Freiräume werden speziell geregelt (Abs. 4) gemäss dem Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung. Bauweise Fassaden- und Dachgestaltung sind von Grundstück zu Grundstück zu variieren; dies darf durch Zusammenlegung von Grundstücken nicht umgangen werden. Siehe bei den Art. 10 und 11 zur Fassaden- und zur Dachgestaltung. Baubegrenzungslinien Soweit nicht in Art. 9 etwas anderes bestimmt ist, dürfen Hauptbauten nur innerhalb von Baubegrenzungslinien erstellt werden. Hauptbauten sind auf die im Plan 1:500 rot bezeichneten Baubegrenzungslinien zu stellen und haben die schwarz bezeichnete rückwärtige Baubegrenzungslinie zu respektieren. Besondere Bauten gemäss 273 PBG sind gegenüber der rot bezeichneten Baubegrenzungslinie deutlich zurückzusetzen. Baubegrenzungslinien Zwischen den roten Baubegrenzungslinien und der jeweiligen Strasse sind keine besonderen Gebäude oder Gebäudeteile zulässig. Weitere Detaillierung siehe Art. 8 Abs. 1 (Neu- und Ersatzbauten, Grundmasse) und Art. 9 Abs. 2 (Besondere Gebäude). Freiräume In den im Detailplan 1:500 mit Freiräume bezeichneter Gebiete sind keine neuen Hauptbauten zulässig. Zulässig sind besondere Gebäude im Sinne von 273 PBG. Die Einschränkung bezweckt den Erhalt der wichtigen strukturierenden Freiräume nach dem Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

7 Firstrichtung Die Hauptfirstrichtung hat der Angabe im Plan zu entsprechen. Siehe Art. 11, Dachgestaltung. Informationen Die im Detailplan 1:500 aufgeführten Informationen sind zu berücksichtigen. Neu sollen die Objekte überkommunaler oder kommunaler Bedeutung aus dem Inventar von kunstund kulturhistorischen Schutzobjekten im Plan gezeigt werden. Ebenfalls werden Einzelelemente aus dem Ortsbildinventar Bäume, Brunnen) integriert. Nutzweise Es sind Wohnungen, Läden, Büros, Praxen, mässig störende Gewerbe und öffentliche Bauten zulässig. Vorbehalten bleibt Art. 5 Abs. 2. Ausser bei öffentlichen Bauten ist bei Neubauten und wesentlichen Umbauten mindestens die einem Vollgeschoss entsprechende Fläche für Wohnzwecke zu verwenden. Entsprechend dem neu strukturierten Aufbau wird die Nutzweise in einem separaten Artikel (Art. 5) geführt. Es besteht keine Problematik, dass in der Kernzone I zu wenig Wohnutzung vorhanden ist oder diese gefährdet wäre. Es ist im Gegenteil so, dass immer immer mehr gewerblich genutzte Räume zu Wohnzwecken umgenutzt werden. Deshalb wird auf den 2. Satz der Bestimmung verzichtet. Art. 5 Nutzweise Art. 6 Umbauten, bestehende Gebäude Art. 7 Neu- und Ersatzbauten, Hauptgebäude Es sind Wohnungen, Läden, Büros, Praxen, mässig störende Gewerbe und öffentliche Bauten zulässig. Vorbehalten bleibt Art. 14, Abs. 2. Bestehende Gebäude dürfen innerhalb des bestehenden Volumens umgebaut und umgenutzt werden. Umbauten mit einer Änderung des bestehenden Volumens können gestattet werden, wenn: - die Gebäude nicht innerhalb der im Detailplan 1:500 mit Freiräume bezeichneten Gebiete liegen und - sie den Vorschriften der Grundmasse für Neu- und Ersatzbauten entsprechen. Bei den im Detailplan 1:500 als Objekte überkommunaler oder kommunaler Bedeutung bezeichneten Gebäuden ist das Inventar von Kunstund kulturhistorischen Schutzobjekten zu beachten. Unterschutzstellungen bleiben vorbehalten. Für die Ausgestaltung der Fassaden und der Dächer gelten die Artikel 10 und 11. Neue Hauptgebäude und Ersatzbauten dürfen im Rahmen der zulässigen Grundmasse erstellt und wieder aufgebaut werden. Abweichungen können gestattet oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Hygiene und des Ortsbildschutzes liegt. Hauptgebäude müssen gegen die Hauptgassen eine Gebäudehöhe von mindestens 6 m und mindestens 2 Vollgeschosse aufweisen. aus Art. 8, Abs. 6 erster Satz der alten BZO. Art. 6 regelt neu ausdrücklich den Umbau und die Umnutzung bestehender Gebäude. Volumenänderungen sollen im Rahmen der Grundmasse für Neu- und Ersatzbauten zugelassen werden, ausser die Gebäude liegen im bezeichneten Freiraum. Für Gebäude, welche nicht verändert werden dürfen gelten die Bestimmungen des Inventars, Unterschutzstellungen bleiben ebenfalls vorbehalten. Art. 7 regelt neu den Neu- und Ersatzbau von Hauptgebäuden. Alle Hauptgebäude sollen mindestens 2 Vollgeschosse aufweisen. Diese Vorschrift gewährt, dass die Gebäudefluchten gegen die Hauptgassen in den minimalen Grundmassen bestehen bleiben. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

