Verkehrswertschätzung

Transkript

1 Verkehrswertschätzung 4-Zimmerwohnung W 3 Gellertstrasse Basel

2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeines 3 2. Grundstückdaten Grundbuch Grundstückbeschrieb Lage 5 3. Objektdaten Gebäudeversicherung Gebäude Zustand Liegenschaft Aussenanlagen Beschrieb Sonderrecht Nr. W 3 2. OG links Ausbau Sonderrecht Zustand Sonderrecht 8 4. Verkehrswertberechnung Substanzwertberechnung Berechnung der Gebäudekosten Neuwert Berechnung der Altersentwertung Wertminderung Zeitwert Landwert Substanzwert Ertragswertberechnung Mietwert Ertragswert Weitere Werte Weitere wertbeeinflussende Parameter Verkehrswert Kommentar Anmerkungen Definitionen 13 Seite 2

3 1. Allgemeines Objekt 4-Zimmerwohnung W 3 Gellertstrasse Basel Auftraggeber Herr Simon A. Ganther Rüchligweg Riehen Tel: Fax: simon@ganther-bs.ch Eigentümer Stiftung Münstergemeinde Basel 4000 Basel Experte IC Immo Consult Gerhard Drechsler dipl. Immobilientreuhänder Aeschenvorstadt Basel Tel: Fax: g.drechsler@bluewin.ch Stichtag 1. April 2015 Verkehrswert CHF 520'000.- Muttenz / Basel, 30. März 2015 Der Experte G. Drechsler Seite 3

4 Unterlagen Grundbuchauszüge vom 19. Februar 2014 (unvisiert) Situationsplan Gebäudeversicherungsausweis 2015 Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft Baurechtsvertrag jedoch ohne Nachträge (drei??) Baurechtszinsberechnung vom 12. Oktober 2006 Grundrissplan der Wohnung Angaben zu Mietzins Zonenplan und Zonenvorschriften Bewertungsgrund Wertermittlung als Orientierung Besichtigung 26. März Uhr im Beisein von Frau Blithe (Mieterin) Gültigkeit ca. 6 Monate Jede Liegenschaftsbewertung ist eine Momentaufnahme am Stichtag. Grundsätzlich gilt sie nur für den jeweiligen Bewertungszweck und die vorgenommene Beurteilung. Der ermittelte Wert kann durch Inkraftsetzung neuer Gesetze, Änderungen der Konjunktur- und Wirtschaftslage, sowie durch bauliche Veränderungen am Objekt, ebenso durch Lageveränderungen, sowie Anpassung des Baurechtszinses in kurzer Zeit beachtliche Abweichungen erfahren, insbesondere bei Anpassungen des Baurechtszinses Altlasten Es erfolgten keine diesbezüglichen Abklärungen. Ein Verdacht kann ausgeschlossen werden, da Areal zuvor mit Schrebergärten genutzt. Seite 4

5 2. Grundstückdaten 2.1. Grundbuch Gemeinde Basel Stamm-Parzellen Nr Plan Nr. 86 Fläche 1'247.5 m2) Baurecht bis z.l. Parz. 5/2262 Dienstbarkeiten gemäss Vormerkungen beiliegendem Anmerkungen Grundbuchauszug vom STWE-Parzellen Nr Wertquote 122 / 1 000stel Dienstbarkeiten keine Vormerkungen keine Anmerkungen Reglement der STWE 2.2. Grundstückbeschrieb Art Topographie Zonen- und Bauvorschriften Erschliessung bebautes Grundstück eben nicht relevant, da überbaut voll erschlossen 2.3. Lage Standort Besonnung Immissionen Nachbarschaftsqualität Verkehrstechnische Erschliessung Schulen, Kindergärten Einkaufsmöglichkeiten Gellertquartier, bevorzugtes Wohnquartier gut, Orientierung Ost/West keine nennenswerten durchwegs Mehrfamilienhäuser Bus Nr. 37 Emanuel Büchelstrasse mit ¼ stündiger Verbindung zum Aeschenplatz und Richtung St. Jakob/Dreispitz alle in nächster Nähe Karl Barth-Platz / Hardstrasse oder Aeschenplatz/Innenstadt Seite 5

