Private Finanzplanung Subthema: Immobilien

Transkript

1 Prüfung / Lösung KMU-Finanzexperte Modul 10 Private Finanzplanung Subthema: Immobilien Prüfungsexperte: Otto Frei 1. Juli 2008 Prüfungsmodus Prüfungsdauer Punktemaximum: Erlaubte Hilfsmittel: schriftliche Klausur Total 120 Minuten wovon 30 Minuten für dieses Subthema (Empfehlung) 100, wovon 30 für dieses Subthema Taschenrechner, BVG Gesetz, OR & ZGB Kandidatennummer Erstkorrektur:... Zweitkorrektur:... Erreichte Punkte: Note:

2 2 Hinweise zur Prüfung Die Prüfung ist mit Kugelschreiber oder Tintenhalter zu schreiben (nicht mit Bleistift). Bei Fragen mit vorgegebenen Antworten (Multiple Choice) können eine, mehrere oder alle Antworten richtig sein; falsch angekreuzte Antworten geben Abzug; die Mindestpunktzahl pro Frage ist null). Viel Erfolg an der Prüfung!

3 3 Teil Immobilien 1. Welche wertbestimmenden Elemente sind in einem Baurechtsvertrag enthalten? Nennen Sie 2: Festlegung Baurechtszins / Anpassung Baurechtszins / Heimfallregelung / (mögliche) Kaufoption / (Rest-) Laufzeit / Festlegung Landwert / Anpassungsmöglichkeiten Landwert (je 1 Punkt, max. ) 2. Nebst Kauf einer Immobilie gibt es weitere Möglichkeiten, zu Grundeigentum zu kommen. Nennen Sie 3: Erbgang / Zwangsvollstreckung / Begründung oder Aufhebung Gütergemeinschaft / Enteignung / Ersitzung / Aneignung / richterliches Urteil (je 1 Punkt, max. ) 3. Wie ist sichergestellt, dass ein Vorbezug von Vorsorgegeldern beim Verkauf der Wohnung wieder an die Pensionskasse zurückgeht? Anmerkung im Grundbuch. ( Eintrag im GB auch akzeptiert) 1 Punkt 4. Was kann bei der Grundstückgewinnsteuer alles in Abzug gebracht werden? Nennen Sie 4 Punkte. Erwerbskosten / (2 x) Handänderungskosten / Wertvermehrende Investitionen / Kosten Errichtung Schuldbrief / Verkaufskosten (Inserate, Dokumentationen) / Maklergebühren (je ½ Pt., max. )

4 4 5. Ihr Kunde ist zufrieden, dass im notariell beurkundeten Kaufvertrag festgehalten wird, dass die Grundstückgewinnsteuer durch die Verkäuferschaft zu bezahlen ist. Genügt das? Geben Sie zwei sichere Empfehlungen / mögliche Regelungen bezüglich dieser Steuer ab: Nein! Mutmassliche Grundstückgewinnsteuer auf Sperrkonto einzahlen oder direkt an (Gemeinde-) Steueramt überweisen (pro Empfehlung 1 Punkt, max. ) 6. Auf welche möglichen Kaufnebenkosten / Gebühren / Steuern weisen Sie Ihren Kunden hin? (nennen Sie mindestens zwei): Notariatsgebühren / Grundbuchamtsgebühren / Kosten Errichtung Schuldbrief / Handänderungssteuern oder Handänderungsgebühren (je 1 Punkt, max. ) 7. Ihr Kunde möchte von Ihnen wissen, was für Überprüfungen durch die Bank im Rahmen eines Hypothekarkreditgesuches gemacht werden. Erklären Sie ihm, was wie womit geprüft wird: 3 Punkte Kreditwürdigkeit durch Betreibungsauskunft, pers. Eindruck, Referenzen Kreditfähigkeit durch Lohnausweis, Steuererklärung, Lohnausweis usw. Bewertung der Sicherheit (Grundstück / Liegenschaft durch Schätzung, Grundbuchauszug, Pläne usw.) (fettgedruckte Begriffe = je ½ Punkt, mind. 1 Auskunftsbeispiel + ½ Punkt) 8. Ihr Kunde will wissen, wie sich der Kreditzinssatz zusammensetzt. Erklären Sie ihm die Elemente der risikogerechten Preisgestaltung: Basiszinssatz / Marktzins / Einstandspreis für die Bank Betriebskosten / Administration / Verwaltungskosten (individueller) Risikozuschlag / Risikokosten Eigenkapitalkosten (der Bank) oder Gewinnmarge (Zu- oder Abschlag) Gesamt-Kundenbeziehung (je ½ Punkt, max. )

5 5 9. Ihr Kunde möchte ein Einfamilienhaus kaufen: Grundstück 700 m2, Gebäudeinhalt 850 m3 nach SIA, 20 Jahre alt, guter Zustand. Der realistische Landwert liegt bei CHF pro m2, die angemessenen Baukosten betrugen CHF pro m3. Berechnen Sie den aktuellen Verkehrswert der Liegenschaft. Zeigen Sie den Berechnungsweg auf. 850 m3 à Fr = Fr. 637'500.- (Neubauwert Gebäude) + je 5 % Baunebenkosten und Umgebungsarbeiten je Fr = Fr (je 1 Punkt, = )./. 20 % Altersentwertung = Fr. 140'250.- = Zeitwert Gebäude inkl. Umgebung und BNK Fr. 561'000.- (auch richtig wenn Neubauwert./. 20 % plus 10 % BNK und Umgebung) plus Landwert 700 m2 x Fr = Fr. 420'000.- Verkehrswert = Fr (total max. 5 Punkte) 5 Punkte 10. Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus an guter Lage. Die jährlichen Bruttomieten betragen CHF 150' Die Liegenschaft ist voll vermietet. Die Akonto-Zahlungen der Mieter für Nebenkosten betragen pro Jahr CHF 15' Das Haus ist 10 Jahre alt und gut unterhalten. - Ihr Renditeziel ist 6 % brutto. Wie viel dürfen Sie für diese Liegenschaft bezahlen? (unveränderte Mietzinse, Kaufnebenkosten weglassen, kein Leerstandsrisiko) Fr. 150'000.-./. Nebenkosten = Nettomiete Fr. 135'000.- Fr. 135'000.-./. 6 x 100 = Fr '000.- Ertragswert 11. Sie erwerben ein Eigenheim und haben folgendes Hypothekenangebot Ihrer Bank: 1. Hypothek Fr. 480'000.- zu 3.5 % und Fr. 80'000.- zu 4.5 % als zweite Hypothek. Sie setzen Fr. 200'000.- Eigenmittel ein. Wie hoch sind die aktuellen Wohnkosten pro Jahr? 4 Punkte Zins 1. Hypothek Fr. 16'800.- (½ Punkt) Zins 2. Hypothek Fr. 3'600.- (½ Punkt) Amortisation 2. Hypothek Fr. 4'000.- Nebenkosten Fr. 7'600.- Total Wohnkosten Fr. 32' Wie hoch muss das Mindesteinkommen aus der Sicht Ihrer Bank für den Kauf gemäss Aufgabe 11 sein, damit das Eigenheim tragbar ist? 3 Punkte Zins 1. Hypothek mit 5 % Fr. 24'000.- (½ Punkt) Zins 2. Hypothek mit 6 % Fr. 4'800.- (½ Punkt) (auch richtig mit 5 % = Fr. 4'000.-) Amortisation + Nebenkosten Fr. 11'600.- bleiben gleich Total Wohnkosten Fr. 40'400.- (Fr. 39'600.-) Mindesteinkommen somit Fr. 121'200.- (Fr. 118'800.-)