8 Die im Detailplan 1:500 bezeichneten prägenden und strukturbildenden Gebäude mit einer im Detailplan eingetragenen, von der Grundordnung abweichenden Geschosszahl 3, sind im Neu- und Ersatzbau wieder 3-geschossig zu erstellen. In im Detailplan 1:500 mit Freiräume bezeichneten Gebiet liegende Hauptgebäude, dürfen nur innerhalb der Lage und des Volumens des alten Bestandes wieder aufbaut werden. Die 3 geschossigen prägenden und strukturbildenden Gebäude sollen auch bei einem Neu- oder Ersatzbau 3-geschossig erstellt werden und somit das Ortsbild und die Gebäudefluchten gewähren. In den Freiräumen soll es keine zusätzlichen Überbauungen geben. Der Bestand soll gewahrt bleiben. Art. 9 Bauweise, abweichende Bestimmungen Rot bezeichnete Bauten Grau bezeichnete Bauten Die im Detailplan rot eingetragenen Gebäude dürfen nur unter Beibehaltung von Lage, Grundfläche, kubischer Gestaltung, Brandmauer, Ausbildung der Fassaden und des Daches umgebaut oder ersetzt werden. Vorbehalten bleiben Unterschutzstellungen. Abweichungen können gestattet oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Hygiene und des Ortsbildschutzes liegt. Die im Detailplan grau eingetragenen Gebäude dürfen entweder gemäss Abs. 1 umgebaut bzw. unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofiles ersetzt oder durch Neubauten gemäss Abs. 3 ersetzt werden. Art. 8 Neu- und Ersatzbauten, Grundmasse Auf die Unterscheidung der im Detailplan 1:500 rot und grau eingetragenen Gebäude wird gemäss obiger Darstellung zur Kernzone I verzichtet. Vielmehr werden die prägenden und strukturbildenden Gebäude aus dem Ortsbildinventar und als Information die Objekte überkommunaler und kommunaler Bedeutung bezeichnet. Es sollen wie in Art. 4 beschrieben eher räumliche Festlegungen zu den verschiedenen Bauten gemacht werden. Neubauten Für Neubauten gelten folgende Grundmasse: Es gelten folgende Grundmasse: Die Grundmasse für Neu- und Ersatzbauten von Hauptgebäuden werden ausführlicher konkretisiert, da nach Art. 7 solche unter gewissen Bestimmungen gestattet werden. Hauptgebäude sind auf die im Detailplan 1:500 rot bezeichneten Baubegrenzungslinien zu stellen. Wo keine Baubegrenzungslinie besteht, ist gegenüber Gemeindestrassen ein Strassenabstand von 1.5 m einzuhalten. Der Grenzbau zu privaten Nachbargrundstücken ist zugelassen, sofern die wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Verhältnisse einwandfrei bleiben. Ob Vordächer, Eingangsüberdachungen etc.über die Baubegrezungslinien ragen dürfen wird nicht speziell erwähnt, sondern soll im Einzelfall beurteilt werden. Grundätzlich gilt 260 Abs. 2 PBG Geschosszahl a) Untergeschosse Art. 4 Abs. 1 b) Vollgeschosse max. 2* c) Dachgeschosse max. 2 Grundabstand * vorbehalten bleibt Abs. 4 mind. 3.5 m Geschosszahlen a) Untergeschosse Ein anrechenbares Untergeschoss ist zulässig, sofern: a. bei Ersatzbauten in der bestehenden Baute bereits eine solche Nutzung vorhanden ist. b. bei Neubauten nur in Hanglagen, bei denen das Untergeschoss infolge der Topographie mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegt. Abgrabungen für die Freilegung von Untergeschossen sind nicht zulässig. Untergeschosse sind als Sockelgeschosse zu gestalten. : übernommen aus Art. 4 Abs. 1 alte BZO: Präzisierung, dass Abgrabungen für die Freilegung von Untergeschosssen nicht zulässig sind. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

9 b) Vollgeschosse 2 c) Dachgeschosse 2 Abweichende Geschosszahlen Bei Hauptbauten dürfen die im Detailplan 1:500 von der Grundordnung abweichenden Geschosszahlen erstellt werden. Das zweite Dachgeschoss darf nur soweit ausgebaut werden als die Belichtung stirnseits erfolgen kann. Das zweite Dachgeschoss darf nur soweit ausgebaut werden als die Belichtung stirnseits erfolgen kann. Im Einzelfall dürfen die im Detailplan 1:500 von der Grundordnung abweichenden Geschosszahlen erstellt werden. Gebäudehöhe 7.0 m Bei einer zulässig abweichenden Geschosszahl von 3 Geschossen erhöht sich die zulässige Gebäudehöhe auf m. Bisher Bestand keine Regelung zur Gebäudehöhe, weil mit den im Detailplan Kerzone I rot und grau bezeichneten Gebäuden, die meisten Gebäude der Kernzone I weder bei einem Umbau noch bei einem Ersatz in der Höhe verändert werden durften. Im übrigen galt 279 Abs. 1 PBG Art. 9 Besondere Gebäude Für die Ausgestaltung der Fassaden und der Dächer gelten die Artikel 10 und 11. Für die besonderen Gebäude nach 273 PBG gelten folgende Bestimmungen: Abstände: - Strassenabstand 1.0m - Grenzabstand 1.0m Der Strassenabstand ist nur unter Vorbehalt der Verkehrssicherheit gültig. Die besonderen Gebäude sind von den Hauptgebäuden deutlich abzusetzen und haben in Konstruktion und Gestaltung der untergeordneten Nutzung zu entsprechen. Sie haben grundsätzlich Schrägdächer aufzuweisen. Für Dächer von besonderen Gebäuden sind neben Tonziegeln auch andere Materialien zugelassen. Für eingeschossige Bauten und Anbauten mit einer maximalen Höhe von 3.0m sind auch feingliedrig gestaltete Flachdächer zulässig. Diese Flachdächer dürfen als begehbare Terrassen genutzt werden. Geländer, Pergolen, Windschutzwände, Sonnenschutz, etc. sind so zu gestalten, dass die Eingeschossigkeit und damit die Proportionen der Gebäude gewahrt bleiben. Um die Transparenz von den rückwärtigen Gassen auf die Fassaden der Hauptgebäude zu sichern, dürfen Gebäude in den Freiräumen max. die Hälfte der jeweiligen Grundstücksbreite beanspruchen. Art. 9 regelt neu die Bestimmungen der besonderen Gebäude. Angepasst übernommen aus Art. 8, Abs. 4 alte BZO. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

