Immobilienbewirtschaftung Teil: Mietliegenschaften Schriftliche Prüfungsaufgaben

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1 Berufsprüfung Basiskompetenz 009 Immobilienbewirtschaftung Teil: Mietliegenschaften Schriftliche Prüfungsaufgaben Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft, Vorname: Kandidaten-Nr.: Erlaubte Hilfsmittel: Für die Berufsprüfung Basiskompetenz 009 sind im Fach Immobilienbewirtschaftung folgende Gesetzestexte zugelassen: - ZGB - OR - SchKG Insbesondere sind auch kommentierte Ausgaben von Gesetzestexten (Gauch/Orell Füssli etc.) erlaubt, mit Leuchtstiftmarkierungen und Seitenrittern, aber ohne handschriftliche Eintragungen / Ergänzungen und ohne separate, persönliche Ergänzungsblätter wie Kopien von Vorlesungsblättern o.ä. Ebenfalls nicht erlaubt ist die Verwendung von aus dem Internet heruntergeladenen Gesetzestexten. Zugelassen ist ferner die Broschüre mit dem Titel Miete und Pacht, Ausgabe SVIT, Änderung des OR vom und Verordnung zum Mietrecht (VMWG) vom / Eine Kontrolle der Hilfsmittel durch die Prüfungsorgane bleibt vorbehalten.

2 Berufsprüfung Basiskompetenz 009 Hinweise für die Prüfungskandidaten. Bitte den Kopf jedes Blattes (Kandidaten-Nr.) unbedingt ausfüllen. Auf Zusatzblättern bitte unbedingt nebst der auch den vollständigen n aufführen.. Werden für die Lösungen zusätzliche Blätter benötigt, bitte unbedingt bei der Aufgabe einen entsprechenden Hinweis anbringen.. Die Lösungen sind im freien Raum unterhalb der Frage einzutragen. 4. Ihre Lösungen müssen lesbar sein. Aufbau und Darstellung werden in die Bewertung mitein-bezogen. 5. Die Teilantworten werden in steigender Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Sind 8 Antworten verlangt und 0 Antworten werden aufgelistet, so werden nur die ersten 8 Antworten bewertet.) 6. Verfügbare Lösungszeit: 90 Minuten 7. Sämtliche Lösungsblätter und Notizen sind abzugeben. Fehlt die Aufgabe oder Teile davon, erfolgt keine Korrektur. Abkürzungen OR ZGB VMWG LK STWE MWST Schweizerisches Obligationenrecht Schweizerisches Zivilgesetzbuch Verordnung über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen Landesindex der Konsumentenpreise Stockwerkeigentümer Mehrwertsteuer Aufgaben / Thema Mietliegenschaften A Multiple Choice Fragen Punkte B Allgemeines, Mietvertrag 9 Punkte Total Mietliegenschaften 5 Punkte Stockwerkeigentum A Multiple Choice Fragen Punkte B Allgemeines, Stockwerkeigentum 7 Punkte Total Stockwerkeigentum 9 Punkte Total 90 Punkte Seite /

3 Berufsprüfung Basiskompetenz 009 A) MULTIPLE CHOICE FRAGEN Punkte Multiple Choice Fragen Bewertung Fragengruppe A A Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = Punkte = Falsche Antwort = Minuspunkte = - Keine Antwort = keine Punkte = 0 Die minimale Punktzahl der Fragengruppe A A beträgt jedoch 0 Punkte. 4 Punkte Aufgabe A Welche der folgenden Aussagen zum Mietrecht sind korrekt? Ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag ist nicht gültig. Die Mindestmietdauer für Wohnräume beträgt drei Monate. Der Mietzins muss im Voraus bezahlt werden. Der Mieter ist nicht verpflichtet, das Mietobjekt selber zu nutzen. Aufgabe A Welche der nachfolgenden Aussagen bezüglich der formalen Voraussetzungen bei der Ankündigung von Erhöhungen des Mietzinses sind korrekt? Leistungsänderungen sind nur gültig, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Das vom Kanton genehmigte Formular zur Erhöhung des Mietzinses und anderen einseitigen Vertragsänderungen zu Lasten des Mieters ist ein zwingendes Erfordernis für deren Gültigkeit. Eine Mietzinserhöhung, die auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt wird, muss nicht zwingend begründet werden. Mit der Mitteilung der Mietzinserhöhung auf dem vom Kanton genehmigten Formular kann der Vermieter gleichzeitig die Kündigung androhen oder aussprechen. Seite /

