> Sparkasse Eigenheimindex Schwyz

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1 > Sparkasse Eigenheimindex Schwyz Kantonale Auswertung der Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser Stand 3. Quartal 2018 Ihre Bank. Seit

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3 > Inhaltsverzeichnis > Preisindex für Eigentumswohnungen 2 > Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen 3 > Preisindex für Einfamilienhäuser 4 > Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser 5 > Zusammenfassung Preisindex Eigenheim 6 > Regionale Preisindizes Eigenheim 7 > Kurzbeschrieb Eigenheimindex 8 > Ihre Ansprechpartner 9 Quelle: Der Sparkasse Eigenheimindex Schwyz wird von der IAZI AG berechnet. 1

4 > Preisindex für Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen (EWO) Kanton Schwyz Eigentumswohnungen (EWO) Schweiz Preisentwicklung Schwyz Schweiz letzte 6 Monate (2. Quartal 2018 und 3. Quartal 2018) -1.7 % -1.1 % letzte 12 Monate (4. Quartal 2017 bis 3. Quartal 2018) 0.9 % 0.1 % letzte 15 Jahre (2003 bis 2018) 89.0 % 74.7 % 2 Nach einer Phase erhöhten Preiswachstums haben die Eigentumswohnungen im Kanton Schwyz im letzten halben Jahr mit einem Rückgang von -1.7 % an Attraktivität eingebüsst. Diese Tendenz wird auch in der landesweiten Betrachtung sichtbar, wobei die Preiskorrektur mit -1.1 % etwas geringer ausfällt. Ausschlaggebend hierfür sind nicht zuletzt die hohe Bautätigkeit und die schwächere Zuwanderung. Die Kombination beider Aspekte hat vielerorts zu steigenden Leerständen geführt. Trotz der aktuellen Entwicklungen sind die jeweiligen Wachstumsraten auf Jahresbasis jedoch weiterhin positiv. Während kantonal ein moderater Anstieg von 0.9 % resultiert, ist national eine Seitwärtsbewegung (+0.1 %) auszumachen. Über einen längeren Zeithorizont lassen sich gar schwindelerregende Preiszunahmen beobachten. Seit Beginn der Zeitreihe 1998 haben sich die Wohnungspreise im Kanton Schwyz beispielsweise mehr als verdoppelt.

5 > Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen Aktuelles Preisniveau Musterwohnung Gemeinden im Kanton Schwyz sowie Gemeinden rund um Küssnacht (SZ) < > Schwyz 9 Meggen 2 Morschach 10 Risch 3 Ingenbohl 11 Wollerau Steinen 5 Gersau 12 Freienbach 13 Altendorf Arth 14 Einsiedeln 7 Weggis 15 Innerthal 8 Küssnacht (SZ) 16 Muotathal Musterwohnung Kanton Schwyz Lage im Ort gut Lage im Gebäude gut Objektalter 5 Jahre Bauqualität sehr gut bis gut Bauzustand gut Wohnfläche 140 m 2 Balkonfläche 28 m 2 Anzahl Zimmer 4.5 Eigentumsanteil 91 Anzahl Whgen im Geb. 11 Objekt-Typ Etagenwohnung Anzahl Badezimmer 2 Tiefgaragenplätze 1 Abstellplätze 1 Der Wert von Immobilien ist massgeblich von der Lage abhängig. Dass die Nähe zum See einen wertrelevanten Einfluss auf die Eigentumswohnungspreise hat, ist auch in der vorliegenden Karte klar ersichtlich. Während in weniger gut erschlossenen Gemeinden eine typische Wohnung für unter CHF gehandelt wird, müssen für dasselbe Objekt an begehrten Standorten wie Küssnacht rund 50% mehr aufgewendet werden. Musterwohnung Preis in CHF Arth Einsiedeln Gersau Ingenbohl Küssnacht (SZ) Meggen Morschach Muotathal Rothenthurm Sattel Schwyz Steinen Wollerau

6 > Preisindex für Einfamilienhäuser Einfamilienhäuser (EFH) Kanton Schwyz Einfamilienhäuser (EFH) Schweiz Preisentwicklung Schwyz Schweiz letzte 6 Monate (2. Quartal 2018 und 3. Quartal 2018) 0.7 % 1.1 % letzte 12 Monate (4. Quartal 2017 bis 3. Quartal 2018) 3.2 % 2.6 % letzte 15 Jahre (2003 bis 2018) 82.8 % 67.5 % Einfamilienhäuser im Kanton Schwyz erfreuen sich weiterhin an einem moderaten Preiswachstum. Mit einem Plus von 0.7 % über das vergangene Halbjahr verzeichnet die Region jedoch einen leicht tieferen Zuwachs als das Landesmittel (1.1 %). Dieser Umstand wird durch einen Blick auf die vergangenen zwölf Monate relativiert. Kantonal ist eine Preiszunahme von 3.2 % zu beobachten, während auf Schweizer Ebene eine Wachstumsrate von 2.6 % zu Buche steht. Nachdem der Verlauf der Preise zuletzt noch eine starke Steigerung aufwies, lassen die aktuellen Zahlen für die kommenden Quartale eher eine gemässigtere Entwicklung erwarten. Beeindruckend bleibt dennoch die Betrachtung über die vergangenen 15 Jahre. Sowohl im Kanton Schwyz als auch landesweit sind die Preise für Einfamilienhäuser fast durchgehend angestiegen. Für die Region beträgt die Zunahme in diesem Zeitfenster rund 83 %, schweizweit resultiert ein Wert von 68 %. 4

