Immobilien und Steuern

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1 Immobilien und Steuern Teil 1: Die Einkommens- und Vermögensbesteuerung der Ferienwohnung ausserhalb des Wohnsitzkantons Verfasst von: Antonio Federico Eidg. Dipl. Immobilien-Treuhänder MAS Real Estate Management MAS Corporate Finance CAS Immobilienbewerter

2 Inhaltsverzeichnis 1 Einführung 2 Steuerausscheidung zwischen Wohnsitz- und Liegenschaftskanton 3 Berechnungsbeispiel Steuerausscheidung 4 Erlaubte Abzüge 5 Unerlaubte Abzüge Einleitung Jeder Mensch wohnt und jeder Mensch ist täglich mit Immobilien in Kontakt. Ob als Mieter, Eigentümer oder Nutzer sind die Immobilien in der heutigen Welt omnipräsent. Wo Menschen, Technik und Umwelt zusammenkommen, braucht es Prozesse, Strategien, Strukturen und Entwicklungsmodelle für Erneuerungen und Optimierungen. Diese komplexen Systeme erfordern in der heutigen Zeit viel Know-how, um allen Anspruchsgruppen gerecht zu werden. Die immobilienwirtschaftlichen Kurzbeiträge werden aus Fachbüchern, Referaten, Schulungen sowie Erfahrungen aus der Praxis zusammengestellt und sollen unseren geschätzten Kunden sowie Interessierten der Immobilienbranche Fachwissen auf einfache und verständliche Art und Weise vermitteln. Bewusst wird jeweils lediglich ein einzelnes Thema aus der breiten Palette der Immobilienwirtschaft herausgegriffen und analysiert. In diesem Sinne wünschen wir Ihnen viel Spass beim Lesen und stehen Ihnen für allfällige Fragen gerne zur Verfügung. Allod Immobilien AG 2

3 1 Einführung Wer ein Eigenheim besitzt, kommt nicht umhin, sich mit Steuerfragen zu befassen. Der Wert des Hauses untersteht beim Kanton der Vermögenssteuer, das Einkommen aus der Vermietung oder der Eigenmietwert der Einkommenssteuer. Wer ein Haus erwirbt, muss die Handänderungssteuer bezahlen. Wer sein Eigenheim wieder veräussert, hat für die Grundstückgewinnsteuer aufzukommen, die einen erheblichen Teil des Veräusserungserlöses ausmachen kann. Vererbt oder verschenkt jemand sein Haus, fällt die Erbschafts- und Schenkungssteuer an. Hinzu kommen Anschlussgebühren, Kurtaxen, Liegenschaftssteuern, etc. Bei fast jedem Vorgang rund um das Eigenheim kassiert der Staat mit. Es ist deshalb für Eigentümer einer Liegenschaft unerlässlich, sich mit steuerlichen Fragen zu befassen. Mit dem Erwerb einer Ferienliegenschaft in einem anderen Kanton wird ein ausserkantonales Steuerdomizil begründet, was eine Steuerausscheidung zwischen der Wohnsitzgemeinde und dem Gemeinwesen der gelegenen Immobilie mit sich bringt. Das Besteuerungsrecht des Liegenschaftskantons beginnt am 1. Januar des dem Erwerb folgenden Jahres. Der Eigentümer wird für den Ertrag aus der Liegenschaft und den Steuerwert im Liegenschaftskanton steuerpflichtig. Dementsprechend muss er jedes Jahr eine Steuererklärung einreichen, die sein gesamtes Einkommen und Vermögen enthält. In der Regel genügt es, wenn man das Hauptformular der ausserkantonalen Steuererklärung des Liegenschaftskantons unterschreibt und zusammen mit einer Kopie der Steuererklärung des Wohnsitzkantons der Steuerverwaltung des Liegenschaftskantons zustellt. 3

