Steuerthemen Donnerstag, den 10. Mai 2012 um 12:29 Uhr - Aktualisiert Montag, den 20. Oktober 2014 um 07:51 Uhr

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1 Wer Wohnraum vermietet, kann sich nicht nur über die Miete freuen. Er hat auch eine ganze Reihe von Pflichten. Dazu gehört, dass er Steuern und Abgaben tragen muss, die durch sein Grundstück und die darauf befindliche Immobilie entstehen. Eine dieser Abgaben ist die Grundsteuer. Der Mieter zahlt nur bei Vereinbarung Der Mieter hat zunächst nichts mit der Grundsteuer zu tun. Nur wenn Sie im Mietvertrag vereinbart haben, dass der Mieter die Grundsteuer als Betriebskosten trägt, ist er zur Zahlung verpflichtet. Treffen Sie keine Vereinbarung, bleibt die Steuer an Ihnen hängen. Die Betriebskostenverordnung nennt in 2, Ziffer 1 die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks als auf den Mieter abwälzbare Betriebskosten. Dort wird sogar darauf hingewiesen, dass hierzu namentlich auch die Grundsteuer gehört. Führen Sie also die Grundsteuer als Betriebskosten auf oder verweisen Sie auf die Aufstellung der Betriebskostenverordnung. Bei mehreren Mietparteien empfiehlt es sich, die Grundsteuer nach der Wohnfläche der einzelnen Parteien aufzuteilen. Was ist die Grundsteuer? Die Grundsteuer ist eine von den Kommunen erhobene Steuer auf Grundstücke. Mit Ausnahme der Bundesländer Berlin, Hamburg und Bremen kommt deshalb der Grundsteuerbescheid von der zuständigen Gemeinde, an die die Steuer auch abzuführen ist. Bei den Stadtstaaten wird die Grundsteuer von den Finanzämtern erhoben. Man unterscheidet die Grundsteuer A für unbebaute und die Grundsteuer B für bebaute Grundstücke. In diesem Artikel ist bei dem Begriff der Grundsteuer immer die Grundsteuer B gemeint. Wie wird die Grundsteuer berechnet? Die Grundsteuer wird nach dem sogenannten Einheitswert berechnet. Der Einheitswert beruht auf Festlegungen aus dem Jahre 1964 und ist um einiges niedriger, als der tatsächliche Wert des Grundstücks (Verkehrswert). Darum wollen die Länder eine Grundsteuerreform durchsetzen, wonach die Grundsteuer nach dem Verkehrswert berechnet werden soll. Noch ist hier aber keine endgültige Entscheidung gefallen. Der sogenannte Grundsteuermessbetrag wird deshalb derzeit immer noch nach der Formel Einheitswert x Steuermesszahl berechnet. Die Steuermesszahl ergibt sich aus den 14 und 15 des Grundsteuergesetzes (GrStG). Sie beläuft sich für 1 / 11

2 Einfamilienhäuser für die ersten ,89 ( DM) 2,6 des Einheitswert 3,5 für den Rest des Einheitswerts Zweifamilienhäuser 3,1 alle restlichen Grundstücke 3,5. Beispiel: Beläuft sich der Einheitswert einer Immobilie mit drei Wohneinheiten auf ergäbe sich hieraus ein Grundsteuermessbetrag von x 3,5 = 315,00. Wichtig Da es für die neuen Bundesländer keinen Einheitswert von 1964 gibt, wird hier entweder soweit vorhanden ein Einheitswert von 1935 zugrunde gelegt oder die Grundsteuer nach der Wohnfläche berechnet. Die notwendigen Berechnungen stellt das Finanzamt an und schickt Ihnen hierüber einen Einheitswert- und einen Grundsteuermessbescheid. Gegen diese Bescheide können Sie binnen eines Monats nach Bekanntgabe Widerspruch einlegen. Erkennen Sie die Bescheide an, sind diese die Basis für die Berechnung der Grundsteuer. Sie können dann im Grundsteuerbescheid nicht mehr angefochten werden. In der Kommunalverwaltung wird der Grundsteuermessbetrag mit dem sogenannten Hebesatz der jeweiligen Kommune multipliziert. Dies ergibt dann die zu zahlende Grundsteuer. Hat die Kommune einen Hebesatz von 400 %, würde sich im obigen Beispiel eine Grundsteuer von 1.260,00 ergeben. Gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune haben Sie die Möglichkeit des