Bau- und Zonenordnung

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1 Teilrevision Nutzungsplanung Bau- und Zonenordnung Entwurf für die öffentliche Auflage Erste Spalte: rechtsgültige BZO 2011 Zweite Spalte: Entwurf Teilrevision BZO Rot gestrichen: Vorgeschlagene Streichungen Gelb unterlegt: Vorgeschlagene neue Bestimmungen Dritte Spalte: Kommentar Im Kommentar werden die Änderungen kurz begründet und Hinweise zu den Revisionsthemen hergestellt. Diese Erläuterungen werden später in den Bericht und die Wegleitung überführt. Zusammen mit den Unterlagen der Teilrevision Nutzungsplanung liegt auch das am 20. März 2013 vom Gemeinderat beschlossene Grundlagenpapier Energieeffizienz im Gebäudebereich öffentlich auf. Der Bericht kann bei der Gemeinde angefordert werden. Suter von Känel Wild AG Siedlung Landschaft Verkehr Umwelt Förrlibuckstrasse Zürich skw.ch Tel. +41 (0)

2 1. ZONENEINTEILUNG Bauzonen Freihaltezone und Erholungszonen Reservezone 5 2. ZONENPLAN / ERGÄNZUNGSPLÄNE / KERNZONENPLÄNE Massgebende Pläne Amtliche Vermessung 5 3. KERNZONEN Zweck Gestaltungsgrundsätze Umbauten und Ersatzbauten Neubauten in der K Neubauten in der K Grenzbau (K1 und K2) Nutzweise (K1 und K2) Stellung von Neubauten (K1 und K2) Freihaltebereiche Dachgestaltung Umgebungs- und Strassenraumgestaltung Abstände gegenüber Gebäuden mit brennbaren Aussenwänden Abbruch Renovationen Gestaltungsplanpflicht QUARTIERERHALTUNGSZONE HÖFLI Ausnützung Grundmasse Nutzweise Gestaltung und Einordnung ZENTRUMSZONE Grundmasse Nutzweise Gestaltung Freilegung von Untergeschossen WOHNZONEN / WOHNZONEN MIT GEWERBEERLEICHTERUNG Grundmasse Nutzweise Gewerbeerleichterung Dachgestaltung Sonderbauvorschriften für energetische Sanierungen GEWERBEZONE Grundmasse Grenzabstand Nutzweise Sonderbauvorschriften für zusätzliche Nutzweisen 29 2 Suter von Känel Wild AG

3 8. INDUSTRIEZONE Grundmasse Grenzabstand Nutzweise ZONE FÜR ÖFFENTLICHE BAUTEN Grundmasse Grenzabstand ERHOLUNGSZONE Nutzweise Grundmasse Einordnung ALLGEMEINE BAUVORSCHRIFTEN Grenzabstand Gebäudehöhe Bauweise Ausnützungsverschiebungen Innere Verdichtung Gestaltung und Einordnung Terrainveränderungen Abstellplätze für Motorfahrzeuge Kinderwagen, Fahrräder und Motorfahrräder Spiel- und Ruheflächen, Freizeit- und Pflanzgärten Abfallbeseitigung und Kompostierung Bewilligungspflicht WEITERE FESTLEGUNGEN Arealüberbauungen Aussichtsschutz Baumschutz Aussenantennen Einrichtungen für erneuerbare Energien Terrassenhäuser Gestaltungsplanpflicht Fachgremium SCHLUSSBESTIMMUNGEN 51 3 Suter von Känel Wild AG

4 Geltende Regelungen (BZO ) Revisionsentwurf Kommentar 1. ZONENEINTEILUNG 1. ZONENEINTEILUNG Das Gemeindegebiet wird, soweit es sich nicht um Wald handelt oder nicht kantonalen oder regionalen Nutzungszonen zugewiesen ist, in folgenden Zonen und Empfindlichkeitsstufen (ES) eingeteilt: Das Gemeindegebiet wird, soweit es sich nicht um Wald handelt oder nicht kantonalen oder regionalen Nutzungszonen zugewiesen ist, in folgenden Zonen und Empfindlichkeitsstufen (ES) eingeteilt: 1.1 Bauzonen ES 1.1 Bauzonen ES Kernzone K1 III Kernzone K1 III Kernzone K2 III Kernzone K2 III Quartiererhaltungszone Höfli Q II Quartiererhaltungszone Höfli Q II Zentrumszone Z 4.0 III Zentrumszone Z 4.0 III Wohnzone W 1.0 II Wohnzone W 1.0 II Wohnzone W 1.4 II Wohnzone W 1.4 II Wohnzone W 1.7 II Wohnzone W 1.7 II Wohnzone W 2.2 II Wohnzone W 2.2 II Wohnzone W 2.5 II Wohnzone W 2.5 II Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG a III Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG a III Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG b III Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG b III Gewerbezone G III Gewerbezone G III Industriezone I IV Industriezone I IV Zone für öffentliche Bauten Oe 1 Zone für öffentliche Bauten öb 1 Angleichung an Schreibweise im Zonenplan - Strandbad, ARA, Seewasserpumpwerk III - Strandbad, ARA, Seewasserpumpwerk - übrige Nutzungen II - übrige Nutzungen II Zone für öffentliche Bauten Oe 2 Zone für öffentliche Bauten öb 2 Angleichung an Schreibweise im Zonenplan - Kehrichtwerk, Werkgebäude, reformiertes Kirchgemeindehaus, Bahnhofareale Uetikon u. Männedorf, Park u. Ride Anlage III - Kehrichtwerk ZSA, Werkgebäude, reformiertes Kirchgemeindehaus, Bahnhofareale Uetikon u. Männedorf, Park u. Ride Anlage - übrige Nutzungen II - übrige Nutzungen II III III Die zentrale Schlammbehandlungsanlage Pfannenstiel (ZSA) ist die korrekte Bezeichnung. Das reformierte Kirchgemeindehaus ist irrtümlich immer noch unter der öb 2 aufgeführt, obschon es schon 2004 in die Zentrumszone umgezont wurde. 4 Suter von Känel Wild AG

5 1.2 Freihaltezone und Erholungszonen 1.2 Freihaltezone und Erholungszonen Kommunale Freihaltezone F Kommunale Freihaltezone F Erholungszone für Sportanlagen Ea Erholungszone für Sportanlagen Ea Erholungszone für Familiengärten Eb Erholungszone für Familiengärten Eb 1.3 Reservezone R 1.3 Reservezone R 2. ZONENPLAN / ERGÄNZUNGSPLÄNE / KERNZONENPLÄNE 2. ZONENPLAN / ERGÄNZUNGSPLÄNE / KERNZONENPLÄNE 2.1 Massgebende Pläne 2.1 Massgebende Pläne a. der Zonenplan 1:5'000 b. die Ergänzungspläne 1:1'000 und 1:500 für die Wald- und Gewässerabstandslinien sowie für die Aussichtsschutz bereiche c. die Kernzonenpläne Nrn. 1 bis 7 und 9 bis 11, 1:1'000 und 1:500 a. der Zonenplan 1:5'000 b. die Ergänzungspläne 1:1'000 und 1:500 für die Wald- und Gewässerabstands linien sowie für die Aussichtsschutz bereiche c. die Kernzonenpläne Nrn. 1 bis 7 und 9 bis 11, 1:1'000 und 1: Amtliche Vermessung 2.2 Amtliche Vermessung Für die Zoneneinteilung ist der genehmigte Zonenplan 1:5 000 massgebend. Die genaue Abgrenzung der Zonen sowie der genaue Verlauf von Gewässer- und Waldabstandslinien sind in der amtlichen Vermessung definiert. Für die Zoneneinteilung ist der genehmigte Zonenplan 1:5 000 massgebend. Die genaue Abgrenzung der Zonen sowie der genaue Verlauf von Gewässerund Waldabstandslinien sind in der amtlichen Vermessung definiert. 5 Suter von Känel Wild AG

