Gewobag ED Wohnungsunternehmen als Energiedienstleister 27. Januar 2016 I Gewobag ED I Karsten Mitzinger

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1 Gewobag ED Wohnungsunternehmen als Energiedienstleister 27. Januar 2016 I Gewobag ED I Karsten Mitzinger Zur Konturanpassung das Bildmotiv in den Hintergrund verschieben.

2 Agenda 01 Vorstellung des Gewobag Verbunds 02 Politische Rahmenbedingungen und Energiewende 03 Beitrag der Gewobag zur Energiewende Vorstellung der Gewobag ED 04 Highlights zur Gewobag ED Quartier Strom für Berlin Quartierbezogenes Energiekonzept (Beispiel) Umsetzung elektronische Rechnungslegung 05 Fazit Seite 2

3 01 Vorstellung des Gewobag Verbunds Seite 3

4 Konzernstruktur und Kennzahlen per HGB IFRS Land Berlin Jahresumsatz 387 Mio. 272 Mio. Eigenkapital - 71 Mio Mio. Jahresergebnis 18 Mio. 220 Mio. Bilanzsumme Mio Mio. Personal 538 Mitarbeiter Wohnungen Stiftung BERLINER LEBEN Nettokaltmieten Wohnungsleerstand davon vermietungsbedingt 5,52 /m 2 3,2 % 0,7 % Gewobag PB Wohnen in Prenzlauer Berg GmbH Gewobag WB Wohnen in Berlin GmbH Gewobag EB Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbh Gewobag MB Mieterberatungsgesellschaft Gewobag VB Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft Gewobag ED Energie- und Dienstleistungsgesellschaft mbh Tochtergesellschaften Seite 4

5 Gewobag Bestand Die ganze Vielfalt Berlins Gründerzeit am Klausenerplatz Berlin-Charlottenburg Gründerzeit Berliner Flair im Chamissokiez Berlin-Kreuzberg 30er Jahre QUARTIER FORBAT Berlin-Haselhorst Gründerzeit Schönhauser Allee Berlin-Prenzlauer Berg Wasserturm Berlin-Prenzlauer Berg 70er Jahre Gebiet Quäkerstraße Reinickendorf Seite 5

6 Lage unserer Objekte Gesamt: rd Wohnungen Reinickendorf Pankow Spandau Mitte Charlottenburg- Wilmersdorf Lichtenberg Friedrichshain- Kreuzberg Treptow- Köpenick Steglitz- Zehlendorf Tempelhof- Schöneberg Neukölln Brandenburg: 350 WE Seite 6

7 02 Politische Rahmenbedingungen und Energiewende Seite 7

8 Politische Rahmenbedingungen EU, Bund und Länder dokumentieren den Appell zur Energiewende in verschiedenen relevanten politisch-strategischen Energiedokumenten EU Deutlich mehr Anstrengung zur Steigerung der Energieeffizienz Die öffentliche Hand hat eine Vorreiterrolle Dezentrale Kraft-Wärme- Kopplung ausbauen Innovative Finanzierungsmechanismen zur Entlastung der öffentlichen Kassen nutzen Insbesondere: Contracting BUND Potentiale zur Energieeffizienzsteigerung nutzen Dezentrale Kraft-Wärme- Kopplung ausbauen Auch im Mietwohnbereich Contractor in Anspruch nehmen, wenn damit Modernisierung beschleunigt wird LAND BERLIN Klimaneutralität ist das Ziel Innovative und effiziente Lösungen entwickeln Alle Sektoren und Akteure sind gefordert "Kraft-Wärme-Kopplung- Modellstadt Berlin" Contracting mit Energiedienstleister wichtiger Bestandteil und wird unterstützt Entspricht Gewobag ED Seite 8

9 Ausgangssituation & Reduktionspotenziale Berliner Wohnungswirtschaft kann erheblichen Beitrag zur Minderung der CO 2 -Ausstöße leisten Berlin hat 3,375 Mio. Einwohnerinnen und Einwohner (2012) Trotz des Wachstums der letzten Jahre wurden die CO 2 -Emissionen von 29,3 Mio.t in 1990 auf 21,3 Mio. t in 2010 gesenkt Abbildung 0-1: Reduktion der CO2-Emissionen in Berlin (Verursacherbilanz) und Szenarien bis Dem Berliner Gebäudesektor kommt eine besonders hohe Bedeutung bzgl. der CO 2 -Minderungsstrategien zu Wirtschaft Haushalte und Konsum 21% Verkehr 9% 23% 47% Gebäude Anzahl Wohngebäude 100% # Wohnungen 21% davon kommunal Abbildung 0-2: CO2-Emissionen Berlins (Verursacherbilanz) nach Handlungsfeldern Quelle: Machbarkeitsstudie Klimaneutrales Berlin 2050 Endbericht, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Statistik Berlin Brandenburg 2011/2014 3% davon Gewobag Seite 9