Widerspruchs, der innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe erfolgen muss. Ein Widerspruch gegen den Grundsteuermessbetrag ist hier aber nicht mehr möglich. In einigen Bundesländern kann kein Widerspruch eingelegt werden. Hier müssen Sie binnen eines Monats vor dem Verwaltungsgericht gegen den Bescheid klagen. In der Vergangenheit verschickten die Gemeinden jedes Jahr einen Grundsteuerbescheid. Um hier zu sparen verzichten inzwischen viele Kommunen auf den Versand der Bescheide und geben die Festsetzung nur noch öffentlich bekannt (Anzeige in der Tageszeitung, dem Mitteilungsblatt der Gemeinde oder ähnlich). Ihre Widerspruchsfrist beginnt dann mit dem auf die Veröffentlichung folgenden Tag. Nur wenn es zu tatsächlichen Veränderungen kommt, erhalten Sie einen schriftlichen Bescheid. Zahlung in vier Raten Die Grundsteuer wird in vier gleich hohen Raten erhoben. Sollten Sie der Gemeinde 2 / 11

3 einen Einzugsermächtigung erteilt haben, wird die Steuer jeweils zum 15. Februar, Mai, August und November von Ihrem Konto abgebucht. Darf die Gemeinde nicht abbuchen, müssen Sie selbst für die pünktliche Zahlung sorgen, sonst müssen Sie mit Säumniszuschlägen rechnen. Sie verkaufen und müssen doch zahlen Die Grundsteuer muss derjenige zahlen, der am im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Selbst wenn Sie am aus dem Grundbuch gelöscht werden, sind Sie doch noch für die Grundsteuer des gesamten Jahres verantwortlich. Sie können dann nur im Rahmen des Verkaufs eine Regelung mit dem neuen Eigentümer treffen, dass er die Grundsteuer an Sie zurückzahlt. Die Kommune wird sich aber in jedem Fall an Sie halten. Wichtig Kaufen Sie ein Grundstück, bei dem noch Grundsteuerforderungen offen stehen, haften Sie allerdings gegenüber der Kommune für die rückständigen Zahlungen. Das gilt sogar für Zahlungen, die ein Jahr vor dem Verkauf nicht geleistet wurden. Kann die Kommune das Geld bei Vorbesitzer nicht eintreiben, wird sie sich dann an Ihnen schadlos halten. Bei mehreren Eigentümern hat die Kommune freie Wahl Gehört die Immobilie mehreren Personen, haften alle Eigentümer für die Grundsteuerschuld. Jeder haftet für die gesamte Schuld, nicht nur für einem seinem Eigentumsanteil entsprechenden Teil der Grundsteuer. Die Gemeinde hat jetzt die freie Wahl, von wem sie die Grundsteuer verlangt. Der Ausgewählte" muss die gesamte Steuer zahlen. Dass er sein Geld von den anderen Eigentümern wieder bekommt, ist dann ganz allein seine Sache. Wenn Sie Ihre Steuererklärung erstellen, kann es sein, dass sich spätestens jetzt herausstellt, dass Sie mit Ihrer Immobilie im abgelaufenen Jahr kein Geld verdient haben. Da ist es zumindest ein kleines Trostpflaster, dass Sie die Verluste aus der Immobilienvermietung steuermindernd geltend machen können. Dieser Beitrag gibt Ihnen hierzu einen Überblick. Negative Einkünfte Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen Sie in Ihrer Steuererklärung angeben. Dabei werden von den Einnahmen also den Mieten die Kosten abgezogen. Zu den Ausgaben gehören neben den Betriebs- und Instandhaltungskosten auch Schuldzinsen, Abschreibungen und Ähnliches. Entsteht bei der Berechnung ein negatives Ergebnis, haben Sie Verlust gemacht. Die Steuerfachleute sprechen dann von sogenannten negativen Einkünften. Diese negativen Einkünfte können Sie in anderen Einkunftsbereichen geltend machen. Sie können also den Verlust beispielsweise von Ihren Einkünften aus nicht selbständiger oder 3 / 11