6 3. KERNZONEN 3. KERNZONEN 3.1 Zweck 3.1 Zweck Die Kernzonen bezwecken den Erhalt und die örtlich strukturgerechte Erneuerung der jeweiligen Dorfkerne unter Einschluss der charakteristischen Strassenräume und der Umgebungsgestaltung. Die Kernzonen bezwecken den Erhalt und die örtlich strukturgerechte Erneuerung der jeweiligen Dorfkerne unter Einschluss der charakteristischen Strassenräume und der Umgebungsgestaltung. 3.2 Gestaltungsgrundsätze 3.2 Gestaltungsgrundsätze In den Kernzonen werden an die architektonische und ortsbauliche Gestaltung besonders hohe Anforderungen gestellt. Neu- und Umbauten sollen zur Erhaltung und Erneuerung der Dorfkerne beitragen. Bauten und Anlagen müssen sich sowohl in ihrer Gesamtwirkung als auch in einzelnen Teilen wie Situierung und Ausmass, Gestaltung und Architektur, Gliederung und Dachform, Materialien und Farbgebung, Terrain- und Umgebungsgestaltung sowie Strassenraum gut in die Siedlungsstruktur einordnen In den Kernzonen werden an die architektonische und ortsbauliche Gestaltung besonders hohe Anforderungen gestellt. Neu- und Umbauten sollen zur Erhaltung und Erneuerung der Dorfkerne beitragen. Bauten und Anlagen müssen sich sowohl in ihrer Gesamtwirkung als auch in einzelnen Teilen wie Situierung und Ausmass, Gestaltung und Architektur, Gliederung und Dachform, Materialien und Farbgebung, Terrain- und Umgebungsgestaltung sowie Strassenraum gut in die Siedlungsstruktur einordnen. 6 Suter von Känel Wild AG

7 3.2.2 Bei Bauprojekten mit besonders guter Gestaltungsqualität können Abweichungen von den Vorschriften über die Stellung, die Dachform, die Dach- und die Umgebungsgestaltung zugelassen werden. Bauprojekte, welche die Abweichungen beanspruchen, haben die Anforderungen gemäss Ziffer sinngemäss zu erfüllen. Abweichungen von den Grundmassen (Ziffern 3.4.1, 3.5.1) sowie vom Strassenabstand (Ziffer 3.8.4) sind nicht zulässig. Ergänzend finden die nachstehenden Regelungen Anwendung: - Bei schwarz bezeichneten Gebäuden sind lediglich Abweichungen von der Dachgestaltung gestattet. - Bei Neubauten darf hinsichtlich der Stellung von den Bestimmungen über die Fassadenbereiche nicht abgewichen werden Geringfügige Abweichungen sind zulässig oder können angeordnet werden: - zur gestalterischen Verbesserung - im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit, des Ortsbildschutzes - oder sofern dies für die geänderte Nutzweise des Gebäudes erforderlich ist Bei Bauprojekten mit besonders guter Gestaltungsqualität können Abweichungen von den Vorschriften über die Stellung, die Dachform, die Dach- und die Umgebungsgestaltung zugelassen werden. Bauprojekte, welche die Abweichungen beanspruchen, haben die Anforderungen gemäss Ziffer sinngemäss zu erfüllen. Abweichungen von den Grundmassen (Ziffern 3.4.1, 3.5.1) sowie vom Strassenabstand (Ziffer 3.8.4) sind nicht zulässig. Ergänzend finden die nachstehenden Regelungen Anwendung: - Bei schwarz bezeichneten Gebäuden sind lediglich Abweichungen von der Dachgestaltung gestattet. - Bei Neubauten darf hinsichtlich der Stellung von den Bestimmungen über die Fassadenbereiche nicht abgewichen werden Geringfügige Abweichungen sind zulässig oder können angeordnet werden: - zur gestalterischen Verbesserung - im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit, des Ortsbildschutzes - oder sofern dies für die geänderte Nutzweise des Gebäudes erforderlich ist. 7 Suter von Känel Wild AG

8 3.2.4 Bei baulichen Änderungen an bestehenden Gebäuden sind Abweichungen von den Vorschriften über die Stellung der Fassaden und die Dachform zulässig, wenn diese der behindertengerechten Erschliessung des Gebäudes dienen. Diese Regelung gilt grundsätzlich auch für die in den Kernzonenplänen "schwarz" bezeichneten Gebäude oder Gebäudeteile, sofern ihr keine überwiegenden Interessen des Denkmal- oder des Ortsbildschutzes entgegenstehen. Derartige bauliche Massnahmen müssen eine besonders gute Gestaltungsqualität aufweisen Für sämtliche Bauvorhaben, ausgenommen untergeordnete und solche mit geringfügigen Abweichungen, ist mit den Baugesuchsunterlagen eine nachvollziehbare ortsbauliche Analyse einzureichen. Aus dieser muss die Begründung der guten Einordnung der geplanten Bauten in die Siedlungsstruktur hervorgehen. Wenn es für die Beurteilung notwendig ist, kann der Hochbau- und Planungsausschuss ein Modell 1:500 oder andere geeignete Visualisierungen verlangen. Sämtliche Kosten gehen zulasten der Bauherrschaft Bei baulichen Änderungen an bestehenden Gebäuden sind Abweichungen von den Vorschriften über die Stellung der Fassaden und die Dachform zulässig, wenn diese der behindertengerechten Erschliessung des Gebäudes dienen. Diese Regelung gilt grundsätzlich auch für die in den Kernzonenplänen "schwarz" bezeichneten Gebäude oder Gebäudeteile, sofern ihr keine überwiegenden Interessen des Denkmal- oder des Ortsbildschutzes entgegenstehen. Derartige bauliche Massnahmen müssen eine besonders gute Gestaltungsqualität aufweisen Für sämtliche Bauvorhaben, ausgenommen untergeordnete und solche mit geringfügigen Abweichungen, ist mit den Baugesuchsunterlagen eine nachvollziehbare ortsbauliche Analyse einzureichen. Aus dieser muss die Begründung der guten Einordnung der geplanten Bauten in die Siedlungsstruktur hervorgehen. Wenn es für die Beurteilung notwendig ist, kann der Hochbau- und Planungsausschuss ein Modell 1:500 oder andere geeignete Visualisierungen verlangen. Sämtliche Kosten gehen zulasten der Bauherrschaft. 8 Suter von Känel Wild AG

