Verkehrswertschätzung

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1 Verkehrswertschätzung Hauptansicht von Süden Ansicht Garagenanbau von Norden 2-Familienhaus mit Garagen-Anbau und Remise Grundstück Nr. 21 Kirchweg 2, 6221 Rickenbach LU

2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeines 3 2. Grundstückdaten Steuerwert Grundbuch Grundstückbeschrieb Lage 4 3. Objektdaten Gebäudeversicherung Gebäude Baubeschrieb Umbauter Raum/Flächen 6 4. Verkehrswertberechnung Substanzwertberechnung Berechnung der Gebäudekosten Wertminderung Neuwert Berechnung der Abschreibungen Zeitwert Landwert Substanzwert Ertragswertberechnung Mietwert Kapitalisierungssatz Ertragswert Weitere Werte Weitere wertbeeinflussende Parameter Verkehrswert 9 5. Kommentar Physischer Zustand Rechtliches Methoden der Bewertung Besonderes Konklusion Fotos 11 Seite 2

3 1. Allgemeines Objekt 2-Familienhaus mit Garagen-Anbau und Remise Grundstück Nr. 21 Kirchweg Rickenbach LU Auftraggeber Betreibungsamt Kreis Michelsamt Herr Linus Suter Betreibungsbeamter Bahnhofstrasse Beromünster Tel: [email protected] Eigentümer Herr Walter Schüpfer Kirchweg Rickenbach LU Tel: [email protected] Experte Sager Hans Sitrag Verwaltungs AG Bertiswilstrasse Rothenburg Tel: [email protected] Besichtigung 17. April 2018 Stichtag 17. April 2018 Schätzungsauftrag Kundenauftrag Verkehrswert CHF 890'000 Rothenburg, 3. Mai 2018 Hans Sager Unterlagen Grundbuchauszug Verkaufsdokumentation LUKB vom Grundriss- und Fassadenpläne von CREATIV haus ag vom Baubeschrieb und Raumprogramm (nicht aktuelle Version) Seite 3

4 2. Grundstückdaten 2.1. Steuerwert Steuerwert Katasterschatzung CHF 906' Grundbuch Gemeinde Grundbuch Nr. 21 Fläche Rickenbach LU m2 Dienstbarkeiten Fahrwegrecht zu Gunsten und zu Lasten Grundstück Nr. 22 Wohnrecht z.g. Paul Schüpfer, geb im Nachgang zum Grundpfandrecht von CHF im 1. Rang. Näherbaurecht für Wohnhaus laut Plan z.g. Nr Vormerkungen Anmerkungen 4 Verfügungsbeschränkungen im Sinne von Art 960 ZGB (Betreibungsamt) Gestaltungsplan Kirchweg Übertragung der Ausnützung von 199 m2 zu Gunsten Grundstück Nr Veräusserungsbeschränkung gem. Art. 30e BVG Mitglied der Strassen- und Unterhaltsgenossenschaft Rickenbach UHG Grundbuchsperre vom Grundstückbeschrieb Art Topographie Zonen- und Bauvorschriften 2.4. Lage Standort Besonnung, Aussicht Immissionen Nachbarschaftsqualität Verkehrstechnische Erschliessung Schulen, Kindergärten Stattliche Liegenschaft im Dorfkern von Rickenbach. Leicht gegen Nordosten geneigt. Dorfzone A, AZ Gestaltungsplan Kirchweg. Erschliessung Mit allen Werken erschlossen. Zentral und gut erreichbar, direkt an der Dorfstrasse gegenüber der Kirche. Besonnung in Ordnung. Aussicht nur in die nähere Umgebung, keine Fernsicht. Verkehrslärm von der Dorfstrasse kann störend sein. Bushaltestelle liegt direkt vor dem Haus. Mässig attraktiv: Strasse, Verkaufsläden auf der Nordseite Wohnbauten. Buslinien Menziken-Luzern und Postautokurs nach Sursee. Autobahnanschluss Sursee in ca. 10 Minuten erreichbar. Primar- und Sekundarschule im Ort. Kantonsschule in Beromünster. Seite 4