10 Art. 10 Fassadengestaltung Art. 10 Fassadengestaltung Die Fassadengestaltung ist von Grundstück zu Grundstück zu variieren; dies darf durch Zusammenlegung aus Art. 8 Abs. 3 alte BZO. von Grundstücken nicht umgangen werden. Die Fassaden sind als Fachwerkbau, in verputztem Mauerwerk oder Holz auszuführen. Es sind die ortsüblichen Materialien und Farben zu verwenden. Putz mit Fantasiestrukturen, grelle auffallende und reflektierende Materialien und Farben sind unzulässig. Die Fenster sind in Form, Anzahl und Anordnung auf die äussere Gestalt des Hauses und die Nachbarfassade abzustimmen. Sie sind in Holz aus- zuführen und haben hochrechteckige Form aufzuweisen; andere Materialien und Formen sind zulässig, sofern sie mit der herkömmlichen Bau- weise harmonieren. Die Fensteröffnungsfläche darf nicht mehr als 30 % der betreffenden Fassadenfläche ausmachen. Es sind zweiflüglige Fenster mit Einfassungen aus Holz, Stein oder Kunststein sowie zeittypischer, aussenliegender Sprossenteilung zu ver- wenden. Die Zusammenfassung zu Fenstergruppen und Reihenfenstern ist in der herkömmlichen Weise vorzunehmen. Fensterläden können verlangt werden, wenn dies der Charakter der Baute erfordert. Aussentreppen sind in Sandstein oder Kunstsandstein auszuführen; an den rückwärtigen Fassaden sind Treppen aus Holz zulässig. Haustüren haben sich dem Gebäude anzupassen. Bei Ladengeschossen mit Schaufenstern sind Fassadenpfeiler von angemessener Breite vorzusehen. In den gegen Obergasse, Vordergasse, Untergasse, Hintergasse und Poststrasse gerichteten Fassaden sind Balkone unzulässig. In den übrigen Fassaden sind Balkone nur auf der Traufseite zugelassen und dürfen weder über den Dachvorsprung noch über die Giebelfassade hinausragen. Die Fassaden sind als Fachwerkbau, in verputztem Mauerwerk oder Holz auszuführen. Es sind die kernzonentypischen Materialien und Farben zu verwenden. Putz mit Fantasiestrukturen, ortsfremde und reflektierende Materialien sowie grelle oder ausgefallene Farben sind unzulässig. Die Fenster sind in Form, Anzahl und Anordnung auf die äussere Gestalt des Hauses und das Ortsbild abzustimmen. Die Fenster in den Fassaden gegen die roten Baubegrenzungslinien haben zudem folgende Anforderungen zu erfüllen: a) Fensteröffnungsfläche nicht mehr als 30 % der betreffenden Fassadenfläche b) hochrechteckige Form c) in der Regel zweiflüglige Fenster mit Einfassungen aus Holz, Stein oder Kunststein sowie aussenliegender Sprossenteilung d) Die Zusammenfassung zu Fenstergruppen und Reihenfenstern ist in der herkömmlichen Weise vorzunehmen. e) Fensterläden können verlangt werden, wenn dies der Charakter der Baute erfordert. Bei Umnutzungen und dem Ersatz ehemaliger Ökonomiegebäude sind auch andere Fassadenöffnungen zugelassen, wenn sie die Erhaltung des Charakters des Gebäudes unterstützen und sich gut ins Ortsbild einfügen. Aussentreppen sind an den mit roten Baubegrenzungslinien bezeichneten Fassaden zwingend massiv auszuführen. An den übrigen Fassaden sind Treppen in leichter Bauweise (Holz oder Metall) auszuführen. Haustüren haben sich dem Gebäude anzupassen. Bei Ladengeschossen mit Schaufenstern sind Fassadenpfeiler von angemessener Breite vorzusehen. In den gegen die roten Baubegrenzungslinien gerichteten Fassaden sind Balkone unzulässig. In den übrigen Fassaden sind nur gut in das Gebäude integrierte Balkone und in der Regel laubenartig gestaltet, zugelassen. Die heutigen Regelungen, wie z.b: generell hochrechteckige Form, Beschränkung der gesamten Fensterfläche etc. sollen nur noch bei den Fassaden gegen die Hauptgassen gelten. In den rückwärtigen und seitichen Fassaden gilt nur noch die obige allgemeine Formulierung. Es soll vor allem auf den Charakter des einzelnen Objektes und das Ortsbild Bezug genommen werden. Es wird keine Aussage zum Material der Fenster mehr gemacht. Um den Charakter von umgebauten Scheunen zu erhalten sind auch gegen die Hauptgassen oft andere Fassadenöffnungen, als hochrechtekige zweiflüglige Fenster besser geeignet. Aussentreppen sollen in Beton und Granit erstellt werden können. Dagegen sollen sie an den Rückseiten der Häuser grundsätzlich aus Holz oder Metall bestehen. Balkone sollen gut in das Gebäude integriert werden, aber nicht ultimativ nur auf Traufseiten und nur bis zum Dachvorsprung möglich sein, darum der Begriff "in der Regel laubenartig. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

