Die Anfangsmietzins-Gestaltung mittels amtlichen Formulars

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1 Merkblatt Die Anfangsmietzins-Gestaltung mittels amtlichen Formulars Inhaltsverzeichnis: 1. Vorbemerkung 2 2. Allgemeines 2 3. Anforderungen an die Begründungspflicht 2 a. Gebot der Klarheit 2 b. Begründung hat grundsätzlich auf dem amtlichen Formular zu erfolgen: 3 c. Angabe der aktuellen Kostenstände 3 d. Vorbehalt (Art. 18 VMWG) 3 4. Mögliche Erhöhungsgründe 4 a. Vorbemerkungen 4 b. Orts- und Quartierüblichkeit: 4 c. Nettorendite 4 d. Bruttorendite 4 e. Überwälzung von relativen Kostenfaktoren (Referenzzinssatz, Teuerung und allgemeine Kostensteigerungen) 4 f. Eventualbegründung (Orts- oder Quartierüblichkeit und Mehrleistungen) 5 5. Spezialfälle / Ausgewählte Fälle 5 a. Vorzeitige Rückgabe des Mietobjektes und Übergabe an den Nachfolgemieter (Art. 264 OR) 5 b. Erstvermietung 5 c. Wiedervermietung nach Sanierung im unbewohnten Zustand: 5 d. Senkung des Nettomietzinses gegenüber jenem des Vormieters aus Gründen der (besseren) Vermietbarkeit in Unterschreitung des Marktmietzinses 5 e. Spezielle Vorschriften Versand 6 Seite 1 von 6

2 1. Vorbemerkung Das vorliegende Merkblatt basiert weitestgehend auf dem gleichnamigen Aufsatz der Rohrer Müller Partner AG vom 17. Oktober Vieles wurde wörtlich übernommen. Es sind lediglich ein paar Anpassungen und Ergänzungen an den vorliegend relevanten Kontext erfolgt. 2. Allgemeines Der Regierungsrat des Kantons Zürich hat an der Sitzung vom 11. September 2013 beschlossen, dass Vermieterinnen und Vermieter von Wohnräumen im Kanton Zürich ab 1. November 2013 verpflichtet sind, beim Abschluss eines neuen Mietvertrages das Formular gemäss Art. 270 Abs. 2 OR zu verwenden. In der Praxis besteht eine erhebliche Verunsicherung, wie der Vermieter eine Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem Vormieter begründen kann beziehungsweise muss. Das vorliegende Merkblatt soll kurz und übersichtlich aufzeigen, (i) welche Anforderungen an die Begründung gestellt werden und (ii) welche Erhöhungsgründe gemäss Praxis des Bundesgerichtes möglich und allenfalls auch kombinierbar sind oder sich gegenseitig ausschliessen. Des Weiteren sollen mögliche Standard-Begründungen angeführt werden, die - vorbehältlich besonderer Umstände - im entsprechenden Formular unter der Rubrik "klare Begründung" der "Erhöhung des Anfangsmietzinses" angeführt werden können. Anzumerken ist, dass die Begründung einer Mietzinserhöhung auch auf einem separaten Begleitschreiben erfolgen kann, wobei in diesem Fall ein entsprechender Hinweis im amtlichen Formular selber vorzunehmen ist (Art. 19 Abs. 1 VMWG analog). 3. Anforderungen an die Begründungspflicht a. Gebot der Klarheit Die Begründung der Mietzinserhöhung muss klar sein (Gebot der Klarheit). Es gelten sinngemäss die Regeln wie bei der Mietzinserhöhung im laufenden Mietverhältnis (Art. 269d OR). Die Rechtsprechung des Bundesgerichts hat verschiedene Unvereinbarkeitsregeln entwickelt: 1. Keine Vermischung von absoluten und relativen Erhöhungsgründen: Keine Kombination von Orts- und Quartierüblichkeit einerseits und allgemeine Kostensteigerungen und/oder Mehrleistungen anderseits; Keine Anpassung zur Erzielung eines angemessenen Ertrages mit gleichzeitiger Anpassung so genannt "relativer" Kostenfaktoren, wie Veränderungen des Referenzzinssatzes, Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital, allgemeine Kostensteigerungen oder Mehrleistungen bzw. umfassende Überholungen seit der letzten Mietzinsanpassung gegenüber dem Vormieter. 