4 Berufsprüfung Basiskompetenz 009 Bewertung Fragengruppe A A4 Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = Punkte = Falsche Antwort = Minuspunkte = - Keine Antwort = keine Punkte = 0 Die minimale Punktzahl der Fragengruppe A A4 beträgt jedoch 0 Punkte. 4 Punkte Aufgabe A Welche Aussagen in Bezug auf die Kündigung eines Mietobjektes sind? Die Kündigung durch den Mieter muss auf dem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen. Die minimale Kündigungsfrist für Mietwohnungen beträgt drei Monate. Die minimale Kündigungsfrist für eine Garagenbox, welche nicht in Zusammenhang mit einer Wohnung oder einem Geschäft gemietet wurde, beträgt drei Monate. Der Mietvertrag für ein möbliertes Zimmer kann von den Parteien mit einer Frist von zwei Wochen auf Ende eines Monats gekündigt werden. Aufgabe A4 Welche der unten aufgeführten Arbeiten gehören zum ordentlichen Unterhalt einer Liegenschaft? Reparatur Heizkessel Servicevertrag für den Personenaufzug Ersatz der Hauseingangstüre Schnitt der alten Linde vor der Zufahrt Seite 4/

5 Berufsprüfung Basiskompetenz 009 Bewertung Fragengruppe A5 A6 Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = Punkte = Falsche Antwort = Minuspunkte = - Keine Antwort = keine Punkte = 0 Die minimale Punktzahl der Fragengruppe A5 A6 beträgt jedoch 0 Punkte. 4 Punkte Aufgabe A5 Der Hauseigentümer M. macht in Bezug auf das Versicherungswesen seines Fünffamilienhauses die nachfolgenden Aussagen. Sind diese resp.? Bei einer Gebäudesachversicherung ist die Deckung für Glasschäden automatisch eingeschlossen. Der Abschluss einer Unfallversicherung für den nebenamtlichen Hauswart ist nicht nötig. Eine Wasserschadenversicherung sollte unbedingt abgeschlossen werden. Die Prämie für die Gebäudehaftpflichtversicherung kann den Nebenkosten belastet werden. Aufgabe A6 An einer Wohnung entstehen während der Mietdauer Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat. Kann er verlangen, dass der Vermieter Welche der nachfolgenden Aussagen sind? den Mangel beseitigt. den Mietzins verhältnismässig herabsetzt. Schadenersatz leistet. den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. Seite 5/

6 Berufsprüfung Basiskompetenz 009 B) ALLGEMEINES / MIETVERTRAG 9 Punkte Aufgaben mit ausformulierten Antworten Aufgabe B Frage Nennen Sie acht Vertragsbestandteile welche üblicherweise ein Mietvertrag für eine Wohnung enthält 4 4 Jede e Nennung = ½ Punkt Aufgabe B Mieter M. hat das Geschäftslokal ihrer Liegenschaft seit vielen Jahren gemietet. Der befristete Mietvertrag hat noch eine Restlaufzeit von Jahren. Von Anfang an haben Sie den Mieter wegen Zahlungsrückständen telefonisch ermahnt. In letzter Zeit hat sich die Situation verschlimmert. Der Mieter ist mit zwei Monatszinsen im Rückstand. 4 Fragen a) Besteht eine Möglichkeit, dass der Mieter die Kündigung erfolgreich anfechten kann? b) Begründen Sie Ihre Antwort in 4 bis 6 ganzen Sätzen. Führen Sie dazu die gesetzliche Bestimmung auf, welche in dieser Situation gilt und leiten Sie daraus ab, warum eine Anfechtung möglich bzw. nicht möglich ist. Gehen Sie, falls vorhanden, auch auf Einschränkungen ein, welche dabei zu beachten sind. Lösungen: a).. b).... Seite 6/