9 3.3 Umbauten und Ersatzbauten 3.3 Umbauten und Ersatzbauten Die kubische Erscheinung der in den Kernzonenplänen schwarz bezeichneten Gebäude oder Gebäudeteile muss erhalten werden. Umbauten oder Ersatzbauten dürfen nur an der bisherigen Stelle und in den Ausmassen des bestehenden Altbaues erstellt werden. Sie müssen die wesentlichen gestalterischen Elemente des Altbaues unter Einschluss der Geschosszahl übernehmen. Das Ausmass wird bestimmt durch die vorhandene Gebäudegrundfläche, die bestehenden Gebäudehöhen und Firsthöhen. Vorbehalten bleiben Unterschutzstellungen Alle übrigen bestehenden Gebäude dürfen ungeachtet von kantonalen und kommunalen Massvorschriften an der bisherigen Stelle und in den Ausmassen des bestehenden Altbaues um- oder wiederaufgebaut werden, sofern sich gut in das Ortsbild einfügen Vorbehalten bleibt die Einhaltung des kantonalrechtlichen Gewässerabstandes Die kubische Erscheinung der in den Kernzonenplänen schwarz bezeichneten Gebäude oder Gebäudeteile muss erhalten werden. Umbauten oder Ersatzbauten dürfen nur an der bisherigen Stelle und in den Ausmassen des bestehenden Altbaues erstellt werden. Sie müssen die wesentlichen gestalterischen Elemente des Altbaues unter Einschluss der Geschosszahl übernehmen. Das Ausmass wird bestimmt durch die vorhandene Gebäudegrundfläche, die bestehenden Gebäudehöhen und Firsthöhen. Vorbehalten bleiben Unterschutzstellungen Alle übrigen bestehenden Gebäude dürfen ungeachtet von kantonalen und kommunalen Massvorschriften an der bisherigen Stelle und in den Ausmassen des bestehenden Altbaues um- oder wiederaufgebaut werden, sofern sich gut in das Ortsbild einfügen Vorbehalten bleibt die Einhaltung des kantonalrechtlichen Gewässerabstandes. 9 Suter von Känel Wild AG

10 3.4 Neubauten in der K1 3.4 Neubauten in der K Sofern nicht Ziffer 3.3 zur Anwendung gelangt, gelten die folgenden Grundmasse: anrechenbares Dachgeschoss Sofern nicht Ziffer 3.3 zur Anwendung gelangt, gelten die folgenden Grundmasse: max. 1 anrechenbares Dachgeschoss max. 1 Vollgeschosse max. 2* Vollgeschosse max. 2* anrechenbares Untergeschosschoss max. 1** anrechenbares Unterge- max. 1** Grenzabstand min. 3.5 m Grenzabstand max. 3.5 m Gebäudehöhe max. 7.5 m Gebäudehöhe max. 7.5 m Gesamthöhe max m Gesamthöhe max m Gebäudelänge : Gebäudelänge : - Kernzone Dorf - Kernzone Dorf - Kernzone Langacker *** max m - Kernzone Langacker *** max m - Kernzone Blatten / Surenbach - Kernzone Blatten / Surenbach - Kernzone Langenbaum max m - Kernzone Langenbaum max m - Kernzone Sunnenfeld - Kernzone Sunnenfeld Gebäudetiefe max m Gebäudetiefe max m Baumassenziffer für besondere Gebäude max. 0.2 m 3 /m 2 Baumassenziffer für besondere Gebäude max. 0.2 m 3 /m 2 * In den im Kernzonenplan Dorf speziell bezeichneten Bereichen sind maximal drei Vollgeschosse zulässig. Die maximal zulässige Gebäudehöhe beträgt dort 10.5 m und die Gesamthöhe maximal 15.5 m. * In den im Kernzonenplan Dorf speziell bezeichneten Bereichen sind maximal drei Vollgeschosse zulässig. Die maximal zulässige Gebäudehöhe beträgt dort 10.5 m und die Gesamthöhe maximal 15.5 m. 10 Suter von Känel Wild AG

11 ** Ein anrechenbares Untergeschoss ist nur gestattet, wenn es aufgrund des Verlaufs des gewachsenen Bodens natürlich anfällt und wenn für dessen Belichtung keine Veränderungen am gewachsenen Boden erforderlich werden. *** In der Kernzone Langacker gilt bergseitig der alten Landstrasse eine Gebäudelänge von maximal 22.0 m Innerhalb den in den Kernzonenplänenmit Baubegrenzungslinien bezeichneten Bereichen für eingeschossige Anbauten gilt eine grösste Höhe von 4.0 m für Flachdächer bzw. 5.0 m für Schrägdächer. ** Ein anrechenbares Untergeschoss ist nur gestattet, wenn es aufgrund des Verlaufs des gewachsenen Bodens natürlich anfällt und wenn für dessen Belichtung keine Veränderungen am gewachsenen Boden erforderlich werden. *** In der Kernzone Langacker gilt bergseitig der alten Landstrasse eine Gebäudelänge von maximal 22.0 m Innerhalb den in den Kernzonenplänenmit Baubegrenzungslinien bezeichneten Bereichen für eingeschossige Anbauten gilt eine grösste Höhe von 4.0 m für Flachdächer bzw. 5.0 m für Schrägdächer. 3.5 Neubauten in der K2 3.5 Neubauten in der K Sofern nicht Ziffer 3.3 zur Anwendung gelangt, gelten die folgende Grundmasse: Sofern nicht Ziffer 3.3 zur Anwendung gelangt, gelten die folgende Grundmasse: Baumassenziffer für Hauptgebäude: Baumassenziffer für Hauptgebäude: - Kernzone Allenberg - Kernzone Allenberg - Kernzone Hasenacker - Kernzone Hasenacker max. 2.0 m 3 /m 2 max. 2.0 m 3 /m 2 - Kernzone Hofen - Kernzone Hofen - Kernzone Schellen - Kernzone Schellen - Kernzone Auf Dorf max. 2.2 m 3 /m 2 - Kernzone Auf Dorf max. 2.2 m 3 /m 2 Baumassenziffer für besondere Gebäude max. 0.2 m 3 /m 2 Baumassenziffer für besondere Gebäude max. 0.2 m 3 /m 2 11 Suter von Känel Wild AG

12 Baumassenziffer für verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit dem Energiesparen dienend max. 0.2 m 3 /m 2 Vollgeschosse max. 2 Vollgeschosse max. 2 Dachgeschoss max. 1 Dachgeschoss max. 1 anrechenbares Untergeschoss max. 1* anrechenbares Untergeschoss max. 1* Grenzabstand min. 3.5 m Grenzabstand min. 3.5 m Gebäudehöhe max. 7.5 m Gebäudehöhe max. 7.5 m Gesamthöhe max m Gesamthöhe max m Gebäudelänge Gebäudelänge - Kernzone Allenberg - Kernzone Allenberg - Kernzone Hasenacker max m - Kernzone Hasenacker max m - Kernzone Auf Dorf - Kernzone Auf Dorf - Kernzone Hofen max m - Kernzone Hofen max m - Kernzone Schellen - Kernzone Schellen Gebäudetiefe max m Gebäudetiefe max m * Ein anrechenbares Untergeschoss ist nur gestattet, wenn es aufgrund des Verlaufs des gewachsenen Bodens natürlich anfällt und wenn für dessen Belichtung keine Veränderungen am gewachsenen Boden erforderlich werden. * Ein anrechenbares Untergeschoss ist nur gestattet, wenn es aufgrund des Verlaufs des gewachsenen Bodens natürlich anfällt und wenn für dessen Belichtung keine Veränderungen am gewachsenen Boden erforderlich werden. Energieeffizienz im Gebäudebereich Massnahme M1-3. Entspricht 10% der zulässigen Baumasse für Hauptgebäude. Die Rechtsgrundlage ist in 13 ABV vorhanden. Für Details wird auf den Bericht der econcept AG vom 17. August 2012 und den vom Gemeinderat am 20. März 2013 beschlossenen Grundlagenbericht Energieeffizienz im Gebäudebereich verwiesen, der bei der Gemeinde angefordert werden kann. 12 Suter von Känel Wild AG