10 Geschäftsfeld & Energiewende Geschäftsmodell der Gewobag ED als Beitrag zur Erreichung der Ziele der Energiewende Übergeordnete Ziele und dazugehörige Lösungen POTENZIALE DER WOHNUNGSWIRT- SCHAFT Abgeleitet aus den globalen, europäischen und bundesdeutschen klimapolitischen Zielen ist der Erfolgsgarant der Energiewende die dezentrale Energieversorgung, mit erheblichen Potenzialen im Hinblick auf Energieeffizienz Neben der Gebäudesanierung ist die Optimierung der dezentralen Energieversorgung entscheidend zur Senkung des CO 2 -Ausstoßes Der Einsatz von Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) durch Blockheizkraftwerke (BHKWs) ist ein wesentlicher Schlüssel: Strom und Wärme werden dort produziert, wo sie verbraucht werden, in der eigenen Heizzentrale der versorgten Gebäude Der Transmissionsverlust über die Leitungsnetze ist minimal Kritische Masse (Versorgung von vielen Haushalten) Beziehung/Zugang zu Mietern Produktionskapazitäten für Wärme und Strom in ihren Heizzentralen Die Wohnungswirtschaft ist ideal auf die Bereitstellung dezentraler Energieversorgung zugeschnitten Seite 10

11 03 Beitrag der Gewobag zur Energiewende Vorstellung der Gewobag ED Seite 11

12 Portfoliocontracting-Modell der Gewobag ED Im Contracting gibt es unterschiedliche Möglichkeiten der näheren Ausgestaltung Gewobag bündelt Gesamtbestand in Portfoliocontracting ANMERKUNGEN Finanzierungscontracting Bereitstellung einer abgegrenzten technischen Einrichtung oder Anlage ohne deren Betrieb Betriebsführungscontracting Umsetzung technischer Dienstleistungen, für bestehenden Anlagen zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit Anlagencontracting Bereitstellen und Betreiben neuer technischer Anlagen zur Energielieferung mit Langfristverträgen Portfoliocontracting über den Gesamtbestand der zentral versorgten Einheiten der Gewobag Einsparcontracting Optimierung der Anlagentechnik und des -betriebes auf Basis längerfristiger Verträge mit Baselinefestlegung STRUKTUR ENERGIEGESELLSCHAFT Anzahl Anlagen Zeit Neue Anlagen Betriebsführungscontracting Bau BHKWs/PV Anlagencontracting illustrativ Für Gewobag sinnvolle Modelle Seite 12

13 Geringinvestiv Hochinvestiv Ziele und Maßnahmen des Energiemanagements Ziele und Maßnahmen im Rahmen der Geschäftsfeldentwicklung Energiemanagement führen zu mehr Effizienz ZIELE Entwicklung und Etablierung eines in sich konsistenten und erfolgreichen Geschäftsfeldes Energiemanagement, unter Berücksichtigung der übergeordneten Ziele: MASSNAHMEN ZUR POTENZIALHEBUNG Durchführung von Portfoliocontracting über den gesamten Eigenbestand von rd zentral versorgten Einheiten. Die Gewobag hat hochinvestive und geringinvestive Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz identifiziert: Gewährleistung eines effizienten und nachhaltigen Organisationskonzeptes Generierung von Ergebnispotenzialen Steigerung der Energieeffizienz und Innovationskraft Betrieb bestehender Anlagen Fernwärme Anschlüsse Neubau BHKW Modernisierung/Ersatz bestehender Anlagen Seite 13

