> Sparkasse Eigenheimindex Schwyz

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1 > Sparkasse Eigenheimindex Schwyz Kantonale Auswertung der Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser Stand 3. Quartal 2016 Ihre Bank. Seit

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3 > Inhaltsverzeichnis > Preisindex für Eigentumswohnungen 2 > Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen 3 > Preisindex für Einfamilienhäuser 4 > Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser 5 > Zusammenfassung Preisindex Eigenheim 6 > Regionale Preisindizes Eigenheim 7 > Kurzbeschrieb Eigenheimindex 8 > Ihre Ansprechpartner 9 Quelle: Der Sparkasse Eigenheimindex Schwyz wird von der IAZI AG berechnet. 1

4 > Preisindex für Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen (EWO) Kanton Schwyz Eigentumswohnungen (EWO) Schweiz Preisentwicklung Schwyz Schweiz letzte 6 Monate (2. Quartal 2016 und 3. Quartal 2016) 1.2 % 2.3 % letzte 12 Monate (4. Quartal 2015 bis 3. Quartal 2016) 5.0 % 4.5 % letzte 15 Jahre (2001 bis 2016) 90.9 % 76.4 % 2 Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten sechs Monaten weiter angestiegen. Während die Wachstumsrate im Kanton Schwyz 1.2 % beträgt, lässt sich auf gesamtschweizerischer Ebene für die gleiche Zeitspanne ein Anstieg von 2.3 % beobachten. Innert Jahresfrist haben die Werte für diese Objektkategorie um 5.0 % (Kanton Schwyz) respektive 4.5 % (Schweiz) zugelegt. Die neuerlichen Wertzunahmen sind bemerkenswert, zeigen die Immobilienpreise doch bereits seit vielen Jahren stetig nach oben. Bei der Betrachtung der letzten rund fünf Jahre weist der Kanton Schwyz beispielsweise eine Wertsteigerung von über 40 % aus. Seit Beginn der Indexreihe 1998 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in der Region sogar verdoppelt und liegen damit auch deutlich über dem Schweizer Mittel. Wie anhand der Grafik ersichtlich, sind die Unterschiede insbesondere auf die Entwicklungen der unmittelbaren Vergangenheit zurückzuführen.

5 > Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen Aktuelles Preisniveau Musterwohnung Gemeinden im Kanton Schwyz sowie Gemeinden rund um Küssnacht (SZ) < > Schwyz 9 Meggen 2 Morschach 10 Risch 3 Ingenbohl 11 Wollerau Steinen 5 Gersau 12 Freienbach 13 Altendorf Arth 14 Einsiedeln 7 Weggis 15 Innerthal 8 Küssnacht (SZ) 16 Muotathal Musterwohnung Kanton Schwyz Lage im Ort gut Lage im Gebäude gut Objektalter 5 Jahre Bauqualität sehr gut bis gut Bauzustand gut Wohnfläche 140 m 2 Balkonfläche 28 m 2 Anzahl Zimmer 4.5 Eigentumsanteil 91 Anzahl Whgen im Geb. 11 Objekt-Typ Etagenwohnung Anzahl Badezimmer 2 Tiefgaragenplätze 1 Abstellplätze 1 Anhand einer fiktiven Musterwohnung mit 140 m 2 Wohnfläche und den nebenstehenden Eigenschaften wird ersichtlich, wie die geographische Lage innerhalb des Kantons oder der umliegenden Gemeinden den Preis eines Objektes beeinflussen kann. Während die Musterwohnung in einzelnen Regionen rund CHF kostet, ist für den Erwerb andernorts im aktuellen Marktumfeld mehr als der doppelte Betrag aufzuwenden. Musterwohnung Preis in CHF Arth Einsiedeln Gersau Ingenbohl Küssnacht (SZ) Meggen Morschach Muotathal Schwyz Steinen Wollerau

6 > Preisindex für Einfamilienhäuser Einfamilienhäuser (EFH) Kanton Schwyz Einfamilienhäuser (EFH) Schweiz Preisentwicklung Schwyz Schweiz letzte 6 Monate (2. Quartal 2016 und 3. Quartal 2016) -0.6 % 0.5 % letzte 12 Monate (4. Quartal 2015 bis 3. Quartal 2016) 0.7 % 0.2 % letzte 15 Jahre (2001 bis 2016) 65.2 % 51.6 % 4 Anders als bei den Eigentumswohnungen hat sich das Preiswachstum im Segment der Einfamilienhäuser deutlich verlangsamt. Der Seitwärtstrend der letzten Jahre findet auch mit den neuesten Zahlen seine Fortsetzung. Im vergangenen Halbjahr sind die Preise schweizweit mit 0.5 % leicht angestiegen, während der Kanton Schwyz mit -0.6 % einen moderaten Rückgang verzeichnet. Ein ähnliches Bild zeigt sich auf Jahresbasis, wobei die regionale Entwicklung den Schweizer Durchschnittswert geringfügig übersteigt. Trotz der verhaltenen Wachstumraten der letzten zwei bis drei Jahre sind die langfristigen Wertsteigerungen auch bei dieser Objektkategorie beträchtlich. Über die vergangenen fünfzehn Jahre resultiert für die Einfamilienhäuser im landesweiten Mittel eine nominale Wertzunahme von rund 52 %. Noch eindrücklicher zeigt sich das Preiswachstum auf regionaler Ebene. Im gleichen Zeitraum sind die Werte im Kanton Schwyz um über 65 % angestiegen.

