Verkehrswertschätzung

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1 Verkehrswertschätzung Objekt Besitzer Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Nebengebäude und grossem Garten xxxxxxxxxxxxxx 1'000' ' ' Preisbereich; 140' Landanteil 227' ' ' Amortisation 209' ' ' ' ' ' Hedonisch Zeitwert des Gebäudes: Reproduktionswert abzüglich Amortisation; 486' Verkehrswert des geschätzten Objektes; 770' Besichtigung Bezugsjahr der Schätzung 2010 Verkehrswert (erhöht um 20'000.- für zusätzliches Land) CHF 770' Der Experte Unterlagen Pläne Martin Keller

2 Kommentar Es handelt sich hier um ein sehr schönes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, das sehr zweckmässig und fachlich einwandfrei gebaut wurde und perfekt unterhalten ist. Der Innenausbau ist durch die permanenten Renovationen relativ wenig demodiert. Im Rahmen dieser Schätzung wurde nebst dem Ertragswert auf Grund einer Festvermietung (Hauptwohnung) ein möglicher Ertragswert der Einliegerwohnung bei wöchentlichen Vermietung als Ferienwohnung ermittelt. Als Saison wurde eine Nutzungszeit von 120 Tagen angenommen. Mietwert pro Tag: CHF Mietzinsertrag Brutto: CHF 14'400.- Es wurde eine Schätzung des Realwertes vorgenommen. Dabei wurden die umfangreichen Sanierungsarbeiten, die über die ganze Besitzzeit der jetzigen Eigentümer ausgeführt wurden, bestmöglich berücksichtigt. Teilweise mussten bei der Amortisation der einzelnen Bauelemente Schätzungen oder Vereinheitlichungen vorgenommen werden. Arbeiten wie das Drainieren von Mauern wurden nicht berücksichtigt, sie haben keinen direkten Einfluss auf den Nutzwert und dienen lediglich zur Sicherung des Bauwerkes. Auffallend ist die Differenz des Verkehrswertes zum Realwert, die mit dem grossen Landanteil zu erklären ist. Dabei muss natürlich beachtet werden, dass das Land ausgezont wurde und heute landwirtschaftliches Land ist. Trotzdem wäre ein allfälliger Verkaufspreis höher anzusetzen als der ausgewiesene Verkehrswert, da das zusätzliche Land eine organische und sehr ansprechende Einheit mit dem Gebäude bildet. Ein Mehrwert des Gartens könnte ca. 20'000.- sein.

3 1. Grundstückdaten rein informativer Charakter 1.1. Steuerwert keine Korrelation zu Verkehrswert 200' Grundbuchdaten Gemeinde xxxxxxxxx Grundbuch Nr. xxxxxxxxx Fläche in m2 1'300 Dienstbarkeiten Vormerkungen Anmerkungen unbekannt unbekannt unbekannt 1.3. Grundstückbeschrieb Art Topographie grosszügiges Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und grossem, sehr gepflegten Garten am Rande einer Villenzone Leicht abfallendes Gelände, Sicht auf die Talebene Zonen- und Bauvorschriften ausserhalb Bauzone Erschliessung sehr gut erschlossen 1.4. Lage Standort Besonnung, Aussicht Immissionen Nachbarschaftsqualität Verkehrstechnische Erschliessung interessant, Fernsicht, repräsentativ ganzjährig keine Einfamilienhäuser Privatstrasse Einkaufsmöglichkeiten xxxxxxxxx

4 2. Objektdaten 2.1. Gebäude Hauptbaujahr 1968 Konstruktion massive Bauweise mit Ziegeldach, nur teilweise isolierte Aussenmauern Installationen auf neuestem Stand 2.2. Baubeschrieb Bauart Ausbau Zustand Umgebung Festgestellte Baumängel: Nutzungsmöglichkeiten 2-stöckig guter Ausbaustand, Inneneinrichtung modern und zweckmässig annähernd neuwertig gepflegt (Wiesland), Stützmauern zur Geländesicherung keine (Feuchtigkeitsprobleme wurden mit Sanierung behoben) als komfortables Wohnhaus mit der Möglichkeit zur Vermietung einer Ferienwohnung ideal

