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1 r. architektur-werkstatt.ch «11 bernhard fischer dipl. architekt fh / sty / siv 3128 rümligen tel 031/ [email protected] EINGANG 1 1. MAI 2017 Betreibungsanu Bern-Mittelland Dienststelle Mittelland IMMOBMILIENBEWERTUNG Wohn- und Gewerbehaus Uettligenstrasse Wohlen bei Bern

2 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag, Bewertungszweck 3 2 Objektdaten Steuerwert Grundbuch Gebäudeversicherung Umbauter Raum 4 3 Daten Gemeinde, Makrolage Allgemeinde Daten der Gemeinde Makrolage Mikrolage 6 4 Baubeschrieb Gebäudeart Bauzone Flächenzuteilung 7 5 Baujahr, Sanierungen, Baulicher Zustand Baujahr, Sanierungen Baulicher Zustand 8 6 MEV System Objekte Objekt Kubische Berechnung Kubische Berechnung 11 8 Reprokosten Berechnung der Gebäudekosten 12 9 Berechnungen Berechnungen Erneuerungsbedarf ENR und Entwertung Mietwerte Berechnung Kapitalisierungssatz Berechnung WE Objekt WE1 Ertragswert Objekt WE2 Technische Entwertung Resultate Zusammenstellung Auswertung Bruttorendite Anteil Aufwand am Mietertrag Rückstellungsbedarf in % von BKP Entwertung in % von BKP Kommentar Begründung Hinweis Weitergabe und Nachdruck Fotos 18

3 1 Auftrag, Bewertungszweck Objekt: Wohn- und Gewerbehaus Uettligenstrasse Wohlen bei Bern Nutzung: Wohnhaus mit Garage Eigentümer: Christian Imthurn Uettligenstrasse Wohlen bei Bern Auftraggeber: Betreibungsamt Bern-Mittelland Dienststelle Mittelland Herr Anthony Müller 3071 Ostermundigen Experte: Bernhard Fischer, dipl. Architekt FH/STV Mitglied Schw. Immobilienschätzerverband SIV Schindelackerstr. 14, 3128 Rümligen, Bewertungszweck: Betreibungsamtliche Schätzung Besichtigung: 30. März 2017 Stichtag/Gültigkeit: 30. März 2017 Anwesend: Herr Anthony Müller (Betreibungsamt), Kantonspolizei Herr Christian Imthurn Verkehrswert SFr Rümligen, den Der Gut hter: Bewertungsmethode: Vorhandene Unterlagen: Sämtliche Berechnungen basieren auf den Standesreg In des SIV (Schweizerischer Immobilienschätzerverband). S I V Schtvoizer Immobn9e,hatzer-Verband Grundbuchauszug per GVB Schätzerbericht per Ausfertigung/Verteiler: Auftraggeber: 1-fach in Papierform, lx als PDF auf CD Beilagen: - Grundbuchauszug per Seite 3

4 2 Objektdaten 2.1 Steuerwert (Amtlicher Wert) Objektteil Steuerjahr Steuerwert Wohnhaus inkl. Gratenhaus Total Steuerwert 811' Grundbuch Gemeinde Grundbuch Nr. Gru ndstückfläche m2 Wohlen bei Bern Dienstbarkeiten/Rechte/Lasten: Vormerkungen: (wettbeeinflussend) Anmerkungen: (wertbeeinflussend) Sind im Anhang im Grundbuch-Auszug ersichtlich Vorkaufsrecht bis für Daniel + Niklaus Innthurn Diverser Pfändungen Veräusserungsbeschränkung BVG Weder Rechte noch Lasten beeinflussen den Verkehrswert 2.3 Gebäudeversicherung Objektteil Letzte Schätzung V--eiiiCilerungsewert Wohnhaus Nr Gartenhaus Nr. 24A Total Gebäudeversicherungswert 1' Umbauter Raum Umbauter Raum SIA-Norm 116 / bzw. Gebäudeversicherung: Objektteit Nach SIA m3 Nach GVB m3 Wohnhaus Nr. 24 nicht bekannt 2258 Gartenhaus Nr. 24A 75 Total umbauter Raum Seite 4

