Wohneigentums-Report Wohneigentums-Report

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1 Wohneigentums-Report 2009 Berlin Hamburg München Köln Frankfurt Stuttgart Dortmund Essen Düsseldorf Bremen Hannover Leipzig Dresden Nürnberg Duisburg Bochum Wuppertal Bielefeld Bonn Mannheim Karlruhe Wiesbaden Münster Gelsenkirchen Augsburg Mönchengladbach Aachen Chemnitz Braunschweig Krefeld Halle (Saale) Kiel Magdeburg Oberhausen Freiburg Lübeck Erfurt Rostock Mainz Hagen Kassel Hamm Saarbrücken Herne Mülheim a. d. R. Ludwigshafen Osnabrück Solingen Leverkusen Oldenburg Neuss Potsdam Heidelberg Paderborn Darmstadt Würzburg Regensburg Ingolstadt Göttingen Recklinghausen Heilbronn Ulm Wolfsburg Pforzheim Bottrop Offenbach am Main Wohneigentums-Report 2009 Marktdaten zu den 82 Großstädten in Deutschland

2 Seite 1 Wohneigentums-Report 2009

3 Essen / Seite 66 Seite 3 Bottrop / Seite 40 Gelsenkirchen / Seite 74 Bielefeld / Seite 34 Münster / Seite 136 Die 82 grössten Städte in Deutschland Oberhausen / Seite 142 Moers / Seite 128 Duisburg / Seite 58 Mülheim a.d.r. / Seite 132 Krefeld / Seite 112 Mönchengladbach / Seite 130 Neuss / Seite 138 Düsseldorf / Seite 60 Aachen / Seite 24 Bonn / Seite 38 Recklinghausen / Seite 156 Herne / Seite 94 Hamm / Seite 86 Dortmund / Seite 54 Paderborn / Seite 150 Witten / Seite 182 Bochum / Seite 36 Hagen / Seite 80 Wuppertal / Seite 188 Remscheid / Seite 160 Leverkusen / Seite 116 Solingen / Seite 172 Bergisch Gladbach / Seite 28 Köln / Seite 110 Siegen / Seite 170 Inhalt CRE Accentro 5 Vorbemerkungen 7 Kiel / Seite 106 Erläuterungen 8 Lübeck / Seite 118 Rostock / Seite 164 Ergebnisübersicht 11 Hamburg / Seite 84 Bremerhaven / Seite 46 Ranking Ranking Veränderung Bremen / Seite 44 Oldenburg / Seite 146 Ranking je Einwohner 16 Hannover / Seite 88 Osnabrück / Seite 148 Hildesheim / Seite 96 Kassel / Seite 104 Wolfsburg / Seite 184 Braunschweig / Seite 42 Salzgitter / Seite 168 Göttingen / Seite 78 Magdeburg / Seite 122 Halle / Seite 82 Leipzig / Seite 114 Berlin / Seite 30 Potsdam / Seite 154 Cottbus / Seite 50 Dresden / Seite 56 Erfurt / Seite 62 Gera / Seite 76 Jena / Seite 100 Chemnitz / Seite 48 Ranking Veränderung je Einwohner Ranking Umsätze Ranking Veränderung Umsätze Einzelanalysen Städte Gesamtübersicht Impressum Wiesbaden / Seite 180 Mainz / Seite 124 Trier / Seite 176 Koblenz / Seite 108 Ludwigshafen / Seite 120 Saarbrücken / Seite 166 Mannheim / Seite 126 Frankfurt a. M. / Seite 68 Offenbach / Seite 144 Darmstadt / Seite 52 Würzburg / Seite 186 Erlangen / Seite 64 Fürth / Seite 72 Nürnberg / Seite 140 Heidelberg / Seite 90 Heilbronn / Seite 92 Karlsruhe / Seite 102 Pforzheim / Seite 152 Stuttgart / Seite 174 Ingolstadt / Seite 98 Regensburg / Seite 158 Reutlingen / Seite 162 Ulm / Seite 178 Augsburg / Seite 26 Freiburg / Seite 70 München / Seite 134

4 Seite 4 Seite 5 CRE Accentro Die CRE Accentro GmbH ist seit 1999 als Dienstleister für die Wohnungswirtschaft tätig. Das Leistungsspektrum reicht von der mieternahen sozialverträglichen Wohnungsprivatisierung über die Investmentberatung im Bereich Wohnen bis zum transaktionsorientierten Asset Management von Wohnungsbeständen. hat sich die im S-DAX notierte Colonia Real Estate AG mit 70 % an der CRE Accentro beteiligt. Kennzeichnend für die Arbeit der CRE Accentro ist dass sie in allen Bereichen höchste professionelle Maßstäbe anlegt. Ihre Mitarbeiter sind weit überdurchschnittlich ausgebildet und werden laufend geschult. In die permanente Entwicklung und Optimierung der Systeme wird viel Zeit Aufmerksamkeit und Geld investiert. Neben dem Hauptsitz in Stuttgart unterhält die CRE Accentro Niederlassungen in München Wiesbaden und Berlin sowie eine ganze Reihe von Projektbüros in ganz Deutschland. Der CRE Accentro Wohneigentums-Report erscheint seit. Basis sind alle Wohneigentums-Transaktionen des Berichtsjahres in allen 82 Großstädten mit mehr als Einwohnern. Hierdurch unterscheidet er sich signifikant von ähnlichen Publikationen die meist auf der Einschätzungen von Experten oder auf der Auswertung von verfügbaren Angebotsdaten beruhen.