11 Art. 11 Dachgestaltung Art. 11 Dachgestaltung Die Hauptfirstrichtung hat der Angabe im Detailplan 1:500 zu entsprechen. aus Art. 8, Abs. 5 der alten BZO. Die Dachgestaltung (Gebäudehöhe, Dachneigung) ist von Grundstück zu Grundstück zu variieren; dies darf durch die Zusammenlegung von Grundstücken nicht umgangen werden. aus Art. 8 Abs. 3 alte BZO. Hauptgebäude haben, soweit nicht die bestehende Dachform übernommen wird, Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung aufzuweisen. Die Dachneigung soll auf diejenige der am nächsten stehenden rot bezeichneten Wohnbauten abgestimmt werden. Für besondere Gebäude sowie ihnen gleichgestellte An- und Nebenbauten sind andere Schrägdächer zulässig. Die Dächer sind in herkömmlicher Weise in der Regel mit allseitigen Vordächern auszubilden. In den im Detailplan speziell bezeichneten Dachflächen sind Dachaufbau ten zulässig, sofern sie: a) im 1. Dachgeschoss angeordnet sind und sich ins Gassen- und Ortsbild sowie in die Dachlandschaft gut einordnen; b) an der Vordergasse, Obergasse und Hintergasse östlich der Poststrasse hauptgassenseitig insgesamt nicht breiter als 1/5 der betreffenden Fassadenlänge, auf der Rückseite nicht breiter als 1/4 der Fassadenlänge und in der Kernzone I westlich der Poststrasse insgesamt nicht breiter als 1/5 der betreffenden Fassadenlänge sind; c) in Form, Material und Farbe auf Fassade und Dach abgestimmt werden und die Trauflinie nicht unterbrechen. Dachaufbauten sind in der Regel als Giebellukarnen auszubilden. In besonderen Fällen sind auch Schleppgauben oder halbe Ochsenaugen zu- lässig. Folgende Masse dürfen, in der senkrechten Frontfläche gemessen, nicht überschritten werden: - Giebellukarnen 2.5 m2 - Schleppgauben 1.4 m2 (Fronthöhe max. 0.9 m) - halbe Ochsenaugen 0.5 m2 Hauptgebäude haben Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung aufzuweisen. Die Dachneigung soll auf diejenige der benachbarten Hauptgebäude abgestimmt werden. Die Dächer sind in herkömmlicher Weise mit allseitigen Vordächern auszubilden. Dächer von Hauptgebäuden sind mit Tonziegeln einzudecken, die dem Charakter der Baute entsprechen und mit den umgebenden Dächern harmonieren. In den im Detailplan 1:500 speziell bezeichneten Dachflächen sind Dachaufbauten zulässig, sofern sie: a) im 1. Dachgeschoss angeordnet sind und sich ins Gassen- und Ortsbild sowie in die Dachlandschaft gut einordnen; b) an der Vordergasse, Obergasse und Hintergasse östlich der Poststrasse hauptgassenseitig insgesamt nicht breiter als 1/4 der betreffenden Fassadenlänge, auf der Rückseite nicht breiter als 1/3 der Fassadenlänge und in der Kernzone I westlich der Poststrasse insgesamt nicht breiter als 1/4 der betreffenden Fassadenlänge sind; c) in Form, Material und Farbe auf Fassade und Dach abgestimmt werden und die Trauflinie nicht unterbrechen. Dachaufbauten sind in der Regel als Giebellukarnen auszubilden. In besonderen Fällen sind auch Schleppgauben oder halbe Ochsenaugen zulässig. Folgende Masse dürfen, in der senkrechten Frontfläche gemessen, nicht überschritten werden: - Giebellukarnen 3.0 m2 - Schleppgauben 2.0 m2 (Fronthöhe max. 0.9 m) - halbe Ochsenaugen 0.5 m2 Es fragt sich, ob die beidseitig gleiche Neigung nur bei Häusern nötig ist, bei denen eine der beiden Giebelfassaden frei steht und nicht mit Nachbargebäuden zusammengebaut ist. Da ungleichseitige Satteldächer wohl nur in sehr vereinzelten Fälle in Frage kommen, kann auch mit dem Tatbestand der Ausnahmesituation (Ausnahmebewilligung) operiert werden. für Hauptgebäude Art. 4, Abs.3 alte BZO. Die Bestimmungen für besondere Gebäude sind in Art. 9 aufgeführt. Es werden leicht breitere Dachaufbauten zugelassen als bisher. Die Grösse der zulässigen Dachaufbauten wird leicht erhöht. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

12 a) Die einzelne Dachaufbaute darf 1.50 m in der Breite nicht übersteigen und nicht bis zur Firstkante stossen. b) Mehrere Aufbauten müssen dieselben Masse aufweisen und deren Verteilung auf der Dachfläche eine befriedigende optische Lösung ergeben. Der seitliche Mindestabstand beträgt 1 m. c) Skizzen und Erläuterungen über Masse, Platzierung und Gestaltung. Die Masse (in cm) in den Darstellungen sind als Richtlinien aufzufassen um möglichst ideale Proportionen zu erhalten. Ausgenommen sind die in der Bauordnung fixierten Masse. Frontflächen bzw. - höhen verstehen sich ab (theoretischer) Schnittlinie vom Hauptdach mit der Front der Aufbaute bis zur Unterkante des Aufbautendächleins. Von aussen sichtbare Sonnenkollektoren sind unzulässig. Dachflächenfenster sollen hochrechteckige Form aufweisen; pro 70 m2 Dachfläche ist ein Fenster von max. 0.3 m 2 Glasfläche zulässig (Werte unter 50 % sind abzurunden). Dacheinschnitte sind nicht gestattet. Mehrere Aufbauten müssen dieselben Masse aufweisen und deren Verteilung auf der Dachfläche eine befriedigende optische Lösung ergeben. Der seitliche Mindestabstand beträgt 1.0 m. Die Masse (in cm) in den Darstellungen sind als Richtlinien aufzufassen um möglichst ideale Proportionen zu erhalten. Ausgenommen sind