Vermögen mit Immobilien

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1 Vermögen mit Immobilien Laut einer renommierten Studie einer Commerzbank-Tochter haben 9 von 10 Millionären Ihr Vermögen durch die Investition in Immobilien gebildet. Dies bestätigt ein Zitat des Frankfurter Bankiers Freiherr von Bethmann, der anmerkte: "Die einzige Möglichkeit Vermögen aufzubauen, ist die Verschuldung in Sachwerten." Das Prinzip ist denkbar einfach: Man erwirbt mit Hilfe von Fremdkapital einen Sachwert (Immobilie) und führt Zins und Tilgung des Fremdkapitals durch die Einnahme von Steuervorteilen und Mieteinnahmen zurück. Nachfolgend haben wir, ohne Anspruch auf Vollständigkeit, 10 Gründe bzw. Argumente für den Immobilienkauf aufgezählt: 1. Aus der Vergangenheit lernen Viele Vermögen nach dem Krieg sind durch Immobilienbesitz entstanden. Wer 1960 in München ein Haus oder eine Wohnung erworben hat, hat sein Vermögen bis heute vervielfacht. Immobilienbesitz ist immer eine Möglichkeit, Vermögen günstig zu schaffen und es ohne Inflationsrisiko zu vermehren. Auch die Entwicklung der Wohnnutzung spricht für die Immobilien. Die Quadratmeter-Zahl pro Kopf und Wohnung ist kontinuierlich am Steigen. Auch die Zahl der Single-Haushalte wächst an. Die Nachfrage nach Wohnraum wird also weiter steigen. 2. Sachwerte schaffen Der Immobilienbesitz ist in Deutschland eine große Säule der Vermögensanlage. Nach dem Eigenheim sind vermietete Immobilien eine hervorragende Kapitalanlage. Sie bieten hohe Sicherheit, Inflationsschutz, Steuervorteile, Rendite und Einkommensquelle im Alter. Sie sind weniger stark von Konjunkturzyklen abhängig als z. B. eine Aktie. Wenn es heißt: "Essen und Trinken müssen die Menschen immer" gilt dies noch viel mehr für "das Dach über dem Kopf". 3. Inflation = Vernichtung von Vermögen Auch wenn wir in Deutschland vergleichsweise niedrige Inflationsraten vorweisen können, die schleichende Geldentwertung frisst jedes Jahr etliches Vermögen auf. So manches Sparbuch oder Sparvertrag verbucht nach Abzug von Steuern und Inflation oft sogar eine negative Rendite. Besitzer von Immobilien treten dieser Situation entgegen. Die Miete kann dem Inflationsverlauf angepasst werden. Bei einer Finanzierung mit Fremdmitteln verringert die Inflation sogar die Rückzahlung der Darlehen

2 4. Steuern optimal gestalten Durch gezielte Steuervergünstigungen versucht der Staat Investitionen in seinem Sinne zu lenken. Dadurch entstehen für den Anleger - hängig von seiner steuerlichen Situation - Möglichkeiten, den Staat an seinem Vermögensaufbau zu beteiligen. 5. Im Alter aus Vermögen leben Das gesetzliche Rentensystem wird im Regelfall nicht ausreichen, um den Lebensstandard im Alter zu halten. Private Vorsorge tut not. Immobilienbesitz und Mieteinnahmen sichern das Einkommen über das Berufsleben hinaus. Ist die Immobilienfinanzierung so konzipiert, dass die Immobilie spätestens mit Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei wird, stehen die gesamten Mieteinnahmen als Einkommensquelle zur Verfügung. 6. Portfolio und Renditen Zu einer ausgewogenen Vermögensplanung gehören viele Bausteine. Die Immobilie gehört neben der fondsgebundenen Lebensversicherung und den langfristigen Aktienfondsanlagen zu den gängigen Instrumenten der Kapitalanlage. Sie bietet Mietrendite, Wertsteigerung, Inflationsschutz und steuerliche Vorteile. Die Kombination der Immobilien mit einem Wertpapierdepot senkt das Gesamtrisiko für Marktzyklen und stabilisiert die Rendite. 7. Immobilienkauf mit gesundem Menschenverstand Die drei wesentlichen Kriterien für den Kauf einer Immobilie sind: Lage, Lage, Lage! Jedem Käufer ist es einfach möglich, sich ein persönliches Bild von einer Wohnung und dem näheren Umfeld zu machen. Von eigenen Erfahrungen und Einschätzungen kann bei der Auswahl so einfach profitiert werden. 8. Langfristig anlegen schafft Wertzuwachs Untersuchungen zeigen, dass häufiges Umschichten von Kapitalanlagen zu einer verminderten Rendite führt. Dies liegt einmal an den Transaktionskosten, zum anderen an der Schwierigkeit, den richtigen Zeitpunkt für den Ein- und Ausstieg in einen Markt zu treffen. Eine Kapitalanlagenimmobilie sollte immer langfristig betrachtet werden, so dass solche Probleme nicht auftreten können. 9. Bezahlte Immobilie als Sicherheit zur Darlehensaufnahme Eine Immobilie als Sicherheit ist bei Banken sehr beliebt. So kann eine bereits bezahlte Eigentumswohnung als Sicherheit für einen Kredit dienen. 10. Vermögen weitergeben Für so manchen Anleger ist auch dies ein wichtiger Grund: Immobilienvermögen an die Kinder weitergeben zu können und so einen Beitrag zur künftigen Vermögenssituation zu leisten. *** - 2 -