5 Seite 6 Seite 7 Vorbemerkungen Der zweite CRE Accentro Wohneigentums-Report liegt nun vor. Über die vielen positiven Reaktionen auf den ersten Report haben wir uns sehr gefreut. Diese haben uns gezeigt dass wir nicht die einzigen Marktteilnehmer sind die mit den bisher verfügbaren Marktdaten unzufrieden waren. Auch dieses Jahr war die Zusammenstellung der Daten trotz vorliegender Erfahrungen aus dem Vorjahr alles andere als einfach. Es ist erstaunlich wie unterschiedlich die Kooperationsbereitschaft und Leistungsfähigkeit der einzelnen Gutachterausschüsse ausgeprägt ist. Diese steht auch in keinem erkennbaren Verhältnis zur Größe und Marktbedeutung der Städte. Insbesondere ist kaum zu verstehen dass die Auswertung von er Jahreszahlen bis in den September 2009 dauert oder dass manche Großstädte dem Thema so wenig Bedeutung zumessen dass Auswertungen lediglich im 2-Jahres- Turnus vorgelegt werden. Zum Glück gibt es unabhängig von uns Bestrebungen die Berichterstattung der Gutachterausschüsse zu vereinheitlichen und auch zentral verfügbar zu machen. Auch in diesem Jahr haben uns viele Ergebnisse überrascht. Erstaunlich ist wie sehr die Ergebnisse bei einigen Städten schwanken. Teilweise schwanken Verkaufs- und zahlen um über 100 % im Jahr. Andere Städte sind hingegen viel stabiler. Dies gilt auch für die Aggregation. Der Markt für Wohneigentum ist über alle Großstädte betrachtet und bei allen individuellen Schwankungen insgesamt sehr stabil. Viel stabiler als z. B. der Investmentmarkt. Wir wünschen Ihnen viel Spaß und interessante Erkenntnisse beim Lesen unseres CRE Wohneigentums-Reports und danken auch dieses Jahr wieder unserem geschätzten Kollegen Marcus Zopp der die wesentliche Arbeit geleistet hat. Jacopo Mingazzini Geschäftsführender Gesellschafter CRE Accentro GmbH

