Stockwerkeigentum: gesetzgeberische Mogelpackung mit Indikation für einen Psychotherapeuten?

Transkript

1 Stockwerkeigentum: gesetzgeberische Mogelpackung mit Indikation für einen Psychotherapeuten? Zürcherischer Juristenverein Donnerstag, Zunfthaus Kämbel zur Haue

2 Agenda A. Einstieg B. Mogelpackung Psychologie? C. Mogelpackung Gesetz? D. So What: Indikationen?

3 Zitat I Ich denke viel an die Zukunft, weil das der Ort ist, wo ich den Rest meines Lebens verbringen werde. Woody Allen

4 A. Einstieg

5 In eigener Sache (I) Wermelinger Amédéo, La propriété par étages, 3. Auflage, Rothenburg 2015 Wermelinger Amédéo, Stockwerkeigentum: Überlegungen zur Überwindung der gesetzgeberischen Kinderkrankheiten, Swiss Real Estate Journal / N o 9, 36 ff. Wermelinger Amédéo, Stockwerkeigentum, SVIT Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2014.

6 In eigener Sache (II) Wermelinger Amédéo, Die Überwachung im Stockwerkeigentum, in Verband bernischer Notare (Hrsg.), Festgabe für Professor Dr. iur. Roland Pfäffli zum 65. Geburtstag, Bern 2014, S Wermelinger Amédéo, Die Verlängerung des Baurechts bei Stockwerkeigentum, in Rumo Jungo Alexandra/Pichonnaz Pascal/Hürlimann Kaup Bettina/Fountoulakis Christina, Une empreinte sur le Code civil, Mélanges en l honneur de Paul Henri Steinauer, Bern 2013, S Wermelinger Amédéo, Der Erneuerungsfonds: Fallstricke bei Einrichtung, Äufnung und Verwendung, Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2013, Wermelinger Amédéo (Hrsg.), Bern 2013, S. 147.

7 Das Jubiläum Am 1. Januar 2015 feiert Stockwerkeigentum seinen 50. Nur eine erste Bilanz: 50 Jahre ist im Immobiliarsachenrecht ein Klacks! Wie weiter?

8 Stockwerkeigentum am Markt I Es gibt keine bundesweite Stockwerkeigentumsstatistik. Dennoch einige Zahlen: Selbstbewohnte Eigentumswohnungen: von Erhöhung um 57% (von auf )

9 Stockwerkeigentum am Markt II Nicht gezählt sind dabei die Geschäftsräume, Büros und Zweitwohnungen (diese Zahlen übersteigen offenbar die Zahl der selbstbewohnten Eigentumswohnungen) Im 2011 wurden im Kanton ZH 74% der neuen Wohnungen im Stockwerkeigentum gebaut

10 Stockwerkeigentum am Markt III Zwischen wurden in der Stadt ZH je zwischen Wohnungen im Stockwerkeigentum gebaut Stockwerkeigentum hat sich am Markt durchgesetzt!

11 Stockwerkeigentum in der Rechtsprechung Umfangreiche Rechtsprechung in den Kantonen GR, TI, VS (Tourismus ) Am 30. Juli 2014 Suche mit dem Begriff «Stockwerkeigentum» (in 3 Sprachen): Ergebnis = 492 Hits in den Urteilen ab 2000 Mit dem Begriff «Mietvertrag» = Hits Verbreitete Themen: Beschlussfassung, bauliche Massnahmen, Verwalter und Verwaltung

12 Zwischenfazit Stockwerkeigentum ist angekommen Es gibt wohl keine existenziellen Probleme Die Zahl der Urteile lässt dennoch aufhorchen

13 B. Mogelpackung Psychologie?

14 Zitat II Ich habe einen Kurs im Schnelllesen mitgemacht und bin nun in der Lage, "Krieg und Frieden" in zwanzig Minuten durchzulesen. Es handelt von Rußland Woody Allen

15 Psychologisches? David Dürr: Man kauft eine Wohnung zum Wohnen (geniessen) und kauft sich in eine Zwangsgemeinschaft ein (verwalten) Nicht lösbares Spannungsfeld!