4 selbständiger Arbeit abziehen. So zahlen Sie wenigstens weniger Steuern. So kann es sich für den Hauseigentümer, der selbst in der Immobilie wohnt, lohnen, wenn er die Ausgaben für den vermieteten Teil über seine Hausbank oder anderweitig fremdfinanziert, während die im selbst genutzten Teil des Hauses anfallenden Kosten aus dem privaten Vermögen finanziert werden. Denn die auf das Darlehen anfallenden Zinsen sind steuerlich absetzbar. In welchem Umfang sich solche Modelle letztlich rechnen, ist jedoch nicht so einfach zu klären. Hier sollte in jedem Fall ein Steuerberater oder anderer Finanzexperte hinzugezogen werden. Nicht nur die Miete zählt Zu versteuern sind grundsätzlich alle Einnahmen, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen. Das sind neben den Mieteinnahmen aus den Wohnungen auch jene für Fahrzeugstellplätze oder Garagen. Auch andere Einnahmen müssen angegeben werden. Wenn Sie beispielsweise eine Hauswand zur Anbringung von Werbetafeln vermietet haben, sind auch diese Einnahmen anzugeben. Ja selbst die Umlagen für die Betriebskosten müssen zunächst versteuert werden. Da diesen Einnahmen jedoch auch die Ausgaben gegenüberstehen (Müllgebühren, Wassergeld usw.) müssten sich diese Posten ausgleichen und deshalb steuerlich auf Null laufen. Werbungskosten Als Werbungskosten bezeichnet man alle absetzbaren Kosten, die durch Herstellung, Anschaffung und Erhalt der Immobilie entstehen. Bei der Herstellung beziehungsweise Anschaffung entsteht für Sie die Möglichkeit der Abschreibung (auf dieses Thema gehen wir in diesem Beitrag noch detaillierter ein). Da eine Immobilie meist nicht komplett selbst finanziert werden kann, können die Zinsen abgesetzt werden, die auf Darlehen anfallen, die zur Finanzierung der Anschaffung oder Herstellung einer Immobilie aufgenommen werden. Aber nur die Zinsen können Sie geltend machen, der Abtrag für das geliehene Kapital kann nicht steuerlich abgesetzt werden. Wurde Ihnen der Kreditbetrag jedoch nicht voll ausgezahlt, können Sie den Differenzbetrag ebenfalls steuerlich geltend machen. Man spricht dann vom Disagio, Damnum oder Abgeld. Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Sie haben ein Darlehen von ,00 aufgenommen, die Bank berechnet jedoch ein Disagio von 10 % und zahlt Ihnen nur ,00 aus. Dann können Sie die von der Bank einbehaltenen ,00 steuersenkend geltend machen. Außerdem können Sie die Kosten geltend machen, die Ihnen durch Instandhaltungen und Reparaturen an der Immobilie entstanden sind. Außerdem sind die Kosten absetzbar, für die Sie von den Mietern eine Umlage erhoben haben. Wie bereits verdeutlicht, hebt sich damit die Versteuerung der Umlagen wieder auf. 4 / 11

5 Die Abschreibung für Abnutzung Steuerlich geht man davon aus, dass auch eine Immobilie über die Jahre an Wert verliert und letztlich nichts mehr wert ist. Darum räumt Ihnen der Fiskus die Möglichkeit ein, diese Abnutzung steuermindernd geltend zu machen. Man spricht hier von der Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA. Diese AfA bezieht sich aber nur auf die Kosten der Immobilie nicht auf die Kosten des Grundstücks, da sich dieses ja nicht abnutzen kann. Selbst wenn die Immobilie abgerissen wird, bleibt das Grundstück erhalten und kann erneut genutzt werden. Außerdem können Sie nur den vermieteten Raum abschreiben. Selbst genutztes Eigentum kann nicht abgeschrieben werden. Wenn keine getrennten Kaufverträge für Grundstück und Immobilie vorliegen, wird meist der Wert entsprechend der Bodenrichtwert-Tabelle der Gemeinde zugrunde gelegt, in der sich das Haus befindet. Haben Sie ein Haus gekauft, kommt es auf das Alter des Gebäudes an, wie viel Sie abschreiben dürfen. Gebäude, die ab 1925 errichtet wurden, können jährlich mit 2 % des Anschaffungswertes abgeschrieben werden. Häuser, die davor errichtet wurden, werden mit 2,5 % abgeschrieben. Da hier immer vom Anschaffungswert ausgegangen wird und der Abschreibungsbetrag