14 Geschäftsmodell der Gewobag ED (1/2) Eine Professionalisierung des Energiemanagements ist in der Gewobag ED durch klare Strukturen und Verantwortlichkeiten gegeben WÄRMEVERSORGUNG WIRD GEWERBLICHE WÄRMELIEFERUNG Betrieb von Heizanlagen (Kesselanlagen) und Übergabestationen (zur Leitung von Fernwärme), inkl. deren Wartung und Instandhaltung Anlagenmodernisierung/Anlagenersatz Einkauf von Medien für die Befeuerung der Heizanlagen sowie den Einkauf von Fernwärme Abrechnung der Kosten gegenüber den Mieterinnen und Mietern im Rahmen der Betriebskostenabrechnung NEU: KWK-Offensive (gezielter Einsatz der Kraft-Wärme-Kopplung mittels BHKWs Blockheizkraftwerken) ZUSTÄNDIGKEITS- WECHSEL Weiterhin Gewobag Gewobag ED in Zahlen Versorgung von rund Wohnungen mit Heizwärme und zum großen Teil auch mit Warmwasser Fern- und Nahwärme: 477 Heizzentralen mit einer Anschlussleistung von über kw Brennstoffanlagen: 418 Heizzentralen mit einer Wärmeleistung von über kw Monatlich rund Reparaturaufträge im Bereich Heizwärme und Warmwasser 2016: Erneuerung von mehr als 30 Brennstoffanlagen und Errichtung von 15 neuen BHKW 13 Mitarbeiter einschließlich Geschäftsleitung Seite 14

15 Dienstleistungen Wärme- Geschäftsmodell der Gewobag ED (2/2) Die Gewobag ED hat das Energiemanagement für den Gewobag-Konzern übernommen und agiert als Wärmelieferant ANMERKUNGEN Gewobag AG/ WB/ PB Gewobag ED/ Contractor Contracting 1) Mietvertrag Betriebskostenabrechnung Contracting M x "Quartier Strom" für Mieter KWK (BHKW) Wärmelieferant Brennstofflieferant Dienstleistungen Drittcontractor Bündelung des Konzern-Knowhows zum Thema Energie in einer Gesellschaft und Etablierung eines technischen Asset Managements Anlagenmodernisierung und Anlagenersatz durch die Gewobag ED Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung ist zum erfolgt Mit dem Produkt "Quartier Strom" können Mieter mit lokal erzeugtem Strom aus BHKW versorgt werden 1) Betriebsführungs- und Anlagencontracting Seite 15

16 Energiemanagementsystem Die Software- und Datenbankunterstützung der Gewobag ED ist als Eigenlösung mit Schnittstellen zu SAP eingeführt Bestandskataster Der Bereich Bestandskataster umfasst alle Daten zu technischen Anlagen sowie zu anlagenbezogenen Vertrags- und Eigentumsverhältnissen Kataster Technik mit kombinierten Filtern Kataster Zähler Kataster Verträge Kataster Eigentum Technisches Controlling mit Zähler und Anlagenaufschaltung Der Bereich Liefer- und Leistungsabrechnung beinhaltet Daten, Berechnungsfunktionen und Formularoberflächen zur Abbildung und Erstellung von Rechnungen sowie Import- und Exportfunktionen Rechnungseingang Rechnungsausgang Berechnung Wärmepreise Kostenneutralitätsnachweis Liefer- und Leistungsabrechnung Energieauswertung Der Bereich Energieauswertung beinhaltet Visualisierungs- und Auswertungsfunktionen zur Erstellung von Kennziffern und Portfolioauswertungen Vergleich Periodendaten Lange Reihen Portfolio Verbräuche Portfolio Kosten Clusterbildung nach Kennziffern Berichte und Meldungen Seite 16

17 Grundlage für den Datenaustausch zwischen SAP und Wips ist eine einheitliche Syntax Darstellung der Syntax (Beispiel) Seite 17

18 WIPS ermöglicht auf den jeweiligen Standort und Kunden flexibel angepasste Lösungen Visualisierung WIPS Berichte Besondere Vorteile: Exakte Abbildung kundenspezifischer Datenstrukturen 1:1 Verbindung zu mobilen Komponenten Schrittweise Erweiterbarkeit möglich Umfangreiche Konfigurationsmöglichkeiten durch den Kunden selbst Flexible Schnittstellen zur bestehenden IT-Landschaft Feinteilige Steuerung von Zugriffs- und Benutzerrechten Anbindung von Messwerten aus unterschiedlichen Datenquellen möglich (Thema gateway) Seite 18

19 Die WIPS-Startübersicht bietet einen intuitiven und übersichtlichen Einstieg in die Software Bestandskataster Startübersicht Seite 19

