Inhaltsverzeichnis. Übersicht über die anwendbaren Bestimmungen im Mietrecht

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1 Inhaltsverzeichnis Vorwort Abkürzungsverzeichnis Bibliografie Periodische Publikationen zum Mietrecht (Zeitschriften etc.) Amtliche Publikationen Seminare zum Mietrecht Bücher und Aufsätze zum Mietrecht I II VII VII VII VIII VIII Kapitel 1 Mieterschutz: Historischer Überblick und Hintergrund 1 1/1. Privatrecht und Mieterschutz 2 1/2. Der Mietwohnungsmarkt 3 1/3. Die Entwicklung von Mietrecht und Mieterschutz bis /4. Das Mietrecht vom 1. Juli /5. Die Verfassungsgrundlagen 7 1/6. Die Reformbestrebungen von 1990 bis /6.1 Die Änderungen der Verordnung zum Mietrecht per 1. August /6.2 Die Volksinitiative «Ja zu fairen Mieten» 8 1/6.3 Der indirekte Gegenvorschlag zur Volksinitiative 9 1/7. Die Reformbestrebungen nach /7.1 Die Änderungen der Verordnung per 1. Januar /7.2 Auf dem Weg zur Indexmiete 13 1/7.3 Bundesrat verabschiedet Botschaft zur Mietrechtsrevision 13 Kapitel 2 Definition des Mietvertrages; Abgrenzung zu anderen Rechtsverhältnissen (Vertragstypen) 15 2/1. 2/1.1 2/1.2 2/1.3 2/1.4 2/1.5 2/1.6 2/2. 2/3. Kapitel 3 3/1. Der Vertrag 42 3/2. Das Gesetz 42 3/3. Der Ortsgebrauch 45 3/4. Die Rahmenmietverträge 46 Kapitel 4 Definition und wesentliche Elemente Legaldefinition Vertragsparteien Gebrauchsüberlassung Mietsache Dauer Mietzins Abgrenzung zu anderen Vertragstypen Verträge mit mietvertraglichem Anteil Übersicht über die anwendbaren Bestimmungen im Mietrecht Geltungsbereich des Mietrechts 49 4/1. In zeitlicher Hinsicht 50 4/1.1 Einführung Das Mietrecht für die Praxis 2009 digitalisiert durch: IDS Basel Bern

2 4/1.2 Im Allgemeinen 50 4/1.3 Besondere Bestimmungen über missbräuchliche Mietzinse und Kündigungen 51 4/2. In räumlicher Hinsicht (internationales Privatrecht) 52 4/2.1 Der internationale Gerichtsstand 52 4/2.2 Das anwendbare Recht 52 4/3. Vertragsart 4/4. Vertragsgegenstand 54 4/4.1 Unbewegliche und bewegliche Mietsachen 54 4/4.2 Wohnräume 55 4/4.3 Geschäftsräume 61 4/4.4 Zusammen mit Wohn- und Geschäftsräumen gemietete Sachen 65 Kapitel 5 Behörden und Verfahren 5/1. Im Allgemeinen 5/2. Die Schlichtungsbehörde 5/2.1 Zusammensetzung 5/2.2 Aufgaben 5/2.3 Örtliche Zuständigkeit 5/2.4 Sachliche Zuständigkeit 5/2.5 Verfahren 5/3. Zwischen Schlichtungsbehörde und Gericht 5/3.1 Erledigung des Verfahrens ohne richterliche Beurteilung 5/3.2 Verfahren bei NichtZustandekommen einer Einigung 5/3.3 Verfahren nach Entscheid der Schlichtungsbehörde 5/4. Die Gerichtsbehörden 5/4.1 Zusammensetzung und Zuständigkeit 5/4.2 Verfahren 5/4.3 Beschwerde an das Bundesgericht Kapitel 6 Abschluss des Mietvertrages 6/1. Suche nach Wohn- oder Geschäftsräumen 6/2. Vertragsverhandlungen 1 u1 6/3. Antrag und Annahme 6/4. Vertragsform 6/4.1 Im Allgemeinen 6/4.2 Schriftlichervertrag 6/4.3 Vormerkung im Grundbuch 6/4.4 Mündlicher Mietvertrag 6/4.5 Stillschweigender Vertragsabschluss 6/5. Vertragsabschluss bei Familienwohnungen 6/6. Mängel beim Vertragsschluss Kapitel 7 Übergabedgr Mietsache: Verspätung und Unmöglichkeit l! 9-7/1. Zeitpunkt der Übergabe 7/2. Verspätete Übergabe 7/3. Unmöglichkeit der Übergabe der Mietsache 53 6J_ ^ j?l

