Oktober Eigenheimindex

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1 Oktober 2018 Eigenheimindex

2 Inhalt 3 Editorial 4 Eigenheimindex 5 Preisniveau Einfamilienhäuser 6 Preisniveau Eigentumswohnungen 7 Mieten und Leerstand 8 Bruttorendite Wohnliegenschaften Clientis Zürcher Regionalbank Eigenheimindex Ausgabe Oktober 2018 Seite 2

3 Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser Der Eigenheimindex in unserer Region hat in den letzten sechs Monaten leicht stärker zugelegt als der kantonale Durchschnitt. Doch auch bei uns zeigt sich ein Abbremsen des Preiswachstums. Allerdings bewegen sich die Preise für Eigenheime noch immer auf einem sehr hohen Niveau. Gemeinsam mit dem Immobiliendienstleister IAZI ermitteln wir mit der vorliegenden Studie halbjährlich die Preisentwicklungen bei Eigenheimen und Mietwohnungen. Zudem kommentiert die Studie die Rendite von Anlageobjekten. Damit schaffen wir als grösste Regionalbank des Kantons einen Mehrwert für unser Kerngeschäft und positionieren uns als starker Partner für Hypotheken. Unsere 12 Filialen im Zürcher Oberland, am rechten Zürichseeufer und in der Stadt Zürich stellen den Menschen in den Mittelpunkt. Die Teams vor Ort unterstützen Kundinnen und Kunden täglich und bieten Dienstleistungen an in den strategischen Geschäftsfeldern Retail Banking, Private Banking und Firmenkunden. Sprechen Sie mit uns, gemeinsam analysieren wir Ihre aktuelle Lebens- oder Geschäftssituation mit Blick auf Ihre Ziele und Erwartungen. Rolf Zaugg Vorsitzender der Geschäftsleitung Clientis Zürcher Regionalbank Eigenheimindex Ausgabe Oktober 2018 Seite 3

4 Preiswachstum von Eigenheimen abgebremst X Wohneigentum im Kanton Zürich noch 0.6 % teurer als vor sechs Monaten X Nullwachstum der Eigenheimpreise im schweizweiten Durchschnitt X Erste Preiskorrektur im ZRB-Eigenheimindex seit 2014 Entwicklung Kanton Zürich und Schweiz Die Nachfrage nach Wohneigentum im Kanton Zürich schien über die vergangenen Jahre keine Grenzen zu kennen. Nun hat sich das Wachstum der Eigenheimpreise im Kanton Zürich verlangsamt. So ergibt eine Auswertung der Markttransaktionen der letzten sechs Monate noch eine Zunahme von 0.6 % ein Bruchteil der in den vergangenen Jahren beobachteten Anstiege. Im Vergleich zur schweizweiten Entwicklung (0.0 %) liegt der Kanton Zürich damit aber immer noch im positiven Bereich. Ob es sich beim aktuellen Verlauf bloss um eine Verschnaufpause oder tatsächlich um eine Trendwende handelt, ist noch nicht absehbar. Die erhöhten Leerstände in weiten Teilen des Kantons und die starke Ausweitung des Wohnraumangebots in den vergangenen Jahren lassen eher auf eine weitere Verlangsamung der Dynamik oder sogar auf sinkende Preise schliessen. Region ZRB-Eigenheimindex Übrige Regionen Kanton Zürich Weinland Zürcher Unterland Winterthur Glattal-Furttal Limmattal Stadt Zürich Zürcher Oberland Pfannenstiel Entwicklung Region Innerhalb der Regionen des Kantons Zürich verläuft die Entwicklung der Eigenheimpreise in unterschiedlichen Bahnen. Der Clientis Zürcher Regionalbank-Eigenheimindex beschreibt die Markttendenzen der Regionen Zürcher Oberland, Pfannenstiel und Zürich Stadt (siehe untenstehende Karte). Mit 0.9 % hat der ZRB-Eigenheimindex in den letzten sechs Monaten zwar leicht stärker zugelegt als der kantonale Durchschnitt, doch auch hier zeigt sich ein Abbremsen des Preiswachstums. Noch deutlicher wäre dieser Effekt ohne die stützende Wirkung des stadtzürcherischen Markts. In diesem sind jüngst noch immer steigende Transaktionspreise zu beobachten, während zahlreiche Gemeinden in den Regionen Oberland und Pfannenstiel Rückgänge verzeichnen. Die aktuelle Entwicklung soll nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich die Eigenheimpreise langfristig noch immer auf sehr hohem Niveau bewegen. So weist der ZRB-Eigenheimindex seit 1998 nominal eine Zunahme von über 120 % auf. ZRB-Eigenheimindex Eigenheime Kanton Zürich Eigenheime Schweiz in % Knonaueramt Zimmerberg Messung der Marktentwicklung Die Preisindizes zeigen Veränderungen der Immobilienpreise seit 1998 basierend auf effektiven Markttransaktionen. Da sich Objekte in ihren Eigenschaften stark unterscheiden können, werden diese statistisch bereinigt. Der Startpunkt der Indizes liegt jeweils bei 100, wobei alle folgenden Daten zu diesem Wert in Relation gesetzt werden. Clientis Zürcher Regionalbank Eigenheimindex Ausgabe Oktober 2018 Seite 4

