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1 Office Market Report Germany 2004

2 02 Impressum // Imprint Herausgeber und Copyright: Müller International Immobilien GmbH Bearbeitung: Müller Consult GmbH Übersetzung: Clive Winter, Siegburg Realisierung: Rottmann Kommunikation, Düsseldorf Architekturfotografie: Thomas Götz, Düsseldorf Stand: Januar 2004 Auflage: Der Office Market Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der Müller International Immobilien GmbH möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Publisher and copyright: Müller International Immobilien GmbH Prepared by: Müller Consult GmbH Translation: Clive Winter, Siegburg Realisation: Rottmann Kommunikation, Düsseldorf Architectural photography: Thomas Götz, Düsseldorf Status: January 2004 Circulation: 10,000 All rights reserved. This Office Market Report is protected in its entirety by copyright. No part of this publication may be reproduced, translated, transmitted, or stored in a retrieval system in any form or by any means, without the prior permission in writing of Müller International Immobilien GmbH.

3 Contents // Inhalt 03 Inhalt // Contents Die deutschen Bürostandorte im Überblick Nur leicht rückläufiger Flächenumsatz 4 Büromarkt-Kennzahlen 11 Berlin Nachfrage schwächer als erwartet 12 Kennzahlen Berlin 17 Düsseldorf Nachfrage erneut stark rückläufig 18 Kennzahlen Düsseldorf23 Essen Vermietungsleistung kaum verändert 24 Kennzahlen Essen 28 Frankfurt Leichter Anstieg der Vermietungsleistung 29 Kennzahlen Frankfurt 35 Hamburg Vermietungsleistung im erwarteten Rahmen rückläufig 36 Kennzahlen Hamburg 41 Köln Ausnahme unter den Büromärkten: Umsatzrekord 42 Kennzahlen Köln 47 Leipzig Nachfrage rückläufig 48 Kennzahlen Leipzig 53 München Vermietungsleistung Talfahrt gebremst 54 Kennzahlen München 59 Stuttgart Flächenumsatz gestiegen 60 Kennzahlen Stuttgart 65 Glossar 66 Aktuelle Marktberichte 67 Overview of the German office locations Decline in take-up only slight 4 Office market indicators 11 Berlin Demand weaker than expected 12 Key indicators Berlin 17 Düsseldorf Another strong fall in demand 18 Key indicators Düsseldorf 23 Essen Little change in take-up 24 Key indicators Essen 28 Frankfurt Slight rise in take-up 29 Key indicators Frankfurt 35 Hamburg Take-up falls as anticipated 36 Key indicators Hamburg 41 Cologne Turnover record sets city apart 42 Key indicators Cologne 47 Leipzig Demand in decline 48 Key indicators Leipzig 53 Munich Take-up slide halted 54 Key indicators Munich 59 Stuttgart Take-up higher 60 Key indicators Stuttgart 65 Glossary 66 Current reports 67

4 04 Überblick // Overview Die deutschen Bürostandorte im Überblick Nur leicht rückläufiger Flächenumsatz An den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart wurden im Jahr ,38 Mio. m 2 Büroflächen vermietet. Dies entspricht einem Rückgang der Vermietungsleistung gegenüber 2002 um gut 4%. Die von ATIS REAL Müller Ende 2002 abgegebene Prognose, dass für 2003 nur noch eine moderat rückläufige Vermietungsleistung zu erwarten sei, hat sich damit bestätigt. Vergleicht man beide Halbjahre miteinander, so zeigt sich, dass im zweiten Halbjahr 2003 sogar nur 2% weniger Büroflächen vermietet wurden als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Dieses auf den ersten Blick gute Ergebnis insbesondere vor dem Hintergrund der im vergangenen Jahr unverändert schwierigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen relativiert sich allerdings aufgrund der Tatsache, dass sich der bereits im Jahr 2002 vorhandene Trend niedriger Absorptionsraten fortsetzte. Die relativ hohen Vermietungsleistungen führten also nicht zu einer Entspannung der Angebotssituation. Decline in take-up only slight In the nine most important German office locations Berlin, Cologne, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Leipzig, Munich and Stuttgart take-up in 2003 totalled 2.38 million m 2. That represents a year-on-year fall of over 4%. This is confirmation of the forecast made by ATIS REAL Müller at the end of 2002 that the decline in Germany s space-let volume in 2003 would be only slight. In fact, take-up in the second half was down by only 2% on the corresponding prior-year figure. At first sight, this is a good result, especially in view of the still difficult general economic conditions, but it has to be viewed in connection with the trend toward lower absorption rates which began in 2002 and has continued. So the relatively high space turnover has not eased the supply situation.

5 Overview // Überblick 05 // Overview of the German office locations Ein Großteil des Flächenumsatzes resultierte aus Konsolidierungsprozessen von Unternehmen, die sich verkleinerten und neue Flächen bezogen. Darüber hinaus nahmen viele Marktteilnehmer die Chance wahr und mieteten bei auslaufenden Mietverträgen neue, moderne Flächen zu günstigen Konditionen an es fand also A large proportion of the lettings were triggered by consolidation processes in business companies, which moved into new offices more in line with their now reduced space requirements. In addition, many market players whose leases expired in the course of the year took advantage of the opportunity to rent new, modern pre- _ Vermietungsleistung 2002 und 2003 // Volume of space let in 2002 and 2003 m 2 in 2002, total m 2 m 2 in 2003, total m 2 Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

6 06 Überblick // Overview oft nur ein reiner Flächentausch statt. Trotz dieser Einschränkungen zeigt das Vermietungsergebnis deutlich, dass die Probleme der deutschen Büromärkte in erster Linie aus dem hohen Angebot resultieren. Die Nachfrage ist demgegenüber mit Ausnahme der durch den Börsenboom getriebenen Flächenumsätze in den Jahren 1999 bis 2001 stabiler als vielfach propagiert. Innerhalb der in dieser Analyse einbezogenen Bürostandorte stellte sich die Entwicklung der Flächenumsätze allerdings differenziert dar. Während in einigen Städten die Vermietungsleistung gesteigert werden konnte, mussten andere zum Teil deutliche Verluste hinnehmen. Dazu gehören insbesondere Düsseldorf und Berlin, die beide einen Rückgang des Flächenumsatzes von rund 23% gegenüber 2002 hinnehmen mussten. In beiden Städten ist vor allem der ausgesprochen geringe Anteil an Großvermietungen für diese Entwicklung verantwortlich. Während das Düsseldorfer Ergebnis mit m 2 vermieteten Büroflächen zumindest im langfristigen Zehnjahresvergleich als halbwegs passabel angesehen werden kann, ist der Flächenumsatz in Berlin mit m 2 der niedrigste seit acht Jahren. Berlin ist als Bürostandort immer noch weit von dem Stellenwert einer Hauptstadt entfernt. Größere Einbußen beim Umsatz verzeichneten darüber hinaus Leipzig mit m 2 vermieteten Büroflächen ( 18,6%) und Hamburg mit m 2 ( 12,8%). Während das Leipziger Ergebnis im Verhältnis zu strukturell vergleichbaren westdeutschen Großstädten immer noch zu den besseren gehört, zeigt sich in Hamburg, dass die Boomjahre durch Sonderentwicklungen im IT-Bereich geprägt waren. Der Hamburger Büromarkt befindet sich eindeutig noch in der Konsolidierungsphase. Nichtsdestotrotz spricht vieles dafür, dass im Jahr 2004 die m 2 -Grenze wieder übersprungen wird. Niedriger als vielfach erwartet fiel dagegen der Rückgang in München aus: Mit insgesamt m 2 vermieteten Büroflächen 2003 lag das Ergebnis nur um rund 5% unter dem Vorjahreswert. Vor allem bei den kleineren und mittleren Flächensegmenten war im Vergleich zum Vorjahr kein Umsatzrückgang zu beobachten, wogegen die größeren Vermietungen abnahmen. Insgesamt vier Standorte verzeichneten einen Zuwachs des Flächenumsatzes im Vergleich zum Jahr Bemerkenswert ist vor allem, dass der Frankfurter Markt um fast 10% auf insgesamt m 2 zulegte. Dieses Ergebnis konnte erzielt werden, obwohl sich der Anteil der Banken als der Frankfurter Leitbranche am gesamten Flächenumsatz nur noch auf 12,3% mises on favourable terms. So much of the take-up was merely the result of relocation. Nonetheless, the turnover figures show that the problems facing the German office markets are primarily due to the high level of supply. Apart from the surge in takeup generated by the stock market boom, demand is more stable that has frequently been assumed. The way in which take-up developed varied considerably between the different office locations covered by this analysis. A few German office centres were able to increase their space-let volume, while others suffered often considerable falls. Among the losers were Düsseldorf and Berlin, which both posted losses of around 23% compared with In both cities, the chief reason for this development was the scarcity of large lettings. While the Düsseldorf take-up of 225,000 m 2 can be seen as more or less acceptable, at least in the ten-year comparison, the volume of space let in Berlin, at 312,000 m 2, was the lowest for eight years. As an office centre, Berlin is still far from the usual significance of a capital city. Other large falls in take-up were registered by Leipzig, where the total was 79,000 m 2 (-18.6%) and Hamburg, with 292,000 m 2 (-12.8%). In comparison with structurally similar West German centres, the Leipzig result is one of the better ones, but the figure for Hamburg shows the extent to which the boom years were influenced by special developments in the IT sector and indicates that the Hamburg office market is quite clearly still in the consolidation phase. All the same, there are many signs that this year the city will once again pass the 300,000 m 2 threshold. In Munich, the decline in take-up was lower than had been widely expected. With a space-let volume of 460,000 m 2, the Bavarian capital s result was just 5% or so down. Especially in the smaller and medium size categories, there was no decline on 2002, but the volume of larger lettings fell. Four locations actually improved their turnover. One notable result was that in Frankfurt, where take-up climbed by almost 10% to 589,000 m 2. This result was achieved despite the fact that the city s key sector, the banks, contributed just 12.3% of the total (2002: 28.3%). This is a gratifying sign that Frankfurt s muchcited dependence on banks has not in fact led to any abrupt fall in demand for space.

7 Overview // Überblick 07 beläuft (2002: 28,3%). Hier zeigt sich erfreulicherweise, dass die häufig beschworene Abhängigkeit des Frankfurter Büromarktes von den Banken nicht zu einem Einbruch der Flächennachfrage führt. Neben Frankfurt wurden auch in Köln, Essen und Stuttgart deutlich mehr Flächen umgesetzt als im Jahr In Köln stieg der Flächenumsatz von m 2 (2002) auf m 2, was einem Anstieg von über 25% entspricht. Besonders zum Tragen kommt dabei die Großanmietung der Stadtsparkasse Köln von m 2. Aber auch ohne diesen Vertragsabschluss setzte der Kölner Büromarkt seinen Aufwärtstrend der letzten Jahre fort. Um gut 13% stieg der Flächenumsatz in Essen, von m 2 (2002) auf aktuell m 2. Auch hier trug eine für den Essener Markt ungewöhnliche Großanmietung der Bundesknappschaft von m 2 zum erfreulichen Ergebnis bei. In Stuttgart entfielen sogar ca. 43% des Gesamtumsatzes von m 2 auf nur einen Mietvertrag der EnBW ( m 2 ). Vor diesem Hintergrund muss die Zunahme der Vermietungsleistung von 36% gegenüber dem Vorjahr deutlich relativiert werden. Other cities where significantly more space was let than in 2002 were Cologne, Essen and Stuttgart. In Cologne, the volume rose from 162,000 m 2 (2002) to 203,000 m 2, an increase of over 25%. Admittedly, one single letting, of 45,000 m 2 (to the municipal savings bank), gave the result a big boost, but even without it, the Cologne office market would have continued the upward trend of recent years. In Essen, turnover grew by over 13%, from 64,000 m 2 (2002) to 72,500 m 2. A significant role in this pleasing development was also played by one large letting, on a scale unusual for this city, of 17,000 m 2 to the federal miners insurance organisation. And in Stuttgart, all of 43% of the take-up of 151,000 m 2 was accounted for by a single lease, of 65,000 m 2, concluded by utility EnBW. This puts the 36% rise in the city s space-let volume in a somewhat different light. _ Gesamtvermietungsleistung ausgewählter Bürostandorte 1994 bis 2003 // Total space-let volume of selected office centres from 1994 to 2003 Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart in m Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 Gesamtangebot noch einmal angestiegen Das Gesamtangebot an verfügbaren Büroflächen hat sich an den neun Standorten im Jahre 2003 erwartungsgemäß noch einmal erhöht, und zwar von 8,3 Mio. m 2 (Ende 2002) auf aktuell 9,3 Mio. m 2, was einer Zunahme um 12,4 % entspricht. Die beiden Angebotskomponenten Leerstand und verfügbare Flächen im Bau haben sich dabei wie absehbar sehr unterschiedlich entwickelt. Further rise in aggregate supply As expected, the aggregate supply of available office space in the nine surveyed locations was up again in 2003, by 12.4%, rising from 8.3 million m 2 (end of 2002) to 9.3 million m 2. Also as expected, the two constituents of supply, vacant premises and available space under construction, developed very differently.

8 08 Überblick // Overview Da viele Projekte im Laufe des Jahres 2003 fertig gestellt wurden, hat sich der Leerstand erneut stark erhöht. Betrachtet über alle einbezogenen Standorte stieg er um 36% von 5,9 Mio. m 2 (Ende 2002) auf aktuell 8,06 Mio. m 2. Neben der Fertigstellung vieler Flächen, die dem Markt zugeführt wurden, sind hierfür vor allem die nach wie vor sehr niedrigen Absorptionsraten verantwortlich. Auch Rationalisierungsmaßnahmen von Unternehmen, die im Zuge von Neuanmietungen mehr Altflächen aufgegeben als neue Flächen belegt haben, tragen zum erneuten Leerstandsanstieg bei. Dazu kommen auch weiterhin mehrere Hunderttausend Quadratmeter Büroflächen, die zur Untervermietung anstehen. Diese sind aufgrund besonderer Rahmenbedingungen, wie beispielsweise nur noch kurze Mietvertragslaufzeiten, allerdings vielfach kaum am Markt platzierbar und deshalb nur bedingt wettbewerbsfähig. Following many completions during the year, the total volume of vacant premises in the nine cities shot up by 36%, from 5.9 million m 2 (end of 2002) to 8.06 million m 2. As well as all the extra space coming onto the market, another factor was the still very low rate of absorption. Also contributing to the marked increase were rationalisation measures by business firms, moving into new offices smaller than their previous premises. The volume of office space being made available for subletting also has to be taken into consideration, as it now totals several hundred thousand square metres. On the other hand, though, much of this space does not really represent a competitive element, since such factors as only short remaining lease periods make it very difficult to market. _ Leerstand 2002 und 2003 // Vacant space in 2002 and 2003 m 2 in 2002, total m 2 m 2 in 2003, total m 2 Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 Mit Ausnahme von Leipzig ( 5,6%) ist der Leerstand an allen anderen Standorten angestiegen. Den mit Abstand höchsten Zuwachs verzeichnete Stuttgart mit +256% (Leerstand Ende 2003: m 2 ). Einen starken Anstieg des Leerstands verzeichneten darüber hinaus Frankfurt mit +71% (2003: 1,74 Mio. m 2 ), München mit +63% (2003: 1,48 Mio. m 2 ) und Köln mit +60% (2003: m 2 ). Etwas geringer fiel der Zuwachs in Düsseldorf mit +25,5% (Leerstand Ende 2003: m 2 ) und Essen mit +30% (2003: m 2 )aus. Im Vergleich zu den anderen Standorten können die absolut betrachtet erheblichen Leerstandszuwächse in Berlin mit +15,4% (2003: 1,53 Mio. m 2 ) und Hamburg mit +18% (2003: m 2 ) fast als moderat angesehen werden. Apart from Leipzig, (-5.6%), the volume of vacant space rose in all the German locations. By far the biggest increase of 256% was recorded in Stuttgart, taking the total there at the end of 2003 to 253,000 m 2. Other cities posting strong rises were Frankfurt, up 71% (2003: 1.74 million m 2 ), Munich, 63% (1.48 million m 2 ) and Cologne, up 60% (452,000 m 2 ). The rate of growth was somewhat less marked in Düsseldorf, with +25.5% (2003: 806,000 m 2 ) and Essen, +30% (179,000 m 2 ). In Berlin and Hamburg, the growth in vacant space, although substantial in absolute terms, represented an almost moderate relative rate of increase. In Berlin, the figure was up by 15.4% (2003: 1.53 million m 2 ); in Hamburg by 18% (to 836,000 m 2 ).

9 Overview // Überblick 09 _ Leerstandsraten 2002 und 2003 // Vacancy rates in 2002 and 2003 % in 2002 % in 2003 Berlin Düsseldorf (nur Stadtgebiet) Essen Frankfurt (nur Stadtgebiet) Hamburg Köln Leipzig München (nur Stadtgebiet) Stuttgart 13,9 22,9 21,3 7,5 8,5 8,9 10,7 4,2 5,4 7,7 13,9 5,8 6,6 4,4 6,8 22,9 21,3 3,9 7,5 1,1 3,7 Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 Im Gegensatz zu den Leerstandsflächen hat sich das Volumen der Flächen im Bau deutlich um rund 40% reduziert, und zwar von 4,38 Mio. m 2 (Ende 2002) auf aktuell 2,63 Mio. m 2. Die davon noch für den Vermietungsmarkt verfügbaren Flächen sind sogar um fast 47% gesunken. Waren Ende ,38 Mio. m 2 der im Bau befindlichen Flächen nicht vermarktet, so sind es aktuell nur noch 1,27 Mio. m 2. Damit stehen lediglich 48% aller im Bau befindlichen Flächen dem Markt zur Verfügung. Dieser Trend wird sich auch 2004 fortsetzen. Mietpreise gaben überwiegend noch einmal nach Mit Ausnahme von Düsseldorf (22 /m 2 ) und Leipzig (10,70 /m 2 ), wo die Spitzenmiete unverändert blieb, haben die Höchstmieten an allen anderen Standorten noch einmal nachgegeben. Besonders stark sank die Spitzenmiete in Stuttgart, von 19,40 /m 2 (Ende 2002) auf aktuell 16 /m 2 ( 17,5%). Hier spiegelt sich das drastisch gestiegene Angebot bei weiterhin schwacher Nachfrage wider. Einen zweistelligen prozentualen Rückgang verzeichnete nur noch Berlin mit 11,5% (aktuelle Spitzenmiete: 23 /m 2 ). An allen anderen Standorten waren bei den erzielten Höchstmieten Einbußen zwischen 6% und 10% zu beobachten. An vielen Standorten sind auch die Durchschnittsmieten in bestimmten Büromarktzonen gesunken, in anderen Lagen dagegen gestiegen. Hier kommt vor allem die höhere Qualität des Flächenangebots durch die fertig gestellten Büroflächen zum Tragen, die dem Markt jetzt zur Verfügung stehen. In contrast to the development on the vacant space front, the volume of premises under construction declined significantly, by some 40%, from 4.38 million m 2 (end of 2002) to 2.63 million m 2. Within this total, the amount of space still available to the market fell even more sharply, by almost 47% - from 2.38 million at the end of 2002 to just 1.27 million m 2 at present. This means that only 48% of all premises currently being constructed are set to come onto the market. This trend will continue in Further fall in most rents With the exception of Düsseldorf (22 /m 2 ) and Leipzig (10.70 /m 2 ), where top rents remained unchanged, 2003 saw rents for prime premises falling once again. The decline was especially marked in Stuttgart, where top rents dropped from /m 2 (end of 2002) to 16 /m 2 (-17.5%), reflecting the substantial expansion in supply against the background of weak demand. The only other city to post a double-digit downturn in peak rents was Berlin, with a drop of 11.5% (top rent at present: 23 /m 2 ). In all the other locations, prime rents eased by between 6% and 10%. In many office centres, average rents also fell in individual market zones, while in other areas, they actually rose. Any such increases were due above all to the better quality of the premises on offer in recently completed buildings.