6 Seite 8 Seite 9 Erläuterungen Wie im vergangenen Jahr stellt auch der diesjährige CRE Accentro-Wohneigentums-Report 2009 die Entwicklung und Veränderung der Marktdaten für Wohnungseigentum in den 82 bevölkerungsreichsten Städten Deutschlands dar. Gegenstand der Analyse waren auch hierbei wieder die und der zugehörige Geldumsatz der verkauften Eigentumswohnungen sowie die Preisentwicklung je Quadratmeter Wohnfläche. Die Datenerhebung fand auf der Grundlage der jeweiligen Grundstücksmarktberichte sowie im Einzelfall auf Grundlage der Informationen aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse statt. Es wird unterschieden zwischen Neubauwohnungen (Baujahre nicht älter als 2 Jahre nach Fertigstellung) und gebrauchten Eigentumswohnungen; die zweite Kategorie beinhaltet sowohl die und Umsätze für wiederverkaufte und umgewandelte Wohnungen. Sofern sich aus den Grundstücksmarktberichten bzw. den Angaben aus der Kaufpreissammlung die entsprechenden Daten ermitteln ließen sind die Durchschnittspreise für Neubauwohnungen Wiederverkäufe und Umwandlungen explizit ausgewiesen. Der Auswertung der Marktentwicklung von Eigentumswohnungen geht eine kurze infrastrukturelle Betrachtung der untersuchten Großstadt mit Veränderungen von Einwohnerzahlen Arbeitslosenquoten und Kaufkraftkennziffern sowie einem allgemeinen Bodenrichtwert (sofern vorhanden) voraus. Den Abschluss jeder einzelnen Analyse bildet ein vereinfacht dargestellter Mietspiegel. Der erste Abschnitt beinhaltet die Rankinglisten in denen die Städte mit den meisten bzw. wenigsten n Umsätzen und Veränderungen dieser beiden Kennzahlen dargestellt werden. Die Gründe für das Zustandekommen dieser Zahlen sind rein subjektiver Natur und geben lediglich die persönliche Einschätzung der Verfasser dieses Reports wieder. Im zweiten Teil des Reports erfolgt die Analyse der einzelnen Großstädte in alphabetischer Reihenfolge. Das aggregierte Datenmaterial ermöglicht einen raschen detaillierten Überblick über die genaue von Transaktionen den dazugehörigen und ein am Markt vorherrschendes Preisniveau im Bereich des Wohnungseigentums. Anhand der im dritten Abschnitt wiedergegebenen Städteliste (alphabetisch) erhält der Leser abschließend einen kompletten Überblick über die bundesweiten Verkaufs- und zahlen deren Veränderung gegenüber dem Vorjahr sowie über die je tausend Einwohner. Einige wenige Gutachterausschüsse haben uns dankenswerterweise darauf aufmerksam gemacht dass im letztjährigen Report teils aus missverständlichen Angaben sowie trotz mehrmaligem Korrekturlesens teilweise aus Unachtsamkeit des Autors sich kleine Fehler eingeschlichen haben. Diese sind mit dem vorliegenden Report soweit dies möglich war korrigiert worden. Aus Gründen der Verdeutlichung und Transparenz der ausgewerteten Daten sind einige Vorbemerkungen zur Vorgehensweise des Autors und zu grundstücksmarktberichtsspezifischen Eigenschaften/Merkmalen erforderlich: k Basisjahr ist das Berichtsjahr 2006 auf dem sich aufbauend der Index der darauf folgenden Jahre ermittelt dieser gibt die prozentuale Veränderung der untersuchten Kategorie wieder. k Der Trend stellt die grundlegende Entwicklung des jeweiligen Untersuchungsobjekts im Vergleich zum Vorjahr dar. Mit Ausnahme der infrastrukturellen Betrachtung sind alle Veränderungen die sich zwischen 0 und 3 Prozent bewegen als keine wesentliche Veränderung registriert und dementsprechend mit einem k gekennzeichnet worden. k Die Namensgebung der einzelnen Kategorie richtet sich nach dem jeweiligen Grundstücksmarktbericht und ist analog dieses Berichts wiedergegeben worden d. h. unter Erstverkäufen sind in aller Regel die Neubauwohnungen zu verstehen Baualtersklassen sind (bei Wieder-/ Weiterverkäufen beginnend ab 1960/61) eins zu eins übernommen worden usw. k Unter Umwandlungen werden erstmalig verkaufte ehemalige Mietwohnungen verstanden; jeder weitere Verkauf dieser Wohnungen fällt in die Kategorie Wieder-/ Weiterverkauf. k Soweit möglich wurden nur Daten des reinen Wohnungseigentums ohne Teileigentum (Garagen Kfz-Stellplätze etc.) erfasst. Der Anteil dieses ausgesparten Teilbereichs ist in aller Regel jedoch zahlen- und umsatzmäßig unbedeutend so dass bei nicht explizierter Abgrenzung in den Grundstücksmarktberichten oder Auskünften aus der Kaufpreissammlung eine Vergleichbarkeit der Städte miteinander dennoch gegeben ist. k In einigen aktuellen Grundstücksmarktberichten weichen die Daten zum vorangegangenen Jahr von den Daten des für dieses Jahr veröffentlichten Berichts ab. In solchen Fällen hat der Autor sich an den Zahlen des aktuellen/letzten Berichtes orientiert. k In aller Regel bilden Einzelwerte aufgrund Lage Ausstattung und weiterer signifikanter Merkmale der erfassten Eigentumswohnungen deutliche Streubereiche um die in den Tabellen angegebenen Durchschnittswerte. Zur Beurteilung der tatsächlichen Preissituation und -entwicklung können demnach Zu- oder Abschläge erforderlich sein. Ferner beziehen sich die zusammengestellten Durchschnittwerte in aller Regel auf nicht vermietete Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. k Einige Grundstücksmarktberichte geben innerhalb einer Baualtersklasse mehrere Durchschnittspreise an da z. B. eine weitere Gliederung nach Wohnfläche teil o. ä. vorgenommen wird. In diesen Fällen hat der Autor einen Gesamtdurchschnittspreis ermittelt: Der im Marktbericht angegebene Durchschnittspreis wird mit der der entsprechenden Kauffälle multipliziert. Diese Faktoren werden aufsummiert und das Ergebnis durch die Gesamtanzahl aller Kauffälle innerhalb der entsprechenden Baualtersklasse dividiert. Das Resultat stellt folglich einen angenäherten Durchschnittswert dar. k Zielsetzung ist es stets detaillierte Angaben über tatsächliche und Umsätze der einzelnen Kategorie (Neubau oder Gebraucht) zu ermitteln. In einigen wenigen Fällen stehen jedoch lediglich Daten von ausgewerteten Vorgängen zur Verfügung. k In den Großstädten der neuen Bundesländer wird überwiegend keine Auswertung der Durchschnittspreise von Neubauwohnungen im herkömmlichen Sinn vorgenommen. Man beschränkt sich hierbei auf die Untersuchung der Erst- und Weiterverkäufe von Wohnungen mit Baujahren ab 1990 und früher. Das hat zur Folge dass die Analysen der ostdeutschen Großstädte eine Einteilung in Baualtersklassen mit Baujahren auch vor 1960 beinhaltet. Wie bereits bei unserem letztjährigen Report handelt es sich bei dem vorliegenden Datenmaterial nicht lediglich um Einschätzungen von Marktteilnehmern sondern um tatsächliche Transaktionen die von offizieller Seite ausgewertet wurden. Den Zahlen liegen also keine Verkaufsangebote zugrunde sondern nachweisliche Rechtsvorgänge die das tatsächliche Marktgeschehen am realistischsten wiedergeben. Der Report bietet insofern wieder einen Vergleich der deutschen Großstädte untereinander und für den einen oder anderen interessierten Betrachter vielleicht eine Grundlage für mögliche Investitionsentscheidungen. An dieser Stelle gilt den Gutachterausschüssen ein besonderer Dank für die Bereitstellung der erforderlichen Daten und meinen geschätzten Kollegen von der CRE Accentro GmbH für das Korrekturlesen und die Unterstützung bei der Beschaffung notwendiger Informationen. Wiesbaden im Sommer 2009 Marcus Zopp Dipl. Volkswirt CRE Accentro GmbH