2. Keine Vermischung von Markt- und Kostenkriterien: Keine Anpassung zur Erzielung eines angemessenen Ertrages und gleichzeitig die Angleichung an das orts- und quartierübliche Niveau; Keine Anpassung an das orts- und quartierübliche Mietzinsniveau und gleichzeitige Erhöhung des Mietzinses infolge Mehrleistungen oder unter Bezugnahme auf Kostenveränderungen (Referenzzinssatz, Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital oder allgemeine Kostensteigerungen). Seite 2 von 6

3 3. Rechtsfolge Wird eine der vorstehenden Unvereinbarkeitsregeln missachtet, führt dies zur Nichtigkeit der Mietzinsabrede und der Richter hat den Anfangsmietzins festzusetzen. Unter Umständen ist auch eine Teilnichtigkeit möglich (bei späterem Anbringen einer zusätzlichen, mit der ersten unvereinbaren Begründung kann bloss die neue Begründung nichtig sein). 4. Exkurs: Eventualbegründung: Zulässig ist jedoch das Anführen einer Eventualbegründung: Zum Beispiel eine Mietzinserhöhung zur Anpassung des Mietzinses an das quartierübliche Niveau (bei einer Wohnung, die saniert worden ist) und die Berufung auf die realisierten Mehrleistungen (als Eventualbegründung) für den Fall, dass der Nachweis über das orts- und quartierübliche Mietzinsniveau nicht gelingt, wobei aus dem Begründungstext klar hervorgehen muss, dass die zweite Begründung als Eventualbegründung dient. In der Praxis führt das Anfügen einer Eventualbegründung möglicherweise zu einer zu hohen Komplexität bei der automatisch generierten Formularerstellung. b. Begründung hat grundsätzlich auf dem amtlichen Formular zu erfolgen: Falls die Begründung auf dem amtlichen Formular aus technischen Gründen nicht möglich sein sollte, kann sie auch auf dem Begleitschreiben erfolgen, wobei diesfalls im amtlichen Formular auf dieses Schreiben ausdrücklich verwiesen werden muss (Art. 19 Abs. 1bis VMWG analog). Zumindest nach einem Teil der Lehre (Weber in: Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, 5. Auflage, N 13 zu Art. 270) ist auch der Vorbehalt (Art. 18 VMWG) im amtlichen Formular zu erklären. c. Angabe der aktuellen Kostenstände Die aktuellen Kostenstände sind unabhängig davon, welcher Begründung sich der Vermieter im amtlichen Formular bedient, immer unter der Rubrik "Begründung" im amtlichen Formular anzugeben: " Der neue Mietzins beruht auf den folgenden Kostenfaktoren: Referenzzinssatz: % Teuerung:.. Punkte Allg. Kostensteigerung: ausgeglichen bis. [Datum]" d. Vorbehalt (Art. 18 VMWG) Gemäss Art. 18 VMWG sind Vorbehalte in Franken oder % anzugeben. Zudem verlangt die Praxis, dass der Vorbehalt begründet wird, wobei als Grund nur die gesetzlichen relativen und absoluten Anpassungsgründe in Frage kommen. Zudem wird bisweilen verlangt, dass bei mehreren Gründen (was allerdings nur bei den relativen Faktoren denkbar ist) der Vorbehalt, bezogen auf jeden Grund, spezifiziert wird (in Fr. oder %). Zu beachten ist weiter, dass die Grundsätze zur Begründung der Mietzinserhöhung (oben, Ziff. 2a) auch für die Erklärung des Vorbehaltes Gültigkeit haben. Wird mithin der Mietzins gestützt auf die orts- oder quartierüblichen Verhältnisse nicht auf das zulässige Niveau angehoben und ein Vorbehalt erklärt, darf dieser sich nur auf die Orts- oder Quartierüblichkeit beziehen. Seite 3 von 6