7 > Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser Aktuelles Preisniveau Mustereinfamilienhaus Gemeinden im Kanton Schwyz sowie Gemeinden rund um Küssnacht (SZ) < > Schwyz 9 Meggen 2 Morschach 10 Risch 3 Ingenbohl 11 Wollerau 4 Steinen 12 Freienbach 5 Gersau 13 Altendorf 6 Arth 14 Einsiedeln 7 Weggis 15 Innerthal 8 Küssnacht (SZ) 16 Muotathal Musterhaus Wer ein freistehendes Einfamilienhaus mit rund 180 m 2 Kanton Schwyz Lage im Ort gut Grundstücksfläche 600 m 2 Objektalter 5 Jahre Objekt-Typ freistehend Bauqualität gut Wohnfläche 182 m 2 Anzahl Zimmer 6 Anzahl Badezimmer 2 Einzelgaragen 1 Abstellplätze 1 Anzahl Sep. WC 1 Nettowohnfläche sein Eigen nennen will, zahlt im Kanton Schwyz durchschnittlich etwa 1.3 Millionen Schweizer Franken. Je nach Standort können die Kaufpreise auch für diese Objektkategorie stark variieren. Während für dasselbe Haus am Zürich- oder Zugersee teilweise über zwei Millionen Schweizer Franken aufzuwenden sind, ist der Erwerb in Muotathal für rund die Hälfte möglich. Musterhaus Preis in CHF Arth Einsiedeln Gersau Ingenbohl Küssnacht (SZ) Meggen Morschach Muotathal Schwyz Steinen Wollerau

8 > Zusammenfassung Preisindex Eigenheim Sparkasse Eigenheimindex Schwyz (EWO + EFH) Eigenheimindex Schweiz (EWO + EFH) Getrieben von den steigenden Eigentumswohnungspreisen setzt sich das Preiswachstum am Schweizer Immobilienmarkt fort. Der Sparkasse Eigenheimindex Schwyz wie auch der nationale Wohneigentumsindex schliessen per Ende September 2016 auf einem neuen Allzeithoch. Die generellen Wertsteigerungen lassen sich weiterhin durch das attraktive Zinsniveau und mehrheitlich stabile Fundamentalfaktoren begründen. Ausserdem scheint der Wunsch nach den eigenen vier Wänden in der breiten Bevölkerung nach wie vor ausgeprägt. Aufgrund stetig steigender Preise bei nahezu gleichbleibenden Löhnen zeigen sich im Markt jedoch gewisse Verschiebungstendenzen. Einfamilienhäuser und Objekte an Toplagen sind mit den aktuellen Belehnungs- und Tragbarkeitsrichtlinien bei der Kreditvergabe immer schwieriger zu finanzieren. Nicht zuletzt deswegen richtet sich das Augenmerk der Interessenten vermehrt auf günstigere Objekte und folglich auch auf Eigentumswohnungen. Solange sich an den Rahmenbedingungen nichts ändert, ist eine Fortsetzung dieser Tendenz wahrscheinlich. 6

9 > Regionale Preisindizes Eigenheim Eigenheimindex Region Schwyz plu Eigenheimindex Region March / Höfe Eigenheimindex Region Küssnacht und angrenzende Gemeinden Eigenheimindex Region Schwyz / Einsiedeln / Gersau Werden die Preisentwicklungen von Wohneigentum (bestehend aus Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen) betrachtet, lassen sich innerhalb des Kantons und der umliegenden Gemeinden einige Unterschiede beobachten. Während die Region Küssnacht und angrenzende Gemeinden in den letzten sechs Monaten einen Zuwachs von 2.1 % aufweist, sind die Preise in der Region Schwyz/Einsiedeln/Gersau mit 0.1 % stagnierend. Die Wachstumsrate der Region March/Höfe liegt für das vergangene Halbjahr dazwischen und beträgt 0.8 %. In der langfristigen Perspektive sind die Wertzunahmen für die Region March/Höfe hingegen mit Abstand am Höchsten. Seit 1998 haben sich die Preise nominal, also ohne Berücksichtigung von Alterungseffekten oder der Teuerung, mehr als verdoppelt. Vergleichsweise gemässigter zeigt sich die Entwicklung mit Werten von 93 % in Küssnacht und angrenzende Gemeinden respektive 81 % in Schwyz/Einsiedeln/Gersau. Die landesweite Wachstumsrate beträgt 77 % und wird somit von sämtlichen Indexreihen der Region übertroffen. 7

