> Sparkasse Eigenheimindex Schwyz

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1 > Sparkasse Eigenheimindex Schwyz Kantonale Auswertung der Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser Stand 1. Quartal 2013 Ihre Bank. Seit

2 > Inhaltsverzeichnis > Preisindex für Eigentumswohnungen 3 > Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen 4 > Preisindex für Einfamilienhäuser 5 > Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser 6 > Zusammenfassung Preisindex Eigenheim 7 > Regionale Preisindizes Eigenheim 8 > Kurzbeschrieb Eigenheimindex 9 Quelle: Der Sparkasse Eigenheimindex Schwyz wird von der IAZI AG berechnet. 2

3 > Preisindex für Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen (EWO) Kanton Schwyz Eigentumswohnungen (EWO) Schweiz Preisentwicklung Schwyz Schweiz letzte 6 Monate (4. Quartal 2012 und 1. Quartal 2013) 6.7% 4.6% letzte 12 Monate (2. Quartal 2012 bis 1. Quartal 2013) 12.8% 8.4% letzte 15 Jahre (1998 bis 2013) 84.4% 66.9% Betrachtet man die Entwicklung der Preise für Wohneigentum in der Schweiz über die letzten sechs Monate, gewinnt man den Eindruck einer leichten Abschwächung des beachtlichen Preiswachstums. Während die Eigentumswohnungen landesweit um 4.6 % an Wert zugelegt haben, beträgt der Zuwachs bei den Einfamilienhäusern in dieser Zeitspanne ca. 2.3 %. Die Preisanstiege liegen damit für beide Kategorien zwar im Bereich der Vorperiode, haben aber im Vergleich zu den Jahren 2011 und 2012 etwas abgenommen. Dies soll keinesfalls darüber hinwegtäuschen, dass die Nachfrage nach Wohneigentum weiterhin stark bleibt. Die Faktoren Zuwan derung, gestiegenes Interesse an Wohneigentum mit viel Nutzfläche sowie das anhaltend niedrige Zinsniveau machen Anlagen in Immobilien weiterhin interessant. 3

4 > Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen Aktuelles Preisniveau Musterwohnung Gemeinden im Kanton Schwyz sowie Gemeinden rund um Küssnacht (SZ) < > Schwyz 9 Meggen 2 Morschach 10 Risch 3 Ingenbohl 11 Wollerau Steinen 5 Gersau 12 Freienbach 13 Altendorf Arth 14 Einsiedeln 7 Weggis 15 Innerthal 8 Küssnacht (SZ) 16 Muotathal Musterwohnung Kanton Schwyz Lage im Ort gut Lage im Gebäude gut Objektalter 5 Jahre Bauqualität sehr gut bis gut Bauzustand gut Wohnfläche 140 Balkonfläche 28 Anzahl Zimmer 4.5 Eigentumsanteil 91 Anzahl Whgen im Geb. 11 Objekt-Typ Etagenwohnung Anzahl Badezimmer 2 Tiefgaragenplätze 1 Abstellplätze 1 Für die Musterwohnung, bestehend aus 4.5 Zimmern und einer Wohnfläche von rund 140 m 2, zeigt sich im regionalen Vergleich ein ähnliches Bild. Während der Preis in den günstigsten Regionen des Kantons bei rund CHF liegt, muss für dasselbe Objekt in Seenähe teilweise mehr als das Doppelte bezahlt werden. Musterwohnung Preis in CHF Arth Einsiedeln Ingenbohl Küssnacht (SZ) Muotathal Schwyz Steinen Wollerau

5 > Preisindex für Einfamilienhäuser Einfamilienhäuser (EFH) Kanton Schwyz Einfamilienhäuser (EFH) Schweiz Preisentwicklung Schwyz Schweiz letzte 6 Monate (4. Quartal 2012 und 1. Quartal 2013) 4.1% 2.3% letzte 12 Monate (2. Quartal 2012 bis 1. Quartal 2013) 8.4% 4.4% letzte 15 Jahre (1998 bis 2013) 80.2% 61.7% Haben in den letzten 15 Jahren Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen schweizweit um etwa zwei Drittel an Wert zugelegt, so liegt der Kanton Schwyz mit einem Wertzuwachs von rund 80 % für beide Immobilienklassen deutlich über dem Durchschnitt. Nur «hot-spots» wie Genf oder die Goldküste am Zürichsee haben sich preislich noch mehr entwickelt. Besonders deutlich wird dies bei der Betrachtung der Preise für Einfamilienhäuser in den vergangenen 12 Monaten. Stiegen diese schweizweit um 4.4 %, so zeigt sich beim Kanton Schwyz mit 8.4 % beinahe das Doppelte an Wertzuwachs. 5