5 Preisniveau Einfamilienhäuser X Hauspreise im Kanton Zürich steigen nochmals um 1.6 % im letzten Halbjahr X Uster und Pfäffikon mit den höchsten Preisen im Zürcher Oberland X CHF 2.3 Mio. für ein typisches Einfamilienhaus in der Stadt Zürich Preisniveau Einfamilienhäuser Dass der kantonale Eigenheimindex im vergangenen Halbjahr nochmals ein Plus verbuchen konnte, ist ganz auf die Nachfrage nach Einfamilienhäusern zurückzuführen. Diese trieb die Werte im Mittel nochmals um 1.6 % nach oben. Je nach Region und Gemeinde zeigen sich jedoch deutliche Unterschiede in Bezug auf Preisentwicklung und niveau. Zu den höchsten Preisen gehandelt wird ein typisches Musterhaus mit 140 m 2 Wohnfläche in der Stadt Zürich und den Gemeinden entlang des Zürichsees. In diesen ist mit Preisen über CHF 1.5 Mio. zu rechnen, wobei auch Werte jenseits der Marke von CHF 2 Mio. keine Seltenheit sind. Ein gemässigteres Preisniveau finden Kaufinteressenten im Zürcher Oberland vor. Hier ist das Musterhaus in einigen Gemeinden für weniger als CHF 1 Mio. zu haben. Mit rund CHF 1.3 Mio. bis 1.4 Mio klar höhere Preise werden in den Regionalzentren Uster und Wetzikon bezahlt, wie die Auswertung der aktuellen Transaktionen zeigt. Preise in ausgewählten Gemeinden Gemeinde Preis Rafz Flaach Zürich Uster Wetzikon Bülach Illnau-Effrektion Dielsdorf Winterthur Elgg Küsnacht Rüti Zürich Illnau-Effretikon Bauma Preise in CHF > Uster Affoltern a. A. Küsnacht Egg Wädenswil Wetzikon Rüti Wald < Definition Musterhaus Objekttyp Freistehend Anzahl Badezimmer 2 Alter 5 Jahre Raumvolumen in m Lage im Ort Gut Norm SIA 116 Grundstücksfläche in m Bauqualität Gut Nettowohnfläche in m Zustand des Gebäudes Gut Anzahl Zimmer 6 Parkplatz in sep. Garage 1 Clientis Zürcher Regionalbank Eigenheimindex Ausgabe Oktober 2018 Seite 5