13 3.5.2 Die Baumassenziffer darf um max. 0.4 m 3 /m 2 erhöht werden, sofern die Mehrvolumen dauernd gewerblich genutzt werden. Mit der baurechtlichen Bewilligung sind Nebenbestimmungen zu verbinden und diese im Grundbuch als Anmerkungen eintragen zu lassen, die sichern, dass während des Bestandes der baulichen Anlage das Mehrvolumen der gewerblichen Nutzweise vorbehalten bleibt Die Hälfte der Baumassenziffer für Besondere Gebäude kann der Baumassenziffer für Hauptgebäude zugeschlagen werden, sofern die Pflichtparkplätze ohne die Besucherparkplätze die Baumassenziffer belastend im Hauptgebäude erstellt werden Die Baumassenziffer darf um max. 0.4 m 3 /m 2 erhöht werden, sofern die Mehrvolumen dauernd gewerblich genutzt werden. Mit der baurechtlichen Bewilligung sind Nebenbestimmungen zu verbinden und diese im Grundbuch als Anmerkungen eintragen zu lassen, die sichern, dass während des Bestandes der baulichen Anlage das Mehrvolumen der gewerblichen Nutzweise vorbehalten bleibt Wenn die Pflichtabstellplätze - ohne die Parkfelder für Besucher - die Baumassenziffer für Hauptgebäude belasten, kann maximal die Hälfte der Baumassenziffer für Besondere Gebäude auf die Baumassenziffer für Hauptgebäude umgelagert werden. Massgebend für die Umlagerung ist das Verhältnis der im Hauptgebäude untergebrachten zur gesamten Anzahl Pflichtabstellplätze. Pendenz sistierte Ortsplanungs-Revision 2005 Erleichterung gilt nur für den Anteil der im Hauptgebäude projektierten Pflichtabstellplätze im Verhältnis zur Gesamtzahl der Pflichtabstellplätze. Entspricht der bisherigen Praxis der Baubehörde. Zudem wird der Begriff zugeschlagen durch umgelagert ersetzt, da es sich nicht um einen eigentlichen Zuschlag, sondern um eine Umlagerung handelt. 3.6 Grenzbau (K1 und K2) 3.6 Grenzbau (K1 und K2) Bei Um- und Ersatzbauten ist der zustimmungsfreie Grenzbau im vorhandenen Umfang gestattet Bei Neubauten ist der Grenzbau bis zur zonengemässen Gebäudelänge gestattet, wenn an ein bestehendes Gebäude angebaut oder gleichzeitig gebaut wird und der Nachbar zustimmt Bei Um- und Ersatzbauten ist der zustimmungsfreie Grenzbau im vorhandenen Umfang gestattet Bei Neubauten ist der Grenzbau bis zur zonengemässen Gebäudelänge gestattet, wenn an ein bestehendes Gebäude angebaut oder gleichzeitig gebaut wird und der Nachbar zustimmt. 13 Suter von Känel Wild AG

14 3.7 Nutzweise (K1 und K2) 3.7 Nutzweise (K1 und K2) In den Kernzonen sind Wohnungen und höchstens mässig störende Betriebe zulässig. In den Kernzonen sind Wohnungen und höchstens mässig störende Betriebe zulässig. 3.8 Stellung von Neubauten (K1 und K2) 3.8 Stellung von Neubauten (K1 und K2) Bezeichnen die Kernzonenpläne Baubegrenzungslinien, so dürfen Neubauten mit ihren Fassaden bis an diese Linien gebaut werden Bezeichnen die Kernzonenpläne Fassadenbereiche, so muss zumindest eine Fassade der Neubauten, unbesehen der Lage und Tiefe der betroffenen Grundstücke, in den entsprechenden Bereich gestellt werden Das Bauen auf oder das Näherbauen an die Strassengrenze ist gestattet, bzw. vorgeschrieben, wo es durch die in den Kernzonenplänen eingezeichneten Baubegrenzungslinien ermöglicht oder durch Fassadenbereiche verlangt wird Soweit keine Baulinien, Baubegrenzungslinien oder Fassadenbereiche vorhanden sind, gilt ein minimaler Strassenabstand von 3.5 m an Gemeindestrassen und - wegen sowie 6.0 m an Staatsstrassen Bezeichnen die Kernzonenpläne Baubegrenzungslinien, so dürfen Neubauten mit ihren Fassaden bis an diese Linien gebaut werden Bezeichnen die Kernzonenpläne Fassadenbereiche, so muss zumindest eine Fassade der Neubauten, unbesehen der Lage und Tiefe der betroffenen Grundstücke, in den entsprechenden Bereich gestellt werden Das Bauen auf oder das Näherbauen an die Strassengrenze ist gestattet, bzw. vorgeschrieben, wo es durch die in den Kernzonenplänen eingezeichneten Baubegrenzungslinien ermöglicht oder durch Fassadenbereiche verlangt wird Soweit keine Baulinien, Baubegrenzungslinien oder Fassadenbereiche vorhanden sind, gilt ein minimaler Strassenabstand von 3.5 m an Gemeindestrassen und - wegen sowie 6.0 m an Staatsstrassen. 14 Suter von Känel Wild AG

15 3.8.5 Besondere Gebäude können ungeachtet der Bestimmungen über die Stellung von Neubauten erstellt werden. Vorbehalten bleiben die ordentlichen Weg- und Strassenabstände gemäss Ziffer Für die Grenzabstände kommt Ziffer BZO zur Anwendung Bei der Berechnung der Gebäudelänge sind besondere Gebäude sowie eingeschossige Gebäude und Gebäudeteile mit einzubeziehen, sofern deren grösste Höhe 4.0 m übersteigt Besondere Gebäude können ungeachtet der Bestimmungen über die Stellung von Neubauten erstellt werden. Vorbehalten bleiben die ordentlichen Weg- und Strassenabstände gemäss Ziffer Für die Grenzabstände kommt Ziffer BZO zur Anwendung Bei der Berechnung der Gebäudelänge sind besondere Gebäude sowie eingeschossige Gebäude und Gebäudeteile mit einzubeziehen, sofern deren grösste Höhe 4.0 m übersteigt. 3.9 Freihaltebereiche 3.9 Freihaltebereiche In den in den Kernzonenplänen bezeichneten Freihaltebereichen sind neben Grünund Freiflächen lediglich besondere Gebäude, Zufahrten und offene Pflichtabstellplätze bis zur erforderlichen Anzahl (Grenzbedarf) gestattet Dachgestaltung 3.10 Dachgestaltung Es sind nur Schrägdächer zulässig. Abweichungen von der Dachform sind im Rahmen und unter der Voraussetzung von Ziffer gestattet Bei eingeschossigen Gebäudeteilen bis zu einer grössten Höhe von 4.0 m und bei besonderen Gebäuden entfällt das Schrägdachgebot. In den in den Kernzonenplänen bezeichneten Freihaltebereichen sind neben Grünund Freiflächen lediglich besondere Gebäude, Zufahrten und offene Pflichtabstellplätze bis zur erforderlichen Anzahl (Grenzbedarf) gestattet Es sind nur Schrägdächer zulässig. Abweichungen von der Dachform sind im Rahmen und unter der Voraussetzung von Ziffer gestattet Bei eingeschossigen Gebäudeteilen bis zu einer grössten Höhe von 4.0 m und bei besonderen Gebäuden entfällt das Schrägdachgebot. 15 Suter von Känel Wild AG