die in der Bauordnung fixierten Masse. Frontflächen bzw. - höhen verstehen sich ab (theoretischer) Schnittlinie vom Hauptdach mit der Front der Aufbaute bis zur Unterkante des Aufbautendächleins. Dachflächenfenster sollen hochrechteckige Form aufweisen; pro 40 m2 Dachfläche ist ein Fenster von max. 0.3 m2 Glasfläche zulässig (Werte unter 50% sind abzurunden). Dacheinschnitte sind nicht gestattet. Vorschriften über die Breite bei einer Beschränkung der Frontfläche und bei den Schleppgaben auch bei der Fronthöhe machen keinen Sinn. Siehe Art. 12, Sonnenkollektoren. Die Anzahl zulässiger Dachfenster wird etwas erhöht. Kamine sind in Anzahl, Grösse und Ausbildung (Kaminhüte) der herkömmlichen Bauweise anzupassen. Kamine sind in Anzahl, Grösse und Ausbildung (Kaminhüte) der herkömmlichen Bauweise anzupassen. Art. 12 Sonnenkollektoren Art. 13 Reklamen Grundsätzlich sind Sonnenkollektoren in der Kernzone I zulässig, sofern sie sich gut in die Dachlandschaft einordnen. Die Baubehörde kann Sonnenkollektoren nicht zulassen, wenn es den Schutz vom einzelnen Objekt erfordert. Reklamen sind unzulässig, wenn sie mit reflektierenden, aufleuchtenden oder grellen Farben gestaltet sind, blenden oder wenn ihre Lichtintensität übermässig ist, sowie wenn sie durch Bewegung oder durch wechselnde Lichteffekte wirken. Reklamen dürfen weder über das Bedürfnis der Kennzeichnung eines Betriebes hinausgehen (z.b. Produktereklamen) noch sind pro Betrieb und Fassade mehrere Reklamen (gleicher Aussage) zulässig. Freistehende Reklamen sind in den Vorgärten und Vorplätzen zur Vordergasse, Obergasse, Hintergasse und Untergasse nicht zulässig. Sonnenkollektoren werden in der Kernzone I neu nach Art. 18a RPG zugelassen, ausser wenn es den Schutz vom einzelnen Objekt erfordert. aus Art. 7 alte BZO. In der Bewilligungspraxis wurde bisher freistehende Reklamen in den Vorgärten und Vorplätzen zu den Hauptgassen aufgrund der fehlenden Einordnung ins Ortsbild ( 238; Art. 5 der alten BZO) nicht bewililgt. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

13 In den übrigen Bereichen darf eine freistehende Reklameanlage nicht grösser als 1.6 m2 sein. Reklametafeln, Signete etc. an Fassaden dürfen eine maximale Fläche von 1.0 m 2 aufweisen. Die Beschriftung anderer Ankündigungen darf nicht höher als 0.45 m sein und nicht über mehrere Geschosse verlaufen. Abweichungen sind bei handwerklichen und künstlerisch gestalteten Schildern zulässig. aus Art. 7 alte BZO. Permanente Plakatwände sind unzulässig; zeitlich befristete Anlagen können bewilligt werden. aus Art. 7 alte BZO. Ankündigungen dürfen höchstens 0.8 m von der Fassade vorspringen. Vorspringende Anlagen haben einen Abstand von wenigstens 0.5 m von der Fahrbahn und einen Höhenabstand von 3.0 m gegenüber dem Trottoir einzuhalten. aus Art. 7 alte BZO. Art. 14 Anlagen, Umschwung, Ausstattungen und Ausrüstungen Anlagen, Umschwung, Ausstattungen und Ausrüstungen sind für sich und im Zusammenhang mit der baulichen Umgebung so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, die Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. aus Art. 5 alte BZO. Nicht zulässig ist die Erstellung von Anlagen, die mit dem Charakter des Ortsbildes von Elgg nicht zu vereinbaren sind, wie gewerbliche Fahrzeugabstellplätze und Materialablagerungsstätten (Autohandel und dergleichen). aus Art. 5 alte BZO. Ausser niedrigen Gartenmäuerchen sind nur technisch unerlässliche Mauern zulässig. Mauern sind schlicht zu gestalten. Neu geht der Absatz auf die Gestaltung ein. Diese ist wichtiger, als dass jede Mauer verputzt ist, wie es die alte BZO vorschreibt. Art. 12 Umgebung Terrainveränderungen sind in der Regel nicht gestattet. Kleinere Veränderungen können bewilligt werden, sofern das gestaltete Terrain dem jeweiligen Strassenniveau optimal angepasst wird und gegenüber den Nachbargrundstücken fliessende Übergänge gewährleistet sind. Art. 15 Umgebung Terrainveränderungen sind in der Regel nicht gestattet. Kleinere Veränderungen können bewilligt werden, sofern das gestaltete Terrain dem jeweiligen Strassenniveau optimal angepasst wird und gegenüber den Nachbargrundstücken fliessende Übergänge gewährleistet sind. Die Vorgärten sind zu erhalten. Notwendige Hartflächen sind zu chaussieren oder mit Pflasterung zu versehen. Die Vorgärten sind zu erhalten. Notwendige Hartflächen sind zu chaussieren oder mit Pflästerung zu versehen. Art. 16 Bewilligungspflichten Der Abbruch von Bauten und Bauteilen sowie von baulichen Bestandteilen der Umgebungsgestaltung ist bewilligungspflichtig. Er darf nur bewilligt werden, wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung des Ersatzbaus gesichert ist. aus Art. 6 alte BZO. Aussenrenovationen (inkl. Ersetzen von Fenstern, Türen, Dachmaterial sowie Änderung der Farbe) sind bewilligungspflichtig. aus Art. 6 alte BZO. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

