Beratung, Planung und Überwachung für Sanierung / Kernsanierung von Ein- und Mehrfamilienhäusern

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1 Planungsbüro für das Bauwesen und die Haustechnik Sanierung Bauleitung Organisation Finanzierungsberatung Meckenheim, den 1. Juni 2014 Schwerpunkte: Beratung, Planung und Überwachung für Sanierung / Kernsanierung von Ein- und Mehrfamilienhäusern Was versteht man unter: Renovierung / Sanierung? 1. Renovierung ist eine Maßnahmen zur Instandsetzung von Bauwerken. Man beseitigt Schäden aufgrund von Abnutzung durch den gewöhnlichen Gebrauch und stellt den ursprünglichen Stand der Nutzbarkeit wieder her - oder einen besseren, dem aktuellen Stand der Technik (bzw. aktuellen Bauvorschriften) näheren oder entsprechenden Zustand; Letzteres nennt man Sanierung. 2. Im Mietrecht ist Renovierung ein Synonym für Schönheitsreparaturen Tapezieren, Streichen. Deren Durchführung ist nach den in Deutschland üblichen vorgedruckten Mietverträgen meist Sache des Mieters; nach höchstrichterlichen Rechtsprechung ist diese Standardklausel für reine Instandsetzungsarbeiten (Reparaturen) nicht zulässig (Ausnahme: Kleinreparaturen) Kernsanierung? 1. Der Begriff der "Kernsanierung", der insbesondere im Werkvertragsrecht eine wichtige Rolle spielt, ist weder legal definiert noch hat sich in der höchst- bzw. obergerichtlichen Rechtsprechung eine allgemeingültige Definition herauskristallisiert (vgl. dazu sowie zur Herausarbeitung einer eigenen Definition: Klaft, BauR 2006, 563 ff.). Für Klaft (a.a.o. [567]) ist eine "Kernsanierung" im Allgemeinen "die Summe aller erforderlichen technisch möglichen Maßnahmen zur vollständigen Wiederherstellung des ursprüngliches Gebrauchswertes eines Gebäudes einschließlich einer zeitgemäßen substanzerhaltenden (Bestandteil-)Erneuerung zum Zwecke der Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes in zeitgemäßer Form". Konkreter ist insoweit das LG Düsseldorf (Urteil vom S 600/97), das zu den typischen Maßnahmen einer Kernsanierung u.a. die Erneuerung und DP-CONSULTANTS DIPL.-ING. DIETMAR PLAIL HEERSTR. 74, MECKENHEIM TEL.: / FAX: / ABR@PLAIL.ORG, INTERNET:

