der Schaffhauser Kantonalbank

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1 2. Eigenheim-Index Einfamilienhaus-Index der Schaffhauser Kantonalbank Firmenkunden Kantonale Auswertung der Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen Stand 30. September 2015

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3 Inhaltsverzeichnis Preisindex für Eigentumswohnungen 4 Preisniveau für Eigentumswohnungen 5 Preisvergleich der Musterwohnung 6 m²-preise für Eigentumswohnungen im Kanton Schaffhausen 7 Preisindex für Einfamilienhäuser 8 Preisniveau für Einfamilienhäuser 9 Preisvergleich des Mustereinfamilienhauses 10 m²-preise für Einfamilienhäuser im Kanton Schaffhausen 11 Kommentar zum Eigenheim-Index und Immobilienmarkt 12 Kurzbeschrieb Eigenheim-Index 13 Interpretation der Boxplots 14 3

4 Preisindex für Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen Schaffhausen 120 Eigentumswohnungen Schweiz Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz bis % % bis % % Seit % % Anhand der neuesten Zahlen zeigt sich eine weitere Beruhigung der Preisentwicklung im Schweizer Immobilienmarkt. Sowohl für den Kanton Schaffhausen ( 0.1 %) wie auch auf nationaler Ebene (+0.1 %) ist im Segment der Eigentumswohnungen für die letzten sechs Monate eine Seitwärtsbewegung auszumachen. Dieser Trend wird auch bei der Betrachtung auf Jahresbasis bestätigt. Während für die Schweiz über die letzten vier Quartale ein Preisanstieg von 0.6 % resultiert, haben die Wohnungspreise im Kanton Schaffhausen in der gleichen Zeitperiode um lediglich 0.3 % zugelegt. Verglichen mit den Wachstumsraten der vergangenen Jahre kann das aktuelle Marktumfeld damit durchaus als gemässigt bezeichnet werden. Im langfristigen Kontext ist die Preisentwicklung jedoch weiterhin bemerkenswert. Seit der Jahrtausendwende haben die Eigentumswohnungen beispielsweise schweizweit im Durchschnitt um mehr als 70 % an Wert zugenommen. Für den Kanton Schaffhausen beträgt der Zuwachs in dieser Zeitperiode rund 36 %. Seit Beginn der Datenreihe liegen die nominalen Wachstumsraten gar bei 183 % (national) respektive 120 % (kantonal). Für die Interpretation der Zahlen sei anzumerken, dass die Indexkalkulation jeweils identische Objekte vergleicht, das heisst keine Alterungseffekte berücksichtigt. 4

5 Preisniveau für Eigentumswohnungen Aktuelles Preisniveau für die Musterwohnung Baujahr 2008 > < Bargen Altdorf Hofen Opfertshofen Beggingen Bibern Merishausen Barzheim Lohn Büttenhardt Schleitheim Thayngen Hemmental Stetten Siblingen Oberhallau Gächlingen Hallau Löhningen Neuhausen Neunkirch Guntmadingen am Rheinfall Trasadingen Wilchingen Osterfingen Herblingen Dörflingen Schaffhausen Buchthalen Beringen Buch Ramsen Hemishofen Stein am Rhein Buchberg Rüdlingen Buchberg Die Musterwohnung in ausgewählten Gemeinden IAZI errechnet halbjährlich den Wert einer Musterwohung in ausgewählten Gemeinden. Wohnungstyp Etagenwohnung Alter 7 Jahre Lage im Ort Gut Qualität Standort der Wohnung im Gebäude Gut Nettowohnfläche in m² 120 Anzahl Zimmer 4.5 Anzahl Badezimmer 2 Balkon-/Terrassenfläche in m² 15 Anzahl Wohnungen im Gebäude 6 Wertquote in 170 Bauqualität Gut Zustand des Gebäudes Gut Letzte Renovation Keine Parkplätze in separater Garage 0 Parkplätze in der Tiefgarage 1 Anzahl Abstellplätze 0 Luxusobjekt Ferienwohnung Baurecht Servitute 5

6 Preisvergleich der Musterwohnung Preisvergleich der Musterwohnung in ausgewählten Orten nach Postleitzahl PLZ Ort Kanton Preis in CHF 8200 Schaffhausen Schaffhausen Neuhausen a.rhf. Schaffhausen Wilchingen Schaffhausen Siblingen Schaffhausen Stetten Schaffhausen Thayngen Schaffhausen Stein am Rhein Schaffhausen Steckborn Thurgau Frauenfeld Thurgau Winterthur Zürich Andelfingen Zürich Herrliberg Zürich