14 b) Kernzone II b) Kernzone II Art. 17 Anordnung der Gebäude Durch angemessene Variationen der Hauptfirstrichtung der Bauten ist eine monotone Gesamtwirkung zu vermeiden. aus Art. 15, Abs. 1 alte BZO. Art. 18 Nutzweise Es sind Wohnungen, Läden, Büros, Praxen, mässig störende Gewerbe und öffentliche Bauten zulässig. Vorbehalten bleibt Art. 25, Abs. 2. aus Art. 14, Abs. 7 erster Satz der alten BZO. Art. 13 Bestehende Gebäude Bestehende Gebäude dürfen in bisheriger Lage und äusserer Form umgebaut oder wiederaufgebaut werden. Dabei sind die kantonalrechtlichen Abstandsvorschriften unbeachtlich und die Bautiefe im bisherigen Mass nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig. Abweichungen gegenüber den bisherigen Massen können bewilligt oder angeordnet werden, wo dies aus Gründen der Hygiene, des Ortsbildschutzes oder des Verkehrs erforderlich ist. Art. 19 Bestehende Gebäude Bestehende Gebäude dürfen in bisheriger Lage und äusserer Form umgebaut oder wieder aufgebaut werden. Dabei sind die kantonalrechtlichen Abstandsvorschriften unbeachtlich und die Bautiefe im bisherigen Mass nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig. Abweichungen gegenüber den bisherigen Massen können bewilligt oder angeordnet werden, wo dies aus Gründen der Hygiene, des Ortsbildschutzes oder des Verkehrs erforderlich ist. Für die Ausgestaltung der Fassaden und der Dächer gelten die Artikel 21 und 22. Art. 14 Massvorschriften für neue Bauten Ausnützungsziffer max. 50 % * * Die zulässige Ausnützung erhöht sich auf 60 %, wenn die entsprechende Mehrfläche dauernd gewerblich genutzt wird. Art. 20 Grundmasse der Neu- und Ersatzbauten Es gelten folgende Grundmasse: Ausnützungsziffer max. 50 % Die zulässige Ausnützung erhöht sich auf 60 %, wenn die entsprechende Mehrfläche dauernd gewerblich genutzt wird. Geschosszahlen - Untergeschosse Art. 4 Abs. 1 - Vollgeschosse max. 2 - Dachgeschoss max. 2 Geschosszahlen: a) Untergeschosse Ein anrechenbares Untergeschoss ist zulässig, sofern das Gebäude in einer Hanglage liegt. Abgrabungen für die Freilegung von Untergeschossen sind nicht zulässig. Im Übrigen sind Untergeschosse als Sockelgeschosse zu gestalten. b) Vollgeschosse max. 2 c) Dachgeschoss max. 2 leichte Änderung zu Art. 4, Abs.1 der alten BZO. Das zweite Dachgeschoss darf nur soweit ausgebaut werden als die Belichtung stirnseits erfolgen kann. Grenzabstände: mind. - kleiner Grundabstand 4 m - grosser Grundabstand 8 m Grenzabstände: mind. a) kleiner Grundabstand 4.0 m b) grosser Grundabstand 8.0 m zuschlagsfreie Fassadenlänge (Grundlänge) Mehrlängenzuschlag 12 m ¼ der Mehrlänge, höchstens 5 m Auf den Mehrlängenzuschlag wird verzichtet. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

15 Gebäudelänge max. 30 m Gebäudelänge max. 30 m Das zweite Dachgeschoss darf nur soweit ausgebaut werden als die Belichtung stirnseits erfolgen kann. oben. Der grosse Grundabstand gilt für die am meisten gegen Süden gerichtete längere Gebäudeseite, der kleine Grundabstand für die übrigen Gebäudeseiten. Neu für alle Zonen geregelt in Art. 54, letzter Absatz Die geschlossene Bauweise ist bis zur Gesamtlänge von 35 m zulässig. Die geschlossene Bauweise ist bis zur Gesamtlänge von 35 m zulässig. Nutzweise Es sind Wohnungen, Läden, Büros, Praxen, mässig störende Gewerbe und öffentliche Blauten zulässig. Vorbehalten bleibt Art. 5 Abs. 2. Ausser bei öffentlichen Bauten ist bei Neubauten und wesentlichen Umbauten mindestens die einem Vollgeschoss entsprechende Fläche für Wohnzwecke zu verwenden. Für die Ausgestaltung der Fassaden und der Dächer gelten die Artikel 21 und 22. Entsprechend dem neu strukturierten Aufbau wird die Nutzweise in einem separaten Artikel (Art. 18) geführt. Es besteht keine Problematik, dass in der Kernzone II zu wenig Wohnutzung vorhanden wäre. Es ist im Gegenteil so, dass immer immer mehr gewerblich genutzte Räume zu Wohnzwecken umgentuzt werden. Art. 15 Anordnung der Gebäude Durch angemessene Variationen der Hauptfirstrichtung der Bauten ist eine monotone Gesamtwirkung zu vermeiden. Siehe Art. 17 übernommen in Art. 17. Umgebung Die Gebäude sind so anzusetzen und ihre Umgebung ist so zu gestalten, dass der gewachsene Boden nirgends mehr als 1.3 m verändert wird, ausgenommen für Garagezufahrten und in der unmittelbaren Umgebung der Bauten. In Hanglagen von mehr als 12 (n.t.) Neigung kann dieses Mass auf 1.8 m erhöht werden. Siehe Art. 26 übernommen in Art. 26. Anpassung auf 360-Grad Teilung (exakt: 10.8 ) Art. 16 Proportionen Fassaden Die Bauten sind in Ausmass und Proportionen der herkömmlichen Bauweise im jeweiligen Ortsteil anzupassen und auf die bestehenden Altbauten abzustimmen. Art. 21 Fassadengestaltung Die Bauten sind in Ausmass und Proportionen der herkömmlichen Bauweise im jeweiligen Ortsteil anzupassen und auf die bestehenden Altbauten abzustimmen. Ortsfremde und