> Sparkasse Eigenheimindex Schwyz

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1 > Sparkasse Eigenheimindex Schwyz Kantonale Auswertung der Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser Stand 3. Quartal 2013 Ihre Bank. Seit

2 > Inhaltsverzeichnis > Preisindex für Eigentumswohnungen 3 > Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen 4 > Preisindex für Einfamilienhäuser 5 > Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser 6 > Zusammenfassung Preisindex Eigenheim 7 > Regionale Preisindizes Eigenheim 8 > Kurzbeschrieb Eigenheimindex 9 Quelle: Der Sparkasse Eigenheimindex Schwyz wird von der IAZI AG berechnet. 2

3 > Preisindex für Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen (EWO) Kanton Schwyz Eigentumswohnungen (EWO) Schweiz Preisentwicklung Schwyz Schweiz letzte 6 Monate (2. Quartal 2013 und 3. Quartal 2013) 2.9% 1.8% letzte 12 Monate (4. Quartal 2012 bis 3. Quartal 2013) 9.8% 6.5% letzte 15 Jahre (1998 bis 2013) 89.7% 69.9% Obwohl auch im vergangenen Halbjahr weiter steigende Preise zu beobachten sind, hält der Trend einer Beruhigung am Schweizer Immobilienmarkt an. Während im Kanton Schwyz für die Eigentumswohnungen in der Zeitspanne bis ein Preiswachstum von 2.9% (Vorperiode 6.7%) verzeichnet wurde, beträgt der Anstieg für die Schweiz noch 1.8% (Vor periode 4.6%). Im landesweiten Vergleich bestätigt sich damit zwar die Tendenz einer überdurchschnittlichen Preisentwicklung, allerdings mehren sich auch in der Region Schwyz die Anzeichen einer Verlangsamung. Für das letzte Quartal gleicht das Wachstum mit 0.5% beispielsweise erstmals seit fast drei Jahren einer Seitwärtsbewegung. Es ist davon auszugehen, dass die rasanten Preissteigerungen der letzten Jahre ein vorläufiges Ende genommen haben. 3

4 > Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen Aktuelles Preisniveau Musterwohnung Gemeinden im Kanton Schwyz sowie Gemeinden rund um Küssnacht (SZ) < > Schwyz 9 Meggen 2 Morschach 10 Risch 3 Ingenbohl 11 Wollerau Steinen 5 Gersau 12 Freienbach 13 Altendorf Arth 14 Einsiedeln 7 Weggis 15 Innerthal 8 Küssnacht (SZ) 16 Muotathal Musterwohnung Kanton Schwyz Lage im Ort gut Lage im Gebäude gut Objektalter 5 Jahre Bauqualität sehr gut bis gut Bauzustand gut Wohnfläche 140 Balkonfläche 28 Anzahl Zimmer 4.5 Eigentumsanteil 91 Anzahl Whgen im Geb. 11 Objekt-Typ Etagenwohnung Anzahl Badezimmer 2 Tiefgaragenplätze 1 Abstellplätze 1 Die Unterschiede in den Preisen innerhalb des Kantons und der umliegenden Gemeinden sind weiterhin gross. Während für eine typische Musterwohnung in gutem Bauzustand und mit einer Wohnfläche von rund 140 m 2 in gewissen Seeregionen über CHF 1.5 Mio. bezahlt werden muss, lässt sich dasselbe Objekt in anderen Gebieten für weniger als die Hälfte erwerben. Musterwohnung Preis in CHF Arth Einsiedeln Ingenbohl Küssnacht (SZ) Muotathal Schwyz Steinen Wollerau