6 Preisniveau Eigentumswohnungen X Wohnungspreise sinken im Mittel um 0.5 % über die letzten sechs Monate X Schweizweiter Rückgang mit 1.1 % deutlich stärker X CHF für eine typische Wohnung im Kanton Zürich Preisniveau Eigentumswohnungen Im Gegensatz zum Segment der Einfamilienhäuser ist Stockwerkeigentum im Kanton Zürich weniger begehrt als noch vor sechs Monaten. Dies zeigt der Rückgang der bezahlten Preise von 0.5%, wobei die Werte schweizweit mit 1.1 % deutlich stärker nachgegeben haben. Der Grund für diese Korrektur liegt im Wirtschaftsumfeld. Der Anlagenotstand und die scheinbar ungebrochene Nachfrage nach Wohnraum der letzten Jahre hat die Bautätigkeit auf Rekordhöhen geführt mit lokalen Überangeboten als Folge. Gross ist die Anziehungskraft jedoch weiterhin in der Stadt Zürich und ihrer Agglomeration. So müssen Kaufwillige für eine übliche 4.5-Zimmer-Wohnung mit 110 m 2 Wohnfläche in der Stadt rund CHF 1.5 Mio. aufbringen. In Uster oder Wetzikon kommt ein Objekt mit denselben Eigenschaften im Mittel für unter CHF 1 Mio. auf den Markt. Preise in ausgewählten Gemeinden Gemeinde Preis Rafz Flaach Zürich Uster Wetzikon Bülach Illnau-Effrektion Dielsdorf Winterthur Elgg Küsnacht Rüti Affoltern a. A. Zürich Illnau-Effretikon Bauma Uster Wetzikon Küsnacht Egg Wald Rüti Wädenswil Preise in CHF > < Definition Musterwohnung Objekttyp Etagenwohnung Anzahl Badezimmer 2 Alter 5 Jahre Balkon-/Terrassenfläche in m 2 15 Lage im Ort Gut Anzahl Wohnungen im Gebäude 10 Qualität Standort der Wohnung im Gebäude Gut Bauqualität Gut Nettowohnfläche in m Zustand des Gebäudes Gut Anzahl Zimmer 4.5 Parkplätze in der Tiefgarage 1 Clientis Zürcher Regionalbank Eigenheimindex Ausgabe Oktober 2018 Seite 6

7 Mieten und Leerstand X Zürcher Angebotsmietpreise sinken um 0.8 % im vergangenen Halbjahr X Monatliche Miete für eine 90 m 2 -Wohnung liegt kantonal bei CHF X Zahl leerer Wohnungen steigt weiter Angebotsmieten Auch bei den inserierten Mietangeboten ist im Kanton Zürich ein Abwärtstrend feststellbar. So liegen die Mietpreise aktuell 0.8 % tiefer als vor sechs Monaten. Schweizweit zeigt sich ebenfalls ein Minus, wobei dieses mit 0.5 % geringfügig tiefer ausfällt. Blickt man auf die langfristige Entwicklung, relativieren sich diese Rückgänge jedoch. Sie entsprechen lediglich der Korrektur eines zuvor aufgebauten Hochstandes. In der Gesamtbetrachtung bewegen sich die Angebotsmieten seit einigen Jahren seitwärts. So liegt auch das Mietpreisniveau im Kanton Zürich konstant etwa 20 % über den Werten, die im schweizweiten Mittel verlangt werden. Die inserierte Monatsmiete für eine typische Wohnung mit 90 m 2 beträgt im Kanton Zürich aktuell rund CHF In den Vergleichsgemeinden im Zürcher Oberland sind die Mieten durchwegs erschwinglicher. Leerwohnungsziffern Ein Gradmesser für das wachsende Überangebot an Mietwohnungen ist die sogenannte Leerwohnungsziffer, die das Bundesamt für Statistik jährlich ermittelt. Aktuell stehen im Kanton Zürich rund 7300 Wohnungen leer, gut 730 mehr als im Vorjahr. Gemessen am Wohnungsbestand ergibt dies einen Leerstand von 1.0 %. Diese Quote liegt zwar immer noch klar unter dem schweizweiten Wert von 1.6 %, doch zeigt sich über die letzten Jahre generell ein klarer Aufwärtstrend. Vor allem an eher peripheren Standorten üben die Leerstände Druck auf die Mietpreise aus. Indirekt hat dies auch Auswirkungen auf die Preise von Stockwerkeigentum, da Mieten gegenüber Wohneigentum relativ an Attraktivität gewinnt. Da sich noch immer viele Objekte im Bau befinden, die Nachfrage jedoch tendenziell sinkt, dürfte sich daran vorderhand nicht viel ändern. Angebotsmieten Leerwohnungsziffern in CHF pro m 2 Quelle: IAZI/ImmoScout24 in % Quelle: Bundesamt für Statistik Kanton Zürich Schweiz Zürich Küsnacht 4,5 3, , , , , Uster Illnau-Effretikon Wetzikon Rüti 1,5 1,0 0,5 0,0 Zürich Uster Wetzikon Illnau-Effretikon Küsnacht Rüti Messung der Mietpreisentwicklung Der Mietindex beschreibt die verlangte Bruttojahresmiete pro m 2 für inserierte Objekte. Da sich Mietwohnungen in ihren Eigenschaften stark unterscheiden können, werden diese statistisch bereinigt. Clientis Zürcher Regionalbank Eigenheimindex Ausgabe Oktober 2018 Seite 7