3 Kapitel 8 Bestandesaufnahme bei Mietantritt 129 8/1. Antrittsprotokoll 130 8/2. Praktische Ratschläge 131 8/3. Einsichtsrecht in das Rückgabeprotokoll des Vormietverhältnisses 132 8/4. Auskunftsrecht über den Mietzins des Vormietverhältnisses 134 Kapitel 9 Der Mangel an der Mietsache 137 9/1. Definitionen 138 9/2. Die Arten der Mängel 144 Kapitel 10 Pflichten der Mieterschaft bei Mängeln an der Mietsache /1. Meldepflicht gegenüber der Vermieterschaft /2. Pflicht zur Duldung von Besichtigungen /3. Pflicht zur Duldung von Arbeiten /4. Unterhaltspflicht des Mieters 157 Kapitel 11 Rechte der Mieterschaft bei Mängeln an der Mietsache /1. Im Allgemeinen /2. Begehren auf Beseitigung eines Mangels /3. Herabsetzung des Mietzinses /4. Schadenersatz /5. Vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses /6. Übernahme eines Rechtsstreites /7. Hinterlegung des Mietzinses /7.1 Historischer Hintergrund /7.2 Hinterlegungsstellen /7.3 Voraussetzungen /7.4 Ausübung des Hinterlegungsrechts /7.5 Verfahren vor Schlichtungsstelle und Gericht 193 Kapitel 12 Erneuerung und Änderung der Mietsache durch den Vermieter /1. Unterscheidung zwischen Unterhalt, Erneuerung und Änderung /2. Hintergrund und Entstehung von Art. 260 OR /3. Voraussetzungen eines zulässigen Umbaus /4. Durchführung der Umbauarbeiten /5. Das Recht des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses und Schadenersatz /6. Zwingender Charakter von Art. 260 OR 210 Kapitel 13 Zahlung des Mietzinses /1. Im Allgemeinen /2. Zahlungstermin /3. Zahlung durch Verrechnung 221

4 13/4. Betreibung 13/5. Retentionsrecht bei Geschäftsmieten Kapitel 14 Nebenkosten /1. Im Allgemeinen 14/2. Pauschale und Akontozahlung 14/3. Änderung der Nebenkostenregelung 14/4. Grundsatz der tatsächlichen Kosten 14/5. Nebenkostenabrechnung 14/6. Aufteilung der Kosten 14/7. Einsichtsrecht des Mieters 14/8. Fehlende oder fehlerhafte Nebenkostenabrechnung Kapitel 15 Sicherheitsleistungen des Mieters 15/1. Die Sicherheiten des Vermieters im Allgemeinen 15/2. Die vom Mieter gestellte Sicherheit 15/2.1 Im Allgemeinen 15/2.2 Die Leistung der Sicherheit 15/2.3 Die Herausgabe der Sicherheit 15/2.4 Zwingender Charakter von Art. 257e OR 15/2.5 Ergänzende kantonale Bestimmungen Kapitel 16 Mietzinsgestaltung und Überprüfung 16/1. Die verschiedenen Kategorien von Mieten 16/2. Die überprüfbaren Mieten: Hintergrund und Entstehung 16/3. Mietzinskontrolle 16/3.1 Im Allgemeinen 16/3.2 Mietzinskontrolle durch den Bund 16/3.3 Mietzinskontrolle durch Kantone und Gemeinden Kapitel 17 Anfechtung des missbräuchlichen Mietzinses 17/1. 17/2. 17/2.1 17/2.2 17/2.3 17/2.4 17/3. 17/3.1 17/3.2 17/3.3 17/4. 17/4.1 17/4.2 17/4.3 Einführung Anfechtung des Anfangsmietzinses Grundsatz Anfechtungsvoraussetzungen Verfahren Anzeige auf amtlichem Formular Mietzinserhöhung Mitteilung Nichtigkeit Verfahren Mietzinsherabsetzung Grundsatz Voraussetzungen Verfahren ^^J^L *> 9 ^Zi ^ ??