20 Mit WIPS lassen sich Echtzeit-Werte der Heizanlagen erfassen und visualisieren Vergleichsdiagramm in WIPS Seite 20

21 04 Highlights zur Gewobag ED Quartier Strom für Berlin Quartierbezogenes Energiekonzept (Beispiel) Umsetzung elektronische Rechnungslegung Seite 21

22 Übersicht BHKW-Projekte Bis dato sind neun BHKW in Betrieb, zwei weitere BHKW gehen bis Ende 2015 in Betrieb ca Wohnungen angebunden Bottroper Weg 8 1 BHKW mit 800 kw el installierter Leistung mögliche zu versorgende WE Lieferbeginn zum Betrieb durch Vattenfall Salchendorfer Weg 4 1 BHKW mit 600 kw el installierter Leistung mögliche zu versorgende WE Lieferbeginn zum Betrieb durch Urbana Spandauer Damm 51 1 BHKW mit 50 kw el installierter Leistung 291 mögliche zu versorgende WE Lieferbeginn zum Betrieb durch Urbana Tegel Süd 6 BHKW mit insg. 37,7 kw el installierter Leistung 839 mögliche zu versorgende WE Lieferbeginn zum Betrieb durch Gasag Reichenberger Str BHKW mit 20 kw el installierter Leistung 41 mögliche zu versorgende WE Lieferbeginn zum Betrieb durch Vattenfall Bergmannstr. 2 1 BHKW mit 20 kw el installierter Leistung 98 mögliche zu versorgende WE Lieferbeginn in Q Betrieb durch Vattenfall Insgesamt können rd Wohnungen durch BHKW-Anlagen mit Quartier-Strom versorgt werden Seite 22

23 BHKW Projekt Tegel Süd In Tegel Süd wurden 6 BHKW mit insgesamt 37,7 kw el installierter Leistung errichtet 839 mögliche zu versorgende Wohneinheiten Charakterisierung des Projektgebietes Sanierte Gebäude der 30er Jahre 3 Blöcke, 6 Straßen,142 Hausaufgänge 6-8 WE / Hausaufgang 880 Wohneinheiten Wohngebiet Gewerbe kaum vorhanden Marketing Maßnahmen Personifiziertes Mailing an alle Mieter Informationsbroschüre, Hausaushänge Pultschilder im Quartier, Vor-Ort Beratung Kennzeichnung der Hauseingänge 2 x im Monat Erinnerungs-Karte Bei Neuvermietungen Angebot des Gewobag Vermietungsservices Seite

24 Kennzeichnung der Hauseingänge Seite 24

25 Nachfass-Aktion 2,5 Monate nach Start Personifiziert Sehr geehrter Herr xxxx Bonus Gutschein Seite 25

26 Erweiterung Rathausstraße - Überblick Im Zuge der Modernisierung und Neubauaufstockung wird ein quartierbezogenes Energiekonzept entwickelt Objektdaten Gersdorfstr., Rathausstr., Ringstr., Riegerzeile, Prühßstr. in Berlin-Mariendorf Wohnungen: m² Gewerbe: m² Gebäude: Geschosse Neubau: Wohnungen und Ausstattung Neubau durch Aufstockung von 75 Wohnungen auf den 4- und 6-geschossigen Gebäuden Investitionen von EUR 57,6 Mio. für energetische Komplettsanierung (insgesamt EUR 68,8 Mio.) Neue Wohnfläche insgesamt m² Ø 56 m² / WO Leichtbauweise im KfW-70 Standard, Terrassen/Loggien, barrierearm Bauzeit: Mrz Dez in 3 Bauabschnitten; im unbewohnten Zustand Der Aufsichtsrat der Gewobag stimmte am der Projekterweiterung durch Neubau von 75 Wohnungen und ergänzende innovative energetische Maßnahmen zu Gebäude und Außenanlage Nach Modernisierung verfügen alle Wohnungen über einen Aufzug Anteil barrierearmer Wohnungen steigt auf fast 50% 30% barrierefrei erreichbar Seite 26