5 2.3. Wohnflächen und umbauter Raum Kubatur in m3 gemäss Steuerschätzung (Basis für die Berechnung der Reproduktionskosten)

6 3. Berechnung der Reproduktionskosten des Hauptgebäudes Ansatz oder Betrag Menge Bauteil Total BKP 2 Gebäudekosten (m3) ' BPK 2 Nebengebäude ' BKP 4 Umgebung: bebaute Flächen (m2) BKP 4 Umgebung: Leitungen und Anlagen Ertragslose Elemente: Terrassierungen ' pauschal 10' ' pauschal 10' ' Reproduktionskosten ohne Baunebenkosten 655' BKP 5 Baunebenkosten 6% 39' Total Reproduktionskosten des Gebäudes 694'

7 4. Berechnung der technischen Entwertung Unter technischem Alter versteht man das Alter einer Baute resp. der einzelnen Bauteile, ausgehend vom Erstellungsjahr unter Berücksichtigung der Wertminderung infolge Abnützung, Altersschäden und unzeitgemässem Ausbaustand (Demodierung) dabei wird die Verjüngung durch Renovationen, Sanierungen oder baulicher Veränderungen mitberücksichtigt Bau oder Sanierung Technisches Alter Abschreibung Rückstellung Grundbestandteile (ca. 50 % ) Fundationen Grundleitungen Baumeisterarbeiten Holztragewerk und Dachkonstruktion ' Erneuerungssubstanz Umbauteile (ca. 20 % ) Dacheindeckungen (Isolation) '031 Rohrleitungen '010 Verputz, Fassaden '052 Schlosser- und Schreinerarbeiten '342 Unterlagsböden ' Ersatzteile (ca. 20 % ) Fenster, Türen '773 Bedachung (Einfassungen Giebel etc.) '773 Rolladen, etc '605 elektrische Installationen '294 Heizungsanlage '210 Sanitäre Installationen '515 Kücheneinrichtung '563 Bodenbeläge Parkett / Keramik ' Verschleissteile (ca. 10 % ) elast. Fugendichtungen '258 Maler und Holzschutz '515 Sanitärarmaturen, Beschläge '031 Küchenapparate '084 Oelbrenner '042 Malerarbeiten Innen '389 8 Rückstellungs-Saldo / Altersentwertung 208'604 Technisches Alter der Erneuerungssubstanz angenommener Zinssatz für Diskontierung in % 3 Zukünftige jährliche Amortisationen notwendige Rückstellungen diskontiert auf den Bewertungszeitpunkt (3% Zins) 7'104.46

8 5. Zeitwert des Gebäudes Reproduktionskosten 694'671 Altersentwertung 208'604 Zeitwert 486' Relativer Landwert Der Landwert wird aufgrund von Erfahrungswerten für überbaute Grundstücke bestimmt. Die Berechnung erfolgt in Abhängigkeit der effektiven Ausnutzung des Grundstückes mittels einem Landwertanteil, welcher das Ergebnis einer Beurteilung der Lage der Liegenschaft unter Anwendung eines geeigneten Lageklassemodells ist. Kriterium Note Gewichtung Total Makrolage Nutzung Mikrolage Erschliessung Marktverhältnisse Lageklasse 4.4 Wertanteil des Grundstückes am Gesamtwert der Liegenschaft in % Relativer Landwert der Hauptparzelle Zusatzwert Parzelle ausserhalb Bauzone 27.68% 207' ' Theoretischer Baulandwert des für den Bau der Liegenschaft benötigten Landes pro m2 Achtung: dieser Wert korreliert nicht mit den "Baulandpreisen" der Gegend Durch entsprechende Bauweise (nicht Ausnutzung der baulichen Möglichkeiten) kann beispielsweise der relative m2 Preis geringer ausfallen als der Marktpreis für Bauland in der entsprechenden Zone. Bei hoher Ausnutzung (beispielsweise Gebäude in Kernzonen ohne entsprechende Bauabstände, Reihenhäuser, etc. wird der relative Landpreis erhöht.