16 Handlungsbedarf Lösung: Kleines Wohneigentum/Raumrecht? Ein Infrastruktureigner (institutionell?) für die Infrastrukturen (Heizung, Dach, Fassade usw.) Raumeigner (geniessen und zahlen) Infrastruktureigner = Verwalter

17 Provokative These Verteuerung: Infrastruktureigner muss Ertrag haben! Kontrollverlust für die Raumeigner Investition in die Ausstattung = nicht nachhaltig (2. Säule ) 49 Stellungnahmen gegen Raumrecht

18 C. Mogelpackung Gesetz?

19 Spannungsfeld Das Versprechen: Ihr werdet Eigentümer Die Realität: Ihr seid Miteigentümer und nichts gehört Euch alleine! Problem: Ungenügende Gesetzgebung

20 Problem 1: Begründung vor Erstellung Für Stockwerkeigentum braucht es ein Gebäude (Art. 712b ZGB). Kauf ab Plan nur lakonisch in Art. 69 GBV vorgesehen und widerspricht dem Gesetz! Grosse Risiken: Konkurs Unternehmer/Verkäufer, Mängelhaftungsrechte, Projektänderungen usw. = Rechtsprechung

21 Handlungsbedarf Verankerung des Grundsatzes im ZGB zwingend Wichtigste Themen in eine Verordnung packen? zb Bauherrschaft, Mängelgarantie, Konkurs, Projektänderungen, Anpassung Aufteilungsplan usw.

22 (provokative) These Selbst mit einem grossen gesetzgeberischen Aufwand bekommt man nicht alle möglichen Risiken in den Griff Das Modell des Kaufs ab Plan ist nur ein Instrument zugunsten des Investoren, welches verboten gehört, weil der Käufer immer unterliegen wird! «Päckli» zwischen Investoren und Notar (insbesondere bei freischaffenden Notaren)!

23 Problem 2: Aufteilung des Gebäudes Mangel an Flexibilität da verschiedene Erscheinungsformen (vertikales, kombiniertes Stockwerkeigentum, Apparthotel usw.) Art. 712b Abs. 2 ZGB = zwingend Probleme im Selbstverständnis ( eigenes Dach oder Fassade bei Reiheneinfamilienhäuser)

24 Handlungsbedarf Im Gesetz eine Flexibilisierung der Aufteilung des Gebäudes einführen Anpassungsfähigkeit an besondere Ausgestaltung

25 (provokative) These Was man an Flexibilität gewinnt, verliert man an Rechtssicherheit Risiko des Machtmissbrauchs durch den einzelnen Stockwerkeigentümer (zb Investor), wenn die Flexibilität falsch eingesetzt wird

26 Problem 3: Internes Kräfteverhältnis Die Gemeinschaft fällt in der Regel Mehrheitsbeschlüsse Manchmal Einstimmigkeit erforderlich Ein Querulant kann heute die Gemeinschaft blockieren Nur der Ausschluss als ultima ratio Wie kann das Kräfteverhältnis zugunsten der Gemeinschaft verschoben werden?

27 Handlungsbedarf Ausgleich im Kräfteverhältnis Instrumente in der Hand der Gemeinschaft, um einen Querulanten «kaltzustellen» Mehr Macht an die Gemeinschaft

28 (provokative) These Einführung einer Diktatur der Gemeinschaft? Wie findet man ein ausgewogenes Gleichgewicht? Falsches Problem, welches durch Verwalter als Vorwand benutzt wird, die nicht fähig sind, die Gemeinschaft zu führen?

29 Zitat III Ich habe keine Angst vor dem Sterben. Ich möchte bloß nicht dabeisein, wenn es passiert. Woody Allen

30 Problem 4: Inkasso Gemeinschaftsbeiträge Wichtigste Finanzierungsquelle der Gemeinschaft Sicherheiten: Gemeinschaftspfandrecht (Art. 712i ZGB) und Retentionsrecht (Art. 712k ZGB) Durchsetzung = umständlich, langatmig und teuer Andere Druckmöglichkeiten?

