Verkehrswertschätzung

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1 Verkehrswertschätzung Zweiseitig angebautes Haus im Dorfkern Beispieldorf Parzelle xyx 6500 Musterheim)

2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeines 3 2. Grundstückdaten Grundbuch Grundstückbeschrieb Lage 4 3. Objektdaten Gebäude Baubeschrieb Umbauter Raum 5 4. Verkehrswertberechnung Substanzwertberechnung Berechnung der Gebäudekosten Neuwert Berechnung der Abschreibungen Altersentwertung Zeitwert Landwert Substanzwert Ertragswertberechnung Korrekturfaktoren für Mietwertberechnung Mietwert Kapitalisierungssatz Ertragswert Verkehrswert 9 5. Kommentar 10 Seite 2

3 1. Allgemeines Objekt Zweiseitig angebautes Haus im Dorfkern Beispieldorf Parzelle xyx 6500 Musterheim) Besichtigung 9. Februar 2007 Stichtag 9. Februar 2007 Schätzungsauftrag Kundenauftrag Verkehrswert CHF Vira, 12. Februar 2007 Der Experte Martin Keller Unterlagen und Datenbeschaffung Seitens der mit dem Verkauf beauftragten Organisation konnten keine sachdienlichen Unterlagen, Pläne, Historie, etc. abgegeben oder detailllierte mündliche Auskünfte gegeben werden. Die Auflistung der potentiellen Mängel erfolgt lediglich auf Grund der Besichtigung durch den Schätzer, der eine Marktwertschätzung und keine bauliche Beurteilung vorzunehmen hat. Der Auftraggeber wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass weitergehende bauliche Abklärungen ggf. durch einen Baufachmann/Bauingenieur durchgeführt werden müssten. Bemerkungen zu den ausgewiesenen Resultaten: Auf Seite 9 dieser Schätzung wird der Substanzwert ausgewiesen. Dieser Wert ist insofern relativ, als dass derartige Bauten einen Liebhaberwert aufweisen. Die Differenz zwischen Substanzwert und dem verlangten Kaufpreis beträgt also CHF 76' Gleichzeitig wird ein relativ hoher Ertragswert ausgewiesen, der wiederum relativiert werden muss. Es ist dies der Wert, der bei einer wochenweisen Vermietung als Feriendomizil resultiert, wobei ein grösserer Unterhaltsaufwand / Abnutzung als bei Eigennutzung zwar berücksichtigt wurde, nicht jedoch der (Werbe-)Aufwand für die Suche von Gästen, etc. Erfahrungsgemäss muss dieser mit 10 bis 12 % des Mietwertes eingesetzt werden. Der Ertragswert zeigt, dass derartige Objekte durchaus im Markt liegen und gut zu vermieten sind. Das derartige Objekt recht gut verkäuflich sind, zeigt auch die beiliegende Uebersicht über die derzeitige Marktnachfrage nach Ferienhäusern im Tessin. Seite 3

4 2. Grundstückdaten 2.1. Grundbuch Gemeinde Musterheim Parzelle xyx Fläche 154 Dienstbarkeiten siehe Grundbuchauszug Vormerkungen keine Anmerkungen keine 2.2. Grundstückbeschrieb Art Zonen- und Bauvorschriften Erschliessung Zweiseitig angebautes Haus im Dorfkern Kernzone, äusserliche Veränderungen nur mit Spezialbewilligungen gut 2.3. Lage Standort Besonnung, Aussicht Immissionen Nachbarschaftsqualität Verkehrstechnische Erschliessung Einkaufsmöglichkeiten Dorfkern, keine Zufahrt Im Winter keine Sonne keine nennenswerten vorwiegend Ferienhäuser Bus keine Seite 4

5 3. Objektdaten 3.1. Gebäude Hauptbaujahr gemäss Verkaufsdokumentation ca. 1850, Renovation inkl. Dach ca Konstruktion Installationen 3.2. Baubeschrieb massiv Wasser/Abwasser in Ordnung, Kanalisationsanschluss, Elektroinstallation teilweise über Verputz, Heimwerkerarbeit! Bauart Raumprogramm Ausbau Zustand Umgebung typischer Rusticostil für Ferienhaus absolut zweckmässig bescheiden, aber als Ferienhaus zweckmässig allgemein gut (Ausnahmen siehe Fotodokumentation) gepflegter Dorfkern 3.3. Umbauter Raum m³ Baujahr Objektteil 216 m³ 1985 Keller und Pergola 50 m³ 1985 Umbauter Raum 266 m³ Als Als Basis für die Schätzung wurde das Jahr 1985 genommen, da zu jenem Zeitpunkt offensichtlich eine Gesamtrenovation vorgenommen wurde. Seite 5