16 Die Belichtung des Dachraumes hat in erster Linie von der Giebelfassade her zu erfolgen. Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig Bei Gebäuden in den Kernzonen Langacker und Dorf (Kernzonenpläne Nr. 1 und 2) sind Dacheinschnitte nicht gestattet. In den übrigen Kernzonen sind Dacheinschnitte nur bei Neubauten und im ersten Dachgeschoss auf max. ¼ der betreffenden Fassadenlänge erlaubt. Dacheinschnitte und Dachaufbauten dürfen zusammen höchstens die Hälfte der betreffenden Fassadenlänge betragen Die Traufe darf weder durch Dachaufbauten noch durch Dacheinschnitte unterbrochen werden In der Regel sind einzelne Dachflächenfenster mit einer maximalen Glasfläche von 0.6 m 2 zulässig. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen gemäss Ziffer BZO Umgebungs- und Strassenraumgestaltung Die für den jeweiligen Ortsteil typische Umgebungsgestaltung, eingeschlossen die Vorgärten, sind zu erhalten und bei allen baulichen Massnahmen strukturgerecht wieder herzustellen Die Belichtung des Dachraumes hat in erster Linie von der Giebelfassade her zu erfolgen. Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig Bei Gebäuden in den Kernzonen Langacker und Dorf (Kernzonenpläne Nr. 1 und 2) sind Dacheinschnitte nicht gestattet. In den übrigen Kernzonen sind Dacheinschnitte nur bei Neubauten und im ersten Dachgeschoss auf max. ¼ der betreffenden Fassadenlänge erlaubt. Dacheinschnitte und Dachaufbauten dürfen zusammen höchstens die Hälfte der betreffenden Fassadenlänge betragen Die Traufe darf weder durch Dachaufbauten noch durch Dacheinschnitte unterbrochen werden In der Regel sind einzelne Dachflächenfenster mit einer maximalen Glasfläche von 0.6 m2 zulässig. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen gemäss Ziffer BZO Umgebungs- und Strassenraumgestaltung Die für den jeweiligen Ortsteil typische Umgebungsgestaltung, eingeschlossen die Vorgärten, sind zu erhalten und bei allen baulichen Massnahmen strukturgerecht wieder herzustellen. 16 Suter von Känel Wild AG

17 Für die Beurteilung der Aussenraumgestaltung sind die vom Gemeinderat ausgearbeiteten Strassenraumgestaltungskonzepte wegleitend Veränderungen am gewachsenen Boden sind auf ein Minimum zu beschränken. Die sichtbare Gebäudehöhe darf durch Abgrabungen die maximal zulässige Gebäudehöhe nicht überschreiten. Davon ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge sowie Einfahrten zu Einzel-, Doppel oder Sammelgaragen Es sind nur betriebseigene Reklamen in unaufdringlich wirkender Form gestattet Abstände gegenüber Gebäuden mit brennbaren Aussenwänden Die kantonale Abstandsvorschrift für Bauten mit brennbaren Aussenwänden findet keine Anwendung Für die Beurteilung der Aussenraumgestaltung sind die vom Gemeinderat ausgearbeiteten Strassenraumgestaltungskonzepte wegleitend Veränderungen am gewachsenen Boden sind auf ein Minimum zu beschränken. Die sichtbare Gebäudehöhe darf durch Abgrabungen die maximal zulässige Gebäudehöhe nicht überschreiten. Davon ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge sowie Einfahrten zu Einzel-, Doppel oder Sammelgaragen Es sind nur betriebseigene Reklamen in unaufdringlich wirkender Form gestattet Abstände gegenüber Gebäuden mit brennbaren Aussenwänden Die kantonale Abstandsvorschrift für Bauten mit brennbaren Aussenwänden findet keine Anwendung Abbruch 3.13 Abbruch Die Abbruchbewilligung für Bauten und bauliche Bestandteile der Umgebungsgestaltung ist zu erteilen, wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung des Ersatzbaus gesichert ist. Die Abbruchbewilligung für Bauten und bauliche Bestandteile der Umgebungsgestaltung ist zu erteilen, wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung des Ersatzbaus gesichert ist. 17 Suter von Känel Wild AG

18 3.14 Renovationen 3.14 Renovationen Die Gestaltungsvorschriften gelten auch für Renovationen. Die Gestaltungsvorschriften gelten auch für Renovationen Gestaltungsplanpflicht 3.15 Gestaltungsplanpflicht Für die in den Kernzonenplänen bezeichneten Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht sind die unter Ziffer 12.7 umschriebenen Anforderungen zu erfüllen Gestaltungspläne, die den Rahmen der Bau- und Zonenordnung sowie die nachstehenden Erleichterungen nicht überschreiten, bedürfen lediglich der Zustimmung des Gemeinderates und der Genehmigung durch die Baudirektion. Folgende Erleichterungen können in Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht, davon ausgenommen das Gebiet Allenberg Nord, beansprucht werden: - zusätzliches Vollgeschoss bei gleichzeitigem Verzicht auf Dachgeschosse - Erhöhung der Gebäudehöhe um maximal 3.0 m. Bei weitergehenden Abweichungen ist die Zustimmung der Gemeindeversammlung erforderlich Für die in den Kernzonenplänen bezeichneten Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht sind die unter Ziffer 12.7 umschriebenen Anforderungen zu erfüllen Gestaltungspläne, die den Rahmen der Bau- und Zonenordnung sowie die nachstehenden Erleichterungen nicht überschreiten, bedürfen lediglich der Zustimmung des Gemeinderates und der Genehmigung durch die Baudirektion. Folgende Erleichterungen können in Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht, davon ausgenommen das Gebiet Allenberg Nord, beansprucht werden: - zusätzliches Vollgeschoss bei gleichzeitigem Verzicht auf Dachgeschosse - Erhöhung der Gebäudehöhe um maximal 3.0 m. Bei weitergehenden Abweichungen ist die Zustimmung der Gemeindeversammlung erforderlich. 18 Suter von Känel Wild AG