10 10 Überblick // Overview ATIS REAL Müller geht davon aus, dass die Mietpreise an vielen Standorten auch im laufenden Jahr noch unter Druck bleiben werden. Da sich die Talsohle an den Büromärkten mittlerweile abzeichnet, ist allerdings eher mit noch einmal zunehmenden Incentives als mit Mietpreisrückgängen auf breiter Front zu rechnen. Gegen Ende des Jahres 2004 dürften die Mietpreisniveaus an den meisten Standorten ihren Tiefstand erreichen und sich dann langsam stabilisieren. ATIS REAL Müller expects rents to remain under pressure in many locations this year. But since the end of the downturn in office markets is now in sight, no general fall in rent levels is likely, although the use of incentives will presumably increase even further. Towards the end of 2004, rents in most office centres will probably have reached their lowest point and from then on the level will slowly stabilise. _ Höchstmieten 2002 und 2003 // Top rents in 2002 and 2003 /m 2 in 2002 /m 2 in 2003 Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart 10,00 20,00 30,00 40,00 21,07 _ Durchschnitt // Average Durchschnitt // Average _ 22,97 26,00 23,00 22,00 22,00 13,60 12,50 42,00 38,00 22,00 20,00 21,00 19,40 10,70 10,70 30,00 28,00 19,40 16,00 Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 Büromärkte 2004: Talsohle wird erreicht Auch wenn 2004 erneut ein schwieriges Jahr für die Büromärkte in Deutschland wird, deuten doch viele Anzeichen darauf hin, dass die meisten Standorte gegen Ende des laufenden Jahres die Talsohle erreicht haben werden. Eine sich zwar langsam, aber erkennbar erholende Gesamtwirtschaft in Verbindung mit einem aufkeimenden Optimismus stellen verbesserte Rahmenbedingungen gegenüber den Vorjahren dar. Darüber hinaus werden auch 2004 viele Unternehmen die in dieser Form in den nächsten Jahren nicht mehr zu erwartende Chance nutzen und moderne Büroflächen zu günstigen Konditionen anmieten. Vor diesem Hintergrund geht ATIS REAL Müller davon aus, dass der Flächenumsatz in diesem Jahr mindestens das Niveau des Vorjahres erreichen wird. Wahrscheinlicher dürfte, über alle Standorte betrachtet, ein leichter Anstieg sein. Die Absorptionsraten werden vermutlich etwas höher als im Jahr 2003, aber immer noch deutlich niedriger als in den Boomjahren liegen. Deshalb ist ein spürbarer Abbau des Flächenangebots 2004 noch nicht zu erwarten. In den ersten sechs bis neun Monaten ist an einigen Standorten sogar noch ein leichter Anstieg realistisch; gegen Ende des Jahres wird das Flächenangebot aber Office markets 2004: End of downturn in sight Even though 2004 will be another difficult year for office markets in Germany, there are many indications that for most locations, the situation will have bottomed out by the end of the year. Slowly but perceptibly, the economy as a whole is recovering and this, together with burgeoning optimism, generates a better framework than in previous years. Moreover, this year too, many companies will grasp the chance to rent modern office premises on terms more favourable than those to be anticipated in the years to follow. Against this background, ATIS REAL Müller expects take-up to be at least on a par with last year s total. In fact, it is likely that it will in general rise slightly. Absorption rates will probably be somewhat higher than in 2003, although still considerably lower than in the boom years. So no marked reduction of the available supply of space can be expected yet. In fact, it seems realistic to anticipate a moderate rise in supply in some locations in the first six to nine months. Towards the end of the year, though, space supply will have peaked almost everywhere. The prospects for 2004 can be summed up as follows:

11 Overview // Überblick 11 an nahezu allen Standorten seinen Höchststand erreicht haben. Die Perspektiven für 2004 lassen sich wie folgt zusammenfassen: Stabiler oder leicht steigender Flächenumsatz gegenüber 2003 Nur noch vereinzelt sinkende Mietpreise bei weiterer Zunahme von Incentives Nach wie vor niedrige Absorptionsraten In der ersten Jahreshälfte teilweise noch steigendes Gesamtangebot an Büroflächen, das gegen Ende des Jahres an fast allen Standorten den Scheitelpunkt überschritten haben wird. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass 2004 für die deutschen Büromärkte das Jahr der Konsolidierung wird. Ein echter Aufschwung und spürbar veränderte Angebots-und-Nachfrage-Relationen werden im laufenden Jahr aber noch nicht zu beobachten sein; diese werden frühestens 2005 einsetzen. Wie schnell der Erholungsprozess der Märkte sich dann vollziehen wird, hängt im Wesentlichen davon ab, wie nachhaltig der gesamtwirtschaftliche Aufschwung ausfallen wird und ob die notwendigen politischen Reformen zeitnah und glaubwürdig umgesetzt werden. Take-up stable or slightly higher than in Only in isolated cases will rents will continue to fall, but the use of incentives will increase even further. Absorption rates will remain low. In the first half, the overall supply will go on expanding in some places, but this development is likely to have peaked in almost all locations by the end of the year. To sum up, 2004 looks set to be a year of consolidation for office markets in Germany but not a year which will bring any genuine upturn yet or any significant change in the relationship between supply and demand. Just how quickly the recovery process will progress after that depends chiefly on just how sustained the upward trend in the economy as a whole turns out to be, and whether the necessary political reforms are implemented promptly and in a way that inspires credibility and confidence. _ Büromarkt-Kennzahlen // Office market indicators Mietpreis Nachfrage Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rent Demand Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* vermietet gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar geplant top rent* let total modern normal unrefurbished finished total available available planned 2003 gesamt davon gesamt davon 2004 ab 2005 Erstbezug Erstbezug total of this, since total of this, since from 2005 completion completion 1 2 3=(4+6+8) =(9+10) 12 13=(3+12) 14 Berlin 23, Düsseldorf 22, Essen 12, Frankfurt 38, Hamburg 20, Köln 19, Leipzig 10, München 28, Stuttgart 16, Total Total Differenz Difference Veränderung 4,2% 36,2% 45,6% 33,1% 18,0% 32,4% 51,9% 39,9% 46,7% 12,4% 9,4% Changes in % * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5%. // The top rent given applies to a market segment of 3 5 % in each case. Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

12 12 Berlin // Berlin Berlin // Berlin Nachfrage schwächer als erwartet Entgegen den Erwartungen konnte der Berliner Büromarkt den Flächenumsatz des Jahres 2002 nicht halten. Mit einer Vermietungsleistung von m 2 lag das Ergebnis 2003 um 22,8% niedriger als im Vorjahr. Im Vergleich zu anderen deutschen Bürostandorten hat Berlin damit an Boden verloren. Lediglich in Düsseldorf fiel der Rückgang des Flächenumsatzes 2003 noch deutlicher aus. Dafür ist in erster Linie der ausgesprochen geringe Anteil an Großvermietungen verantwortlich. Der Grund: Der Berliner Markt leidet nach wie vor unter dem Fehlen großer Unternehmen. Weltweit tätige Konzerne, die eine kontinuierlich große Nachfrage nach Büroräumen schaffen könnten, sind in Berlin immer Demand weaker than expected Contrary to expectations, the Berlin office market failed to maintain the take-up achieved in At 312,000 m 2, the total was in fact 22.8% down.this means that compared with other German office locations, Berlin has slipped in status. Only in Düsseldorf was the decline in the space-let volume even higher last year. In Berlin, the prime reason is the extremely low proportion of large lettings a consequence of the city s lack of large companies. Globally active firms which could create a steady sizeable demand for office premises are still underrepresented here. So Coca Cola s decision to move its headquarters to Berlin is a step in the right direction. _ Entwicklung Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten in Berlin // Development of the space-let volume, vacant space and top rents in Berlin Entwicklung der Vermietungsleistung in m 2 // Development of the space-let volume in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m m 2 28,10 25,60 23,00 23,00 24, , ,70 30, , , Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

13 Berlin // Berlin 13 noch unterrepräsentiert, auch wenn Einzelentscheidungen, wie z. B. zur Ansiedlung der Deutschlandzentrale von Coca Cola, erste Erfolge darstellen. Die starke Konzentration des Vermietungsgeschehens auf die Citylagen hat 2003 abgenommen. Erzielten sie 2002 noch einen Anteil von 77%, liegt dieser aktuell bei 58%. Mit rund 65% dominieren 2003 wie gehabt die City-Bürostandorte im Ostteil der Stadt. Besonders bevorzugte Büromarktzonen waren im Jahr 2003 Tempelhof/Neukölln/Steglitz ( m 2 ), wobei dieses Ergebnis stark durch die Großansiedlung der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte getragen wird, Kreuzberg/Friedrichshain ( m 2 : Großanmietung der AOK Berlin),Topcity Ost und Berlin-Mitte (je m 2 ) sowie die Büromarktzonen Checkpoint Charlie/ Spittelmarkt und Charlottenburg mit jeweils m 2. In 2003, the marked concentration on City Centre areas diminished. They accounted for 58% of take-up, compared with 77% in Once again, the City Centre office locations in the eastern part of the city dominated, achieving a share of around 65%. The particularly favoured office market zones in 2003 were Tempelhof/ Neukölln/Steglitz (60,000 m 2 ), a result determined largely by a big lease concluded by BfA, the federal insurance institution for white collar workers, Kreuzberg/ Friedrichshain (42,000 m 2 : large letting to health insurer AOK Berlin), Prime City Centre East and Berlin-Mitte (each 27,500 m 2 ) and Checkpoint Charlie/Spittelmarkt and Charlottenburg, each with 21,000 m 2. _ Bedeutende Vermietungen in Berlin // Major lettings in Berlin in m _ Ullstein-Verlag (2.1) Humboldt Universität zu Berlin, Institut Afrika/Asien (2.2) _ _ Kaiser's Tengelmann AG (3.4) Verwaltungsberufs _ genossenschaft (2.3) Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (3.4) _ _ Stinnes Logistik AG (1.3) Landesamt zur Regelung _ offener Vermögensfragen (2.4) AOK Berlin (3.1) _ Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

14 14 Berlin // Berlin Die Struktur der Vermietungen nach Größenklassen spiegelt den Einbruch bei den Großvermietungen deutlich wider. Der Anteil der Größenklasse von m 2 und mehr hat sich von 42% im Jahr 2002 auf aktuell 19% deutlich reduziert; gleichzeitig sank das Gesamtvolumen. Auch die Kategorie von m 2 bis m 2 konnte ihr Vorjahresniveau nicht ganz halten. Ihr Anteil sank von 14% (2002) auf 11%. Bei den übrigen Größenklassen gab es ebenfalls Verschiebungen, profitiert haben insbesondere die Kategorie 501 m 2 bis m 2 mit 21% (Vorjahr 9%) und die Größenklasse 201 m 2 bis 500 m 2, deren Anteil sich innerhalb eines Jahres von 11% auf 19% erhöhte. The structure of lettings according to size categories clearly reveals the massive downturn in the scale of large lettings. The size category upwards of 10,000 m 2 accounted for just 19% of turnover, as against 42% in 2002; at the same time the total volume fell. The category 5,001-10,000 m 2 also failed to maintain its prior-year level: its share dropped from 14% (2002) to 11%. There were also shifts among the other size categories. One beneficiary were the categories 501-1,000 m 2, with a 21% share (prior year: 9%) and m 2, whose proportion rose from 11% to 19%. _ Vermietungen nach Flächengrößen in Berlin // Lettings according to size categories in Berlin Anzahl der Vermietungen in % // Number of lettings in % Flächenumfang der Vermietungen in % // Size of lettings in % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 29,3 6,1 41,0 19,4 20,1 20,7 4,3 8,1 3,7 15,9 1,0 10,7 0,6 19,1 Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Durch die großflächige Nachfrage der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte führt der Wirtschaftszweig öffentliche Verwaltung die Branchenstruktur mit einem Anteil von 28% an. Es folgt die heterogene Gruppe der sonstigen Dienstleistungen mit knapp 20%. Die Beratungsgesellschaften erreichen zwar Platz drei, sie konnten ihren hohen Anteil von rund 15% im Jahr 2002 jedoch nicht halten und erzielen aktuell 10%. Einen Einbruch gab es auch bei den Lobbyisten mit 9% (Vorjahr 17%), da sie mittlerweile fast vollständig in Berlin versammelt sind. Dagegen haben die Unternehmen aus dem Bereich Medien und Werbung erheblich mehr zum Flächenumsatz beigetragen als im Vorjahr: Ihr Anteil stieg von 4% auf knapp 10%, während die Informations- und Kommunikationstechnologien mit gut 3% (Vorjahr 9%) 2003 unter ferner liefen rangieren. Thanks to the large premises taken up by the BfA, public administration headed the business sector rankings, with a 28% share of the total. Then came the mixed bunch of Other Services, with close on 20%. Consultancies finished in third place but were unable to maintain their high 2002 share, 15%, finishing with 10 % of take-up. Lobbyists also declined, to 9% after 17%, for the simple reason that almost all those who want to be in Berlin are already there. On the other hand, the business sector media and advertising contributed substantially more to overall take-up than the year before; its proportion rose from 4% to almost 10%. Information and communications technologies were among the also-rans, with just over 3% (prior-year level: 9%).

15 Berlin // Berlin 15 _ Vermietungen nach Branchen in Berlin // Lettings according to sectors in Berlin in % 3,1 _ Handel Informations- und 3,4 _ Kommunikationstechnologien 4,1 _ Gesundheitswesen 5,1 _ Transport und Verkehr 5,2 _ Banken, Finanzdienstleister Versicherungen _ 1,8 Verwaltungen von Industrie-/Bauunternehmen _ 0,9 Öffentliche Verwaltung _ 28,3 9,0 _ Lobbyisten 9,5 _ Medien und Werbung 10,1 _ Beratungsgesellschaften Sonstige Dienstleistungen _ 19,5 Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 Flächenangebot insgesamt nur leicht erhöht Das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar Seite 66) ist innerhalb des letzten Jahres von 1,75 Mio. m 2 auf 1,8 Mio. m 2 und damit nur leicht gestiegen. Die einzelnen Angebotskomponenten entwickelten sich dabei, wie an fast allen Bürostandorten, unterschiedlich. Spürbar zugenommen haben die Leerstandsflächen, und zwar von 1,33 Mio. m 2 (Ende 2002) auf 1,53 Mio. m 2. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 8,5%. Die Steigerung vollzog sich in allen Flächenkategorien, nicht nur bei den Flächen mit moderner Ausstattungsqualität (überwiegend im Jahr 2003 fertig gestellte Projekte). Auch die Verteilung auf die Büromarktzonen blieb im Wesentlichen stabil. Von besonderen Zuwächsen betroffen sind die Büromarktzonen Topcity Ost (von m 2 auf m 2 ) und Potsdamer/Leipziger Platz (von auf m 2 ), die in den vergangenen Jahren einen Bauboom erlebten. Gegenüber dem Vorjahr hat die Bautätigkeit insgesamt deutlich abgenommen (von m 2 auf m 2 ). Stärker hat sich der Teil reduziert, der davon dem Markt zur Verfügung steht. Während der verfügbare Anteil der Flächen im Bau zum Jahreswechsel 2002/2003 noch m 2 ausmachte, umfasst er aktuell lediglich m 2. Space supply up only slightly The supply of available space (vacant space plus available premises under construction, see Glossary Page 66) rose only slightly last year, from 1.75 million m 2 to 1.8 million m 2. As in almost all office locations, the components which make up this total developed in different directions. Vacant space increased significantly, from 1.33 m 2 (end of 2002) to 1.53 million m 2, producing a vacancy ratio of 8.5%. The increase affected all quality categories, not just those of modern standard (consisting primarily of projects completed in 2003). Distribution across the office market zones remained essentially stable. But growth was particularly marked in the zones Prime City Centre East (from 135,000 m 2 to 180,000 m 2 ) and Potsdamer/Leipziger Platz (from 28,000 to 80,000 m 2 ), which have experienced a building boom in recent years. Compared with the year before, though, construction activity declined considerably overall (from 628,000 m 2 to 571,000 m 2 ). And the volume of this actually available to the market fell even more sharply, from 423,000 m 2 at the end of 2002 to just 276,000 m 2 at present.

16 16 Berlin // Berlin Die konkreten Projektplanungen haben sich seit dem Jahreswechsel 2002/ 2003 quantitativ kaum verändert und liegen bei 0,75 Mio. m 2. Bei der Betrachtung der Verteilung im Stadtgebiet zeigen sich jedoch Bewegungen: So wurden zum Beispiel Planvorhaben in Höhe von m 2 am Potsdamer/Leipziger Platz, der vom Leerstandszuwachs besonders betroffen ist, vorläufig zurückgestellt, während sich die Projekte im Regierungsviertel um m 2 erhöht haben. Mietpreisniveau gesunken Die schwache Nachfrage bei einem weiterhin überdurchschnittlich hohen Flächenangebot drückte die Mietpreisniveaus 2003 weiter nach unten. Der aktuelle Höchstmietpreis liegt bei 23 /m 2, und damit um 12% niedriger als Ende Er wird in der Topcity Ost und am Potsdamer/ Leipziger Platz erzielt. Aber auch die übrigen Büromarktzonen verzeichneten bei den Spitzen- und Durchschnittsmieten zum Teil deutliche Rückgänge. Vor dem Hintergrund der nach wie vor angespannten Angebots-und-Nachfrage-Relation dürften die Mieten auch 2004 noch unter Druck bleiben. Marktentwicklung schwer abzuschätzen Auch wenn einige Anzeichen darauf hindeuten, dass der Flächenumsatz in diesem Jahr höher liegen wird als 2003, ist nicht zu erwarten, dass der Berliner Büromarkt bereits im nächsten Jahr eine Bedeutung erlangt, die der Hauptstadt angemessen wäre. Auf keinem Markt ist die zukünftige Entwicklung schwieriger einzuschätzen als hier. Die vorliegenden Gesuche zeigen allerdings, dass vor allem Toplagen eine steigende Nachfrage verzeichnen. Die Marktsituation wird aufgrund des weiterhin hohen Angebots insgesamt angespannt bleiben, wodurch der Druck auf die Mietpreisniveaus aufrechterhalten wird. Der überwiegende Teil der Preiskonsolidierung dürfte aber bereits in den letzten beiden Jahren erfolgt sein. The volume of projects at the concrete planning stage has changed hardly at all since the end of 2002; the figure now is 0.75 million m 2. But there have been shifts in the geographical distribution. In the Potsdamer/ Leipziger Platz zone, for instance, which is particularly affected by growth in vacant space, projects totalling 87,000 m 2 have been postponed for the time being. Projects in the government district, on the other hand, increased by 60,000 m 2. Rents down The weak demand, coupled with ongoing above-average supply, forced the level of rents down even further in Top rents are now 23 /m 2, which is 12% lower than at the end of This is achieved in Prime City Centre East and on Potsdamer/Leipziger Platz. But the other market zones also suffered falls in some cases considerable in both top and average rents. With the relationship between supply and demand still tense, rents are likely to remain under pressure this year. Market development difficult to assess Even though there are some signs that take-up this year will be higher than in 2003, it is unlikely that the Berlin office market will achieve the normal significance of a capital city that quickly. Future developments here are harder to forecast than in any other market in Germany. But existing inquiries show that prime districts in particular will enjoy increased demand. In view of the still high volume of supply, the market situation will remain tense overall, with pressure on rental prices being maintained. But in this respect, the past two years have probably already accounted for most of the requisite consolidation.