6 Verkehrswertberechnung 3.4. Substanzwertberechnung Berechnung der Gebäudekosten Objektteil Wohnhaus Anzahl Kubikmeter 216 m3 Wertorientierter Neuwertansatz (Berücksichtigung des historischen Grundbaues und CHF 550 Einschränkungen durch den Schutz von Bauten im Dorfkern) Gebäudewert CHF Reproduktionskosten CHF Objektteil Keller und Pergola Anzahl Kubikmeter 50 m3 Wertorientierter Neuwertansatz CHF 300 Gebäudewert CHF Reproduktionskosten CHF Neuwert Der Neuwert beinhaltet die reinen Gebäudekosten sowie die übrigen Baukosten wie Vorbereitungsarbeiten, Einrichtungen, Umgebungsarbeiten, Baunebenkosten, Ausstattungen sowie allgemeine Abzüge und Zuschläge. Geschätzter oder effektiver Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes (zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages) erforderlich wäre. BKP CHF/m³ Neuwert in % Neuwert 1 Vorbereitungsarbeiten 0,50 % Gebäudekosten ,00 % Umgebung 6,50 % Baunebenkosten 6,00 % Total Neuwert Neuwert (BKP 1,2,4,5) CHF Berechnung der Abschreibungen Objektteil Bauteil BKP GLD RND TA Rohbau Jahre Rohbau Jahre Installationen Jahre Ausbau Jahre Summe 220 Jahre Technisches Alter 220 Jahre : 4 55,00 Jahre Altersabzug SIV 46,6 % Technische Entwertung CHF Seite 6

7 Altersentwertung Bei der Altersentwertung eines Gebäudes und der Umgebung handelt es sich um eine wertmässige Einbusse, welche beim Neuwert seit der Erstellung infolge Alter, Abnützung und anderen Gründen eingetreten ist. Die Altersentwertung wird nachfolgend in % des Neuwertes berechnet. BKP Neubaukosten Altersentwertung 1 Vorbereitungsarbeiten ,4 % Gebäudekosten ,4 % Umgebung ,4 % Baunebenkosten ,4 % Altersentwertung CHF Zeitwert Der Zeitwert errechnet sich aus dem Neuwert abzüglich Altersentwertung und unter Berücksichtigung von allfälligen Abzügen oder Zuschlägen. Neuwert Altersentwertung Zeitwert CHF Landwert Der Experte bestimmt den Landwert aufgrund von Erfahrungswerten für überbaute Grundstücke. Die Berechnung erfolgt relativ zur Bausubstanz mittels einem Landwertanteil, welcher das Ergebnis einer Beurteilung der Lage des Grundstückes unter Anwendung eines geeigneten Lageklassemodells ist. Kriterium Note Gewichtung Total A Standort 4,00 1 4,00 B Nutzung 5,50 1 5,50 C Wohnlage 4,50 1 4,50 D Erschliessung 3,50 1 3,50 E Marktverhältnisse 3,00 1 3, ,50 Berechnung der Lageklasse 20,50 : 5 4,10 Lageklasse nach SVIT Wohnen 4,10 Landwertanteil in % des Substanzwertes 25,63 % Landwertanteil in % des Neuwertes 34,45 % Neuwert Landwert ,45 % = CHF m² CHF pro m² Relativer Landwert Landwert CHF Landwert aus Neuwert CHF Substanzwert Der Substanzwert (Sachwert) setzt sich aus dem Zeitwert (Zustandswert), dem Landwert des Grundstückes und kurzfristigen Investitionen zusammen. Neuwert Landwert Substanzwert CHF Seite 7

