Was MieterInnen über das Mietzinsdepot wissen müssen

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1 Was MieterInnen über das Mietzinsdepot wissen müssen Ein Merkblatt des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands

2 Liebe Mieterin, Lieber Mieter Der Streit um das Mietzinsdepot trübt häufig das Mietverhältnis. Beim Auszug bleibt die geleistete Kaution lange blockiert, weil der Vermieter die Mieterschaft wegen Schäden in die Pflicht nehmen will. Oder der Vermieter legt die Sicherheitsleistung nicht immer korrekt an. Dieses Merkblatt zeigt auf, was Mieterinnen und Mieter von Wohnund Geschäftsräumen über das Mietzinsdepot wissen müssen. Ihr Mieterinnen- und Mieterverband Wichtige Informationen über das Mietzinsdepot finden Mieterinnen und Mieter in den Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag. Es lohnt sich daher, diese nachzulesen 2

3 Wozu ein Mietzinsdepot und wie hoch darf es sein? Der Vermieter kann aus zwei Gründen als Sicherheit ein Mietzinsdepot verlangen: Für Beschädigungen des Mietobjekts, für die er die Mieterin verantwortlich machen will und für unbezahlt gebliebene Mietzinse. Bei Wohnungen kann eine Kaution von maximal drei Monatszinsen verlangt werden. Bei Geschäftsmieten ist der Betrag im Gesetz nicht ausdrücklich begrenzt. Das Depot darf aber im Verhältnis zum Mietzins und zum möglichen Schaden nicht übermässig sein. Nach Ansicht der Mieterinnen- und Mieterverbände dient als Berechnungsgrundlage für das Depot der Netto- Mietzins. Viele Formularmietverträge regeln aber, dass vom Brutto-Mietzins ausgegangen wird. Wie muss das Depot angelegt werden? Der Vermieter darf die Kaution nicht auf ein eigenes privates Konto überweisen. Vielmehr schreibt das Gesetz vor, dass das Geld unverzüglich nach Erhalt auf den Namen der Mieterschaft bei einer Bank auf einem Sparkonto oder auf einem Sparheft (Mietzinskautionskonto) hinterlegt werden muss. Im weiteren ist der Vermieter verpflichtet, der Mieterschaft den Namen der Bank und die genaue Bezeichnung der Hinterle- 3

4 gung bekannt zu geben. Wie die Praxis zeigt, werden diese Vorschriften häufig missachtet. Sie können jedoch jederzeit die korrekte Anlage Ihres Depots auf einer Bank auf ihren Namen verlangen. Muss die Mieterin Kontogebühren zahlen? Manche Immobilienfirmen versuchen, von der Mieterin Kontogebühren zu verlangen. Das ist zwar gesetzlich nicht verboten, doch ein kritisches Nachfragen ist angebracht. Das Bundesgericht hat Gebühren über 50 Franken für unzulässig erklärt. Wem gehören die Zinsen? Das Mietzinsdepot muss mindestens dieselben Zinse wie die Sparhefte der örtlichen Kantonalbank abwerfen. Die Mieterin erhält deshalb jedes Jahr von der Bank einen Kontoauszug mit der Zinsberechnung. Die gewährten Zinsen sind momentan nicht sehr hoch, doch zählt in der heutigen Wirtschaftskrise jeder Franken. Die Mieterinnen- und Mieterverbände sind der Ansicht, dass die Mieterschaft frei über die Zinsen verfügen darf. Eine Überprüfung der Kautionsbedingungen der Bank, auf der das Depot hinterlegt werden soll, kann sich also lohnen. Die Handhabung mit den Zinsen wird im Kleingedruckten der Sperrkontiverträ- 4