4 2 Steuerausscheidung zwischen Wohnsitz- und Liegenschaftskanton Im Kanton, wo die Ferienliegenschaft gelegen ist, muss der Eigenmietwert oder bei einer vermieteten Ferienliegenschaft der Mietertrag als Einkommen versteuert werden. Davon werden die effektiven oder pauschalen Unterhalts- und Betriebskosten abgezogen, ferner ein Schuldzinsenanteil. Ein Anteil deswegen, weil nicht die effektiven auf der Liegenschaft zu bezahlenden Schuldzinsen abgezogen werden können, sondern die aufgrund einer Steuerausscheidung berechneten Schuldzinsen. In der Steuerausscheidung, die in der Regel vom Wohnsitzkanton vorgenommen wird, werden die gesamten Schuldzinsen des Ferienliegenschaftsbesitzers nach der Lage der Aktiven auf den Wohn- und den Liegenschaftskanton aufgeteilt. Die Aufteilung erfolgt entsprechend dem Steuerwert der einzelnen Vermögensbestandteile. Entfallen z.b. auf den Steuerwert der neu erworbenen Ferienliegenschaft 10 % des gesamten Steuerwertes des betreffenden Steuerpflichtigen, so werden 10 % der gesamten Schuldzinsen im Kanton der Ferienliegenschaft zum Abzug zugelassen, während 90 % im Wohnsitzkanton abgezogen werden können. Gleich wird mit den Schulden verfahren. Sie werden anteilsmässig nach der Lage der Aktiven auf den Wohn- und Ferienkanton verteilt. Tipp: Steuerlich spielt es also keine Rolle, ob der Fremdmittelanteil der Liegenschaft auf eine bereits bestehende, im Wohnsitzkanton gelegene Liegenschaft aufgenommen wurde oder auf die Ferienliegenschaft selbst. Der Eigenmietwert abzüglich Liegenschaftsunterhalt und Schuldzinsen wird im Ferienkanton zum Satz der Gesamtprogression besteuert. Zu diesem Zweck wird das steuerbare Einkommen des Steuerpflichtigen im In- und Ausland ermittelt. Für das auf diese Weise ermittelte Gesamteinkommen wird der Steuersatz im Ferienkanton berechnet. Zu diesem Satz wird nun das im Ferienkanton steuerbare Einkommen besteuert. 4

5 3 Berechnungsbeispiel Steuerausscheidung Herr Meier ist im Kanton Zürich wohnhaft. Er ist Eigentümer eines selbstbewohnten Einfamilienhauses in Zollikon, welches einen amtlichen Wert von CHF 800' hat, und eines alten Bündner Hauses in Surava mit einem amtlichen Wert von CHF 300' Das Einfamilienhaus in Zollikon ist mit einer Hypothek von CHF 600' belastet, auf dem Ferienhaus im Kanton Graubünden lastet eine Hypothek von CHF 200' Neben dem Grundbesitz verfügt Herr Meier noch über Wertschriften für insgesamt CFH 500' Total ZH GR Aktiven 500' '000 Einfamilienhaus Zollikon ZH * 800' '000 Ferienhaus Surava GR * 300' '000 Total Aktiven 1'600'000 1'300' '000 Prozentuales Verhältnis der Aktiven 100 % % % Schuldenverteilung 800' ' '000 (Die Schuldzinsen werden im gleichen (81.25 % von (18.75 % von Verhältnis vom Einkommen abgezogen) 800'000) 800'000) * Da die Kantone jeweils eigene Bewertungen vornehmen, die im Vergleich zwischen den Kantonen stark voneinander abweichen, muss ein einheitlicher Bundeswert ermittelt werden, der sogenannte Repartitionswert. Dieser Repartitionswert stellt einen gesamtschweizerisch einheitlichen Vermögenssteuerwert dar. Damit nun die verschiedenen kantonalen Vermögenssteuerwerte auf diesen gesamtschweizerisch einheitlichen Repartitionswert gebracht werden können, sind diese mit einem für jeden Kanton festgelegten Umrechnungsfaktor zu multiplizieren. D.h., die Aktiven werden mit dem entsprechenden Repartitionsfaktor korrigiert. 5

