Office Market Report. Germany Research

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1 Office Market Report Germany 2006 Research

2 02 Impressum // Imprint Impressum // Imprint Herausgeber und Copyright: Atisreal GmbH Bearbeitung: Atisreal Consult GmbH Übersetzung: Clive Winter, Siegburg Realisierung: Konzeption + Design, Köln Architekturfotografie: Thomas Götz, Düsseldorf Stand: Januar 2006 Auflage: Publisher and copyright: Atisreal GmbH Prepared by: Atisreal Consult GmbH Translation: Clive Winter, Siegburg Realisation: Konzeption + Design, Cologne Architectural photography: Thomas Götz, Düsseldorf Status: January 2006 Circulation: 12,000 Der Office Market Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der Atisreal GmbH möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. All rights reserved. This Office Market Report is protected in its entirety by copyright. No part of this publication may be reproduced, translated, transmitted, or stored in a retrieval system in any form or by any means, without the prior permission in writing of Atisreal GmbH.

3 Contents // Inhalt 03 Inhalt // Contents Die deutschen Bürostandorte im Überblick Spürbar gestiegener Flächenumsatz 4 Büromarkt-Kennzahlen 11 Overview of the German office locations Perceptible increase in take-up 4 Office market indicators 11 Berlin Flächenumsatz deutlich gestiegen 12 Kennzahlen Berlin 17 Berlin Sharp rise in take-up 12 Key indicators Berlin 17 Düsseldorf Flächenumsatz auf Vorjahresniveau 18 Kennzahlen Düsseldorf 23 Düsseldorf Take-up at prior-year level 18 Key indicators Düsseldorf 23 Essen Deutliche Umsatzsteigerung 24 Kennzahlen Essen 29 Essen Sharp upturn in turnover 24 Key indicators Essen 29 Frankfurt Gestiegener Flächenumsatz 30 Kennzahlen Frankfurt 35 Frankfurt Take-up higher 30 Key indicators Frankfurt 35 Hamburg Flächenumsatz erneut über m 2 36 Kennzahlen Hamburg 41 Hamburg Take-up again over 400,000 m 2 36 Key indicators Hamburg 41 Köln Neuer Umsatzrekord 42 Kennzahlen Köln 47 Cologne New turnover record 42 Key indicators Cologne 47 Leipzig Leicht gestiegener Flächenumsatz 48 Kennzahlen Leipzig 53 Leipzig Slight increase in take-up 48 Key indicators Leipzig 53 München Starker Anstieg des Flächenumsatzes 54 Kennzahlen München 59 Munich Take-up rises strongly 54 Key indicators Munich 59 Stuttgart Flächenumsatz leicht rückläufig 60 Kennzahlen Stuttgart 65 Stuttgart Take-up slightly lower 60 Key indicators Stuttgart 65 Glossar 66 Glossary 66 Aktuelle Marktberichte 67 Current market reports 67

4 04 Überblick // Overview Die deutschen Bürostandorte im Überblick Spürbar gestiegener Flächenumsatz An den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart wurden im Jahr 2005 knapp 2,76 Mio. m 2 Bürofläche umgesetzt. Dies ist eine Steigerung um 10,6 % gegenüber 2004 und das beste Ergebnis seit Perceptible increase in take-up In the nine most important German office locations Berlin, Cologne, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Leipzig, Munich and Stuttgart take-up in 2005 totalled just under 2.76 million m 2. This is an increase of 10.6 % over 2004, and the best result since Damit hat sich die von Atisreal Ende 2004 abgegebene Prognose einer positiven Umsatzentwicklung bestätigt. Wie bereits im Vorjahr ist das gute Ergebnis trotz eines im langjährigen Vergleich geringen Anteils an Großverträgen mit über m 2 Bürofläche zustande gekommen. Lediglich 14,5 % (2004: 14 %) des Umsatzes entfielen auf diese Größenklasse. Vor allem bei den kleinen und mittleren Flächengrößen hat sich dagegen die bereits 2004 zu beobachtende lebhafte Nachfrage fortgesetzt und sogar noch verstärkt. Diese Nachfragestruktur ist aus Sicht von Atisreal ein deutliches Zeichen dafür, dass sich die Stimmung auf den Büromärkten verbessert hat und viele Unternehmen ihre über einen längeren Zeitraum verschobenen Anmietungsabsichten umsetzen. Eine der wichtigsten Nachfragegruppen war an vielen Standorten die öffentliche Hand und hier ganz besonders die Arbeitsagenturen, die umfangreiche Büroflächen mieteten. This confirms the forecast of a positive development of turnover made by Atisreal at the end of As in the previous year, the good result came about despite the fact that the proportion of large lettings (of over 10,000 m 2 ) was smaller than the long-term average: this size category accounted for only 14.5 % of turnover (2004: 14 %). In contrast, the lively demand for small and medium-size premises, which was already evident in 2004, has continued and even grown. In Atisreal's opinion, this demand structure is a clear indication that the mood in office markets has improved and that many companies are implementing their long-deferred intentions to rent new premises. One of the most important sources of demand in many locations was the public sector, in particular the newstyle employment agencies, which have secured extensive office premises. Analysiert man die Verteilung des Flächenumsatzes über das Gesamtjahr, so zeigt sich, dass er mit Ausnahme des schwachen An analysis of the distribution of take-up over the year shows that with the exception of the weak first quarter, turnover was

5 Overview // Überblick 05 // Overview of the German office locations ersten Quartals nahezu ausgeglichen war. Auch dies spricht dafür, dass sich die Nachfragebelebung stabilisiert hat und das gute Ergebnis nicht nur aus temporären Sonderentwicklungen, z. B. einem Stimmungsaufschwung im Zuge des Regierungswechsels, resultiert. Sollten sich die positiven Signale einer sich etwas schneller als erwartet erholenden Gesamtwirtschaft fortsetzen, bestehen gute Chancen, dass die ohnehin lebhafte Nachfrage 2006 noch einmal anzieht. more or less consistent. This too is a sign that the upturn in demand has stabilised and that the good result is not merely the product of one-off effects, such as the brighter mood following the change of government. If the positive signals of a faster-than-anticipated economic recovery continue, there is a good chance that the already strong level of demand will increase again in _ Flächenumsatz 2004 und 2005 // Take-up in 2004 and 2005 m 2 in 2004, total m 2 m 2 in 2005, total m 2 Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart Atisreal GmbH, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/

6 06 Überblick // Overview Die positive Entwicklung des Flächenumsatzes stellt sich innerhalb der einzelnen Städte differenziert dar; nicht alle steigerten ihr Umsatzergebnis gegenüber Zu den Standorten mit rückläufigem Gesamtumsatz gehören Stuttgart und Hamburg. In Stuttgart wurden 2005 knapp 12 % weniger Bürofläche umgesetzt als im Vorjahr. Verantwortlich ist hierfür in erster Linie der deutlich gesunkene Anteil der Großvermietungen über m 2 (von rund 37 % auf nur noch etwa 17 %). Der in Hamburg gegenüber dem Vorjahr um gut 6 % geringere Flächenumsatz ( m 2 ) muss im Zusammenhang mit dem überproportional guten Ergebnis von 2004 interpretiert werden, das zu fast einem Viertel aus Großverträgen über m 2 resultierte. Der Anteil dieser Größenklasse lag dagegen im Jahr 2005 lediglich bei gut 7 %. Vor diesem Hintergrund ist der Umsatz als Erfolg zu werten und deutet auch in Hamburg auf eine lebhafte Nachfrage in den kleinen und mittleren Flächensegmenten hin. Auf Vorjahresniveau bewegte sich der Düsseldorfer Markt, der auf einen Flächenumsatz von m 2 kam (ein marginaler Rückgang um 1,6 % gegenüber 2004). Das Ergebnis von 2004 wurde aber durch eine ungewöhnliche Großanmietung über m 2 mitbestimmt, sodass auch in Düsseldorf von einer regen und positiven Nachfrage gesprochen werden kann. The positive development of take-up is manifested differently in the individual cities; not all of them in fact achieved a higher turnover than in The locations where take-up actually fell include Stuttgart and Hamburg. In Stuttgart almost 12 % less office space was let than in the previous year. This was due primarily to the significantly lower share of large lettings over 5,000 m 2, which dropped from around 37 % to only about 17 %. The over 6 % fall in take-up in Hamburg (409,000 m 2 ) has to be seen against the backdrop of the very good result for Almost a quarter of Hamburg's 2004 total was generated by large lettings over 10,000 m 2, whereas in 2005 this category accounted for only 7 %. In view of this, the 2005 result must be rated a success, since it indicates strong demand in the small and medium-size segments. The Düsseldorf market performed virtually on a par with the previous year, producing take-up of 244,000 m 2. Although this represents a marginal decline of 1.6 %, it must be borne in mind that Düsseldorf's take-up in 2004 included one unusually large letting (of 33,000 m 2 ), so that here, too, demand can definitely be regarded as lively and positive. Zuwächse beim Flächenumsatz verzeichneten dagegen Essen, Berlin, München, Köln, Frankfurt und Leipzig. Die stärksten Anstiege vollzogen sich mit plus 29 % in Essen ( m 2 ) und mit 28,5 % in Berlin, wo insgesamt m 2 Bürofläche umgesetzt wurden. Profitiert hat der Markt dabei vor allem von einer überproportional hohen Nachfrage der öffentlichen Hand mit rund einem Drittel des Gesamtumsatzes. Da es sich dabei oft um große Vertragsabschlüsse handelte, ist Berlin einer von zwei Standorten mit einem starken Zuwachs bei den Großvermietungen über m 2. Insgesamt entfielen fast 28 % des Umsatzes auf diese Kategorie. Essen profitierte vor allem vom Zuwachs der größeren Vermietungen über m 2. Ebenfalls erhebliche Umsatzzuwächse waren in München (+ 21,6 %) und Köln (+ 21 %) zu beobachten. Während das Ergebnis in München ( m 2 ) ohne umfangreiche Anteile an Großverträgen realisiert wurde, was auf eine breite Nachfragebasis in allen Marktsegmenten hindeutet, profitierte Köln in starkem Maße von Großanmietungen. Zu nennen sind hier u. a. die Abschlüsse von RTL ( m 2 ) und der KölnMesse (gut m 2 ). Mehr als 8 % betrug der Umsatzanstieg in Frankfurt, wo m 2 Bürofläche umge- Six cities registered higher take-up in 2005: Essen, Berlin, Munich, Cologne, Frankfurt and Leipzig. The largest increases were in Essen up by 29 % to 80,000 m 2 and Berlin, with a rise of 28.5 % to 464,000 m 2. The market profited in particular from disproportionately high demand from the public sector, which accounted for around a third of total turnover and often included leases for large premises. This fact helped to make Berlin one of two locations with strong growth in large lettings of over 10,000 m 2. Overall this category accounted for almost 28 % of turnover. Essen benefited in particular from the larger number of big leases over 2,000 m 2. Substantial increases in turnover were also posted in Munich ( %) and Cologne (+ 21 %). While the result in Munich (586,000 m 2 ) was realised without extensive contributions from large contracts and was instead due more to broadly based demand in all market segments, Cologne's improved result was fuelled extensively by large lettings, for instance to broadcaster RTL (43,000 m 2 ) and the Cologne exhibition company KölnMesse (over 24,000 m 2 ). In Frankfurt, turnover grew by more than 8 %, with take-up totalling 530,000 m 2. This result can be regarded as especially good, and it underscores the stability