6 3. Objektdaten 3.1. Gebäudeversicherung Index Gebäudeversicherungswert Gellertstrasse 86, Basel '918' Total Gebäudeversicherung 3.2. Gebäude CHF 2'918'000 bestehend aus Freistehendes einseitig angebautes Wohnhaus Eingangsgeschoss mit 3 Einzelzimmer 4 Normalgeschosse mit je zwei 41/2-Zimmerwohnungen Hauptbaujahr 1958 Veränderungen 2014 Ersatz Liftanlage 2014 Sanierung und Isolierung Flachdach Konstruktion Bauweise Fundamente Aussenmauerwerk Fassade Decken Dach massiv Beton Backstein Verputz Beton Flachdach Abschlüsse und Installationen Fenster Abschlüsse Spenglerarbeiten IV 3-fach Kunststoff Rollläden Alu mit Rollgurten Sonnenstore Kupfer Lift 3-Personen-Lift Schindler 320 kg (2014) Heizung Warmwasser Ölzentralheizung mit Radiatoren, Kombikessel Hoval, Öltank 10'000 l im Erdreich mit Leckwarngerät zentral Seite 6

7 3.3. Zustand Liegenschaft Gebäudehülle Dach Installationen Die Gebäudehülle ist soweit intakt, grössere Schäden sind nicht sichtbar. Hingegen verfügt das Mauerwerk über keine Aussenisolation und kann deshalb der heutigen Anforderungen in Bezug auf die Wärmedämmung nicht genügen. Die Fenster der Wohnung W 3 sind neu. Ob dies in allen Wohnungen der Fall ist, ist nicht bekannt. Auf jeden Fall sind in der Waschküche alte DV-Fenster in Holz vorhanden. Das Flachdach muss sich in gutem Zustand befinden, da dieses letztes Jahr saniert und isoliert wurde. Die Wasserverteilung stammt aus dem Baujahr, woraus geschlossen werden kann, dass auch die Zu- und Ableitungen entsprechend alt sind. Ob diese im Rahmen der Wohnungssanierung im Bereich dieses Objektes ersetzt wurden ist nicht bekannt. Die Wärmeerzeugung stammt aus dem Jahr 1991 Der Heizkessel dürfte gelegentlich ersatzbedürftig werden, was auch gemäss den heute geltenden Vorschriften die Installation von Sonnenkollektoren auf den Dach nach sich zieht. Die Elektroinstallationen sind ebenfalls alt. In der zur beurteilenden Wohnung, wurden diese jedoch erneuert. Konstruktive Bauteile (Mauerwerk, Decken, Dachkonstruktion) und haustechnische Installationen, welche nicht frei zugänglich oder sichtbar, sondern verschalt, eingemauert oder unter Putz verlegt sind, können in Bezug auf deren Zustand, eventuell vorhandenen Mängel oder Schäden, nicht beurteilt werden. Mit weiteren Sanierungskosten ist mit Sicherheit zu rechnen, d.h. entsprechende Zahlungen in den Erneuerungsfond drängen sich auf Aussenanlagen Ansprechender Umschwung mit grosser Rasenfläche (vermoost) diversen Sträuchern und älteren Bäumen, Zugang zum Haus mit Granitplattenbelag 3.5. Beschrieb Sonderrecht Nr. W 3 2. OG links 4 1/2-Zimmerwohnung bestehend aus Vorplatz, Wohnzimmer 1 mit Schiebetüre zu Esszimmer 2, davor Balkon, Küche, Bad/WC, sep. WC, Elternzimmer 3, Kinderzimmer 4 ca. Balkone 110 m2 ca. 14 m2 Kellerabteil ca. ca. 5 m2 Die Wohnung ist gut konzipiert, jedoch dem Baujahr entsprechend mit geschlossener Küche und ansprechenden Zimmergrössen. Der Komfort entspricht dem heute üblichen Standard. Seite 7