17 Berlin // Berlin 17 _ Kennzahlen Berlin // Key indicators Berlin Mietpreise Nachfrage Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Demand Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Ø vermietet gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average let total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2003 gesamt davon gesamt davon 2004 ab 2005 Erstbezug Erstbezug total of this, since total of this, since from 2005 completion completion =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 Topcity 1.1 Topcity West 21,00 14, Topcity Ost 23,00 19, Potsdamer/Leipziger Platz 23,00 20, City 2.1 Regierungsviertel 18,00 15, Hackescher Markt 17,00 13, Checkpoint Charlie/Spittelmarkt 15,00 12, Mitte 14,50 11, Charlottenburg 16,00 11, Tiergarten 14,50 10, Wilmersdorf/Schöneberg 16,00 10, Cityrand 3.1 Kreuzberg/Friedrichshain 12,50 9, Tegel/Reinickendorf 11,00 9, Wedding/Prenzlauer Berg 10,50 9, Tempelhof/Neukölln/Steglitz 11,00 8, Nebenlagen 4.1 Lichtenberg/Marzahn 8,00 6, Spandau 9,00 6, Übriges Stadtgebiet 9,00 7, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5%. // The top rent given applies to a market segment of 3 5% in each case. Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

18 18 Düsseldorf // Düsseldorf Düsseldorf // Düsseldorf Nachfrage erneut stark rückläufig Der Flächenumsatz in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt setzte 2003 seine Talfahrt fort und liegt mit m 2 vermieteten Büroflächen deutlich unter dem Vorjahresergebnis von m 2 ( 23%). Nicht nur das schwache erste Quartal, in dem nur m 2 Büroflächenumsatz verzeichnet wurden, ist maßgeblich für diesen Umstand verantwortlich. Erstaunlicherweise gestaltete sich auch das abschließende vierte Quartal, in dem traditionell hohe Vermietungsergebnisse erzielt werden, unbefriedigend (mit Ausnahme von zwei Großvermietungen). Nur durch die Vertragsabschlüsse der Landesbank NRW ( m 2 ) und von IBM Deutschland ( m 2 ) wurde ein Ergebnis im Bereich des langjährigen Durchschnittswertes erzielt. Another strong fall in demand Take-up in Düsseldorf in 2003 continued on its downward course. At 225,000 m 2. It was well under the prioryear result of 293,000 m 2 (-23%). The first quarter was very weak, with space turnover of just 25,500 m 2, but even more surprising was that the final quarter, when take-up is generally higher, was also unsatisfactory, apart from two large lettings. Only these, to Landesbank NRW (18,000 m 2 ) and IBM Germany (17,500 m 2 ), kept the result in the range of the longterm average. _ Entwicklung Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten in Düsseldorf // Development of the space-let volume, vacant space and top rents in Düsseldorf Entwicklung der Vermietungsleistung in m 2 // Development of the space-let volume in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m m m , ,50 19,40 20,50 20,50 21,50 22,00 23,00 22,00 22, Müller International Immobilien GmbH, NL Düsseldorf, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

19 Düsseldorf // Düsseldorf 19 Der größte Anteil des gesamten Flächenumsatzes entfällt auf die Innenstadt mit m 2 (14%) gefolgt vom Kennedydamm mit m 2 (9,3%). Beide Resultate wurden allerdings durch die bereits angesprochenen Großvermietungen getragen. Ohne diese Sondereinflüsse würde die City Ost mit einer Vermietungsleistung von m 2 (7,8%) an erster Stelle liegen, die das sehr gute Ergebnis des vorangegangenen Jahres bestätigt. Insgesamt betrachtet verteilten sich die Vermietungen 2003 homogener über die einzelnen Büromarktzonen als im Jahr 2002, wovon vor allem auch die Peripherie profitierte. Dafür sind vor allem die sich zunehmend konsolidierenden Branchen der Informations- und Kommunikationstechnologien verantwortlich, die stärker als in den Vorjahren Stadtrandlagen bevorzugen. The biggest proportion of the space-let volume was accounted for by the Inner City, with 31,500 m 2 (14%) followed by Kennedydamm, with 21,000 m 2 (9.3%). However, these results were due chiefly to the large lettings referred to above. Without these special effects, first place would have gone to City Centre East; with a turnover of 17,500 m 2 (7.8%), it anyway confirmed its very good performance in Overall, lettings in 2003 were spread more evenly across the individual office market zones than the year before, which particularly benefited the city s periphery. This development was due mainly to the fact that information and communications technology companies, now completing the process of consolidation, are opting more for areas on the municipal fringe. _ Bedeutende Vermietungen in Düsseldorf // Major lettings in Düsseldorf in m _ A.T. Kearney GmbH (4.2) Landesbank NRW (1.2) _ _ CC Compunet (5.1.2) Landesamt für _ Daten und Statistik (4.3) _ BLB NRW (2.2) IBM Deutschland GmbH (2.3) _ _ Sanjiu (3.2) Vodafone D2 (2.4) _ Müller International Immobilien GmbH, NL Düsseldorf, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

20 20 Düsseldorf // Düsseldorf Bemerkenswert ist auch die relativ gleichmäßige Verteilung des Umsatzes auf die Flächengrößenklassen. Alle Kategorien, mit Ausnahme der Klasse unter 200 m 2, weisen Anteile zwischen knapp 14% und 20% an der Vermietungsleistung auf. Erheblich an Bedeutung verloren (wie auch an anderen deutschen Standorten) haben die Großvermietungen über m 2, die in den Boomjahren für die überproportionalen Flächenumsätze verantwortlich waren, mit einer Quote von 15,8% (2002: 39,4%). Zugelegt hat dagegen die Größenklasse von bis m 2 mit 19,7% (2002: 10,4%). It is notable that turnover was also spread relatively evenly across the various size categories. All the categories, with the exception of that under 200 m 2, posted shares of between just under 14% and 20% of take-up. As in other German locations, large lettings of over 10,000 m 2, which were responsible for the above-average turnovers in the boom years, were far fewer last year, accounting for 15.8% (2002: 39.4%). On the other hand, the size category 5,001-10,000 m 2 increased its share from 10.4% to 19.7%. _ Vermietungen nach Flächengrößen in Düsseldorf // Lettings according to size categories in Düsseldorf Anzahl der Vermietungen in % // Number of lettings in % Flächenumfang der Vermietungen in % // Size of lettings in % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 24,3 3,8 39,3 13,8 19,8 15,8 8,5 13,7 4,9 17,4 2,4 19,7 0,8 15,8 Müller International Immobilien GmbH, NL Düsseldorf, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Bei der Branchenstruktur waren 2003 einige Verschiebungen zu beobachten. Der Anteil der Düsseldorfer Leitbranche Informations- und Kommunikationstechnologien hat sich im Vergleich zum Vorjahr (9%) wieder auf 33% erhöht. Die Erholung der Technologiebranchen ist auch in der Perspektive für die kommenden Jahre positiv für den Standort Düsseldorf zu werten. Auf Rang zwei folgen die Banken mit 15% (2002: 11%). Spürbar verringert hat sich dagegen der Stellenwert der Beratungsgesellschaften mit nur noch 8% Anteil am Flächenumsatz, die noch im letzten Jahr auf über 26% kamen. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass im Vorjahr mehrere Großvermietungen in dieser Branchengruppe das Ergebnis dominiert hatten. The way take-up is spread between the different business sectors changed somewhat in The proportion accounted for by the main Düsseldorf sector, information and communications technologies, rose from 9% to 33%, closer to its former status. This recovery must also be seen as a positive sign for the outlook in Düsseldorf in the next few years. In second place came banks, with 15% (2002: 11%). But consultancies, which accounted for just 8% of all space let, performed far less well than in The over 26% it achieved then, though, was strongly boosted by several large lettings.

21 Düsseldorf // Düsseldorf 21 _ Vermietungen nach Branchen in Düsseldorf // Lettings according to sectors in Düsseldorf in % 3,0 _ Medien und Werbung 4,0 _ Öffentliche Verwaltung 5,0 _ Versicherungen Verwaltungen von 5,0 _ Industrie-/Bauunternehmen 8,0 _ Beratungsgesellschaften Freie Berufe _ 1,0 Gesundheitswesen _ 1,0 Lobbyisten _ 1,0 Informations- und Kommunikationstechnologien _ 33,0 11,0 _ Handel 13,0 _ Sonstige Dienstleistungen Banken, Finanzdienstleister _ 15,0 Müller International Immobilien GmbH, NL Düsseldorf, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 Leerstand nimmt weiter zu Wie an fast allen Standorten hat sich 2003 auch in Düsseldorf der Leerstand noch einmal von m 2 (Ende 2002) auf aktuell m 2 erhöht. Der Zuwachs von rund 26% fällt allerdings etwas moderater aus als an anderen Bürostandorten, wie in Frankfurt (+71%), München (+63%) oder Köln (+60%). Das Leerstandsvolumen hat in Düsseldorf einen neuen Höchststand erreicht; die Leerstandsquote von 10,7% im Stadtgebiet spiegelt diese Situation eindrucksvoll wider. Vom Leerstandsanstieg waren sowohl das Stadtgebiet als auch die Peripherie betroffen. Die Flächen im Bau haben sich von m 2 (Ende 2002) auf aktuell m 2 rückläufig entwickelt. Erfreulich ist, dass die hiervon noch verfügbaren Büroflächen mit m 2 um 50% gegenüber dem Vorjahr gesunken sind. Der Angebotsdruck aus diesem Marktsegment wird also geringer. Aufgrund des Leerstandsanstiegs nahm das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot allerdings trotzdem noch einmal um 11% zu (von m 2 Ende 2002 auf m 2 ). Erstaunlich ist, dass die Projektplanungen wie auch an anderen Standorten bereits wieder zunehmen: Sie stiegen von m 2 Ende 2002 auf aktuell rund m 2. Das Vertrauen in das Erreichen der Talsohle und einen sich langsam abzeichnenden Aufwärtstrend wächst also auch in Düsseldorf wieder. Vacant space grows again As in almost all German locations, the volume of vacant space in Düsseldorf increased in 2003, from 642,000 m 2 (end of 2002) to 806,000 m 2. This rise, of around 26%, was, though, somewhat more moderate than in other cities, such as Frankfurt (+71%), Munich (+63%) and Cologne (+60%). All the same, the new figure is a record for Düsseldorf, and gives it a vacancy rate of 10.7% in the municipal area. The growth in unoccupied premises also affected the periphery. Space under construction fell from 328,000 m 2 (end of 2002) to 274,000 m 2. It is gratifying to note that, at 74,000 m 2, the volume of available office space within this total was 50% down on the prior year. So the pressure of supply from this market segment is diminishing. However, the increase in vacant premises took the overall total of available office space 11% higher (from 791,000 m 2, end of 2002, to 880,000 m 2 ). One surprising fact is that planned projects are on the increase once again, here as in some other cities. In Düsseldorf, the volume rose last year from 381,000 m 2 to 690,000 m 2. This indicates that market players are confident that the end of the downward path has been reached and expect things to start improving again slowly.

22 22 Düsseldorf // Düsseldorf Durchschnittsmieten weiter gesunken Die in beiden Citylagen erzielte Höchstmiete liegt mit 22 /m 2 zwar auf dem Niveau des Vorjahres; dennoch kann noch nicht von Entspannung gesprochen werden. Ein Indiz dafür sind die Durchschnittsmieten, die in den meisten Büromarktzonen noch einmal sanken. Gleichzeitig hat sich auch die Bereitschaft der Eigentümer, mit umfangreichen Incentives zu arbeiten, weiter erhöht. Attraktive Konditionen bieten sich derzeit auch Mietern mit kurz- und mittelfristig auslaufenden Verträgen. Die Mieten werden nach Einschätzung von ATIS REAL Müller auch 2004 unter Druck bleiben. Allerdings ist eine Ausweitung der Incentive-Bereitschaft wahrscheinlicher als spürbar sinkende Preise. Auch 2004 schwierige Marktsituation Aufgrund des nach wie vor sehr hohen Büroflächenangebots und dem hieraus resultierenden Druck auf die Mietpreise wird der Düsseldorfer Büromarkt auch im Jahr 2004 noch mit einer insgesamt schwierigen Situation kämpfen müssen. Erschwerend kommt hinzu, dass noch keine Anzeichen für ein deutliches Anziehen der Nachfrage erkennbar sind. Insgesamt ist im Laufe des Jahres ein weiterer moderater Anstieg des Flächenangebots zu erwarten. Ob die Vermietungsleistung gegenüber 2003 bereits wieder spürbar steigen wird, bleibt ungewiss. Allerdings ist ein erneut geringerer Flächenumsatz im Jahr 2004 ausgesprochen unwahrscheinlich. Trotz dieser für 2004 insgesamt noch gedämpften Aussichten wird auch der Düsseldorfer Büromarkt gegen Ende des Jahres die Talsohle erreichen, sodass ab 2005 mit einer langsamen Konsolidierung zu rechnen ist. Wie schnell sich diese vollziehen wird, hängt vor allem auch von der weiteren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ab. Further fall in average rents Top rents, achieved in the two City Centre districts, were 22 /m 2, on a par with the year before. But there can be no talk of the pressure easing. One indication of this is that average rents in most of the office market zones fell once again, and owners are increasingly ready to offer extensive incentives. Tenants can also gain attractive terms by taking on leases due to expire in the short or medium term. In ATIS REAL Müller s view, rents will remain under pressure this year, too. However, greater use of incentives is more likely than any perceptible fall in rental prices. Market situation will remain difficult in 2004 In view of the still very high supply of office space and the resultant pressure on rents, the Düsseldorf office market will continue to face a difficult situation overall this year. Another factor is that there are still no signs of any significant growth in demand. In the course of the year, the supply of the space can be expected to increase again, although only to a moderate extent. Whether take-up will be up on 2003 is uncertain at the moment, but it is very unlikely that there will be any further sizeable fall in space turnover. So prospects for 2004 are muted. But by the end of the year, the situation should have bottomed out here, as elsewhere, so that from 2005 on a process of slow consolidation can be expected. Just how quickly that will be completed depends mainly on the further development of the German economy as a whole.

23 Düsseldorf // Düsseldorf 23 _ Kennzahlen Düsseldorf // Key indicators Düsseldorf Mietpreise Nachfrage Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Demand Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Ø vermietet gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average let total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2003 gesamt davon gesamt davon 2004 ab 2005 Erstbezug Erstbezug total of this, since total of this, since from 2005 completion completion =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 City 1.1 Bankenviertel 22,00 20, Innenstadt 22,00 12, Bürozentren 2.1 Grafenberger Allee 14,30 13, Medienhafen 20,00 15, Kennedydamm 20,00 14, Seestern 15,00 12, Cityrand 3.1 Friedrichstadt 9,50 9, City Ost 14,00 10, Derendorf 13,50 11, Nebenlagen 4.1 Düsseldorf Nord/Flughafen 15,40 11, Mörsenbroich/Zooviertel 15,00 10, Düsseldorf Süd 12,10 10, Düsseldorf West/linkrsrheinisch 12,70 9, Summe Düsseldorf Peripherie Ratingen West Ratingen Ost 10,00 9, Neuss 6,00 6, Neuss Hammfelddamm 9,40 8, Neuss Grimlinghausen 7,50 7, Hilden 12,00 12, Erkrath 10,00 9, Meerbusch 11,50 9, Sonstige 10,00 7, Summe Peripherie Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5 %. // The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Müller International Immobilien GmbH, NL Düsseldorf, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

24 24 Essen // Essen Essen // Essen Vermietungsleistung kaum verändert Essen ist einer der wenigen Bürostandorte, der den Flächenumsatz im Jahr 2003 steigern konnte. Mit insgesamt m 2 vermieteten Büroflächen betrug die Zunahme gegenüber dem Vorjahr gut 13% (hier waren es m 2 ). Wie bereits 2002 wurde dieses Ergebnis erheblich durch eine Großanmietung beeinflusst. Der für Essener Verhältnisse eher seltene umfangreiche Vertragsabschluss der Bundesknappschaft über insgesamt m 2 macht alleine 24% des Gesamtumsatzes aus. Über die Fremdvermietungen hinaus wurden noch gut m 2 Büroflächen von Eigennutzern bezogen. Im bundesweiten Vergleich hat sich der Essener Büromarkt damit positiv Little change in take-up In 2003, Essen was one of the few German office locations to increase its turnover. At 72,500 m 2, the volume of space let was up by over 13% on 2002 (64,000 m 2 ). Just as then, the result in 2003 was influenced considerably by one single large letting. This, of 17,500 m 2 to the federal miners insurance organization, was on a scale unusual for Essen and by itself accounted for all of 24% of take-up. In addition, more than 21,000 m 2 of office space went to owner-occupiers. By nationwide standards, these figures reflect a positive development, and highlight the greater stability of smaller markets even in economically difficult times. _ Entwicklung Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten in Essen // Development of the space-let volume, vacant space and top rents in Essen Entwicklung der Vermietungsleistung in m 2 // Development of the space-let volume in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m m m ,80 13,30 12,80 12,80 12,80 12, ,60 13,60 13, , Müller International Immobilien GmbH, NL Essen, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/

25 Essen // Essen 25 entwickelt, was die größere Stabilität kleinerer Märkte auch in gesamtwirtschaftlich schwierigen Zeiten unterstreicht. Der umfangreichste Flächenumsatz wurde 2003 in der City realisiert, nicht zuletzt durch die Anmietung der Bundesknappschaft. Mit insgesamt m 2 entfielen rund 37% der gesamten Vermietungsleistung auf diese Büromarktzone. Nennenswerte Flächenumsätze wurden darüber hinaus im Südostviertel ( m 2 ) und in der Weststadt (9.000 m 2 ) erzielt. Auch diese beiden Büromarktzonen profitierten von jeweils einer Großanmietung mit mehr als m 2. Wie bereits im letzten Jahr entfiel ein Großteil des Flächenumsatzes ( m 2 ) auf das übrige Stadtgebiet, wurde also außerhalb typischer Bürostandorte realisiert. The biggest turnover in 2003 was achieved in the City Centre, chiefly because of the above-mentioned large letting. With 27,000 m 2, this office market zone accounted for some 37% of total take-up. The market zones Südostviertel (14,000 m 2 ) and Weststadt (9,000 m 2 ) also did well, with each of them benefiting from a large letting of over 8,000 m 2. Just as the year before, a sizeable share (14,000 m 2 ) of the total volume was let in the Other Municipal Areas, i.e. outside the typical office locations. _ Bedeutende Vermietungen in Essen // Major lettings in Essen in m _ ifm electronic (1.1) Quelle Customer Service (3.1) _ _ Emschergenossenschaft (2.4) KTP Krupp Thyssen _ Partner BKK (2.4) Bundesknappschaft (1.1) _ ARGE IS KV (2.1) _ Müller International Immobilien GmbH, NL Essen, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