7 Overview // Überblick 07 setzt wurden. Dieses Ergebnis ist besonders positiv zu werten und unterstreicht die Stabilität des Marktes, da es mit einem im langjährigen Vergleich geringen Umsatzanteil der Banken als Frankfurter Leitbranche realisiert wurde. In Leipzig wurde im Vergleich zu 2004 ein um knapp 8 % höherer Flächenumsatz von m 2 erzielt, womit sich der Büromarkt seit mehreren Jahren sehr stabil zeigt und ein der Größe der Stadt entsprechendes Niveau erreicht. of the Frankfurt market, since it was achieved despite the fact that banks the city's leading business sector made only a comparatively small contribution to the total. Take-up in Leipzig, at 84,000 m 2 a respectable result for a city of this size represented an increase of nearly 8 % over 2004 and is a further sign of this office market's stability in the past few years. _ Gesamtflächenumsatz ausgewählter Bürostandorte 1996 bis 2005 // Total take-up of selected office centres from 1996 to 2005 Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart in m Atisreal GmbH, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/ Gesamtangebot unverändert Das Gesamtangebot an Büroflächen hat sich in den neun analysierten Städten gegenüber Ende 2004 kaum verändert und liegt aktuell bei knapp 10 Mio. m 2 (- 0,3 %). An den einzelnen Standorten stellt sich die Entwicklung sehr unterschiedlich dar. Während in einigen Städten (Frankfurt, Köln, Essen, Stuttgart) das Büroflächenangebot in den letzten zwölf Monaten noch einmal merklich angestiegen ist, hat es sich in Düsseldorf und Hamburg kaum verändert und ist in Berlin, Leipzig und München bereits gesunken. Auch die beiden Angebotskomponenten, Leerstand und verfügbare Flächen im Bau, haben sich unterschiedlich entwickelt. Total supply unchanged The total supply of office space in the nine cities covered by the Atisreal survey has changed very little since the end of At present it totals just under 10 million m 2 (- 0.3 %). However, the way supply developed varied considerably between one city and another. In some office centres (Frankfurt, Cologne, Essen, Stuttgart), it rose again perceptibly; in Düsseldorf and Hamburg it remained largely unchanged, while in Berlin, Leipzig and Munich it has already fallen. The two components of supply, vacant space and available space under construction, also exhibited differing trends. Der Leerstand hat sich insgesamt noch einmal leicht von 9,28 Mio. m 2 (Ende 2004) auf aktuell 9,36 Mio. m 2 (+ 0,9 %) erhöht. Verantwortlich hierfür sind im Wesentlichen zwei Gründe. Einerseits wurden 2005 umfangreiche Projekte fertig gestellt, deren unvermietete Flächen dem Markt jetzt als Leerstand zur Verfügung stehen. Andererseits sind bei vielen Total vacant space increased once again slightly from 9.28 million m 2 (end of 2004) to 9.36 million m 2 (+ 0.9 %) at present. This was basically due to two factors. First, extensive projects were completed in 2005, releasing as-yet unlet premises onto the market. Secondly, many premises which were offered for subletting in recent years must now be included

8 08 Überblick // Overview Flächen, die in den letzten Jahren zur Untervermietung angeboten wurden, mittlerweile die Mietverträge ausgelaufen, sodass sie jetzt in den Leerstand fallen. Zu den Standorten mit gestiegenem Leerstand gehören Düsseldorf (+ 7,6 %), Essen (+ 11,9 %), Frankfurt (+ 14,9 %), Köln (+ 7,2 %) und Stuttgart (+ 20,3 %). Dagegen ist die Spitze der leer stehenden Büroflächen an den anderen Standorten bereits überschritten und ein schrittweiser Abbau eingeleitet. Den stärksten Rückgang seit Ende 2004 verzeichnet Berlin mit aktuell 1,54 Mio. m 2 Leerstand (- 12,6 %), gefolgt von München mit 1,74 Mio. m 2 (- 8,0 %). Leicht abgenommen haben die Leerstände auch bereits in Hamburg mit aktuell m 2 (- 0,9 %) und Leipzig mit m 2 (- 2,8 %). in the vacant space category following the expiry of the relevant leases. The locations with increased vacant space are Düsseldorf (+ 7.6 %), Essen ( %), Frankfurt ( %), Cologne (+ 7.2 %) and Stuttgart ( %). In the other locations, the volume of unoccupied space has already peaked and gradually started to fall. The strongest decline since the end of 2004 was recorded by Berlin, with a reduction of 12.6 % to 1.54 million m 2 of vacant space, followed by Munich, with a fall of 8.0 % to 1.74 million m 2. Vacancies also declined slightly in Hamburg, with 908,000 m 2 (- 0.9 %) at present, and Leipzig with 733,000 m 2 (- 2.8 %). _ Leerstand 2004 und 2005 // Vacant space in 2004 and 2005 m 2 in 2004, total m 2 m 2 in 2005, total m 2 Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart Atisreal GmbH, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/ In den Städten mit einem Leerstandsanstieg hat sich dieser im vierten Quartal 2005 bereits deutlich verlangsamt. In Verbindung mit der deutlich geringeren Bautätigkeit, die dazu führen wird, dass zunehmend weniger Büroflächen fertig gestellt werden, und einer gleichzeitig weiterhin regen Nachfrage ist davon auszugehen, dass an fast allen Standorten der Höchstwert im ersten Halbjahr 2006 überschritten sein wird. Even in the cities with rising vacant space totals, the rate of increase slowed down significantly in the fourth quarter. And with the combination of sharply reduced construction activity, which will result in less and less office space being completed, and continued strong demand, the volume of unoccupied space is likely to have reached its peak in almost all locations in the first half of Anders als beim Leerstand hat sich das Volumen der noch verfügbaren Flächen im Bau deutlich reduziert. Ende 2005 umfasste diese Angebotskategorie m 2 Bürofläche, was gegenüber 2004 ( m 2 ) einem Rückgang um 15,2 % entspricht. Noch stärker gefallen sind die insgesamt im Bau befindlichen Flächen, und zwar um 38,4 % von Unlike vacant space, the volume of space under construction available to the rental market decreased significantly. At the end of 2005 this component of supply comprised 629,000 m % less than in 2004 (742,000 m 2 ). An even more substantial fall was registered in aggregate space under construction: this dropped by 38.4 %, from 2.1 million m 2 (end of

9 Overview // Überblick 09 _ Leerstandsraten 2004 und 2005 // Vacancy rates in 2004 and 2005 % in 2004 % in 2005 Berlin Düsseldorf 9,6 8,3 11,3 12,0 Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart 5,3 5,9 13,4 15,2 7,1 7,0 8,9 9,3 20,2 19,6 11,3 10,3 4,3 5,2 Atisreal GmbH, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/ ,1 Mio. m 2 (Ende 2004) auf aktuell 1,29 Mio. m 2. Da fast zwei Drittel der Flächen im Bau in diesem Jahr fertig gestellt werden, ist davon auszugehen, dass sich ihre Abnahme fortsetzen wird. Aufgrund der deutlich besseren Stimmung am Markt und der guten Nachfrage werden allerdings voraussichtlich an einigen Standorten im Laufe des Jahres wieder erste neue Projekte gestartet werden. 2004) to 1.29 million m 2 at present. Since almost two-thirds of the premises under construction will be completed this year, the decline can be expected to continue. However, because of the considerably better mood in the market and the good demand, new projects are likely to be started in some locations in the course of the year. Mietpreisniveaus stabilisiert Die Mietpreise haben sich an allen Standorten im Laufe des Jahres 2005 stabilisiert. Gegenüber 2004 mussten lediglich Berlin, Essen und Düsseldorf fallende Spitzenmieten hinnehmen. In Berlin liegt der Höchstmietpreis bei 20,50 /m 2 und damit um 10 % niedriger als vor einem Jahr. Die aktuell erzielte Spitzenmiete in Essen liegt bei 11,20 /m 2 (- 6,7 %) und in Düsseldorf bei 21,90 /m 2 (- 1,4 %). An allen drei Standorten hat sich der Höchstmietpreis im zweiten Halbjahr 2005 aber nicht mehr verändert. In Frankfurt (34 /m 2 ) und Leipzig (10,70 /m 2 ) gab es 2005 keine Veränderungen der Spitzenmiete. Demgegenüber haben die Top-Mieten in Hamburg mit 23 /m 2 (+ 4,5 %), in Köln mit 19,80 /m 2 (+ 4,2 %), in München mit 28,50 /m 2 (+ 1,8 %) sowie in Stuttgart mit 17 /m 2 (+ 6,3 %) bereits wieder angezogen. Verantwortlich ist hierfür vor allem das große Angebot an neuen attraktiven Büroflächen in Top-Lagen, bei denen die Mieter mittlerweile wieder etwas höhere Preise akzeptieren. Rental prices stabilised Rental prices fundamentally stabilised in the course of 2005 in all the cities surveyed. Only Berlin, Essen and Düsseldorf experienced falls in top rents compared to In Berlin the top rental price is /m 2, or 10 % lower than a year ago. The top rent currently achieved in Essen is /m 2 (- 6.7 %), and in Düsseldorf /m 2 (- 1.4 %). But even in these three locations, the top rent did not fall any further in the second half. In Frankfurt (34 /m 2 ) and Leipzig (10.70 /m 2 ), prime rents remained unchanged in In contrast, top rents have already begun to rise again in Hamburg with 23 /m 2 (+ 4.5 %), Cologne with /m 2 (+ 4.2 %), Munich with /m 2 (+ 1.8 %) and Stuttgart with 17 /m 2 (+ 6.3 %). The primary reason for this is the large supply of new, attractive office space in top locations, where the tenants are now accepting somewhat higher prices again. Auch die Durchschnittsmieten haben sich in der zweiten Jahreshälfte 2005 weitgehend stabilisiert. Schwankungen in Average rents also stabilised to a large degree in the second half of Fluctuations in individual office market zones,

10 10 Überblick // Overview einzelnen Büromarktzonen, sowohl nach oben als auch nach unten, spiegeln objekt- und standortbezogene Entwicklungen wider und stellen keinen Trend mehr dar. Sie sind Indiz dafür, dass die von Atisreal prognostizierte zunehmende Ausdifferenzierung der Mietpreisentwicklung, insbesondere zwischen älteren, schlecht ausgestatteten und modernen Büroflächen, eingesetzt hat. Atisreal geht davon aus, dass sich dieser Trend auch 2006 fortsetzen wird. Neben einer stabilen Entwicklung der meisten Durchschnittsmieten werden die Spitzenmieten für attraktive Objekte in Top-Lagen in einigen Städten voraussichtlich leicht steigen. Büromärkte 2006: Trendumkehr setzt ein 2006 wird an nahezu allen Standorten die Trendumkehr der Büromärkte spürbar werden. Das Flächenangebot wird sich überall verringern, wenn auch langsamer als in früheren Zyklen. Zu berücksichtigen ist hierbei aber auch, dass es an vielen Standorten mittlerweile einen erheblichen Sockel-Leerstand an alten, nicht mehr marktgängigen Büroflächen gibt, der mit modernen Objekten nur noch sehr bedingt konkurrieren kann. Das sinkende Angebot trifft in diesem Jahr auf eine vermutlich weiterhin lebhafte Nachfrage. Eine Reihe von größeren Verträgen, die 2005 nicht mehr unterschrieben wurden, wird an mehreren Standorten zu einem guten Jahresstart beitragen. Vor diesem Hintergrund geht Atisreal davon aus, dass 2006 der Flächenumsatz des vergangenen Jahres mindestens wieder erreicht wird. Sollten sich die positiven Anzeiboth upward and downward, reflect developments relating to the property and the location rather than representing any trend. They are an indication that the increased differentiation of rental price shifts predicted by Atisreal, especially between older, poorly fitted-out office premises and modern ones, has now begun. Atisreal expects this trend to continue through Most average rents will probably evolve in stable fashion, while top rents for attractive properties in prime locations in some cities may well rise somewhat. _ Höchstmieten 2004 und 2005 // Top rents in 2004 and 2005 /m 2 in 2004 /m 2 in 2005 Berlin Düsseldorf 22,80 20,50 22,20 21,90 Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart 12,00 11,20 34,00 34,00 22,00 23,00 19,00 19,80 10,70 10,70 28,00 28,50 16,00 17,00 Atisreal GmbH, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/ Durchschnitt // Average _ 20,73 20,74 _ Durchschnitt // Average Office markets in 2006: The trend begins to turn around The trend turnaround in office markets will become apparent in nearly all locations in The supply of space will decrease everywhere, although more slowly than in earlier cycles. But at the same time it must also be kept in mind that many cities now have a significant bedrock of vacancies in old, no longer marketable office properties, which find it difficult or impossible to compete with modern premises. It can be assumed that the declining supply will meet up with continued strong demand. In several places, a number of relatively large contracts which did not get signed in 2005 will help to get the year off to a good start. Under these circumstances, Atisreal expects space take-up in 2006 to at least match last year's level. If the indications of a somewhat fasterthan-anticipated upswing in the overall economy should