7 Seite 10 Seite 11 Ergebnisübersicht Die Bevölkerung in allen Großstädten Deutschlands zusammen genommen hat in wie bereits im Vorjahr wenn auch mit 01 Prozent nur geringfügig auf rund 256 Millionen zugenommen. Ferner ist im Untersuchungszeitraum diesmal eine Korrelation zwischen an durchgeführten Transaktionen und entsprechendem Geldumsatz zu beobachten. Aus unterschiedlichen Gründen sind von uns Korrekturen der Daten aus 2006 und ( und ) vorgenommen worden die den gegenläufigen Trend von n und dazugehörigem jedoch im nachhinein nicht verändern. War in noch eine steigerung bei rückläufigen Verkaufzahlen zu konstatieren so weisen im vergangenen Jahr beide Veränderungsraten negative Vorzeichen auf. hätten dieses Ergebnis jedoch verbessert: Ausgehend von der Annahme dass beide Städte Transaktionen durchgeführt haben die sich annähernd in der Größenordnung von bewegen dann hätte dies lediglich eine Gesamtreduktion von ca. 2 Prozent () bzw. ca. 27 Prozent (Umsätze) zur Folge. Die Schwankungen innerhalb einzelner Kategorien sind abermals erheblich: Bei der an n reicht die Palette von Steigerungen von über 130 Prozent (Halle) bis zu Reduktionen von über 60 Prozent im Fall Chemnitz. Bundesweit sind in rund 28 Prozent weniger Eigentumswohnungen veräußert worden als im Jahr zuvor der entsprechende Geldumsatz geht sogar um rund 34 Prozent zurück. Die vergangenes Jahr nicht ausgewerteten Kauffälle von Heidelberg und Kassel

8 Seite 12 Seite 13 Erwartungsgemäß führt die Bundeshauptstadt die Rangliste der Städte mit den meisten Wohnungsverkäufen in Deutschland an. Wenn auch mit einem mehr oder minder starken Rückgang an Veräußerungen liegt Berlin unangefochten an der Spitze gefolgt von den beiden anderen Millionenstädten München und Hamburg. Die Elbmetropole konnte wie Stuttgart und Leipzig gegenüber dem Vorjahr zulegen und hat mit der Karnevalshochburg Köln die Plätze getauscht. Hannover hat es dieses Mal nicht unter die Top Ten geschafft; der Ruhrpott mit Dortmund Essen Duisburg oder Bochum kann abermals sein Potential an Einwohnern nicht in entsprechende Verkaufszahlen umwandeln. Die hohen Arbeitslosenquoten und die darauf zurückzuführende Einkommensstruktur spielen hierbei vermutlich eine entscheidende Rolle. Erlangen Trier oder auch Hildesheim hingegen schaffen es aus den unteren Regionen der Einwohnerstatistik in das gesicherte Mittelfeld der Verkaufszahlen vorzustoßen Berlin München Hamburg Köln Stuttgart Leipzig Dresden Nürnberg Düsseldorf Bremen Augsburg Frankfurt a. M. Hannover Karlsruhe Wuppertal Bonn Essen Wiesbaden Freiburg Dortmund Mainz Münster Aachen Braunschweig Duisburg Mönchengladbach Mannheim Regensburg Bielefeld Magdeburg Ludwigshafen Saarbrücken Bochum ** ** Fürth Kiel Heilbronn Ingolstadt Darmstadt Ulm Mülheim a. d. R. Krefeld Pforzheim Oldenburg Potsdam Chemnitz Trier Erlangen Bremerhaven Halle (Saale) Reutlingen Paderborn Leverkusen Koblenz Würzburg Gelsenkirchen Hildesheim Solingen Lübeck Neuss Göttingen Bergisch Gladbach Osnabrück Rostock Salzgitter Oberhausen Herne Hagen Offenbach am Main Wolfsburg Remscheid Erfurt Bottrop Hamm Moers Jena Witten Siegen Recklinghausen Gera Cottbus Heidelberg Kassel * * * * **** * ausgewerteter Kauffälle (ein Teil der Kauffälle ist nicht enthalten) ** Wohnungs- und Teileigentum *** Erscheinung erst in 2010 wieder **** nur 70 % erfasst