26 26 Essen // Essen Knapp die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes (47%) resultierte aus Abschlüssen mit mindestens m 2 Bürofläche. Dahinter stehen allerdings nur drei Mietverträge, wodurch sich das gute Vermietungsergebnis in Essen etwas relativiert. Dagegen haben die Vermietungen im mittleren Größensegment zwischen 501 und m 2 spürbar an Bedeutung eingebüßt. Auf diese Kategorie entfielen nur noch 25% des Gesamtumsatzes 2002 waren es noch fast 37%. Just on half of all take-up (47%) resulted from lettings of units upwards of 5,000 m 2. But this volume consists of just three new leases, something which sets Essen s good performance into proportion. On the other hand, lettings in the medium size category, 501-2,000 m 2, fell perceptibly, accounting for just 25% of total turnover, as against almost 37% in _ Vermietungen nach Flächengrößen in Essen // Lettings according to size categories in Essen Anzahl der Vermietungen in % // Number of lettings in % Flächenumfang der Vermietungen in % // Size of lettings in % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 21,7 3,0 40,6 13,3 18,8 13,0 10,1 12,2 4,4 11,4 2,9 22,9 1,5 24,2 Müller International Immobilien GmbH, NL Essen, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Erneut wichtigster Umsatzträger war im Jahr 2003 die öffentliche Hand: Auf diese Branchengruppe entfielen über 34% der Vermietungsleistung. Mit nur 6,5% (Vorjahr: 14,1%) war demgegenüber die in Essen traditionell starke Branchengruppe Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen unterrepräsentiert. Auf dem zweiten Platz lagen die Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologien, die rund 15,5% des Vermietungsumsatzes auf sich vereinigten. Erfreulich ist, dass die Beratungsgesellschaften ihren Anteil am Flächenumsatz von 2,8% (2002) auf über 7% steigern konnten. Dies ist ein positives Signal für die weitere Entwicklung des Dienstleistungsstandorts Essen. Ausweitung des Flächenangebots Auch in Essen hat sich das Gesamtangebot an verfügbaren Büroflächen erhöht. Dafür verantwortlich sind in erster Linie die gestiegenen Leerstände. Sie erhöhten sich seit Ende 2002 ( m 2 ) um knapp 30% auf aktuell m 2, was einer Leerstandsquote von 5,4% entspricht. Für den Anstieg ist neben der Fertigstellung einiger Neubauflächen auch die Freiziehung Just as the year before, the public sector, with over 34%, was the biggest contributor to the take-up total. The business sector head offices of industrial and construction companies, traditionally strong in Essen, was under-represented in 2003, with just 6.5% (prior year: 14.1%). In second place in this list came companies in the information and communications technologies, which together accounted for around 15.5% percent of turnover. One gratifying development was that consultancies were able to increase their share of take-up from 2.8% (2002) to over 7%.This is a positive signal for the further development of Essen as a services centre. Expansion in supply In Essen, as elsewhere, the overall supply of available office space increased. This was due primarily to the higher level of vacant space, which rose by almost 30% from the 138,000 m 2 posted at the end of 2002 to 179,000 m 2, creating a vacancy ratio of 5.4%. In addition to some completions, this growth was due to the release of sizeable quantities of office space by business com-

27 Essen // Essen 27 größerer Büroflächen durch Unternehmen verantwortlich. Sie legten verstreute Betriebseinheiten zusammen oder bezogen selbst errichtete Flächen. Die umfangreichsten Leerstände befinden sich in der Innenstadt ( m 2 ) sowie im Südviertel ( m 2 ). Darüber hinaus gibt es ein erhebliches Volumen ( m 2 ) älterer und nur noch bedingt marktgängiger Leerstandsflächen, die sich über das gesamte Stadtgebiet verteilen und in der Zone übriges Stadtgebiet zusammengefasst sind. panies concentrating scattered corporate units or moving into premises of their own. Most vacant space is in the Inner City (54,500 m 2 ) and the Südviertel (28,500 m 2 ). In addition, there is a considerable volume (51,500 m 2 ) of unoccupied older premises which do not really match current market requirements. This is distributed throughout the city and brought together in the zone Other Municipal Areas. _ Vermietungen nach Branchen in Essen // Lettings according to sectors in Essen in % 1,6 _ Transport und Verkehr 2,7 _ Banken, Finanzdienstleister 4,3 _ Handel Verwaltungen von 6,5 _ Industrie-/Bauunternehmen 7,2 _ Beratungsgesellschaften Versicherungen _ 1,6 Medien und Werbung _ 0,2 Sonstige _ 1,5 Öffentliche Verwaltung _ 34,2 9,8 _ Sonstige Dienstleistungen 14,8 _ Gesundheitswesen Informations- und Kommunikationstechnologien _ 15,6 Müller International Immobilien GmbH, NL Essen, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 Die zweite Angebotskomponente, die Flächen im Bau, hat sich mit aktuell m 2 gegenüber dem Jahreswechsel 2002/2003 ( m 2 ) kaum verändert. Rückläufig entwickelten sich aber die davon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen: Ende 2002 warteten noch rund m 2 der Flächen im Bau auf Mieter, momentan sind es lediglich m 2. Alle im Bau befindlichen Flächen werden 2004 fertig gestellt. Sollten nicht kurzfristig neue Projekte begonnen werden, was nur im Zusammenhang mit umfangreichen Vorvermietungen realistisch wäre, dürften im Jahr 2005 voraussichtlich weniger als m 2 neue Büroflächen in Essen fertig gestellt werden. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot hat sich aufgrund des Leerstandsanstiegs damit von m 2 (Ende 2002) auf aktuell m 2 (+22%) ebenfalls erhöht. Das Volumen der geplanten Projekte hat sich von m 2 zum Jahresende 2002 auf aktuell m 2 nur marginal verändert. Die Realisierung der meisten Projekte wird aber stark von der weiteren Markt- und vor allem von der Angebotsentwicklung abhängen. The second main constituent of supply, space under construction, is now 31,500 m 2, little changed from the 28,500 m 2 posted at the end of But the volume of this still available to the rental market fell in the course of the year from 17,000 m 2 to just 10,000 m 2. All the premises currently under construction will be completed this year. So if no new projects are started quickly (which would be realistic only after extensive pre-letting), 2005 will probably see less than 20,000 m 2 of new space coming onto the Essen market. The increase in vacant premises has lifted the total supply of available office space from 155,000 m 2 (end of 2002) to 189,000 m 2 (+22%). The volume of projects at the planning stage rose from 202,000 m 2 to 218,000 m 2, i.e. only marginally. But with most of the current projects, actual implementation will depend heavily on the way the market, and above all supply, develops.

28 28 Essen // Essen Mietpreisniveau überwiegend stabil Die veränderte Angebots-und-Nachfrage-Relation sowie die gedrückte Stimmung im Markt haben sich deutlich in den realisierten Höchstmieten niedergeschlagen. Die Spitzenmiete sank um rund 8% von 13,60 /m 2 (Ende 2002) auf aktuell nur noch 12,50 /m 2. Demgegenüber haben sich die Durchschnittsmieten, wie auch an anderen Standorten, differenziert entwickelt. Sie sind teilweise gesunken, in einigen Lagen aufgrund des größeren Angebots an modernen Flächen aber auch leicht gestiegen. Marktperspektiven unverändert ATIS REAL Müller geht davon aus, dass auf dem Essener Büromarkt im Jahr 2004 keine gravierenden Veränderungen eintreten werden. Ein weiterer signifikanter Anstieg des Flächenangebots erscheint unwahrscheinlich. Da sich der Flächenumsatz auf dem erreichten Niveau seit Jahren ausgesprochen stabil zeigt, dürfte auch für 2004 eine vergleichbare Vermietungsleistung wie im Jahr 2003 realistisch sein. Gegen ein weiteres Absinken der Mietpreisniveaus spricht die bereits erfolgte Korrektur im Jahr 2003, die für den Essener Markt deutlich ausgefallen ist. Rental prices largely stable The changed relationship between supply and demand and the reticent mood in the market were reflected clearly in the development of top rents. The peak rent fell by around 8% from /m 2 (end of 2002) to just /m 2. As in other locations, though, average rents developed in different ways: Some fell but in other areas there were slight increases in view of the larger supply of modern premises. Market prospects remain unchanged ATIS REAL Müller does not expect to see any significant changes in the Essen office market this year. No further sizeable expansion in supply seems likely. Since take-up has remained extremely stable for years around the present level, it is realistic to anticipate that this year s total will be on a par with that in In view of the decline in rental prices in 2003, which for the Essen market was on quite a substantial scale, no further falls are to be expected this year. _ Kennzahlen Essen // Key indicators Essen Mietpreise Nachfrage Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Demand Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Ø vermietet gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average let total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2003 gesamt davon 2004 ab 2005 Erstbezug total of this, since from 2005 completion =(5+7+8) =(9+10) 12 13=(4+12) 14 1 City 1.1 Citykern 11,80 9, Cityrand 2.1 Weststadt 12,50 11, Nordviertel 8,20 7, Südviertel 9,50 8, Südostviertel 11,30 8, Rüttenscheid/ Bredeney 12,00 10, Nebenlagen 3.1 Übriges Stadtgebiet 11,50 7, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5%. // The top rent given applies to a market segment of 3 5 % in each case. Müller International Immobilien GmbH, NL Essen, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

29 Frankfurt // Frankfurt 29 Frankfurt // Frankfurt Leichter Anstieg der Vermietungsleistung Mit m 2 Flächenumsatz wurde 2003 das Ergebnis des Vorjahres um rund 10% übertroffen. Damit zeigte sich die Nachfrage auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt deutlich stabiler als von vielen Marktteilnehmern prognostiziert. Dieses Ergebnis ist vor dem Hintergrund, dass die Banken als Frankfurter Leitbranche noch einmal deutlich weniger angemietet haben als 2002, besonders bemerkenswert und erfreulich. Zwar wird der Frankfurter Büromarkt stark von der wirtschaftlichen Entwicklung der Banken beeinflusst, allerdings nicht in dem Umfang wie vielfach beschworen. Der Wirtschaftsstandort Frankfurt generiert auch ohne die Banken eine umfangreiche und stabile Nachfrage nach Büroflächen. Dies wird durch die Tatsache unterstrichen, dass der Flächenumsatz aller anderen Branchen ohne Berücksichtigung der Banken im Jahr 2003 so hoch lag wie schon seit dem Jahr 2000 nicht mehr! Aufgrund des umfangreichen Angebots an modernen Flächen hat sich der Anteil der Vorvermietungen im Vergleich zum Vorjahr etwa halbiert und liegt bei rund 18%. Dies ist vor dem Hintergrund der aktuellen Angebotssituation aber immer noch ein erhebliches Volumen. Slight rise in take-up With a space-let volume of 589,000 m 2 in 2003, Frankfurt posted a rise of around 10% on the prior-year result. This shows that demand in the Frankfurt office market is far more stable than had been anticipated by many market players. The result is particularly notable and gratifying in view of the fact that Frankfurt s key sector, the banks, took up considerably less space than in Admittedly, the Frankfurt market is strongly influenced by business developments in the financial sector, but not to the extent widely believed. Even without the banks, Frankfurt as a business centre generates extensive and steady demand for office premises. This is underlined by the fact that take-up by the combined other business sectors was higher in 2003 than in any year since 2000! Thanks to the extensive supply of modern premises, the proportion of pre-lettings fell by about half on 2002, and now accounts for around 18% of the total. Given the present supply situation, even this, though, is still is a substantial volume.

30 30 Frankfurt // Frankfurt _ Entwicklung Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten in Frankfurt // Development of the space-let volume, vacant space and top rents in Frankfurt Entwicklung der Vermietungsleistung in m 2 // Development of the space-let volume in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m m m ,70 38,40 46,00 40,90 42,00 35,80 32,20 30,70 30,70 38, Müller International Immobilien GmbH, NL Frankfurt, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/ Zu dem gestiegenen Flächenumsatz haben vor allem Großvermietungen über m 2 Fläche beigetragen. Ihr Anteil am Gesamtumsatz liegt bei gut 41% und damit, relativ betrachtet, um rund 11% höher als Einbußen mussten dagegen Vertragsabschlüsse zwischen und m 2 hinnehmen, deren Anteil von 21% (2002) auf 13% sank. Bei allen anderen Größenklassen gab es nur marginale Verschiebungen gegenüber dem Vorjahr hinsichtlich ihrer Bedeutung für den Gesamtumsatz. The higher take-up was fuelled above all by large lettings of over 10,000 m 2. These accounted for a share of over 41%, which is around 11% more than the year before. On the other hand, premises between 2,001 and 5,000 m 2 generated a lower turnover, sending their share down from 21% in 2002 to 13%. In all the other size categories, there were only marginal shifts compared with their relative performance in the previous year. _ Bedeutende Vermietungen in Frankfurt // Major lettings in Frankfurt in m _ IG Metall (1.3) TSI T-Systems International GmbH (4.4) _ _ Ogilvy & Mather GmbH (2.2) TSI T-Systems _ International GmbH (4.6) IBM Deutschland GmbH (3.4) _ _ Degussa AG (4.1) Sparkassen Informatik _ GmbH & Co. KG (2.3) Bildungszentrum Ostend/Stadt Frankfurt (2.1) _ ECB European Central Bank (1.1) _ Müller International Immobilien GmbH, NL Frankfurt, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

31 Frankfurt // Frankfurt 31 _ Vermietungen nach Flächengrößen in Frankfurt // Lettings according to size categories in Frankfurt Anzahl der Vermietungen in % // Number of lettings in % Flächenumfang der Vermietungen in % // Size of lettings in % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 34,4 3,6 29,9 8,0 17,2 9,3 8,1 8,8 5,0 12,9 2,8 16,2 2,6 41,2 Müller International Immobilien GmbH, NL Frankfurt, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Die Analyse der jeweiligen Branchenanteile am gesamten Flächenumsatz zeigt erhebliche Unterschiede zu den Vorjahren. Besonders auffällig ist, dass sich der Anteil der Banken, der in den Boomjahren teilweise zwischen 35 und 40% lag, auf nur noch 12,3% verringert hat. Auch gegenüber 2002 (28,3%) bedeutet dies einen signifikanten Rückgang. Absolut betrachtet haben die Banken damit noch einmal ca m 2 weniger Büroflächen angemietet als im Jahr Allerdings sind bei der Branchenanalyse strukturelle Aspekte zu berücksichtigen. So können zum Beispiel Abschlüsse, die im Zusammenhang mit Outsourcing- Prozessen stehen, in andere Branchengruppen fallen. Ein Beispiel ist das Outsourcing von IT-Funktionen der Deutschen Bank AG und der daraus resultierende zusätzliche Flächenbedarf von IBM. Das Unternehmen wird in der Branchensystematik den Informationsund Kommunikationstechnologien zugeordnet. Mittlerweile deutet aber eine Reihe von Indizien darauf hin, dass sich die Konsolidierungsprozesse der Banken dem Ende nähern und sich die Ertragssituation spürbar verbessert. Vor diesem Hintergrund ist ein weiteres Absinken der Nachfrage aus dem Bankenbereich im Jahr 2004 unwahrscheinlich. Stark angestiegen ist der Anteil der Informations- und Kommunikationstechnologien mit 27% (Vorjahr: 14,5%). Neben der IBM-Anmietung kommen hierbei auch zwei Großabschlüsse von T-Systems zum Tragen. Bemerkenswert ist darüber hinaus der mit 10,4% (Vorjahr: 3,3%) vergleichsweise hohe Anteil der öffentlichen Verwaltung am Gesamtumsatz. A look at the contributions made to take-up by the different business sectors reveals considerable differences to previous years. One striking fact is that the proportion accounted for by banks, which in the boom-years was between 35 and 40%, has fallen to just 12.3%. This was a considerable decline even on the 28.3% of In absolute terms, the banks rented some 80,000 m 2 less office space than the previous year. In this connection, though, structural aspects need to be taken into account, for instance the fact that many banks have outsourced some of their operations, and any resultant new leases are attributed to the relevant other business sectors. One example is Deutsche Bank s outsourcing of its IT functions and the resultant additional space required by IBM, which is included in the sector information and communications technologies. Meanwhile, though, there are a number of signs that the banks are completing their consolidation and that their earnings situation is improving perceptibly. Against this background, it seems unlikely that demand on the part of banks will fall any further in this coming year. The proportion of take-up accounted for by information and communications technologies, 27%, is up strongly on the prior-year figure of 14.5%. In addition to the IBM lease, this includes two major lettings to T-Systems. Another interesting feature is the relatively high proportion of total turnover generated by the public sector: 10.4% after 3.3% in 2002.

32 32 Frankfurt // Frankfurt _ Vermietungen nach Branchen in Frankfurt // Lettings according to sectors in Frankfurt in % 3,8 _ Transport und Verkehr 4,3 _ Lobbyisten 4,7 _ Gesundheitswesen 4,9 _ Versicherungen 5,4 _ Medien und Werbung Verwaltungen von Industrie-/Bauunternehmen _ 2,1 Informations- und Kommunikationstechnologien _ 27,0 7 _ Handel 8,2 _ Beratungsgesellschaften 9,1 _ Sonstige Dienstleistungen Banken, Finanzdienstleister _ 12,3 Öffentliche Verwaltung _ 10,4 Müller International Immobilien GmbH, NL Frankfurt, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 Die am stärksten nachgefragten Standorte waren die Frankfurter Innenstadt, mit einem Anteil von 12,6% am gesamten Flächenumsatz, und die Büromarktzone Niederrad (11,3%), wo insbesondere zwei Großvermietungen zu Buche schlagen. Darüber hinaus erzielten die Zonen Eschborn (7%), Rödelheim/ Hausen/ Sossenheim (7,6%) sowie die City West (7,3%) größere Flächenumsätze. Vor allem die beiden letztgenannten profitierten ebenfalls von Großvermietungen. Insgesamt betrachtet ist auffällig, dass in erster Linie die Cityrand- und Stadtrandlagen ihren Anteil von knapp 22% (2002) auf aktuell fast 35% steigern konnten. Weniger vermietet wurde dagegen sowohl absolut als auch relativ in den vier Cityzonen, deren Anteil am Flächenumsatz von 31% (2002) auf 28% sank, sowie in den Nebenlagen, deren relative Bedeutung sich von 37,5% (2002) auf aktuell knapp 31% verringerte. Erwarteter Anstieg des Flächenangebotes eingetreten Das Angebot an Büroflächen hat sich im Laufe des Jahres 2003 wie erwartet umfangreich erhöht. Ausschlaggebend dafür ist der starke Anstieg der Leerstandsflächen durch die Fertigstellung umfangreicher Büroflächen. Viele der in den Boomjahren begonnenen Projekte sind im Jahr 2003 dem Markt zugeführt worden und erhöhen trotz insgesamt guter Nachfrage den Leerstand. Ein weiterer Grund für den Anstieg ist ein erhebliches Volumen an Büroflächen, die in den letzten zwei Jahren zur Untervermietung angeboten wurden und jetzt aufgrund auslaufender Mietverträge zu realem Leerstand wurden. Insgesamt beläuft sich der Büroflächenleerstand Ende 2003 im Marktgebiet Frankfurt auf rund 1,74 Mio. m 2. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einer The most favoured locations in Frankfurt were the Inner City, with 12.6% of take-up, and the office market zone Niederrad (11.3%) where the result was particularly influenced by two large lettings. The zones Eschborn (7%), Rödelheim/Hausen/Sossenheim (7.6 %) and City- West (7.3%) also recorded sizeable turnovers, with the last two in particular benefiting from large transactions. Overall, it is noticeable that the City Centre fringe and municipal fringe areas were able to increase their proportion from just under 22% to almost 35%. The four City Centre zones on the other hand posted lower figures in both absolute and relative terms their share of take-up fell from 31% (2002) to 28%. Sub-centres also loss in relative significance, with their share declining from 37.5% (2002) to just under 31%. Supply higher as expected As was already anticipated, the supply of office space rose considerably during 2003.This was due to the marked increase in the volume of vacant premises following substantial completions. Many of the projects commenced in the boom-years came onto the market in 2003, pushing vacant space up despite good demand. Another reason for the rise is that a substantial volume of office premises which have been available for sub-letting in the past two years now have to be categorised as vacant following the expiry of the relevant leases. Overall, the volume of vacant office space at the end of 2003 in the Frankfurt market area was around 1.74 million m 2. Compared with the previous year, this represents an increase of about 71% and takes the vacancy ratio in the municipal area up to 12.3%. Unoccupied space increased particularly in the City Centre and City Centre fringe zones, where many new office premises were completed. In addition, there is still a sizeable volume of office space

33 Frankfurt // Frankfurt 33 Zunahme von ca. 71%. Die Leerstandsquote im Stadtgebiet hat sich damit auf 12,3% erhöht. Deutlich zugenommen haben die Leerstände vor allem in den Cityund Cityrandzonen, in denen viele Neubauflächen fertig gestellt wurden. Darüber hinaus sind weiterhin erhebliche Büroflächen zur Untervermietung auf dem Markt, allerdings vielfach mit den bekannten Problemen, zum Beispiel nur noch kurze Mietvertragslaufzeiten, eine erhöhte Insolvenzgefahr des Hauptmieters oder eingeschränkte Flexibilität beim benötigten Flächenausbau. Das zweite Segment des Gesamtangebots, die Flächen im Bau, hat sich demgegenüber im letzten Jahr um über 55% auf aktuell m 2 reduziert. Hiervon stehen dem Vermietungsmarkt noch m 2 zur Verfügung. Gegenüber Ende 2002 bedeutet dies eine Verringerung um gut 50%. Der überwiegende Teil der aktuell noch im Bau befindlichen Büroflächen wird 2004 fertig gestellt. Ab 2005 werden nur noch in sehr begrenztem Umfang neue Flächen dem Markt zugeführt. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar Seite 66) hat sich demzufolge innerhalb eines Jahres von 1,58 Mio. m 2 auf aktuell 2,02 Mio. m 2 erhöht und damit einen neuen Höchststand erreicht. up for sub-letting, but this suffers under such familiar problems as only short remaining lease periods, the risk that the main tenant may become insolvent, or restricted flexibility in the case of expansion requirements. The second component of overall supply, space under construction, moved in the other direction last year, falling by over 55% to 450,000 m 2. And of this total, just 277,000 m 2 is actually available to the rental market, a fall of over 50% compared to the end of Most of the office premises currently under construction will be completed during this present year and from next year on, the volume of new premises coming onto the market will be very limited. The total volume of available office space (vacant space plus available premises under construction, see Glossary Page 66) has thus increased within the course of a year from 1.58 million m 2 to 2.02 million m 2, a new record. The volume of planned projects which are in principle capable of being implemented remains unchanged at around 2.8 million m 2. But commencement is likely only after extensive pre-letting. Das Potenzial der prinzipiell umsetzbaren Projektplanungen liegt unverändert bei rund 2,8 Mio. m 2. Eine Realisierung dieser Planungen ist aber nur bei umfangreichen Vorvermietungen zu erwarten.