11 Overview // Überblick 11 chen für einen etwas beschleunigten gesamtwirtschaftlichen Aufschwung verfestigen, ist sogar ein leicht höherer Flächenumsatz möglich. Die Perspektiven für 2006 lassen sich wie folgt zusammenfassen: strengthen, it is even possible that take-up will be slightly higher. The prospects for 2006 can be summed up as follows: Stabiler oder leicht steigender Flächenumsatz gegenüber 2005 Überwiegend stabile Mietpreisniveaus, aber gleichzeitig an einigen Standorten leicht steigende Spitzenmieten Langsam steigende Absorptionsraten Im Laufe des Jahres langsam rückläufiges Flächenangebot an nahezu allen Standorten take-up stable or moderately buoyant in comparison with 2005 rental price levels steady for the most part, but at the same time slight increases in top rents in some locations slowly rising absorption rates a slow reduction in available space in nearly all major cities Insgesamt kann man sagen, dass die Perspektiven für die deutschen Büromärkte im Jahr 2006 positiv sind. Die Trendwende bei der Angebots-und-Nachfrage-Relation ist bereits oder wird eingeleitet. Im Vergleich zu früheren Marktzyklen wird sich der Prozess aber langsamer vollziehen. Overall, the outlook for the German office markets in 2006 is positive. In most places, the turnaround of the trend in the relationship between supply and demand has already begun or is set to start soon. However, this process will take place more slowly than it did in previous market cycles. _ Büromarkt-Kennzahlen // Office market indicators Mietpreis Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rent Take-up Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2005 gesamt davon gesamt davon 2006 ab 2007 Erstbezug Erstbezug total of this, since total of this, since from 2007 completion completion 1 2 3=(4+6+8) =(9+10) 12 13=(3+12) 14 Berlin 20, Düsseldorf 21, Essen 11, Frankfurt 34, Hamburg 23, Köln 19, Leipzig 10, München 28, Stuttgart 17, Total Total Differenz // Difference Veränderung 10,6 % 0,9 % -3,7 % -26,8 % 5,3 % -28,3 % -2,0 % -30,8 % -50,3 % -38,4 % -15,2 % -0,3 % 8,8 % // Changes in % * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. // The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

12 12 Berlin // Berlin Berlin // Berlin Flächenumsatz deutlich gestiegen Der Flächenumsatz in Berlin lag 2005 deutlich über dem Vorjahresergebnis. Insgesamt wurden m 2 umgesetzt, fast 29 % mehr als 2004 ( m 2 ). Damit wurde das zweitbeste Ergebnis erreicht, das jemals im Berliner Markt erzielt wurde. Verantwortlich sind hierfür vor allem zwei Aspekte: zum einen der sehr hohe Anteil der öffentlichen Verwaltung am Gesamtumsatz im Zusammenhang mit der Neustrukturierung der Bundesagentur für Arbeit. Zum anderen ist der Anteil der Großvermietungen deutlich angestiegen. Neben diesen Einflussfaktoren war auch in anderen Marktsegmenten und Branchen eine Belebung der Nachfrage zu beobachten. Sharp rise in take-up Take-up in Berlin in 2005 was well ahead of the 2004 result. Altogether, 464,000 m 2 of office space was let, nearly 29 % more than the previous year (361,000 m 2 ), producing the second-best result ever achieved in the Berlin market. This was due primarily to two factors: the very large part in total turnover played by public administration in conjunction with the restructuring of the Federal Employment Agency, and the significant increase in the proportion of large lettings. Along with these influences, an upturn in demand was also evident in other market segments and business sectors. _ Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Berlin // Development of take-up, vacant space and top rents in Berlin Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 // Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m m m m , , , , ,70 30, ,00 23, , , Atisreal GmbH, NL Berlin, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/

13 Berlin // Berlin 13 Die räumliche Verteilung des Flächenumsatzes über das Stadtgebiet stellte sich 2005 vergleichsweise heterogen dar. Von der großen Nachfrage der öffentlichen Verwaltung, die überwiegend preisgünstige Standorte bevorzugt, haben vor allem die Cityrand- und Nebenlagen profitiert, deren Anteil am Gesamtumsatz zugenommen hat. Unterstrichen wird diese Aussage dadurch, dass mit gut 10 % ( m 2 ) der höchste Anteil des Gesamtumsatzes auf die Büromarktzone übriges Stadtgebiet entfiel. Auf dem zweiten Platz folgte die Cityrandzone Kreuzberg/Friedrichshain mit 9,5 % ( m 2 ). Größere Anteile am Flächenumsatz verbuchten auch die Büromarktzonen Charlottenburg mit 9,4 % ( m 2 ), Topcity Ost und Tiergarten mit jeweils 8,2 % ( m 2 ) sowie Checkpoint Charlie/Spittelmarkt mit 7,7 % ( m 2 ). The geographical distribution of take-up across the municipal area was comparatively heterogeneous in The chief beneficiaries of the demand from the public sector, with its strong preference for inexpensive locations, were the City Centre fringe and the sub-centres, whose share in total turnover increased. This statement is underscored by the fact that the Other Municipal Areas accounted for the largest proportion of take-up, with over 10 % (47,500 m 2 ). The City Centre fringe zone Kreuzberg/Friedrichshain followed in second place, with 9.5 % (44,000 m 2 ). Sizeable shares of the total figure were also registered by the office market zones Charlottenburg, with 9.4 % (43,500 m 2 ), Prime City Centre East and Tiergarten, with 8.2 % each (38,000 m 2 ), and Checkpoint Charlie/Spittelmarkt, with 7.7 % (35,500 m 2 ). _ Bedeutende Vertragsabschlüsse in Berlin // Major contracts in Berlin in m _ BASF AG (3.1) _ Botschaft von Südkorea (2.6) BImA Bundesamt für Immobilienaufgaben (4.3) _ _ Bundesagentur für Arbeit (4.1) BfA Bundesversicherungs _ anstalt für Angestellte ( 2.7) Bombardier Transportation GmbH (3.1) _ _ Bundesagentur für Arbeit (3.3) _ Bundesagentur für Arbeit (2.3) AOK Bundesverband (2.2) _ Bundesagentur für Arbeit (2.5) _ Atisreal GmbH, NL Berlin, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

14 14 Berlin // Berlin Der Anteil der Vertragsabschlüsse mit mehr als m 2 Bürofläche lag bei rund 28 %; im Vorjahr waren es lediglich 9,5 % des Gesamtumsatzes. Rechnet man noch die Verträge zwischen und m 2 hinzu, die auf einen Anteil von 19,8 % kamen, zeigt sich, dass knapp die Hälfte des Ergebnisses auf große Vertragsabschlüsse entfällt. Dieser Anteil lag 2005 in Berlin so hoch wie in keiner anderen Stadt und hat maßgeblich zu dem sehr guten Flächenumsatz beigetragen. Alle anderen Flächenkategorien haben demzufolge gegenüber dem Vorjahr relativ an Bedeutung verloren. Positiv zu werten ist aber, dass Verträge zwischen 201 und m 2, auf die ein Anteil von knapp 28 % am Gesamtumsatz entfiel, absolut betrachtet ebenfalls zugenommen haben. Around 28 % of the leases concluded were for premises with more than 10,000 m 2 of office space; in 2004 this category made up only 9.5 % of total turnover. Contracts for between 5,001 and 10,000 m 2 contributed a share of 19.8 %. And so large leases accounted for nearly half of all take-up a higher figure than in any other German city in 2005 and a decisive factor in the big space-let volume. Accordingly, of course, all the other size categories showed a relative loss in significance compared to the year before. But on a positive note, contracts for premises of between 201 and 1,000 m 2, which made up just under 28 % of total turnover, also increased in absolute terms. _ Flächenumsatz nach Größenklassen in Berlin // Take-up according to size categories in Berlin Anzahl der Verträge in % // Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % // Take-up volume of contracts in % 45 % 43,4 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 20,6 2,9 13,3 21,3 14,6 5,6 7,8 4,4 13,7 2,8 19,8 1,9 27,9 Atisreal GmbH, NL Berlin, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Die öffentliche Verwaltung dominierte das Marktgeschehen mit einem Anteil von gut einem Drittel des Gesamtumsatzes und steigerte sich damit noch einmal um gut 11 Prozentpunkte. Auf dem zweiten Platz folgt die Sammelgruppe der sonstigen Dienstleistungen, auf die 13,2 % entfallen (2004: 27,4 %). Ihre Anteile am Flächenumsatz erhöhen konnten die Lobbyisten (von 8,5 % 2004 auf 10,8 %) sowie erfreulicherweise erneut die Branche Medien und Werbung (von 5,8 % auf aktuell 9,5 %). Einbußen verzeichneten demgegenüber insbesondere die Informations- und Kommunikationstechnologien (von 9,2 % 2004 auf 6,8 %) und die Beratungsgesellschaften (von 9,1 % auf 6,2 %). Public administration dominated market activity, accounting for more than a third of total turnover and posting another solid gain of 11 percentage points. The aggregate group Other Services followed in second place, contributing 13.2 % (2004: 27.4 %). The lobbyists increased their share of take-up (from 8.5 % in 2004 to 10.8 %), and so too, in a gratifying development, did the media and advertising sector, from 5.8 % to 9.5 % in On the other hand, declines were posted in particular by information and communication technologies (from 9.2 % in 2004 to 6.8 %) and consultancies (from 9.1 % to 6.2 %).

15 Berlin // Berlin 15 _ Flächenumsatz nach Branchen in Berlin // Take-up according to sectors in Berlin in % 2,6 _ Versicherungen 3,3 _ Banken, Finanzdienstleister 4,6 _ Handel 6,2 _ Beratungsgesellschaften Gesundheitswesen _ 2,0 Verwaltungen von Industrie-/ Bauunternehmen _ 0,7 Öffentliche Verwaltung _ 33,8 6,5 _ Transport und Verkehr Informations- und 6,8 _ Kommunikationstechnologien 9,5 _ Medien und Werbung Sonstige Dienstleistungen _ 13,2 Lobbyisten _ 10,8 Atisreal GmbH, NL Berlin, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 Flächenangebot leicht rückläufig Das verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) ist innerhalb des letzten Jahres von 1,9 Mio. m 2 (Ende 2004) um rund m 2 auf aktuell 1,66 Mio. m 2 gesunken. Dies entspricht einem Rückgang um ca. 13 %. Im vierten Quartal 2005 hat sich diese Entwicklung allerdings wieder etwas verlangsamt. Supply of space down slightly The supply of available space (vacant space plus available premises under construction, see Glossary) dropped by around 242,000 m 2 over the past year, from 1.9 million m 2 at the end of 2004 to around 1.66 million m 2 at present. This corresponds to a decline of about 13 %. However, this development slowed down again somewhat in the fourth quarter. Verantwortlich für diesen positiven Trend war sowohl die rückläufige Entwicklung des Leerstands als auch der Flächen im Bau. Der Leerstand hat sich im Jahresvergleich um 12,6 % von 1,76 Mio. m 2 auf 1,54 Mio. m 2 verringert. In den letzten drei Monaten des Jahres 2005 ist er allerdings nahezu konstant geblieben, da einige fertig gestellte Büroflächen dieser Kategorie zugeführt wurden. Das höchste Leerstandsvolumen verzeichnen die Büromarktzonen Topcity Ost ( m 2 ), Charlottenburg ( m 2 ), Kreuzberg/Friedrichshain ( m 2 ), Checkpoint Charlie/Spittelmarkt ( m 2 ) sowie Potsdamer Platz/Leipziger Platz mit m 2. Die Leerstandsquote liegt damit in Berlin bei 8,3 %. This positive trend is attributable to both the shrinking volume of vacant space and the lower level of space under construction. A year-on-year comparison shows vacancies down by 12.6 %, from 1.76 million m 2 to 1.54 million m 2. In the final quarter, though, the vacant space figure remained more or less constant, since some completed office properties were added to this category. The largest volumes of vacant space were found in the office market zones Prime City Centre East (184,000 m 2 ), Charlottenburg (152,000 m 2 ), Kreuzberg/Friedrichshain (149,000 m 2 ), Checkpoint Charlie/Spittelmarkt (116,500 m 2 ) and Potsdamer Platz/Leipziger Platz, with 109,500 m 2. The vacancy ratio in Berlin is now 8.3 %. Die Flächen im Bau haben sich von m 2 (Ende 2004) auf m 2 und damit um ca. 25 % verringert. Nicht ganz so stark war der Rückgang der Büroflächen, die davon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehen: Sie haben um 15 % von m 2 (Ende 2004) auf aktuell m 2 abgenommen. Der Großteil dieser Entwicklung vollzog sich allerdings im vierten Quartal Space under construction declined by about 25 %, from 342,000 m 2 (end of 2004) to 257,000 m 2. Within this total, the volume of office space still available to the rental market dropped to a less marked extent: by 15 %, from 142,000 m 2 at the end of 2004 to 121,000 m 2 at present. The greater part of this development only took place in Q4, however.

