Diplomprüfung des Lehrgangs Dipl. Finanzberater/in IAF B3 Immobilien. Prüfung. Dipl. Finanzberater IAF. Immobilien. Hauptprüfungsexperte: Otto Frei

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Maja Lorenz
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1 1 Prüfung Dipl. Finanzberater IAF Immobilien Hauptprüfungsexperte: Otto Frei Zeitrahmen: 120 Min 03. September 2003 Kandidatennummer Erstkorrektur:... Zweitkorrektur:... Erreichte Punkte: Note: Die Prüfung ist mit Kugelschreiber oder Tintenhalter auszufüllen (nicht mit Bleistift). Erlaubte Hilfsmittel: gemäss Wegleitung und Formelblatt

2 Prüfung Dipl. Finanzberater IAF 2 Teile Fachwissen und Steuern Bewertung: 1. Welche drei Kategorien unterscheiden wir beim Umfang des Eigentums bei Immobilien? 3 Punkte Bei den Eigentumsverhältnissen kennen wir nebst dem Alleineigentum das Gemeinschaftliche Eigentum. Bei letzterem gibt es zwei wesentliche Kategorien: Damit ein selbständiges und dauerndes Recht im Grundbuch eingetragen werden kann, muss es für mindestens... Jahre begründet werden. Ein Baurecht kann für längstens... Jahre eingetragen werden. 4. Was ist Stockwerkeigentum? 1 Punkt

3 3 5. Was kann nicht zu Sonderrecht erklärt werden? (3 Beispiele) Punkte 6. Was ist eine Eigentümerdienstbarkeit und was könnte einen Grund für deren Errichtung darstellen? 7. Bei einer Kapitalhypothek haftet das Pfandobjekt nicht nur für die Kapitalschuld. Geben Sie vier weitere mögliche Forderungen an (je ½ P.) 8. a) Wer kann ein Bauhandwerkerpfandrecht anmelden? Nennen Sie die notwendigen Voraussetzungen: 4 Punkte b) Welche Fristen müssen für dieses Pfandrecht beachtet werden?

4 4 9. Nennen Sie drei Beispiele von Persönlichen Rechten, welche im Grundbuch eingetragen werden können: 3 Punkte Nennen Sie zwei Beispiele von möglichen Anmerkungen im Grundbuch: Welche Gebühren und Steuern können beim Kauf / Verkauf eines Grundstücks anfallen? Nennen Sie vier Punkte 12. Die Bonitätsprüfung eines Kunden umfasst zwei Bereiche; nennen und beschreiben Sie diese kurz: Bereich... Beschreibung:.... Bereich... Beschreibung:....

5 5 13. Für die Bewertung der Sicherheit (Liegenschaft/Projekt) verlangt die Bank eine ganze Reihe von Unterlagen. Nennen Sie sechs Beispiele: Punkte (je ½ P.) 14. Ihr Kunde möchte folgende Liegenschaft kaufen: Grundstück 700 m2, Gebäudeinhalt 850 m3, Baujahr 1996, guter Zustand. Der realistische Landwert liegt bei CHF , die angemessenen Baukosten betrugen CHF pro m3. Berechnen Sie den aktuellen Verkehrswert der Liegenschaft. Zeigen Sie den Berechnungsweg auf. 6 Punkte

6 6 15. Aus welchen Elementen setzt sich der Realwert einer Immobilie zusammen? 4 Punkte 16. Welche Immobilien werden hauptsächlich nach der Realwertmethode bewertet? 1 Punkt 17. a) Nach welcher Methode werden Renditeobjekte bewertet? b) Welchen Wert verwendet die Bank bei der Festsetzung der Belehnungshöhe eines solchen Objektes?

7 7 18. Sie können eine Renditeliegenschaft erwerben. Die jährlichen Bruttomieten betragen CHF 180' Die Liegenschaft ist voll vermietet, Leerstandsrisiken sind nicht zu erwarten. Die jährlichen Akonto- Zahlungen der Mieter für Nebenkosten betragen CHF 14' Ihr Renditeziel ist 6 % brutto. Wie viel dürfen Sie für diese Liegenschaft bezahlen? (Gleichbleibende Mietzinse, keine Kosten berücksichtigen.) 19. Ihr Kunde fragt Sie, ob er genügend abgesichert sei, wenn im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag festgehalten ist, dass der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuern bezahlen wird. Was antworten Sie Ihrem Kunden? Was ist Ihre Empfehlung? 20. Kann eine Reuegeldvereinbarung (Verfall der Anzahlung bei einem Vertragsrücktritt) in einem Reservationsvertrag / einer Kaufzusage für eine Immobilie durchgesetzt werden? Welche Bedingungen müssen für die Durchsetzung erfüllt sein?

8 8 21. Ihr Kunde hat ein fantastisches Finanzierungsangebot für seine Liegenschaft erhalten. Er will daher seine Festhypothek kündigen. Was wären die möglichen Folgen seitens des bisherigen Kreditgebers? 22. Welches sind die Vorteile der Sicherungsübereignung eines Schuldbriefes?