5 ge oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt. Die drei Grossbanken räumen der Mieterschaft die freie Verfügung der Zinsen ein. Die Kantonalbanken fassen dagegen das Konto einschliesslich der Zinsen vielfach als gesperrt auf. Kann die Mieterin die Bank wählen? Diese Frage ist umstritten: Für die Mieterinnen- und Mieterverbände ist klar, dass aufgrund des Gesetzes die Wahl der Bank, auf der das Mietzinsdepot hinterlegt wird, der Mieterschaft zusteht. Zudem hat der Mieter die Möglichkeit, das Depot auf der Bank seiner Wahl direkt zu deponieren und dem Vermieter eine entsprechende Bescheinigung zukommen zu lassen. Wann muss die Mieterin das Depot leisten? Das Depot ist auf den Zeitpunkt zu zahlen, der zwischen den Mietparteien vereinbart worden ist. In einigen Formularverträgen heisst es, die Kaution sei spätestens beim Einzug in das Mietobjekt zu leisten. Kann der Vermieter plötzlich eine Kaution verlangen oder diese erhöhen? Verlangt der Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses eine Kaution oder will er diese erhöhen, 5

6 muss er diese Änderungen mit dem offiziellen Formular für Mietzinserhöhungen rechtzeitig anzeigen. Das Formular muss 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist im Besitz der Mieterschaft sein und die Vertragsänderung kann nur mit Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen vertraglichen Kündigungstermin gefordert werden. Die Mieterschaft kann die Forderung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Anzeige bei der zuständigen Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. Kann die Mieterin Mietzinszahlungen mit dem Depot verrechnen? Während der Dauer des Mietverhältnisses bleibt die Kaution für die Mietparteien gesperrt. Der Mieter kann folglich das korrekt angelegte Depot bei Zahlungsschwierigkeiten nicht mit fälligen Mietzinsen etc. verrechnen. Die Mietzinszahlungspflicht bleibt bis zum Auszug bestehen. Wann muss der Vermieter das Depot zurückzahlen? Sofern die Mieterin nicht für Schäden an der Wohnung oder an den Geschäftsräumen finanziell einzustehen hat, muss der Vermieter das Depot sofort nach dem 6

7 Auszug zurückzahlen. Mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls kann zugleich das Einverständnis zur Auszahlung gegeben werden. Macht die umstrittene Forderung des Vermieters nur einen kleinen Teil des Depots aus, so können Sie die sofortige Auszahlung des nicht umstrittenen Betrages verlangen. Und wenn noch Schäden bestehen? Grundsätzlich hat die Mieterin für alle Schäden aufzukommen, die über die normale Abnützung hinaus von ihr, von Mitbewohnerinnen, von Angestellten, von Gästen und von Haustieren verursacht wurden. Beispiele: Durch Kinder bemalte Tapeten, durch den Hund angenagte Holzverkleidungen, durch übermäßiges Rauchen, durch verschüttete Rotweingläser auf dem Spannteppich. Aber aufgepasst: Nur wenn die Mieterin einverstanden ist, darf der Vermieter das Depot (oder Teile davon) zum Bezahlen der notwendigen Reparaturen verwenden. Willigt die Mieterin in eine Verrechnung nicht ein, bleibt das Depot vorläufig blockiert. Korrekte Schlussabrechnung verlangen Hat sich bei der Abgabe des Mietobjekts gezeigt, dass auf Kosten der Ausziehenden Schäden zu beheben 7

8 sind, müssen dem Vermieter rund drei Monate eingeräumt werden, um die Handwerker zu bestellen und die Rechnung abzuwarten. Dann aber sollte er in der Lage sein, der Mieterin die Schlussabrechnung zuzustellen. Einige Formularverträge schreiben die Frist vor, innert der der Vermieter die Schlussabrechnung zu erstellen hat (drei, vier Monate). Nicht einverstanden mit der Schlussabrechnung: Der Gang zur Schlichtungsbehörde Ist die Mieterin mit der Schlussabrechnung nicht einverstanden, muss sie dem Vermieter in einem eingeschriebenen Brief ihren Standpunkt begründen und eine Frist zur Rückzahlung der Kaution setzen. Nötigenfalls muss sich die Mieterin an die zuständige Schlichtungsbehörde wenden und auf Rückzahlung des Depots klagen und die Schlussabrechnung bestreiten. Oft der einfachere Weg: Die Bank muss ein Jahr nach dem Auszug das Depot zurückzahlen Die Bank muss ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses das Depot auszahlen, wenn der Vermieter in diesem Zeitraum keine Rechtsschritte gegen die Mieterin unternommen hat. Liess die Vermieterin innerhalb 8