4 4. Mögliche Erhöhungsgründe a. Vorbemerkungen Erhöhungsgründe sind auf dem amtlichen Formular unter der Rubrik "Begründung" nur anzuführen, wenn der Mietzins gegenüber dem Vormieter erhöht wird. Bleibt der Mietzins unverändert oder wird gesenkt, ist keine Begründung anzuführen, wobei gleichgültig ist, ob die Kostenstände aktualisiert oder unverändert übernommen werden. Achtung: Die Kostenstände sind trotzdem und immer anzuführen (oben, Ziff. 2c). b. Orts- und Quartierüblichkeit: "Anpassung an die orts- oder quartierüblichen Verhältnisse" Anmerkung: Dieser Erhöhungsgrund wird in den meisten Fällen herangezogen werden, da der Vermieter erfahrungsgemäss nach Markt vermietet. Er kann bzw. soll angerufen und auf dem amtlichen Formular entsprechend begründet werden, wenn der neue Mietzins im (neu ausgefertigten) Mietvertrag gegenüber dem vom Vormieter zuletzt geschuldeten Mietzins erhöht wird, wobei gleichgültig ist, ob dabei die Kostenstände aktualisiert werden oder nicht. Zudem sind unter der Rubrik "Begründung" auf dem amtlichen Formular die aktuellen Kostenstände anzugeben, auf denen der neue "Anfangsmietzins" beruht (oben, Ziff. 2.c): c. Nettorendite "Anpassung zur Erzielung eines angemessenen Ertrages (Nettorendite)" Auch hier sind die Kostenstände auf dem Formular anzugeben (vgl. oben, Ziff. 2.c). d. Bruttorendite "Anpassung zur Erzielung einer angemessenen Bruttorendite" Anmerkung: Die Bruttorendite kann nur bei "neueren Bauten" angerufen werden. Da in der Rechtsprechung nicht geklärt ist, ab welchem Alter die Liegenschaft nicht mehr als "neuere Baute" gilt, ist ab einem Alter der Liegenschaft von 10 Jahren stets auf die ungenügende Nettorendite abzustellen. Auch hier sind die Kostenstände auf dem Formular anzugeben (oben, Ziff. 2.c) e. Überwälzung von relativen Kostenfaktoren (Referenzzinssatz, Teuerung und allgemeine Kostensteigerungen) Dieser Erhöhungsgrund wird angerufen, wenn lediglich eine Anpassung der relativen Faktoren seit der letzten Mietzinsgestaltung des Vormieters zur Diskussion steht. Wichtig ist hier, dass die Erhöhung, bezogen auf jeden angerufenen Grund, je in Einzelbeträgen ausgewiesen wird (Art. 19 Abs. 1 Ziffer 4 VMWG analog). Zum Beispiel (die Zahlen sind fiktiv gewählt): Referenzzinssatz (2,5 % auf 2,25 %): - CHF Teuerung (102,9 [09/10] 104,4 [09/13]), 40 %: + CHF Allgemeine Kostensteigerungen (bis 09/13): + CHF Mehrleistungen (wertvermehrende Investitionen): + CHF Total Erhöhung + CHF Beachte: Gemäss ausdrücklichem Wortlaut der vorerwähnten Gesetzesbestimmung reicht die Angabe der Erhöhung in Prozenten (anstatt Franken) nicht aus. Falls die Kostenstände aus technischen Gründen nicht auf dem amtlichen Formular aufgeführt werden können, ist sie auch auf einem Begleitschreiben möglich (siehe oben, Ziff. 2.b). Seite 4 von 6

5 f. Eventualbegründung (Orts- oder Quartierüblichkeit und Mehrleistungen) Die Begründung lautet: "Anpassung an die orts- oder quartierüblichen Verhältnisse. Im Eventualfall, in welchem sich die Ortsüblichkeit nicht beweisen lässt, wird die Erhöhung im Ausmass von CHF pro Monat unter Berufung auf die getätigten Mehrleistungen/die vorgenommenen umfassenden Überholungen begründet." Auch hier sind die Kostenstände auf dem Formular anzugeben (vgl. oben, Ziff. 2.c). 