Neuregelung der Grundstückschätzungen

Transkript

1 Neuregelung der Grundstückschätzungen 12. Juni

2 Agenda 1. Gesetzliche Grundlagen, Begriffe 2. Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Kleinwohnung, Zwei- und Dreifamilienhäuser 3. Stockwerkeigentum und selbstständiges Miteigentum 4. Mehrfamilien- und Geschäftshäuser (ab 4 Einheiten) 5. Land 6. Einschlag auf Eigenmietwert in Härtefällen 7. Fragen 2

3 Referenten Roland von Wyl Fachverantwortlicher Grundstückschätzung Martin Bertschinger Grundstückschätzer 3

4 Rechtliche Grundlagen LINK 4

5 Rechtliche Grundlagen 5

6 Rechtliche Grundlagen Schätzungs- und Grundpfandgesetz vom (Stand ) GDB Schätzungs- und Grundpfandverordnung vom (Stand ) GDB Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke vom (Stand ) GDB Ausführungsbestimmungen über die Gewährung eines Einschlages auf dem Eigenmietwert in Härtefällen vom (Stand ) GDB Steuergesetz vom (Stand ) GDB Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz vom (Stand ) GDB

7 Begriffe Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag. Führt die formelmässige Ermittlung zu einem Steuerwert, der über 90 Prozent des effektiven Verkehrswerts oder unter 80 Prozent desselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung vorzunehmen. Der Netto-Steuerwertt für die nichtland- beträgt 65 Prozent. wirtschaftlichen Grundstücke massgebend für die Vermögenssteuer. 7

8 Begriffe Ermittlung des Steuerwertes Der Realwert eines Grundstücks setzt sich zusammen aus der Summe des Landwerts und dem Zeitwert der Bauten. Der Zeitwert der Bauten entspricht dem Neuwert, abzüglich der dem Alter der Bauten entsprechenden Altersentwertung. Der Ertragswert eines Grundstücks entspricht dem kapitalisierten Mietwertt des Grundstücks. 8

9 Beispiel 1: Zeitwert Gebäude Bau im Jahr 2000 Neuwert (Baukosten) Betrag Fr. Wie hoch wäre der Neuwert, wenn heute gebaut würde? Formelmässige Bewertung im Neuwert Gebäude 2017 Altersentwertung (17 % von 550 Zeitwert Jahr 2017 Betrag Fr. 000 Fr.) Fr Fr. 9

10 Beispiel 2: Zeitwert Gebäude Bau im Jahr 1917 Neuwert (Baukosten) Betrag Fr. Wie hoch ist die Altersentwertung bei älteren Gebäuden? Altersentwertung Grundsatz: 1 % pro Jahr, max. 70 Prozent Bei älteren Gebäuden ist die Altersentwertung vielfach infolge diverser ausgeführter Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten geringer Altersentwertung wird reduziert Altersentwertung bei 100 jährigen Gebäude: zwischen 30 % bis 70 % 10

11 Beispiel 2: Zeitwert Gebäude Bau im Jahr 1917 Neuwert (Baukosten) Betrag Fr. Wie hoch wäre der Neuwert, wenn heute gebaut würde? Formelmässige Bewertung im Neuwert Gebäude 2017 Altersentwertung (50 % von 550 Zeitwert Jahr 2017 Betrag Fr. 000 Fr.) * Fr Fr. *Höhe der Altersentwertung ist abhängig vom Zustand des Gebäudes 11

12 Begriffe Zeitwert Gebäude Kauf: 1917 Neuwert Gebäude (Baukosten) Fr Zeitwert 2017: Wie hoch wäre der Neuwert des Gebäudes, wenn heute gebaut würde? = Fr Annahme: durch verschiedene Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten ist die Altersentwertung geringer Altersentwertung wird reduziert Altersentwertung 100 Jahre: 30 % - 70 % Altersentwertung 100 Jahre: 50 % von Fr = - Fr Zeitwert = Fr

13 über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke (GDB ) Art. 1 Allgemeines Mitwirkungspflicht der Eigentümer bei der Festsetzung des Steuer- und Eigenmietwerts. Individuelle Schätzung (mit oder ohne Besichtigung): - gewerbliche oder industrielle Objekte - villenartige Gebäude, Liebhaberobjekte - bei unrealistischen Ergebnissen. 13

14 Mitwirkung Formulartypen 1. Ein- bis Dreifamilienhäuserr 2. Stockwerkeigentum Methodik Realwert Realwert 3. Mehrfamilienhäuser (ab 4 Wohnungen) Ertragswert 4. Bauland Realwert 14

15 Hilfsmittel Landwertzonenpläne LINK 15

16 Hilfsmittel Landwertzonenpläne LINK 16

17 Hilfsmittel Landwertzonenpläne 17

18 Hilfsmittel Landwertzonenpläne 18

19 Hilfsmittel Landwertzonenpläne LINK 19

20 Direktverfügung für Einstellhallenplätze im Miteigentum Pauschalwert für Einstellhallenplätze im selbstständigen Miteigentum, d.h. mit einer eigenen Miteigentums-Nummer; auf eine Person lautend (Eigentümerin) Die Einstellhallenplätzee sind (unabhängig von der Stockwerkeinheit) veräusserbar 20

21 Art. 2 Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Kleinwohnung, Zweifamilienhäuser, Dreifamilienhäuser (inkl. Ferienhäuser, Wohnen und Gewerbe bis 3 Einheiten) a. Steuerwert: (Realwert) + Landwert + Zeitwert Gebäude (N + Wertvermehrende In Neuwert abzüglich Altersentwertung) nvestitionen (Unterhaltsarbeiten werden zu 35% als wertvermehrend angerechnet, ein Freibetrag von Fr wird abgezogen) rungen (zu 100% angerechnet) + Anbauten / Erweiter = Steuerwert, davon 65 Prozent = Netto-Steuerwert 21