6 > Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser Aktuelles Preisniveau Mustereinfamilienhaus Gemeinden im Kanton Schwyz sowie Gemeinden rund um Küssnacht (SZ) < > Schwyz 9 Meggen 2 Morschach 10 Risch 3 Ingenbohl 11 Wollerau Steinen 5 Gersau 12 Freienbach 13 Altendorf Arth 14 Einsiedeln 7 Weggis 15 Innerthal 8 Küssnacht (SZ) 16 Muotathal Musterhaus Kanton Schwyz Lage im Ort gut Grundstücksfläche 600 Objektalter 5 Jahre Objekt-Typ freistehend Bauqualität gut Wohnfläche 182 Anzahl Zimmer 6 Anzahl Badezimmer 2 Einzelgaragen 1 Abstellplätze 1 Anzahl Sep. WC 1 Natürlich gibt es unterschiedliche Entwicklungen inner halb des Kantons und somit auch verschiedene Niveaus. Für ein typisches Einfamilienhaus mit Baujahr 2007 und einer Wohnfläche von rund 180 m 2 beträgt der Preis in Wollerau beispielsweise rund CHF 2.2 Mio. Ebenfalls in der Preiskategorie um CHF 2 Mio. befinden sich die Gemeinden Freienbach und Pfäffikon. Deutlich günstiger kann das entsprechende Objekt in Einsiedeln erworben werden, wo der erwartete Preis bei knapp CHF 1.3 Mio. liegt. Die Preis abstufungen setzen sich gegen unten hin weiter fort und finden im Bereich von CHF bis CHF 1 Mio. in verschiedenen Ortschaften im Bezirk Schwyz ihre Untergrenze. Musterhaus Preis in CHF Arth Einsiedeln Ingenbohl Küssnacht (SZ) Muotathal Schwyz Steinen Wollerau

7 > Zusammenfassung Preisindex Eigenheim Sparkasse Eigenheimindex Schwyz (EWO + EFH) Eigenheimindex Schweiz (EWO + EFH) Generell kann gesagt werden, dass die Tendenz am schweizerischen Immobilienmarkt trotz den leichten Abschwächungen weiterhin nach oben gerichtet ist. Dafür sorgt alleine schon die nicht unendliche Verfügbarkeit von Bauland. Dass derzeit, aufgrund der Zinssituation, Kaufen günstiger ist als Mieten, sollte mit Sorgfalt betrachtet werden. Dies bezieht sich neben der persönlichen Situation auf das Einkommen, die Vermögensverhältnisse und vor allem auch auf das Geschehen an der Zinsfront. Unüberlegte oder gar übereilte Schritte können hier schnell zu einem bösen Erwachen führen, sollte ein unvermuteter, starker Anstieg der Hypothekenzinsen Realität werden. 7

8 > Regionale Preisindizes Eigenheim Eigenheimindex Region Schwyz / Einsiedeln / Gersau Eigenheimindex Region March / Höfe Eigenheimindex Region Küssnacht und angrenzende Gemeinden Die Betrachtung einzelner Regionen zeigt im Verlauf eine sehr ähnliche Entwicklung, wobei die stärksten Preissteigerungen, wenig überraschend, in den Bezirken March/Höfe zu beobachten sind. In den vergangenen 15 Jahren haben die Werte in diesem Gebiet um beinahe 90 % zugelegt während der Anstieg für die Region Schwyz/Einsiedeln/Gersau rund 70 % betrug. Unabhängig von der Region sind die Preise insbesondere seit 2011 stark angestiegen, was primär auf die bekannten Zins- und Migrations-Entwicklungen zurückzuführen ist. Die geographische Nähe zu Zentren wie Zürich und Zug macht das Wohnen in verschiedensten Teilen des Kantons attraktiv und erhöht somit den potentiellen Kreis an Kaufinteressenten. Gleichzeitig sorgen wirtschaftliche und politische Unsicherheiten im Ausland dafür, dass alternative Investitionsmöglichkeiten nur beschränkt vorhanden sind. Obwohl eine baldige Trendwende vorderhand nicht zu erwarten ist, erscheint eine gewisse Verlangsamung analog zu den Beobachtungen im Schweizer Markt für die Region als wahrscheinlich. 8