34 34 Frankfurt // Frankfurt Mietpreisrückgang im zweiten Halbjahr verlangsamt Der im ersten Halbjahr 2003 deutliche Rückgang der Mietpreisniveaus hat sich in den letzten Monaten verlangsamt. Der Höchstmietpreis sank von 39 /m 2 (Mitte 2003) auf aktuell 38 /m 2 und wird im Westend erzielt. Bei den Durchschnittsmieten lässt sich wie erwartet eine differenzierte Entwicklung beobachten: Während in vielen Büromarktzonen auch die Durchschnittsmieten noch einmal gesunken sind, gibt es einige Lagen, in denen die Durchschnittsmieten leicht angezogen haben. Verantwortlich hierfür ist das gestiegene Angebot an modernen Flächen, für die höhere Mieten erzielt werden können. Beginn der Marktkonsolidierung Ende 2004 Für das Jahr 2004 erwartet ATIS REAL Müller einen Flächenumsatz, der in der Größenordnung des Jahres 2003 liegen wird, möglicherweise auch leicht darüber. Der weit fortgeschrittene Konsolidierungsprozess der Banken, die im Jahr 2003 stabile Nachfrage anderer Branchen, die sich langsam verbessernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die Chance für viele Unternehmen, moderne, attraktive Büroflächen zu günstigen Konditionen anmieten zu können, stützen diese Einschätzung. Das Gesamtangebot an Büroflächen wird demgegenüber noch nicht abnehmen. Nach eventuell leichten Anstiegen in der ersten Hälfte des Jahres 2004 wird es in der zweiten Jahreshälfte seinen Höchststand erreicht haben. ATIS REAL Müller geht davon aus, dass die Mietpreise auch im laufenden Jahr noch unter Druck bleiben werden. Es ist allerdings eher mit zunehmenden Incentives als mit Mietpreisrückgängen auf breiter Front zu rechnen. Insgesamt spricht einiges dafür, dass im Laufe des Jahres 2004 eine langsame Stabilisierung der Mietpreisniveaus einsetzen wird. Erste Mietpreissteigerungen sind aber frühestens Ende 2005 vorstellbar. Decline in rents slower in second half In the first half of 2003, the level of rental prices dropped considerably but this trend slowed down towards the end of the year.top rents fell from 39 /m 2 (mid-2003) to 38 /m 2, achieved in the Westend district. As was to be expected, the development of average rents varied a lot. In many office market zones, average rents fell once again but in some areas they also rose slightly, in view of the good supply of modern premises commanding higher rents. Market consolidation to start by end of 2004 In 2004, ATIS REAL Müller expects take-up to be on the same scale as in 2003 and possibly slightly higher. Banks have been making good progress on the consolidation front, and this, combined with steady demand of the kind demonstrated by the other business sectors in 2003, the slowly improving overall economic climate, and the likelihood that many companies will seize the chance of renting modern attractive premises on favourable terms, all point in this direction. On the other hand, though, the overall supply of office space will not fall yet. In fact, it may even rise slightly in the first half, but in the final six months will reach its peak. ATIS REAL Müller expects that rents will remain under pressure this year but the underlining trend will be absorbed more by the increased use of incentives than by any actual fall in rental prices across a broad front. Overall, there are several indications that rents will slowly stabilise in the course of the year but it will be the end of 2005 before they are likely to start rising again.

35 Frankfurt // Frankfurt 35 _ Kennzahlen Frankfurt // Key indicators Frankfurt Mietpreise Nachfrage Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Demand Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Ø vermietet gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average let total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2003 gesamt davon gesamt davon 2004 ab 2005 Erstbezug Erstbezug total of this, since total of this, since from 2005 completion completion =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 City 1.1 Bankenviertel 37,00 27, Westend 38,00 23, Innenstadt 32,00 17, Hauptbahnhof 15,00 12, Cityrand 2.1 Ostend 15,00 12, Frankfurt Süd/Sachsenhausen 19,50 14, City West 18,00 14, Stadtrand 3.1 Frankfurt Nord 15,00 12, Frankfurt Ost 12,50 10, Frankfurt West/Gallusviertel 15,00 12, Rödelheim/Hausen/Sossenheim 15,00 12, Nebenlagen 4.1 Heddernheim/Mertonviertel 14,50 13, Nieder-Eschbach 11,00 9, Kaiserlei 13,00 9, Niederrad 14,50 12, Neu-Isenburg 13,00 10, Eschborn 13,50 11, Summe Frankfurt Peripherie 5.1 Vordertaunus Bad Homburg 14,50 12, Oberursel 12,10 10, Schwalbach/Kronberg/Sulzbach 13,50 12, Offenbach 12,00 9, Dreieich/Langen 12,00 9, Summe Peripherie Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5%. // The top rent given applies to a market segment of 3 5 % in each case. Müller International Immobilien GmbH, NL Frankfurt, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

36 36 Hamburg // Hamburg Hamburg // Hamburg Vermietungsleistung im erwarteten Rahmen rückläufig Die Vermietungsleistung hat sich 2003 noch einmal leicht gegenüber dem Vorjahr verringert (um rund 13%), was einem Flächenumsatz von m 2 entspricht. Der Umsatzrückgang hat sich damit im Ende 2002 erwarteten Rahmen bewegt und das Ergebnis liegt ziemlich exakt im zehnjährigen Durchschnitt. Berücksichtigt man weiterhin, dass in Hamburg deutlich weniger Großvermietungen realisiert wurden als etwa im Jahr 2002, so ist diese Vermietungsleistung vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen zufriedenstellend. Es zeigt sich vor allem, dass in den kleinen und mittleren Flächenkategorien die Nachfrage angezogen hat. Dies ist ein erstes Indiz Take-up falls as anticipated 2003 brought another slight fall in take-up in Hamburg. At 292,000 m 2, it was down by around 13% - which is within the range forecast at the end of 2002 and almost exactly equal to the average of the past ten years. Against the background of the general economic climate and in view of the fact that there were far fewer large lettings in the city than in 2002, this performance can be considered satisfactory. In the smaller and medium size categories, demand actually increased an initial sign of a more optimistic mood, suggesting the scope of potential for further economic impulses. _ Entwicklung Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten in Hamburg // Development of the space-let volume, vacant space and top rents in Hamburg Entwicklung der Vermietungsleistung in m 2 // Development of the space-let volume in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m m m , ,00 21,50 21,50 22, , ,10 24, , , Müller International Immobilien GmbH, NL Hamburg, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/

37 Hamburg // Hamburg 37 für eine verbesserte Stimmung und ein sich abzeichnendes Potenzial für weitere wirtschaftliche Impulse. Die höchsten Anteile am gesamten Flächenumsatz hatte im Jahr 2003 die Büromarktzone City mit 22% ( m 2 ). Darauf folgten die Standortbereiche erweiterte Innenstadt mit 15% ( m 2 ) und City Süd mit 14% ( m 2 ). Beide Büromarktzonen wurden bereits 2002 von den Mietern bevorzugt. Insgesamt entfielen auf die Cityrandzonen (wie schon im Vorjahr) knapp 50% aller Vermietungen. In der gewachsenen Bedeutung der City sowie der angrenzenden Büromarktzonen für die Gesamtvermietungsleistung spiegeln sich einerseits das größere Angebot an modernen Flächen, andererseits aber auch die gesunkenen Mietpreise wider, wodurch diese Lagen wieder in den Blickpunkt der Mieter rücken. The biggest slice of take-up in 2003 went to the office market zone City Centre, with 22% (64,000 m 2 ). Then came the Extended Inner City, with 15% (44,500 m 2 ) and City Süd with 14% (41,000 m 2 ), both of which were already in favour with tenants in Just like the year before, the City Centre fringe zones accounted for close on 50% of all lettings. The increased importance of the City Centre and the adjacent areas reflects both the greater supply of modern premises there and also the fact that the now lower rents are re-attracting tenants. _ Bedeutende Vermietungen in Hamburg // Major lettings in Hamburg in m _ Warner Home Video (2.5) BKK Mobil Oil (1.1) _ Finanzbehörde _ Liegenschaft Hamburg (1.1) _ Bankhaus Wölbern (1.3) Philips (2.4) _ _ Barmer Ersatzkasse (2.1) Kühne & Nagel (1.3) _ Jahreszeiten Verlag (2.3) _ Müller International Immobilien GmbH, NL Hamburg, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

38 38 Hamburg // Hamburg Bei den nachgefragten Flächengrößen gab es erhebliche Verschiebungen im Vergleich zum Vorjahr. Deutlich rückläufig, von ca. 30% auf nur noch gut 21%, haben sich die Großvermietungen mit mehr als m 2 entwickelt. Der Anteil der mittleren Flächenkategorien zwischen und m 2 hat sich ebenfalls, allerdings nur geringfügig, von gut 43% (2002) auf aktuell rund 39% verringert. Überproportional stark zugelegt haben dagegen die kleineren Vermietungen, deren Anteil am Gesamtumsatz sich von knapp 27% (2002) auf über 40% gesteigert hat. Hier zeigt sich, dass trotz eines leicht gesunkenen Flächenumsatzes eine rege Aktivität im Hamburger Markt herrschte. Where size categories are concerned, there were considerable changes compared with Large lettings, of over 5,000 m 2, fell significantly, their proportion of take-up declining from about 30% to just over 21%. Medium-sized units (1,001-5,000 m 2 ) also posted a lower share of the total, but here the drop was only slight, from over 43% (2002) to around 39%. On the other hand, the volume of smaller premises expanded very strongly, lifting their share of turnover from under 27% (2002) to over 40%. This shows that despite the slightly lower overall take-up, the Hamburg market is still lively. _ Vermietungen nach Flächengrößen in Hamburg // Lettings according to size categories in Hamburg Anzahl der Vermietungen in % // Number of lettings in % Flächenumfang der Vermietungen in % // Size of lettings in % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 34,6 6,7 33,9 16,1 17,1 17,7 8,6 18,0 4,6 20,1 0,7 10,0 0,5 11,4 Müller International Immobilien GmbH, NL Hamburg, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Bezogen auf die Branchenstruktur der anmietenden Unternehmen waren in Hamburg stabilisierende Entwicklungen zu beobachten. So zeigt sich einerseits deutlich, dass sich die in den Boomjahren den Markt dominierenden Branchen nach dem Platzen der New- Economy-Blase zunehmend konsolidieren. Dies gilt sowohl für die Informations- und Kommunikationstechnologien, die ihren Anteil am Gesamtumsatz von gut 7% (2002) auf aktuell ca. 13% steigern konnten, als auch für die Branche Medien und Werbung, die von 6,6% (2002) auf über 13% zulegte. Andererseits erhöhte sich aber auch der Anteil der Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen auf 12,3% (Vorjahr: 8,8%). Gesteigert hat sich die Bedeutung der sonstigen Dienstleistungen, unter denen unterschiedliche Branchen zusammengefasst werden, und zwar von 11,2% (2002) auf aktuell 15,4%. Insgesamt verfügt der Büromarkt Hamburg damit über eine ausgewogenere Branchenstruktur als die meisten anderen Standorte. The business-sector structure of take-up in Hamburg moved towards greater stability. The sectors which dominated the market in the boom years are now recovering from the bursting of the New Economy bubble and reconsolidating. This applies both to information and communication technologies, which increased their share of turnover from just over 7% (2002) to around 13%, and to the media and advertising, whose share was up from 6.6% to over 13%. The head offices of industrial and construction companies also improved their relative performance, to 12.3% after 8.8% the year before. Another rise, from 11.2% to 15.4%, was posted by the mixed group of Other Services. This shows that overall the Hamburg office market has a more balanced business-sector spectrum than most other cities.

39 Hamburg // Hamburg 39 _ Vermietungen nach Branchen in Hamburg // Lettings according to sectors in Hamburg in % Gesundheitswesen _ 3,4 4,5 _ Handel Lobbyisten _ 0,3 5,7 _ Versicherungen Sonstige Dienstleistungen _ 15,4 6,4 _ Öffentliche Verwaltung 7,7 _ Banken, Finanzdienstleister 8,1 _ Beratungsgesellschaften 10,4 _ Transport und Verkehr Medien und Werbung _ 13,1 Informations- und Kommunikationstechnologien _ 12,7 Verwaltungen von Industrie-/Bauunternehmen _ 12,3 Müller International Immobilien GmbH, NL Hamburg, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 Leerstände und Gesamtangebot weiter gestiegen Das Gesamtangebot an Büroflächen ist auch in Hamburg weiter gestiegen, wofür ausschließlich die Zunahme des Leerstands verantwortlich ist. Dieser stieg innerhalb eines Jahres um rund 18%, von m 2 (Ende 2002) auf aktuell m 2, worin sich die Fertigstellung im Bau befindlicher Flächen widerspiegelt, die dem Markt zugeführt wurden. Räumlich betrachtet waren vor allem die Büromarktzonen, die von den Mietern präferiert werden, vom Leerstandsanstieg betroffen, wie die City, die erweiterte Innenstadt und die City Süd. Die aktuelle Leerstandsquote lag damit Ende 2003 bei 6,6%. Im Gegensatz zu den Leerständen haben sich die Flächen im Bau verringert, und zwar um ca. 21% von m 2 (Ende 2002) auf m 2. Der Rückgang der Flächen, die davon dem Vermietungsmarkt zur Verfügung stehen (aktuell m 2 ), beläuft sich sogar auf 29%. Allerdings kommen in Hamburg in den nächsten zwei Jahren immer noch vergleichsweise viele neue Büroflächen auf den Markt, sodass ein weiterer Anstieg des Flächenangebots für 2004 zu erwarten ist. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot hat sich von 1,05 Mio. m 2 (Ende 2002) um moderate 3% auf ca. 1,08 Mio. m 2 erhöht. Further rise in vacant space and total supply In Hamburg, as elsewhere, the total supply of office premises increased, a development here fuelled exclusively by the expansion of vacant space. This was up by around 18%, from 709,000 m 2 (end of 2002) to 836,000 m 2, reflecting the completion of premises previously under construction. Geographically, vacant space affected above all those office market zones most in favour with tenants, such as the City Centre, the Extended Inner City and City Süd. The year-end vacancy ratio was 6.6%. In contrast, space under construction fell, by around 21% from 492,000 m 2 (end of 2002) to 388,000 m 2. An even sharper drop, of 29%, was registered by the volume of this that is still available to the rental market, currently 248,000 m 2. In the next two years, though, Hamburg will still see a relatively sizeable volume of new office premises coming onto the market, so that the available supply is set to climb further. In 2003, the total supply of available office space rose only moderately, by 3% from 1.05 million m 2 to around 1.08 million m 2.

40 40 Hamburg // Hamburg Leicht zugenommen haben auch die Projektplanungen: Sie stiegen von 1,25 Mio. m 2 (2002) auf ca. 1,32 Mio. m 2 (Ende 2003). Der Großteil dieser Planungen hat eine mittel- bis langfristige Perspektive und zeigt, dass sich in Hamburg mehrere interessante Standortbereiche entwickeln, die längerfristig gute Perspektiven bieten. Hierzu gehören die Hafen City, das Bavaria-Areal auf St. Pauli, der Harburg Channel, aber auch Innenstadtlagen wie etwa das Quartier um die geplante Europa-Passage. Überwiegend gesunkene Mietpreisniveaus Aufgrund des gestiegenen Büroflächenangebots sind die Mietpreise im Jahr 2003 überwiegend weiter gesunken. Die realisierte Spitzenmiete liegt aktuell bei 20 /m 2 und damit um zwei Euro pro Quadratmeter bzw. 9% niedriger als noch ein Jahr zuvor. Auch die Durchschnittsmieten haben in den meisten Büromarktzonen noch einmal leicht nachgegeben. Allerdings gibt es auch Ausnahmen: So konnten einige attraktive Flächen in den Alsterlagen zu höheren Preisen vermietet werden als im Jahr zuvor. Auch die mittlerweile realisierten Mieten bei den Abschlüssen in der Hafen City zeigen die Perspektive dieses hochwertigen Standorts. Auch 2004 Flächenumsatz auf durchschnittlichem Niveau Für das Jahr 2004 geht ATIS REAL Müller davon aus, dass der Flächenumsatz die m 2 -Schwelle durchbrechen wird. Aufgrund der Baufertigstellungen ist aber noch eine weitere Zunahme des Flächenangebots zu erwarten. Vor diesem Hintergrund ist nicht auszuschließen, dass die Mieten in einigen Büromarktzonen und Marktsegmenten auch 2004 noch unter Druck bleiben werden. Deutliche Korrekturen bei den Mietpreisniveaus, insbesondere auch bei den Höchstmieten, zeichnen sich aus heutiger Sicht für dieses Jahr nicht mehr ab. There was also a slight increase in the quantity of space at the planning stage.this rose from 1.25 million m 2 (2002) to approx million m 2. Most of the relevant projects have a medium or long-term outlook, and they show that the city has several interesting locations under development which offer good prospects for the future. They include Hafen City, the Bavaria complex in St. Pauli, the Harburg Channel, and also inner city areas such as the quarter around Europa-Passage. Most rental prices lower In view of the increased supply of office space, rents in 2003 generally fell further. The top rent at present is 20 /m 2, which is two euros per square meter 9% lower than the year before. In most office market zones, average rents also eased again slightly. But there were exceptions: Several attractive premises around the Alster were let at higher rents than a year before. In Hafen City, the rents now being achieved underline the outlook for this high-grade location. Take-up to remain average in 2004 In this present year, ATIS REAL Müller expects the volume of space let to pass the 300,000 m 2 threshold. But in view of the office buildings nearing completion, a further increase in the supply of space must also be expected. Against this background, rents in some office market zones and market segments may well remain under pressure this year. On the other hand, at present there are no signs of any serious fall in rental price levels in this coming year, particularly not where top rents are concerned.