unverändert bleibt, spricht man hier von der linearen Abschreibung. Neubauten werden linear mit 2 % des Erstellungswertes abgeschrieben. Bis 2005 gab es hier noch die Möglichkeit der degressiven Abschreibung. Dabei wird immer vom Restwert abgeschrieben. Der Abschreibungsbetrag ändert sich also in jedem Jahr. Bis 2005 konnten in den ersten zehn Jahren 4,00 % abgeschrieben werden. In den folgenden acht Jahren wurden dann 2,50 % abgeschrieben und schließlich 1,25 % in den folgenden 32 Jahren. Abschreibung für Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen nutzen sich ebenfalls ab und können deshalb auch abgeschrieben werden. Je nach Art der Maßnahme kann die Abschreibung bei kleineren Maßnahmen direkt in einer Summe erfolgen. Bei größeren Maßnahmen erfolgt die Abschreibung innerhalb eines Zeitraums von zwei bis fünf Jahren. Einen Sonderfall stellen Gebäude dar, die unter Denkmalschutz stehen. Die hier entstehenden reinen Renovierungs- beziehungsweise Modernisierungskosten können in den ersten acht Jahren mit 9,00 % abgeschrieben werden. In den folgenden vier Jahren können sie dann mit 7,00 % abgeschrieben werden. Hinzu kommt dann noch die Abschreibung für Abnutzung. Anschaffungsnaher Aufwand Erwerben Sie eine Immobilie, die von Grund auf saniert werden muss, müssen Sie aufpassen. Hier können Sie die bei der Sanierung entstehenden Kosten in den ersten drei Jahren nur dann über einen kurzen Zeitraum (siehe Modernisierungsmaßnahmen) abschreiben, wenn sie innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 % der Anschaffungskosten betragen. Es kann deshalb sinnvoll sein, die Sanierungsmaßnahmen so auf die Jahre zu verteilen, dass die Grenze nicht überschritten wird und weitere Sanierungen erst ab dem vierten Jahr nach dem Kauf durchgeführt werden. 5 / 11

6 Die Grundsteuer ist eine Steuer, die Sie zahlen müssen, wenn Ihnen ein Grundstück gehört. Ist dieses Grundstück unbebaut, zahlen Sie die Grundsteuer A, bei einem bebauten Grundstück wird Grundsteuer B fällig. Empfänger der Grundsteuer ist die jeweilige Kommune, in der sich das Grundstück befindet. In den letzten Jahren haben viele Kommunen versucht, über die Grundsteuer ihre Haushaltslage zu verbessern. Im Klartext: Die Grundsteuer wurde angehoben. Wichtig Haben Sie im Mietvertrag die Abrechnung der Betriebskosten nach 2 der Betriebskostenverordnung vereinbart, können Sie die Grundsteuer auf die Mieter umlegen. So berechnet man die Grundsteuer Basis für die Berechnung der Grundsteuer ist der Einheitswert Ihres Grundstückes. Der Einheitswert von dem für Sie zuständigen Finanzamt ermittelt und Ihnen in Form des Einheitswertbescheids mitgeteilt. Der Einheitswert spiegelt nicht den aktuellen Wert Ihres Grundstücks wieder, sondern den von Es wird zwar immer wieder mal diskutiert, ob der Einheitswert nicht abgeschafft und durch den aktuellen Verkehrswert des Grundstücks ersetzt werden soll. Doch bisher ist es zu keiner Veränderung gekommen. Der Einheitswert wird mit der sogenannten Steuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis ist dann der Grundsteuermessbetrag. Die Steuermesszahl für private Grundstücke ergibt sich aus dem 15 des Grundsteuergesetzes (GrStG). 15 Steuermesszahl für Grundstücke (1) Die Steuermesszahl beträgt 3,5 vom Tausend. (2) Abweichend von Absatz 1 beträgt die Steuermesszahl 1. 1.für Einfamilienhäuser im Sinne des 75 Abs. 5 des Bewertungsgesetzes mit Ausnahme des Wohnungseigentums und des Wohnungserbbaurechts einschließlich des damit belasteten Grundstücks 2,6 vom Tausend für die ersten ,89 Euro des Einheitswerts oder seines steuerpflichtigen Teils und 3,5 vom Tausend für den Rest des Einheitswerts oder seines steuerpflichtigen Teils; 2. 2.für Zweifamilienhäuser im Sinne des 75 Abs. 6 des Bewertungsgesetzes 3,1 vom Tausend. Der (vom Finanzamt ermittelte) Grundsteuermessbetrag wiederum wird von der Kommune mit dem Hebesatz multipliziert. Das Ergebnis ist die jährlich zu zahlende Grundsteuer. 6 / 11