9 eines Jahres nach dem Auszug keinen Zahlungsbefehl ausstellen oder hat sie keine Klage eingereicht, können sich Mieterinnen direkt an die Bank wenden, auf der das Depot liegt. Auch ohne Zustimmung des Vermieters muss diese dann das Depot ausbezahlen. Die Bank verlangt in der Regel für die Auszahlung der Kaution das Kündigungsschreiben und das Auszugsprotokoll. Bei Zahlungsschwierigkeiten: Hilfe mit Depot-Bürgschaften? Immer mehr Mieterinnen haben Mühe, das Geld für grosse Depotleistungen aufzubringen. Auf den ersten Blick scheint beispielsweise die Finanzierung über die Bürgschaftsgesellschaft AG mit ihrem Angebot Bürgschaft statt Mietzinsdepot verlockend. Dabei zahlen Mieterinnen nur die Hälfte der verlangten Kaution, die andere Hälfte wird von der Gesellschaft in einer einfachen Bürgschaft garantiert. Zu bedenken ist, dass dabei zusätzliche Kosten in Form von Gebühren etc. anfallen. Im weiteren ist für die Mieterinnen nachteilig, dass der Vermieter im Streitfall leichter Zugriff zum Depot hat und bei einer Erhöhung der Kaution die Formularpflicht umgehen kann. 9

10 Musterbrief 1: Anmahnung der Depotauszahlung Renate Mieter Einschreiben Feldweg 125 Mietzins AG 3600 Wohndorf Bankstrasse Wohndorf Wohndorf, den... Auszahlung meines Depots Sehr geehrte Damen und Herren Am 24. Juli 1997 haben Sie in meinem Beisein unsere alte Wohnung abgenommen. Gemäss dem gemeinsam unterzeichneten Abnahmeprotokoll haben wir uns geeinigt, dass ich Ihnen für diverse kleinere Schäden pauschal Fr bezahle. Mit der von Ihnen verlangten Zahlung von Fr für Malerarbeiten bin ich jedoch nicht einverstanden, da ich diese Wohnung 17 Jahre bewohnt habe. Da ich nun seit gut drei Wochen von Ihnen noch nichts gehört habe, möchte ich Sie auffordern, das Depot in der Höhe von Fr (inkl. Zinsen), abzüglich die vereinbarten Fr und der umstrittenen Fr bis spätestens 30. August 2001 auf mein Konto Nr.... bei der XY-Bank zu überweisen. Mit freundlichen Grüssen Renate Mieter Beilage: 1 Einzahlungsschein 10

11 Musterbrief 2: An die Schlichtungsbehörde Renate Mieter Einschreiben Feldweg 125 An die 3600 Wohndorf Schlichtungsbehörde Postfach 3602 Wohndorf Wohndorf, den... Sehr geehrte Damen und Herren Wie Sie dem beiliegenden Schreiben an meinen früheren Vermieter entnehmen können, verlangt er von mir die Übernahme verschiedener Malerarbeiten. Da die normale Lebensdauer der Farbanstriche längstens abgelaufen ist, bitte ich Sie, uns zu einer Schlichtungsverhandlung vorzuladen. Ich beantrage Ihnen, festzustellen, dass von mir keine Kosten für die Malerarbeiten zu übernehmen sind und mein Depot in der Höhe von Fr (inkl. Zinsen), abzüglich der vereinbarten Fr auszuzahlen ist. Mit freundlichen Grüssen Renate Mieter Beilagen: Mietvertrag (Kopie) Schreiben an den Vermieter (Kopie) Quittung der Depotzahlung (Kopie) Abnahmeprotokoll (Kopie) 11

12 Mietrechtliche Tipps und Hilfen: MV-Hotline: Unsere Juristinnen und Juristen beraten Sie täglich von bis Uhr (Fr. 3.40/Min.): oder auf dem Internet: Tel Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband Postfach, 8026 Zürich Tel. 01 / , Fax 01 / info@mieterverband.ch Internet: 12