7 > Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser Aktuelles Preisniveau Mustereinfamilienhaus Gemeinden im Kanton Schwyz sowie Gemeinden rund um Küssnacht (SZ) < > Schwyz 9 Meggen 2 Morschach 10 Risch 3 Ingenbohl 11 Wollerau Steinen 5 Gersau 12 Freienbach 13 Altendorf Arth 14 Einsiedeln 7 Weggis 15 Innerthal 8 Küssnacht (SZ) 16 Muotathal Musterhaus Kanton Schwyz Lage im Ort gut Grundstücksfläche 600 m 2 Objektalter 5 Jahre Objekt-Typ freistehend Bauqualität gut Wohnfläche 182 m 2 Anzahl Zimmer 6 Anzahl Badezimmer 2 Einzelgaragen 1 Abstellplätze 1 Anzahl Sep. WC 1 Für den Kauf eines Einfamilienhauses sind je nach Ortschaft deutliche Preisunterschiede festzustellen. So kann das definierte Musterhaus in Muotathal bereits für rund CHF 1.1 Mio. erworben werden, während in Meggen fast das Doppelte dafür verlangt wird. Gar noch höher ist das Preisniveau in Gemeinden wie Wollerau oder Freienbach, welche zusätzlich von steuerlichen Vorteilen und der Nähe zu Zürich profitieren. Musterhaus Preis in CHF Arth Einsiedeln Gersau Ingenbohl Küssnacht (SZ) Meggen Morschach Muotathal Rothenthurm Sattel Schwyz Steinen Wollerau

8 > Zusammenfassung Preisindex Eigenheim Sparkasse Eigenheimindex Schwyz (EWO + EFH) Eigenheimindex Schweiz (EWO + EFH) Nachdem der Sparkasse Eigenheimindex Schwyz seit 2015 praktisch durchwegs zugelegt hat, ist für das vergangene Halbjahr ein leichter Rückgang erkennbar. Wie in den vorhergehenden Auswertungen aufgezeigt, ist diese Entwicklung ausschliesslich auf das Segment der Eigentumswohnungen zurückzuführen. Der Wunsch nach einem Einfamilienhaus scheint schweizweit hingegen unverändert hoch. Die unterschiedliche Tendenz zwischen den beiden Wohnformen lässt sich unter anderem mit den steigenden Leerständen begründen. Da diese insbesondere Mietwohnungen betreffen, welche eine direkte Alternative zu Stockwerkeigentum darstellen, ist der Preisdruck hier entsprechend höher. Inwiefern dieser Trend anhalten wird, hängt nicht zuletzt von den Konjukturentwicklungen im In- und Ausland ab. Während die Leitzinsen in den USA bereits mehrfach angehoben wurden, verharren diejenigen in der Schweiz auf tiefem Stand und stützen das hohe Preisniveau. Gleichzeitig fliesst jedoch weiterhin viel Geld in den Bau neuer Objekte, was preissenkend wirkt. Ausserdem gilt es auch politische Rahmenbedingungen, wie beispielsweise die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts, zu beachten. 6

9 > Regionale Preisindizes Eigenheim Eigenheimindex Region Schwyz plu Eigenheimindex Region March / Höfe Eigenheimindex Region Küssnacht und angrenzende Gemeinden Eigenheimindex Region Schwyz / Einsiedeln / Gersau Um eine differenzierte Betrachtung der Preisentwicklungen innerhalb des Wirtschaftsgebiets zu ermöglichen, wurde zudem eine Unterteilung in die drei Regionen March/Höfe, Schwyz/Einsiedeln/Gersau sowie Küssnacht und angrenzende Gemeinden vorgenommen. Spannend erscheinen dabei insbesondere die Unterschiede in der kurzfristigen Optik. Während die Eigenheimpreise in den letzten sechs Monaten praktisch flächendeckend zurückgegangen sind, zeigt sich in den Bezirken March/ Höfe noch ein geringes Preiswachstum (+0.6 %). Die stärksten Korrekturen sind mit -1.7 % in der Region Schwyz/Einsiedeln/Gersau festzustellen. Auch über einen längeren Zeithorizont gilt zwischen den Teilgebieten dieselbe Reihenfolge, wobei die Wertsteigerungen in allen Regionen bemerkenswert sind. Verglichen zum Niveau vor 20 Jahren haben die Eigenheimpreise zwischen 87 % (Schwyz/Einsiedeln/Gersau) und 111 % (March/Höfe) zugelegt. In der Region Küssnacht und angrenzende Gemeinden beträgt das nominale Wachstum, also ohne Berücksichtung von Teuerung oder Alterungseffekten, in diesem Zeitraum 103 %. 7