19 4. QUARTIERERHALTUNGSZONE HÖFLI 4. QUARTIERERHALTUNGSZONE HÖFLI 4.1 Ausnützung 4.1 Ausnützung Die bestehenden Bauvolumen dürfen ohne Einschränkungen um-, aus oder wiederaufgebaut werden. Dabei ist eine Volumenvergrösserung um höchstens 50% des ursprünglichen Volumens (Stand 1947) erlaubt. Die bestehenden Bauvolumen dürfen ohne Einschränkungen um-, aus oder wiederaufgebaut werden. Dabei ist eine Volumenvergrösserung um höchstens 50% des ursprünglichen Volumens (Stand 1947) erlaubt. Energieeffizienz im Gebäudebereich Verzicht auf zusätzliche Baumassenziffer für verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, da mit +50% bereits eine relativ grosse Verdichtung möglich ist. 4.2 Grundmasse 4.2 Grundmasse Es gelten folgende Grundmasse: Es gelten folgende Grundmasse: - kleiner Grundabstand min. 5.0 m - kleiner Grundabstand min. 5.0 m - grosser Grundabstand min. 7.0 m - grosser Grundabstand min. 7.0 m 4.3 Nutzweise 4.3 Nutzweise Es sind Wohnungen sowie nicht störende Betriebe zulässig. Es sind Wohnungen sowie nicht störende Betriebe zulässig. 4.4 Gestaltung und Einordnung 4.4 Gestaltung und Einordnung Die Firstrichtung und Dachneigung sowie die Ausrichtung, Gestaltung und der Charakter der bestehenden Häuser sowie deren Umgebungsgestaltung soll erhalten bleiben bzw. nur massvoll verändert werden. Die Höhenlage der Gebäude und die Gesamthöhe dürfen nur massvoll verändert werden. Anbauten haben sich gut in die bestehende Bebauung einzufügen. Die Firstrichtung, die und Dachneigung, sowie die Ausrichtung, die Gestaltung und der Charakter der bestehenden Häuser sowie und deren Umgebungsgestaltung sollen erhalten bleiben bzw. nur massvoll verändert werden. Die Höhenlage der Gebäude und die Gesamthöhe dürfen nur massvoll verändert werden. Anbauten haben sich gut in die bestehende Bebauung einzufügen. Redaktionelle Anpassung 19 Suter von Känel Wild AG

20 5. ZENTRUMSZONE 5. ZENTRUMSZONE 5.1 Grundmasse 5.1 Grundmasse Grundmasstabelle Es gelten folgende Grundmasse: Redaktionelle Anpassung Baumassenziffer - Hauptgebäude - Besondere Gebäude (max.) (max.) 4.0 m 3 /m m 3 /m 2 Baumassenziffer - Hauptgebäude - Besondere Gebäude - Baumassenziffer für verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit dem Energiesparen dienend (max.) (max.) 4.0 m 3 /m m 3 /m 2 Gebäudehöhe (max.) 1) 12.5 m Gebäudehöhe (max.) 1) 12.5 m Gesamthöhe (max.) 1) 14.5 m Gesamthöhe (max.) 1) 14.5 m Grenzabstände 2) - allseitiger Grundabstand Gebäudelänge - Erdgeschoss (erstes ganz oder teilweise sichtbares Untergeschoss oder Vollgeschoss) - Obergeschosse (min.) (max.) 3) (max.) 4) 4.0 m Unbe schränkt 50.0 m Grenzabstände 2) - allseitiger Grundabstand Gebäudelänge - Erdgeschoss (erstes ganz oder teilweise sichtbares Untergeschoss oder Vollgeschoss) - Obergeschosse (max.) 0.4 m 3 /m 2 Energieeffizienz im Gebäudebereich Massnahme M1-3. Entspricht 10% der zulässigen Baumasse für Hauptgebäude. Die Rechtsgrundlage ist in 13 ABV vorhanden. (min.) (max.) 3) (max.) 4) 4.0 m Unbe schränkt 50.0 m Für Details wird auf den Bericht der econcept AG vom 17. August 2012 und den vom Gemeinderat am 20. März 2013 beschlossenen Grundlagenbericht Energieeffizienz im Gebäudebereich verwiesen, der bei der Gemeinde angefordert werden kann. 20 Suter von Känel Wild AG

21 1) Für Hauptgebäude innerhalb eines 20 m breiten parallelen Streifens entlang der Brunngasse beträgt die Gebäudehöhe max. 8.1 m und die Gesamthöhe max m. 2) Gegenüber Alte Landstrasse und Mittelwiesstrasse haben oberirdische Gebäude einen Strassenabstand von mindestens 4.0 m einzuhalten. 3) Fassaden im Erdgeschoss mit mehr als 50 m Gebäudelänge müssen in der Tiefe gestaffelt und/oder durch eine entsprechende Materialisierung bzw. Gestaltung strukturiert werden. 4) Von der maximal zulässigen Gebäudelänge in den Obergeschossen kann abgewichen werden, wenn eine ortsbaulich besonders gute Gesamtlösung resultiert Die Hälfte der Baumassenziffer für Besondere Gebäude kann der Baumassenziffer für Hauptgebäude zugeschlagen werden, sofern die Pflichtparkplätze ohne die Besucherparkplätze die Baumassenziffer belastend im Hauptgebäude erstellt werden. 1) Für Hauptgebäude innerhalb eines 20 m breiten parallelen Streifens entlang der Brunngasse beträgt die Gebäudehöhe max. 8.1 m und die Gesamthöhe max m. 2) Gegenüber Alte Landstrasse und Mittelwiesstrasse haben oberirdische Gebäude einen Strassenabstand von mindestens 4.0 m einzuhalten. 3) Fassaden im Erdgeschoss mit mehr als 50 m Gebäudelänge müssen in der Tiefe gestaffelt und/oder durch eine entsprechende Materialisierung bzw. Gestaltung strukturiert werden. 4) Von der maximal zulässigen Gebäudelänge in den Obergeschossen kann abgewichen werden, wenn eine ortsbaulich besonders gute Gesamtlösung resultiert Wenn die Pflichtabstellplätze - ohne die Parkfelder für Besucher - die Baumassenziffer für Hauptgebäude belasten, kann maximal die Hälfte der Baumassenziffer für Besondere Gebäude auf die Baumassenziffer für Hauptgebäude umgelagert werden. Massgebend für die Umlagerung ist das Verhältnis der im Hauptgebäude untergebrachten zur gesamten Anzahl Pflichtabstellplätze. Pendenz sistierte Ortsplanungs-Revision 2005 Erleichterung gilt nur für den Anteil der im Hauptgebäude projektierten Pflichtabstellplätze im Verhältnis zur Gesamtzahl der Pflichtabstellplätze. Entspricht der bisherigen Praxis. Zudem wird der Begriff zugeschlagen durch umgelagert ersetzt, da es sich nicht um einen eigentlichen Zuschlag, sondern um eine Umlagerung handelt. 21 Suter von Känel Wild AG

22 5.1.3 Die Aufteilung der Nutzung auf Dach-, Unter- und Vollgeschosse ist innerhalb des zulässigen Gebäudevolumens, begrenzt durch die Gebäude- und Gesamthöhe, frei wählbar Die Aufteilung der Nutzung auf Dach-, Unter- und Vollgeschosse ist innerhalb des zulässigen Gebäudevolumens, begrenzt durch die Gebäude- und Gesamthöhe, frei wählbar. 5.2 Nutzweise 5.2 Nutzweise In der Zentrumszone sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen, Läden, Dienstleistungsbetriebe und Einrichtungen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben sowie höchstens mässig störende Betriebe zulässig Entlang der Alten Landstrasse und der Mittelwiesstrasse hat im Erdgeschoss der Anteil publikumsorientierter Nutzungen wie Läden, Gewerbe, Einrichtungen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben u. dgl. mindestens 50% der Geschossflächen zu betragen In der Zentrumszone sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen, Läden, Dienstleistungsbetriebe und Einrichtungen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben sowie höchstens mässig störende Betriebe zulässig Entlang der Alten Landstrasse und der Mittelwiesstrasse hat im Erdgeschoss der Anteil publikumsorientierter Nutzungen wie Läden, Gewerbe, Einrichtungen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben u. dgl. mindestens 50% der Geschossflächen zu betragen. 5.3 Gestaltung 5.3 Gestaltung Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung für das Ortszentrum Mittelwies erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung für das Ortszentrum Mittelwies erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Pendenz sistierte Ortsplanungs-Revision 2005 Wird neu mit anderen Zonen und Fällen unter Ziff Gestaltung und Einordnung zusammengefasst. 22 Suter von Känel Wild AG