8 Bruttorendite Wohnliegenschaften X Wohnliegenschaften höchst begehrt bei Anlegern X Schweizweit Bruttorendite im Median bei 5.1 % X Anhaltend attraktive Erträge im Vergleich zu anderen Anlageklassen Bruttorendite Renditeliegenschaften üben eine ungebrochene Anziehungskraft auf Anleger aus, wobei vor allem Wohnliegenschaften höchst begehrt sind. Verglichen mit vielen anderen Anlageklassen liefern Mehrfamilienhäuser auch im Tiefzinsumfeld noch immer stete Erträge und Renditen. So erzielen Bestandes-Wohnliegenschaften schweizweit gesehen eine Median-Rendite von 5.1 %, wie eine Auswertung des Swiss Property Benchmark zeigt. Entsprechend gross ist die Nachfrage zahlreicher Investoren nach solchen Objekten, was deren Preise hat nach oben schnellen lassen. Da zugleich bei den Mieten wenig Potenzial für Erhöhungen besteht, haben die Bruttorenditen in der Folge über die vergangenen Jahre stetig abgenommen. Im Kanton und in der Stadt Zürich liegen diese deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt. Dies ist vor allem auf die grossen und mittleren Zentren im Kanton zurückzuführen. Diese versprechen geringeren Leerstand und damit tiefere Risiken, weshalb sich Anleger auch mit weniger Rendite zufrieden geben. Solange sich an der aktuellen Wirtschaftsund Zinslage nichts ändert, dürften die Bruttorenditen im Bereich des aktuellen Niveaus verbleiben. Regionaler Vergleich Bruttorendite Wohnliegenschaften Median Schweiz 6,7 6,6 6,5 6,4 6,1 5,8 5,7 5,5 5,4 5,1 Kanton Zürich 6,2 6,1 6 5,9 5,8 5,4 5,2 5,1 4,9 4,6 Stadt Zürich 6,0 6,0 5,8 5,7 5,5 5,2 4,9 4,8 4,5 4,2 Bruttorendite Renditeliegenschaften Kanton ZH und Schweiz in % 8,0 ZH CH 1 90 % Grenze Bei 90 % der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert unter dieser Grenze. 7, % Grenze Bei 75 % der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert unter dieser Grenze. 6, % Grenze (Median) Bei 50 % der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert über/unter dieser Grenze 5,0 4,0 3, % Grenze Bei 25 % der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert unter dieser Grenze 5 10 % Grenze Bei 10 % der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert unter dieser Grenze Berechnung Bruttorendite Die Bruttorendite berechnet sich aus der Soll-Miete dividiert durch den Endwert der Immobilie des Vorjahres. Die Soll-Miete entspricht den Mieteinnahmen, die bei Vollvermietung erzielt werden. Die Auswertungen basieren auf dem IAZI Swiss Property Benchmark, dem schweizweit grössten Datenpool für Renditeliegenschaften. Clientis Zürcher Regionalbank Eigenheimindex Ausgabe Oktober 2018 Seite 8

9 Wir beraten Sie umfassend in allen Finanzfragen partnerschaftlich, kompetent und individuell. Hauptsitz Bahnhofstrasse Wetzikon Telefon Filialen Bauma Bubikon Effretikon Fehraltorf Hinwil Küsnacht Pfäffikon Rüti Uster Wald Zürich info@zrb.clientis.ch