9 Seite 14 Seite 15 Veränderung Veränderung Konnten im letzten Report noch sechs ostdeutsche Großstädte unter die Top Ten dieser Kategorie vordringen so gelang dies in diesem Jahr lediglich Halle Jena und Gera. Erstgenannte hat die ihrer veräußerten Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppeln können und steht somit unangefochten an der Spitze. Mit Chemnitz erleidet eine aus den Neuen Bundesländern einen eklatanten Einbruch und kann in keinster Weise an die beiden vorhergehenden Berichtsjahre anknüpfen. Die niedersächsischen Städte Göttingen Hildesheim und Osnabrück sind ebenfalls nicht in der Lage an die Zahlen der beiden Vorjahre anzuknüpfen und finden sich daher auf den hinteren Plätzen wieder. Ebenso wie der Spitzenreiter weist auch der diesjährige Deutsche Fußballmeister Wolfsburg eine hohe Volatilität im Hinblick auf seine Verkaufszahlen auf. Im letzten Jahr noch mit der roten Laterne auf dem letzten Platz findet er sich dieses Mal auf einem der vordersten Ränge wieder. Es scheint jedoch in einigen Städten wie Essen Witten oder Mülheim eine beständige Nachfrage nach Wohnraum zu geben die für eine gewisse Stagnation in jeder Hinsicht aber auch für eine Festigkeit des Marktes sorgt Halle (Saale) Paderborn Jena Wolfsburg Ingolstadt Saarbrücken Kiel Gera Siegen Trier Bielefeld Bottrop Düsseldorf Regensburg Recklinghausen Ulm Ludwigshafen Reutlingen Oberhausen Pforzheim Krefeld Augsburg Wuppertal Remscheid Salzgitter Karlsruhe Münster Fürth Leipzig Hamburg Bremen Stuttgart Bochum * * ** * * ** Veränderung % 5487 %* 3793 % 3135 % 3098 % 2707 % 2090 % 2083 % 1897 % 1857 % 1787 % 1736 % 1713 % 1713 % 1453 % 1266 % 1221 % 1147 % 1034 % 951 % 945 %* 856 % 810 % 785 % 676 % 647 % 614 %** 599 % 597 % 583 % 480 % 344 % 191 % Leverkusen Moers Mainz Erfurt Koblenz Essen Witten Mülheim a. d. R. Heilbronn Bonn Nürnberg Solingen Offenbach am Main München Mannheim Dresden Hamm Neuss Hagen Bergisch Gladbach Herne Braunschweig Bremerhaven Oldenburg Rostock Dortmund Lübeck Frankfurt a. M. Cottbus Berlin Aachen Duisburg Darmstadt Freiburg Potsdam Wiesbaden Erlangen Hannover Köln Magdeburg Gelsenkirchen Mönchengladbach Hildesheim Osnabrück Würzburg Göttingen Chemnitz Heidelberg Kassel **** % 166 % 152 % 132 % 130 % 007 % 000 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %**** % % * ausgewerteter Kauffälle (ein Teil der Kauffälle ist nicht enthalten) ** Wohnungs- und Teileigentum *** Erscheinung erst in 2010 wieder **** nur 70 % erfasst

10 Seite 16 Seite 17 je Einwohner / / Wie bereits im Jahr zuvor sind es wieder die Städte aus dem Süden der Republik die die vorderen Plätze unter sich ausmachen. Augsburg baut seinen komfortablen Vorsprung weiter aus gefolgt von zwei weiteren bayrischen Großstädten darunter die Landeshauptstadt München. Erst mit Köln auf Rang 15 findet sich die erste die die Mainlinie weit überschreitet. Das Nord-/Südgefälle wird noch deutlicher wenn man Offenbach auf Rang 51 sozusagen als Schlusslicht der Vertreter aus dem Süden betrachtet. Darunter finden sich ausschließlich Großstädte aus dem Norden und Osten Deutschlands. Allein Leipzig und Dresden gelingt es als Vertreter des Ostens in die oberen Regionen vorzustoßen ansonsten sind die Städte aus den neuen Bundesländern ebenso wie die Ruhrgebietsvertreter Recklinghausen Oberhausen Gelsenkirchen u. a. vornehmlich auf den unteren Rängen wiederzufinden. Die Einkommensstruktur mag auch hierbei wieder der ausschlaggebende Faktor sein Augsburg München Regensburg Stuttgart Fürth Leipzig Freiburg Heilbronn Ingolstadt Dresden Mainz Karlsruhe Nürnberg Trier Köln Erlangen Ulm Wiesbaden Pforzheim Bremen Düsseldorf Ludwigshafen Wuppertal Reutlingen Bonn Bremerhaven Berlin Darmstadt Koblenz Braunschweig Saarbrücken Aachen Hildesheim / / Münster Hannover Bergisch Gladbach Salzgitter Potsdam Oldenburg Mönchengladbach Mülheim a. d. R. Magdeburg Hamburg Würzburg Frankfurt a. M. Göttingen Paderborn Kiel Mannheim Leverkusen Offenbach am Main Remscheid Wolfsburg Neuss Krefeld Bielefeld Solingen Essen Osnabrück Bottrop Jena Chemnitz Moers Herne Halle (Saale) Witten Duisburg Dortmund Rostock Siegen Bochum Lübeck Hagen Oberhausen Gelsenkirchen Recklinghausen Erfurt Hamm Gera Cottbus Heidelberg Kassel 389** * * ** **** * * * ausgewerteter Kauffälle (ein Teil der Kauffälle ist nicht enthalten) ** Wohnungs- und Teileigentum *** Erscheinung erst in 2010 wieder **** nur 70 % erfasst