16 16 Berlin // Berlin Die Projektplanungen haben sich innerhalb des letzten Jahres nur geringfügig verändert. Insgesamt bestehen Planungen für rund m 2 neue Büroflächen. Ein Baubeginn ist vor dem Hintergrund der weiterhin angespannten Marktsituation aber nur bei umfangreichen Vorvermietungen zu erwarten, sodass eine zügige Realisierung der meisten Projekte wenig wahrscheinlich ist. There was little change in the volume of projects at the planning stage over the past year. Currently, projects involving around 567,000 m 2 of new office space are planned. But given the continued tight market situation, construction is unlikely to begin without extensive preletting, so that rapid realisation of most of these projects is not very probable. Mietpreisniveaus in Stabilisierungsphase Die vor allem in der ersten Jahreshälfte 2005 noch unter Druck stehenden Mietpreise haben sich in den letzten drei Monaten des Jahres stabilisiert. Die erzielte Spitzenmiete liegt unverändert bei 20,50 /m 2 und wird in der Topcity Ost erzielt. Bei den Durchschnittsmieten waren gegen Ende des Jahres kaum noch Veränderungen zu beobachten. Aufgrund des hohen Anteils der öffentlichen Verwaltung am gesamten Marktgeschehen spielen sich viele Vertragsabschlüsse aber immer noch im einstelligen Bereich ab. Die erreichten Mietpreisniveaus werden im Jahr 2006 weitestgehend Bestand haben. Rental price levels reach stabilisation phase Rental prices remained under pressure, especially in the first half of 2005, but then stabilised in the last three months of the year. The top rent achieved in Prime City Centre East is unchanged at /m 2. Towards the end of the year, average rents were no longer showing any significant changes. But because public authorities played such a decisive role in overall market activity, many leases were still being concluded at rents in the single-digit range. Present rental prices levels are likely to remain largely steady in this coming year. Langsame Konsolidierung 2006 Trotz einer zu beobachtenden Nachfragebelebung in vielen Marktsegmenten, die auch im Jahr 2006 anhalten dürfte, geht Atisreal davon aus, dass der Flächenumsatz im laufenden Jahr nicht ganz das Niveau von 2005 erreichen wird. Verantwortlich ist hierfür die Tatsache, dass ein Großteil der zusätzlichen Nachfrage der öffentlichen Hand mittlerweile gedeckt ist, sodass ihre Bedeutung für das Marktgeschehen abnehmen wird. Gleichwohl besteht eine realistische Chance, auch 2006 die m 2 -Schwelle beim Flächenumsatz zu überschreiten. Das Flächenangebot wird sich im Laufe des Jahres weiter verringern, wenn auch langsam. Insgesamt bestehen damit für den Berliner Büromarkt durchaus zufrieden stellende Perspektiven für das Jahr 2006, die sich bei einer Beschleunigung des gesamtwirtschaftlichen Aufschwungs weiter verbessern können. Slow consolidation in 2006 Despite a perceptible resurgence of demand in many market segments, which looks set to continue in 2006, Atisreal anticipates that take-up in the current year will not fully match the 2005 figure. This is because the public sector has now rented most of the premises it needed and will therefore have less influence on the market. Nevertheless, there is a realistic chance that the 400,000 m 2 take-up threshold will be passed once again this year. Supply will continue to shrink in the coming months, although only slowly. So all in all, prospects for the Berlin office market for 2006 are entirely satisfactory, and could improve still further if the upswing in the overall economy gains speed.

17 Berlin // Berlin 17 _ Kennzahlen Berlin // Key indicators Berlin Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Take-up Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2005 gesamt davon gesamt davon 2006 ab 2007 Erstbezug Erstbezug total of this, since total of this, since from 2007 completion completion =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 Topcity 1.1 Topcity West 18,00 10, Topcity Ost 20,50 14, Potsdamer/Leipziger Platz 19,80 13, City 2.1 Regierungsviertel 15,50 13, Hackescher Markt 15,50 13, Checkpoint Charlie/Spittelmarkt 14,80 11, Mitte 12,00 9, Charlottenburg 13,50 9, Tiergarten 12,00 9, Wilmersdorf/Schöneberg 12,50 8, Cityrand 3.1 Kreuzberg/Friedrichshain 10,80 8, Tegel/Reinickendorf 8,50 7, Wedding/Prenzlauer Berg 8,00 6, Tempelhof/Neukölln/Steglitz 9,00 6, Nebenlagen 4.1 Lichtenberg/Marzahn 6,00 5, Spandau 6,00 5, Übriges Stadtgebiet 10,00 5, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. // The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL Berlin, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

18 18 Düsseldorf // Düsseldorf Düsseldorf // Düsseldorf Flächenumsatz auf Vorjahresniveau Im Wirtschaftsraum Düsseldorf wurden 2005 mit m 2 nur knapp 2 % weniger Bürofläche umgesetzt als im Vorjahr ( m 2 ). Davon entfielen m 2 auf das Stadtgebiet. Das Ergebnis zeigt die grundsätzliche Stabilität des Düsseldorfer Büromarktes, da es 2005 lediglich eine Großanmietung über m 2 gab. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund einer mittlerweile wieder gestiegenen Absorption. Insbesondere in den kleinen und mittleren Flächensegmenten war die Nachfrage lebhaft und ist gegenüber 2004 gestiegen. Mit einem Flächenumsatz von m 2 war das vierte Quartal das stärkste des gesamten Jahres. Take-up at prior-year level Office space take-up in the Düsseldorf market in 2005 totalled 244,000 m 2, just under 2 % down on the year before (248,000 m 2 ).The municipal area itself accounted for 199,000 m 2 of this figure. The result shows the fundamental stability of the Düsseldorf office market, since there was only one large letting over 10,000 m 2 in This is especially true in light of the fact that absorption is now rising again. Demand was particularly lively and higher than in 2004 in the small and medium size categories. The fourth quarter was the strongest of the year, with take-up of 73,000 m 2. _ Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Düsseldorf // Development of take-up, vacant space and top rents in Düsseldorf Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 // Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m , , ,50 21,50 22,00 23,00 22,00 22,00 22,20 21, Atisreal GmbH, NL Düsseldorf, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/

19 Düsseldorf // Düsseldorf 19 Im Vergleich zu anderen Standorten hat sich das Umland in Düsseldorf positiv entwickelt. Insgesamt entfielen gut 18 % des Gesamtumsatzes auf die Peripherie; im Jahr 2004 lag der Anteil lediglich bei 8 %. Mit m 2 wurde mehr als doppelt so viel Fläche umgesetzt wie 2004 ( m 2 ), wozu vor allem das Ergebnis in Ratingen mit m 2 (2004: m 2 ) beigetragen hat. Der mit Abstand höchste Anteil wurde in der Zone Düsseldorf Nord/Flughafen mit gut 17 % ( m 2 ) erzielt. Auf dem zweiten Platz folgt mit m 2 (13,5 %) der Medienhafen. Die Innenstadt liegt mit m 2 (gut 9 %) an dritter Stelle und hat gegenüber 2004 ( m 2 ) leichte Einbußen hinnehmen müssen. Größere Anteile am Flächenumsatz entfielen darüber hinaus auf die Zonen Düsseldorf West/linksrheinisch ( m 2 ), Bankenviertel ( m 2 ), Grafenberger Allee ( m 2 ) und Ratingen West mit m 2. Die Nutzer suchen also einerseits die Compared with other locations, the trend in Düsseldorf s environs was positive. The peripheral areas accounted for over 18 % of total turnover, as against only 8 % in With a take-up of 45,000 m 2, more than twice as much space was let in outlying areas than in 2004 (19,000 m 2 ), with a much increased contribution coming from Ratingen: 23,000 m 2, after 3,500 m 2 in By far the largest share of total turnover was achieved by the Düsseldorf North/Airport office market zone, which accounted for nearly 17 % (42,000 m 2 ). Second in the zonal rankings, with 33,000 m 2 (13.5 %), was Medienhafen. In third place was the Inner City, with 22,000 m 2 (over 9 %), down slightly from 2004 (27,000 m 2 ). Other zones with sizeable proportions of the space-let volume were Düsseldorf West/Left Bank of the Rhine (22,000 m 2 ), the banking district (18,000 m 2 ), Grafenberger Allee (15,000 m 2 ) and Ratingen West with 14,000 m 2. So users are looking on the one hand for a _ Bedeutende Vertragsabschlüsse in Düsseldorf // Major contracts in Düsseldorf in m 2 Ranger Marketing & _ Vertriebsges. mbh (2.4) ISS Deutschland (4.1) _ _ AOK Rheinland (1.2) _ Asics Deutschland GmbH (5.2.3) VDI Verband e.v. (4.1) _ _ Agentur für Arbeit Düsseldorf Süd (4.3) _ QVC Deutschland GmbH (2.2) Imtech Deutschland (2.1) _ Capgemini Deutschland GmbH (4.1) _ NRW Bank (2.2) _ Atisreal GmbH, NL Düsseldorf, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

20 20 Düsseldorf // Düsseldorf verkehrsorientierte Lage am Flughafen und tendieren andererseits trotz höherer Mieten zu zentralen Lagen wie Bankenviertel und Medienhafen. transport-oriented location near the airport but on the other are also attracted to central areas, such as the banking district and Medienhafen, despite the higher rents there. Die Analyse des Umsatzes nach Flächengrößen zeigt erhebliche Veränderungen zum Vorjahr. Am markantesten ist der mit 5,7 % sehr geringe Anteil der Großverträge über m 2, der 2004 noch bei gut 25 % lag. Auch der auf 11,1 % leicht gestiegene Anteil der Verträge zwischen und m 2 konnte diesen Einbruch nicht kompensieren. Insgesamt hat sich damit der Anteil größerer Abschlüsse über m 2 Bürofläche von knapp 34 % (2004) auf rund 17 % halbiert. Den größten Anteil am Gesamtumsatz konnte 2005 die Flächenkategorie von bis m 2 mit 35 % verbuchen. Zugenommen haben auch die Verträge bis 500 m 2, die für insgesamt 18,2 % des Umsatzes verantwortlich zeichnen. Analysing turnover by size categories reveals significant changes from the year before. The most striking of these is the very small proportion of large lettings over 10,000 m 2 (5.7 %); in 2004 this category was over 25 %. Even the slight 11.1 % increase in lettings between 5,001 and 10,000 m 2 was not enough to offset this decline. All-in-all, the proportion of larger lettings over 5,000 m 2 of office space fell by half, from just under 34 % (2004) to around 17 %. The largest share of total turnover in 2005, with 35 %, was posted by the category of 2,001 to 5,000 m 2. Lettings in the category up to 500 m 2 also increased; these accounted for 18.2 % of the total. _ Flächenumsatz nach Größenklassen in Düsseldorf // Take-up according to size categories in Düsseldorf Anzahl der Verträge in % // Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % // Take-up volume of contracts in % 40 % 37,3 35,0 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 24,7 4,0 14,2 16,1 13,5 10,4 16,5 9,7 1,4 11,1 0,4 5,7 Atisreal GmbH, NL Düsseldorf, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Das Branchenspektrum war 2005 breiter als in einigen Vorjahren. Den ersten Platz belegen gemeinsam die Informationsund Kommunikationstechnologien und die Gruppe der sonstigen Dienstleistungen mit einem Anteil von jeweils 15,7 % am Gesamtumsatz. An zweiter Stelle liegen die Banken/Finanzdienstleister mit 13 %. Erheblich weniger am Ergebnis beteiligt als 2004 waren die Beratungsgesellschaften, die mit einem Anteil von 11,3 % (2004: 20 %) Rang drei einnehmen. Mit 8,9 % waren auch die Lobbyisten, die 2004 überhaupt nicht The spectrum of business sectors was broader in 2005 than in some recent years. First place was shared by information and communication technologies and the Other Services group, each of which contributed 15.7 % to total turnover. In second place came the banks and financial service providers, with 13 %. Consultancies made a significantly smaller contribution to the overall result than in 2004, ranking third with a share of 11.3 % (2004: 20 %). Lobbyists also made a sizeable contribution, achieving 8.9 %; in 2004 they were not even