7 Den Hebesatz legt jede Gemeinde eigenständig fest. Der Hebesatz wird im Rahmen der Haushaltssatzung oder ersatzweise in einer speziellen Hebesatz-Satzung festgeschrieben. Er gilt jeweils vom 1. Januar eines Jahres an. Der Beschluss über die Festsetzung oder Änderung des Hebesatzes ist bis zum 30. Juni eines Kalenderjahres mit Wirkung vom Beginn dieses Kalenderjahres zu fassen. Nach diesem Zeitpunkt kann der Beschluss über die Festsetzung des Hebesatzes gefasst werden, wenn der Hebesatz die Höhe der letzten Festsetzung nicht überschreitet ( 25 Abs. 3 GrStG). Die meisten Kommunen sind dazu übergegangen, nur einen Grundsteuerbescheid zu erteilen, wenn sich etwas ändert. So lange die Hebesätze unverändert bleiben, genügt es, wenn die Grundsteuer öffentlich bekanntgemacht wird ( 27 Abs. 3 GrStG). Widerspruch gegen den Bescheid der Kommune Von Ihrer Kommune erhalten Sie den Grundsteuerbescheid. Sollten Sie der Meinung sein, dass dieser nicht korrekt sei, können Sie hiergegen Widerspruch einlegen. Nach 70 der Verwaltungsgerichtsordnung ist der Widerspruch innerhalb eines Monats, nachdem der Verwaltungsakt dem Beschwerten bekanntgegeben worden ist, schriftlich oder zur Niederschrift bei der Behörde zu erheben, die den Verwaltungsakt erlassen hat. Die Frist wird auch durch Einlegung bei der Behörde, die den Widerspruchsbescheid zu erlassen hat, gewahrt. Dem Grundsteuerbescheid wegen eines zu hohen Hebesatzes zu widersprechen ist so gut wie aussichtslos. Die Gerichte legen die Möglichkeiten der Anhebung des Hebesatzes zugunsten der Kommunen äußerst weit aus. Bis heute wurde noch kein Hebesatz von den Gerichten wegen seiner Höhe verworfen. Wird die Grundsteuer durch öffentliche Bekanntmachung festgesetzt, beginnt die Widerspruchsfrist einen Tag nach der Bekanntmachung. Einspruch gegen die Bescheide des Finanzamtes Sie erhalten vom Finanzamt zwei Bescheide: Einen über den Einheitswert und einen über den Grundsteuermessbetrag. Bei den Bescheiden handelt es sich um sogenannte Verwaltungsakte, gegen denen Sie das Recht des Einspruchs haben. Dies ergibt sich aus 347 der Abgabenordnung (AO). Hierbei müssen Sie aber die Einspruchsfrist von einem Monat beachten, die sich aus 355 AO ergibt. Der Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts einzulegen ( 355 AO Abs.1). Zahlungspflicht und Fälligkeit Die Grundsteuer hat immer derjenige zu zahlen, der am 1. Januar des Jahres als Eigentümer im Grundbuch steht. Auch wenn das Grundstück im Laufe des Jahres veräußert wird, muss 7 / 11

8 derjenige zahlen, dem das Grundstück zu diesem Stichtag gehörte. Verkaufen Sie also Ihr Grundstück, müssen Sie vertraglich regeln, dass der Käufer Ihnen die zu zahlende Grundsteuer anteilig erstattet. Gegenüber der Kommune bleiben jedoch weiterhin Sie der Steuerschuldner. Kann die Gemeinde die Steuerschuld beim ehemaligen Eigentümer nicht eintreiben, wird Sie sich jedoch an den neuen Eigentümer halten. Nach 11, Abs. 2 GrStG haftet der neue Eigentümer für die Grundsteuer, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zu entrichten ist. Haben Sie beispielsweise eine Immobilie im Jahr 2014 erworben, haften Sie auch noch für die Steuerschuld aus dem Jahr Dies gilt aber nur, wenn die Grundsteuer vom Voreigentümer nicht eingetrieben werden kann. Stehen mehrere Eigentümer im Grundbuch haften diese gesamtschuldnerisch. Die Gemeinde teilt dann die Steuerschuld nicht auf die Eigentümer auf sondern kann willkürlich