7 m²-preise für Eigentumswohnungen im Kanton Schaffhausen Beobachtete m²-preise für Eigentumswohnungen Kanton Schaffhausen (in CHF) STWE Durchschnitt % Quantil Median Quantil % Mit den «Boxplot»-Grafiken werden die bezahlten Preise pro m²-nettowohnfläche der effektiv im freien Markt beobachteten Handänderungen dargestellt. Die ausgewiesenen Preise beziehen sich somit nicht auf reine Neubauobjekte, sondern spiegeln die m²-preise der am Markt gehandelten Objekte wider. Die exakte Interpretation der Boxplots sieht man auf der Seite 14. Wie liest man die Grafik Im Jahr 2015 wurde bei je 50 % (Median) der gehandelten Wohnungen ein m²-preis über respektive unter CHF 5227 bezahlt. 75 % (3. Quantil) der Transaktionen erfolgten unter CHF 5878 pro m² Nettowohnfläche, während 25 % über dieser Grenze lagen. Für weniger als CHF 4599 pro m² wurden 25 % (1. Quantil) der Handänderungen beobachtet und entsprechend für 75 % ein m²-preis darüber. Die Schwelle der 10 % teuersten Transaktionen lag bei CHF 7115 und diejenige der 10 % günstigsten Transaktionen bei CHF Fazit Je nach Lage und Eigenschaften der gehandelten Objekte sind bei den bezahlten m²-preisen grosse Unterschiede auszumachen. Für das aktuelle Jahr liegt die Mehrheit der beobachteten Transaktionen im Kanton Schaffhausen im Spektrum zwischen CHF 4000 und CHF 7000, mit einem Durchschnittswert von rund CHF Im Vergleich zu den vergangenen Jahren hat sich die Schere zwischen den teuren und den günstigen Eigentumswohnungen damit etwas verringert. Gleichzeitig lässt sich anhand der Entwicklung der Medianwerte auch gut die allgemeine Preissteigerung der letzten 10 Jahre erkennen. 7

8 2. Preisindex Einfamilienhaus-Index für Einfamilienhäuser Einfamilienhäuser Schaffhausen Einfamilienhäuser Schweiz Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz bis % % bis % % Seit % % Im Gegensatz zum Nullwachstum bei den Eigentumswohnungen weisen die Einfamilienhäuser aktuell weiterhin eine leicht steigende Wertentwicklung auf. In den vergangenen zwei Quartalen beträgt die Preiszunahme im Kanton Schaffhausen 1.0 %, womit der nationale Wert von 0.6 % übertroffen wird. Auf Basis einer jährlichen Betrachtung zeigt sich auf kantonaler Stufe ein Zuwachs von 1.3 %, während schweizweit ein Anstieg von 1.1 % zu Buche steht. Obwohl sich die Wachstumsraten nach wie vor im positiven Bereich bewegen, wird anhand der Indexgrafik auch bei den Einfamilienhäusern eine allgemeine Verlangsamung der Preisdynamik ersichtlich. Ungeachtet der Entwicklungen der letzten Quartale sind die Preisausschläge über die Zeit im landesweiten Durchschnitt deutlich über denjenigen des Kantons. In den letzten zehn Jahren beispielsweise haben die Preise auf nationaler Ebene um nahezu 53 % an Wert zugelegt. Für die Region Schaffhausen beträgt der Anstieg in der gleichen Zeitperiode knapp 29 %. Dies ist insbesondere auf die unterschiedliche Entwicklung nach dem Ausbruch der Finanzkrise 2008 und während der Hochphase 2012 zurückzuführen. Seit 1981 liegen die Werte bei 174 % (Schweiz) respektive 106 % (Kanton Schaffhausen). 8

9 Preisniveau für Einfamilienhäuser Aktuelles Preisniveau für das Mustereinfamilienhaus Baujahr 2008 > Oberhallau Hallau < Trasadingen Wilchingen Schleitheim Gächlingen Neunkirch Bargen Altdorf Hofen Opfertshofen Beggingen Merishausen Bibern Barzheim Lohn Büttenhardt Thayngen Hemmental Stetten Siblingen Osterfingen Löhningen Beringen Neuhausen Guntmadingen am Rheinfall Herblingen Schaffhausen Buchthalen Dörflingen Buch Ramsen Hemishofen Stein am Rhein Rüdlingen Buchberg Das Musterhaus in ausgewählten Gemeinden IAZI errechnet halbjährlich den Wert eines Musterhauses (Einfamilienhaus) in ausgewählten Gemeinden. Objekttyp freistehend Alter 7 Jahre Lage im Ort Gut Grundstücksfläche in m² 550 Nettowohnfläche in m² 150 Anzahl Zimmer 5.5 Anzahl Badezimmer 2 Raumvolumen in m³ 800 Norm SIA 116 Dachstockausbau möglich Bauqualität Sehr gut Zustand des Gebäudes Gut Letzte Renovation Keine Parkplätze in separater Garage 1 Parkplätze in der Tiefgarage 0 Anzahl Abstellplätze 1 Luxusobjekt Ferienhaus Baurecht Servitute 9