5 3. Objektdaten 3.1. Gebäudeversicherung Index Gebäudeversicherungswert Wohnhaus mit Garage Nr '184'000 Holz- und Waschhaus Nr. 24 C '000 Total Gebäudeversicherung CHF 1'235' Gebäude Hauptbaujahr vor 1900, jetziger Gebäudegrundriss (ohne Anbau) vermutlich um Fassadensanierung, neue Fenster, neue Heizung 1988 Anbau der Garagen mit darüberliegenden Terrasse 2006 Anbau auf der Ostseite, sowie Erneuerung Küche und Bad im EG Konstruktion Installationen 3.3. Baubeschrieb Fundament in Bruchsteinmauerwerk, teilweise später Kellerinnenwände mit Mauerwerk in Kalksandstein verstärkt. Decke über UG mehrheitlich in Stahlbeton. Decke über EG mit Mörtel fest ausgegossen zu einer stabilen Tragschicht. Umfassungswände in Mauerwerk und Holzriegelbau, Fassade gedämmt und verputzt. Ölzentralheizung 1984, Heizkessel CTC (Brenner ersetzt), Wärmeverteilung sowohl mit Radiatoren als auch im Fussboden. Elektroboiler 1 x 300 Liter, 1 x 500 Liter Tiba-Holzherd und Kachelofen im Erdgeschoss (ausser Betrieb) Bauart Hauptgebäude Massivbau im Verlauf der Jahre fanden verschiedene punktuelle Sanierungen bzw. Erneuerungen statt. Garagen-Anbau alte Remise bzw. Schweinestall ist wohl abzuschreiben Raumprogramm Erdgeschoss total 4 ½ Zimmer, ca. 120 m2 Wohnfläche Raumhöhe durchschnittlich 2.20 m Obergeschoss und Dachgeschoss total 6 ½ Zimmer und div. disponible Flächen, total ca. 200 m2 Nutzfläche beider Wohnungen total ca. 320 m2 Grosse Doppelgarage (Raumhöhe ca m) Ausbau sehr unterschiedlich im EG sind die Oberflächen mehrheitlich aus alten Materialien. das OG wurde in den Jahren 1984 bis 2006 verschiedentlich erneuert und zu einer Maisonette-Wohnung ausgebaut. Diese Maisonette-Wohnung hat einen ansprechenden Komfort. Aufgrund des rechteckigen Grundrisses ist die Zimmeranordnung entsprechend. Zustand ebenfalls sehr unterschiedlich. Die meisten Räume im Erdgeschoss sind unordentlich bis chaotisch. Die sanitären Einrichtungen und die ganze Küche sind offensichtlich in einem sehr schlechten Zustand. Das Obergeschoss ist soweit intakt (mit Ausnahme der Elektroinstallationen; s. dazu unter 5.1.) Seite 5

6 Umgebung Kleine Grünfläche zwischen Haus und Hauptstrasse. Die restliche Fläche ist versiegelt und dient zu Abstellzwecken von diversen Fahrzeugen Umbauter Raum/Flächen Wohnhaus mit Doppelgarage 2004 m3 bzw m3 Holz- und Waschhaus 215 m3 Seite 6