5 3 Daten Gemeinde, Makrolage 3.1 Allgemeine Daten der Gemeinde Ort/Gemeinde Wohlen bei Bern Einwohner ca Steuerfuss aktuell 1.54 Liegenschaftssteuer 1Woo Gemeinde im Web Die Einwohnergemeinde Wohlen, mit den verschiedenen Ortschaften, Wohlen, Uettligen, Säriswil, Murzelen, Innerberg und Salvisberg, gehört mit einer Fläche von 3633ha zu den grössten Gemeinden des Kt. Bern. Fast die Hälfte aller Einwohner wohnt im Bezirk Hinterkappelen. 3.2 Makrolage Gemeinde (Qualität der Standortgemeinde) sehr gut Gut Mittel Schlecht Bemerkung 4k Erschliessung (Hauptstrasse, Autobahn) Autobahn Al, Ausfahrt Wohlen in 4km Verkehrslage, ÖV (Zug, Bus) Postauto, Haltestelle vor der Türe Infrastruktur (Arzt, Apotheke etc.) Bern West Gross Einkauf Bern Westside, 6km Gewerbe, Gastronimie Wohlen und Bern West Kulturelles, Sport etc, Diverse Sportvereine Wirtschaftsraum, Arbeitsplätze Grossraum Bern Potenzial Lecrstandsquote Tief Image Seite 5

6 3.3 Mikrolage Quartier (die lokalen Gegebenheiten in der unmittelbaren Umgebung) sehr gut Gut Mittel Schlecht Bemerkung Quartier, Nachbarschaft Emissionen Direkt an der Strasse nach Uettligen Besonnung, Fernsicht Nähe zu ÖV (Haltestelle) Täglicher Einkauf Kindergarten / Schule Kindergarten, Primarschule und OS Zentrum in Hinterkappelen <platz S; oderlac Obeituril Thiifilacke <. o W-551- Wahlen bei Bern Hg Hohfuhren Hole 5 4'nstrasse Kartenausschnitt von map.search.ch Seite 6

7 4 Baubeschrieb 4.1 Gebäudeart (EFH, MFH / freistehend, angebaut, eingebaut etc.) Wohn- und Gewerbehaus, freistehend o 4b52 7 Situation aus RegioGis 4.2 Bauzone Dorfzone 2 (normale Bauzone) Das Objekt ist im Bauinventar der kantonalen Denkmalpflege nicht aufgeführt. Seite 7

8 4.3 Flächenzuteilung Raum F (m2) RH Beschrieb, Bemerkungen UG Nur von aussen zugänglich Keller Keller 2 6 Keller m2 50% wird in die Berechnung von 9.2 übernommen EG OG 7 Zimmer Wohnung genutzt durch den Eioentümer Eingang Vorraum mit Treppe ins OG, offen bis unters Dach Wohnen, Essen mit Cheminee und Balkontüre Küche, Einfrontig, Echtholz, 14 Granitabdeckunq Vorrat, Boiler 400 lt. 9 WC mit Lavabo 5 Heizung mit Elektroheizung und 15 Holzheizung Billard Zimmer Galerie, zweiseitig umlaufend Kinderzimmer Kinderzimmer 2, mit Bakontüre 14.8 Kinderzimmer 3, mit Bakontüre 13.8 Bad 1, mit Dusche, Doppellavabo, WC, Waschmaschine Bad 2, mit Badewanne, Doppellavabo, WC 7.3 Kinderzimmer Schlafen 16 Fischgratparkett m2 EG Garage Lager Garage Garage 2 mit Auto Lift sep. Garage angebaut OG 5 Zimmer Wohnung vermietet Treppenhaus Vorplatz WC, Dusche WC mit Lavabo und Badewanne 3 Zimmer 1 mit DFF 15 Zimmer 2, mit Balkontüre 16.6 Essen, Wohnen mit Cheminee und 31 Balkontüre Küche mit WM und Tumbler 14 Schlafen, Balkontüre 15 Dusche, WC, Lavabo, von Schlafen 4 zugänglich Zimmer m2 DG Estrich über der Wohnung und Garage Kein Unterdach Seite 8

9 5 Baujahr, Sanierungen, Baulicher Zustand 5.1 Baujahr, Sanierungen Grundsubstanz Baujahr 1904 Saniert Jahr Wohnung 2. OG Schwwimmbad Baulicher Zustand Bauteil Material / System Fabrikat Standard Zustand Alter Grundsubstanz Massiv, Mauerwerk Fassaden EG Mauerwerk verputzt, OG Rieg mit Ausfachung x Fenster IV, Spengler in Kupfer x Bedachung mit Ziegel x Elektro Inst. Normale Installation x Telefon / TV Normale Installation x Sanitär Inst. Normale Installation x Waschküche WM und tw. TU in den Wohnungen x WW, Boiler Jede Wohnung für sich x Heizung Inst. Normale Installation x Energieform Elektrisch und Holz x Wärmeverteilung Radiatoren x Bäder / WC Den Wohnungen angepasste Bäder x Küchen Fronten in Echtholz, Granitabdeckung x Türen Futter und Verkleidung x Sonnenschutz Südseitig nur Sonnenstoren x Unterlagsböden nicht bekannt Bodenbeläge Platten, Parkett, Laminat, Teppich x Decken mit Balkenlage und tw. Verkleidungen x Malerarbeiten Inn tw. Notwendig x Cheminee in beiden Wohnungen vorhanden x Wärmedämmung Fassaden Wärmedämmung Dach Schalldämmung nicht vorhanden Dämmstärke nicht bekannt kein Problem Unterhalt Letzte Investition 1987 Konstruktion Ausbau Normale Konstruktion Grosszügiger Ausbau x x 113 LIP --- _menügend 1 = gut 2 = genügend Umgebung (Zustand, Grosszügigkeit etc.) Sitzplatz gedeckt, Schwimmbad. Auf der Südseite eher wenig Platz, dafür auf der Ostseite mehr. Seite 9

