Vorsicht vor Eigenheimen unter Denkmalschutz. Eigenheime waren in den letzten Jahren in steuerlicher Hinsicht

Transkript

1 25. September 2009 Vorsicht vor Eigenheimen unter Denkmalschutz Eigenheime waren in den letzten Jahren in steuerlicher Hinsicht überwiegend Privatsache. Nun werden Eigenheime mit Hilfe der Riesterrente wieder gefördert. Außerdem kommt in den Genuß steuerlicher Vergünstigungen, wer Eigenheime kauft, die unter Denkmalschutz stehen. Die steuerliche Absetzbarkeit der Sanierungskosten führt bei gutbetuchten Anlegern zu hohen Steuervorteilen, so daß es kein Wunder ist, daß diese Liegenschaften bei vermögenden Privatleuten begehrte Objekte sind. Trotz der Vorteile ist die Renovierung denkmalgeschützter Objekte auch mit Gefahren verbunden, weil die Kosten in vielen Fällen über den Preisen vergleichbarer Objekte ohne Steuervorteil sind. Das wird in folgendem Beispiel deutlich. Ein mittelalterliches Ehepaar, er ist 45 Jahre alt, sie ist 40 Jahre jung, hat Euro auf der hohen Kante und überlegt sich, davon Euro in den Kauf einer Wohnung, die unter Denkmalschutz steht, zu stecken und das Objekt selbst zu nutzen. Davon versprechen sich die Anleger mehrere Vorteile. Sie wollen das Kapital ertragreich anlegen, sie wollen Steuern sparen, und sie wollen sich die künftige Miete lieber in die eigene Tasche stecken. Das sind einleuchtende Ziele, doch ob sich die Investition lohnt, bringt nur eine detaillierte Rechnung ans Tageslicht. Die Zahlen zeigen, wie lukrativ das Leben in der eigenen Wohnung ist, wie rentabel das vorliegende Denkmal ist, und wie vorteilhaft der Kauf einer ähnlichen Wohnung ohne Förderung ist. 1

2 Der erste Punkt läuft auf den Vergleich von Kauf oder Miete hinaus. Das Objekt ist 120 Quadratmeter groß und kostet Euro. Hinzu kommen Nebenkosten von 5 Prozent, so daß der Gesamtaufwand auf Euro klettert. Dafür müssen in Zukunft keine Mieten mehr bezahlt werden. Das sind im vorliegenden Fall monatlich 10 Euro pro Quadratmeter, so daß die Immobilie bei einer Nutzungsdauer von beispielsweise 20 Jahren insgesamt 240 Raten à Euro abwirft. Der Mietvorteil sinkt um die Instandhaltung. Bei einem Ansatz von 1 Prozent der Gesamtkosten fallen jeden Monat etwa 300 Euro an, so daß der Ertrag der Immobilie bei 900 Euro liegt. Hinzu kommen die Steuervorteile. Die Anleger dürfen im vorliegenden Fall rund Euro als Sonderausgaben geltend machen. Nach Paragraph 10 f des Einkommengesetzes (EStG) können von diesen Aufwendungen zehn Jahre lang jeweils 9 Prozent vom Einkommen abgezogen werden, so daß in dieser Zeit jährliche Sonderausgaben von Euro anfallen. Sie führen bei einem steuerpflichtigen Jahreseinkommen von Euro zu Vorteilen von 824 Euro pro Monat. Durch die Steuervorteile wirft die Immobilie während der ersten Halbzeit folglich 120 Erträge von jeweils Euro und während der zweiten Halbzeit weitere 120 Erträge von jeweils 900 Euro ab. Das ergibt in Verbindung mit dem Startwert von Euro und einem Endwert von Euro eine Rendite von 4,4 Prozent pro Jahr, so daß der Kauf des Denkmals eine hervorragende Investition zu sein scheint. Ähnliche Verzinsungen sind mit anderen Geldanlagen und nach Steuern zur Zeit kaum erzielbar, so daß sich das Ehepaar auf der richtigen Straße wähnt Protokoll 1. 2