41 Hamburg // Hamburg 41 _ Kennzahlen Hamburg // Key indicators Hamburg Mietpreise Nachfrage Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Demand Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Ø vermietet gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average let total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2003 gesamt davon 2004 ab 2005 Erstbezug total of this, since from 2005 completion =(5+7+8) =(9+10) 12 13=(4+12) 14 1 City 1.1 City 20,00 14, Östlicher Hafenrand 18,50 14, Hafen City 20,00 17, Cityrand 2.1 City Süd 12,50 10, Westlicher Hafenrand 20,00 15, Alsterlagen 19,50 14, St. Georg 12,00 9, Erweiterte Innenstadt 16,50 11, Nebenlagen 3.1 Wandsbek-Markt 10,50 9, Altona-Zentrum 11,50 9, Ottensen-Bahrenfeld 13,00 10, Bahrenfeld West 11,00 9, City Nord 10,50 9, Flughafen 11,50 9, Übriges Stadtgebiet 13,00 9, Harburg Channel 11,50 9, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5%. // The top rent given applies to a market segment of 3 5 % in each case. Müller International Immobilien GmbH, NL Hamburg, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

42 42 Köln // Cologne Köln // Cologne Ausnahme unter den Büromärkten: Umsatzrekord Wie bereits im Vorjahr entwickelte sich der Kölner Büromarkt auch 2003 gegen den Trend und erreichte einen neuen Umsatzrekord. Mit m 2 Vermietungsleistung für das Gesamtjahr 2003 erreicht die Domstadt die höchste Vermietungsleistung, die ATIS REAL Müller je ermittelt hat. Der Kölner Büromarkt überschreitet damit zum ersten Mal die m 2 - Grenze und liegt zum zweiten Mal hintereinander klar vor Stuttgart. Unter den deutschen Bürostandorten belegt die Stadt inzwischen eindeutig einen Mittelfeldplatz. Turnover record sets city apart Just like the year before, the Cologne office market bucked the general trend. In fact, it achieved a new take-up record, of 203,000 m 2. That takes the cathedral city past the 200,000 m 2 threshold for the first time, and also puts it clearly in front of Stuttgart for the second time. So Cologne is now firmly in the middle range of German office locations. _ Entwicklung Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten in Köln // Development of the space-let volume, vacant space and top rents in Cologne Entwicklung der Vermietungsleistung in m 2 // Development of the space-let volume in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m ,90 17,90 16,90 16,90 16,90 17, ,90 21,50 21,00 19, Müller International Immobilien GmbH, NL Köln, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/

43 Cologne // Köln 43 Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich der Flächenumsatz um 25%. Dieses Plus wurde nicht zuletzt aufgrund von großen Vermietungen erreicht, die in den Vorjahren noch zur absoluten Ausnahme zählten. Die kontinuierliche Anzahl größerer Mietvertragsabschlüsse über mehrere Jahre unterscheidet dynamische Bürostandorte von kleinen, überwiegend lokal geprägten Märkten. Vor diesem Hintergrund kann eindeutig attestiert werden, dass Köln unter den deutschen Bürostandorten nicht nur einen Mittelplatz erreicht, sondern diesen in den letzten Jahren auch gefestigt hat. Ein weiterer Grund für das gute Vermietungsergebnis liegt, wie schon im Jahr 2002, in dem breit aufgestellten Branchenspektrum. Take-up was 25% higher than in A considerable contribution to the total was made by large lettings, which the year before had been very rare indeed. A steady number of sizeable lettings over a period of several years is what distinguishes dynamic office locations from small, mainly locally dominated markets. This is another indication that Cologne is consolidating its position in the German rankings. As in 2002, another reason for the good take-up was the broad range of business sectors contributing to it. _ Bedeutende Vermietungen in Köln // Major lettings in Cologne in m _ Verlag Dr. Otto Schmidt (2.3) Bundesamt _ für Güterverkehr (1.1) GAG Immobilien AG/Grubo (2.1) _ _ GEW Rhein Energie (2.1) _ Deutsche Bahn AG (1.2) Linklaters _ Oppenhoff Rädler (1.1) Stadtsparkasse Köln (3.1) _ Müller International Immobilien GmbH, NL Köln, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

44 44 Köln // Cologne Die gewachsene Bedeutung der Großvermietungen für den Kölner Büromarkt wird durch die Tatsache unterstrichen, dass 2003 rund 62% des Flächenumsatzes in den Größenklassen über m 2 erzielt wurden. Im Vorjahr lag der Vergleichswert noch bei ca. 50%, was für den Kölner Büromarkt ebenfalls schon als außergewöhnlich galt. Das größte Vermietungsvolumen erreichte die Größenklasse über m 2 mit einem Anteil von 34% (Vorjahr: 15%). Aber auch die auf dem Kölner Büromarkt traditionell besonders aktiven kleineren und mittleren Unternehmen prägen weiterhin das Bild: 81% der Mietvertragsabschlüsse wurden in den Größenklassen unter 500 m 2 getätigt. One sign of the growing significance of larger lettings in the Cologne office market is that in 2003, about 62% of turnover came from the size categories over 2,000 m 2. The figure in 2002 was around 50% and that was already considered out of the ordinary. The biggest share of take-up, 34% (prior year: 15%), was achieved by the size category over 10,000 m 2. But smaller and medium-sized firms, traditionally very active in this city, continue to help shape the picture: 81% of all new leases were concluded in the size categories under 500m 2. _ Vermietungen nach Flächengrößen in Köln // Lettings according to size categories in Cologne Anzahl der Vermietungen in % // Number of lettings in % Flächenumfang der Vermietungen in % // Size of lettings in % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 42,5 8,1 38,1 15,4 11,0 10,5 2,2 4,7 3,6 14,7 1,5 12,2 1,1 34,4 Müller International Immobilien GmbH, NL Köln, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Bei der Branchenstruktur der Nachfrager gab es 2003 erhebliche Verschiebungen zu den Vorjahren, was nicht zuletzt aus dem Bedeutungszuwachs einzelner Branchen durch Großvermietungen resultiert. An erster Stelle rangierten die Banken und Finanzdienstleister. Im Vergleich zum Vorjahr, wo die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen mit 22% noch führte, büßte diese ihre Bedeutung 2003 ein; sie erreicht mit knapp 5% nur noch Rang 9. Positiv zu werten ist, dass die Beratungsgesellschaften die zweitwichtigste Nachfragergruppe stellten und von 8% auf 14% stark zugelegt haben. Ebenfalls deutlich punkten konnte die Branche Transport und Verkehr, auf die 12% des Flächenumsatzes entfielen (Vorjahr 3%). Mit 10% am Vermietungsergebnis beteiligt war die öffentliche Verwaltung (Vorjahr 15%). Der Anteil der Unternehmen aus dem Bereich Medien und Werbung erhöhte sich von 6% (2002) auf knapp 9%. Dieses Resultat bestätigt aktuelle Analysen, die dem Medienstandort The pattern of business-sector contributions to the take-up total was considerably different from previous years, due partly to the greater significance of large lettings. In first place came banks and financial serviceproviders. By way of contrast, Other Services, which were out in front in 2002 with 22%, slipped to ninth place, with just under 5%. A positive fact is that consultancies formed the second most important source of demand; their share was up from 8% to 14%. The sector transport and traffic also performed well, accounting for 12 % of the space-let volume (2002: 3%). The public sector contributed 10% to the total (2002: 15%). The share achieved by media and advertising firms rose from 6% (2002) to close on 9%. This result confirms recent surveys which indicate that Cologne has greater stability as a media location than other cities. Information and communications technologies did considerably less well; their share fell to 6% after 15% in 2002.

45 Cologne // Köln 45 Köln eine größere Stabilität bescheinigen als anderen Standorten. Einbußen verzeichneten dagegen vor allem die Informations- und Kommunikationstechnologien: Ihr Anteil sank von 15% (2002) auf 6%. _ Vermietungen nach Branchen in Köln // Lettings according to sectors in Cologne in % Verwaltungen von 2,9 _ Industrie-/Bauunternehmen 3,5 _ Gesundheitswesen 4,7 _ Sonstige Dienstleistungen 4,7 _ Versicherungen 6,0 _ Handel Informations- und 6,2 _ Kommunikationstechnologien 8,5 _ Medien und Werbung 10,3 _ Öffentliche Verwaltung Lobbyisten _ 1,6 Banken, Finanzdienstleister _ 25,8 Beratungsgesellschaften _ 13,9 Transport und Verkehr _ 11,9 Müller International Immobilien GmbH, NL Köln, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 Mit m 2 oder 37% am gesamten Flächenumsatz ist die Kölner City die stärkste Büromarktzone. An zweiter Stelle steht die Nebenlage Ossendorf/ Nippes mit m 2 und einem Anteil von gut 25%. Die bisher zweitplatzierte Büromarktzone Ehrenfeld/ Braunsfeld verringerte ihren Anteil von 24% im Jahr 2002 auf 16% (entsprechend m 2 ) und landet auf Platz drei. Erfreulich ist auch der vierte Rang der rechtsrheinischen Cityerweiterung Deutz mit m 2 oder 6 %. In diesen vier Büromarktzonen konzentrieren sich 84% der Vermietungsleistung. Flächenangebot ausgeweitet Wie auch an den anderen deutschen Bürostandorten hat sich das Flächenangebot, das dem Markt zur Verfügung steht, im Jahr 2003 um rund 16% von m 2 (Ende 2002) auf aktuell m 2 erhöht. Hintergrund hierfür ist ausschließlich der Anstieg der Leerstandsflächen um ca m 2 auf aktuell m 2. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 6,8%. Eine Vielzahl großflächiger Objekte im Bau ist 2003 fertig gestellt worden, von denen größere Teile noch nicht vermietet sind und damit den Leerstand deutlich erhöhen. Cologne s City Centre was the strongest office market zone, with take-up of 76,000 m 2, 37% of the total. In second place came the sub-centre Ossendorf/ Nippes, with 50,000 m 2, a share of over 25%. Ehrenfeld/Braunsfeld, in second place up to now, saw its proportion drop from 24% in 2002 to 16% (take-up: 33,000 m 2 ) to end in third place. One gratifying result was the fourth place taken by the City Centre extension of Deutz on the right bank of the Rhine, which achieved 11,500 m 2, equivalent to 6%. Together these four office market zones account for all of 84% of total turnover. Expansion in supply As in the other German office locations, the available supply of space in Cologne rose in 2003, by around 16%, from 462,000 m 2 to 536,000 m 2. This increase was due entirely to the expanded volume of vacant space; this climbed by some 170,000 m 2 to 452,000 m 2 to produce a vacancy ratio of 6.8% saw the completion of a considerable number of large properties which are still far from being completely let and thus make a big contribution to the vacant space volume.

46 46 Köln // Cologne Dagegen hat sich das Volumen der Flächen im Bau im Vergleich zum Jahresende 2002 ( m 2 ) auf aktuell m 2 um 24% deutlich reduziert. Auch in diesem Punkt folgt der Kölner Büromarkt dem bundesweiten Trend. Von den Flächen im Bau sind insgesamt nur noch m 2 (Vorjahr m 2 ) verfügbar. Mit 69% (Vorjahr 49%) ist der vorvermietete oder zur Eigennutzung vorgesehene Anteil in Köln noch einmal spürbar gestiegen. Die konkreten Planvorhaben haben sich innerhalb eines Jahres von m 2 auf m 2 leicht reduziert. Mietpreise durch Angebotsausweitung unter Druck Als Folge der spürbaren Erhöhung des Leerstands ist der Höchstmietpreis in den letzten zwölf Monaten um rund 10% deutlich gesunken (von 21,50 /m 2 auf 19,40 /m 2 ). Bei den Durchschnittsmieten sind, wie an mehreren anderen Standorten auch, differenzierte Entwicklungen zu beobachten. Mietpreisrückgängen in einigen Büromarktzonen stehen vereinzelt gestiegene Höchst- und Durchschnittsmieten gegenüber. Verantwortlich ist dafür das ausgeweitete Angebot an modernen Neubauflächen, für die höhere Preise realisiert werden können. Vergleichsweise günstige Perspektiven Der Kölner Büromarkt bietet gegenwärtig ein durchaus erfreuliches Bild. Die Krise auf dem Immobilienmarkt schlägt sich in der Angebots-und-Nachfrage- Relation nicht so negativ nieder wie an anderen Standorten. Auch für das kommende Jahr erwartet ATIS REAL Müller eine gute Vermietungsleistung. Der in den letzten Jahren zu beobachtende Bedeutungszuwachs des Kölner Büromarkts wird sich stabilisieren. Allerdings ist eine Ausweitung des Angebots bei weiterhin niedriger Absorptionsrate auch 2004 noch nicht auszuschließen. Space under construction, though, fell significantly in the course of the year, by 24% from 351,000 m 2 to 268,000 m 2. In this respect too, the Cologne office market is in line with the national trend. Of the space under construction only 84,000 m 2 (2002: 179,000 m 2 ) is still available to the office market. The proportion of space that has either been pre-let or is scheduled for owneroccupation has risen considerably once again, from 49% to 69%. The volume of space at the concrete planning stage fell slightly last year, from 616,000 m 2 to 599,000 m 2. Greater supply puts pressure on rents The marked increase in vacant space has pushed top rents down by around 10% in the last twelve months (from /m 2 to /m 2 ). As elsewhere, average rents developed in different ways, declining in several office market zones, but increasing in isolated cases in others. Some top rents also rose. This was due to the expanded supply of modern newly built premises, which command higher rental prices. Outlook relatively favourable At present, the Cologne office market presents a very pleasing picture. Here, the crisis in the property market has not affected the relationship between supply and demand to the extent it has in other cities. ATIS REAL Müller expects Cologne to return a good take-up this year as well. The growing significance of the Cologne office market evident in the past few years will stabilise. However, given still low absorption rates, the overall supply may well grow again this year.

47 Cologne // Köln 47 _ Kennzahlen Köln // Key indicators Cologne Mietpreise Nachfrage Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Demand Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Ø vermietet gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average let total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2003 gesamt davon gesamt davon 2004 ab 2005 Erstbezug Erstbezug total of this, since total of this, since from 2005 completion completion =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 City 1.1 City 19,40 11, Deutz 14,50 11, Cityrand 2.1 Ehrenfeld/Braunsfeld 14,00 10, Sülz/Lindenthal 18,00 12, Bayenthal/Marienburg 14,80 10, Kalk/Mülheim 12,00 9, Nebenlagen 3.1 Ossendorf/Nippes 14,00 9, West 13,00 8, Hürth 10,00 7, Rodenkirchen 17,50 10, Porz/Flughafen 13,50 9, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5%. // The top rent given applies to a market segment of 3 5 % in each case. Müller International Immobilien GmbH, NL Köln, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

48 48 Leipzig // Leipzig Leipzig // Leipzig Nachfrage rückläufig Der Leipziger Büromarkt gehörte 2003 zu den Märkten, die mit einer schwachen Nachfrage zu kämpfen hatten. Die Vermietungsleistung von m 2 bedeutet einen Rückgang des Flächenumsatzes von knapp 19% im Vergleich zum Vorjahr. Damit gehört Leipzig zu den Städten, die im bundesweiten Vergleich prozentual mit die größten Umsatzeinbußen zu verzeichnen hatten. Verantwortlich hierfür war in erster Linie das erneute Fehlen von Großvermietungen. Wie schon im Jahr 2002 wurde kein Vertragsabschluss mit mehr als m 2 getätigt. Vor diesem Hintergrund muss das erzielte Ergebnis fast schon als Erfolg gewertet werden, da es sich nahezu ausschließlich im kleinteiligen Demand in decline Leipzig was one of the cities where demand in the office space market was weak in Its take-up, 79,000 m 2, was almost 19% down on the year before. In relative terms, this makes Leipzig one of the biggest losers nationwide. The decline was due mainly to the renewed scarcity of large lettings. Just as in 2002, not one single lease was concluded for a unit of over 5,000 m 2. Actually, this makes the city s performance almost a success, since turnover consisted more or less exclusively of small and medium-sized premises. Owneroccupiers took up 20,000 m 2, and 6,500 m 2 was pre-let; both figures were down on _ Entwicklung Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten in Leipzig // Development of the space-let volume, vacant space and top rents in Leipzig Entwicklung der Vermietungsleistung in m 2 // Development of the space-let volume in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m , , , , ,70 10,20 10,20 10,20 10,70 10, Müller International Immobilien GmbH, NL Leipzig, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/

49 Leipzig // Leipzig 49 Flächensegment abspielte. Auch die Eigennutzeraktivitäten ( m 2 ) sowie die Vorvermietungen (6.500 m 2 bei Projekten im Bau) fielen 2003 geringer aus als im Vorjahr. Bei der Analyse und Bewertung des Leipziger Büromarktes wird aber häufig vergessen, die Größe der Stadt und die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen einzubeziehen. Vergleicht man Leipzig mit westdeutschen Standorten, die nicht zu den Topbürostandorten gehören, wie Bremen, Essen, Dortmund, Hannover oder Nürnberg, so schneidet Leipzig schon seit Jahren vergleichsweise gut ab. Bei der räumlichen Verteilung der Neuvermietungen im Marktgebiet gab es deutliche Verschiebungen. Wie schon in den Vorjahren führt das Graphische Viertel die Skala der bevorzugten Büromarktlagen an. Mit m 2 entfiel rund ein Viertel des Vermietungsumsatzes auf diesen Standortbereich. Mit m 2 erreicht die Ringlage, die im Vorjahr noch auf dem vierten Rang landete, den zweiten Platz. Der Marktanteil der Leipziger City verringerte sich von 16% (2002) auf aktuell nur noch 9% (7.000 m 2 ). An Bedeutung gewonnen hat dagegen die Büromarktzone Leipzig-Plagwitz, die mit m 2 vermieteten Büroflächen (11%) an dritter Stelle lag. Ebenfalls 11% des Gesamtumsatzes entfielen auf die peripheren Lagen. In der Beliebtheitsskala weit zurückgefallen ist die Büromarktzone Prager Straße, die 2002 noch den zweiten Platz belegte. But in any appraisal, the size of this city and overall economic conditions need to be taken into account. If Leipzig, in East Germany, is compared with non-prime West German office centres, such as Bremen, Essen, Dortmund, Hanover or Nuremberg, it has been doing relatively well for years now. The geographical distribution of take-up in Leipzig revealed considerable shifts on As in previous years, though, Graphisches Viertel was the most favoured location, accounting for 19,500 m 2, about a quarter of the total. In second place came the Ringlage, with 10,000 m 2 ; in 2002 it finished only fourth. The volume of space let in the City Centre, 7,000 m 2, sent its share down from 16% (2002) to just 9%. Moving up the list was the office market zone Leipzig-Plagwitz, which secured 8,500 m 2 (11%) to end in third place. Peripheral areas accounted for a further 11%. The market zone Prager Strasse, which came second in 2002, has fallen strongly in the popularity stakes.

