Liegenschaftsbewertung. Wie viel ist die Liegenschaft wert, wie bewertet die Bank und was heisst das für den Eigentümer?

Transkript

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2 Liegenschaftsbewertung Wie viel ist die Liegenschaft wert, wie bewertet die Bank und was heisst das für den Eigentümer? 2

3 Liegenschaftsbewertung «Wenn eine Immobilie gehandelt oder belehnt wird, wird sie bewertet.» 3

4 Liegenschaftsbewertung «Das Resultat einer Bewertung ist der Verkehrs- oder Marktwert.» 4

5 Liegenschaftsbewertung «Der Marktwert entspricht dem Preis, der innerhalb einer nützlichen Frist bei freiem Spiel von Angebot und Nachfrage voraussichtlich erzielt werden kann.» 5

6 Herzlich willkommen! Patrick Schudel Leiter Finanzierung Private Kunden Schaffhauser Kantonalbank 6

7 Fokus Referat Liegenschaft Nutzung Region Einfamilienhaus Selbstbewohnt Kanton Schaffhausen 7

8 Bedeutung und Zusammenhänge Kauf Besitz Verkauf Amtliche Verkehrswertschätzung Beispiel: Renovation Handänderung Eigentümer Lebensmittelpunkt Bestandteil Vermögen Altersvorsorge Liegenschaft Wertkomponenten Einflussfaktoren Marktentwicklung 8 Bank Hypothekargeber Bewertungsmethode Regulatorische Vorschriften

9 Bedeutung und Zusammenhänge Kauf Besitz Verkauf Amtliche Verkehrswertschätzung Beispiel: Renovation Handänderung Eigentümer Lebensmittelpunkt Bestandteil Vermögen Altersvorsorge Liegenschaft Wertkomponenten Einflussfaktoren Marktentwicklung 9 Bank Hypothekargeber Bewertungsmethode Regulatorische Vorschriften

10 Eigentümer «Das Eigenheim ist ein wichtiger Bestandteil des Vermögens und der Altersvorsorge.» 10

11 Vermögen und Altersvorsorge Sparkapital 3. Säule Pensionskasse Familienvermögen Schätzung Reinvestition? Vorsorgekapital? Wohnkosten? Finanzielle Planung 11

12 Bedeutung und Zusammenhänge Kauf Besitz Verkauf Amtliche Verkehrswertschätzung Beispiel: Renovation Handänderung Eigentümer Lebensmittelpunkt Bestandteil Vermögen Altersvorsorge Liegenschaft Wertkomponenten Einflussfaktoren Marktentwicklung 12 Bank Hypothekargeber Bewertungsmethode Regulatorische Vorschriften

13 Wertkomponenten und Einflussfaktoren Zustand Bauqualität Grösse (m 3, m 2, Zimmer) Mikrolage (Quartier, Adresse) «Wert» Makrolage (Ortschaft) Grösse der Parzelle 13

14 Makrolage: Attraktivität der Gemeinde 14

15 Mikrolage: Quartier, Adresse 15

16 Spezialfall: Baurecht Zustand Bauqualität «Wert» Grösse (m 3, m 2, Zimmer) Mikrolage (Quartier, Adresse) Makrolage (Ortschaft) Baurechtszins Grösse der Parzelle 16

17 Bedeutung und Zusammenhänge Kauf Besitz Verkauf Amtliche Verkehrswertschätzung Beispiel: Renovation Handänderung Eigentümer Lebensmittelpunkt Bestandteil Vermögen Altersvorsorge Liegenschaft Wertkomponenten Einflussfaktoren Marktentwicklung 17 Bank Hypothekargeber Bewertungsmethode Regulatorische Vorschriften

18 Amtliche Verkehrswertschätzung 18

19 Gebäudeversicherungswerte 19

20 Eigenmietwert 20

21 Amtlicher Realwert 21

22 Amtlicher Verkehrswert 22

23 Steuerwert 23

24 Übersicht amtliche Werte Wertangabe Wert Amtlicher Ertragswert Amtlicher Realwert Amtlicher Verkehrswert Aktueller Marktwert > Steuerwert Eigenmietwert Vermögen Einkommen

25 Amtliche Werte «Amtliche Werte ändern sich meist über Jahre hinweg nicht und sagen wenig über den aktuellen Marktwert aus.» 25

26 Bedeutung und Zusammenhänge Kauf Besitz Verkauf Amtliche Verkehrswertschätzung Beispiel: Renovation Handänderung Eigentümer Lebensmittelpunkt Bestandteil Vermögen Altersvorsorge Liegenschaft Wertkomponenten Einflussfaktoren Marktentwicklung 26 Bank Hypothekargeber Bewertungsmethode Regulatorische Vorschriften

27 Warum bewertet die Bank? Marktwert gilt als Basis für die Finanzierung Eigenkapital und Hypothek Liegenschaft dient als Sicherheit für die Hypothek Vermeidung von Kreditausfällen Schutz des Kunden Regulatorische Vorschriften Verbindliche Richtlinien SBVg 27