7 4. Verkehrswertberechnung 4.1. Substanzwertberechnung Berechnung der Gebäudekosten Kubikmeterpreis 600 Umbauter Raum, total m3 2'004 Gebäudekosten CHF 1'202' Wertminderung Werteinbusse des Neuwerts infolge Alterung, Abnützung, Mängel und Schäden sowie zufolge Demodierung wie auch neuer Erkenntnisse in der Baukunde und bei den Baustoffen. Die Wertminderung umfasst sowohl die technische Wertminderung wie auch die wirtschaftliche Wertminderung. BKP Neubaukosten Wertminderung 2 Gebäudekosten 1'202' % -701'177 4 Umgebung 78' % -45'565 5 Baunebenkosten 83' % -48'527 Wertminderung CHF -795' Neuwert Der Neuwert beinhaltet die reinen Gebäudekosten sowie die übrigen Baukosten wie Einrichtungen, Umgebungsarbeiten, Baunebenkosten, Ausstattungen sowie allgemeine Abzüge und Zuschläge. Geschätzter oder effektiver Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes (zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages) erforderlich wäre. BKP Neuwert 2 Gebäudekosten 1'202' % 1'202'400 4 Umgebung 6.50 % 78'156 5 Baunebenkosten 6.50 % 83'236 Total Neuwert Neuwert (BKP 2,4,5) CHF 1'363'792 CHF 1'363'792 Basis für die relative Berechnung von BKP4 = BKP2 Basis für die relative Berechnung von BKP5 = BKP2 + BKP Berechnung der Abschreibungen Anteil % GA GLD RLD Abschreibung Rohbau I '790 Rohbau II '383 Installationen '360 Ausbau '804 Ausbau '840 Altersentwertung CHF 701'177 jährliche Rückstellung bei '309 GA: Geschätztes Alter in Jahren, GLD: Gesamtlebensdauer, RLD: Restlebensdauer Zeitwert Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem um die Wertminderung reduzierten Neuwert. Neuwert 1'363'792 Wertminderung -795'269 Zeitwert CHF 568'523 Seite 7

8 Landwert Der Landwert wird aufgrund von Erfahrungswerten für überbaute Grundstücke bestimmt. Die Berechnung erfolgt relativ zur Bausubstanz mittels eines Landwertanteils, welcher das Ergebnis einer Beurteilung der Lage des Grundstückes unter Anwendung eines geeigneten Lageklassemodells ist. Kriterium Note Gewichtung Total A Standort B Nutzung C Wohnlage D Erschliessung E Marktverhältnisse Berechnung der Lageklasse : Lageklasse nach SIV Wohnen 3.40 Relativer Landwert aus Neuwert (BKP 2,4,5) 1'363' % = CHF 367'951 m² CHF/m² Landwert Landwert CHF 367' Substanzwert Der Substanzwert (Sachwert) setzt sich aus dem Zeitwert (Zustandswert) und dem Landwert des Grundstückes zusammen. Total Zeitwert 568'523 Landwert 367'951 Substanzwert 936' Ertragswertberechnung Mietwert Der Mietwert ist das Resultat eines nach marktmässigen Gesichtspunkten errechneten, erzielbaren nachhaltigen Mietzinses. Der Mietwert ist die Basis für die Berechnung des Ertragswertes. (Der Mietertrag gibt die tatsächlich erzielten Mietzinse wieder und ist nicht immer mit dem Mietwert gleichzusetzen). Mietwert mtl. Mietwert p.a. 2-Zimmer-Wohnung EG 700 Ja 8'400 2 Büroräume 500 Ja 6'000 Maisonette-Wohnung im OG/DG 2'400 Ja 28'800 Doppelgarage 160 Ja 1'920 Einzelgarage offen 50 Ja 600 Mietwert p.a. CHF 45' Kapitalisierungssatz Für die Ermittlung des Ertragswertes ist der Mietwert mit einem angemessenen Faktor (Kapitalisierungssatz) zu kapitalisieren. Zuschläge Betrag Mietwert Basiszinssatz Ertragsteil 3.50 % 29' % Unterhalt und Reparaturen 1.00 % 8' % Amortisation 1.00 % 8' % Total Zuschläge 2.00 % 16' % Kapitalisierungssatz Ertragsteil 5.50 % 45' % Seite 8

9 Ertragswert Der Ertragswert ist der kapitalisierte jährliche Mietwert eines Grundstücks und entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Er ergibt sich rechnerisch aus der Division des mit 100 multiplizierten jährlichen Mietwerts durch den Kapitalisierungssatz. Mietwert 45'720 Kapitalisierungssatz % 5.50 % Ertragswert = 45'720 : 5.50 % = CHF 831' Weitere Werte Weitere wertbeeinflussende Parameter Betrag Betrag Remise/Garage (früher Schweinestall), Gebäude Nr. 24 C 5'000 5' Verkehrswert Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag. Gewichtung Substanzwert 936' '500 Ertragswert 831' '300 1'767'800 : '900 Verkehrswert CHF 883'900 Verkehrswert 883'900 Weitere Werte 5'000 Verkehrswert bereinigt 888'900 Rundung 1'100 Verkehrswert CHF 890'000 Seite 9