10 6 MEV System MEV Multi Element Value System mit Ertragswerten und der Technischen Entwertung 6.1 Objekte 6.11 Objekt 1 Wohn- und Gewerbehaus WE 1 WE 2 Ertragswert unbefristet Technische Entwertung Seite 10

11 7 Kubische Berechnung 7.1 Kubische Berechnung Es sind keine Pläne vorhanden. Auf eine kubische Berechnung wird verzichtet. Diese wird nur für die Erneuerungsrate benötigt. Die Kubatur der GVB wurde verifiziert, und kann für die nachfolgenden Berechnungen verwendet werden. Seite 11

12 8 Reprokosten Die Reprokosten dienen nur zum Berechnen der Entwertungen und den Rückstellungskosten. 8.1 Berechnung der Gebäudekosten BKP 2-5 BKP 2 Gebäude A t ill Wohn- und Gewerbehaus 2258 Gartenhaus 75 Total umbauter Raum 2333 Wohn- und Gewerbehaus Anzahl Kubikmeter Der Schätzer setzt folgenden Wert ein Gebäudekosten Jahrgang m3 Fr. / m ' Fr Gartenhaus Jahrgang 1934 Anzahl Kubikmeter m3 75 Der Schätzer setzt folgenden Wert ein Fr. / m Gebäudekosten Fr. 26'250 BKP 4 Umgebung Total m2 Uberbaut m2 Restfläche m2 1' '158 Restfläche Preis pro m2 Der Schätzer legt folgenden Wert fest Umgebgungsarbeiten Schwimmbad m2 Fr. / m Fr. Fr BKP 5 Baunebenkosten BKP 2 BKP 4 Total % von Fr Fr Neuwert nachhaltig, dauernd, im Neuzustand Fr Seite 12

13 9 Berechnungen 9.1 Berechnung Erneuerungsbedarf und Entwertung Kostenaufteilung BKP 2-5 gemäss den Reprokosten BKP = Baukostenplan Wohn- und Gewerbehaus, fre erbaut 1904 Die Grundsubstanz des Hauses ist 113 Jahre alt BKP Nettozinssatz berechnet In nachfolgender Rechnung wird mit folgendem Zinssatz gerechnet 3.61% 3.25% Bauteil Erneuerungsbedarf Anteil in % an BKP 2 Anteil in Fr. inkl. BKP 5 GLD BKP 2 Rohbau 54% Rückstellungen Fassade 7% Fenster 5% Dach 8% Elektro 4% HLKK 4% Sanitär 4% Küchen 5% Ausbau 1 4% Ausbau 2 5% Total / Durchschnitt 100% 1' RND in Jahre Entwertung Techn. Alter Entwertungen '030 Ausbau 1 BKP 271 bis 279 Ausbau 2 BKP 281 bis 289 Wird in Wird in Pos. 9.3 Pos GLD Gesamtlebensdauer verwendet verwendet RND Restnutzungsdauer Seite 13

14 9.2 Mietwerte Der Mietwert ist das Resultat eines nach marktmässigen Gesichtspunkten errechneten, erzielbaren nachhaltigen Mietzinses, im Gegensatz zum Mietertrag, welcher die tatsächlichen erzielten Mietzinse beinhaltet. Für die Berechnung des Ertragswertes wird vom Mietwert ausgegangen. Mietverträge: Unbefristete Mietverträge angepasst per Objektteil Mietzins aktuell p.m. Mietwert p.m. Mietzins aktuell pi. Mietwert pi, NF in m2 Mietwert pro m.23 7 Zimmer Wohnung 0 2' Zimmer Wohnung Gartenhaus Parkplätze à Lager 35m2 à 50.-/m Werkstatt 55m2 à 100.-/m Separate Garage Mietwert pi. dauernd und nachhaltig erzielbar 19' Berechnung Kapitalisierungssatz Käufertypische Finanzierung Fremdkapital Aufteilung Anteil Zinssatz Anteil Zinssatz 70% 4.00% 2.800% Eigenkapital Bei Selbstnutzung, kann auf die Eigenkapitalverzinsung verzichtet werden Aufteilung Anteil Zinssatz Anteil Zinssatz Rea lzins 1.00% Käufertyp. Erwartung 0.20% Regionaler Markt 0.50% Immobilitätsnachteil 0.50% Zuschlag für Verlust 0.50% Konst. Wertsteigerung 0.00% 30% 2.70% 0.810% Nettozinssatz 3.61% Kostenzuschläge + Ertragsverluste mittel + Betriebskosten mittel + Unterhaltskosten mittel + Verwaltungskosten Selbstverw. Betrag WE1 0.30% % % % % % + Rückstellungen für grosszyklische Erneuerungen 0.70% > % Erforderliche Rückstellungen gemäss Zusammenstellung in 9.1 Fr Bruttozinssatz % Erklärung: Ertragsverluste: Betriebskosten: Mieterwechsel, Mietzinsverluste Grundsteuern, Gebühren, Versicherungen Seite 14