2 Anpassung der Zwischendecken an die Schallschutzvorschriften der heutigen DIN rechnet. In einem ähnlichen Sinne versteht auch der in diesem Verfahren beauftragte Sachverständige das Wort "Kernsanierung", indem er von einer Versetzung des Gebäudes in einen (nahezu) neuwertigen Zustand ausgeht. 2. Darüber hinaus wird der Begriff Kernsanierung im Wesentlichen durch den Versicherer geprägt, der im Rahmen einer Kernsanierungsklausel wie folgt definiert: Die Kernsanierung umfasst sämtliche baulichen Sanierungsmaßnahmen, um die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wiederherzustellen und in einen (nahezu) neuwertigen Zustand zu versetzen. Hierfür wird das Gebäude bis auf die tragenden Strukturen, wie etwa Fundamente, tragende Wände und Decken, zurückgebaut. Gegebenenfalls sind diese ebenfalls instand zu setzen. Zu den Bestandteilen einer Kernsanierung gehört: das Erneuern der Dachkonstruktion samt Dacheindeckung, die Fassade mit Fenstern und Türen, Decken, Böden und Putz. Grundvoraussetzung ist zudem, die komplette Erneuerung des Rohrleitungssystems (Zu- und Abwasserleitungen) der Heizungseinrichtungen, der sanitären Anlagen und der elektrischen Leitungen. Warum ist die Einhaltung dieser Kernsanierungs-Maßnahmen so wichtig? Mancher Hausbesitzer, der sein Haus umfassend saniert, geht davon aus, dass es sich dabei um eine Kernsanierung handelt. Das kann ein tragischer Irrtum sein, denn was eine Kernsanierung ist, ist im Falle der Versicherer genau definiert. Im Schadensfall steht man unter Umständen trotz Wohngebäudeversicherung ohne Versicherungsschutz da, das kann für den Versicherten teuer werden. Aber nicht nur versicherungstechnisch ist dies relevant. Die Einhaltung dieser Definition als Basis für das Vertragswesen und die Baumaßnahme klärt bereits im Voraus den gewünschten Sanierungsumfang und hilft bei der Klärung späteren Reklamationen und oder Mängelansprüchen. Unsere Leistungen Beratung o Wir gehen mit Ihnen Schritt für Schritt mögliche Sanierungsvarianten durch und entwickeln daraus ein ganzheitliches Konzept. Und dies für Ihr Eigenheim oder das zu sanierende Mehrfamilienhaus. o Nicht immer ist eine Kernsanierung erforderlich oder gewünscht. Immer ist jedoch, auf die bestehende Substanz und die sich hieraus ergebenen zwingenden Renovierungs-/Sanierungsmaßnahmen, wie Feuchtigkeit im Mauerwerk, Alter und Zustand des Daches, der Rohrleitungen, der Heizung- und 2 von 5

3 Sanitären Einrichtungen zu achten. Hier unterstützen wir Sie kompetent, innovativ und mit der erforderlichen Kompetenz. Planung o Welche Veränderungen soll/muss das Gebäude erfahren? Hier spielen die eigenen Ansprüche an Komfort, Größe und Raumaufteilung eine wichtige Rolle. Soll das Objekt altersgerecht umgebaut werden oder ist eine Wohnraumerweiterung erforderlich. Dies setzen wir zeichnerisch um und gestalten Ihr zukünftiges Heim. o Wie erreiche ich einen minimalen Energieverbrauch für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung und welche Maßnahmen bieten mir das beste Kostennutzen-Verhältnis. o Wir analysieren und optimieren die Herstellung einer gut gedämmten und dichten Gebäudehülle und den Einbau einer effizienten, modernen und gut geregelten Heizung in Einklang mit einem möglichst großen Anteils an erneuerbaren Energien. o Was kostet die Sanierung und wie finanziere ich diese richtig? Auf Basis Ihre Angaben, Ziel und Wünsche erstellen wir eine Kosten-Grobplanung und unterbreiten Finanzierungsvorschläge unter Berücksichtigung Ihrer finanziellen Möglichkeiten, Öffentlicher Mitteln und Zuschüssen der KfW und der jeweiligen Landesbanken und berücksichtigen hierbei insbesondere die besonders günstigen Fördermittel für die Barrierefreiheit Altersgerechter Umbau und Energieeffizient Sanieren. o Planung und Konzeption einer integrierten Gesamtlösung für die Haustechnik unter Beachtung standardisierter Gebäudemanagement-/und Alarmsysteme. o Individuelle und unabhängige Finanzierungsberatung unter Berücksichtigung von KfW- und Landesmitteln durch das ABR Private Banker Family Office. Sind alle Vorbereitungen für das Gelingen des Bauvorhabens getroffen, wird auf Grundlage der gemeinsamen Vorüberlegungen eine detaillierte Planung, die sogenannte Ausführungsplanung, erstellt. Sanierungsvorbereitung o Man könnte sich fragen, warum ist eine Ausführungsplanung so wichtig? Hier werden alle Maßnahmen für die spätere Ausführung bestimmt. Umfang der Baumaßnahme, Qualität und Material bis hin zur Farbgebung für jedes einzelne Gewerk. Jetzt ist die Zeit, um mit uns die vielen notwendigen Entscheidungen zu treffen, die Erfahrung zeigt: Spätere Änderungen sind kostspielig. 3 von 5