reflektierende Materialien sowie grelle oder ausgefallenen Farben sind für die Fassadengestaltung unzulässig. Ortsfremde und reflektierende Materialien sowie grelle oder ausgefallenen Farben sind für die Fassadengestaltung unzulässig. Fenster haben in der Regel hochrechteckige Form aufzuweisen, wobei die Fensterflächen nicht mehr als 30 % der betreffenden Fassadenfläche ausmachen darf. Die Unterteilung der Fenster mit Sprossen kann verlangt werden. Für Schaufenster gilt Art. 10, Abs. 4. Fenster haben in der Regel hochrechteckige Form aufzuweisen. Die Unterteilung der Fenster mit Sprossen kann verlangt werden. Bei Ladengeschossen mit Schaufenstern sind Fassadenpfeiler von angemessener Breite vorzusehen. Keine Beschränkung der Fensterfläche auf 30% der Fassadenfläche mehr, ansonsten unverändert. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

16 Art. 17 Dächer Für die Dachgestaltung gilt Art. 11, Abs. 1 (erster und letzter Satz) sowie Abs. 2. Die Dachneigung der Hauptbauten soll mit jener der benachbarten Altbauten harmonieren und in der Regel zwischen 40 und 50 neuer Teilung liegen. Art. 22 Dachgestaltung Hauptgebäude haben, soweit nicht die bestehende Dachform übernommen wird, Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung aufzuweisen. Die Dachneigung der Hauptbauten soll mit jener der benachbarten Altbauten harmonieren und in der Regel zwischen 35 und 45 betragen. Angabe in Altgrad wird korrigiert, exakt Hinsichtlich der Dachaufbauten und -einschnitte gilt sinngemäss Art. 11 Abs. 2, 3a 4b und c, 6-8. Für die entsprechenden Aufbauten gelten folgende Maximalmasse: a) Breite der Aufbauten insgesamt nicht mehr als ¼ der betreffenden Fassadenlänge b) Giebellukarnen 2.5 m2 Schleppgauben 1.4 m2 (Fronthöhe max 0.9 m) Die Dächer sind in herkömmlicher Weise mit allseitigen Vordächern auszubilden. Für besondere Gebäude sowie ihnen gleichgestellte An- und Nebenbauten sind auch andere Dachformen zulässig. Dächer sind mit Tonziegeln oder mit Materialien einzudecken, deren Struktur, Art und Farbe derjenigen von Tonziegeln entsprechen. Dachaufbauten sind zulässig, sofern sie im 1. Dachgeschoss angeordnet sind und sich ins Gassen- und Ortsbild sowie in die Dachlandschaft gut einordnen. Dachaufbauten sind in der Regel als Giebellukarnen auszubilden. In besonderen Fällen sind auch Schleppgauben oder halbe Ochsenaugen zulässig. Folgende Masse dürfen, in der senkrechten Frontfläche gemessen, nicht überschritten werden: - Giebellukarnen 3.0 m2 - Schleppgauben 2.5 m2 (Fronthöhe max. 0.9 m) - halbe Ochsenaugen 0.5 m2 Mehrere Aufbauten müssen dieselben Masse aufweisen und deren Verteilung auf der Dachfläche eine befriedigende optische Lösung ergeben. Der seitliche Mindestabstand beträgt 1 m. Die Masse (in cm) in den Darstellungen sind als Richtlinien aufzufassen um möglichst ideale Proportionen zu erhalten. Ausgenommen sind die in der Bauordnung fixierten Masse. Frontflächen bzw. - höhen verstehen sich ab (theoretischer) Schnittlinie vom Hauptdach mit der Front der Aufbaute bis zur Unterkante des Aufbautendächleins. aus Art. 11, Abs.2 alte BZO. Im Gegensatz zur bisherigen Bauordnung sollen für Nebenbauten auch Flachdächer möglich sein Übernommen aus Art. 4, Abs. 4 alte BZO. : Vorschriften direkt aufgeführt anstatt Verweis. Die Grösse der zulässigen Dachaufbauten wird leicht erhöht. Dachflächenfenster 0.3 m2 (Glasfläche) Dachflächenfenster sollen hochrechteckige Form aufweisen und dürfen maximal eine Glasfläche von 0.5 m2 aufweisen Zulässige Grösse der Dachfenster wird leicht erhöht. Dacheinschnitte sind nicht gestattet. Offene Dachaufbauten (ohne Seiten- und Frontwände) sind zulässig Präzierung für offene Dachaufbauten. Diese waren bisher nicht explizit ausgeschlossen. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

17 Art. 23 Sonnenkollektoren In Kernzone II sind Sonnenkollektoren zulässig, sofern sie sich gut in die Dachlandschaft einordnen. Übernommen aus Art. 5, Abs. 3 alte BZO. Art. 24 Reklamen Art. 25 Anlagen, Umschwung, Ausstattungen und Ausrüstungen Art. 26 Umgebung Reklamen sind unzulässig, wenn sie mit reflektierenden, aufleuchtenden oder grellen Farben gestaltet sind, blenden oder wenn ihre Lichtintensität übermässig ist, sowie wenn sie durch Bewegung oder durch wechselnde Lichteffekte wirken. Reklamen dürfen weder über das Bedürfnis der Kennzeichnung eines Betriebes hinausgehen (z.b. Produktereklamen) noch sind pro Betrieb und Fassade mehrere Reklamen (gleicher Aussage) zulässig. Eine freistehende Reklameanlage darf nicht grösser als 1.6 m2 sein. Reklametafeln, Signete etc. an Fassaden dürfen eine maximale Fläche von 1.0 m 2 aufweisen. Die Beschriftung anderer Ankündigungen darf nicht höher als 0.45 m sein und nicht über mehrere Geschosse verlaufen. Abweichungen sind bei handwerklichen und künstlerisch gestalteten Schildern zulässig. Permanente Plakatwände sind unzulässig; zeitlich