Wohnen im Eigenheim bis ins hohe Alter

Transkript

1 Wohnen im Eigenheim bis ins hohe Alter

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3 Ausgangslage Die Finma-Vorschriften haben dazu geführt, dass das Eigenheim für viele ältere Leute zur Belastung wird, weil sie die Kriterien der Tragbarkeit nicht mehr erfüllen Kinderlose Personen/Paare möchten das investierte Eigenkapital in Immobilien aufbrauchen und das Budget für den Lebensabend «aufpolieren»

4 Wie funktioniert die Wohnrente? Die Wohnrente AG, resp. ein Investor, kauft den Wohnrentnern deren Immobilie ab Die Wohnrentner erhalten ein lebenslängliches Nutzniessungsrecht Von dem in der Immobilie investierten Eigenkapital werden Verzinsung, Kosten und Amortisation abgezogen und auf den Rest wird eine lebenslängliche Leibrente ausbezahlt D. h. der Vertrag hat drei Elemente: Kauf, Nutzniessung und Leibrente

5 Sicherstellung der Rente Die Wohnrentner erhalten in der Höhe des Eigenkapitals Schuldbriefe; diese dienen als Sicherheit für die versprochene Leibrente Beispiel: Immobilienwert CHF 1 Mio.; Schuldbriefe für die Hypotheke bei der Bank CHF 0,5 Mio.; Neuerrichtung von Schuldbriefen für CHF 0,5 Mio., welche dem Wohnrentner als Sicherheit überlassen werden

6 Nutzniessung I Im Gesetz ausführlich geregelt (Art. 745 ff. ZGB) Die lebenslängliche Nutzniessung wird im Grundbuch eingetragen Für die Nutzniesser ändert sich gegenüber der Eigentümerstellung fast nichts; - die Kosten für den Unterhalt bleiben - die steuerliche Belastung für den Eigenmietwert bleibt Gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft tritt der Wohnrentner wie ein Eigentümer auf (Vollmacht; Weisungen der Wohnrente AG sind zu befolgen)

7 Nutzniessung II Wertvermehrende Investitionen gehen zu Lasten des Wohnrentengebers Nutzniessung bleibt auch bei Übertritt in eine Pflegeeinrichtung bestehen (im Gegensatz zum Wohnrecht). Die Nutzniesser können die Liegenschaft somit vermieten und Erträge erzielen

8 Leibrente I Die Leibrente berechnet sich aufgrund der statistischen Lebenserwartung (wie PK oder Lebensversicherung) Die Rente ist auf den Partner/die Partnerin ausdehnbar Die Rente endet erst mit dem Ableben bzw. mit jenem des zweitverstorbenen Partners/Partnerin

9 Leibrente II Berechnung der Leibrente: Verkehrswert der Liegenschaft aufgrund einer beidseitig anerkannten Schätzung - Hypothek (Fremdkapital). = Eigenkapital - Kosten/Rentenverzinsung (aktuell 2 %)/Amortisationen. = Verfügbares Basiskapital : Anz. Jahre der Lebenserwartung (+ Frist für Räumung) nach ERM-Tabelle (Lebensversicherer). = Fixe monatliche Rente bis ans Lebensende ===================================================

10 Leibrente III Die Leibrente kann bei folgenden Ereignissen angepasst werden: - Der Wohnrentner vernachlässigt den Unterhalt - Der Wohnrentner bezahlt die Hypothekarzinsen oder die Abgaben an die Eigentümergemeinschaft nicht

11 Nach dem Ableben? Nach dem Ableben bzw. dem Ableben der zweitverstorbenen PartnerIn geht der Besitz an der Immobilie an den Wohnrentengeber. Sie kann nicht mehr vererbt werden! Die Zahlung der Leibrente wird eingestellt Das Objekt wird nach der Räumung veräussert

12 Steuerliche Aspekte Beim Vertragsabschluss wird beim Wohnrentner die Grundstücksgewinnsteuer fällig; sie kann auch vom Käufer übernommen werden und mit dem Rentenanspruch verrechnet werden 40 % der Renteneinnahmen unterliegen der Einkommenssteuer (kantonale Regelung) Die Steuer auf den Eigenmietwert bleibt weiterhin bestehen