4 Ausschreibungen o Das augenscheinlich billigste Angebot ist nicht immer das Günstigste. Mit der Ausschreibung definieren wir im Einzelnen detailliert alle Vorhaben hinsichtlich Menge, Ausführung, Material und Qualität. Es werden Angaben zu der erforderlichen Baustelleneinrichtung, ggf. erforderlichen Gerüsten, Zeitplanung und allen erforderlichen, vertragsrelevanten Angaben gemacht. Auftragsvergabe o Durch die Ausschreibungen erreichen wir im Regelfall deutlich günstigere Preise und sind in der Lage über einen sogenannten Preisspiegel die Angebote exakt sachlich und preislich zu vergleichen. Somit können wir auf fundierter Basis Entscheidungshilfen für die Vergabe der Bauleistungen geben. Kostenmanagement o Sind alle Aufträge vertraglich fixiert und vergeben, ist ein kontinuierliches Kostenmanagement zwingend erforderlich. Nichts ist schlimmer als während der Bauphase mit den Banken über eine Nachfinanzierung sprechen zu müssen und diese den erweiterten Schuldendienst als nicht realisierbar ansieht. Bauüberwachung o Ob Einfamilien-/oder Mehrfamilienhaus immer besteht die Baumaßnahme aus diversen Gewerken, vom Abriss bis zum Anstrich, ob Maurer, Putzer, Maler, den technischen Einrichtungen Elektroinstallation, Heizung / Lüftung und Sanitäre Einrichtungen alle Gewerke müssen bautechnisch, zeitlich und hinsichtlich Ihrer Ausführung überwacht und kontrolliert werden. Hier arbeiten wir nach den Regeln der HOAI und überwachen für den Bauherren, auf Basis eines von uns ausgearbeiteten Bauzeitenplanes, den reibungslosen Ablauf und die mangelfreie Ausführung der Baugewerke und dokumentieren dies in einem fortlaufenden Bautagebuch. Abnahme und Rechnungsprüfung In der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen - Teil B heißt es: VOB Teil B 12 (5) 1. Wird keine Abnahme verlangt, so gilt die Leistung als abgenommen mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistung. (5) 2. Wird keine Abnahme verlangt und hat der Auftraggeber die Leistung oder einen Teil der Leistung in Benutzung genommen, so gilt die Abnahme nach Ablauf von 6 Werktagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, wenn nichts anderes ver- 4 von 5

5 einbart ist. Die Benutzung von Teilen einer baulichen Anlage zur Weiterführung der Arbeiten gilt nicht als Abnahme. o Hieraus ist leicht zu erkennen, wie wichtig eine Abnahme und insbesondere die damit verbundene Überprüfung der ausgeführten Leistung sind. Zwar können nicht erkannte Mängel auch nachträglich reklamiert werden, das frühzeitige Erkennen und Beheben des Mangels erscheint uns jedoch effektiver, kostengünstiger und Nerven schonender. o Da nur mangelfrei erbrachte Leistungen abgerechnet werden sollten, ist eine fachtechnische und rechnerische Rechnungsprüfung erforderlich. Abschlags-/und Schlussrechnungen unterliegen Regeln und müssen hiernach nachvollziehbar und prüffähig sein. Bei bestehenden Mängeln sollte das Einbehaltungsrecht genutzt und ein entsprechender Betrag einbehalten werden. o Da bei einer optimalen Finanzierung öffentliche Programme, Zuschüsse und Fördermittel enthalten sind, kümmern wir uns um die Zuordnung alle Rechnungen zum Zwecke des Verwendungsnachweises für alle relevanten Stellen nach Fertigstellung des Objektes. Haben Sie es dann endlich geschafft und dem Einzug steht nichts mehr im Wege informieren wir Sie gern über das richtige Nutzerverhalten damit Sie lange Freude an Ihrem neuen Heim haben. Nun wünschen wir Ihnen erst einmal viel Vergnügen und aufregende Stunden bei der optimalen Vorbereitung für Ihr neues Heim. 5 von 5