befristete Anlagen können bewilligt werden. Ankündigungen dürfen höchstens 0.8 m von der Fassade vorspringen. Vorspringende Anlagen haben einen Abstand von wenigstens 0.5 m von der Fahrbahn und einen Höhenabstand von 3.0 m gegenüber dem Trottoir einzuhalten. Anlagen, Umschwung, Ausstattungen und Ausrüstungen sind für sich und im Zusammenhang mit der baulichen Umgebung so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, die Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Nicht zulässig ist die Erstellung von Anlagen, die mit dem Charakter des Ortsbildes von Elgg nicht zu vereinbaren sind, wie gewerbliche Fahrzeugabstellplätze und Materialablagerungsstätten (Autohandel und dergleichen). Ausser niedrigen Gartenmäuerchen sind nur technisch unerlässliche Mauern zulässig. Mauern sind schlicht zu gestalten. Die Gebäude sind so anzusetzen und ihre Umgebung ist so zu gestalten, dass der gewachsene Boden nirgends mehr als 1.3 m verändert wird, ausgenommen für Garagezufahrten und in der unmittelbaren Umgebung der Bauten. In Hanglagen von mehr als 10 Neigung kann dieses Mass auf 1.8 m erhöht werden. aus Art. 7 alte BZO. aus Art. 7 alte BZO. aus Art. 7 alte BZO. aus Art. 7 alte BZO. aus Art. 5 alte BZO. aus Art. 5 alte BZO. Neu geht der Absatz auf die Gestaltung ein. Diese ist wichtiger, als dass jede Mauer verputzt ist, wie es die alte BZO vorschreibt. aus Art. 15, Abs. 2. Anpassung auf 360-Grad Teilung (exakt: 10.8 ) Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33

18 Art. 27 Bewilligungspflichten Der Abbruch von Bauten und Bauteilen sowie von baulichen Bestandteilen der Umgebungsgestaltung ist bewilligungspflichtig. Er darf nur bewilligt werden, wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung des Ersatzbaus gesichert ist. aus Art. 6 alte BZO. Aussenrenovationen (inkl. Ersetzen von Fenstern, Türen, Dachmaterial sowie Änderung der Farbe) sind bewilligungspflichtig. aus Art. 6 alte BZO. Art. 18 Detailplan Breiti Bei Überbauungen nach einem einheitlichen Projekt, welche einen Baubereich umfassen und gegenüber der Regelbauweise wesentliche architektonische und ortsbauliche Vorzüge aufweisen, kann auf die Einhaltung von kommunalen Abstandsvorschriften verzichtet werden. Die wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Anforderungen sind aber vollumfänglich zu erfüllen. Mindestens 65 % der erforderlichen Abstellplätze für Motorfahrzeuge, mindestens aber einer pro Wohnung, sind in Garagen oder unterirdisch anzulegen. Gestützt auf 254 Abs. 2 PBG kann pro Baubereich eine gemeinschaftliche Parkierungsanlage verlangt werden. In den im Detailplan eingetragenen Baubereichen ist je eine separate Unterniveaugarage zulässig. Die im Detailplan bezeichneten Bäume und Baumgruppen sind entweder mit dem Bau der Strassen und Wege oder mit den entsprechenden Hochbauten, etappenweise zu pflanzen. Sie sind zu erhalten und bei natürlichem Abgang zu ersetzen. Terrainveränderungen sind auf ein Minimum zu beschränken. Aufschüttungen sowie Abgrabungen von max. 1.0 m sind zulässig (ausgenommen bleiben Kellerzugänge sowie Garagezufahrten). Gegenüber Strassen, Wegen und Nachbargrundstücken sind fliessende Übergänge zu gewährleisten. Sofern die Anforderungen von Abs. 1-4 erfüllt sind, beträgt die Ausnützungsziffer max. 55 %; sie erhöht sich auf 66 %, wenn die entsprechende Mehrfläche dauernd gewerblich genutzt wird. Art. 28 Detailplan Breiti Bei Überbauungen nach einem einheitlichen Projekt, welche einen Baubereich umfassen und gegenüber der Regelbauweise wesentliche architektonische und ortsbauliche Vorzüge aufweisen, kann auf die Einhaltung von kommunalen Abstandsvorschriften verzichtet werden. Die wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Anforderungen sind aber vollumfänglich zu erfüllen. Mindestens 65 % der erforderlichen Abstellplätze für Motorfahrzeuge, mindestens aber einer pro Wohnung, sind in Garagen oder unterirdisch anzulegen. Gestützt auf 254 Abs. 2 PBG kann pro Baubereich eine gemeinschaftliche Parkierungsanlage verlangt werden. In den im Detailplan eingetragenen Baubereichen ist je eine separate Unterniveaugarage zulässig. Die im Detailplan Breiti bezeichneten Bäume und Baumgruppen sind entweder mit dem Bau der Strassen und Wege oder mit den entsprechenden Hochbauten, etappenweise zu pflanzen. Sie sind zu erhalten und bei natürlichem Abgang zu ersetzen. Terrainveränderungen sind auf ein Minimum zu beschränken. Aufschüttungen sowie Abgrabungen von max. 1.0 m sind zulässig (ausgenommen bleiben Kellerzugänge sowie Garagezufahrten). Gegenüber Strassen, Wegen und Nachbargrundstücken sind fliessende Übergänge zu gewährleisten. Sofern die Anforderungen von Abs. 1-4 erfüllt sind, beträgt die Ausnützungsziffer max. 55 %; sie erhöht sich auf 66 %, wenn die entsprechende Mehrfläche dauernd gewerblich genutzt wird. Bau- und Zonenordnung - Gegenüberstellung / / 33