8 3.6. Ausbau Sonderrecht Bodenbeläge Eichenparkett Zimmer keram. Platten Vorplatz und Nassräume Wandbeläge Glasfasertapete Vorplatz Raufaser gestrichen Zimmer keram. Platten Nassräume Türen / Zargen Decken Kücheneinrichtung Bad/WC Sep. WC Elektroinstallationen TV + Radio Schrankeinbauten Waschen / Trocknen Spezielle Ein- und Ausbauten Holz gestrichen Weissputz U-förmige Einbauküche ca. 8-teilig. Unterbau mit Granitabdeckung, Abwaschbecken Chromstahlbecken GWA, Glaskeramikfeld (Induktion) darüber Abzug.. Oberschränke und Hochschränke seitlich, Backofen, Kühl- und Tiefkühlschrank. Doppellavabo mit Unterbau, darüber Spiegelschrank, Einbauwanne, Wand-Closett mit Spülkasten Handwaschbecken mit Ablage, darüber Spiegel, Wand-Closett und Spülkasten übliche Anschlüsse Cablecom Doppelwandschrank im Vorplatz Waschturm in ehemaligem Wandschrank im Vorplatz (allg. Waschküche mit Waschmaschine, sowie Trockenraum im Eingangsgeschoss) keine Im Rahmen dieser Schatzung erfolgt keine weitergehende Beschreibung. Es wird u.a. auf die Fotos auf beiliegender Diskette verwiesen Zustand Sonderrecht Alles neuwertig. Die Wohnung wurde soeben saniert mit einem Kostenaufwand von Fr. 198' gem. beil. Aufstellung. Seite 8

9 4. Verkehrswertberechnung 4.1. Substanzwertberechnung Berechnung der Gebäudekosten Total m³ 4'251 Kubikmeterpreis 750 Umbauter Raum 4'251 Gebäudekosten CHF 3'188' Neuwert Der Neuwert beinhaltet die reinen Gebäudekosten sowie die übrigen Baukosten wie Einrichtungen, Umgebungsarbeiten, Baunebenkosten, Ausstattungen sowie allgemeine Abzüge und Zuschläge. Geschätzter oder effektiver Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes (zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages) erforderlich wäre. BKP Neuwert 1 Vorbereitungsarbeiten 1.50 % 47'825 2 Gebäudekosten 3'188' % 3'188'300 4 Umgebung 6.15 % 196'000 5 Baunebenkosten % 507'645 Total Neuwert Neuwert (BKP 2,4,5) CHF 3'939'770 CHF 3'891'945 Basis für die relative Berechnung von BKP1 = BKP2 Basis für die relative Berechnung von BKP4 = BKP2 Basis für die relative Berechnung von BKP5 = BKP2 + BKP Berechnung der Altersentwertung Altersentwertung gemäss Wertminderungstabelle: Ross gesch. Alter Gewichtung Total Rohbau Rohbau Ausbau Installationen Wirtschaftliches Alter 31 Jahre Unterhaltszustand mittel / gut Gesamtlebensdauer 100 Jahre Gebäudekosten 3'188'300 Altersentwertung gemäss Wertminderungstabelle 15.9 % Altersentwertung CHF 506' Wertminderung Werteinbusse des Neuwerts infolge Alterung, Abnützung, Mängel und Schäden sowie zufolge Demodierung wie auch neuer Erkenntnisse in der Baukunde und bei den Baustoffen. Die Wertminderung umfasst sowohl die technische Wertminderung wie auch die wirtschaftliche Wertminderung. BKP Neubaukosten Wertminderung 1 Vorbereitungsarbeiten 47' % -4'304 2 Gebäudekosten 3'188' % -506'900 Wertminderung CHF -511'204 Seite 9