23 5.3.2 Flachdächer, soweit sie nicht im Zusammenhang mit einem ausgebauten Dachgeschoss als begehbare Terrasse benutzt oder für den Bau von Anlagen für die Nutzung von Sonnenenergie beansprucht werden, sind zu begrünen Flachdächer, soweit sie nicht im Zusammenhang mit einem ausgebauten Dachgeschoss als begehbare Terrasse benutzt oder für den Bau von Anlagen für die Nutzung von Sonnenenergie beansprucht werden, sind zu begrünen. Weitere Revisionsthemen Wird nicht gestrichen, sondern gilt neu für alle Zonen und wird unter Ziff Gestaltung und Einordnung weitergeführt. 5.4 Freilegung von Untergeschossen 5.3 Freilegung von Untergeschossen Von den Bestimmungen in Ziffer 11.5 kann abgewichen werden, wenn dadurch ein Schutzobjekt geschont oder eine funktional oder ortsbaulich bessere Lösung erzielt werden kann. Die Abgrabung darf aber maximal die Höhe des freizulegenden Untergeschosses betragen. Von den Bestimmungen in Ziffer 11.6 kann abgewichen werden, wenn dadurch ein Schutzobjekt geschont oder eine funktional oder ortsbaulich bessere Lösung erzielt werden kann. Die Abgrabung darf aber maximal die Höhe des freizulegenden Untergeschosses betragen. Redaktionelle Anpassungen 23 Suter von Känel Wild AG

24 6. WOHNZONEN / WOHNZONEN MIT GEWERBEERLEICHTERUNG 6. WOHNZONEN / WOHNZONEN MIT GEWERBEERLEICHTERUNG 6.1 Grundmasse 6.1 Grundmasse Übersicht Es gelten folgende Grundmasse: Redaktionelle Anpassung Zone W1.0 W1.4 W1.7 W2.2 W2.5 WGa WGb Zone W1.0 W1.4 W1.7 W2.2 W2.5 WGa WGb Baumassenziffer alle Werte: m 3 /m 2 Baumassenziffer alle Werte: max. m 3 /m 2 - Hauptgebäude Hauptgebäude Besondere Gebäude Gebäudehöhe max. Gesamthöhe max. kleiner Grundabstand min. grosser Grundabstand min. Gebäudelänge max Besondere Gebäude 7.5m 9m 5m 10m 7.5m 10.5m 5m 10m 7.5m 10.5m 5m 10m 10.5m 13.5m 5m 10m 10.5m 13.5m 5m 10m 10.5m 14.5m 10.5m 14.5m - Baumassenziffer für verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit dem Energiesparen dienend Gebäudehöhe max. Gesamthöhe max. kleiner Grundabstand min. grosser Grundabstand min. 30m 30m 40m 40m 50m 50m 50m Gebäudelänge max. 5m 7m 5m 7m Energieeffizienz im Gebäudebereich Massnahme M1-3. Entspricht 10% der zulässigen Baumasse für Hauptgebäude. Die Rechtsgrundlage ist in 13 ABV vorhanden. 7.5m 7.5m 7.5m 10.5m 10.5m 10.5m 10.5m 9m 10.5m 10.5m 13.5m 13.5m 14.5m 14.5m 5m 5m 5m 5m 5m 5m 5m 10m 10m 10m 10m 10m 7m 7m 30m 30m 40m 40 m 50 m 50 m 50 m Für Details wird auf den Bericht der econcept AG vom 17. August 2012 und den vom Gemeinderat am 20. März 2013 beschlossenen Grundlagenbericht Energieeffizienz im Gebäudebereich verwiesen, der bei der Gemeinde angefordert werden kann. 24 Suter von Känel Wild AG

25 6.1.2 Bei Hauptgebäuden und Teilen davon mit einem Schrägdach von einer Neigung zwischen 22,5 und 60, darf die Baumassenziffer für Hauptgebäude um 0.1 erhöht werden In allen Wohnzonen kann die Hälfte der Baumassenziffer für Besondere Gebäude der Baumassenziffer für Hauptgebäude zugeschlagen werden, sofern die Pflichtparkplätze ohne die Besucherparkplätze die Baumassenziffer belastend im Hauptgebäude erstellt werden Die Aufteilung der Nutzung auf Dach-, Unter- und Vollgeschosse ist innerhalb des zulässigen Gebäudevolumens, begrenzt durch die Gebäude- und Gesamthöhe, frei wählbar Bei Hauptgebäuden und Teilen davon mit einem Schrägdach von einer Neigung zwischen 22,5 und 60, darf die Baumassenziffer für Hauptgebäude um 0.1 erhöht werden Wenn die Pflichtabstellplätze - ohne die Parkfelder für Besucher - die Baumassenziffer für Hauptgebäude belasten, kann maximal die Hälfte der Baumassenziffer für Besondere Gebäude auf die Baumassenziffer für Hauptgebäude umgelagert werden. Massgebend für die Umlagerung ist das Verhältnis der im Hauptgebäude untergebrachten zur gesamten Anzahl Pflichtabstellplätze Die Aufteilung der Nutzung auf Dach-, Unter- und Vollgeschosse ist innerhalb des zulässigen Gebäudevolumens, begrenzt durch die Gebäude- und Gesamthöhe, frei wählbar. Pendenz sistierte Ortsplanungs-Revision 2005 Erleichterung gilt nur für den Anteil der im Hauptgebäude projektierten Pflichtabstellplätze im Verhältnis zur Gesamtzahl der Pflichtabstellplätze. Entspricht der bisherigen Praxis. Zudem wird der Begriff zugeschlagen durch umgelagert ersetzt, da es sich nicht um einen eigentlichen Zuschlag, sondern um eine Umlagerung handelt. 6.2 Nutzweise 6.2 Nutzweise In allen Wohnzonen sind nicht störende Betriebe zulässig In den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung sind auch mässig störende Betriebe zulässig In allen Wohnzonen sind nicht störende Betriebe zulässig In den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung sind auch mässig störende Betriebe zulässig. 25 Suter von Känel Wild AG