5 > Preisindex für Einfamilienhäuser Einfamilienhäuser (EFH) Kanton Schwyz Einfamilienhäuser (EFH) Schweiz Preisentwicklung Schwyz Schweiz letzte 6 Monate (2. Quartal 2013 und 3. Quartal 2013) 2.5% 1.1% letzte 12 Monate (4. Quartal 2012 bis 3. Quartal 2013) 6.7% 3.4% letzte 15 Jahre (1998 bis 2013) 84.8% 63.4% Analog zu den Eigentumswohnungen wachsen auch im Segment der Einfamilienhäuser die Bäume nicht mehr in den Himmel. Das Preiswachstum hat sich hierbei sogar noch etwas stärker verlangsamt, beläuft sich der Anstieg schweizweit im vergangenen Halbjahr doch nur mehr auf 1.1% (Vorperiode 2.3%). Auch die Zahlen für den Kanton Schwyz zeigen ein ähnliches Bild, wobei die Wertsteigerung mit 2.5% (Vorperiode 4.1%) weiterhin über dem Schweizer Schnitt liegt. Die Erkenntnis eines überdurchschnittlichen Wachstums lässt sich auch über einen längerfristigen Zeithorizont deutlich belegen. Während die Preise für Einfamilienhäuser im Kanton Schwyz in den vergangenen 15 Jahren um rund 85% gestiegen sind, betragen die Wertsteigerungen in der gesamten Schweiz für die gleiche Zeitperiode nur 63%. 5

6 > Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser Aktuelles Preisniveau Mustereinfamilienhaus Gemeinden im Kanton Schwyz sowie Gemeinden rund um Küssnacht (SZ) < > Schwyz 9 Meggen 2 Morschach 10 Risch 3 Ingenbohl 11 Wollerau Steinen 5 Gersau 12 Freienbach 13 Altendorf Arth 14 Einsiedeln 7 Weggis 15 Innerthal 8 Küssnacht (SZ) 16 Muotathal Musterhaus Kanton Schwyz Lage im Ort gut Grundstücksfläche 600 Objektalter 5 Jahre Objekt-Typ freistehend Bauqualität gut Wohnfläche 182 Anzahl Zimmer 6 Anzahl Badezimmer 2 Einzelgaragen 1 Abstellplätze 1 Anzahl Sep. WC 1 Mehr als CHF 2.2 Mio. muss für ein Einfamilienhaus, welches vor fünf Jahren mit rund 180 m 2 gebaut wurde, in Wollerau auf den Tisch gelegt werden. Altendorf, Weggis oder Lachen liegen mit Werten um die CHF 1.5 Mio. im Mittelfeld, während in ländlicheren Gebieten die Preise deutlich gemässigter sind. Im Muotathal beispielsweise lässt sich die gleiche Immobilie für weniger als eine Million Schweizer Franken erwerben. Musterhaus Preis in CHF Arth Einsiedeln Ingenbohl Küssnacht (SZ) Muotathal Schwyz Steinen Wollerau

7 > Zusammenfassung Preisindex Eigenheim Sparkasse Eigenheimindex Schwyz (EWO + EFH) Eigenheimindex Schweiz (EWO + EFH) Allgemein zeigt sich, dass am Schweizer Immobilienmarkt für Wohneigentum eine gewisse Sättigung erkennbar ist. Insbesondere im letzten Quartal haben sich die Anzeichen zur oft zitierten «sanften Landung» in vielen Regionen verdichtet. Inwiefern diese Entwicklung auf die politischen Massnahmen wie die strengeren Eigenmittelanforderungen oder den antizyklischen Kapitalpuffer zurückzuführen sind, scheint zum jetzigen Zeitpunkt schwierig zu beurteilen. Einen wichtigen Beitrag zur Abschwächung hat aber sicherlich das gestiegene Risikobewusstsein bei den Marktteilnehmern geleistet. Trotz weiterhin tiefer Zinsen und dem Wunsch nach mehr Wohnfläche werden bestehende Angebote kritischer hinterfragt und die Warnsignale der verschiedenen Akteure ernst genommen. Solange sich jedoch fundamentale Faktoren wie die Kosten der Kreditaufnahme oder die Zuwanderung nicht massgeblich verändern, sich also das aktuelle Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage nicht grundlegend verschiebt, ist nicht von einer übermässigen Preiskorrektur auszugehen. 7