bestimmen, wen sie als Zahlungspflichtigen aus der Gruppe herausnimmt. Der Zahlungspflichtige muss sich dann über die anteilige Zahlung mit den anderen Eigentümern einigen. Er bleibt aber für die Kommunalverwaltung der Zahlungspflichtige. Die Grundsteuer muss nicht in einer Summe gezahlt werden. Jeweils zum 15. Februar, Mai, August und November wird ein Viertel der zu zahlenden Summe fällig. Grundsteuererlass Ist es in Ihrer Immobilie zu Leerstand gekommen, den Sie nicht zu verantworten haben, können Sie einen teilweisen Erlass der Grundsteuer bei Ihrer Kommune beantragen. Allerdings muss sich dann der Rohertrag Ihrer Immobilie gegenüber dem Vorjahr um mindestens 50 % verringert haben ( 33 Abs. 1 GrStG). Eine Minderung der Grundsteuer um 25 % ist dann möglich. Hatten Sie überhaupt keine Einnahmen kann die Steuerschuld halbiert werden. Da derjenige Steuerschuldner ist, der am 1. Januar im Grundbuch eingetragen ist, kann auch nur diese Person einen entsprechenden Antrag bei der Kommune stellen. Lediglich in den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg sind die Finanzämter zuständig. Wichtig Wichtig: Der Antrag auf Grundsteuererlass muss bis spätestens 31. März des folgenden Jahres formlos gestellt werden. Nur wenn die Kommune die Grundsteuer rückwirkend nach dem 31. März des folgenden Jahres festsetzt können Sie den Antrag noch binnen eines Monats nach Kenntnis des Steuerbescheids stellen. Doch das ist eine seltene Ausnahme. Entstehen einem Vermieter Kosten bei der Vermietung oder Verpachtung seiner Immobilie, kann er diese steuerlich geltend machen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass er eine sogenannte Einkunftserzielungsabsicht verfolgt. Das bedeutet, dass er nachweislich beabsichtigt, nachhaltig und dauerhaft Gewinne bzw. Überschüsse mit seinem Mietobjekt zu 8 / 11

9 erzielen. Fehlt Ihnen diese Einkunftserzielungsabsicht, erkennen die Finanzbehörden die durch die Immobilie entstanden Kosten nicht steuerlich an. Es ist deshalb wichtig zu wissen, nach welchen Kriterien das Finanzamt bestimmt, ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt oder nicht. Wann prüft das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht? Werden Wohnungen auf Dauer vermietet, geht der Fiskus davon aus, dass eine Einkunftserzielungsabsicht besteht. Das gilt auch, wenn die Wohnung verbilligt vermietet wird. Anders sieht es aus, wenn Gewerbeobjekte oder unbebaute Grundstücke vermietet werden. Wenn Sie beispielsweise Ihre Eigentumswohnung vermietet haben und dabei auch über einen längeren Zeitraum von mehreren Jahren Verluste machen, können Sie davon ausgehen, dass der Fiskus dennoch von einer Einkunftserzielungsabsicht ausgeht. Die entstandenen Verluste können dann steuerlich geltend gemacht werden, ohne dass Sie mit einer Prüfung rechnen müssen. Von einer dauerhaften Vermietung wird ausgegangen, wenn die Vermietung nach den bei Vermietungsbeginn vorliegenden Umständen keiner Befristung unterliegt. Dies wäre beispielsweise bei einem unbefristeten Mietvertrag der Fall. Vermietet der Immobilieninhaber zunächst die Wohnung, um sie dann zu verkaufen oder selbst zu nutzen, wird von einer Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen, wenn der Verkauf bzw. die Selbstnutzung auf einem neuen Entschluss beruht. Von einem solchen steuerunschädlichen Motivwechsel kann beispielsweise bei einer Scheidung oder einer eingetretenen finanziellen Notlage ausgegangen werden. Was spricht gegen eine Einkunftserzielungsabsicht? Es gibt verschiedene Anlässe, bei denen das Finanzamt nicht mehr davon ausgeht, dass bei der Vermietung eine Einkunftserzielungsabsicht besteht. Solche Anlässe können beispielsweise sein: Die Vermietung ist nur vorübergehend und es entstehen während dieser Zeit lediglich Verluste. