Lunchgespräch KUB «Alternativer Finanzierungsansatz gemeinschaftlicher Liegenschaftsanteile im Stockwerkeigentum» Thomas Kobe

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1 Lunchgespräch KUB «Alternativer Finanzierungsansatz gemeinschaftlicher Liegenschaftsanteile im Stockwerkeigentum» Thomas Kobe 1

2 Problem Wer ist sanfin.solutions und wie ist es entstanden Ausgangslage Lösungsansatz Umsetzung strukturell / rechtlich / finanziell Leistungen sanfin.solutions Aktuell Kontakt 2

Unterschiedliche Interessen und Finanzielle Möglichkeiten der

3 Problem Liegenschaften im STWE mit umfassenden Sanierungsbedarf an den gemeinschaftlichen Teilen Unterschiedliche Interessen und Finanzielle Möglichkeiten der STWEG Blockierte Situation Wertverlust Alternative Finanzierungskonzepte sind gefragt! 3

TEAM Thomas Kobe Silvan Schmid Prof. Dr. iur.

Architekt SIA Bauökonom AEC Master in Real Estate Management, HWZ

Management, HWZ Titularprofessor für Privatrecht und Rechtstheorie

Betriebsökonom HWV Inhaber CRM Invest GmbH Studiengangleiter MAS Real

4 TEAM Thomas Kobe Silvan Schmid Prof. Dr. iur. David Dürr Claudio Müller Dipl.-Ing. Architekt SIA Bauökonom AEC Master in Real Estate Management, HWZ Teamleiter b+p baurealisation ag Bauingenieur FH Master in Real Estate Management, HWZ Titularprofessor für Privatrecht und Rechtstheorie Universität Zürich Rechtsanwalt & Notar SwissLegal Dürr + Partner Betriebsökonom HWV Inhaber CRM Invest GmbH Studiengangleiter MAS Real Estate Management, HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich Planung / Realisierung Ansprechpartner Gebäudeerhaltung Recht / Urheber Modellfragen Finanzierung/Investment Strukturierung 4

5 Was macht sanfin.solutions... ist Ansprechpartner für Stockwerkeigentümergemeinschaften und Investoren... bietet Lösungen für Stockwerkeigentümergemeinschaften in Liegenschaften mit umfassenden Sanierungsbedarf an den gemeinschaftlichen Teilen. Wir zeigen alternative Finanzierungskonzepte auf, die den Werterhalt der Immobilie langfristig sichern können.... bietet Lösungen für Investoren, die innovative und alternative Immobilienanlagen in einem neuen Segment tätigen wollen.... betreut im Sinne eines Dienstleisters den gesamten Prozess in den Bereichen Gebäude, Recht und Finanzen. 5

THESE / AUSGANGSLAGE Wesentlicher Bestand von Liegenschaften im

dotierter Erneuerungsfonds Nicht alle Stockwerkeigentümer haben

Bankenlösung oft nicht mehr möglich Blockierte Situation

vor allem in weniger attraktiven Lagen Verkauf einzelner

6 THESE / AUSGANGSLAGE Wesentlicher Bestand von Liegenschaften im STWE mit umfassenden Sanierungsbedarf kein oder ungenügend dotierter Erneuerungsfonds Nicht alle Stockwerkeigentümer haben die gleichen Interessen und finanziellen Möglichkeiten Bankenlösung oft nicht mehr möglich Blockierte Situation Sanierungen werden nicht ausgeführt Wertverlust der Immobilie vor allem in weniger attraktiven Lagen Verkauf einzelner STWE-Einheiten wird zunehmend verunmöglicht Alternative Finanzierungskonzepte sind gefragt 6

LÖSUNGSANSATZ «Das Kommoden-Schubladen-Modell» Outsourcing der gemeinschaftlichen Liegenschaftsteile an einen Investor Ausführung und Finanzierung der notwendigen Instandsetzungsarbeiten durch den

7 LÖSUNGSANSATZ «Das Kommoden-Schubladen-Modell» Outsourcing der gemeinschaftlichen Liegenschaftsteile an einen Investor Ausführung und Finanzierung der notwendigen Instandsetzungsarbeiten durch den Investor Investor erhält einen Wertanteil an der Liegenschaft Der Investor ist zukünftig für die Bewirtschaftung der allgemeinen Teile der Liegenschaft zuständig Investor erhält von den Wohnungseigentümern eine laufende Abgeltung Stockwerkeigentümer & Investor partizipieren an der Wertsteigerung durch Sanierung 7

8 STRUKTURELLE & RECHTLICHE UMSETZUNG 1. Ausgangslage, Stockwerkeigentum gemäss Art. 712a ff. ZGB Problem Gebäudezustand Finanzierung Beschlussfassung Stockwerkeigentümer Eigentümergemeinschaft Verwaltung jeder Eigentümer allein zuständig für seine Wohnung «Sonderrecht» Anteil jedes Eigentümers an Parzelle als Gemeinschaft zuständig die allgemeinen Teile 8

Stockwerkeigentümer jeder Eigentümer allein zuständig für seine Wohnung «Sonderrecht»

leitet die Sanierung - Organisiert die Finanzierung - Klärt Rechtsfragen 3 2 1 1 2 3