50 50 Leipzig // Leipzig _ Bedeutende Vermietungen in Leipzig // Major lettings in Leipzig in m 2 Trigis Vermessung _ Geoinformatik GmbH (2.1) Kommunale Wasserwerke _ Leipzig GmbH (2.5) Kabel Sachsen (2.5) _ _ Kinowelt Medien AG (2.1) Universität Leipzig (3.1) _ Müller International Immobilien GmbH, NL Leipzig, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 Zur Struktur der Flächengrößen wurde schon angemerkt, dass es auch im Jahr 2003 keine Großvermietungen (über m 2 ) in Leipzig gab. Noch deutlicher wird die kleinteilige Nachfragestruktur, wenn man berücksichtigt, dass lediglich mehr als 17% des Gesamtumsatzes aus Vertragsabschlüssen mit mindestens m 2 resultieren. Im Gegensatz dazu entfallen gut 73% der Vermietungsleistung auf Anmietungen mit weniger als 500 m 2. As mentioned above, there were no large lettings of over 5,000 m 2 in Leipzig in Highlighting the smallunit structure of demand is the fact that only just over 17% of take-up came from lettings of at least 1,000 m 2. And at the other end of the scale: over 73% of the total was generated by units of under 500 m 2. _ Vermietungen nach Flächengrößen in Leipzig // Lettings according to size categories in Leipzig Anzahl der Vermietungen in % // Number of lettings in % Flächenumfang der Vermietungen in % // Size of lettings in % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 62,2 30,3 32,5 42,7 3,3 9,7 1,3 8,9 0,7 8,4 Müller International Immobilien GmbH, NL Leipzig, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 < 201 m m m m m 2

51 Leipzig // Leipzig 51 Getragen wurde das Vermietungsergebnis in erster Linie von den Branchen Verwaltungen von Industrieund Bauunternehmen sowie sonstige Dienstleistungen, die mit einem Anteil von jeweils 18% ihre Bedeutung ausbauen konnten. Es folgen die Beratungsgesellschaften mit knapp 11% und Unternehmen aus dem Bereich Medien und Werbung mit gut 10%. Beide Branchen sind in Leipzig schon traditionell gut vertreten. Die Informations- und Kommunikationstechnologien haben ihren relativen Anteil mit knapp 9% im Vergleich zum Vorjahr gehalten. Einbußen erlitten hat dagegen die Branche Gesundheitswesen. Ihr Anteil sank von 11% (2002) auf knapp 5%. The main sources of turnover were the head offices of industrial and construction companies and the sector Other Services, both with a share of 18%, making them more important than the year before. In third place came consultancies with close on 11%, then media and advertising firms with over 10% both of these sectors are traditionally well-represented in Leipzig. Information and communications technologies maintained their prior-year share with just under 9%. Healthcare on the other hand declined in significance; its share fell from 11% (2002) to not quite 5%. _ Vermietungen nach Branchen in Leipzig // Lettings according to sectors in Leipzig in % 3,0 _ Lobbyisten 3,3 _ Versicherungen 4,3 _ Banken, Finanzdienstleister 4,6 _ Gesundheitswesen 4,6 _ Transport und Verkehr 5,6 _ Freie Berufe Handel _ 2,7 Öffentliche Verwaltung _ 1,0 Sonstige _ 5,0 Verwaltungen von Industrie-/Bauunternehmen _18,2 Informations- und 8,6 _ Kommunikationstechnologien 10,3 _ Medien und Werbung Sonstige Dienstleistungen _ 18,2 Beratungsgesellschaften _ 10,6 Müller International Immobilien GmbH, NL Leipzig, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 Flächenangebot leicht gesunken Entgegen dem Trend an allen anderen Standorten hat sich das zur Verfügung stehende Flächenangebot in Leipzig leicht rückläufig entwickelt. Es sank im Laufe des Jahres 2003 von m 2 auf aktuell m 2, also um immerhin 5%. Zu verdanken ist diese Entwicklung der weiteren langsamen Reduzierung des Leerstands um 6% von m 2 (Ende 2002) auf m 2. Die umfangreichsten Leerstände verzeichnen weiterhin die Büromarktlagen City ( m 2 ) und Graphisches Viertel ( m 2 ) sowie die Ringlagen ( m 2 ) und die Peripherie ( m 2 ). Spürbar verringert haben sich in den letzten zwölf Monaten auch die Flächen im Bau von m 2 (2002) auf aktuell m 2. Dies bedeutet einen Rückgang um immerhin 38%. Allerdings ist das Volumen der Flächen, die davon dem Vermietungsmarkt Space supply down slightly Contrary to the trend in the other cities surveyed, the available supply of space in Leipzig dropped somewhat, in fact by all of 5%, from 870,000 m 2 to 826,000 m 2. This development is due to the fact that vacant space is slowly but surely being reduced here. Its volume declined by 6%, from 828,000 m 2 (end of 2002) to 782,000 m 2, with most of this still to be found in the office market areas City Centre (136,000 m 2 ) and Graphisches Viertel (126,000 m 2 ). The Ringlagen (108,000 m 2 ) and the periphery (91,000 m 2 ) also posted substantial figures in this respect. In the past twelve months there has also been a perceptible drop in space under construction. This fell from 80,000 m 2 (2002) to 50,000 m 2 - a respectable 38% decline. However, the volume within this total still available to the rental market actually rose slightly, from

52 52 Leipzig // Leipzig noch zur Verfügung stehen, mit m 2 im Vergleich zum Vorjahr ( m 2 ) nahezu unverändert. Dies ist ein Indiz dafür, dass umfangreiche Vorvermietungen in Projekten weiterhin kaum zu erzielen sind. Verantwortlich ist hierfür in erster Linie das nach wie vor große Angebot an modernen Leerstandsflächen, die bei den Mietpreisniveaus Druck auf die Neubauflächen ausüben. Das Volumen der prinzipiell umsetzbaren Projektplanungen hat sich mit aktuell m 2 nicht verändert. Faktisch herrscht aber weiterhin eine sehr große Zurückhaltung bei der Inangriffnahme neuer Projekte. Der den Leipziger Markt bestimmende Grundsatz, dass ein Projekt nur umgesetzt wird, wenn ein Nutzer vorhanden ist, gilt nach wie vor. Mietpreise auf niedrigem Niveau unverändert Die Spitzenmiete beträgt nach wie vor 10,70 /m 2. Sie wird nur in der City für Erstbezugsflächen in Neubauten erzielt, also in einem sehr kleinen Marktsegment. Die Höchst- und Durchschnittsmieten in den übrigen Büromarktzonen haben bereits seit Jahren ein so niedriges Niveau erreicht, dass weitere Mietpreisrückgänge kaum noch realistisch sind. Daher blieben die Mieten auch 2003 insgesamt stabil. Auch für das Jahr 2004 wird sich daran nach Einschätzung von ATIS REAL Müller nichts ändern. Leichte Marktbelebung 2004 nicht auszuschließen ATIS REAL Müller erwartet, dass der Flächenumsatz 2004 zumindest das letztjährige Niveau hält. Auch eine leichte Belebung der Nachfrage ist nicht ganz auszuschließen. Allerdings sind noch keine Anzeichen für ein spürbares Anziehen der Gesuche zu erkennen. Es besteht aber immerhin die Chance auf einen guten Jahresauftakt, da einige größere Verträge im Jahr 2003 nicht mehr zum Abschluss gebracht werden konnten, gleichwohl aber weiter aussichtsreich verhandelt werden. Auf der Angebotsseite wird ein weiterer Rückgang erfolgen; die Bautätigkeit wird 2004 auf einige wenige Objekte reduziert. ATIS REAL Müller geht deshalb von einer weiteren langsamen Konsolidierung des Leipziger Büromarkts in den nächsten Jahren aus. 42,000 m 2 to 44,000 m 2. This shows that it is still at least very difficult to achieve extensive pre-letting in planned projects. And this in turn is chiefly due to the still large supply of modern unoccupied premises, which exert pressure on the rental levels of newly built properties. The volume of space in projects which stand a realistic chance of being implemented remains unchanged at 183,000 m 2. In fact, though, there is great reticence about commencing new projects. In the Leipzig market, it is still a fact that a project is only started when an occupant has been found. Rents unchanged at low level The top rent is still /m 2. And that is achieved only in the City Centre for first-occupier newly built premises, i.e. only in a very small market segment. Top and average rents in the other office market zones have been hovering for years at such a low level that no further fall seems likely. So rental prices overall remained steady in ATIS REAL Müller expects that will be the case this year as well. Slightly more vigorous market in 2004 possible In our view, take-up in 2004 will probably at least match last year s level. Demand might even pick up slightly. While there are still no signs of any perceptible increase in the number of inquiries, there is at least the chance that the year will get off to a good start, since promising negotiations are continuing in connection with several sizeable leases originally due to be concluded in On the supply side, a further decline is in the pipeline; in 2004, construction activity will be cut back to just a few new properties. So ATIS REAL Müller anticipates that over the next few years, the Leipzig office market will continue with its slow process of consolidation.

53 Leipzig // Leipzig 53 _ Kennzahlen Leipzig // Key indicators Leipzig Mietpreise Nachfrage Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Demand Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Ø vermietet gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average let total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2003 gesamt davon 2004 ab 2005 Erstbezug total of this, since from 2005 completion =(5+7+8) =(9+10) 12 13=(4+12) 14 1 City 1.1 City 10,70 7, Cityrand 2.1 Ringlage 9,20 6, Gohlis 7,20 5, Musikerviertel 8,20 5, Waldstraßenviertel 7,70 6, Graphisches Viertel 8,20 6, Prager Straße 7,70 6, Nebenlagen 3.1 Karl-Liebknecht-Straße/Leipzig Süd 7,70 5, Georg-Schuhmann-Straße/Nord-Gohlis 6,40 5, Leipzig Nordost 7,70 5, Leipzig-Plagwitz 7,70 5, Peripherie 4.1 Peripherie 7,70 5, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5%. // The top rent given applies to a market segment of 3 5 % in each case. Müller International Immobilien GmbH, NL Leipzig, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

54 54 München // Munich München // Munich Vermietungsleistung Talfahrt gebremst Mit einem Büroflächenumsatz von insgesamt m 2 erzielte München im Jahre 2003 ein respektables Ergebnis. Dies gilt insbesondere bezogen auf den nur geringfügigen Rückgang ( 5%) gegenüber 2002, der an mehreren anderen deutschen Bürostandorten erheblich stärker ausfiel. Auch wenn die Vermietungsleistung unterhalb des Vorjahresergebnisses ( m 2 ) blieb, zeigt der Flächenumsatz insgesamt eine Stabilisierung der Nachfrage. Die Talfahrt der Vermietungsleistung nach den Boomjahren scheint gebremst zu sein. Bei der räumlichen Verteilung der Vermietungen fallen deutliche Unterschiede im Vergleich zum Vorjahr auf: Take-up slide halted With a take-up of 460,000 m 2, Munich achieved a respectable result in Its downturn in turnover (5%) was slight compared with many other German office locations. And even though it was below the prior-year result of 485,000 m 2, the figure achieved is an indication that demand is stabilising. So the slide in take-up since the boom-years seems to have been halted. The geographical distribution of lettings reveals considerable differences from the year before: The Munich environs accounted for about 36% of turnover, compared with just 23% in This is actually another sign of market consolidation, since with the exception of 2002 the proportion achieved by the environs has _ Entwicklung Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten in München // Development of the space-let volume, vacant space and top rents in Munich Entwicklung der Vermietungsleistung in m 2 // Development of the space-let volume in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m , ,60 25,60 25,60 26,60 28, , ,70 30,00 28, Müller International Immobilien GmbH, NL München, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/

55 Munich // München 55 Rund 36% des Gesamtumsatzes entfielen auf das Münchener Umland, 2002 waren es nur 23%. Auch hier zeigt sich eine Konsolidierung der Marktstrukturen. In den letzten Jahren lag der Anteil des Umlandes am Flächenumsatz mit Ausnahme von 2002 immer zwischen 30% und knapp 40%. An erster Stelle aller Büromarktzonen liegt aber weiterhin die Münchener City mit einem Anteil von 18% ( m 2 ). Auf die Region Nord entfielen 16% ( m 2 ) und auf die Region Ost 14% ( m 2 ), wobei Letztere vor allem von der Großanmietung der IZB Soft ( m 2 ) profitierte. Deutliche Zuwächse im Stadtgebiet (+67%) haben die Cityrandlagen erlangen können. Hier haben vor allem das Westend mit m 2 (2002: m 2 ), bedingt durch die Großanmietung der AOK München ( m 2 ), und der Cityrand Nord mit m 2 (2002: m 2 ) klar an Bedeutung gewonnen. always between 30% and around 40% in recent years. But first place among the office market zones was once again taken by Munich City Centre, with 18% of the total (81,000 m 2 ). Region Nord generated 16% (73,000 m 2 ) and Region Ost 14% (63,500 m 2 ), with the latter result benefiting chiefly from a large lease taken up by IZB Soft (30,000 m 2 ). Within the municipal boundaries, the City Centre fringe zones stepped up growth considerably (+67%). Prominent in this respect were Westend with 31,500 m 2 (2002: 12,500 m 2 ), influenced by a large letting to AOK Munich (21,800 m 2 ), and City Centre Fringe North, with 30,000 m 2 (2002: 17,500 m 2 ). _ Bedeutende Vermietungen in München // Major lettings in Munich in m _ BMW AG (2.1) _ IZB Hardware (4.2) Kabel Deutschland GmbH (4.1) _ IZB Soft (4.2) _ Fujitsu Siemens _ GmbH (3.2) IDG Communications _ Verlag AG (3.2) AOK München (2.4) _ _ BMW AG (4.1) Gesundheitszentrum (3.5) _ Müller International Immobilien GmbH, NL München, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

56 56 München // Munich Die Verteilung auf die einzelnen Größenklassen hat sich auch dieses Jahr wieder verschoben. Konnten die Großvermietungen über m 2 ihren Anteil von 22,2% (2002: 24,6%) in etwa halten, so ist der Anteil der Vermietungen zwischen und m 2 stark von 15,2 (2002) auf 6,2% zurückgegangen. Als Resultat stieg der Anteil an Vermietungen von Büroflächen unter m 2 von knapp 44% (2002) auf 69%. Vor dem Hintergrund dieser Struktur einer schwachen Nachfrage im mittleren Flächensegment ist das erzielte Gesamtergebnis besonders bemerkenswert. Last year brought another shift in the relative importance of the different size categories. With a share of 22.2%, large lettings of over 10,000 m 2 were able to more or less maintain their 2002 performance of 24.6%, but the proportion of lettings of units between 5,001 and m 2 fell strongly, from 15.2% (2002) to 6.2%. One result was an increase in lettings in the size category under 2,000 m 2, from just below 44% (2002) to 69%. Against the background of this structure, with demand weak in the medium-sized categories, the overall take-up is particularly notable. _ Vermietungen nach Flächengrößen in München // Lettings according to size categories in Munich Anzahl der Vermietungen in % // Number of lettings in % Flächenumfang der Vermietungen in % // Size of lettings in % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 28,0 5,6 40,4 18,2 16,8 16,5 9,9 18,5 3,3 12,8 0,6 6,2 1,0 22,2 Müller International Immobilien GmbH, NL München, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Wie auch in den Jahren zuvor liegt die Branche der Informations- und Kommunikationstechnologien wieder an erster Stelle der Umsatzanteile. Allerdings verringerte sich ihr Anteil von knapp 31% (2002) auf nur noch gut 21%. Auf den Plätzen zwei und drei folgen die sonstigen Dienstleistungen mit 15% sowie die Beratungsgesellschaften mit 12%. Erfreulich ist die Zunahme der Vermietungen im Bereich Medien und Werbung, die mit einem Marktanteil von 11% (2002: 6,5%) wieder an die Boomjahre 1999 und 2000 anschlossen. Weiter zulegen konnten auch die Versicherungen, die im Vorjahr 2,9% und 2003 wieder nennenswerte 7,1% der Büroflächenumsätze auf sich vereinten. Auch das Branchenspektrum der Nachfrage nähert sich damit wieder einer für München normalen Struktur an und wird nicht mehr durch wenige Boombranchen dominiert. Just as in previous years, the business sector list was headed by information and communications technologies. But its share of the market fell from just under 31% (2002) to slightly over 21%. In second and third place came Other Services, with 15%, and consultancies, with 12%. One gratifying development is the increase in demand from the media and advertising firms; their market share of 11% (2002: 6.5 %) was getting back closer to their performance in the boom-years of 1999 and Insurance companies once again stepped up their demand, from 2.9% the year before to 7.1%. Overall, the business sector spectrum of demand is returning to Munich s normal structure and is no longer dominated by just a few boom sectors.

57 Munich // München 57 _ Vermietungen nach Branchen in München // Lettings according to sectors in Munich in % 3,3 _ Transport und Verkehr Lobbyisten _ 1,5 5,0 _ Handel 5,4 _ Banken, Finanzdienstleister 7,1 _ Versicherungen Verwaltungen von 7,3 _ Industrie-/Bauunternehmen Öffentliche Verwaltung _ 1,0 Sonstige _ 0,8 Informations- und Kommunikationstechnologien _ 21,3 9,3 _ Gesundheitswesen 11,0 _ Medien und Werbung Sonstige Dienstleistungen _ 15,0 Beratungsgesellschaften _ 12,0 Müller International Immobilien GmbH, NL München, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 Leerstand drastisch angestiegen Die Entwicklung des Leerstands stellt für die bayerische Landeshauptstadt ein immer größer werdendes Problem dar: So stiegen die frei stehenden Büroflächen von 0,9 Mio. m 2 im Vorjahr noch einmal sprunghaft auf knapp 1,48 Mio. m 2 an. Dieser Zuwachs von 63% bewirkt, dass der Leerstand im Münchener Marktgebiet zum ersten Mal in den letzten zehn Jahren die Eine-Million-Quadratmeter-Grenze überspringt. Die Leerstandsquote im Stadtgebiet stieg von 3,9% (Ende 2002) auf aktuell 7,5%. Besonders problematisch ist die Tatsache, dass rund 50% des Gesamtleerstands über eine moderne, marktgerechte Flächenqualität verfügen und damit im direkten Wettbewerb zu den Neubauflächen stehen. Erschwerend kommt hinzu, dass das Volumen der zur Untervermietung angebotenen Büroflächen weiter angewachsen ist und aktuell bei ca m 2 liegt. Allerdings ist dieses Marktsegment aufgrund vielfach limitierender Rahmenbedingungen wie zu kurze Restlaufzeiten der Mietverträge nur bedingt wettbewerbsfähig. Die Bautätigkeit war 2003 weiter rückläufig. So liegt das Volumen der Flächen im Bau zum Jahreswechsel 2003/2004 mit insgesamt m 2 deutlich unter dem Vorjahreswert von m 2. Ein großer Anteil entfällt darüber hinaus auf Eigennutzerprojekte. Die dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Büroflächen im Bau reduzierten sich damit deutlich um 64 % von m 2 (Ende 2002) auf aktuell m 2. Das aus Leerstand und verfügbaren Flächen im Bau resultierende verfügbare Büroflächenangebot ist damit von 1,4 Mio. m 2 auf 1,66 Mio. m 2 gestiegen, was einem Zuwachs von knapp 19% entspricht. Drastic rise in vacant space For the Bavarian capital, the development of vacant space is an increasingly important problem: The figure shot up from 0.9 million m 2 in 2002 to just under 1.48 million m 2 in 2003.That is a rise of 63% and it takes the volume of vacant space in the Munich market area past the one million square metre threshold for the first time in the past ten years. The vacancy ratio in the municipal area rose from 3.9% (end of 2002) to 7.5%. One particularly problematic fact is that around 50% of all unoccupied premises meet modern market requirements and are thus in direct competition with newly built premises. Something else is that the volume of office space up for sub-letting has grown again, to around 560,000 m 2 at present. However, because of such restricting terms as just short remaining lease periods, this market segment is competitive only to a limited extent. In 2003, construction activity fell once again. At 351,000 m 2, the volume of space under construction at the end of the year was well below the prior-year figure of 772,000 m 2. And a large proportion of the total is anyway scheduled for owner-occupation. The volume of premises within the total actually still available to the rental market fell strongly by 64%, from 489,000 m 2 (end of 2002) to 180,000 m 2.This means that total available office space, consisting of unoccupied premises and available space under construction, rose from 1.4 million m 2 to 1.66 million m 2, a rise of just on 19%.