5 Kapitel 18 Übersetzter Ertrag aus der Mietsache /1. Im Allgemeinen /2. Ertrag aus der Mietsache: Grundsatz und Definitionen /3. Bestimmung des Eigenkapitals /4. Offensichtlich übersetzter Kaufpreis /5. Zulässiger Ertragssatz /6. Liegenschaftskosten /7. Massgeblicher Zeitpunkt für die Überprüfung («Stichtag») /8. Bestimmung des zulässigen Mietzinses /9. Individuelle, objektbezogene Ertragsberechnung /10. Berechnungsbeispiel 347 Kapitel 19 Die übrigen Kriterien zur Festsetzung des Mietzinses /1. Einführung /2. Orts-oder Quartierüblichkeit /2.1 Im Allgemeinen /2.2 Voraussetzungen /3. Hypothekarzins (Referenzzins) /3.1 Im Allgemeinen /3.2 Auswirkung auf den Mietzins /3.3 Berücksichtigung der früheren Hypothekarzinsänderungen /4. Betriebs- und Unterhaltskosten /5. Mehrleistungen des Vermieters /5.1 Prinzip und Definitionen /5.2 Auswirkung auf den Mietzins /6. Kostendeckende Bruttorendite bei neueren Bauten /7. Zahlungsplan /8. Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital /9. Empfehlungen in Rahmenmietverträgen /10. Umsatz-oder einkommensabhängiger Mietzins /10.1 Vom Umsatz abhängiger Mietzins /10.2 Vom Einkommen abhängiger Mietzins 400 Kapitel 20 Indexierte und gestaffelte Mietzinse /1. Einführung /2. Indexierte Mietzinse /2.1 Im Allgemeinen /2.2 Voraussetzungen /2.3 Unter altem Recht vereinbarte Indexklauseln /3. Gestaffelte Mietzinse /3.1 Im Allgemeinen /3.2 Voraussetzungen 417 Kapitel 21 Verhältnis zwischen den verschiedenen Kriterien der Mietzinsfestlegung /1. Marktmiete und Kostenmiete 424

6 21/2. Absolute und relative Anpassungsgründe /3. Absolute und relative Methode /4. Anwendung der relativen Methode /4.1 Vergleichspunkte /4.2 Erhöhungsvorbehalt /5. Wahl von Anpassungsgründen und Methode /5.1 Gegenstand der Auseinandersetzung /5.2 Festlegung des Anfangsmietzinses /5.3 Mietzinserhöhung /5.4 Mietzinsherabsetzung /5.5 Die Beweislast /6. Kumulierung der verschiedenen Anpassungsgründe /7. Kompensation zwischen den verschiedenen Anpassungsgründen 446 Kapitel 22 Koppelungsgeschäfte und einseitige Vertragsänderungen /1. Einführung /2. Koppelungsgeschäfte /3. Einseitige Vertragsänderungen 456 Kapitel 23 Untermiete und Übertragung der Miete *j>3 23/1. Im Allgemeinen /2. Untermiete /2.1 Definition der Untermiete /2.2 Bewilligung der Untermiete und Zustimmung des Vermieters /2.3 Verhältnis Mieter/Untermieter /2.4 Verhältnis Vermieter/Untermieter /2.5 Verhältnis Vermieter/Mieter /2.6 Der zwingende Charakter von Art. 262 OR /3. Übertragung der Miete 23/3.1 Einführung /3.2 Der Geschäftsübernahmevertrag /3.3 Zustimmung des Vermieters /3.4 Folgen der Übertragung der Geschäftsmiete /3.5 Der zwingende Charakter von Art. 263 OR /3.6 Die Übertragung eines anderen Mietverhältnisses /3.7 Die Übertragung der Familienwohnung bei Scheidung 490 Kapitel 24 Vertragsbeendigung ohne Kündigung /1. Im Allgemeinen /2. Aufhebungsvertrag /3. Befristeter Mietvertrag /4. Unmöglichkeit der Vertragserfüllung /5. Rücktritt vom Vertrag 504 Kapitel 25 Kündigung: Allgemeine Grundsätze 480!^L 25/1. Im Allgemeinen /2. Form der Kündigung 509