27 Erweiterung Rathausstraße Quartierbezogenes Energiekonzept (1/2) Umsetzung durch Gewobag und Gewobag ED in Zusammenarbeit mit Contractoren Phase 1: 7 Maßnahmen (Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit geprüft) Phase 1 (1/2) Gasheizkessel BHKW Windrail Photovoltaik E-Mobility Erneuerung als Gasbrennwertkessel mit kw BHKW-Erweiterung auf 300 kw elektrisch und 429 kw thermisch Montage Windrail mit Photovoltaikflächen an einem Hochhaus Montage Solarzellen an einer Fassade (ca. 100 m²) 5 Ladestationen für Elektroautos Einbau effizienteres Modell inkl. Anpassung an zukünftigen Energiebedarf Nutzung Abwärme bei Wärmeerzeugung für Beheizung und WW Nutzung von Fassadenaufwind (auch nachts) und Sonnenenergie Nutzung der Sonnenenergie auf großen Fassaden Förderung ökologisch. Fortbewegungsmöglichkeiten/ Nutzung Parkpalette Energieeinsparung Stromerzeugung/ Stromerzeugung/ Stromerzeugung/ E-Mobility/ Seite 27

28 Erweiterung Rathausstraße Quartierbezogenes Energiekonzept (2/2) Phase 2: 3 Maßnahmen (in Prüfung bzgl. Machbarkeit und Umsetzung als Betreibermodell) Gesamtvolumen: 3,55 Mio. ; davon Gewobag 0,4 Mio. (Rest durch Investition Gewobag ED u./o. Contractoren) Phase 1 (2/2) Phase 2 LED-Beleuchtung Smart home Regelenergie Batteriespeicher E-Mobility Einbau von LED- Leuchten in allen Verkehrsflächen Vernetzung mit Whg.- Installation Basis-modul für diverse smart home Produkte/Anbieter Umbau ehemaliger Öltanks zur Energiespeicherung durch Wassererwärmung mit Strom aus Netzüberschüssen Akkus (zentral im Keller/ dezentral in WO) zur Aufnahme v. Stromüberschüssen aus Eigenerzeugung Erweiterung um 25 Ladestationen auf Parkpalette/Parkplätze; Nutzung für E-Bikes (ggf. Sharing-Modell) Erneuerung der Beleuchtung auf allen Wegen, in Treppenhäuser, Hauseingänge Möglichkeit seinen Haushalt zu vernetzen und fernzusteuern mit Ziel der Energieoptimierung und CO2-Einsparung Abnahme günstiger Stromkapazitäten zur Energiespeicherung und späteren Nutzung sowie Schaffung intelligenter Netze Optimierung des Eigenverbrauchs (Spitzen abfangen) und Nutzung für Ladestationen Ausbau und Förderung ökologischer Fortbewegungsmöglichkeiten/ Nutzung Parkpalette Pilotprojekt für smart home Installationen Senkung Betriebskosten Speicherung/Nutzung von Energie/ intelligente Netze Energiespeicherung/Netzoptimierung E-Mobility/ Seite 28

29 Digitale Rechnungslegung vom Rechnungssteller über die Gewobag ED zum Konzern Übersicht Datenfluss vom Rechnungssteller zum Konzern Erläuterungen Übermittlung der digitalen Rechnung (xml und pdf) durch den Rechnungssteller über die SmartPath-Plattform Freigabe und Buchung der Rechnung im Invoice Cockpit Übermittlung der Rechnung an Wips, Ablage der Rechnungsdaten und Zuordnung zur technischen Anlage Erzeugung der Daten für Ausgangsrechnungen der Gewobag ED in Wips und Übermittlung an das SAP SD Modul Erstellung der Ausgangsrechnung im SAP SD Modul und Übermittlung über die SmartPath- Plattform an das SAP Invoice Cockpit der bestandshaltenden Gesellschaft Verarbeitung der Rechnung über die bestehenden Regelprozesse Seite 29

30 05 Fazit Seite 30

31 Fazit Die Berliner Wohnungswirtschaft kann erheblichen Beitrag zur Minderung der CO 2 -Ausstöße leisten Das Geschäftsmodell der Gewobag ED ist ein Beitrag des Gewobag Verbunds zur Erreichung der Ziele der Energiewende Der Gewobag Verbund hat den Gesamtbestand im Portfoliocontracting gebündelt Die Gewobag ED hat das Energiemanagement für den Gewobag-Verbund übernommen und agiert als Wärmelieferant In der Gewobag ED wurde ein professionelles Energiedatenmanagement implementiert Bis dato sind 11 BHKW in Betrieb, weitere fünf BHKW sind in Planung und sollen bis Ende 2016 in Betrieb gehen Ab werden mehr als 400 Haushalte Quartier-Strom beziehen die Vermarktung wird in 2016 weiter intensiviert Seite 31