58 58 München // Munich Bereits wieder zugenommen haben die Projektplanungen, die so weit vorangetrieben werden, dass relativ zügig mit dem Bau begonnen werden kann. Sie stiegen von m 2 (Jahreswechsel 2002/2003) auf aktuell m 2. Hier zeigt sich, dass einige Marktteilnehmer davon ausgehen, dass die Talsohle des Büromarktzyklus nahezu erreicht ist und ab 2005 eine Aufwärtsbewegung einsetzen wird. Allerdings wird es aufgrund des großen Überangebots an Büroflächen nicht leicht sein, das richtige Timing für den erneuten Markteinstieg zu finden. Mietpreise gesunken Die überproportionale Zunahme leer stehender Flächen, die im Rahmen der erschwerten wirtschaftlichen Bedingungen nicht oder nur schwer zu vermarkten sind, ist ein deutliches Indiz für einen Mietermarkt. Selbst umfangreiche Incentive-Offerten der Eigentümer reichen nicht mehr aus, um das Mietniveau der Vorjahre zu halten. So sank der Höchstmietpreis in München, der in der City erzielt wurde, von 30 /m 2 (2002) auf 28 /m 2. Auch die Durchschnittsmieten sind in allen Büromarktzonen weiterhin rückläufig und liegen im Mittel etwa 10% unter den Werten des Jahres Marktkonsolidierung wird sich 2004 fortsetzen Die Leerstände werden im kommenden Jahr langsamer steigen und im Laufe des Jahres ihren Höchststand erreichen. Gleichzeitig wird die Bautätigkeit weiter zurückgehen. Neue Projekte werden voraussichtlich noch nicht wieder in Angriff genommen werden. Bezüglich der Nachfrage geht ATIS REAL Müller davon aus, dass ein ähnlicher Flächenumsatz wie 2003 erreicht werden wird. Dass aber bereits 2004 wieder die m 2 -Grenze übersprungen wird, ist eher unwahrscheinlich. Der Höchstmietpreis wird sich mehr oder weniger stabilisieren, wobei aber im Jahr 2004 noch einmal eine Zunahme von Incentives zu erwarten ist. Space in projects where planning is so advanced that construction could be begun quickly has already started moving up again: from 129,000 m 2 (end of 2002) to 352,000 m 2. This indicates that some market players assume that the bottom of the office market cycle has more or less been reached and things will start improving again from next year on. However, in view of the huge surplus of available premises, it will not be easy to time any re-entry into the market. Rents down The exceptional increase of vacant space, which will be impossible or at least very difficult to market in the current tougher general economic conditions, is a clear indication that Munich is a tenants market. Even the extensive use of incentives by owners is no longer enough to maintain the rental price levels of previous years. And so top rents in Munich, achieved in the City Centre, fell from 30 /m 2 (2002) to 28 /m 2. Average rents also eased in all office market zones and are now generally about 10% below the figures for Market consolidation to continue this year In the course of this present year, vacant space will increase more slowly and will reach its peak. At the same time, construction activity will decline further. It is unlikely that new projects will be commenced yet. Where demand is concerned, ATIS REAL Müller assumes that take-up will be similar to that in But it seems unlikely that this year will see the 500,000 m 2 threshold being passed again. Top rents will more or less stabilise, but 2004 is likely to bring even greater use of incentives.

59 Munich // München 59 _ Kennzahlen München // Key indicators Munich Mietpreise Nachfrage Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Demand Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Ø vermietet gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average let total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2003 gesamt davon 2004 ab 2005 Erstbezug total of this, since from 2005 completion =(5+7+8) =(9+10) 12 13=(4+12) 14 1 City 1.1 City 28,00 17, Bogenhausen 26,00 16, Cityrand (innerhalb Mittlerer Ring) 2.1 Cityrand Nord 19,00 14, Cityrand Süd 15,00 12, Arabellapark 16,00 15, Westend 15,00 13, Theresienhöhe 18,00 15, Nebenlagen 3.1 Moosach/Milbertshofen 14,00 10, Parkstadt Schwabing 14,50 13, Neuperlach 13,00 10, Messestadt Riem 16,00 15, Übriges Stadtgebiet 16,50 11, Summe München Peripherie 4.1 Region Nord 13,00 10, Region Ost 13,00 10, Region Süd 13,00 10, Region West 12,50 9, Summe Peripherie Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5%. // The top rent given applies to a market segment of 3 5 % in each case. Müller International Immobilien GmbH, NL München, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

60 60 Stuttgart // Stuttgart Stuttgart // Stuttgart Flächenumsatz gestiegen Mit einer Vermietungsleistung von m 2 hat der Stuttgarter Büromarkt sein schwaches Vorjahresergebnis um rund 36% übertroffen. Diese Steigerung ist die höchste der großen deutschen Bürostandorte. Erreicht werden konnte dieser Anstieg jedoch nur auf der Basis einer Großvermietung: Die Energie Baden- Württemberg AG (EnBW) unterschrieb einen Mietvertrag über m 2 im zukünftigen Stuttgarter Airpark im Fasanenhof. Insbesondere unter Berücksichtigung dieser alles überlagernden Großvermietung lag der Flächenumsatz aber auch 2003 spürbar unter dem zehnjährigen Durchschnitt von m 2. Der Stuttgarter Büromarkt wurde auch im vergangenen Jahr Take-up higher With a take-up of 151,000 m 2, the Stuttgart office market exceeded its (admittedly) weak prior-year result by around 36% - the biggest percentage rise among the major office locations. But this increase was fuelled above all by one large letting: EnBW, the Baden-Württemberg utility, signed a lease for 65,000 m 2 in the planned Stuttgart Airpark in Fasanenhof. All the same, turnover was once again below the ten-year average of 157,000 m 2 without this one huge transaction it would have been far below it. As before, the main sources of demand in the Stuttgart office market were regional in character, with little activity by service-providers from outside Baden-Württemberg. _ Entwicklung Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten in Stuttgart // Development of the space-let volume, vacant space and top rents in Stuttgart Entwicklung der Vermietungsleistung in m 2 // Development of the space-let volume in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m ,90 19,40 19,40 17,90 17,90 17,90 17,90 14,30 15,30 16, m Haas und Halverscheidt GmbH, Stuttgart, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/

61 Stuttgart // Stuttgart 61 überwiegend regional dominiert; Ansiedlungen überregionaler Dienstleister waren kaum zu beobachten. Aufgrund der Großvermietung erreicht die Stuttgarter Peripherie im Jahr 2003 gut 55% des Flächenumsatzes. Entsprechend entfallen auf die Büromarktzonen im Stadtgebiet nur 45%. Lässt man die Großvermietung unberücksichtigt, ist mit m 2 (15%) wiederum die Stuttgarter City der umsatzstärkste Standort. Sie hat jedoch im Vergleich zum Vorjahr (26%) an Bedeutung verloren. Hohe Anteile am Flächenumsatz erzielte 2003 auch der Cityrandbereich (Nord/ Heilbronner Straße, m 2, Ost und West mit je m 2 ), der 26% auf sich vereinigen konnte. Thanks to the EnBW lease, Stuttgart s periphery accounted for over 55% of turn-over in This leaves only 45% for the office market zones within the municipal boundaries. Excluding the EnBW effect, the City Centre was once again the main focus of demand, with 22,000 m 2 (15%), but lost in relative importance compared with 2002 (26%). Other high proportions of takeup were achieved by the City Centre fringe areas (Nord/Heilbronner Strasse, 18,000 m 2, East and West, each with 10,500 m 2 ), which together accounted for 26%. _ Bedeutende Vermietungen in Stuttgart // Major lettings in Stuttgart in m _ DTI Eurolloyd Breuninger (2.1) _ DaimlerChrysler AG (2.2) _ TKK Stuttgart (2.1) Mahler IGS (2.2) _ _ Marsh (2.1) Energie Baden-Württemberg EnBW (4.1) _ Haas und Halverscheidt GmbH, Stuttgart, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

62 62 Stuttgart // Stuttgart Die Flächenstruktur der Nachfrage hat sich, vor allem wegen des Mietvertrags der EnBW, 2003 deutlich zugunsten der großteiligen Verträge verschoben. So erzielten Flächen mit mehr als m 2 einen Anteil von gut 62% an der Vermietungsleistung im Vorjahr waren es nur 26%. Entsprechend geringer fällt im Jahr 2003 die Quote der kleinteiligen Abschlüsse aus. In terms of size categories, the EnBW lease naturally put the emphasis on large units. As a result, premises of more than 5,000 m 2 achieved a share of over 62% of the total, compared with just 26% the year before. The proportion accounted for by smaller units was correspondingly smaller. _ Vermietungen nach Flächengrößen in Stuttgart // Lettings according to size categories in Stuttgart Anzahl der Vermietungen in % // Number of lettings in % Flächenumfang der Vermietungen in % // Size of lettings in % 20 % 15 % 10 % 5 % 76,4 15,9 8,7 4,3 9,1 7,9 2,9 7,0 0,5 2,6 1,4 12,6 1,0 49,7 Haas und Halverscheidt GmbH, Stuttgart, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Aufgrund der Großanmietung der EnBW führen die Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen die am Gesamtumsatz beteiligten Branchen mit 43,5% eindeutig an. Bezieht man diese Ausnahme nicht mit ein, waren die Beratungsgesellschaften mit 20,8% am stärksten vertreten, was ein Erfolg für den Dienstleistungsstandort Stuttgart ist. Den dritten Platz belegt die Branche Banken und Finanzdienstleister mit 11,9%. Keine wesentliche Rolle spielten dagegen die in den Boomjahren noch alles überstrahlenden Branchen der Informations- und Kommunikationstechnologien sowie Medien und Werbung. Das Jahr 2003 wurde auf dem Stuttgarter Büromarkt also von den traditionellen Branchen beherrscht. The EnBW letting also influenced the business sector distribution heavily, putting the head offices of industrial and construction companies way out in front, with 43.5% of total turnover. Excluding that effect, consultancies were the best represented, with 20.8% of the total a success for Stuttgart as a services centre. In third place came banks and financial services, with 11.9%. In contrast to the boom-years, when information and communications technologies and the media and advertising outshone all the other sectors, they last year failed to play any important role. So in 2003, the Stuttgart office market was once again dominated by its traditional businesses.

63 Stuttgart // Stuttgart 63 _ Vermietungen nach Branchen in Stuttgart // Lettings according to sectors in Stuttgart in % 4,4 _ Medien und Werbung 4,7 _ Öffentliche Verwaltung 11,9 _ Banken, Finanzdienstleister Versicherungen _ 3,6 Lobbyisten _ 1,4 Sonstige _ 9,7 20,8 _ Beratungsgesellschaften Verwaltungen von Industrie-/Bauunternehmen _ 43,5 Haas und Halverscheidt GmbH, Stuttgart, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004 Deutlich erhöhtes Flächenangebot Erstmals seit Beginn des Marktabschwungs 2001 hat sich der Leerstand im Jahr 2003 deutlich erhöht und liegt aktuell bei rund m 2 (Ende 2002: m 2 ). Dies entspricht einer Leerstandsquote von 3,7%. Die qualitative Struktur des Leerstands zeigt einen deutlichen Anstieg bei den Neubauflächen, da im vergangenen Jahr viele Flächen fertig gestellt wurden, die noch nicht vermietet sind. Der Sockel unsanierter Bestandsflächen liegt weiterhin bei nur rund m 2. Für das Jahr 2004 ist ein weiterer Anstieg des Leerstands zu befürchten, da mehrere Großkonzerne in eigengenutzte Räume umziehen bzw. die bisher verstreuten Mietflächen in neuen Räumlichkeiten zusammenführen. Significantly higher supply For the first time since the start of the market downturn in 2001, the volume of vacant space increased significantly in 2003, to around 253,000 m 2 (end of 2002: 71,000 m 2 ). This corresponds to a vacancy rate of 3.7%. In terms of quality, the structure of vacant space reveals a strong rise among newly built premises many of the premises completed last year have not yet been let. The bedrock of unrefurbished older premises remains at around 47,000 m 2. It is to be feared that the vacant space volume will increase again in 2004, since several large corporate groups are moving into their own properties or are bringing previously scattered units together in new premises. Das Volumen der Flächen im Bau hat sich von ca m 2 Ende 2002 (von denen jedoch nur 25% dem Markt zur Verfügung standen) auf aktuell rund m 2 spürbar reduziert. Davon sind momentan noch 30% für den Vermietungsmarkt verfügbar, die übrigen Flächen sind entweder vorvermietet oder werden von Eigennutzern belegt. Insgesamt hat sich damit das verfügbare Angebot der Flächen im Bau im Laufe des Jahres 2003 sogar um m 2 auf aktuell m 2 verringert. Hierin liegt auch eine Erklärung für den spürbaren Anstieg des Leerstands, da die 2003 fertig gestellten Flächen hinzukamen. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar Seite 66) ist demzufolge um 36% von m 2 (Ende 2002) auf m 2 gestiegen. The volume of space under construction fell significantly, from around 685,000 m 2 at the end of 2002 (of which however only 25% was still actually available to the market) to around 248,000 m 2 at present. And of this total, some 30% is still available the other premises are either pre-let or are due for owner-occupation. So overall, the available supply of space under construction actually fell in 2003, by 96,000 m 2 to 75,000 m 2 at present. This is one explanation for the marked increase in unoccupied premises the figure includes space completed in the course of the year. The overall volume of available office space (vacant space plus available premises under construction, see Glossary Page 66) has therefore risen by 36%, from 242,000 m 2 (end of 2002) to 328,000 m 2.

64 64 Stuttgart // Stuttgart Der Umfang der projektierten Flächen hat sich im Laufe des Jahres 2003 von m 2 auf m 2 nur leicht verringert. Ob diese jedoch realisiert und vor allem finanziert werden, ist angesichts der deutlich gestiegenen Leerstände, gerade im Bereich der modernen Flächen, fraglich. Sinkendes Preisniveau Die stark gestiegenen Leerstände und die damit einhergehende veränderte Angebots-und-Nachfrage- Relation, die in dieser Ausprägung für den Stuttgarter Büromarkt neu sind, haben sich in den Mietpreisniveaus nachhaltig niedergeschlagen. Sowohl die Höchstmietpreise als auch die Durchschnittsmieten haben deutlich nachgegeben. Die momentane Spitzenmiete, die in der Stuttgarter City erzielt wird, liegt bei 16 /m 2. Das sind 3,40 /m 2 oder 18% weniger als noch vor einem Jahr. Bei den Durchschnittsmieten sind differenzierte Entwicklungen zu beobachten: Mietpreisrückgängen in mehreren Büromarktzonen stehen vereinzelt gestiegene Durchschnittsmieten gegenüber. Diese werden durch das erheblich ausgeweitete Angebot an modernen Neubauflächen erzielt, für die höhere Preise realisiert werden können. Stabiler Flächenumsatz im Jahr 2004 Aufgrund der vorliegenden Gesuche sowie der sich langsam erholenden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist im Jahr 2004 ein ähnlicher Flächenumsatz wie im abgelaufenen Jahr möglich. Voraussetzung ist jedoch, dass einige der am Markt befindlichen Großgesuche auch realisiert werden können. Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass der Leerstand und damit das Flächenangebot weiter steigt, denn bei der überwiegenden Zahl der Neuabschlüsse wird es sich wie 2003 auch 2004 um Flächentausch und nicht um Expansion handeln. Auch 2004 wird der Stuttgarter Büromarkt mit einem zu hohen Angebot im Verhältnis zur Nachfrage zu kämpfen haben, die er aus der Vergangenheit nicht gewohnt ist. Im Vergleich zu anderen Bürostandorten handelt es sich aber immer noch um einen insgesamt stabilen und ausgeglichenen Markt. Space at the project planning stage fell only slightly in 2003, from 433,000 m 2 to 408,000 m 2. But whether projects will actually be commenced or especially can be financed, is doubtful in view of the strong increase in vacant space, particularly in the field of new premises. Rents at lower level The strong rise in unoccupied space, and the changed relationship this creates between supply and demand, is on a scale new to the Stuttgart office market. And this has impacted heavily on the level of rental prices. Top rents fell significantly. At present, the top rent, achieved in Stuttgart s City Centre, is 16 /m /m 2 or 18% less than a year ago. The development of average rents varied. In several office market zones, they declined but there were also instances of rises, as the result of the considerably greater supply of modern, newly built premises, which command higher rental prices. Take-up steady in 2004 Existing inquiries and the slow recovery of the overall economic situation make it possible that take-up in Stuttgart will be on a par with last year s. But this will depend on whether some inquiries for large units are actually turned into leases. At the same time, it can be assumed that vacant space and thus the overall supply of space will continue to rise, since once again most new lettings will involve relocation rather than any real expansion. And this year too, Stuttgart s office market will have to cope with a level of supply that is excessive when compared to demand something it has not been accustomed to in the past. All the same, in comparison with other office locations, Stuttgart remains a generally stable and balanced market.

65 Stuttgart // Stuttgart 65 _ Kennzahlen Stuttgart // Key indicators Stuttgart Mietpreise Nachfrage Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Demand Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Ø vermietet gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average let total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2003 gesamt davon 2004 ab 2005 Erstbezug total of this, since from 2005 completion =(5+7+8) =(9+10) 12 13=(4+12) 14 1 City 1.1 City 16,00 15, Cityrand 2.1 Cityrand Nord/Heilbronner Straße 13,50 13, Cityrand Ost 13,00 9, Cityrand West 13,00 11, Nebenlagen 3.1 Degerloch 12,50 10, Feuerbach 12,00 9, Summe Stuttgart Peripherie 4.1 Fasanenhof 12,80 9, Vaihingen/Möhringen 12,50 9, Weilimdorf 11,50 9, Leinfelden-Echterdingen 10,00 8, Summe Peripherie Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5%. // The top rent given applies to a market segment of 3 5 % in each case. Haas und Halverscheidt GmbH, Stuttgart, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2003/2004

66 66 Glossar // Glossary Glossar // Glossary Zum Flächenumsatz zählen die Flächen, die bis zum neu vermietet wurden. Ausschlaggebend ist der Vertragsabschluss, unabhängig vom Zeitpunkt des Bezugs. Die Fortsetzung bestehender Mietverträge oder die Wahrnehmung von Optionen schlägt sich in dieser Summe nicht nieder. Die Mieten beziehen sich auf Verträge, die im Jahr 2003 abgeschlossen wurden. Es handelt sich um nominale Nettokaltmieten je Quadratmeter vermietbarer Fläche pro Monat. Soweit möglich wurden Incentives dabei berücksichtigt und herausgerechnet. Zum Leerstand zählen kurzfristig vermietbare Büroflächen in bestehenden Gebäuden und in Büro- und Geschäftshäusern, die zum beziehbar sind. Dazu gehören außerdem bis zum registrierte Bestandsflächen ohne vertragliche Bindung sowie nicht vermietete Neubauflächen, die für den Mieter ausgebaut werden müssen. Leerstände, in denen nach Fertigstellung keine Vermietungen erfolgt sind, werden bis zu 18 Monaten als Neubauleerstandsflächen geführt. Die verfügbaren Flächen werden berechnet aus: Leerstand + verfügbare im Bau befindliche Flächen = verfügbare Flächen Geplante Flächen sind Flächen, für die eine Baugenehmigung vorliegt oder eine Erteilung bei entsprechender Antragstellung sehr wahrscheinlich ist. Take-up comprises space let under new lease agreements concluded by , irrespective of when tenants actually occupy their new premises. It does not include space let under lease agreements that have simply been renewed or extended, nor does it include the exercising of previously agreed options. The rent levels given refer exclusively to agreements concluded in 2003 and represent the nominal net rent per square metre of lettable space per month. As far as possible, incentives have been taken into consideration and discounted. Vacant space is unoccupied office space available for letting in existing buildings which will be ready for occupying by This also includes space without contractual ties registered by as well as unlet new space which has to be developed for tenants. Premises that have not been let at all since completion are classified as newly built vacant space for a period of up to 18 months. Available space is calculated as follows: Unoccupied space + Available space under construction = Available space Planned space is space where a building permit has been issued or a permit is likely to be issued on application.

67 Current reports // Aktuelle Marktberichte 67 Aktuelle Marktberichte // Current reports Folgende aktuelle Marktberichte der ATIS REAL Müller Gruppe erhalten Sie über unsere Service-Nummer: M U E L L E R The following current reports from the ATIS REAL Müller Group can be obtained via our Service number: M U E L L E R City Reports: Überregionale Reports: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München Office Market Report, Investment Market Report, Key-Report Office, Einzelhandelsmieten in Europa Außerdem können Sie unsere Quartalsberichte (City News) zu 9 Standorten als PDF auf unserer Website herunterladen: In addition, our quarterly newsletter (City News) on 9 locations can be downloaded in pdf form from our website: