Grundsteuern. Grundstückgewinnsteuer (partielle Einkommenssteuer) Handänderungssteuer (Rechtsverkehrssteuer)

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1 Grundsteuern Grundstückgewinnsteuer (partielle Einkommenssteuer) Handänderungssteuer (Rechtsverkehrssteuer) Liegenschaftensteuer (partielle Vermögenssteuer)

2 Besteuerung der Grundstückgewinne in den Kantonen Dualistisches / St. Galler-System Privatvermögen = Grundstückgewinnsteuer Geschäftsvermögen = Einkommenssteuer Monistisches / Zürcher-System Privat- und Geschäftsvermögen = Grundstückgewinnsteuer

3 Gewinne auf Geschäftsgrundstücken 1 (Besitzesdauer weniger als 20 Jahre) Erlös Anlagekosten Einkommenssteuerwert (Buchwert) Wertzuwachsquote = Grundstückgewinn Abschreibungsquote = wiedereingebrachte Abschreibungen + = Buchgewinn

4 Gewinne auf Geschäftsgrundstücken 2 (Besitzesdauer mehr als 20 Jahre) Erlös Verkehrswert vor 20 Jahren Anlagekosten Einkommenssteuerwert (Buchwert) steuerbarer Grundstückgewinn steuerfreier Kapitalgewinn Abschreibungsquote = wiedereingebrachte Abschreibungen + = Wertzuwachsquote = Grundstückgewinn + + = Buchgewinn

5 Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel Häufigkeit der Geschäfte Besitzesdauer Verwendung der erzielten Gewinne/Verkaufserlöse für die Durchführung neuer Geschäfte Art und Weise des Vorgehens Finanzierungsart der über den Rahmen einer ordentlichen Vermögensverwaltung hinausgehende planmässige An- und Verkauf von Liegenschaften

6 Art. 655 ZGB 1 Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke. 2 Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind: 1. die Liegenschaften, 2. die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte, 3. die Bergwerke, 4. die Miteigentumsanteile an Grundstücken.

7 Handänderungen 1. Zivilrechtliche Handänderungen 2. Wirtschaftliche Handänderungen 3. Belastungen mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen

8 Zivilrechtliche Handänderungen Übergang des zivilrechtlichen/grundbuchlichen Eigentums Voraussetzungen: zivilrechtlich gültiges Rechtsgeschäft in der Regel Grundbucheintrag Grundbucheintrag: konstitutiv (Art. 656 Abs. 1 ZGB) deklaratorisch (Art. 656 Abs. 2 ZGB)

9 Wirtschaftliche Handänderungen Übergang von wesentlichen Teilen der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über ein Grundstück Voraussetzungen: rechtsgeschäftliche Übertragung kein Grundbucheintrag

10 Wirtschaftliche Handänderung 1 Veräusserung einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft Verkäufer Verkauf Käufer Immobiliengesellschaft

11 Wirtschaftliche Handänderung 2 Kettengeschäft Verkäufer 1. wirtschaftliche Handänderung zivilrechtliche Handänderung Zwischenerwerber 2. wirtschaftliche Handänderung Enderwerber

12 Belastungen eines Grundstücks mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen dauernde, unbeschränkte Belastung wesentliche Beeinträchtigung des Eigentums Entgelt

13 Die grundsteuerlich wichtigsten privatrechtlichen Dienstbarkeiten Dienstbarkeiten (Servituten) Grunddienstbarkeiten (Prädialservituten) Fusswegrecht Fahrwegrecht Weiderecht Holzrecht Ausbeutungsrecht Gewässernutzungsrecht Durchleitungsrecht Verpflichtung und Verbot des Holzschlags Bauverbot und Baubeschränkung (und Näherbau- und Überbaurecht) Pflanzhöhenbeschränkung Platzrecht Gewerbebeschränkung Personaldienstbarkeiten Nutzniessung Wohnrecht Baurecht Quellenrecht andere Dienstbarkeiten (Art. 781 ZGB)

14 Erlös Erlös = Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers entspricht in der Regel dem öffentlich beurkundeten (Kauf-)Preis mindernde Umstände: nicht liegenschaftliche Werte minderwertige Zahlungsmittel Hinausschieben der Zahlungsfrist Unfreiwilligkeitszuschlag erhöhende Umstände (weitere Leistungen) Einräumung Wohnrecht / Rente Schuldübernahme Ausrichtung von Sonderentschädigungen Übernahme der Grundstückgewinnsteuer Schwarzzahlungen Vorauszahlungen Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn

15 Vereinbarter Fr. Fr. Fr. Fr. Fr. Fr. Fr. Fr. Fr. Fr. Kaufpreis 2'055'900 2'055'900 2'055'900 2'055'900 2'055'900 2'055'900 2'055'900 2'055'900 2'055'900 2'055'900 Gewinn 516'700 Steuer 168'629 Kaufpreis und Steuer 2'224'529 Gewinn 685'300 Steuer 226'627 Kaufpreis und Steuer 2'282'527 Gewinn 743'300 Steuer 246'579 Kaufpreis und Steuer 2'302'479 Gewinn 763'300 Steuer 253'459 Kaufpreis und Steuer 2'309'359 Gewinn 770'200 Steuer 255'833 Kaufpreis und Steuer 2'311'733 Gewinn 772'500 Steuer 256'624 Kaufpreis und Steuer 2'312'524 Gewinn 773'300 Steuer 256'899 Kaufpreis und Steuer 2'312'799 Gewinn 773'600 Steuer 257'002 Kaufpreis und Steuer 2'312'902 Gewinn 773'700 Steuer 257'037 Kaufpreis und Steuer 2'312'937 Gewinn 773'700 Steuer 257'037

16 Verkehrswert Der Verkehrswert eines Vermögensrechts entspricht dem Preis, der dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre

17 Anrechenbare Aufwendungen abschliessende Aufzählung zusätzlich zum Erwerbspreis/Verkehrswert wertvermehrende Aufwendungen Grundeigentümerbeiträge Mäklerprovisionen/Insertionskosten Handänderungsabgaben Baukreditzinsen bei Geschäftsgrundstücken weitere Aufwendungen bei Liegenschaftenhändlern

18 Mäklerprovision Voraussetzungen für die Anrechnung: zivilrechtlich gültiger Mäklervertrag nach OR 412 ff. Vertragsabschluss mit einer Drittperson Erfolg der Mäklertätigkeit Zahlung oder Anerkennung der Mäklerprovision Beschränkung auf den üblichen Umfang (2%, ausnahmsweise bis 3% oder nur 1%)

19 Ausnahmen von der Steuerpflicht Subjektive Ausnahmen (Bund, Kanton, Gemeinden) Objektive Ausnahmen (z.b. Bagatellgewinne, Zwangsverwertungsverfahren) Grundsteuerlich privilegierte Handänderungen Schenkung, Erbgang, Erbteilung, Vermächtnis Handänderungen zwischen Ehegatten Tauschgeschäfte unter bestimmten Voraussetzungen (Grenzbereinigung, Abrundung, Quartierplan etc.) Ersatzbeschaffung (Land- und Forstwirtschaft, Eigenheime, betriebsnotwendige Anlagegrundstücke) Umstrukturierung (Umwandlung, Fusion, Spaltung, Vermögensübertragung)