7 Berufsprüfung Basiskompetenz 009 Aufgabe B In einem Sechsfamilienhaus wurde eine Wohnung dem nebenamtlichen Hauswart vermietet. Dieser ist mit den Mietzinsen dauernd im Rückstand. Auf eine korrekte Mahnung mit Kündigungsandrohung hat er nicht reagiert. Fragen a) Können Sie den Mietvertrag aufgrund des Zahlungsverzugs nun kündigen? b) Begründen Sie Ihre Antwort in bis Sätzen. c) Was ist in diesem Fall speziell zu beachten? Lösungen: a) b) c) Aufgabe B4 Sie interessieren sich für eine Wohnung in einem Vierfamilienhaus. Die Eigentümerin, eine ältere Dame, wohnt ebenfalls dort. Die besonderen Bestimmungen des Mietvertrages enthalten u. A. sinngemäss Folgendes: "Die Mieterin ist verpflichtet, die Wohnwand und die Polstergruppe, die sich in der Wohnung befindet, zum Preis von Fr. xy abzukaufen." Fragen a) Ist diese Klausel gültig? b) Begründen Sie Ihre Antwort in bis Sätzen. Lösungen: a).. b).... Seite 7/

8 Berufsprüfung Basiskompetenz 009 Aufgabe B5 Mietzins und Nebenkosten können auf verschiedene Arten im Mietvertrag vereinbart werden. 6 Nennen Sie drei verschiedene Möglichkeiten und beschreiben sie in bis Sätzen wie bei den einzelnen Kombinationen die Nebenkosten bemessen und belastet werden. Beispiel : Bezeichnung: 0,5 Beispiel : Beschreibung:.5 Beispiel : Bezeichnung: 0,5 Beispiel : Beschreibung:.5 Beispiel : Bezeichnung: 0,5 Beispiel : Beschreibung:.5 Seite 8/

9 Berufsprüfung Basiskompetenz 009 Aufgabe B6 Der Mieter entdeckt, dass er jahrelang Nebenkosten bezahlt hat, die er gemäss Mietvertrag nicht schuldet. Die Nebenkosten wurden längstens abgerechnet und der Mieter hat die Abrechnungen nicht beanstandet. Fragen a) Besteht eine Möglichkeit, dass der Mieter zu dem zuviel bezahlten Geld kommt? a) Begründen Sie Ihre Antwort in zwei bis drei Sätzen. Nehmen Sie dabei konkret auf die gesetzlich definierten Möglichkeiten und Regelungen Bezug, welche in diesem Fall gelten. Lösungen: a) b) Seite 9/

10 Berufsprüfung Basiskompetenz 009 Aufgabe B7 Der Mieter und der Vermieter schlossen vor einer Schlichtungsbehörde einen Vergleich ab. Es ging um die Forderung nach einer Mietzinsherabsetzung wegen eines Mangels. Rund ein Jahr später erhält der Mieter eine frist- und formgerechte Kündigung für die Wohnung. Der Mieter möchte aber in der Wohnung bleiben. Sie beraten ihn. 6 Fragen a) Besteht eine Möglichkeit, dass der Mieter die Kündigung erfolgreich anfechten kann? b) Begründen Sie Ihre Antwort in 4 bis 6 ganzen Sätzen. Führen Sie dazu die gesetzliche Bestimmung auf, welche in dieser Situation gilt und leiten Sie daraus ab, warum eine Anfechtung möglich bzw. nicht möglich ist. Gehen Sie, falls vorhanden, auch auf Einschränkungen ein, welche dabei zu beachten sind. 5 Lösungen: a).. b) 5 Seite 0/

11 Berufsprüfung Basiskompetenz 009 Aufgabe B8 Nennen Sie vier gerichtliche und andere Instanzen, bei denen Sie in der Funktion des Mieters möglicherweise auftreten können. Lösungen ("Amt" und Rolle des Mieters) Seite /

12 Berufsprüfung Basiskompetenz 009 Aufgabe B9 Seit einiger Zeit ist in Zusammenhang mit dem Mietzins der Begriff "Referenzzinssatz" im Gespräch. 4 Fragen a) Was verstehen Sie darunter? b) Welche Auswirkungen auf den Mietzins würden bestehen, wenn der Referenzzinssatz bei.5 % läge, der Mietvertrag aber noch eine Basis von 4 % enthält. c) Wie hoch ist der Referenzzinssatz aktuell? Antworten: a) b) c).. Seite /

13 Berufsprüfung Basiskompetenz 009 Aufgabe B0 Einem Mieter wird der Mietvertrag für eine Wohnung frist- und formgerecht gekündigt. Er ist mit der Kündigung nicht einverstanden und erkundigt sich bei Ihnen, was er dagegen tun kann. 4 Fragen: a) Welches Rechtsmittel steht dem Mieter zur Verfügung? b) Welche drei Begehren kann er mit diesem Rechtsmittel stellen? Antworten: a) b) Seite /