5. Spezialfälle / Ausgewählte Fälle a. Vorzeitige Rückgabe des Mietobjektes und Übergabe an den Nachfolgemieter (Art. 264 OR) Hier ist zu beachten, dass nach der gesetzlichen Konzeption grundsätzlich kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden müsste, da der Mietnachfolger in das bestehende Mietverhältnis eintritt. Wird wie in der Praxis üblich ein neuer Vertrag ausgefertigt und bei dieser Gelegenheit der Mietzins gegenüber dem vom Vormieter zuletzt geschuldeten Mietzins angepasst, sind hierfür dieselben Regeln wie bei der "normalen" Wiedervermietung zu beachten (siehe oben, Ziffer 3). Um die Anfangsmietzinsanfechtung auszuschliessen, wäre analog einer Übertragung des Mietverhältnisses bei der Geschäftsraummiete (Art. 263 OR) eine dreiseitige Vereinbarung abzuschliessen zwischen "altem" Mieter, "neuem" Mieter und dem Vermieter. b. Erstvermietung Die Verwendung des Formulars ist notwendig. Bei der Rubrik "Begründung", ist ein Hinweis auf die Ortsund Quartierüblichkeit anzugeben, wenn und soweit sich der Vermieter bei der Festlegung des Mietzinses daran orientiert hat: "Festlegung des Mietzinses nach Massgabe der orts- oder quartierüblichen Verhältnisse". Auch hier sind die Kostenstände auf dem Formular anzugeben (vgl. oben, Ziff. 2.c). Beim "alten " Mietzins (der ja nicht besteht) kann ein " " eingefügt werden. Als Erstvermietung gilt auch die Neuvermietung nach Sanierung mit Grundrissveränderung. Bei Sanierungen ohne Grundrissveränderungen ist nur sehr zurückhaltend von einem neuen Objekt und damit von einer Erstvermietung auszugehen. Im Zweifelsfalle ist der Vormietzins anzugeben. c. Wiedervermietung nach Sanierung im unbewohnten Zustand: Davon ausgehend, dass diese Mietobjekte nach "Markt" vermietet werden, soll als Hauptgrund die Anpassung an "orts- oder quartierübliche Verhältnisse" angeführt werden; als Eventualbegründung sind die Mehrleistungen zu erwähnen; siehe den Formulierungsvorschlag unter Ziffer 3.e. Auch hier sind die Kostenstände auf dem Formular anzugeben (siehe oben, Ziff. 2.c). d. Senkung des Nettomietzinses gegenüber jenem des Vormieters aus Gründen der (besseren) Vermietbarkeit in Unterschreitung des Marktmietzinses Denkbar ist, dass das Mietobjekt mangels entsprechender Nachfrage - zu einem Mietzins vermietet werden muss, der nach Ansicht des Vermieters unter dem orts- oder quartierüblichen Niveau liegt. Das Formular ist zu verwenden. Eine Begründung ist nicht nötig (siehe oben, Ziff. 3.a). Seite 5 von 6

6 Auch hier sind die Kostenstände auf dem Formular anzugeben (vgl. oben, Ziff. 2.c). Zudem ist die Erklärung eines Vorbehaltes (Art. 18 VMWG) ratsam, wobei dieser Vorbehalt - wenn möglich - im amtlichen Formular erklärt werden soll (vgl. oben, Ziff. 2.b; ein Teil der Lehre erachtet die Erklärung des Vorbehaltes auf dem amtlichen Formular gar als zwingend Achtung: auch bei den Vorbehalten dürfen absolute und relative Erhöhungsgründe nicht gleichzeitig genannt werden; siehe oben, Ziff. 2.a). e. Spezielle Vorschriften Versand Das amtliche Formular ist den Ehegatten oder den eingetragenen Partner/innen mit separater Post zuzustellen. Bei mehreren (Solidar-)Mietern ohne Ehe/eingetragene Partnerschaft genügt es hingegen, wenn alle Mieter im amtlichen Formular aufgeführt sind. Eine separate Zustellung ist nicht notwendig. Aus Kulanz sollte hingegen das Formular dem Solidarmieter, der nicht im Mietobjekt wohnt, separat zugestellt werden. ***************** Zürich,.12. August 2015 / Schaeppi Grundstücke Verwaltungen KG (auf der Basis des gleichnamigen Aufsatzes der Rohrer Müller Partner AG vom 17. Oktober 2013) Seite 6 von 6