8 > Regionale Preisindizes Eigenheim Eigenheimindex Region Schwyz / Einsiedeln / Gersau Eigenheimindex Region March / Höfe Eigenheimindex Region Küssnacht und angrenzende Gemeinden Auch in den einzelnen Regionen trifft die Aussage bezüglich der Verlangsamung der Preisanstiege zu. Es lässt sich für sämtliche Gebiete eine Tendenz zur Seit - wärtsbewegung erkennen, wobei dies natürlich nichts an der bisherigen Verteilung der Niveaus ändert. So wird in der Region Schwyz/Einsiedeln/Gersau auf die letzten 15 Jahre eine Wertsteigerung von rund 74% beobachtet, während der Wachstumsprimus March/Höfe im gleichen Zeitraum einen Anstieg von über 95% verzeichnet. Die regional moderaten Preissteigerungen der vergangenen Quartale gehen konform mit der Entwicklung in der gesamten Schweiz. Selbstverständlich hat sich aber an den positiven Attributen des Kantons, also Nähe zu Wirtschaftszentren, attraktive Wohnlage etc. nichts geändert und auch die Alternativen im Anlagebereich sind auf einem ähnlichen Niveau verharrt. Weiterhin niedrige Zinsen und die anhaltende Nachfrage nach Wohneigentum an begehrten Lagen lenken noch immer den Fokus auf Immobilien im Kanton Schwyz und dessen Umland. 8

9 > Kurzbeschrieb Eigenheimindex Im Auftrag der publiziert IAZI 1 seit Frühjahr 2013 halbjährlich einen Immobilienpreisindex für den Kanton Schwyz. Als Grundlage für den Sparkasse Eigenheimindex Schwyz dienen IAZI anonymisierte Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Inseraten publizierte Wunschpreise. Die Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Methode, womit der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die Marktpreise gemessen wird. Indizes Gemäss Definition ist ein Index ein statistisches Instrument, welches einen Pool von Daten zusammenfasst und in einer Grafik darstellt. Die indexierte Grafik dient als Massstab für die Messung von Veränderungen in der Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum. Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation gebracht. Im Alltag wird bei unterschiedlichsten Fragestellungen auf dieses Konzept zurückgegriffen. So kann beispielsweise die Preisentwicklung eines Güterkorbes am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) oder diejenige des Schweizer Aktienmarktes am Swiss Market Index (SMI) verfolgt werden. Hedonische Methode Die hedonische Bewertung wurde 1994 von IAZI im Schweizer Markt eingeführt und ist die Anwendung der statistischen multiplen Regressionsanalyse auf effektive Immobilien-Handänderungen. Der Immobilienpreis wird dabei durch ca. 20 Eigenschaften zum Gebäude und ca. 50 Faktoren zur Lage erklärt. Als Datengrundlage für die Modelle dienen ausschliesslich Freihandtransaktionen, wobei über die Hälfte der schweizweit erfolgten Transaktionen einfliessen. Die Modelle sind für Wohneigentum und Renditeliegenschaften bis 30% Gewerbeanteil in allen Gemeinden der Schweiz anwendbar und werden vierteljährlich aktualisiert. Der Vorteil dieser Methode liegt insbesondere darin, dass mit der Aufspaltung in die einzelnen Eigenschaften der Markt abgebildet wird und keine Glättung der Preisentwicklung erfolgt. Ebenso verändert sich der Index nicht durch den Umstand, dass in einer Periode übermässig viele Objekte einer bestimmten Preislage gehandelt werden. Gleichzeitig sind der Methode aber auch gewisse Grenzen gesetzt. Bei der Beurteilung von Spezialobjekten fehlen in der Regel genügend Transaktionsdaten, um eine verlässliche Bewertung vornehmen zu können. Spezialfall Immobilienindizes Da bei Immobilien im Vergleich zu Wertpapieren deutlich weniger Transaktionen stattfinden und sich die einzelnen Objekte teilweise stark voneinander unterscheiden, gestaltet sich die Index-Berechnung in diesem Gebiet etwas schwieriger. Die klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, weisen deshalb gewisse Probleme auf. Um mögliche systematische Verzerrungen zu vermeiden, wird für den Sparkasse Eigenheimindex Schwyz die sogenannte hedonische Methode als Berechnungsgrundlage angewendet. 1 IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch 9

10 Hauptsitz: Herrengasse Schwyz Tel Fax Niederlassungen: Hauptplatz Schwyz Centralstrasse Goldau Bahnhofstrasse Brunnen Haus zur Krone, Unterdorf Küssnacht am Rigi Office: Seedammstrasse Pfäffikon Tel Fax Tel Fax Tel Fax Tel Fax Tel Fax nl_hauptplatz@sks.rba.ch nl_goldau@sks.rba.ch nl_brunnen@sks.rba.ch nl_kuessnacht@sks.rba.ch vermoegen@sks.rba.ch