9 STRUKTURELLE & RECHTLICHE UMSETZUNG 2. Entwicklung Modell, Sanierung und Finanzierung der allgemeinen Gebäudeteile Stockwerkeigentümer jeder Eigentümer allein zuständig für seine Wohnung «Sonderrecht» Anteil jedes Eigentümers an Parzelle - Modellentwicklung - Vermittelt Investoren - leitet die Sanierung - Organisiert die Finanzierung - Klärt Rechtsfragen INV INVESTOR Finanzierung der Sanierung der allgemeinen Gebäudeteile Eigentumsanteil an der Liegenschaft Anpassung STWE-Reglement Verwaltung 9

10 STRUKTURELLE & RECHTLICHE UMSETZUNG 3. Modell nach durchgeführter Sanierung Rechtsstruktur mit modifiziertem Stockwerk- oder mit gewöhnlichen Miteigentum Wert der Gesamtimmobilie steigt Unterhalt und Instandsetzung sind nachhaltig geregelt Stockwerkeigentümer Laufende Abgeltung für Verwaltung, Unterhalt und Kapitaleinsatz INVESTOR Verwaltung jeder Eigentümer allein zuständig für seine Wohnung «Sonderrecht» Entledigt sich Problem der allg.teile Anteil jedes Eigentümers an Parzelle INV Im Grundbuch gemeinschaftliches Eigentum an Boden und Baute Zuständig für die allgemeinen Teile des Gebäudes Unterhalt und Instandsetzung Erhält periodisch Rendite mit geringem Risiko Innovative nachhaltige Immobilienanlage 10

11 STRUKTURELLE & RECHTLICHE UMSETZUNG 4. Modell nach durchgeführter Sanierung Rechtsstruktur mit Kombination Stockwerkeigentum / Baurecht Wert der Gesamtimmobilie steigt Unterhalt und Instandsetzung sind nachhaltig geregelt Laufende Abgeltung für Verwaltung, Unterhalt und Kapitaleinsatz (Baurechtszins) INVESTOR Verwaltung Stockwerkeigentümer jeder Eigentümer allein zuständig für seine Wohnung «Sonderrecht» Entledigt sich Problem der allg.teile Gemeinschaftliches Eigentum an Baute mit Dienstbarkeitsrecht am Boden INV Zuständig für die allgemeinen Teile des Gebäudes Unterhalt und Instandsetzung Erhält periodisch Rendite mit geringem Risiko Innovative nachhaltige Immobilienanlage Eigentum am Boden, Last STWE-Eigentümer 11

12 RECHTLICHE UMSETZUNG Modifiziertes konventionelles Stockwerkeigentum Gewöhnliches Miteigentum Baurecht - Damit sind sowohl STWE wie auch Investor als Miteigentümer an Grund, Boden und Gebäude beteiligt - Besonderheit: Eine Einheit mit «aufgeblähter» Quote, die anderen mit entsprechend tieferer Quote - Speziell ausgestaltete Rechte und Pflichten des Investors gemäss Reglement - Damit sowohl STWE wie auch Investor als Miteigentümer an Grund, Boden und Gebäude beteiligt - Besonderheit: Auf maximal 50 Jahre sicher stabilisierbar - Speziell ausgestaltete Rechte und Pflichte der beiden Seiten gemäss Nutzungs- und Verwaltungsordnung - Nur Investor ist Eigentümer an Grund und Boden, «STWE» nur mit Nutzungsrecht eingetragen (Heimfallentschädigung) - Auf maximal 100 Jahre sicher stabilisierbar - Speziell ausgestaltete Rechte und Pflichte der beiden Seiten gemäss Baurechtsvertrag 12

13 FINANZIELLE UMSETZUNG 13

14 FINANZIELLE UMSETZUNG Zahlungen Wohnungseigentümer Zins für bestehende Hypothek Betriebs- und Nebenkosten (Wärme, Wasser, Strom) Benützungszins an Investor Verzinsung eingebrachtes Kapital 4.5% auf Fremdkapital 5-7% auf Eigenkapital Amortisation Fremdkapital 1% des Fremdkapitals Unterhalt & Instandsetzung 0.5 1% GV-Wert Verwalterentgelt CHF/a je Einheit 14

15 LEISTUNGEN sanfin.solutions Analyse Strategie Umsetzung Gebäude Gebäudezustand (Liegenschaftsbewertung) Sanierungskonzept Finanzbedarf ermitteln Projektierung Realisierung Gebäudeerhaltungsstrategie Finanzen finanzielle Situation Erneuerungsfonds Gebäudewert Persönl. Situation Finanzierungskonzept Investorensuche Banken Steuern Finanzielle Umsetzung Recht Situation STWEG Bestehendes Reglement Rechtsgrundlage Modell Rechtliche Umsetzung Verträge Reglement verfassen 15

16 Aktuell Theoretisches Modell ausgereift, nun Praxistest! Gespräche mit Investoren, Bewirtschaftern, Banken und Grundbuchämtern Mögliche Pilotprojekte STWE-Gemeinschaften in Liegenschaften mit dringenden Sanierungsbedarf an den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen und blockierte Situation wegen unterschiedlicher Interessen und finanzieller Möglichkeiten jedoch mit Interesse an einer Lösung! STWE Ferienwohnungen < als 10 Parteien Kanton Zürich oder Graubünden 16

17 KONTAKT sanfin.solutions Ansprechpartner Thomas Kobe demnächst: 19. Sept. 2017, Kurzreferat im Rahmen «Echoraum Wohnen» der Stadt Zürich Publikationen: Immobilia 11/2016 "Sanierungen finanzieren«swiss Real Estate Journal No 10 «Grosszyklische Renovationen im Stockwerkeigentum» 17

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