15 10 Berechnung Wertelemente WE 10.1 Objekt WE1 Ertragswert Bruttoertrag erzielbar pro Jahr Bruttozinssatz wie berechnet Fr % Ertragswert unbefristet Fr WE2 Technische Entwertung Gemäss den Berechnungen in Fr Pos. 9.1 Entwertungen Fr Seite 15

16 11 Resultate 11.1 Zusammenstellung Objekt 1 Wohn- und Gewerbehaus Fr Abzüge: Keine Fr. 0 Total WE Fr Ertragswert gerundet Fr. 800' Auswertung Bruttorendite Mietwert Fr Verkehrswert Fr % Anteil Aufwand am Mietertrag Kostenzuschläge Fr Mietwert Fr % Rückstellungsbedarf in % von BKP 2-5 Erneuerungsrate ENR Reproduktionskosten Fr Fr % Entwertung in % von BKP 2-5 Erneuerungssaldo ENS Reproduktionskosten Fr Fr % Seite 16

17 12 Kommentar / Hinweise / Haftung 12.1 Begründung Als Basis für diese Verkehrswertschätzung dienten mir die mir zu Verfügung gestellten Unterlagen und Angaben, deren Vollständigkeit und Richtigkeit ich voraussetze und welche in diesem Sinne nicht überprüft wurden. Der Verkehrswert entspricht dem heutigen Zustand der Liegenschaft und normalen wirtschaftlichen Verhältnissen. Die angenommenen Mietwerte entsprechen der aktuellen, konzeptionellen und baulichen Voraussetzungen im heutigen wirtschaftlichen Umfeld. Nach sorgfältigem Abwägen aller schätzungsrelevanten Vor- und Nachteilen der Liegenschaft, gestützt auf die verfügbaren Unterlagen und der vorstehenden Berechnungen bestätigt der Schätzer, dass diese Verkehrswertschatzung nach den einschlägigen Regeln und Normen des SIV und ohne Ansehen der Personen, nach bestem Wissen und Gewissen vorgenommen wurde Hinweis Die vorliegende Schätzung ist ein summarisches Gutachten. Der Zustandsbericht ist nicht abschliessend. Alle ev. vorgenannten Mängel waren offensichtlich, oder sind vom Eigentümer erwähnt worden. Der Schätzungsbericht kann somit nicht als vollständige Mängelanalyse verstanden werden. Es erfolgte auch keine Schadstoffana lyse auf Radon, Asbest etc. Auf Grund der momentanen Nutzung des Grundstückes vermute ich, dass es sich nicht um einen belasteten Standort (Altlasten) handelt bzw. keine Altlasten bestehen. Dieser Punkt wurde jedoch nicht näher untersucht/geprüft. Eine allfällige Wertverminderung aus einer später notwendigen Altlasten-Sanierung ist in der Schätzung nicht berücksichtigt bzw. bleibt ausdrücklich vorbehalten Haftung, Weitergabe und Nachdruck Die Bewertung entfaltet keine rechtsverbindliche Wirkung. Sie hat Gültigkeit nur für diesen Auftraggeber. Die vorliegende Bewertung dient allein dem unter Art. 1 genannten Bewertungszweck. Eine Interpretation des Immobilienwertes für andere Zwecke ist somit nicht statthaft. Teil- oder Nachdruck dieser Dokumentation bedarf der Bewilligung des Bewerters. Seite 17

18 13 Fotos Nord und Ostfassade Nordfassade Westfassade (Eingang) Gartenhaus Schwimmbad Sitzplatz Heizung Sanitär Verteilung Seite 18

19 Wohnzimmer mit Cheminee Billard Zimmer Eingangshalle mit Treppe ins OG Galerie Küche EG Seite 19

20 Küche 2 OG Küche 2. OG Wohnen 2. OG Seite 19