21 Düsseldorf // Düsseldorf 21 in Erscheinung traten, in größerem Umfang am Ergebnis beteiligt. Der noch im letzten Jahr dominierende Handel (bedingt durch die Großanmietung von C&A) kommt nur noch auf 7,9 %. Insgesamt sind die sechs führenden Branchengruppen lediglich für über 72 % des Gesamtumsatzes verantwortlich, was die prinzipielle Nachfragebelebung unterstreicht. visible. Wholesale and retail commerce, which was dominant the year before (because of the large letting to C&A), accounted for only 7.9 %. The six leading business sectors together only made up just over 72 % of total turnover, underscoring the fact that demand was lively across the whole of the business spectrum. _ Flächenumsatz nach Branchen in Düsseldorf // Take-up according to sectors in Düsseldorf in % 3,9 _ Versicherungen 4,9 _ Medien und Werbung 5,9 _ Öffentliche Verwaltung Verwaltungen von 6,9 _ Industrie-/ Bauunternehmen Gesundheitswesen _ 3,9 Transport und Verkehr _ 2,0 Informations- und Kommunikationstechnologien _ 15,7 Sonstige Dienstleistungen _ 15,7 7,9 _ Handel 8,9 _ Lobbyisten Banken, Finanzdienstleister _ 13,0 Beratungsgesellschaften _ 11,3 Atisreal GmbH, NL Düsseldorf, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 Leerstand noch einmal gestiegen Im Laufe des Jahres 2005 hat sich der Leerstand in Düsseldorf noch einmal um knapp 8 % auf aktuell rund 1 Mio. m 2 erhöht. Im letzten Quartal ist er aber nur noch marginal gestiegen und dürfte seinen Höchststand damit erreicht haben. Etwa 28 % des Leerstands entfallen auf die Peripherie ( m 2 ) und 72 % auf das Stadtgebiet ( m 2 ). Bemerkenswert ist, dass nur noch knapp ein Drittel aller Leerstandsflächen über eine moderne Ausstattungsqualität verfügt und damit zum am stärksten nachgefragten Flächensegment gehört. Die Leerstandsquote im Marktgebiet beläuft sich auf 12,0 % und im Stadtgebiet Düsseldorf liegt sie bei aktuell 10,5 %. Die Flächen im Bau haben sich seit Ende 2004 um gut m 2 (- 57,4 %) auf aktuell m 2 reduziert. Hiervon stehen dem Vermietungsmarkt lediglich noch m 2 zur Verfügung, was gegenüber 2004 einem Rückgang um 72 % entspricht. Die noch im Bau befindlichen Flächen werden alle innerhalb der nächsten zwölf Monate fertig gestellt. Vacant space up again Vacant space rose again in Düsseldorf by nearly 8 % in the course of 2005, to around 1 million m 2 at present. The final quarter, however, brought only a marginal rise, indicating that the upward movement may have peaked. About 28 % of the vacant space is in the periphery (282,000 m 2 ), and 72 % in the municipal area (722,000 m 2 ). It is worth noting that only a third of all vacant premises have modern specifications and are thus in the category where demand is greatest. The vacancy rate is 12.0 % in the market region as a whole, and 10.5 % within the Düsseldorf municipal area. Space under construction is down by over 100,000 m 2 ( %) since the end of 2004, to 75,000 m 2 at present. Only 23,000 m 2 of this volume is still available to the rental market, representing a decline of 72 % from All the premises still under construction are due to be completed within the next twelve months.

22 22 Düsseldorf // Düsseldorf Das im Laufe des Jahres 2005 noch leicht gestiegene insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) hat sich im vierten Quartal erstmals wieder leicht rückläufig entwickelt und liegt bei 1,03 Mio. m 2. Vor dem Hintergrund der fast zum Erliegen kommenden Bautätigkeit dürfte das Gesamtangebot den Höchststand überschritten haben. Ein weiterer zügiger Abbau zeichnet sich aber zumindest für das erste Halbjahr 2006 noch nicht ab. Die Projektplanungen, die im Laufe des Jahres 2005 um rund 36 % angezogen haben, liegen im Vergleich zum dritten Quartal nahezu unverändert bei 1,33 Mio. m 2. Im bereits wieder zu beobachtenden Anstieg der projektierten Flächen spiegelt sich auch die stark rückläufige Bautätigkeit wider, die zu einer Abnahme von Neubauflächen führen wird. The total available supply of office space (vacant space plus available premises under construction, see Glossary), increased somewhat in the year as a whole, but Q4 brought a reversal of this trend, with a slight reduction. The total is now 1.03 million m 2. So, given the virtual halt in construction activity, overall supply may now have peaked. However, no rapid reduction is on the horizon yet, at least not for the first half of The volume of projects at the planning stage, up by around 36 % in 2005 as a whole, remained almost unchanged in the fourth quarter, at 1.33 million m 2. The increase in planned space, which is already evident again, also reflects the sharp decline in construction activity, which will result in a decrease of new premises. Mietpreisniveaus stabilisiert Die Mietpreisniveaus haben sich in Düsseldorf im Laufe des Jahres 2005 überwiegend stabilisiert. Vereinzelten leichten Anstiegen der Durchschnittsmiete in einigen Büromarktzonen stehen leichte Rückgänge in anderen Lagen gegenüber. Diese Schwankungen sind aber marktüblich und dokumentieren keinen Trend. Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 21,90 /m 2 und wird im Bankenviertel erzielt. Mit Ausnahme von einzelnen Lagen und älteren, nicht mehr marktgerechten Büroflächen, bei denen die Mietpreise weiter unter Druck stehen, scheint die Mietpreiskonsolidierung in Düsseldorf abgeschlossen zu sein. Größere Spielräume für Mietpreissteigerungen sind aber noch nicht erkennbar. Rental prices stabilising Rental prices stabilised in Düsseldorf for the most part in the course of Average rents showed isolated slight increases in some office market zones and slight drops in other locations. But these fluctuations are within the normal market range and do not signal any trend. The top rent, achieved in the banking district, remained unchanged at /m 2. With the exception of some individual locations and older office premises that are no longer in line with market requirements and whose rents continue to be under pressure, the consolidation of rental prices in Düsseldorf appears to have been concluded. There is no evidence yet, though, of significant leeway for rent increases. Bessere Perspektiven für 2006 Ausgehend von den vorliegenden Gesuchen deutet einiges darauf hin, dass sich der Flächenumsatz 2006 gegenüber dem Vorjahr leicht erhöhen wird. Bei gleichzeitig nicht weiter steigendem und in der zweiten Jahreshälfte vielleicht sogar leicht sinkendem Gesamtangebot werden sich die Perspektiven des Düsseldorfer Büromarktes tendenziell verbessern. Better prospects for 2006 Based on existing inquiries, there are some indications that take-up in 2006 will be slightly higher than in Since overall supply is no longer rising and may perhaps even drop somewhat in the second half of the year, the prospects for the Düsseldorf office market are likely to improve.

23 Düsseldorf // Düsseldorf 23 _ Kennzahlen Düsseldorf // Key indicators Düsseldorf Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Take-up Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2005 gesamt davon gesamt davon 2006 ab 2007 Erstbezug Erstbezug total of this, since total of this, since from 2007 completion completion =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 City 1.1 Bankenviertel 21,90 15, Innenstadt 19,00 11, Bürozentren 2.1 Grafenberger Allee 13,50 12, Medienhafen 20,90 13, Kennedydamm 15,00 12, Seestern 12,50 10, Cityrand 3.1 Friedrichstadt 12,00 11, City Ost 11,50 9, Derendorf 13,60 8, Nebenlagen 4.1 Düsseldorf Nord/Flughafen 12,90 11, Mörsenbroich/Zooviertel 12,00 8, Düsseldorf Süd 9,80 8, Düsseldorf West/linkrsrheinisch 14,00 9, Summe Düsseldorf Peripherie Ratingen West 10,90 9, Ratingen Ost 12,00 9, Neuss 10,50 9, Neuss Hammfelddamm 8,00 8, Neuss Grimlinghausen 10,50 10, Hilden 10,00 8, Erkrath 9,50 8, Meerbusch 10,50 10, Sonstige 8,00 8, Summe Peripherie Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. // The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL Düsseldorf, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

24 24 Essen // Essen Essen // Essen Deutliche Umsatzsteigerung Mit einem Flächenumsatz von m 2 im Gesamtjahr 2005 erreicht der Essener Büromarkt das beste jemals erzielte Ergebnis. Gegenüber 2004 wurde der Umsatz um 29 % gesteigert; gleichzeitig wurde der zehnjährige Durchschnitt der letzten zehn Jahre von gut m 2 weit überschritten. Damit liegt Essen im Trend der großen deutschen Bürostandorte und hat die leichte Durststrecke des Vorjahres hinter sich gelassen. Verantwortlich für das gute Ergebnis sind u. a. zwei Großverträge mit deutlich über m 2 Bürofläche, wogegen 2004 kein Abschluss in dieser Kategorie zu verzeichnen war. Aber auch in den kleinen und mittleren Flächensegmenten war eine rege Nachfrage zu beobachten. Sharp upturn in turnover With take-up of 80,000 m 2 for the year 2005 as a whole, the Essen office market achieved its best result ever. Compared to 2004, turnover was up by 29 % and also easily exceeded the ten-year average of over 64,000 m 2. Essen thus joined the trend of the large German office centres and ended the somewhat lean period of the previous year. The good result was due in part to two large lettings of well over 5,000 m 2 of office space in 2004, there had been no leases at all in this category. But strong demand was also evident in the small and medium-size categories. _ Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Essen // Development of take-up, vacant space and top rents in Essen Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 // Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m m m m , , ,80 12,80 13,60 13, , , , , Atisreal GmbH, NL Essen, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/

25 Essen // Essen 25 Der umfangreichste Flächenumsatz wurde wie im Vorjahr in der Sammelkategorie übriges Stadtgebiet realisiert: Mit insgesamt m 2 entfielen gut 40 % des Gesamtergebnisses auf diese Büromarktzone. Eine Großanmietung der Telekom AG über rund m 2 hat hierzu überproportional beigetragen. Nennenswerte Flächenumsätze wurden darüber hinaus in der Essener City ( m 2, 21,3 %) und in der Weststadt ( m 2, 15 %) erzielt. Die Verteilung der Umsätze auf die Büromarktzonen verändert sich in Essen von Jahr zu Jahr, da das Angebotsvolumen neuer und moderner Flächen begrenzt ist und die Nachfrage teilweise räumlich beeinflusst. As in the prior year, the most extensive take-up was recorded in the mixed category Other Municipal Areas, which accounted for 32,500 m 2 over 40 % of the total. A disproportionately large contribution came from a large letting (around 10,000 m 2 ) to Telekom AG. Significant volumes were also achieved in the Essen City Centre (17,000 m 2, 21.3 %) and in Weststadt (12,000 m 2, 15 %). The distribution of turnover among the office market zones in Essen changes from year to year, since the supply of new and modern premises is limited and thus tends to channel prospective tenants to one geographical area or another. _ Bedeutende Vertragsabschlüsse in Essen // Major contracts in Essen in m _ Heinemann & Partner (1.1) _ Adveniat (1.1) _ RAG Bildung (3.1) Telekom AG (3.1) _ _ Atos Origin (2.5) _ ARGE Hartz (1.1) _ Polizei Essen (1.1) Siemens AG (2.1) _ Atisreal GmbH, NL Essen, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

26 26 Essen // Essen Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die Größenklassen zeigt, dass größere Verträge eine entscheidende Rolle gespielt haben. Auf die Kategorien bis m 2 und bis m 2 entfallen jeweils rund 22 %. Mit 18 % hat darüber hinaus die Größenklasse zwischen m 2 und m 2 zum Ergebnis beigetragen. Bemerkenswert ist aber auch der mit 21,8 % überproportional hohe Anteil an Vermietungen zwischen 201 und 500 m 2. Hier spiegelt sich die rege Nachfrage gerade auch im kleineren Flächensegment wider. The distribution of take-up among the size categories shows that larger contracts played a decisive role. The categories 5,001 10,000 m 2 and 2,001 5,000 m 2 accounted for around 22 % each. In addition, the size category between 1,001 m 2 and 2,000 m 2 contributed 18 % to the result. But the unusually high share of lettings between 201 and 500 m 2, 21.8 %, is also worth noting and shows that demand is lively in the smaller size segment as well. _ Flächenumsatz nach Größenklassen in Essen // Take-up according to size categories in Essen Anzahl der Verträge in % // Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % // Take-up volume of contracts in % 55 % 53,4 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 13,8 3,0 21,8 13,8 12,7 10,8 18,0 6,2 22,0 2,0 22,5 Atisreal GmbH, NL Essen, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 < 201 m m m m m m 2 Die Verteilung des Umsatzes auf die Branchen zeigt 2005 eine vergleichbare Konzentration wie im Vorjahr; auf die vier wichtigsten Wirtschaftszweige entfallen in Essen gut 80 % des Gesamtergebnisses. Größte Umsatzträger waren die Informations- und Kommunikationstechnologien mit knapp 25 % des Flächenumsatzes (Vorjahr: 18,4 %). Die öffentliche Hand erreichte auch 2005 mit 21,7 % (2004: 22,1 %) ein respektables Ergebnis und den zweiten Platz. Die Konsolidierungsund Kostensenkungsprozesse der öffentlichen Verwaltung setzten sich somit fort. Es folgen die Sammelgruppe der sonstigen Dienstleistungen mit einem Marktanteil von 19,9 % (Vorjahr: 23,1 %). Zu den bedeutenden Branchen zählen weiterhin die Verwaltungen von Industrieunternehmen, die 14,1 % (2004: 15,4 %) des Umsatzes auf sich vereinigten. The business section structure of turnover shows much the same concentration in 2005 as in the previous year: in Essen, the four most important sectors account for over 80 % of the total result. The largest contributors to turnover were information and communication technologies, with nearly 25 % of take-up (2004: 18.4 %). The public sector also achieved a respectable result with a 21.7 % share (2004: 22.1 %), ranking it in second place and showing that public authorities are still involved in the process of consolidation and cost-cutting. Next came the mixed group of Other Services, with a market share of 19.9 % (previous year: 23.1 %). The key business sectors continue to include the administrations of industrial companies, which accounted altogether for 14.1 % (2004: 15.4 %) of turnover.