7 25/3. Kündigung der Familienwohnung /4. Kündigung von besonderen Mietverhältnissen /5. Mehrere Personen auf Seiten einer Vertragspartei /6. Empfang der Kündigung /7. Widerruf der Kündigung /8. Inhalt und Begründung der Kündigung /9. Teilkündigung /10. Bedingte Kündigung 523 Kapitel 26 Ordentliche Kündigung /1. Im Allgemeinen /2. Kündigungstermin /3. Kündigungsfrist /4. Nichteinhaltung von Kündigungsfrist oder -termin 530 Kapitel 27 Ausserordentliche Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter /1. Die ausserordentliche Kündigung /1.1 Begriff /1.2 Arten /1.3 Fristen und Termine /1.4 Folgen bei fehlendem Kündigungsgrund /1.5 Begründungspflicht der Kündigung /1.6 Abgrenzung zu anderen Kündigungen /2. Zahlungsrückstand und Kündigung /2.1 Allgemeines /2.2 Zahlungsrückstand /2.3 Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung /2.4 Form der Zahlungsaufforderung /2.5 Inhalt der Zahlungsaufforderung /2.6 Versäumte Zahlung innert Frist /2.7 Vorzeitige Kündigung /2.8 Form, Fristen und Termine der Kündigung /2.9 Unwirksame Kündigung /2.10 Anfechtbare Kündigung /2.11 Schadenersatz /3. Kündigung wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht /3.1 Vorzeitige Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR /3.2 Fristlose Kündigung nach Art. 257f Abs. 4 OR /3.3 Mangelhafte Kündigung /3.4 Kündigungsschutz /3.5 Schadenersatz /3.6 Rechtsnatur der Bestimmung /4. Kündigung nach Handänderung /4.1 Grundsatz: Übergang des Mietverhältnisses /4.2 Begriff der Veräusserung /4.3 Ausserordentliche Kündigung /4.4 Vertraglicher Ausschluss der vorzeitigen Kündigung /4.5 Haftung des bisherigen Vermieters /4.6 Entzug der Mietsache im Schuldbetreibungs- und Konkursverfahren /5. Kündigung aus wichtigen Gründen 566

8 27/5.1 Allgemeines 27/5.2 Wichtige Gründe /5.3 Unzumutbare Vertragserfüllung /5.4 Mitteilung der Kündigung /5.5 Kündigungsschutz /5.6 Schadenersatz /5.7 Rechtsnatur /6. Kündigung infolge Konkurses des Mieters /6.1 Allgemeines /6.2 Leistung von Sicherheiten /6.3 Fristlose Kündigung /6.4 Formvorschriften /6.5 Kündigungsschutz /6.6 Rechtsnatur der Bestimmung 574 Kapitel 28 Ausserordentliche Beendigung des Mietverhältnisses durch die Mieterin /1. Allgemeines /2. Kündigung wegen Mängeln an der Mietsache /3. Kündigung aus wichtigen Gründen /3.1 Allgemeines /3.2 Wichtige Gründe /3.3 Entschädigung an die Vermieterin /3.4 Rechtsnatur von Art. 266g OR /4. Kündigung bei Tod der Mieterin /4.1 Grundsätze /4.2 Vorzeitige Kündigungsmöglichkeit /4.3 Form und Termin der Kündigung /4.4 Rechtsnatur von Art. 266i OR /5. Kündigung während der Erstreckung /6. Vorzeitige Rückgabe der Sache /6.1 Allgemeines /6.2 Mitteilung der vorzeitigen Rückgabe /6.3 Ersatzmieterin /6.4 Vorgehen /6.5 Befreiung der Mieterin von den Mietvertragspflichten /6.6 Schadenminderungspflicht der Vermieterin /6.7 Übertragung des Vertrags an die Ersatzmieterin /6.8 Rechtsnatur von Art. 264 OR 593 Kapitel 29 Anfechtbarkeit der Kündigung /1. Im Allgemeinen /2. Nichtige, unwirksame oder anfechtbare Kündigungen /3. Begründung der Kündigung /4. Kündigung gegen Treu und Glauben /5. Die anfechtbare Kündigung gemäss Art. 271 a OR /5.1 Vergeltungs-oder Rachekündigung /5.2 Kündigung zur Durchsetzung einseitiger Vertragsänderungen (Änderungskündigung) /5.3 Kündigung im Hinblick auf den Erwerb der gemieteten Wohnung (congevente) /5.4 Kündigung während eines Verfahrens