26 6.3 Gewerbeerleichterung 6.3 Gewerbeerleichterung In den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung gilt für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile allseitig ein Grenzabstand von 3.5 m In den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung gilt für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile allseitig ein Grenzabstand von 3.5 m In den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung darf für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile die Baumassenziffer wie folgt erhöht werden: Pendenz sistierte Ortsplanungs-Revision 2005 Eine gleichlautende Bestimmung für die Kernzone wurde mit der Teilrevision von 2011 bereits gestrichen In den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung darf für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile die Baumassenziffer wie Pendenz sistierte Ortsplanungs-Revision 2005 Wurde in sistierter Revision gestrichen. Nachdem die Gewerbeerleichterung in den Kernzonen nicht folgt erhöht werden: wie ursprünglich vorgesehen gestrichen werden konnte, dürfte sie auch in den Wohnzonen Zone Maximaler Zuschlag Zone Maximaler Zuschlag bestehen bleiben. WGa 0.5 m 3 /m 2 WGa WGb 0.5 m 3 /m 2 WGb In den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung darf bei Bauten mit dauernd gewerblich genutzten Räumen die Gebäudehöhe auf 11.4 m erhöht werden. 6.4 Dachgestaltung 6.4 Dachgestaltung Der Belichtung dienende Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind im ersten Dachgeschoss gestattet. 0.5 m 3 /m m 3 /m Mit der baurechtlichen Bewilligung sind Nebenbestimmungen zu verbinden und diese im Grundbuch als Anmerkungen eintragen zu lassen, die sichern, dass während des Bestands der baulichen Anlage das Mehrvolumen der gewerblichen Nutzweise vorbehalten bleibt In den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung darf bei Bauten mit dauernd gewerblich genutzten Räumen die Gebäudehöhe auf 11.4 m erhöht werden Der Belichtung dienende Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind im ersten Dachgeschoss gestattet. Weitere Revisionsthemen Ergänzung mit Grundbuchanmerkung analog den Kernzonen (Ziffer 3.5.2). Pendenz sistierte Ortsplanungs-Revision 2005 Wurde in sistierter Revision gestrichen. Wird nun aber beibehalten, damit mit dem Gewerbebonus auch ein Bebauungsspielraum in der Höhe besteht. 26 Suter von Känel Wild AG

27 6.4.2 Die Belichtung des Dachraumes im zweiten Dachgeschoss hat in erster Linie von der Giebelfassade her zu erfolgen. Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nicht zugelassen Dachflächenfenster sind in beiden Dachgeschossen zugelassen. Im zweiten Dachgeschoss darf die Fläche eines Dachflächenfensters 0.5 m2 nicht überschreiten Flachdächer, soweit sie nicht im Zusammenhang mit einem ausgebauten Dachgeschoss als begehbare Terrasse benutzt oder für den Bau von Anlagen für die Nutzung von Sonnenenergie beansprucht werden, sind zu begrünen Die Belichtung des Dachraumes im zweiten Dachgeschoss hat in erster Linie von der Giebelfassade her zu erfolgen. Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nicht zugelassen Dachflächenfenster sind in beiden Dachgeschossen zugelassen. Im zweiten Dachgeschoss darf die Fläche eines Dachflächenfensters 0.5 m2 nicht überschreiten Flachdächer, soweit sie nicht im Zusammenhang mit einem ausgebauten Dachgeschoss als begehbare Terrasse benutzt oder für den Bau von Anlagen für die Nutzung von Sonnenenergie beansprucht werden, sind zu begrünen. Weitere Revisionsthemen Wird nicht gestrichen, sondern gilt neu für alle Zonen und wird unter Ziff Gestaltung und Einordnung weitergeführt. 6.5 Sonderbauvorschriften für energetische Sanierungen Unter dem Aspekt der Siedlungserneuerung können bestehende Bauten in den Zonen W1.7, W2.2, W2.5, WGa und WGb, die vor dem bewilligt wurden, zur Erleichterung energetischer Sanierungen nach folgenden Sonderbauvorschriften im Sinne von 79 PBG überbaut werden. Energieeffizienz im Gebäudebereich Massnahme M1-2. Wenn heutzutage Gebäude saniert werden, sollten sie auch in Bezug auf den Wärmebedarf erneuert werden. Dazu wird ein Anreiz gegen den Abbruch geschaffen, der dem Verlust von bezahlbarem Wohnraum entgegen wirkt. Die Zonen W1.0 und W1.4 sind von den Sonderbauvorschriften ausgeschlossen. Sie liegen gemäss dem Regionalen Richtplan Pfannenstil grösstenteils in Gebieten mit niedriger Dichte, in welchen maximal zwei Vollgeschosse bzw. die entsprechende Gebäudehöhe zulässig sind und eine Aufstockung aus ortsbaulicher Sicht unerwünscht ist. 27 Suter von Känel Wild AG

28 6.5.2 Abweichend von Ziff BZO können Erleichterungen beansprucht werden: - Erhöhung der Gebäudehöhen um max. 3 m, jedoch unter Einhaltung der zulässigen Gesamthöhe - Erhöhung der Baumassenziffer für Hauptgebäude um max. 10% - Ein allfälliger Mehrhöhenzuschlag ist nicht zu berücksichtigen Wird von den Sonderbauvorschriften Gebrauch gemacht, sind folgende Bedingungen zu erfüllen: - Minergie-P oder ein gleichwertiger Standard - Deckung verbleibender Wärmebedarf mit erneuerbaren Energien - Besonders gute Gestaltung und Einordnung im Sinne von 71 PBG Diese Sonderbauvorschriften sind nicht anwendbar bei bestehenden Arealüberbauungen. Schrägdach-Dachgeschosse können durch Flachdach-Vollgeschosse ersetzt werden, weshalb eine grössere Gebäudehöhe sinnvoll ist. Die bisher zulässige Gesamthöhe darf jedoch nicht überschritten werden. Dies bedeutet, dass ein zusätzliches Geschoss mit Flachdach möglich ist, aber ohne zusätzliches Attikageschoss. Im Weiteren bestehen energetische Erleichterungen bei Abständen, Baumassenziffer, Gebäude- und Gesamthöhe ( 253a PBG). Der Mehrhöhenzuschlag ( 260 Abs. 2 PBG) wird explizit ausgeschlossen, um die innere Verdichtung zu erleichtern. Die Wirtschaftlichkeit ist mit dem geforderten Standard Minergie-P bei einer Mehrausnützung von 10% knapp gegeben. Die Baukosten sind zwar relativ hoch, dafür sind die Betriebskosten langfristig wesentlich günstiger. Als erneuerbare Energien gelten Erdwärme, Solarenergie, Wasserkraft und Wind, nicht aber fossile Energieträger wie Gas und Erdöl. Arealüberbauungen sind bereits bonusprivilegiert. 28 Suter von Känel Wild AG

29 7. GEWERBEZONE 7. GEWERBEZONE 7.1 Grundmasse 7.1 Grundmasse Zone G Zone G Baumassenziffer max. 5.0 m 3 /m 2 Baumassenziffer max. 5.0 m 3 /m 2 Freiflächenziffer min. 10% Freiflächenziffer min. 10% Gesamthöhe max. 14 m Gesamthöhe max. 14 m Grundabstand min. 3.5 m Grundabstand min. 3.5 m 7.2 Grenzabstand 7.2 Grenzabstand Gegenüber Grundstücken, die in einer anderen Zone liegen, gelten die Grundabstände und Mehrhöhenzuschläge jener Zone. 7.3 Nutzweise 7.3 Nutzweise Neben Gewerbebetrieben sind auch Handelsund Dienstleistungsbetriebe zulässig Es sind höchstens mässig störende Betriebe zulässig. Gegenüber Grundstücken, die in einer anderen Zone liegen, gelten die Grundabstände und Mehrhöhenzuschläge jener Zone Neben Gewerbebetrieben sind auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe zulässig Es sind höchstens mässig störende Betriebe zulässig. 7.4 Sonderbauvorschriften für zusätzliche Nutzweisen Geltungsbereich Die Gewerbezone kann alternativ zur Bauordnung nach den Sonderbauvorschriften gemäss Ziffern überbaut werden. 7.4 Sonderbauvorschriften für zusätzliche Nutzweisen Geltungsbereich Die Gewerbezone kann alternativ zur Bauordnung nach den Sonderbauvorschriften gemäss Ziffern überbaut werden. 29 Suter von Känel Wild AG