10 Zeitwert Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem um die Wertminderung reduzierten Neuwert. Für die Ermittlung des Zeitwerts eines Gebäudes (Zustandswert) muss immer vom Neuwert ausgegangen werden. Neuwert Wertminderung Zeitwert 3'939' '204 CHF 3'428' Landwert Der Experte bestimmt den Landwert aufgrund von Erfahrungswerten für überbaute Grundstücke. Die Berechnung erfolgt relativ zur Bausubstanz mittels eines Landwertanteils, welcher das Ergebnis einer Beurteilung der Lage des Grundstückes unter Anwendung eines geeigneten Lageklassemodells ist. Kriterium Note Gewichtung Total Allgemeine Situation Verkehrsrelation Nutzung/Standard Wohnsektor Berechnung der Lageklasse : Steigerung/Reduktion 0.50 Lageklasse nach Naegeli 5.50 Relativer Landwert aus Neuwert (BKP 2,4,5) 3'891' % = CHF 2'038'990 m² CHF/m² Landwert Landwert 1'247 1'635 CHF 2'038' Substanzwert Der Substanzwert (Sachwert) setzt sich aus dem Zeitwert (Zustandswert), dem Landwert des Grundstückes und kurzfristigen Investitionen zusammen. Total Zeitwert 3'428'566 Landwert 2'038'990 Substanzwert Subtotal 5'467'556 Wertquote / 1' Substanzwert 667' Ertragswertberechnung Mietwert Der Mietwert ist das Resultat eines nach marktmässigen Gesichtspunkten errechneten, erzielbaren nachhaltigen Mietzinses, im Gegensatz zum Mietertrag, welcher die tatsächlich erzielten Mietzinse beinhaltet. Für die Berechnung des Ertragswertes wird vom Mietwert ausgegangen. Mietzins effektiv Mietwert Stock mtl. / mtl. / Objekte werk Fläche Einheit p.a. Einheit p.a. 4-Zimmerwohnung 2. OG 110 m² 2'250 27'000 2'250 27'000 Baurechtszins ' '492 Mietzins p.a., Mietwert p.a. 110 m² CHF 23'510 CHF 23'510 Seite 10

11 Ertragswert Der Ertragswert ist der kapitalisierte jährliche Mietwert eines Grundstücks und entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Er ergibt sich rechnerisch aus der Division des mit 100 multiplizierten jährlichen Mietwerts durch den Kapitalisierungssatz. Mietwert 23'508 Mietwert netto p.a. 23'508 Mietwert 23'508 Kapitalisierungssatz % 6.00 % Ertragswert = 23'508 : 6.00 % = CHF 391' Weitere Werte Weitere wertbeeinflussende Parameter Abzüglich Landanteil Wohnung Baurechtszins Fr. 5' kap. m/3.5 % Betrag -149' Verkehrswert Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag. Im vorliegenden Fall basiert der Verkehrswert auf dem Substanzwert. Substanzwert 5'467'556 Anteil Wertquote 122 Verkehrswert (= Substanzwert) 667' '000 Weitere Werte -149'200 Verkehrswert bereinigt 517'800 Rundung 2'200 Verkehrswert CHF 520'000.- Bruttorendite Mietertrag 4.52 % Bruttorendite Mietwert 4.52 % Nettorendite Mietwert 4.52 % Seite 11

12 5. Kommentar Baurechtsvertrag Eingesehen konnte nur der Baurechtsvertrag, die Nachträge dazu waren nicht vorhanden. Dies betritt insbesondere den wichtigen Nachtrag, mittels welchem die Bestimmungen des Partnerschaftlichen Baurechtsvertrags eingeführt wurden. Es wird davon ausgegangen, dass der Baurechtszins neu alle 10 Jahre, nächstmals im Jahr 2016 angepasst werden kann und ferner neu eine Heimfallentschädigung vereinbart wurde.. Auskünfte hinsichtlich allfällig weiterem Unterhaltsbedarf Über den anlässlich der Besichtigung festgestellten kommenden Renovationsbedarf hinaus, konnten von der Verwalterin keine Auskünfte in Erfahrung gebracht werden. Hingegen war im Eingangsgeschoss ein soeben eingetretener Wasserschaden an der Decke vorhanden. Ermittlung Verkehrswert Die Berechnung des Landwertes erfolgte über die Lageklassenmethode (siehe Definitionen), eine auch von Gerichten anerkannte Berechnungsmethode. Dieses Resultat ergibt einen Preis pro m2 Wohnfläche von rund Fr. 6' inkl. Landanteil. Ein Resultat, welches auf Grund von Vergleichswerten unter Einbezug von Alter des Gebäudes, Allgemeinzustand und vorhandenem Unterhaltsbedarf als realistisch erscheint. In der Folge wurde der Landwertanteil, welcher der Berechnung des Baurechtszinses zu Grunde liegt, wieder in Abzug gebracht, was letztlich zum Schätzungswert führte. 6. Anmerkungen In Ergänzung der nachfolgenden Definitionen sei festgehalten, dass der ermittelte Verkehrswert weitgehend objektiv erfassbaren Kriterien Rechnung trägt und zwar auf Grund aktueller Daten, Erfahrungen und Marktbeobachtungen des Schätzers. Dieser Wert muss weder mit dem Belehnungswert der Finanzierungsinstitute noch mit dem Marktwert übereinstimmen. Wert und Preis (Marktwert) sind nicht dasselbe. Der Preis wird verhandelt und ist im Prinzip das Ergebnis eines Anpassungsprozesses, in dem sich die Wertvorstellungen von Anbieter und Abnehmer ausgleichen Auf Grund der heutigen Markt- und vor allem der Zinssituation ist feststellbar, dass teilweise Preise bezahlt werden, welche rechnerisch nicht nachvollziehbar sind. Möglich ist, dass für dieses Objekt im Moment ein Preis realisiert werden kann, welcher über dem geschätzten Verkehrswert liegt. Dies vor allem auf Grund der guten Wohnlage in einem bevorzugten Wohnquartier. Negativ auf den Veräusserungswert auswirken könnte sich der kostenmässig schwer abschätzbare kommende Unterhalt (siehe Zustand Liegenschaft). Der Erneuerungsfond in Höhe von rund Fr. 50' (Stand ) ist auf Grund der zu erwartenden Unterhaltskosten massiv unterdotiert. Dies erfordert künftig hohe Einlagen, oder falls dort die Mittel zu gegebener Zeit nicht vorhanden sind, erheblich Einschüsse von Barmitteln. Auch sind Objekte im Baurecht auf dem Markt weniger gefragt, weil kein Wertzuwachs aus dem Landanteil resultiert und für das Baurecht je nach Situation künftig noch ein höherer Zins zu entrichten ist. Für die Festlegung des Belehnungswertes (Ausgangsbasis für die Höhe der Belehnung) haben auch die Kreditinstitute teilweise eigene Bewertungskriterien. Dies vor allem dann, wenn aufgestauter Unterhalt besteht. Seite 12

13 7. Definitionen Altersabzug, Altersentwertung, Minderwert Betrag oder Prozentsatz, um welchen ein Gebäude gegenüber einem gleichartigen Neubau im Wert vermindert ist. Technische Altersentwertung: Substanzverlust, welchen ein Gebäude infolge normaler Abnützung, sowie natürlicher und witterungsbedingter Alterung seit seiner Erstellung erfahren hat. Wirtschaftliche Altersentwertung: Abzug infolge Demodierung, dh. durch einen nicht mehr zeitgemässen Komfort- und Ausbaustandard. Dieser, gegenüber den heutigen Komforterrungenschaften geringere Ausbaugrad, ist bei der Berechnung des Gebäudeneuwertes (BKP 2) zu berücksichtigen, z.b. durch einen reduzierten m3-preis oder m2-preis. Abzüge/Zuschläge Abzüge: Verschlechterung infolge Vernachlässigung von Pflege und Unterhalt (aufgestauter Unterhaltsbedarf). Zuschläge: Verbesserungen durch Renovationen, Sanierungen und durch sonstige bauliche Veränderungen. Baukostenplan (BKP) In der Schweiz allgemein angewandte, nummerierte Aufgliederung sämtlicher Kostenstellen, welche bei der Verwirklichung eines Bauvorhabens anfallen. Aufgestellt durch die Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung (CRB). BKP 1 Vorbereitungsarbeiten Baugrunduntersuchungen, Abbrüche, Räumungen, Anpassungen an und Sicherung von bestehenden Anlagen, Umlegung von Werkleitungen und Verkehrsanlagen, Mehraufwendungen wegen schlechtem Baugrund (Pfählungen). BKP 2 Gebäudekosten Summe sämtlicher Aufwendungen zur Erstellung eines Gebäudes, bestehend aus Baugrubenaushub, Rohbau, Ausbau und der nicht einer spezialisierten Nutzung dienenden Installationen. BKP 3 Betriebseinrichtungen Fest eingebaute Einrichtungen, die einer spezialisierten Nutzung eines Gebäudes dienen, inkl. der dazugehörigen Bauarbeiten und Installationen. (z.b. Bäckerei, Käserei, Garage, Kühlhaus, etc) BKP 4 Umgebungsarbeiten Gartengestaltung inkl. Erdbewegungen, Strassen, Plätze sowie sämtliche Leitungen ausserhalb des Gebäudes (innerhalb des Grundstückes). BKP 5 Baunebenkosten Kosten für Wettbewerbe, Bewilligungen, Gebühren, Anschlussbeiträge, Modelle, Vervielfältigungen, Plankopien, Dokumentationen, Fotos, Muster, Materialprüfungen, Versicherungen, Finanzierungskosten, Baukrediterrichtungen, Hypothekerrichtungen, Zinsen, Steuern während der Bauzeit, Expertisen, Anwaltskosten, Nachbarentschädigungen, Grundsteinlegung, Aufrichte, Einweihung, Vermietung, Verkauf. BKP 9 Reserve Position zum Erfassen von Kosten für Arbeiten, welche nicht in den Kategorien BKP 1-5 erfasst wurden, wie z.b. Ausstattung, Gerätschaften, Mobiliar. Bruttorendite Prozentuales Verhältnis des Jahresmietertrages(ohne Nebenkosten) zum Anlagewert, zum Kaufpreis, zum Verkehrswert oder zum total investierten Kapital. (Je nach Aufgabenstellung) Demodierung Unzeitgemässer Komfort- und Ausbaustandard. Dieser, gegenüber den heutigen Komforterrungenschaften geringere Ausbaugrad, ist bei der Berechnung des Gebäudeneuwertes (BKP 2) zu berücksichtigen (nicht beim Altersabzug oder bei sonstigen Abzügen). Ertragswert Wert, welcher aus der Kapitalisierung des massgeblichen, jährlichen Mietwertes mit einem angemessenen Faktor (Kapitalisierungssatz) resultiert. Der Ertragswert repräsentiert jene Kapitalsumme, welche sich aus dem Ertrag einer Liegenschaft verzinsen lässt. Gewichtung, Gewichtungsfaktor Verhältnis der wirtschaftlichen Bedeutung des Real- und Ertragswertes für die Bestimmung des Verkehrswertes. Seite 13

14 Kapitalisierungssatz, Kapitalisierungsfaktor Prozentsatz, mit welchem der Jahresmietwert zu kapitalisieren ist, um den Ertragswert einer Liegenschaft zu erhalten. Der Kapitalisierungssatz setzt sich aus verschiedenen Elementen zusammen und berücksichtigt die Art der zu bewertenden Liegenschaft und den Bewertungszweck, sowie die Verzinsung des Fremd- und Eigenkapitals und die Bestreitung der Auslagen für Unterhalt, Abgaben, Steuern, Verwaltung, Amortisation, etc. Lageklassenmethode Grundlage der Lageklassenmethode ist die Erkenntnis, dass Objekte in gleicher Lage stets gleiche Verhältniszahlen zwischen Realwert, Landwert und Jahresmietwert aufweisen. Die Bestimmung der Lageklasse erfolgt mit Hilfe des "Lageklassenschlüssels". Die Nummerierung der Lageklassen entspricht der Verhältniszahl zwischen Landwert und Jahresmietwert: Lageklassenschlüssel Dient zur Bestimmung der Lageklasse, welche der stets gleichen Verhältniszahl von Gesamtanlagewert, Jahresmietwert und Landwert entspricht. In der Schweiz sind verschiedene Lageklassenschlüssel bekannt: Naegeli-Hungerbühler: Die Benotung reicht von 1.0 bis 8.0, Marktverhältnisse werden nicht berücksichtigt. SVKG (Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten): Lageklassenschlüssel von 1.0 bis SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilien-Treuhänder): Lageklassenschlüssel von 1.0 bis VAS (Vereinigung der amtlichen Schätzer des Kantons Bern): Lageklassenschlüssel von 1.0 bis 10.0, einzeln für den Wohnsektor, den Handels-, Gewerbe- und Dienstleistungssektor sowie für den Industrie- und Gewerbesektor. Landwert Wert des Bodens überbauter oder unüberbauter Grundstücke. Absoluter Landwert: Wert bei bestmöglicher Nutzung eines Grundstückes. Dieser Maximalwert wird jedoch bei überbauten Grundstücken nur selten erreicht und trifft in der Regel nur auf unbebaute Parzellen zu. Der absolute Landwert kann zb. mittels Preisvergleichen mit anderen gleichartigen Grundstücken ("Statistik-Methode") ermittelt werden. Relativer Landwert: Wert eines Grundstückes, welches durch die Art der Bebauung oder durch bestehende Dienstbarkeiten, etc., nicht maximal genutzt werden kann. Die Ermittlung des relativen Landwertes erfolgt durch die sogenannte "Lageklassenmethode". Marktwert Im freien Handel erzielter Preis. Der Marktwert zielt auf jenen mutmasslichen Grundstückpreis, welcher im Grundstückverkehr unter Dritten aufgrund einer kurzfristigen Nachfrage und Markterfahrung realisierbar scheint. Dabei wird weniger als beim Verkehrswert auf eine dauerhafte Wirtschaftlichkeit unter gleichbleibenden Verhältnissen abgestellt, sondern auf die allgemeinen momentanen Renditeverhältnisse, auf die künftigen Renditeerwartungen, sowie auf den Realwert mit Berücksichtigung der Land- und Baukostenentwicklung. (SEK/SVIT) Mietertrag, Mieten, Ist-Mietzins Summe der tatsächlich erzielten Mietzinse (ohne Nebenkosten). Mietwert Summe des nach marktmässigen Gesichtspunkten ermittelten und die gesetzlichen Bestimmungen (Mietrecht!) beachtenden, möglichen Mietzinses (ohne Nebenkosten). Neubauwert, Neuwert, Bauwert Subjektive Aussage über Geltung und Bedeutung sämtlicher Aufwendungen, welche die Erstellung eines Gebäudes verursacht hat, bestehend aus Vorbereitungsarbeiten (BKP 1), Gebäude (BKP 2), Betriebseinrichtungen (BKP 3), Umgebungsarbeiten (BKP 4), Baunebenkosten (BKP 5) und der Reserveposition (BKP 9), jedoch ohne Grundstück (BKP 0). Realwert, Sachwert, Anlagewert Subjektive Aussage über Geltung und Bedeutung einer Liegenschaft, bestehend aus dem Zeitbauwert des Gebäudes und dem Landwert des Grundstückes. Er entspricht nicht den Anlagekosten, welche die effektiv entstandenen Kosten beinhalten. Seite 14