3 Denkmalabschreibung Steuerliche Grundlagen und Ziele Steuerliche Förderung für Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen ("Denkmalabschreibung" genannt, siehe 7 h,i und 10 f EStG). Für die wirklich letzte Steueroase am Immobilienmarkt bietet der Staat bei unter Denkmalschutz (Baudenkmal 7i) stehenden oder in förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten ( 7h) liegenden Immobilien, eine hohe steuerliche Sonderabschreibungsmöglichkeit. Hierdurch sollen zusätzliche Anreize geschaffen werden, in kulturgeschichtlich und städtebaulich wichtige Kulturdenkmale zu investieren! Wie funktioniert die Denkmalabschreibung? Das Einkommensteuergesetz gewährt sowohl demjenigen, der eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage (also zur Vermietung) erwirbt als auch demjenigen, der sie zur Eigennutzung erwirbt, hohe steuerliche Vorteile. Die Höhe der steuerlichen Vorteile bestimmt sich in erster Linie durch die Höhe des Anteils am Kaufpreis einer Immobilie, der auf die Sanierung entfällt. Dieser Sanierungsanteil kann 70% und mehr des Kaufpreises ausmachen. Wer kann die Denkmalabschreibung nutzen? Den Sanierungsanteil kann jeder Steuerpflichtige bei der Ermittlung seiner individuellen Einkommensteuerlast geltend machen. Voraussetzung ist lediglich, dass der Erwerb der Immobilie vor Beginn der Sanierung erfolgt und der Immobilienerwerber in der Bundesrepublik Deutschland steuerlich veranlagt wird

4 Für Kapitalanleger, die eine Immobilie zur Vermietung erwerben, ist der Sanierungsanteil vollständig über 12 Jahre abzuschreiben. Die Denkmalabschreibung beträgt in diesem Fall in den ersten 8 Jahren jeweils 9% des Sanierungsanteils und in den darauf folgenden 4 Jahren jeweils 7%. Wird der Erwerb über ein Darlehen finanziert, können zusätzlich auch noch die Schuldzinsen des Darlehens steuerlich geltend gemacht und mit der Miete verrechnet werden. Für Eigennutzer bietet die Denkmalabschreibung ebenfalls hohe Steuervorteile. Sie haben die Möglichkeit, 10 Jahre lang 9% des Sanierungsanteils als Denkmalabschreibung geltend zu machen - in Summe also 90%! Hierdurch bieten sich interessante Optionen beim Erwerb einer Immobilie. So kann die Immobilie möglicherweise größer ausfallen als ursprünglich geplant. Oder aber das notwendige Darlehen wird mit höheren Raten und somit schneller getilgt. Viele Banken honorieren das schnelle Tilgen mit einem zusätzlichen Zinsvorteil. Wie rechnet sich die Denkmalabschreibung für Sie persönlich?* Diese Frage kann Ihnen nur Ihr Steuerberater exakt beantworten. Wir können Ihnen aber gerne einen Kontakt vermitteln, der Ihnen bei der steuerlichen Berechnung einen annähernden Überblick geben kann, wie sich der Effekt in Ihrer Vermögensplanung auswirken kann und wie attraktiv der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie ist. Gesetzliche Grundlagen der Denkmalabschreibung Die gesetzlichen Grundlagen für die Denkmalabschreibung liegen im deutschen Einkommensteuergesetz. Die 7h und 7i EStG regeln die Dauer und Höhe der Abschreibung für Kapitalanleger und der 10f EStG enthält im Grunde die gleiche Regelung für Eigennutzer. Unterschied ist hier die Höhe und Dauer der Abschreibung für - 4 -

5 Kapitalanleger und Eigennutzer. Der Kapitalanleger kann über 12 Jahre den gesamten Sanierungskostenanteil abschreiben, der Eigennutzer hingegen über 10 Jahre 90%. Wann kann ein Gebäude erhöht abgeschrieben werden? Der Gesetzgeber unterscheidet bei der Denkmalabschreibung zwischen echten" Denkmalgebäuden, die in der örtlichen Denkmalliste eingetragen sind und Gebäuden in so genannten Sanierungsgebieten". Einzelgebäude können vom Denkmalamt aufgrund besonderer gestalterischer oder architektonischer Merkmale als Denkmal eingestuft und in die örtliche Denkmalliste aufgenommen werden. In diesem Fall ist der 7i EStG die Anspruchsgrundlage für die Geltendmachung der Denkmalabschreibung. Sanierungsgebiete sind dadurch gekennzeichnet, dass für den Altbaubestand - auch wenn er im Einzelfalle nicht die Kriterien für ein Baudenkmal erfüllt - eine Förderungswürdigkeit durch die Denkmalabschreibung anerkannt wird. Hintergrund hierfür ist der Wunsch, die Bewohnbarkeit innerstädtischer Quartiere, speziell in den neuen Bundesländern, nach aktuellem Standard herzustellen. Worauf wird die Denkmalabschreibung berechnet? Wesentliche Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung in beiden Fällen ist, dass der Käufer die Immobilie vor Beginn der Sanierung erwirbt. Grundsätzlich ist nie der gesamte Kaufpreis der Immobilie Grundlage zur Berechnung der Abschreibung, sondern lediglich der Anteil des Kaufpreises, der auf die Sanierung entfällt. In vielen Fällen macht der Sanierungsanteil ungefähr 70% des Kaufpreises. *Hinweis Alle Auskünfte sind unverbindlich und ohne Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Wir empfehlen in Steuerfragen einen Steuerberater zu konsultieren