27 Essen // Essen 27 _ Flächenumsatz nach Branchen in Essen // Take-up according to sectors in Essen in % 1,3 _ Medien und Werbung 1,7 _ Banken, Finanzdienstleister 2,3 _ Transport und Verkehr 3,6 _ Gesundheitswesen 7,8 _ Beratungsgesellschaften Lobbyisten _ 0,4 Handel _ 0,4 Sonstige _ 2,1 Informations- und Kommunikationstechnologien _ 24,7 Verwaltungen von 14,1 _ Industrie-/ Bauunternehmen Öffentliche Verwaltung _ 21,7 Sonstige Dienstleistungen _ 19,9 Atisreal GmbH, NL Essen, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 Flächenangebot gestiegen Gegen den Trend an den meisten anderen deutschen Bürostandorten hat sich in Essen das Gesamtangebot an verfügbaren Büroflächen um 7,1 % auf aktuell m 2 erhöht, ist aber immer noch moderat. Den Hintergrund dieses Ergebnisses bildet die Entwicklung des Leerstands, der seit Ende 2004 um 11,9 % oder m 2 zugenommen hat. Er erreicht aktuell m 2, was einer Leerstandsquote von 5,9 % entspricht. Sie bleibt im Vergleich zu anderen Standorten auf niedrigem Niveau. Umfangreiche Leerstände finden sich in der Innenstadt ( m 2 ), im Südviertel ( m 2 ) und im übrigen Stadtgebiet ( m 2 ), also außerhalb der definierten Büromarktzonen. Bezogen auf die qualitative Struktur der Leerstandsflächen lässt sich zum Jahreswechsel 2005/2006 feststellen, dass nur noch rund 30 % der Leerstände ( m 2 ) eine moderne Ausstattung haben. Increased supply of space Contrary to the trend in most other German office centres, the total supply of available office space in Essen increased by 7.1 % to 197,000 m 2, but is still moderate. Underlying this result is the development of vacant space, which has increased by 11.9 % or 21,000 m 2 since the end of Its present level is 197,000 m 2, which represents a vacancy rate of 5.9 % which is still low when compared to other locations. A substantial volume of unoccupied premises is found in the Inner City (41,100 m 2 ), the Südviertel (32,300 m 2 ) and the Other Municipal Areas (59,300 m 2 ), i.e. outside the defined office market zones. In terms of quality structure, only around 30 % (59,000 m 2 ) of all vacant space has modern specifications. Neue Büroflächen befanden sich Ende 2005 nicht im Bau. Alle noch vor einem Jahr im Bau befindlichen Flächen ( m 2, von denen jedoch nur noch m 2 dem Markt zur Verfügung standen) wurden 2005 fertig gestellt. Nicht zuletzt aufgrund der zurückgegangenen Bautätigkeit hat sich das Volumen der geplanten Projekte von m 2 zum Jahresende 2004 um 20,3 % auf aktuell m 2 erhöht. Die vielfach regional agierenden Projektentwickler in Essen beobachten den Markt sehr genau und wissen, dass der richtige Zeitpunkt für neue Projekte näher rückt, da das Angebot an modernen Flächen abnimmt. Vor diesem Hintergrund ist davon auszuge- At the end of 2005, there were no new office premises under construction. All of the space still being created a year ago (33,000 m 2, of which only 8,000 m 2 was still available to the market, however) was completed in the course of the past twelve months. This halt to construction activity is one reason why the volume of projects at the planning stage increased by 20.3 %, from 212,000 m 2 at the end of 2004 to 255,000 m 2 today. Developers in Essen, many of whom operate on a regional basis, always observe the market very closely and are now evidently convinced that with the supply of modern premises shrinking, the time for new projects is getting closer.

28 28 Essen // Essen hen, dass im Laufe des Jahres 2006 das eine oder andere Projekt in Angriff genommen wird. Against this background, it is likely that one project or another will be launched in the course of Mietpreise generell leicht rückläufig Vor allem zwei Marktindikatoren üben aktuell Druck auf das Mietpreisniveau aus: die eher verhaltene Nachfrage sowie der Anstieg der Leerstandsflächen. Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten nachgegeben haben. So sank der Höchstmietpreis um 6,7 % von 12 /m 2 (Ende 2004) auf aktuell 11,20 /m 2. Erzielt wurde die Spitzenmiete in der Büromarktzone Rüttenscheid/Bredeney. Darüber hinaus sind die Eigentümer auch in Essen weiterhin bereit, umfangreiche Incentives zu gewähren, um die vertragsrelevanten Nominalmieten hoch zu halten. General slight decline in rental prices Two market indicators in particular are exerting pressure on rent levels at present: the still somewhat restrained volume of demand and the increase in vacant premises. This development has caused a softening of both peak and average rents. For example, the top rental price achieved in the office market zone Rüttenscheid/Bredeney dropped by 6.7 % from 12 /m 2 (end of 2004) to /m 2 today. Furthermore, owners in Essen are also still prepared to offer extensive incentives to maintain the level of nominal rents. Marktperspektiven verhalten optimistisch Atisreal geht davon aus, dass der Essener Büromarkt auch 2006 eine rege Nachfrage verzeichnen wird. Essen ist der Dienstleistungsstandort des Ruhrgebiets und wird deshalb in besonderem Maße vom zu erwartenden wirtschaftlichen Aufschwung profitieren. Da der Leerstand die einzige Angebotsreserve darstellt, dürfte er sich, wenn auch langsam, reduzieren und somit die Angebots-und-Nachfrage-Relation verbessern. Die Mietpreisniveaus werden sich in diesem Jahr auf dem erreichten niedrigen Niveau zumindest verfestigen; ein Anstieg ist nur bei einem nachhaltigen Anziehen der Nachfrage denkbar. Ob im laufenden Jahr aber der sehr gute Flächenumsatz des Jahres 2005 wieder ganz erreicht werden kann, bleibt abzuwarten. Market prospects guardedly optimistic Atisreal expects the Essen office market to exhibit lively demand again in Essen is the service centre of the Ruhr region, and hence will profit in special measure from the anticipated economic upswing. Since vacant space currently represents the only source of supply, it could be reduced though slowly and thereby improve the relationship between supply and demand. Rents will at least hold this year at the present low level, but a rise is only conceivable if there is a persistent increase in demand. Whether 2006 will be able to match the very good take-up of 2005 remains to be seen.

29 Essen // Essen 29 _ Kennzahlen Essen // Key indicators Essen Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Take-up Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2005 gesamt davon 2006 ab 2007 Erstbezug total of this, since from 2007 completion =(5+7+8) =(9+10) 12 13=(4+12) 14 1 City 1.1 Citykern 10,50 8, Cityrand 2.1 Weststadt 10,50 10, Nordviertel 8,20 7, Südviertel 10,20 9, Südostviertel 8,00 7, Rüttenscheid/Bredeney 11,20 9, Nebenlagen 3.1 Übriges Stadtgebiet 10,00 7, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. // The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL Essen, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

30 30 Frankfurt // Frankfurt Frankfurt // Frankfurt Gestiegener Flächenumsatz Wie erwartet hat sich der Flächenumsatz 2005 gegenüber dem Vorjahr leicht erhöht. Insgesamt wurden im Frankfurter Marktgebiet m 2 Bürofläche umgesetzt, was einer Steigerung um gut 8 % gegenüber 2004 entspricht. Zu diesem guten Ergebnis haben sowohl Großabschlüsse, deren Anteil am Gesamtumsatz gegenüber 2004 etwas angezogen hat, als auch eine lebhafte Nachfrage in den kleinen und mittleren Flächensegmenten beigetragen. Erfreulich ist vor allem, dass der Frankfurter Büromarkt trotz eines starken Umsatzrückgangs der Banken als Leitbranche seine Stabilität bewahrt hat. Auch die 2005 auf über 50 % gestiegene Absorption ist unter strukturellen Gesichtspunkten positiv und spricht dafür, Take-up higher As expected, take-up in 2005 increased slightly over the year before. Total take-up of office space in the Frankfurt market area was 530,000 m 2, which represented a rise of 8 % compared to This good result was the outcome both of large lettings, whose share in total turnover was somewhat higher than the prior year, and of strong demand in the small and medium-size categories. Especially gratifying is the fact that the Frankfurt office market maintained its stability in spite of a major decline in demand by the banks as the city's leading business sector. The rise in absorption to over 50 % in 2005 is also positive from the structural perspective and is an indication that the Frankfurt office market is in a consolidation _ Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Frankfurt // Development of take-up, vacant space and top rents in Frankfurt Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 // Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m m m m m m , , , , , , ,00 38, , , Atisreal GmbH, NL Frankfurt, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/

31 Frankfurt // Frankfurt 31 dass sich der Frankfurter Büromarkt in der Konsolidierung befindet. Im engeren Marktgebiet (gif-definition) belief sich der Flächenumsatz im Jahr 2005 auf rund m 2. Bei der räumlichen Verteilung des Flächenumsatzes über das Marktgebiet hat sich der bereits in den letzten beiden Jahren erkennbare Trend, moderne Flächen in zentralen Lagen zu mieten, eindrucksvoll fortgesetzt. Fast die Hälfte (49 %) des Gesamtumsatzes wurde in den vier Cityzonen realisiert. Wie in den beiden Vorjahren rangierte an erster Stelle die Innenstadt mit einem Anteil von knapp 19 % am Flächenumsatz ( m 2 ). Bemerkenswert ist die wieder erstarkte Position des Bankenviertels, auf das fast 16 % ( m 2 ) entfielen. In den beiden Vorjahren lag der Anteil unter 4 bzw. 8 %. Den dritten Rang belegt die Zone Westend mit gut 11 % ( m 2 ). Demgegenüber wurde vor allem in den Nebenphase. In the narrower market area (gif definition) space turnover in 2005 was around 480,000 m 2. The geographical distribution of take-up over the market area emphatically continued the trend recognizable for about two years now: that companies are again renting modern premises in central locations. Almost half of total turnover (49 %) was realised in the four zones of the City Centre. As in the past two years, the Inner City ranked in first place with just under 19 % of take-up (100,000 m 2 ). A noteworthy development is the recovery of the banking district, which accounted for nearly 16 % (83,800 m 2 ). In the two prior years this sector posted shares of less than 4 % and 8 %, respectively. Third in the rankings is the Westend zone, with a solid 11 % (59,300 m 2 ). In contrast, particularly in the subcentres and the _ Bedeutende Vertragsabschlüsse in Frankfurt // Major contracts in Frankfurt in m _ Credit Suisse (1.1) BA Gebäude-, Bau- und _ Immobilienmanagement GmbH (4.1) Ordnungsamt Frankfurt (3.3) _ _ Deka Immobilien Investment GmbH (1.1) _ Union Investment (1.1) BA Gebäude-, Bau- und _ Immobilienmanagement GmbH (2.2) _ Freshfields Bruckhaus Deringer (1.2) KIA Motors Europe GmbH (1.3) _ T-Systems (1.1) _ Basler Securitas Versicherungs AG (5.1.1) _ Atisreal GmbH, NL Frankfurt, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