9 29/5.5 29/5.6 29/6. 29/7. 29/8. Kündigung während der dreijährigen Sperrfrist Kündigung wegen Änderung der familiären Verhältnisse Verfahren Beweislast Folgen der Aufhebung der Kündigung Kapitel 30 Erstreckung des Mietverhältnisses 30/1. 30/2. 30/3. 30/4. 30/5. 30/6. 30/7. 30/8. 30/9. 30/10. 30/11. 30/12. 30/13. Kapitel 31 Im Allgemeinen Voraussetzungen Gesetzlicher Ausschluss der Erstreckung Abwendung durch Ersatzangebot Härtegründe Kriterien zur Bemessung der Härte Vermieterinteressen Dauer der Erstreckung Voraussetzungen für die Zweiterstreckung Vereinbarung über die Erstreckung Wirkungen der Erstreckung Erstreckung des Untermietverhältnisses Verfahren Die Rückgabe der Mietsache 31/1. 31/2. 31/3. 31/4. 31/5. 31/6. 31/7. 31/8. 31/9. Besichtigungsrecht des Vermieters Zeitpunkt der Rückgabe Rückgabeprotokoll Mängelrüge des Vermieters Haftung des Mieters Ungültige Vereinbarungen Rückgabe der Schlüssel Ausweisung Die vom Mieter bei Verbleib geschuldeten Entschädigungen Kapitel 32 Veränderungen an der Mietsache durch den Mieter 32/1. 32/2. 32/3. 32/4. 32/5. 32/6. Im Allgemeinen Erneuerung der Mieträumlichkeiten Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes Entschädigungsanspruch des Mieters Entfernung beweglicher Einrichtungen Übernahme von Einrichtungen des Vormieters Kapitel 33 Strafrechtlicher Schutz der Mieterschaft 33/1. 33/2. 33/3. Im Allgemeinen Art. 325 bis und 326 bis StGB Hausfriedensbruch

10 Anhänge 717 Bundesverfassung (BV) 718 Obligationenrecht (OR) 718 Zwingende und dispositive Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts 731 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) 732 Strafbestimmungen 738 Konkordanztabelle 739 Paritätische Lebensdauertabelle 749 Reduktion der Lebensdauer bei besonderer Nutzung 749 Wertvermehrende Investitionen 754 Referenzzins (Hypothekarzins) 755 Überwälzungssätze 755 Hypothekarzins 1983 bis Herbst Nebenkosten / Heizkosten 761 Richtwerte (monatlich) von Kosten Heizung und Warmwasseraufbereitung 761 Durchschnittlicher Stromverbrauch 761 Heizkostenverteilung (bei der Abrechnung zwischen der Periode) 762 Heizgradtagzahlen 763 Heizölpreis 763 WasserVAbwasserpreise 763 Kehrichtgebühren 763 Berechnungsbeispiele und Formeln 764 Finanzierungsmodell des Bundesamtes für Wohnungswesen 764 Indexumrechnungsformel 764 Teuerungsüberwälzung (Kaufkraftsicherung) 765 Mietzinsberechnung (nach relativer Methode) 765 Nettorendite 765 Bruttorrendite 765 Wertvermehrende Investitionen 765 Register 767 Gesetzesregister 768 Stichwortverzeichnis 780