9 9 Teile Strukturierte Finanzierungsberatung, Budget und Steuern Ausgangslage: Franz (geb. 1961) und Marta Finsterwald (geb. 1965) beabsichtigen, in Wohlen (AG) ein Einfamilienhaus mit Baujahr 1990 zu erwerben. Sie haben zwei Kinder, Fritz (geb. 1989) und Vreni (geb. 1991). Franz Finsterwald verfügt als Elektroingenieur über ein jährliches Bruttoeinkommen von CHF 105' Marta Finsterwald arbeitet 60 % vorwiegend nachts als Stationsschwester zu einem Bruttolohn von CHF 40' Finsterwalds haben am geheiratet; Güterstand: Errungenschaftsbeteiligung. Der Grenzsteuersatz der Eheleute Finsterwald beträgt 25 %. Sie leben aktuell in einer Mietwohnung für CHF 2' pro Monat. Angaben zum beabsichtigten Kauf: Kaufpreis für das Einfamilienhaus CHF 700' Eigenmietwert CHF 18' (bekannt vom bisherigen Eigentümer, Annahme Eigenmietwert Bund = Eigenmietwert Kanton Aargau). Eigene Mittel aus Erbschaft der Eltern von Franz Finsterwald CHF 140' und CHF 30' gemeinsam Erspartes der Eheleute Finsterwald. Beide sind pensionskassenversichert und werden voraussichtlich im Alter die AHV-Maximalrente erhalten. Es bestehen keine Lebensversicherungen. Das Ehepaar ist bereit, alle bestehenden Eigenmittel einzusetzen, um sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen zu können.

10 Finanzierungsanalyse 8 Punkte Kann sich die Familie das Eigenheim überhaupt leisten? Machen Sie für Finsterwalds eine Finanzierungsanalyse. Wie viel Prozent des Bruttoeinkommens müssen für das Eigenheim aufgewendet werden? Braucht es das Einkommen von Frau Finsterwald, um das Eigenheim tragen zu können? Welche einkommens- und vermögensseitigen Kriterien für die Tragbarkeit gibt es? Berechnen Sie diese und zeigen Sie mögliche Varianten auf. (Bitte Lösung vollständig aufzeigen).

11 Weitere Abklärungen für Familie Finsterwald 5 Punkte Falls die Finanzierungsanalyse ergeben hat, dass das Eigenheim tragbar ist: Welche weiteren Punkte klären Sie für Familie Finsterwald ab? Das heisst: Welche weiteren Gesichtspunkte gehören zu einer vollständigen Finanzierungsberatung? (Keine Berechnungen, nur Aufzählung der weiteren Themen) 25. Steuerliche Auswirkungen und Liquidität 1 Im Kanton Aargau können bei Gebäuden mit Alter bis 10 Jahre 10 % des Liegenschaftenertrages als Unterhaltskosten abgezogen werden. Bei Gebäuden älter als 10 Jahre ist der mögliche Unterhaltskostenabzug 20 %. Nehmen Sie an, die jährlich zu bezahlenden Hypothekarzinsen betragen genau CHF 24' und die Familie Finsterwald habe sich mit der Bank auf eine Amortisation von CHF 6' pro Jahr geeinigt. Nehmen Sie weiter an, der effektiv getätigte Unterhalt habe exakt dem steuerlich pauschal zugelassenen Unterhalt entsprochen. Berechnen Sie die unter diesen Annahmen durch den Hauskauf eintretenden Veränderungen des steuerbaren Einkommens und des Liquiditätsbudgets der Eheleute Finsterwald. Erläutern Sie diese Veränderungen kurz in jeweils einem Satz. Die nicht mehr erhaltene Verzinsung auf den für den Kauf eingesetzten Eigenmitteln ist bei beiden Berechnungen nicht zu berücksichtigen, da der in der Vergangenheit erzielte Zins nicht bekannt ist. Weiter auf der nächsten

12 Verwenden Sie die nachfolgende Tabelle: 12 Elemente (Kosten) Steuerbares Einkommen Liquidität 26. Erklärung der steuerlichen Auswirkungen 4 Punkte Erklären Sie in Stichworten (keine Berechnungen erforderlich), welche Auswirkungen der Kauf des Eigenheimes auf die Berechnung des steuerbaren Vermögens hat. Ist die Veränderung der Vermögenssteuern im Verhältnis zu den gesamten Steuern (Einkommens- und Vermögenssteuern) in der Regel gravierend oder eher vernachlässigbar?

13 Fragen zum Eigenmietwert 6 Punkte Im Parlament wurde kürzlich die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Familie Finsterwald fragt Sie, was das für Auswirkungen auf die Steuersituation nach dem Kauf haben wird. Erklären Sie der Familie Finsterwald in Stichworten, wie sich die veränderten steuerlichen Bedingungen auf die Berechnung des steuerbaren Einkommens in ca. 15 Jahren auswirken wird (nach der vorgesehenen Übergangsregelung für Neukäufer). Was ist für Eigenheimbesitzer nach Abschaffung des Eigenmietwertes voraussichtlich interessanter: - A) die Amortisation bestehender Hypotheken oder - B) eine Geldanlage (ausserhalb der 2. und 3. Säule) bei gleichzeitigem Stehenlassen der Hypothekarschuld? Begründen Sie kurz Ihre Antwort.

14 Hypothekenmodelle 9 Punkte Familie Finsterwald liegen drei Offerten von ihrer Hausbank vor: 1. Variable Hypothek 2. Festhypothek 3. Geldmarkthypothek mit Cap (mit Maximalzins) Erklären Sie Familie Finsterwald in Stichworten jeweils einen Vorteil und einen Nachteil der Hypothekarmodelle und erklären Sie, bei welcher Zinserwartung das jeweilige Modell den grössten Nutzen bringt. Variable Hypothek Vorteil: Nachteil: Zinserwartung: Festhypothek Vorteil: Nachteil: Zinserwartung: Geldmarkthypothek mit Cap Vorteil: Nachteil: Zinserwartung: Total erreichte Punkte...

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