32 32 Frankfurt // Frankfurt lagen und der Peripherie weniger umgesetzt als Die starke Position der zentralen Bürolagen, in denen die höchsten Mieten gefordert werden, ist als Indiz für die zunehmend bessere Stimmung und das gewachsene Vertrauen in eine Belebung der Gesamtwirtschaft zu interpretieren. peripheral areas turnover was lower than in The strong position of the central office locations, which command the highest rents, can be interpreted as an indication that the mood is improving and that confidence in a general economic recovery is growing. Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Größenkategorien fällt sehr homogen aus. Mit Ausnahme der kleinsten Klasse (unter 201 m 2 ) sind alle übrigen Marktsegmente mit einem Anteil zwischen 13,9 und 18,1 % am Ergebnis beteiligt. Diese ungewöhnliche Verteilung unterstreicht noch einmal die prinzipielle Marktbelebung, die nicht an einzelne Branchen oder Unternehmenstypen gekoppelt ist. Der Anteil der Großverträge mit mehr als m 2 Bürofläche liegt mit 35 % erheblich niedriger als in den Boomjahren. Take-up is distributed very evenly among the individual size categories. With the exception of the smallest class (under 201 m 2 ), all of the other market segments contributed between 13.9 and 18.1 % to the result. This unusual distribution is further evidence of the general upturn of the market, which is not tied to individual business sectors or types of company. The proportion of large lettings of more than 5,000 m 2 of office space was 35 %, much lower than in the boom years. _ Flächenumsatz nach Größenklassen in Frankfurt // Take-up according to size categories in Frankfurt Anzahl der Verträge in % // Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % // Take-up volume of contracts in % 40 % 36,2 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 28,3 4,5 13,9 18,0 14,5 10,5 16,8 4,2 15,2 1,8 17,0 1,0 18,1 Atisreal GmbH, NL Frankfurt, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Bezogen auf die Branchenstruktur waren in Frankfurt 2005 einige Verschiebungen zu beobachten. Die Banken und Finanzdienstleister belegen mit einem Anteil von 16,4 % zwar erneut den ersten Rang, verlieren aber im Vergleich zum Vorjahr fast 9 Prozentpunkte. Knapp dahinter liegen die Beratungsgesellschaften mit 16 %, die ihre starke Rolle damit weiter ausgebaut haben. Auf dem dritten Platz folgen die ebenfalls gestärkten Informations- und Kommunikationstechnologien mit einem Anteil von 13,3 %. Auch in Frankfurt hat sich der Anteil der öffentlichen Verwaltung um knapp 4 Prozentpunkte auf aktuell 10,3 % erhöht, wobei sich dahinter in erster Linie There were some shifts in the rankings by business sector in Frankfurt in The banks and financial service providers were again in first place with a 16.4 % share, but lost almost 9 percentage points compared to the year before. Close behind were the consultancies with 16 %, signalling further expansion of their strong role. In third place were information and communication technologies, whose 13.3 % share was also an improvement. Like other cities, Frankfurt also experienced an increase in demand from public authorities, which was up nearly 4 percentage points to 10.3 %; but here, unlike in other locations, the result was due primarily to leases to the city

33 Frankfurt // Frankfurt 33 Anmietungen der Stadt und nicht wie an anderen Standorten überwiegend Verträge mit der Agentur für Arbeit verbergen. Knapp dahinter folgen die sonstigen Dienstleistungen mit 10,1 %. Auf die fünf wichtigsten Branchengruppen entfallen damit nur zwei Drittel des Gesamtumsatzes. Die relativ breite Streuung über unterschiedliche Branchen ist positiv und trägt zur Stabilisierung des Marktes bei. administration rather than to the Federal Employment Agency. Close behind were the Other Services," at 10.1 %. That means that the five most important business sectors account for only two-thirds of the total turnover. The relatively broad spread over the business spectrum is a positive feature, and contributes to stabilising the market. _ Flächenumsatz nach Branchen in Frankfurt // Take-up according to sectors in Frankfurt in % Verwaltungen von 2,9 _ Industrie-/ Bauunternehmen 3,5 _ Gesundheitswesen 3,8 _ Lobbyisten 5,3 _ Medien und Werbung 6,5 _ Versicherungen Transport und Verkehr _ 2,8 Sonstige _ 0,2 Banken, Finanzdienstleister _ 16,4 Beratungsgesellschaften _ 16,0 8,9 _ Handel 10,1 _ Sonstige Dienstleistungen Informations- und Kommunikationstechnologien _ 13,3 Öffentliche Verwaltung _ 10,3 Atisreal GmbH, NL Frankfurt, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 Flächenangebot wie erwartet noch leicht angestiegen Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) ist in den letzten zwölf Monaten erwartungsgemäß noch einmal um gut 10 % auf aktuell 2,3 Mio. m 2 angestiegen, wobei sich die Entwicklung zum Ende des Jahres spürbar verlangsamt hat. Verantwortlich ist hierfür ausschließlich die Zunahme des Leerstands von 1,94 Mio. m 2 (Ende 2004) auf 2,23 Mio. m 2 (+ 14,9 %). Der Anstieg hat mehrere Gründe. Zum einen sind in größerem Umfang bislang noch zur Untervermietung angebotene Flächen der Leerstandskategorie zugeführt worden, zum anderen wurde eine Reihe von Projekten fertig gestellt. Darüber hinaus wurde im Vergleich zum Vorjahr die Büromarktzone Flughafen neu aufgenommen, was ebenfalls zu einem Leerstandsanstieg geführt hat. Die Leerstandsquote im Frankfurter Marktgebiet liegt aktuell bei 15,2 %, im Stadtgebiet beträgt sie 16,9 %. Supply of space moderately higher, as anticipated The total supply of available space (vacant space plus available premises under construction, see Glossary) increased again as anticipated by more than 10 %, to 2.3 million m 2, although this trend slowed down perceptibly towards the end of the year. The rise was due exclusively to the increase in vacant space from 1.94 million m 2 (end of 2004) to 2.23 million m 2 ( %). A number of causes contributed to this growth. On the one hand, large volumes of premises that had formerly been offered for subletting were added to the vacancy category, while in addition a number of projects were completed. Another change from the prior year was the inclusion of the Airport office market zone, which also resulted in an increase in vacant space. The present vacancy rate in the Frankfurt market area as a whole is 15.2 %; within the municipal boundaries it is 16.9 %. Demgegenüber haben die Flächen im Bau im Jahresverlauf von m 2 (Ende 2004) auf m 2 um gut 4 % abge- In contrast, premises under construction decreased over the year by slightly more than 4 %, from 319,000 m 2 (end of 2004)

34 34 Frankfurt // Frankfurt nommen. Wichtiger ist aber die Entwicklung der Flächen, die davon noch dem Vermietungsmarkt zur Verfügung stehen: Sie sanken um gut 42 % auf aktuell nur noch m 2. Das Potenzial der prinzipiell umsetzbaren Projektplanungen liegt Ende 2005 bei rund 2,46 Mio. m 2 und damit etwas niedriger als ein Jahr zuvor. Eine Realisierung dieser Planungen ist aber nur bei umfangreichen Vorvermietungen zu erwarten. to 306,000 m 2. But a more important consideration is the change in how much of that space is still available to the rental market: that figure decreased by over 42 %, to only 91,000 m 2 at present. At the end of 2005, projects at the concrete planning stage and looking fundamentally capable of realisation represented a volume of around 2.46 million m 2, somewhat lower than a year earlier. But before those projects are in fact commenced, extensive preletting will be required. Mietpreiskonsolidierung abgeschlossen Die Mietpreisniveaus haben sich in Frankfurt in der zweiten Jahreshälfte 2005 verfestigt. Der Höchstmietpreis liegt unverändert bei 34 /m 2 und wird im Bankenviertel erzielt. Lediglich die Mieten für Flächen mit geringer Qualität stehen aufgrund des großen Angebots an modernen Flächen noch leicht unter Druck. Spürbare Veränderungen der Mietpreissituation sind im Laufe des Jahres aus heutiger Sicht noch nicht zu erwarten. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass sich das Zeitfenster für die Anmietung moderner Büroflächen zu den momentan noch günstigen Mieten gegen Ende 2006 langsam schließen dürfte. Consolidation of rental prices completed Rental price levels in Frankfurt firmed up in the second half of The top rent continues unchanged at 34 /m 2, achieved in the banking district. Only the rents for premises of lower quality are still under slight pressure due to the large supply of modern properties. At present, it looks unlikely that there will perceptible changes in the rental price situation in the course of this year. It should be pointed out, however, that the time window for renting modern office space at today s still-favourable prices could begin to close toward the end of Stabile Marktsituation 2006 Für das Jahr 2006 erwartet Atisreal einen Flächenumsatz in einer vergleichbaren Größenordnung wie Sollte die mittlerweile bessere Grundstimmung im Frankfurter Markt durch eine sich beschleunigende Verbesserung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung unterstützt werden, ist möglicherweise sogar ein leicht höheres Ergebnis möglich. Der etwas langsamer als erwartet einsetzende Abbau des Gesamtangebots wird im Laufe des Jahres 2006 beginnen, ohne allerdings die Angebots-und-Nachfrage-Relation schon prinzipiell zu verändern. Market situation stable in 2006 Atisreal anticipates that take-up in 2006 will be at a level comparable to that in If the now better basic mood in the Frankfurt market is supported by a more rapid improvement in the general economic climate, a slightly higher total may even be possible. The reduction in overall supply, which has been somewhat longer in coming than previously expected, will begin some time in 2006, but it will not have any fundamental effect on the general relationship between supply and demand.

35 Frankfurt // Frankfurt 35 _ Kennzahlen Frankfurt // Key indicators Frankfurt Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Take-up Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2005 gesamt davon gesamt davon 2006 ab 2007 Erstbezug Erstbezug total of this, since total of this, since from 2007 completion completion =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 City 1.1 Bankenviertel 34,00 21, Westend 33,50 20, Innenstadt 31,40 16, Hauptbahnhof 17,00 10, Cityrand 2.1 Ostend 13,50 10, Frankfurt Süd/Sachsenhausen 17,00 10, City West 16,50 11, Stadtrand 3.1 Frankfurt Nord 14,00 11, Frankfurt Ost 12,50 11, Frankfurt West/Gallusviertel 14,00 15, Rödelheim/Hausen/Sossenheim 16,50 11, Nebenlagen 4.1 Heddernheim/Mertonviertel 13,00 12, Nieder-Eschbach 10,00 8, Kaiserlei 15,10 12, Niederrad 15,50 11, Neu-Isenburg 12,50 10, Eschborn 13,50 10, Flughafen 17,30 15, Summe Frankfurt Peripherie 5.1 Vordertaunus Bad Homburg 14,00 13, Oberursel 11,50 9, Schwalbach/Kronberg/Sulzbach 14,80 12, Offenbach 10,50 8, Dreieich/Langen 11,00 9, Summe Peripherie Total Nachrichtlich: Stadtgebiet + Eschborn + Kaiserlei + Flughafen * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. // The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL Frankfurt, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

36 36 Hamburg // Hamburg Hamburg // Hamburg Flächenumsatz erneut über m 2 Der Flächenumsatz in Hamburg belief sich 2005 auf insgesamt m 2. Gegenüber dem Vorjahr ( m 2 ) entspricht dies einem leichten Rückgang um 6,2 %. Trotzdem ist die erneute Überschreitung der m 2 -Grenze ein ausgesprochen positives Ergebnis, da der Flächenumsatz um gut 16 % über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Diese Aussage wird vor allem dadurch unterstrichen, dass es 2005 erheblich weniger Großvermietungen über m 2 gab als im Vorjahr, wogegen sich der Anteil aller übrigen Flächenkategorien erhöht hat. Die im gesamten Jahr zu beobachtende Nachfragebelebung bei den kleinen und mittelgroßen Ver- Take-up again over 400,000 m 2 Take-up in Hamburg in 2005 totalled 409,000 m 2. This represents a small decline of 6.2 % compared to the year before (436,000 m 2 ). Nevertheless, passing the 400,000 m 2 threshold once again, with take-up over 16 % ahead of the ten-year average, represents an extremely positive result. Underscoring this is the fact that while 2005 produced significantly fewer large lettings over 5,000 m 2 than in the prior year, the proportion of all other size categories increased. The upturn in demand for small and medium-size premises for the year as a whole also continued in the fourth quarter. This is a sign that the overall mood in the Hamburg office market has improved _ Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Hamburg // Development of take-up, vacant space and top rents in Hamburg Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 // Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m m m m , , ,50 23, ,10 24, , , , , Atisreal GmbH, NL Hamburg, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/