11 Seite 18 Seite 19 Veränderung je Einwohner / / Veränderung / Naturgemäß fanden im letzten Jahr nur marginale Ab- und Zunahmen der Einwohnerzahlen der untersuchten Städte statt. Demzufolge weist die Rangliste der Veränderungsraten von n je 1000 Einwohner nahezu den gleichen Verlauf auf wie die Statistik über die Veränderung der an veräußerten Eigentumswohnungen insgesamt. Halle hat im Vergleich zum Vorjahr den Sprung von ganz unten nach ganz oben vollzogen wohingegen Chemnitz sich aus den oberen Regionen verabschieden musste und sich am Ende der Statistik wiederfindet. Auch Wolfsburg scheint wieder Tritt gefasst zu haben und verlässt den letzten Platz der Vorjahresstatistik um mit Rang vier einen der vorderen Plätze für sich zu behaupten. Da Würzburg seine Auswertungen des vergangenen Berichtsjahres noch nicht beendet hat ist es in den Ranglisten lediglich weiter hinten zu finden. Zahlen aus den vergangenen Jahren machen jedoch deutlich dass ein Platz im Mittelfeld durch eine frühzeitigere Kompletterhebung gesichert wäre Halle (Saale) Paderborn Jena Wolfsburg Ingolstadt Saarbrücken Gera Kiel Siegen Bielefeld Trier Bottrop Düsseldorf Regensburg Recklinghausen Ulm Ludwigshafen Remscheid Krefeld Reutlingen Oberhausen Pforzheim Augsburg Wuppertal Salzgitter Fürth Karlsruhe Hamburg Münster Leipzig Bremen Stuttgart Koblenz / * * ** / * * ** Veränderung / % 5467 %* 3758 % 3188 % 3049 % 3000 % 2216 % 2011 % 1926 % 1821 % 1800 % 1773 % 1635 % 1624 % 1546 % 1218 % 1206 % 1170 % 1159 %* 1146 % 1089 % 926 % 908 % 871 % 626 % 622 % 551 % 541 % 540 %** 490 % 467 % 294 % 217 % Mainz Leverkusen Moers Erfurt Witten Essen Mülheim a. d. R. Bochum Heilbronn Nürnberg Solingen Bonn Offenbach am Main München Hamm Mannheim Neuss Dresden Hagen Bergisch Gladbach Bremerhaven Herne Lübeck Cottbus Oldenburg Braunschweig Dortmund Frankfurt a. M. Rostock Berlin Aachen Duisburg Darmstadt Wiesbaden Freiburg Erlangen Potsdam Hannover Köln Mönchengladbach Gelsenkirchen Magdeburg Hildesheim Osnabrück Würzburg Göttingen Chemnitz Heidelberg Kassel **** % 175 % 160 % 118 % 076 % 059 % 013 % 003 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %**** % % * ausgewerteter Kauffälle (ein Teil der Kauffälle ist nicht enthalten) ** Wohnungs- und Teileigentum *** Erscheinung erst in 2010 wieder **** nur 70 % erfasst

12 Seite 20 Seite 21 Umsätze Ein altbekanntes Bild: Mit der Landeshauptstadt Bayerns steht einer der beliebtesten Wohnstandorte Deutschlands an der Spitze. Obwohl in München nur rd. 2/3 so viele Wohnungen wie in der Bundeshauptstadt Berlin verkauft werden wird hier der meiste generiert. Die bundesweit höchsten Durchschnittspreise je Quadratmeter verhelfen der Isarmetropole zum Erfolg. Zumindest im letzten Jahr scheint auch Deutschlands Bankenhauptstadt Frankfurt die Finanzkrise auf dem Immobilien - sektor noch nicht zugesetzt zu haben. Sie hat zwar im Vergleich zum Vorjahr einbußen zu verzeichnen kann aber im Verhältnis zu der der verkauften Wohnungen ebenso wie die ostdeutschen Städte Erfurt Jena und Potsdam einige Plätze gut machen was ebenfalls auf ein hohes Durchschnittspreisniveau schließen lässt. Andere Städte wie Bremerhaven Mönchengladbach Paderborn Saarbrücken oder Salzgitter können jedoch die ihrer nicht in bare Münze umwandeln und verlieren statistisch gesehen an Boden München Berlin Hamburg Köln Stuttgart Frankfurt a. M. Düsseldorf Leipzig Nürnberg Dresden Augsburg Karlsruhe Bremen Hannover Bonn Essen Freiburg Wiesbaden Münster Mainz Wuppertal Dortmund Regensburg Aachen Mannheim Fürth Potsdam Braunschweig Kiel Ulm Darmstadt Duisburg Bielefeld * * * 2101* 1261** * * * 1711* 1503** Bochum Ingolstadt Heilbronn Erlangen Magdeburg Reutlingen Ludwigshafen Trier Mülheim a. d. R. Würzburg Mönchengladbach Krefeld Pforzheim Koblenz Chemnitz Oldenburg Solingen Leverkusen Bergisch Gladbach Saarbrücken Halle (Saale) Lübeck Neuss Gelsenkirchen Rostock Erfurt Oberhausen Offenbach am Main Hildesheim Paderborn Jena Hagen Herne Bottrop Wolfsburg Osnabrück Göttingen Remscheid Moers Bremerhaven Recklinghausen Hamm Witten Salzgitter Siegen Cottbus Gera Heidelberg Kassel * * * ** **** * * * ** * ausgewerteter Kauffälle (ein Teil der Kauffälle ist nicht enthalten) ** Wohnungs- und Teileigentum *** Erscheinung erst in 2010 wieder **** nur 70 % erfasst