28 Wann bewertet die Bank? Kauf (Anfrage Hypothek) Neubau (Projektschätzung) Erhöhung Hypothek Revisionsschätzung 28

29 Bedeutung und Zusammenhänge Kauf Besitz Verkauf Amtliche Verkehrswertschätzung Beispiel: Renovation Handänderung Eigentümer Lebensmittelpunkt Bestandteil Vermögen Altersvorsorge Liegenschaft Wertkomponenten Einflussfaktoren Marktentwicklung 29 Bank Hypothekargeber Bewertungsmethode Regulatorische Vorschriften

30 Wie bewertet die Bank? Traditionelle Schätzungsmethoden Externe Schätzungen Hedonische Methode 30

31 Hedonische Bewertung Eignet sich für: Typische Einfamilienhäuser Typische Eigentumswohnungen 31

32 Hedonische Bewertung Eignet sich nicht für: Atypische Objekte (z.b. Objekte mit grossen Baulandreserven) Spezial- / Liebhaberobjekte (z.b. Liegenschaft mit Ökonomieteil im Dorfkern) Luxusobjekte Erschwerte Vergleichbarkeit 32

33 Hedonische Bewertung Vorteile: Effektive Preise von Vergleichsobjekten als Basis Revisionsschätzungen 33

34 Hedonische Bewertung Vorsicht: Genauigkeit hängt von der Objektivität der Eingaben ab Besichtigung der Liegenschaft von Vorteil 34

35 Hedonische Bewertung Objektkriterien PLZ / Ort Lage im Ort Haustyp (z.b. freistehend) Grundstückfläche Alter / Baujahr Anzahl Zimmer Anzahl Badezimmer Nettowohnfläche Kubatur Zustand Bauqualität 35

36 Hedonische Bewertung Datenbank Objektkriterien Marktwert

37 Bedeutung und Zusammenhänge Kauf Besitz Verkauf Amtliche Verkehrswertschätzung Beispiel: Renovation Handänderung Eigentümer Lebensmittelpunkt Bestandteil Vermögen Altersvorsorge Liegenschaft Wertkomponenten Einflussfaktoren Marktentwicklung 37 Bank Hypothekargeber Bewertungsmethode Regulatorische Vorschriften

38 Regulatorische Vorschriften Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite: «Die Bank bewertet ihre Grundpfandsicherheiten vorsichtig, systematisch und periodisch nach einheitlichen Grundsätzen» «gilt für die Bewertung grundsätzlich das Niederstwertprinzip» 38

39 Bedeutung und Zusammenhänge Kauf Besitz Verkauf Amtliche Verkehrswertschätzung Beispiel: Renovation Handänderung Eigentümer Lebensmittelpunkt Bestandteil Vermögen Altersvorsorge Liegenschaft Wertkomponenten Einflussfaktoren Marktentwicklung 39 Bank Hypothekargeber Bewertungsmethode Regulatorische Vorschriften

40 Beispiel: Renovation Renovationskosten davon wertvermehrend davon werterhaltend Wert vor Renovation Wert nach Renovation (Marktwert) Eigentümer Finanzierungsbedarf Eigenkapital? Erhöhung Hypothek? Schätzung Beispielbeträge Wie hoch ist die Hypothek aktuell? Über wie viel Eigenkapital verfüge ich? Wie schätzt die Bank mein Bank Haus ein?

41 Bedeutung und Zusammenhänge Kauf Besitz Verkauf Amtliche Verkehrswertschätzung Beispiel: Renovation Handänderung Eigentümer Lebensmittelpunkt Bestandteil Vermögen Altersvorsorge Liegenschaft Wertkomponenten Einflussfaktoren Marktentwicklung 41 Bank Hypothekargeber Bewertungsmethode Regulatorische Vorschriften

42 Mögliche Preisfindung: Wunschpreis Bestandteile Wunschpreis Betrag Ursprünglicher Kaufpreis Investitionen über die Jahre Wertsteigerung Grundstückgewinnsteuer Maklerprovision Wunschpreis Fiktive Beträge Eigentümer CHF? Liegenschaft

43 Mögliche Preisfindung: Marktorientiert Verkäufer Wunsch Makler Schätzung Kaufpreis Bank Schätzung 43

44 Niederstwertprinzip Kaufpreis «Bankwert» zusätzlich Eigenkapital 20% Total Eigenkapital % vom Kaufpreis Hypothek 80% 44

45 Hedonische Bewertung Datenbank Objektkriterien Marktwert Kaufpreis

46 Bedeutung und Zusammenhänge Kauf Besitz Verkauf Amtliche Verkehrswertschätzung Beispiel: Renovation Handänderung Eigentümer Lebensmittelpunkt Bestandteil Vermögen Altersvorsorge Liegenschaft Wertkomponenten Einflussfaktoren Marktentwicklung 46 Bank Hypothekargeber Bewertungsmethode Regulatorische Vorschriften

47 Preisindex für Einfamilienhäuser Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz bis % +0.5 % bis % +0.2 % Seit % % 47

48 Musterhaus Löhningen Gebäude Schaffhausen Gebäude Objektkriterien Alter 7 Jahre Zimmer 5.5 Anzahl Badezimmer 2 Lage im Ort gut Grundstückfläche 550 m 2 Nettowohnfläche 150 m 2 Kubatur 800 m 3 Zustand gut Bauqualität sehr gut Bauland Bauland 48

49 Preisvergleich Musterhaus 49

50 Preisvergleich Musterhaus 50

51 HEV-Bewertung 51

52 Haben Sie Fragen??????? 52???????????????????

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