22 b. Eigenmietwert: = 3.8% von Netto-Steuerwert Bei Selbst- und Fremdnutzung (z.b. Zweifamilienhaus erfolgt eine Berechnung nach den selbstgenutzten Einheiten. Als Einheiten gelten: - ein Zimmer entspricht einer Einheit - 25m 2 Gewerbefläche entspricht einer Einheit - ein Garagenplatz oder ein Einstellhallenplatz entspricht 0.25 Einheiten 22

23 Art. 3 Stockwerkeigentum und selbstständiges Miteigentum a. Steuerwert: (Realwert) + Landwertanteil + Anteil Zeitwert Gebäude (Neuwert Gebäude Stammgrundstück x Wertquote, abzüglich Altersentwertung + Wertvermehrende Investitionen (Unterhaltsarbeiten werden zu 35% als wertvermehrend angerechnet, ein Freibetrag von Fr wird abgezogen) + Anbauten / Erweiterungen (zu 100% angerechnet) = Steuerwert, davon 65 Prozent = Netto-Steuerwert b. Eigenmietwert: = 3.8% von Netto-Steuerwert Aufteilung Selbst- und Fremdnutzung analog EFH 23

24 Landwertanteil Hauptparzelle mit wenig Umschwung, Gemein- und Spielflächen schaftsparzelle für Wege Vielfach erhöhte Ausnutzung 24

25 Landwertanteil Ableitung und Berechnung Landwert vom Gebäudewert. Zone % des Anteils Neuwert Gebäude Zone % des Anteils Neuwert Gebäude Zone % des Anteils Neuwert Gebäude Zone % des Anteils Neuwert Gebäude 25

26 Art. 4 Mehrfamilien- und Geschäftshäuser (ab 4 Einheiten) a. Steuerwert: (Ertragswert) Nettomietertrag pro Jahr x 100% Kapitalisierungssatz von 6.00% = Steuerwert, davon 65 Prozent = Netto-Steuerwert b. Eigenmietwert: = 3.8% von Netto-Steuerwert Aufteilung Selbst- und Fremdnutzung analog EFH 26

27 Art. 5 Einstellhallenplätze im Miteigentum a. Steuerwert: + Pauschalwert von Fr = Steuerwert, davon 65 Prozent = Netto-Steuerwert b. Eigenmietwert: = 3.8% von Netto-Steuerwert 27

28 Art. 6 Art. 7 Art. 8 Baurecht Baurecht Unselbstständiges Miteigentum (subjektiv- dingliches Miteigentum) Unselbstständiges Miteigentum oder unselbstständige Miteigentumsanteile an Landparzellen oder Gebäuden werden in die Berechnung der Steuerwerte und Eigenmietwerte der jeweiligen Hauptgrundstücke dazugerechnet. 28

29 Art. 9a. Land innerhalb der Bauzone a. Steuerwert: (Realwert) Landfläche x Landwert = Steuerwert, davon 65 Prozent = Netto-Steuerwert Steuerwert in Fr. / m 2 Gemeinde Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6 Zone 7 Zone 8 Alpnach Engelberg Giswil Kerns Lungern Sachseln Sarnen Landwertzonen Fr bis / m 2 Reduktion 25% bei Rohbauland/fehlendem Quartierplan 29

30 Art. 9b. Land ausserhalb der Bauzone Landfläche (max. 800m 2 ) x Landwert der nächstgelegenen Landwertzone abzüglich Reduktion je nach Distanz zur Landwertzone (30-70%). 30

31 Art. 10 Landwertzonenpläne Art. 11 Individuelle Schätzung des Steuerwertes und Eigenmietwertes Art. 12 Neufestsetzung von Steuerwerten und Eigenmietwerten Art. 13 Gewährung eines Einschlages auf dem Eigenmietwert in Härtefällen Art. 14 Übergangsregelung 31

32 betreffend Gewährung eines Einschlages auf dem Eigenmietwert in Härtefällen (GDB ) 32

33 Härtefälle Der Eigenmietwert kann dort, wo er im Verhältnis zu den Bareinkünften einen grossen Betrag ausmacht, zu Liquiditätsproblemen führen. Davon betroffen sind vielfach Rentnerinnen und Rentner, die in einem Eigenheim leben und nur über verhältnismässig bescheidene Renten- und andere Geldeinkünfte verfügen. 33

34 Härtefälle Übersteigt das steuerbare Vermögen Fr (Alleinstehender) oder Fr (übrige) steht dem Steuerpflichtigen kein Einschlag zu. Ausnahmsweise wird auch bei einem höherem Vermögen eine Herabsetzung gewährt, sofern der Vermögenswert des Eigenheims 75 Prozent aller steuerbaren Aktiven übersteigt. 34

35 Härtefälle Der Einschlag wird gewährt, wenn der Eigenmietwert höher ist als ein Drittel der Einkünfte, die zur Deckung der Lebenshaltungskosten zur Verfügung stehen (ganzer Haushalt z.b. Kinder welche volljährig sind) ). Diese Lebenshaltungskosten werden in einer Schattenrechnung (unter Berücksichtigung ganz bestimmter Abzüge und unter Ausklammerung des Eigenheims) ermittelt. 35

36 Härtefälle Keine Reduktion für Zweitwohnungen Gewährung nur auf Antrag Formular siehe / Steuern online / Publikationen / Steuern: Formulare / Einschlag Eigenmietwert in Härtefällen Die Steuerverwaltung kann die Steuerpflichtigen auf den Einschlag aufmerksam machen Berechnungsbeispielee sind im Anhang zu den Ausführungsbestimmungen (GDB ) 36

37 Online-Plattform 37