31 Handlungsbedarf Einführung einer effizienteren und kostengünstigeren Möglichkeit, den Beitrag einzuziehen Allenfalls Privileg bei der Eintragung des Gemeinschaftspfandrecht (analog Bauhandwerkerpfandrechts)

32 (provokative) These Besserstellung der Gemeinschaft gegenüber anderen Gläubigern geht bereits zu weit (Aufhebung von Art. 712k ZGB im Rahmen des Sanierungsrecht wurde diskutiert) In der Schweiz ist es einfacher Schuldner als Gläubiger zu sein Ausstände sind ein Problem der mangelnden Strenge bei der Verwaltung des Stockwerkeigentums

33 Problem 5: Verlängerung Baurecht Baurecht als Stammgrundstück (Art. 712d Abs. 2) Die Stockwerkeigentümer sind individuell Baurechtsnehmer Das Ende des Baurechts = das Ende des Stockwerkeigentums Verlängerung des Baurechts = Änderung der Dienstbarkeit = Unterschrift aller Stockwerkeigentümer Quid bei einer Wohnüberbauung mit 70 Einheiten? Soll ein Stockwerkeigentümer blockiere können?

34 Handlungsbedarf Einführung einer Gesetzesbestimmung, welche die Verlängerung des Baurechts einem Mehrheitsbeschluss unterstellt Dito für die Abänderung des Baurechtsvertrags (Zweck, Ausgestaltung des Gebäudes, Baurechtszins usw.)

35 (provokative) These Systemfremd, wenn eine Dienstbarkeit durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden kann Stockwerkeigentum an Baurecht gehört eher verboten, da es zu sehr komplexen rechtliche Konstruktionen führt

36 Problem 6: Erneuerungsfonds Angst vor Kosten verhindern manchmal Beschlüsse über bauliche Massnahmen Erneuerungsfonds als Bestandteil einer Unterhaltsstrategie = freiwillig In der Region Luzern = 80% der Gemeinschaften haben einen Fonds aber unterdotiert

37 Handlungsbedarf Teilobligatorium einführen, ähnlich wie Art. 712g Abs. 3 oder Art. 712q ZGB) Achtung: Äufnungspflicht festlegen!

38 (provokative) These Interventionismus, die freiheitsraubend ist. Die Gemeinschaft muss frei bleiben, falsche Beschlüsse zu fassen. Unnötige Bindung von Kapital! Gebäudepark geht in der Schweiz nicht unter!

39 Zitat IV Der Mensch besteht aus zwei Teilen seinem Gehirn und seinem Körper. Aber der Körper hat mehr Spaß. Woody Allen

40 Problem 7: Status Gemeinschaft Die Gemeinscha juris sche Person Beschränkte Fähigkeiten (Art. 712l ZGB) Keine Kreditfähigkeit Kann somit keine baulichen Massnahmen finanzieren

41 Handlungsbedarf Die Stockwerkeigentümergemeinschaft als juristische Person ausgestalten!

42 (provokative) These Die Gemeinschaft verfügt über kein Haftungssubtrat (siehe Art. 648 Abs. 3 ZGB) damit ändert eine reine Statusänderung in der Praxis überhaupt nichts Die Verantwortung läge neu bei der juristischen Person und nicht bei den Eigentümern

43 D. So What: Indikationen?

44 Zitat V Meine Reflexe sind miserabel. Einmal bin ich von einem Auto überfahren worden, das einen Platten hatte und von zwei Typen geschoben wurde. Woody Allen

45 Lehre? Problematik Begründung vor Erstellung des Gebäudes erkannt: Viele Publikationen zum «Kauf ab Plan» Andere Probleme nur teilweise erkannt

46 Praxis Leidet unter den Problemen Fachkammer SVIT Stockwerkeigentum wird aktiv

47 Politik Problem erkannt: Probleme Begründung vor Erstellung der Baute: Motionen Fässler und Poggia gehen in diese Richtung Probleme Nachhaltigkeit: Motion Leutenegger Probleme Einstimmigkeit: Motion Vogler Probleme Allgemein: Postulat Caroni

48 Und der Bund Antwort BJ: Beim Stockwerkeigentum gibt es keinen Handlungsbedarf

49 Zitat VI Ich gebe meinem Psychiater noch ein Jahr, dann fahre ich nach Lourdes. Woody Allen

50 Danke für die Aufmerksamkeit Bei Fragen: Prof. Dr. Amédéo Wermelinger, Rechtsanwalt Bahnhof Baldegg, 6283 Baldegg Postadresse: Amédéo Wermelinger Postfach Rothenburg