13 Seite 22 Seite 23 Veränderung Umsätze Veränderung Umsätze Die ersten Plätze machen ausschließlich die Städte aus dem Norden und Osten unter sich aus. Erst mit Fürth auf Rang 12 kann neben Ludwigshafen und Saarbrücken eine aus dem Süden zweistellige Wachstumsraten verzeichnen. Halle führt auch dieses Ranking unangefochten an wenn auch mit geringeren Zuwächsen als bei der seiner. Ingolstadt steigert zwar seine Verkaufszahlen um rund 1/3 muss dabei jedoch gleichzeitig einbußen von mehr als 2 Prozent hinnehmen. Gera übertrifft dieses Phänomen jedoch bei weitem und generiert mit rund 20 Pro zent mehr verkauften Wohnungen einen Rückgang des Geldumsatzes um fast 60 Prozent. Weitere Ausreißer nach unten sind Bremen Herne Regensburg Remscheid Ulm und Witten. Rostock hingegen ist in der Lage aus rückgängigen Verkaufszahlen eine steigerung von fast 30 Prozent zu erzielen. In ähnlicher Weise gelingt dies Städten wie Bremerhaven Erfurt Magdeburg Münster und Salzgitter Halle (Saale) Kiel Jena Rostock Siegen Bielefeld Salzgitter Münster Wolfsburg Düsseldorf Paderborn Fürth Erfurt Ludwigshafen Saarbrücken Trier Magdeburg Wuppertal Bottrop Bremerhaven Reutlingen Leipzig Hamburg Pforzheim Solingen Bochum Augsburg Oberhausen Krefeld Koblenz Recklinghausen Karlsruhe Dresden * ** * ** * * ** * ** * Veränderung Umsätze 6567 % 4067 % 3789 % 2701 %* 2560 % 2060 % 1988 % 1929 %** 1875 % 1662 % 1405 %* 1374 % 1358 % 1339 % 1176 % 964 % 952 % 921 % 884 %** 844 % 805 % 678 % 660 % 570 % 496 % 480 % 418 % 387 % 196 %* 149 % 131 % 054 % 031 % Essen Offenbach am Main Mülheim a. d. R. München Bonn Stuttgart Berlin Ingolstadt Frankfurt a. M. Leverkusen Regensburg Aachen Nürnberg Ulm Remscheid Mannheim Duisburg Dortmund Moers Neuss Heilbronn Mainz Hagen Oldenburg Braunschweig Freiburg Darmstadt Cottbus Hamm Potsdam Köln Bergisch Gladbach Mönchengladbach Wiesbaden Hannover Gelsenkirchen Würzburg Witten Lübeck Bremen Osnabrück Erlangen Hildesheim Herne Göttingen Chemnitz Gera Heidelberg Kassel * * * * * * * **** * % % % % % %* % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %* % % % % % % % %* % % % **** % % %* % % % % % % % * ausgewerteter Kauffälle (ein Teil der Kauffälle ist nicht enthalten) ** Wohnungs- und Teileigentum *** Erscheinung erst in 2010 wieder **** nur 70 % erfasst

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15 Seite 134 Bayern Bayern Seite 135 München verkaufte Eigentumswohnungen: Index Index Trend Bundesland: Bayern Neubau Gebraucht m Quelle: Grundstücksmarktberichte /2009 Geldumsatz verkaufte Eigentumswohnungen: Index in Index in Trend Neubau Mio Mio. Gebraucht Mio Mio. m Quelle: Grundstücksmarktberichte /2009 Durchschnittliche Kaufpreise von Eigentumswohnungen: Lage Durchschnittliche Gute Baujahr Index in /m² Index in /m² Trend Index in /m² Index in /m² Trend m Den in den Tabellen angegebenen Indizes liegt das Basisjahr 2006 zugrunde m Strukturdaten: Stand Einwohner Arbeitslosenquote Kaufkraftkennziffer Index % 1387 Index % 1356 Trend Neubau Mietspiegel: Wohnfläche Bis 50 m² m m² Quelle: Grundstücksmarktberichte / m² Über 100 m² Bodenrichtwert für Geschosswohnungsbau Daten nur über Bodenrichtwertkarte Baujahr Bis Kaltmiete in / m² Ab Quelle: Mietspiegel München Stand