6 4 Erlaubte Abzüge Von den steuerbaren Einkünften aus unbeweglichem Vermögen können die zu ihrer Erzielung notwendigen Aufwendungen abgerechnet werden. Insbesondere können die Kosten für Schuldzinsen, Unterhalt und Verwaltung von Liegenschaften steuerlich abgezogen werden. Der Abzug umfasst entweder die tatsächlichen Auslagen oder er wird in Form einer Pauschale gewährt. Der Pauschalbetrag im Kanton Graubünden z.b. beträgt für Gebäude bis zu 10 Jahren 10 % und für ältere Liegenschaften 20 %. In jeder Veranlagungsperiode kann gewählt werden, ob der effektive oder der pauschale Liegenschaftsunterhalt beantragt wird. Bei der Wahl der effektiven Kosten müssen die Unterhalts- und die Betriebskosten deklariert werden. Zu den Unterhaltskosten gehören alle Aufwendungen, die in längeren oder kürzeren Abständen wiederkehren und den bisherigen Zustand erhalten oder ersetzen. Dies sind z.b. laufende Reparaturen, Servicearbeiten, Ersetzen des Flachdachs, etc. Zu den Betriebskosten gehören jene Aufwendungen, die mit dem Besitz der Liegenschaft verknüpft sind. Betriebskosten sind entweder notwendig, um die Liegenschaft überhaupt nutzen zu können, oder sie ergeben sich zwangsläufig auf dem Eigentum. Dies sind z.b. Entschädigungen an Hauswart, Sachversicherungsprämien, Heizungs- und Beleuchtungskosten für gemeinschaftlich genutzte Räume, etc. Tipp: Planen Sie die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt so, dass sie möglichst auf eine Steuerperiode anfallen; in dieser Periode können Sie den effektiven Abzug wählen. In der nächsten, unterhaltsarmen Steuerperiode machen Sie dann wieder den Pauschalabzug geltend. 6

7 5 Unerlaubte Abzüge Lebenshaltungskosten und wertvermehrende Aufwendungen können nicht abgezogen werden. Auch gibt es Kosten und Aufwendungen, die nicht abgezogen werden können. Dies sind: Einmalige Werkbeträge und Anschlussgebühren Anschaffung und Ersatz von Vorhängen, Möbeln, Beleuchtungskörpern, etc. Kosten für Heizung, Wasser und Kehricht der eigenen Wohnung Aufwendungen für private Liebhabereien (Biotop, Ziergarten, Bepflanzungen) Wert der eigenen Arbeit Unterhaltskosten für Objekte, die keinen Ertrag abwerfen Handänderungssteuern und Grundbuchgebühren Grundstückgewinnsteuern Liegenschaftssteuern Abschliessend: Liegenschaften und Steuern sind ein komplexes Thema und werden hier sehr rudimentär und nicht abschliessend behandelt. Je nach Nutzung oder Ebene (Bund, Kanton, Gemeinde) verändert sich die Praxis und daraus folgernd die steuerliche Situation. Um die eigene Steuersituation zu optimieren, lohnt es sich, Erkundigungen bei der Veranlagungsbehörde oder beim eigenen Steuerberater einzuholen. Weitere Informationen finden Sie auf der Website der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden ( Dort finden Sie auch die Wegleitung für Personen mit Wohnsitz ausserhalb des Kantons. Quellen: Steuertipps für Eigenheimbesitzer (Daniel von Gross) Ratgeber für Hauseigentümer (Thomas Fischer / Werner A. Räber) Steuern und Immobilien (HEV Schweiz) 7

8 Immobilien und Steuern Teil 1: Die Einkommens- und Vermögensbesteuerung der Ferienwohnung ausserhalb des Wohnsitzkantons Allod Immobilien AG - Rätusstrasse Chur Fon +41 (0) Fax +41 (0) a.federico@allod.ch - 8