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn sich der Eigentümer an einem Mietkaufoder Bauherrenmodell beteiligt hat, das ein Rückkaufangebot oder eine Verkaufsgarantie beinhaltet. Es wurde ein befristeter Mietvertrag (z. B. Zeitmietvertrag) abgeschlossen. Der Vermieter hat eine kurzfristige Fremdfinanzierung abgeschlossen. Das Objekt wird nach Anschaffung/Herstellung zeitnah veräußert oder selbstgenutzt. Als zeitnah wird hier normalerweise ein Zeitraum von bis zu fünf Jahren angenommen. Das Objekt wird außergewöhnlich lange renoviert. Je nach Art der Renovierung wird hier 9 / 11

10 ein Zeitraum von bis zu fünf Jahren zugrunde gelegt. Ihre Immobilie steht leer Leerstehende Immobilien sind dem Fiskus verdächtig. Hier wird er die Einkunftserzielungsabsicht in jedem Fall prüfen, wenn Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Für diese Fälle sollten Sie nachweisen können, dass Sie sich um die Vermietung bemüht haben. Beweise hierfür wären etwa geschaltete Immobilienanzeigen oder der Auftrag an einen Makler. Allerdings wird das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht verneinen, wenn der Vermieter trotz der gescheiterten Bemühungen an einer überhöhten Miete festhält. Wenn das Finanzamt zweifelt Bezweifelt das Finanzamt Ihre Einkunftserzielungsabsicht zum Beispiel weil die Wohnung nur befristet vermietet wurde, verlangt man von Ihnen eine Überschussprognose. Anhand dieser Überschussprognose soll festgestellt werden, ob Sie letztendlich mit Ihrem Mietobjekt überhaupt einen Überschuss erzielen können. Üblicherweise wird von einem Prognosezeitraum von 30 Jahren ausgegangen (bei einer befristeten Vermietung kürzer). In die Prognose werden alle in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Einnahmen und anfallenden Werbungskosten aufgenommen. Dabei sind alle objektiv erkennbaren Umstände einzubeziehen. Zukünftig eintretende Faktoren werden aber nur dann berücksichtigt, wenn sie auch bei objektiver Betrachtung vorhersehbar sind. Nicht berücksichtigt werden die Wertsteigerungen des Objekts oder ein zu erwartender Veräußerungsgewinn. Die billige Wohnung für den Verwandten Haben Sie eine Wohnung zu einer besonders günstigen Miete zur Verfügung gestellt, prüft das Finanzamt zunächst, ob die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Ist diese Grenze erreicht beziehungsweise überschritten, können Sie die Ihnen durch die Wohnung entstehenden Kosten zu 100 % steuerlich geltend machen. Liegt die Miete niedriger, können Sie Kosten nur anteilmäßig geltend machen. Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 400,00 /Monat. 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete wären dann 264,00. Es entstehen Kosten von 500,00 im Jahr. Sie vermieten die Wohnung für 265,00. Die Grenze ist überschritten. Sie können 500,00 steuerlich geltend machen. Sie vermieten die Wohnung für 250,00. Das sind 62,5 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie können dann nur 62,5 % der Kosten = 312,50 steuerlich geltend machen. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann beispielsweise durch folgende Belege nachgewiesen werden: 10 / 11

11 Mietspiegel oder andere amtliche Mietpreissammlungen Vergleichswohnungen Informationen der Vermieter- und Mieterverbände Mietangaben in Zeitungsanzeigen, auf Internetplattformen u. Ä. Wurde die Wohnung an einen Angehörigen vermietet, ist das in der Anlage V der Steuererklärung anzugeben. Außerdem müssen Sie nachweisen können, dass der Vertrag wirksam geschlossen wurde und die Vermietung auch tatsächlich durchgeführt wurde (der Angehörige die Miete an Sie gezahlt hat). 11 / 11