3 Das sollte jedoch nicht von der zweiten Frage ablenken. Ist das konkrete Objekt im vorliegenden Fall die richtige Investition? Die Überlegung drängt sich in erster Linie wegen des Kredites auf. Notwendig sind Euro, die 5 Prozent pro Jahr kosten. Das ist zwar kein Beinbruch, weil das Einkommen hoch genug ist, um die Schulden innerhalb von 20 Jahren vollständig zu tilgen, doch die Hypothek verwandelt die Immobilie über Nacht in einen Sparplan Protokoll 2. Er beginnt mit dem Eigenkapital von Euro. Danach folgen 120 Raten à 111 Euro, die sich aus dem Saldo der Kreditraten (1.835 Euro), der Instandhaltung (300 Euro), den Mieten (1.200 Euro) und der Steuervorteile (824 Euro) ergeben. Die folgenden 120 Raten klettern auf 935 Euro, weil die Steuervorteile unter den Tisch fallen. Sollte das Objekt in 20 Jahren wieder für Euro verkaufbar sein, würde sich der Immobilienplan mit 3,6 Prozent pro Jahr verzinsen, so daß die Investition weiterhin sinnvoll erscheint Protokoll 3. Die Frage nach dem Preis des Denkmals in 20 Jahren kann, das liegt in der Natur der Sache, kein Mensch beantworten. Trotzdem sind im vorliegenden Fall gewisse Zweifel angebracht, ob die Immobilie ihren Wert behalten wird. Erstens sind Ausgaben von Euro für eine Eigentumswohnung, die 120 Quadratmeter groß ist, nicht gerade wenig, und zweitens ist der jährliche Mietvorteil von Euro im Verhältnis zu den Kosten gering. Der Gesamtaufwand von Euro pro Quadratmeter legt den Verdacht nahe, daß der Bauträger von den Steuervorteilen, die dem Käufer winken, ein ordentliches Stück für sich beansprucht. Dagegen ist nichts einzuwenden, doch der Hunger des Initiators ist Anlaß, über die Investition in- 3

4 tensiv nachzudenken. Beim Kauf einer vergleichbaren Wohnung ohne Steuervorteile ist es durchaus denkbar, daß das Ehepaar mit Euro auskommt. Das Vorhaben führt im Vergleich zu dem Denkmal zu veränderten Zahlen. Bei der billigeren Wohnung sind 240 Raten à 469 Euro zu bezahlen, weil der Kredit nur Euro beträgt, keine Steuervorteile eingeräumt werden und geringere Instandhaltungskosten anfallen. Trotzdem wird sich bei dieser Lösung genauso die Frage stellen, ob das Objekt in 20 Jahren noch Euro wert sein wird. Hierauf wird es ebenfalls keine Antwort geben, doch die Aussicht, daß solide Immobilien in guter Lage zu angemessenen Werten wieder verkaufbar sind, wenn die Einstiegspreise normal gewesen sind, dürfte erheblich größer als bei exotischen Ringeltauben sein. Im vorliegenden Fall liegt jährliche Verzinsung bei 2,3 Prozent pro Jahr. Das ist auf den ersten Blick ein mageres Ergebnis und wirft die Frage auf, ob sich der Kauf der Wohnung überhaupt lohnt. Die Antwort wird von den Alternativen abhängen. Sparverträge mit einer Laufzeit von 20 Jahren bringen aus heutiger Sicht zwischen 3 und 4 Prozent. Davon ist die Abgeltungsteuer abzuziehen, so daß zwischen 2,2 und 3 Prozent übrig bleiben. Fazit: Die Wohnung ist bei diesen Zahlen ein Sparvertrag mit mäßiger Verzinsung Protokoll 4. Sollte an dem Eigenheim festgehalten werden, rückt wieder die Frage in den Mittelpunkt, ob das schöne Denkmal oder die normale Wohnung die bessere Investition ist. Das hängt in erster Linie von den Werten in 20 Jahren ab. Bei stabilen Endwerten - hier Euro, dort Euro - werden Renditen von 3,6 und 2,3 Prozent erzielt. Das führt zu einem Vorteil 4

5 von Euro zugunsten des Denkmals. Sie sind die Demarkationslinie zwischen beiden Objekten. Die Steuervorteile des Denkmals erlauben einen Rückgang der Einstiegskosten um knapp Euro. Das sind rund 20 Prozent des Preises der Vergleichs-Immobilie Protokoll 5. Die Zahl ist für das Ehepaar von größter Wichtigkeit, weil sie die Steuervorteile ins richtige Licht rücken. Denkmäler rechnen sich, falls sie höchstens 10 Prozent teurer als ähnliche Objekte sind. Sobald die Anbieter aber 20 oder 30 Prozent mehr fordern - auf gut also deutsch die Sahne abschöpfen - können die Steuervorteile die Überteuerung einfach nicht wettmachen. Da helfen auch keine Ausflüchte, daß Denkmäler einzigartige Objekte seien. Alles hat seinen Preis, und vieles hat seine Grenzen, und das bedeutet für Denkmäler aller Art und jeglicher Lage: Wenn die Kirche im Dorf bleibt, sind die Objekte ein Segen, sonst werden sie aber zur Last! Volker Looman ist freiberuflicher Finanzanalytiker in Reutlingen und berät Freiberufler auf Honorarbasis in Vermögensfragen. Kontakt Herderstraße Reutlingen Telefon: / Fax: / volker@looman.de Internet: 5