10 Preisvergleich des Mustereinfamilienhauses Preisvergleich des Mustereinfamilienhauses in ausgewählten Orten nach Postleitzahl PLZ Ort Kanton Preis in CHF 8200 Schaffhausen Schaffhausen Neunkirch Schaffhausen Beringen Schaffhausen Schleitheim Schaffhausen Stetten Schaffhausen Thayngen Schaffhausen Stein am Rhein Schaffhausen Steckborn Thurgau Frauenfeld Thurgau Winterthur Zürich Andelfingen Zürich Herrliberg Zürich

11 m²-preise für Einfamilienhäuser im Kanton Schaffhausen Beobachtete m²-preise für Einfamilienhäuser Kanton Schaffhausen (in CHF) STWE Durchschnitt % Quantil Median Quantil % Mit den «Boxplot»-Grafiken werden die bezahlten Preise pro m2-nettowohnfläche der effektiv im freien Markt beobachteten Handänderungen dargestellt. Die ausgewiesenen Preise beziehen sich somit nicht auf reine Neubauobjekte, sondern spiegeln die m2-preise der am Markt gehandelten Objekte wider. Die exakte Interpretation der Boxplots sieht man auf der Seite 14. Wie liest man die Grafik Im Jahr 2014 wurde bisher bei je 50 % (Median) der gehandelten Häuser ein m2-preis über respektive unter CHF 4626 bezahlt. 75 % (3. Quantil) der Transaktionen erfolgten unter CHF 5371 pro m² Nettowohnfläche, während 25 % über dieser Grenze lagen. Für weniger als CHF 3945 pro m² wurden 25 % (1. Quantil) der Handänderungen beobachtet und entsprechend für 75 % ein Quadratmeterpreis darüber. Die Schwelle der 10 % teuersten Transaktionen lag bei CHF 6363 und diejenige der 10 % günstigsten Transaktionen bei CHF Fazit Die Verteilung der gehandelten Quadratmeterpreise zeigt sich für das laufende Jahr im Vergleich zur Vorperiode praktisch unverändert. Lediglich die Spannweite zwischen den teuersten und den günstigsten Objekten ist in Analogie zu den Eigentumswohnungen etwas zurückgegangen. Sie liegt nun zwischen CHF 3100 und CHF 6400 pro m². Der Medianwert weist über die Zeit gewisse Schwankungen auf, welche neben den Marktentwicklungen auch auf Unterschiede in den Eigenschaften der gehandelten Objekte zurückzuführen sind. 11

12 Kommentar zum Eigenheim-Index und Immobilienmarkt Einfamilienhäuser Schaffhausen Eigentumswohnungen Schaffhausen Schaffhausen Schweiz EFH StwE EFH StwE bis % 0.1 % % % bis % % % % Seit % % % % Wie anlässlich der letzten Publikation im April 2015 prognostiziert, hält der bisherige Trend zur Verlangsamung der Preisentwicklung im Schweizer Immobilienmarkt weiter an. Fallen bei den Einfamilienhäusern die Wachstumsraten der Kaufpreise noch leicht positiv aus, ist in den letzten sechs Monaten bei den Eigentumswohnungen eine Stagnation zu beobachten. Das wirtschaftliche Umfeld lässt zudem nicht auf eine Rückkehr zu übermässigen Wertsteigerungen schliessen. Dies, obwohl die nationalen Konjunkturaussichten im Vergleich zu den ersten Prognosen nach der Aufhebung des Euro-Franken-Mindestkurses etwas nach oben korrigiert wurden. Weiterhin begünstigt wird der Erwerb von Wohneigentum durch das Tiefzinsumfeld. Einige Aspekte führen jedoch zu einer gewissen Verunsicherung. Beispielhaft sei die Thematik der Zuwanderungsinitiative genannt, die nach wie vor ungelöst ist. Ob die Wahlergebnisse vom 18. Oktober 2015 diesbezüglich zu einer beschleunigten Umsetzung führen, bleibt abzuwarten. Unklar ist zudem, welche Auswirkungen die aktuellen Entwicklungen in Europa nach sich ziehen. Bedingt durch die engen wirtschaftlichen und politischen Verflechtungen wird der lokale Immobilienmarkt, ebenso wie andere Bereiche, davon nicht unberührt bleiben. 12