10 > Kurzbeschrieb Eigenheimindex Im Auftrag der publiziert IAZI 1 seit Frühjahr 2013 halbjährlich einen Immobilienpreisindex für den Kanton Schwyz. Als Grundlage für den Sparkasse Eigenheimindex Schwyz dienen IAZI anonymisierte Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Inseraten publizierte Wunschpreise. Die Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Methode, womit der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die Marktpreise gemessen wird. Indizes Gemäss Definition ist ein Index ein statistisches Instrument, welches einen Pool von Daten zusammenfasst und in einer Grafik darstellt. Die indexierte Grafik dient als Massstab für die Messung von Veränderungen in der Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum. Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation gebracht. Im Alltag wird bei unterschiedlichsten Fragestellungen auf dieses Konzept zurückgegriffen. So kann beispielsweise die Preisentwicklung eines Güterkorbes am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) oder diejenige des Schweizer Aktienmarktes am Swiss Market Index (SMI) verfolgt werden. Hedonische Methode Die hedonische Bewertung wurde 1994 von IAZI im Schweizer Markt eingeführt und ist die Anwendung der statistischen multiplen Regressionsanalyse auf effektive Immobilien-Handänderungen. Der Immobilienpreis wird dabei durch ca. 20 Eigenschaften zum Gebäude und ca. 50 Faktoren zur Lage erklärt. Als Datengrundlage für die Modelle dienen ausschliesslich Freihandtransaktionen, wobei über die Hälfte der schweizweit erfolgten Transaktionen einfliessen. Die Modelle sind für Wohneigentum und Renditeliegenschaften bis 30 % Gewerbeanteil in allen Gemeinden der Schweiz anwendbar und werden vierteljährlich aktualisiert. Der Vorteil dieser Methode liegt insbesondere darin, dass mit der Aufspaltung in die einzelnen Eigenschaften der Markt abgebildet wird und keine Glättung der Preisentwicklung erfolgt. Ebenso verändert sich der Index nicht durch den Umstand, dass in einer Periode übermässig viele Objekte einer bestimmten Preislage gehandelt werden. Gleichzeitig sind der Methode aber auch gewisse Grenzen gesetzt. Bei der Beurteilung von Spezialobjekten fehlen in der Regel genügend Transaktionsdaten, um eine verlässliche Bewertung vornehmen zu können. Spezialfall Immobilienindizes Da bei Immobilien im Vergleich zu Wertpapieren deutlich weniger Transaktionen stattfinden und sich die einzelnen Objekte teilweise stark voneinander unterscheiden, gestaltet sich die Index-Berechnung in diesem Gebiet etwas schwieriger. Die klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, weisen deshalb gewisse Probleme auf. Um mögliche systematische Verzerrungen zu vermeiden, wird für den Sparkasse Eigenheimindex Schwyz die sogenannte hedonische Methode als Berechnungsgrundlage angewendet. 1 IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch 8

11 > Ihre Ansprechpartner Hauptsitz Schwyz Corinna Strickler Mitglied der Geschäftsleitung Finanzierungen Tel Urs Lüönd Bereichsleiter Kredite Tel Markus Büeler Kreditkundenberater Schwyz Tel Remo Hicklin Kreditkundenberater Schwyz und Goldau Tel Stephan Trutmann Kreditkundenberater Schwyz und Brunnen Tel Niederlassung Brunnen Niederlassung Engelberg Marisa Delmonte Niederlassungsleiterin Brunnen Tel Michael Matter Niederlassungsleiter und Kreditkundenberater Engelberg Tel Niederlassung Goldau Niederlassung Küssnacht am Rigi Sabrina Gasser Niederlassungsleiterin Goldau Tel Beat Riesen Niederlassungsleiter und Kreditkundenberater Küssnacht Tel Niederlassung Stans Patrick Gabriel Niederlassungsleiter Stans Tel Heidi Zumbühl Kreditkundenberaterin Stans Tel

12 Hauptsitz: Herrengasse Schwyz Tel Fax Niederlassungen: Bahnhofstrasse Brunnen Dorfstrasse Engelberg Centralstrasse Goldau Haus zur Krone, Unterdorf Küssnacht am Rigi Hauptplatz Schwyz Stansstaderstrasse Stans Tel Fax Tel Fax Tel Fax Tel Fax Tel Fax Tel Fax brunnen@sparkasse.ch engelberg@sparkasse.ch goldau@sparkasse.ch kuessnacht@sparkasse.ch schwyz@sparkasse.ch stans@sparkasse.ch