10 5. Kommentar 5.1. Physischer Zustand Der ursprüngliche Bau auf diesem Grundstück wurde wohl Ende des 17. Jahrhunderts erstellt. Das bezeugt jedenfalls eine in die Wand eingelassene Platte. Die Baugeschichte während allen Generationen ist nicht erstellt. Auf den ersten Blick zeigt sich die Liegenschaft strassenseitig intakt. Der 2006 erstellte Anbau passt sich gut ans Hauptgebäude an und integriert sich gut ins Ortsbild. Der Zustand im Gebäudeinnern wird als mässig bis schlecht bezeichnet, was zunächst dem fehlenden Unterhalt und der Sorge geschuldet ist. Die Wohn- und Büroräume im Erdgeschoss sind in einem schlechten Zustand. Das gilt insbesondere für Küche und Badezimmer. Die grosse Maisonette-Wohnung im OG/DG ist mehrheitlich in einem gebrauchsfähigen Zustand. Allerdings macht hier der Marderfrass im Dachgebälk erheblich Sorgen. Offenbar sind zahlreiche elektrische Leitungen defekt. Gemäss Aussage des Eigentümers funktioniert der Brenner der Ölheizung nicht mehr richtig und muss ersetzt werden. Das Gebäude Nr. 24 C, Holz- und Waschhaus (bzw. Remise evtl. anfänglich Schweinestall) hat wohl die Abbruchreife erreicht Rechtliches Mit der angemerkten Grundbuchsperre ist der Verkehr nicht möglich. Diesbezüglich und auch in Bezug auf das Wohnrecht zu Gunsten Paul Schüpfer, geb. 1934, sind im Rahmen dieses Schatzungsauftrages keine vertieften Abklärungen gemacht worden. Das Gebäude weist auf 3 Seiten sehr geringe Grenzabstände auf. Währenddem diese gegen die Hauptstrasse und dem Kirchweg historisch gewachsen/gegeben sind, wurde gegenüber Grundstück Nr im Norden ein vertraglicher Unterabstand vereinbart. Er beträgt gem. Grundbuchplan ca m Methoden der Bewertung Substanzwert gem. Erklärung bei Ziffer wird zu ½ angerechnet. Begründung: gute Teile der Baute können noch während Jahren genutzt werden. Sie haben noch eine erwähnenswerte Restnutzungsdauer. Darin ist auch der Landwert angemessen berücksichtigt. Ertragswert gem. Ziffer , Anrechnung ebenfalls zu ½. Das ganze Haus oder mindestens die Hälfte kann fremd vermietet werden. Für den selbstgenutzten Teil kann ein konservativer Eigenmietwert eingesetzt werden. Somit kommt auch der Ertragswertbetrachtung eine berechtigte Bedeutung zu. Die 4 ½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss wird zu Zeit zweigeteilt als Kleinwohnung des Sohnes und als Büro des Liegenschaftseigentümers genutzt (s. Mietwert Ziff ) Besonderes Die Liegenschaft wird im Internet (homefeel/newhome) für Franken angeboten) Konklusion Die Liegenschaft braucht Pflege, Reinigung und v.a. im EG Investitionen zur Erneuerung. Sie bleibt aufgrund ihrer doch exponierten Lage und Form der Bauten etwas eigenwillig. Vorteil ist der doch beachtliche Umschwung auf einer Gesamtfläche von m2. Die ganze Liegenschaft weist grosse Nutzflächen und auch Freiräume auf. An Stelle der heutigen Bauten ist auch eine neue architektonische Gestaltung möglich; mit dem entsprechenden Planungsaufwand und Baukosten. Seite 10

11 6. Fotos Situation von Osten Terrasse über Garage Büro Erdgeschoss Schlafen Erdgeschoss Wohnen OG Küche OG Korridor Obergeschoss/Dachgeschoss Seite 11