10 > Kurzbeschrieb Eigenheimindex Im Auftrag der Sparkasse Schwyz AG publiziert IAZI 1 seit Frühjahr 2013 halbjährlich einen Immobilienpreisindex für den Kanton Schwyz. Als Grundlage für den Sparkasse Eigenheimindex Schwyz dienen IAZI anonymisierte Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Inseraten publizierte Wunschpreise. Die Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Methode, womit der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die Marktpreise gemessen wird. Indizes Gemäss Definition ist ein Index ein statistisches Instrument, welches einen Pool von Daten zusammenfasst und in einer Grafik darstellt. Die indexierte Grafik dient als Massstab für die Messung von Veränderungen in der Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum. Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation gebracht. Im Alltag wird bei unterschiedlichsten Fragestellungen auf dieses Konzept zurückgegriffen. So kann beispielsweise die Preisentwicklung eines Güterkorbes am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) oder diejenige des Schweizer Aktienmarktes am Swiss Market Index (SMI) verfolgt werden. Hedonische Methode Die hedonische Bewertung wurde 1994 von IAZI im Schweizer Markt eingeführt und ist die Anwendung der statistischen multiplen Regressionsanalyse auf effektive Immobilien-Handänderungen. Der Immobilienpreis wird dabei durch ca. 20 Eigenschaften zum Gebäude und ca. 50 Faktoren zur Lage erklärt. Als Datengrundlage für die Modelle dienen ausschliesslich Freihandtransaktionen, wobei über die Hälfte der schweizweit erfolgten Transaktionen einfliessen. Die Modelle sind für Wohneigentum und Renditeliegenschaften bis 30 % Gewerbeanteil in allen Gemeinden der Schweiz anwendbar und werden vierteljährlich aktualisiert. Der Vorteil dieser Methode liegt insbesondere darin, dass mit der Aufspaltung in die einzelnen Eigenschaften der Markt abgebildet wird und keine Glättung der Preisentwicklung erfolgt. Ebenso verändert sich der Index nicht durch den Umstand, dass in einer Periode übermässig viele Objekte einer bestimmten Preislage gehandelt werden. Gleichzeitig sind der Methode aber auch gewisse Grenzen gesetzt. Bei der Beurteilung von Spezialobjekten fehlen in der Regel genügend Transaktionsdaten, um eine verlässliche Bewertung vornehmen zu können. Spezialfall Immobilienindizes Da bei Immobilien im Vergleich zu Wertpapieren deutlich weniger Transaktionen stattfinden und sich die einzelnen Objekte teilweise stark voneinander unterscheiden, gestaltet sich die Index-Berechnung in diesem Gebiet etwas schwieriger. Die klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, weisen deshalb gewisse Probleme auf. Um mögliche systematische Verzerrungen zu vermeiden, wird für den Sparkasse Eigenheimindex Schwyz die sogenannte hedonische Methode als Berechnungsgrundlage angewendet. 1 IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch 8

11 > Ihre Ansprechpartner Hauptsitz Schwyz Corinna Strickler Mitglied der Geschäftsleitung Finanzierungen Tel Urs Lüönd Bereichsleiter Kredite Tel Adrian Betschart Kreditkundenberater Schwyz Tel Markus Büeler Kreditkundenberater Schwyz Tel Remo Hicklin Kreditkundenberater Schwyz Tel Stephan Trutmann Kreditkundenberater Schwyz und Brunnen Tel Niederlassung Brunnen Niederlassung Engelberg Beat Riesen Niederlassungsleiter Brunnen (ad interim) Tel Michael Matter Niederlassungsleiter und Kreditkundenberater Engelberg Tel Niederlassung Goldau Niederlassung Küssnacht am Rigi Sabrina Gasser Niederlassungsleiterin Goldau Tel Stefan Plangger Niederlassungsleiter und Kreditkundenberater Küssnacht und Goldau Tel Niederlassung Stans Patrick Gabriel Niederlassungsleiter Stans Tel Heidi Zumbühl Kreditkundenberaterin Stans Tel

12 Hauptsitz: Sparkasse Schwyz AG Herrengasse Schwyz Tel Sparkasse Schwyz AG Bahnhofstrasse Brunnen Sparkasse Schwyz AG Dorfstrasse Engelberg Sparkasse Schwyz AG Centralstrasse Goldau Sparkasse Schwyz AG Haus zur Krone, Unterdorf Küssnacht am Rigi Sparkasse Schwyz AG Stansstaderstrasse Stans Tel Tel Tel Tel Tel brunnen@sparkasse.ch engelberg@sparkasse.ch goldau@sparkasse.ch kuessnacht@sparkasse.ch stans@sparkasse.ch