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17 Seite 190 Seite 191 Gesamtübersicht Einwohner Einwohner AL-Quote AL-Quote Veränd. / / Veränd. / Veränd. Umsätze Aachen Augsburg Bergisch Gladbach Berlin Bielefeld Bochum Bonn Bottrop Braunschweig Bremen Bremerhaven Chemnitz Cottbus Darmstadt Dortmund Dresden Duisburg Düsseldorf Erfurt Erlangen Essen Frankfurt a. M. Freiburg Fürth Gelsenkirchen Gera Göttingen Hagen Halle (Saale) Hamburg Hamm Hannover Heidelberg Heilbronn Herne Hildesheim Ingolstadt Jena Karlsruhe Kassel Kiel Koblenz Köln % 79 % 73 % 142 % 92 % 102 % 75 % 96 % 94 % 106 % 176 % 140 % 143 % 80 % 137 % 114 % 132 % 97 % 136 % 42 % 127 % 90 % 75 % 76 % 154 % 151 % 111 % 107 % 155 % 83 % 105 % 92 % 58 % 65 % 124 % 83 % 43 % 91 % 65 % 125 % 115 % 80 % 110 % 103 % 67 % 47 % 129 % 94 % 93 % 75 % 80 % 90 % 100 % 152 % 123 % 138 % 72 % 127 % 106 % 120 % 91 % 115 % 37 % 116 % 80 % 66 % 69 % 142 % 142 % 86 % 103 % 125 % 77 % 100 % 105 % 59 % 52 % 123 % 78 % 36 % 80 % 61 % 127 % 103 % 75 % 101 % % 856 % % % 1787 % 191 % % 1736 % % 480 % % % % % % % % 1713 % 132 % % 007 % % % 599 % % 2083 % % % % 583 % % % % % % 3098 % 3793 % 647 % 2090 % 130 % % % 908 % % % 1821 % 003 % % 1773 % % 467 % % % % % % % % 1635 % 118 % % 059 % % % 622 % % 2216 % % % % 541 % % % % % % 3049 % 3758 % 551 % 2011 % 217 % % ** * * ** * * *** % 418 % % % 2060 % 480 % % 884 %** % * % 844 % % % % % 031 % % 1662 % 1358 % % % % * % 1374 % % % % -808 % 6567 % 660 % % % % % % % 3789 % 054 % 4067 % 149 % %

18 Seite 192 Seite 193 Gesamtübersicht (Fortsetzung) Einwohner Einwohner AL-Quote AL-Quote Veränd. / / Veränd. / Veränd. Umsätze Krefeld Leipzig Leverkusen Lübeck Ludwigshafen Magdeburg Mainz Mannheim Moers Mönchengladbach Mülheim a. d. R. München Münster Neuss Nürnberg Oberhausen Offenbach a. M. Oldenburg Osnabrück Paderborn Pforzheim Potsdam Recklinghausen Regensburg Remscheid Reutlingen Rostock Saarbrücken Salzgitter Siegen Solingen Stuttgart Trier Ulm Wiesbaden Witten Wolfsburg Wuppertal Würzburg % 155 % 96 % 124 % 92 % 137 % 62 % 75 % 79 % 1 19 % 89 % 56 % 63 % 67 % 86 % 127 % 112 % 101 % 82 % 76 % 65 % 84 % 113 % 62 % 83 % 37 % 147 % 1 11 % 98 % 60 % 85 % 55 % 70 % 50 % 79 % 118 % 79 % 114 % 62 % 104 % 146 % 88 % 117 % 90 % 123 % 61 % 76 % 78 % 114 % 79 % 52 % 60 % 91 % 76 % 113 % 102 % 91 % 78 % 67 % 78 % 79 % 107 % 63 % 82 % 37 % 142 % 73 % 95 % 59 % 85 % 53 % 64 % 48 % 74 % 99 % 60 % 121 % 52 % 561* ** * * ** * **** 945 %* 597 % 171 % % 1221 % % 152 % % 166 % % % % 614 %** % % 1034 % % % % 5487 %* 951 % % 1453 % 1713 % 785 % 1147 % % 2707 % 676 % 1897 % % 344 % 1857 % 1266 % % 000 % 3135 % 810 % %**** 233* ** * * ** * **** 1159 %* 490 % 175 % % 1206 % % 187 % % 160 % % 013 % % 540 %** % % 1089 % % % % 5467 %* 926 % % 1546 % 1624 % 1170 % 1146 % % 3000 % 626 % 1926 % % 294 % 1800 % 1218 % % 076 % 3188 % 87 1 % -3090%**** 559* ** * * * * * ** * * * * **** 196 %* 678 % % % 1339 % 952 % % % % % % % 1929 %** % % 387 % % % % 1405 %* 570 % % 131 % % % 805 % 2701 %* 1176 % 1988 % 2560 % 496 % %* 964 % % %* % 1875 % 921 % -2046%**** Ges % % % * nur ausgewertet ** Wohnungs- und Teileigentum *** Erscheinung erst in 2010 wieder **** nur 70 % erfasst

19 Seite 194 Seite 195 Calwer Str Stuttgart Telefon: +49 (0) 711 / Fax: +49 (0) 711 / mail@cre-accentro.de Internet: Geschäftsführer: Dipl. Betriebswirt Oliver Graf Immobilienökonom (ebs) (Wiesbaden) Armin Hodes Finanzökonom (ebs) (München) Dipl.-Kfm. Jacopo Mingazzini Immobilienökonom (ebs) (Stuttgart) Dipl.-Kfm. Friedrich Thiele Immobilienökonom (ebs) (Köln) steuer-identifikationsnummer DE Registernummer Stuttgart HRB Gewerbeerlaubnis nach 34c erteilt durch: Wiesbaden Amt 32 Alcide-de-Gasperi-Straße Wiesbaden Aufsichtsbehörde nach 34c: Landeshauptstadt Stuttgart Amt für öffentliche Ordnung Eberhardstraße Stuttgart Haftungsausschluss: Alle Angaben des Reports sowie die darin enthaltenen Zahlenangaben wurden mit großer Sorgfalt zusammengestellt und geprüft. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Zahlenangaben wird ausgeschlossen. Für Schreib- und Übertragungsfehler wird im Rahmen rechtlicher Zulässigkeit keine Gewähr übernommen. Im Herbst 2009