8 3.5. Ertragswertberechnung Korrekturfaktoren für Mietwertberechnung Kriterium Korrektur Kriterium Korrektur Wohnlage (Zone, Quartier) Haustechnik Mittelmässig wesentliche Elemente fehlen -6 % Besonnung/Sicht Bad/WC (Apparatebestückung) stark beeinträchtigt -6 % leicht ungenügend -3 % Verkehrslage Distanz/Erschliessung Küche (Ausstattung) bis 15 Minuten / reduziert -3 % stark veraltet -9 % Immissionen (Lärm, Luft) Wohnräume/Wohnwert geringfügig 3 % leicht mangelhaft -3 % Wirtschaftliches Alter Zusatznutzungen stark abgenützt -6 % übliche Anlagen, Balkon Mietwert Total -3,30 % Der Mietwert ist das Resultat eines nach marktmässigen Gesichtspunkten errechneten, erzielbaren nachhaltigen Mietzinses, im Gegensatz zum Mietertrag, welcher die tatsächlich erzielten Mietzinse beinhaltet. Für die Berechnung des Ertragswertes wird vom Mietwert ausgegangen. Mietwert mtl. Mietwert p.a Ja Korrekturfaktoren für Mietwertberechnung -3,30 % -561 Mietwert p.a. CHF Kapitalisierungssatz Für die Ermittlung des Ertragswertes ist der Mietwert mit einem angemessenen Faktor (Kapitalisierungssatz) zu kapitalisieren. % Betrag Basiszinssatz 3,00 % Zuschläge % Betrag Betriebskosten (Versicherungen, Abgaben, Objektsteuern) 0, Unterhaltskosten (Instandhaltung je nach baulicher Beurteilung) 1, Mietzinsrisiko (nach Objekt und Marktlage) 0, Rückstellungen (Beanspruchung, Bauqualität, Gesamtlebensdauer) 0, Total Zuschläge 2,00% Basiszinssatz 3,00 % Total Zuschläge 2,00% Kapitalisierungssatz 5,00 % Ertragswert Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Mietwert bei der wochenweisen Vermietung als Ferienhaus. Mietwert p.a Kapitalisierungssatz (gewichtetes Mittel) 5,00 % Ertragswert CHF Seite 8

9 3.6. Verkehrswert Der Verkehrswert entspricht entweder einem einzelnen Wert oder einem Mischverhältnis zwischen Substanz-, Ertrags-, Bar- bzw. Markwert, wobei diese je nach Art und Nutzung der Liegenschaft unterschiedlich gewichtet werden. Gewichtung Substanzwert CHF , Ertragswert CHF , : 2, Verkehrswert CHF Verkehrswert Rundung Verkehrswert CHF Bruttorendite Mietwert 6,30 % Seite 9

10 4. Kommentar Die Schätzung von Rustici kennt bei der Anwendung der üblichen Methodik seine Grenzen. Das hier geschätzte Objekt besticht jedoch durch seine grosszügige Raumaufteilung und der allgemeine Zustand kann als gut bezeichnet werden. Feuchtigkeit konnte nur al 2 Stellen nachgewiesen werden (Treppe und hintere Ecke Wohnzimmer). Bemerkenswert sind folgende Merkmale: negativ: Einfachverglasung teilweise kritische elektrische Installationen Sanierungsbedarf der Küche offensichtliche Verschiebung der Mauer unterhalb der Pergola, wobei die Betondecke des Kellers (gleichzeitig Boden der Pergola) einen sehr guten Eindruck hinterlässt. Es scheint keine konstruktiven Probleme des Kellers zu geben. positiv: guter Zustand des Daches thermostatgesteuerte Speicherheizungen praktisch keine Risse nicht beurteilt wurden: Funktionsfähigkeit der Heizungen, etc. Funktionsfähigkeit des Cheminée fragliche Details: falsche Dachbalken über der gegen Nord gerichteten Fassade Seite 10

11 Elektro-Installation Gesamtinstallation mit Elektrotableau in gutem Zustand, jedoch einzelne Verkabelungen im Do-it-yourself Verfahren erstellt. Seite 11

12 Sanitäre Einrichtungen: Offensichtlich in gutem Zustand, Kanalisation wurde (vermutlich anlässlich des Anschlusses aller Häuser an die Gemeindvor ca. 8 Jahren) grösstenteils neu gemacht. Seite 12

13 Feuchtigkeitsschäden: Im Wohnzimmer EG, Raumecke Süd-West sowie bei der Treppe fanden sich Feuchtigkeitsschäden (abblätternder Verputz). Dies ist bei derartigen Häusern nicht ungewöhnlich und bei der Verwendung einer duffundierenden Farbe (Silikatfarbe) kann die Situation beherrscht werden Seite 13

14 Dach Insgesamt guter Eindruck. Dach muss gereinigt werden. Velux-Fenster sind offensichtlich in Ordnung. Dachrinnen sind verzinkt und zeigen Rost. Unklar ist dem Schätzer die Verwendung von falschen neuen Balken bei der Nordfassade. Diese sind neben die alten (und offensichtlich tragenden) Balken gesetzt., wobei kein Schluss zur Mauer besteht. Diese Funktion ist abzuklären. Bei der Südfassade sind neue Balken eingesetzt. Seite 14

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16 Keller und Pergola Kellerdecke in sehr gutem Zustand. Die in östlicher Richtung anschliessende Stützmauer zeigt einen klaren Bruch auf und hat sich um ca. 10 cm. verschoben. Es handelt sich hierbei voraussicht um eine Stützmauer des gewachsenen Geländes. Es ist nicht anzunehmen und es bestehen auch keine Symptome, dass dies ein substantielles Problem ist.. Seite 16