13 Kurzbeschrieb Eigenheim-Index Seit dem Frühjahr 2007 publiziert IAZI ¹ ), im Auftrag der Schaffhauser Kantonalbank, speziell für den Kanton Schaffhausen einen Immobilienpreisindex. Als Grundlage für die Indexberechnung sowie für die Bewertung auch einzelner Objekte dienen IAZI anonymisierte Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Inseraten publizierte Wunschpreise. IAZI deckt mit seinen Erhebungen über 60 Prozent der Liegenschaftstransaktionen in der Schweiz ab, was mehr als Handänderungen pro Jahr entspricht. Die Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Methode, womit der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die Marktpreise gemessen wird. zur nächsten Grossagglomeration ein Preisindex ermittelt. Dieser widerspiegelt die effektive Marktentwicklung. Somit lassen sich Risiken und Renditen korrekt bestimmen. Da eine Vielzahl von Eigenschaften der Objekte berücksichtigt wird, steigt oder sinkt der Index nicht, wenn in einer bestimmten Periode qualitativ hochwertige Objekte oder weniger interessante Liegenschaften gehandelt werden. Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren für Spezialliegenschaften wie etwa Villen mit Seeanstoss, für die zu wenige Transaktionen erfasst werden können. Der Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank basiert auf diesem Verfahren. Grundidee von Indizes Ein Index ist die Messung der Preisveränderung eines Gutes oder eines Güterkorbes innerhalb einer bestimmten Periode. In der Volkswirtschaft sind etwa der Landesindex der Konsumentenpreise oder der Big Mac-Index bekannt. Im Finanzbereich geläufig sind Indizes wie z. B. der Swiss Market Index (SMI) oder der Standard and Poor s 500 (S & P 500). Spezialfall Immobilienindizes Im Gegensatz zu Wertpapieren sind Immobilien heterogen und illiquid. Keine Liegenschaft ist gleich wie die andere; zudem finden im Vergleich mit den Finanzmärkten nur wenige Transaktionen statt. Schweizer kaufen Immobilien nämlich mit der Strategie «buy and hold». Aktien hingegen werden an der Börse täglich gehandelt, womit auch eine Preisbildung stattfindet. Bei Immobilien ist es komplizierter, die Marktentwicklung korrekt widerzuspiegeln. Zur Berechnungsart gibt es grundsätzlich vier Ansätze (Index basiert auf Durchschnittspreise, auf Schätzungen, auf total Returns von Wertpapieren, auf hedonischer Grundlage). Hedonische Methode Auf Basis von effektiven Transaktionspreisen wird mit einer statistischen Methode unter Berücksichtigung der Eigenschaften der Immobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse oder Entfernung ¹ ) IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch 13

14 Interpretation der Boxplots Die Grafik zeigt, wie die m²-preise für die Liegenschaften in der entsprechenden Region verteilt sind. Die jeweiligen Grenzwerte entsprechen dabei der folgenden Definition: %-Signifikanzgrenze bei 10% der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert über dieser Grenze Quartil (75%-Signifikanzgrenze) bei 25% der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert über dieser Grenze 3 3 Median (50%-Signifikanzgrenze) bei 50% der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert über/unter dieser Grenze Quartil (25%-Signifikanzgrenze) bei 25% der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert unter dieser Grenze %-Signifikanzgrenze bei 10% der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert unter dieser Grenze Hinweis: Die ausgewiesenen Zahlen auf den Seiten 7 und 11 basieren auf dem aktuellen Stand des IAZI Transaktionsdatenpools. Für das laufende Jahr werden die Daten der vergangenen 4 Quartale herangezogen. 14

15 Das attraktive Immobilienportal zur kostenlosen Publikation von Kauf- und Mietangeboten newhome.ch, das Immobilienportal Ihrer Kantonalbank

16 Herzlich willkommen bei der Schaffhauser Kantonalbank Hauptsitz 8201 Schaffhausen Vorstadt Filialen 8201 Schaffhausen Fronwagplatz Neuhausen am Rheinfall Wildenstrasse Ramsen Bahnhofstrasse Stein am Rhein Rathausplatz Thayngen Bahnhofstrasse Beratungscenter 8214 Gächlingen Gemeindehausplatz 3 Telefon info@shkb.ch Internet