15 Verkehrswert Es bestehen verschiedene Definitionen des Begriffes "Verkehrswert", welche alle richtig sein können und sich je nach Zweck unterscheiden (Kauf, Verkauf, Heimfall, Enteignung, Erbfall, Scheidung, etc.): "Wert, welcher ein Besitz bei normalen Verhältnissen mit Sicherheit darstellt und welcher keine spekulativen oder subjektiven Momente beinhaltet, wie zb. Glaube an Wertsteigerung, Liebhaberobjekt, steuerliche Gründe, etc." (Dellsperger) "Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert ermittelt." (SVKG, SEK/SVIT) "Verkaufswert, der eine Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr besitzt." (Naegeli/Hungerbühler). "Verkaufspreis, welcher unter normalen Umständen erzielt werden kann, bei Berücksichtigung bezahlter Preise gleicher oder ähnlicher Grundstücke, der anwendbaren Zonenvorschriften, bisheriger Bewirtschaftung, der Parzellenform, Lage und Baureife." (Art. 12 des Gesetzes über die Ermittlung von Grundstückwerten, Basel) "Alle Werte, welche nach anerkannten Bewertungsmethoden oder mittels nachvollziehbarer Ueberlegungen für einen genau umschriebenen Zweck errechnet, zu einem Preis im Grundstückverkehr führen." (VAS) Wirtschaftliches Alter Mittleres Alter eines Gebäudes, ausgehend vom Erstellungsjahr und unter Berücksichtigung der Altersentwertung infolge normaler Abnützung, natürlicher und witterungsbedingter Alterung sowie Verjüngungen infolge grösserer Renovationen, Sanierungen und baulicher Veränderungen. Zeitbauwert (Zustandswert), Zeitwert Wert, welcher ein Gebäude im heutigen Zeitpunkt darstellt. Seite 15