13 Trennung von Partnern bei Paarrente Die Rente wird ab der Trennung je zur Hälfte an den/die PartnerIn überwiesen. Nutzniessungsrecht bleibt bis zum Ableben beider PartnerInnen bestehen; wie die Nutzung gelebt wird, ist Sache der Wohnrentner Auf Wunsch kann der Vertrag neu vereinbart werden

14 Vertragsauflösung Grundsätzlich ist dies nicht möglich, da es sich um ein Modell der Solidarität, resp. um ein Versicherungsmodell handelt Ausnahmsweise dennoch denkbar, allerdings nur bei genau definierten Voraussetzungen, unter Abzug von sämtlichen ausbezahlten Rentenbeträgen mit Verzinsung sowie den entstandenen Kosten (z. B. bei Vernachlässigung der Pflichten des Wohnrentners)

15 Sicht der Investoren I Risiken/Nachteile: Sehr langfristiges Geschäft Der Wohnrentner kann seine Hypothek nicht erneuern Volatilität der Immobilienpreise Veränderung der Lebenserwartung wegen medizinischer Fortschritte

16 Sicht der Investoren II Chancen: Kauf von Immobilien auf Raten Investieren in den ausgetrockneten Immobilienmarkt Steigen der Immobilienpreise Kalkulatorischer Zinsanspruch statt bezahlen von Negativzinsen

17 Finanzierung des Wohnrentenmodells Phase I: durch die Wohnrente AG (ca. 10 Objekte bis Ende 2018) mit Erträgen aus Renditeliegenschaften Phase II: Gründung verschiedener Gesellschaften für verschiedene Investorenkategorien oder Aufnahme eines Investors bei der Wohnrente AG

18 Wann fliesst Geld? Sobald ein Objekt verkauft werden kann, wird der Nettoerlös aufgeteilt: der Investor erhält den gesamten kalkulierten Zins (./. ½ % Managementfee und bei Werterhalt/-Steigerung den bis zu diesem Zeitpunkt anrechenbaren Amortisationsbetrag sowie die ausbezahlten Leibrenten die Wohnrente AG (Verwaltung) erhält die aufgelaufenen Verwaltungskosten und ½ % Managementfee der Rest (nicht ausbezahlte kalkulierte Leibrenten, Gewinn auf dem Objekt) bleibt als Rückstellung im Fonds/in der Gesellschaft für Objekte, deren Nutzniesser sehr lange leben

19 Konkrete Objekte I Der erste Wohnrente-Vertrag wurde am 13. Februar 2018 abgeschlossen; Eigentumswohnung, vermietet, Ehepaar knapp über 60, kinderlos; Wert CHF , Eigenkapital CHF , Rente wegen der noch langen Lebenserwartung ca. CHF pro Jahr. Frühjahr 2018: Ferienwohnung in GR, Ehepaar, ca. 60, ohne Hypotheke, Wert CHF , Jahresrente ca

20 Konkrete Objekte II Einfamilienhaus, alleinstehender Mann, 65 jährig, ohne Kinder; Wert ca. CHF 2,1 Mio., Hypotheke CHF 1 Mio., Jahresrente ca. CHF Mehrfamilienhaus, alleinstehender Mann, 70 Jahre alt, Wert ca. CHF 4 Mio., Hypotheke CHF 1,5 Mio., Rente knapp CHF /Monat resp. CHF /Jahr

21 Markt In der Schweiz existiert bis dato kein solches Modell; die Marke Wohnrente wurde in der CH, in D und in A geschützt In Zug bietet die Hegglin Gruppe ein Modell «Immobilienverrentung» an; Nachteil: die Verkäufer haben ein Wohnrecht für 10 Jahre und der Name hat einen negativen Beigeschmack «ver» In Frankreich kennt man das Modell «la rente viagère»; die Objekte werden von den Personen gekauft, die es dann auch für sich selbst beanspruchen wollen (Klumpenrisiko) Deutschland kennt das Modell der Umkehrhypothek (ähnlich das Modell Immobilienrente der VZ Gruppe; aufstocken der Hypothek für Objekte über CHF 1 Mio., max. 50 % belehnt, gut unterhalten)

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24 Wir stemmen das..

25 Danke für Ihre Aufmerksamkeit