9 > Kurzbeschrieb Eigenheimindex Im Auftrag der Sparkasse Schwyz AG publiziert IAZI 1 im Frühjahr 2013 erstmals einen Immobilienpreisindex für den Kanton Schwyz. Als Grundlage für den Sparkasse Eigenheimindex Schwyz dienen IAZI anonymisierte Angaben von Banken, Versicherungen und Pen sionskassen zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Inseraten publizierte Wunschpreise. Die Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Methode, womit der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die Marktpreise gemessen wird. Grundidee von Indizes Gemäss Definition ist ein Index ein statistisches Instrument, welches einen Pool von Daten zusammenfasst und in einer Grafik darstellt. Die indexierte Grafik dient als Massstab für die Messung von Veränderungen in der Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum. Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation gebracht. Im Alltag wird bei unterschiedlichsten Fragestellungen auf dieses Konzept zurückgegriffen. So kann beispielsweise die Preisentwicklung eines Güterkorbes am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) oder diejenige des Schweizer Aktienmarktes am Swiss Market Index (SMI) verfolgt werden. Hedonische Methode Die hedonische Bewertung wurde 1994 von IAZI im Schweizer Markt eingeführt und ist die Anwendung der statistischen multiplen Regressionsanalyse auf effektive Immobilien-Handänderungen. Der Immobilienpreis wird dabei durch ca. 20 Eigenschaften zum Gebäude und ca. 50 Faktoren zur Lage erklärt. Als Datengrundlage für die Modelle dienen ausschliesslich Freihandtransaktionen, wobei über die Hälfte der schweizweit erfolgten Transaktionen einfliessen. Die Modelle sind für Wohneigentum und Renditeliegenschaften bis 30 % Gewerbeanteil in allen Gemeinden der Schweiz anwendbar und werden vierteljährlich aktualisiert. Der Vorteil dieser Methode liegt insbesondere darin, dass mit der Aufspaltung in die einzelnen Eigenschaften der Markt abgebildet wird und keine Glättung der Preisentwicklung erfolgt. Ebenso verändert sich der Index nicht durch den Umstand, dass in einer Periode übermässig viele Objekte einer bestimmten Preislage gehandelt werden. Gleichzeitig sind der Methode aber auch gewisse Grenzen gesetzt. Bei der Beurteilung von Spezialobjekten (z.b. Villa am See) fehlen in der Regel genügend Transaktionsdaten, um eine verlässliche Bewertung vornehmen zu können. Spezialfall Immobilienindizes Da bei Immobilien im Vergleich zu Wertpapieren deutlich weniger Transaktionen stattfinden und sich die einzelnen Objekte teilweise stark voneinander unterscheiden, gestaltet sich die Index-Berechnung in diesem Gebiet etwas schwieriger. Die klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, weisen deshalb gewisse Probleme auf. Um mögliche, systematische Verzerrungen zu vermeiden, wird für den Sparkasse Eigenheimindex Schwyz die sogenannte hedonische Methode als Berechnungsgrundlage angewendet. 1 IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch 9

10 Hauptsitz: Sparkasse Schwyz AG Herrengasse Schwyz Tel Fax Niederlassungen: Sparkasse Schwyz AG Hauptplatz Schwyz Sparkasse Schwyz AG Centralstrasse Goldau Sparkasse Schwyz AG Bahnhofstrasse Brunnen Sparkasse Schwyz AG Haus zur Krone, Unterdorf Küssnacht am Rigi Sparkasse Schwyz AG Vermögensberatung City Haus, Churerstrasse Pfäffikon SZ Tel Fax Tel Fax Tel Fax Tel Fax Tel Fax [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]