9 7. Substanzwert der Liegenschaft Der Substanzwert der gesamten Liegenschaft setzt sich aus dem Zeitwert (Zustandswert), dem Landwert des Grundstückes und, sofern notwendig, kurzfristigen Investitionen zusammen. Zeitwert der Gebäude Landwert Substanzwert 486' ' ' Kapitalisierungssatz Kapitalkosten Der Zinssatz für die Kapitalkosten entspricht dem objektspezifischen Hypothekarzinssatz einer Referenzbank am Ort des Objektes. Er wird unabhängig von den individuellen finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers angewendet. Ein Hauptwohnsitz wird in der Regel zu 80% finanziert, ein Zweitwohnsitz lediglich zu 65%. Anteil % Zins % % 1. Hypothek Eigenkapital Zinssatz der Rechnung 23' Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Unterhaltskosten) Abschreibungen/Rückstellungen Für Erneuerungen je nach Lebensdauer, Bauqualität, Beanspruchung 7' ' Kapitalisierungssatz 4.73

10 9. Ertragswertberechnung Der Mietwert ist das Resultat eines nach marktmässigen Gesichtspunkten errechneten, erzielbaren nachhaltigen Mietzinses entweder bei der wochenweisen Vermietung als Ferienhaus oder aber bei Festvermietung. Es werden dabei die normalerweise von einer Agentur mit Vollservice berechneten Kosten bereits bei der Berechnung des untenstehenden Netto-Mietwertes in Abzug gebracht. 1. Stock Festvermietung 30' Einliegerwohnung: Angenommene Vermietungsdauer in Tagen / Jahr 120 Angenommener Mietzins pro Tag Jahresertrag (Saisonertrag) brutto 14' Nettomietertrag bei Vollservice durch eine Vermietungsagentur 45' Mietertrag bei Festvermietung. Dieser Wert wurde ermittelt mittels einer hedonische Schätzung und dient lediglich zu Vergleichszwecken. Er wurde in der Berechnung des Ertragswertes nicht berücksichtigt. 8' Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Mietwert Mietwert p.a. 45' Kapitalisierungssatz in % 4.73 Ertragswert ohne Berücksichtigung der Altersentwertung Abzug für Altersentwertung Ertragswert netto 956' ' '009.84

11 10. Verkehrswertberechnung Verkehrswert basierend auf dem Ertragswert 748' Verkehrswert per Stichtag basierend auf dem Substanzwert Der ausgewiesene Verkehrswert entspricht dem Ertragswert 713' ' Wirtschaftlicher Mehrwert Mehrwert = Wertgewinn durch optimale Nutzung = z.b.renditeliegenschaft Die wirtschaftliche Entwertung resp. ein wirtschaftlicher Mehrwert ergibt sich aus der Differenz des Realwertes und des Ertragswertes. Dies entspricht beispielsweise dem Liebhaberwert (Rusticos, historische Bauten, etc.) und stellt dort den Mehrwert dar, der durch die eigentliche Basisfunktion der Liegenschaft (z.b. "an dieser Lage Wohnen" ) nicht gerechtfertigt wird. 34' Renditeberechnungen 11.1 Nettorendite Die Nettorendite ergibt sich aus dem Verhältnis des jährlichen Nettoertrages zum gesamten Anlagewert (Substanzwert) der Liegenschaft 6.34% 11.2 Eigenkapitalrendite Eigenkapitalverzinsung/Einnahmeüberschuss in CHF 14' Die Eigenkapitalrendite ergibt sich aus dem Verhältnis des jährlichen Einnahmeüberschusses (=Eigenkapitalverzinsung) zum eingesetzten Eigenkapital Eigenkapitalrendite 1.92%