37 Hamburg // Hamburg 37 tragsabschlüssen hat sich auch im vierten Quartal fortgesetzt. Dies ist ein Indiz dafür, dass sich die Stimmung auf dem Hamburger Büromarkt insgesamt weiter verbessert hat. Aufgrund der vorliegenden Gesuche ist davon auszugehen, dass dieser Trend auch 2006 anhalten wird. further. Based on the present level of inquiries, this trend can be expected to continue in Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf das Stadtgebiet zeigt sich das für Hamburg seit langem gewohnte Bild. Insbesondere die Büromarktzonen City mit einem Anteil von 27 % am gesamten Flächenumsatz ( m 2 ) und die erweiterte Innenstadt, die auf einen Anteil von 26 % kommt ( m 2 ), waren bei den Mietern erneut am beliebtesten. Auf dem dritten Platz folgt die Büromarktzone City Süd mit einem Flächenumsatz von m 2 (10 %), die gegenüber dem Vorjahr ( m 2 ) allerdings erheblich eingebüßt hat. The distribution of take-up over the municipal area shows the long-familiar pattern for Hamburg. The areas again most favoured by tenants were the office market zones City Centre, with a 27 % share (109,000 m 2 ) of total take-up, and the Extended Inner City, with a proportion of 26 % (106,000 m 2 ). These were followed in third place by the office market zone City Süd, with take-up of 41,000 m 2 (10 %), a figure which was, though, well down on the year before (89,000 m 2 ). The importance of Hafen City has stabilised, and it again finished _ Bedeutende Vertragsabschlüsse in Hamburg // Major contracts in Hamburg in m _ Grey Worldwide WPP (2.5) _ Gossler, Gobert & Wolters (1.1) _ SinnerSchrader AG (3.3) _ Taylor Wessing (1.3) _ Lloyd Fonds AG (1.1) Scholz & Friends Neumarkt GmbH (2.5) _ BKK Mobil Oil (2.5) _ _ Hamburger Bank von 1861 (2.1) _ Nordcapital (1.1) Jungheinrich AG (1.3) _ Atisreal GmbH, NL Hamburg, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

38 38 Hamburg // Hamburg Stabilisiert hat sich die Bedeutung der Hafen City, die mit einem Anteil von rund 7 % ( m 2 ) wiederum den vierten Platz belegt. Größere Anteile am Gesamtumsatz weisen darüber hinaus die Büromarktzonen Ottensen-Bahrenfeld (4,8 %), City Nord (2,6 %) sowie Alsterlagen mit 2,4 % auf. in fourth place, with a share of around 7 % (27,000 m 2 ). Sizeable shares of total turnover were also contributed by the office market zones Ottensen-Bahrenfeld (4.8 %), City Nord (2.6 %) and Alsterlagen with 2.4 %. Bei den nachgefragten Flächengrößen waren signifikante Verschiebungen gegenüber dem Vorjahr zu beobachten. Vor allem große Vertragsabschlüsse über m 2 Bürofläche, deren Anteil am Gesamtumsatz sich 2004 noch auf 38 % belief, haben erheblich an Bedeutung verloren: 2005 kamen sie nur noch auf einen Anteil von gut 16 %. Absolut betrachtet wurden in diesen Flächenkategorien demzufolge fast m 2 weniger umgesetzt als Demgegenüber wurden in allen anderen Größenklassen nicht nur relativ betrachtet, sondern auch absolut spürbar mehr Flächen umgesetzt als im Vorjahr. Ein Großteil des Verlustes bei den großen Vertragsabschlüssen konnte hierdurch kompensiert werden. In terms of size categories, the pattern of demand showed significant shifts from the previous year. In particular large lettings with over 5,000 m 2 of office space, which had made up 38 % of total turnover in 2004, lost considerably in importance: in 2005 their share was only 16 %. In absolute terms, take-up in these size categories was almost 100,000 m 2 lower than in In contrast, take-up volume in all other size classes was tangibly higher than the year before, not only in relative terms but also absolutely. That compensated for a large part of the lower level of big lettings. _ Flächenumsatz nach Größenklassen in Hamburg // Take-up according to size categories in Hamburg Anzahl der Verträge in % // Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % // Take-up volume of contracts in % 40 % 37,7 34,6 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 7,7 17,7 14,4 15,8 7,2 15,9 5,2 26,5 0,7 9,2 0,2 7,2 Atisreal GmbH, NL Hamburg, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Die Branchenstruktur der Vertragsabschlüsse zeigte sich wie bereits in den Vorjahren breit gestreut und ausgeglichen. An erster Stelle rangierte die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen mit einem Anteil von 16,6 % am Gesamtumsatz. Auf dem zweiten Platz folgen die Informations- und Kommunikationstechnologien mit 12,4 %, was einem Rückgang von rund vier Prozentpunkten gegenüber 2004 entspricht. Den dritten Platz belegen die Versicherungen As in the prior years, the business sector structure was widely scattered and balanced. At the top of the rankings was the heterogeneous group Other Services, with a share of 16.6 % in total turnover. Information and communication technologies were in second place with 12.4 %, which represents a decline of around four percentage points compared to Third place was occupied by insurance companies (12 %), with a single large letting (of around 25,000 m 2 to BKK Mobil

39 Hamburg // Hamburg 39 (12 %), wobei vor allem die Großanmietung der BKK Mobil Oil über rund m 2 zum Tragen kommt. Größere Anteile am gesamten Flächenumsatz verbuchten darüber hinaus die Branchen Medien und Werbung (11,6 %), die Beratungsgesellschaften (9,9 %) sowie Transport und Verkehr mit 9,7 %. Die breite Streuung über die Wirtschaftszweige spricht für eine stabile Basis der Nachfrage. Oil) playing a decisive role. Sizeable proportions of total turnover were also posted by the media and advertising sector (11.6 %), consultancies (9.9 %), and transport and traffic with 9.7 %. The broad spread over the business sector spectrum testifies to the stability of the demand base. _ Flächenumsatz nach Branchen in Hamburg // Take-up according to sectors in Hamburg in % 8,8 _ Sonstige 2,9 _ Gesundheitswesen 3,7 _ Handel 6,1 _ Öffentliche Verwaltung 6,3 _ Banken, Finanzdienstleister Sonstige Dienstleistungen _ 16,6 Informations- und Kommunikationstechnologien _ 12,4 9,7 _ Transport und Verkehr Versicherungen _ 12,0 9,9 _ Beratungsgesellschaften Medien und Werbung _ 11,6 Atisreal GmbH, NL Hamburg, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 Leerstände und Gesamtangebot stabilisiert Die Leerstände sind seit Ende 2004 um ein Prozent leicht auf aktuell m 2 gesunken. Vor allem in den letzten drei Monaten des Jahres hat ein leichter Rückgang des Leerstandsvolumens eingesetzt, der sich 2006 wenn auch langsam fortsetzen wird. Die aktuelle Leerstandsquote in Hamburg liegt bei 7,0 % und damit spürbar niedriger als in den meisten anderen deutschen Städten. Vacancies and total supply stabilised Vacancies showed a slight decline of one percent since the end of 2004, to the present figure of 908,000 m 2. In the last three months of the year in particular, empty space began to fall somewhat, a trend which will continue, though slowly, in The vacancy rate in Hamburg is 7 % at present, noticeably lower than in most other German cities. Gegenüber dem Jahreswechsel 2004/2005 sind die Gesamtflächen im Bau um gut 19 % auf m 2 gesunken. Die hiervon für den Vermietungsmarkt noch verfügbaren Flächen haben sich im gleichen Zeitraum allerdings um m 2 (+ 9,2 %) auf m 2 erhöht. Im letzten Quartal 2005 ist diese Kennziffer aber mehr oder weniger stabil geblieben. Total premises under construction are down by more than 19 % from the winter of 2004/2005, to 303,000 m 2. However, the portion of this space still available to the rental market increased in the same period by 13,000 m 2 (+ 9.2 %) to 155,000 m 2. In the final quarter of the year, this figure remained more or less stable, though. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot liegt damit um 0,5 % über dem Vergleichswert des Vorjahres und erreicht aktuell 1,06 Mio. m 2. Innerhalb der letzten drei Monate des The total available supply of office space is thus about 0.5 % higher than the comparable value for the prior year, adding up to 1.06 million m 2 at present. But in Q4, the figure actually

40 40 Hamburg // Hamburg Jahres 2005 hat es sich allerdings um knapp 1 Prozent verringert und dürfte damit den Höchststand überschritten haben. Die größten Angebotsreserven finden sich weiterhin in den Büromarktzonen erweiterte Innenstadt ( m 2 ), City ( m 2 ) sowie City Süd mit m 2. Vom insgesamt verfügbaren Büroflächenangebot weisen aber nur ca. 42 % eine moderne Flächenqualität auf. decreased by just under one percent, so that it may well have passed its peak. As in the past, the largest supply reserves are in the market zones Extended Inner City (204,500 m 2 ), City (186,000 m 2 ) and City Süd (163,000 m 2 ). But only around 42 % of the total available supply of office space is of modern quality. Die Projektplanungen haben sich gegenüber 2004 leicht um knapp 4 % auf aktuell 1,54 Mio. m 2 erhöht. Das größte Volumen entfällt dabei auf die sich dynamisch entwickelnde Hafen City ( m 2 ). Aber auch in der erweiterten Innenstadt ( m 2 ), der City Süd ( m 2 ) und der City ( m 2 ) sind erhebliche Büroflächen projektiert. Die nach wie vor umfangreichen Projektierungen dokumentieren das wieder wachsende Vertrauen in eine positive Marktentwicklung. Projects at the planning stage have shown a slight increase of just under 4 % from 2004, to a present volume of 1.54 million m 2. The greatest volume is in the dynamically developing Hafen City (255,000 m 2 ). But projects involving considerable amounts of space are also underway in the Extended Inner City (240,000 m 2 ), City Süd (220,000 m 2 ) and City (175,000 m 2 ). The continued high volume of planned projects documents the now growing confidence in positive market prospects. Spitzenmiete leicht gestiegen Insgesamt betrachtet haben sich die Mietpreisniveaus im Laufe des Jahres 2005 stabilisiert. Die realisierte Spitzenmiete hat sich im letzten Quartal 2005 allerdings noch einmal leicht von 22,50 /m 2 auf 23 /m 2 erhöht; erzielt wird sie in der Hafen City. Auch in einigen anderen Büromarktzonen, wie z. B. City, westlicher Hafenrand oder Wandsbek-Markt, hat die Höchstmiete für Top-Flächen in den letzten drei Monaten des Jahres 2005 leicht angezogen. Der Rückgang der Mieten in den vergangenen Jahren scheint damit abgeschlossen zu sein. Ein zügiger Anstieg der Durchschnittsmieten ist aber für 2006 noch nicht in Sicht. Top rent up slightly On the whole, rental price levels stabilised in the course of However, the top rent rose again slightly in the last quarter, from /m 2 to 23 /m 2 ; it is achieved in Hafen City. In some other office market zones as well, such as City, the western fringe of the harbour and Wandsbek-Markt, the peak rent for top premises increased moderately in the last three months of So it looks like the decline in rents of recent years has now come to an end. But no rapid increase in average rents in 2006 is in sight yet. Auch für 2006 positive Vorzeichen Auch für dieses Jahr sind insgesamt überwiegend positive Vorzeichen erkennbar. Ein langsam sinkender Leerstand, eine nach wie vor lebhafte Nachfrage und stabile Mietpreisniveaus sprechen für eine weiterhin erfreuliche Marktentwicklung. Sollten sich die zunehmend positiven Aussichten hinsichtlich der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung verfestigen, besteht eine realistische Chance, auch 2006 wieder einen Flächenumsatz in der Größenordnung von m 2 erzielen zu können. Positive signs again for 2006 On the whole, the signs for this year are again positive for the most part. A slow decline in vacant space, continuing strong demand and stable rental price levels are indications that the gratifying market development will continue. If the increasingly positive outlook for the future of the economy as a whole is confirmed, there is a realistic chance that 2006 will once again generate take-up around the 400,000 m 2 threshold.

41 Hamburg // Hamburg 41 _ Kennzahlen Hamburg // Key indicators Hamburg Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Take-up Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2005 gesamt davon 2006 ab 2007 Erstbezug total of this, since from 2007 completion =(5+7+8) =(9+10) 12 13=(4+12) 14 1 City 1.1 City 22,00 14, Östlicher Hafenrand 18,00 13, Hafen City 23,00 16, Cityrand 2.1 City Süd 12,00 9, Westlicher Hafenrand 18,50 13, Alsterlagen 17,50 13, St. Georg 12,50 9, Erweiterte Innenstadt 16,00 10, Nebenlagen 3.1 Wandsbek-Markt 9,00 8, Altona-Zentrum 9,00 8, Ottensen-Bahrenfeld 13,50 10, Bahrenfeld West 10,00 8, City Nord 11,50 9, Flughafen 10,50 9, Übriges Stadtgebiet 13,50 9, Harburg Channel 11,00 9, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. // The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL Hamburg, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

42 42 Köln // Cologne Köln // Cologne Neuer Umsatzrekord Mit einem Flächenumsatz von m 2 hat der Kölner Büromarkt 2005 sein bislang bestes Ergebnis von m 2 im Jahr 2003 um 16,3 % übertroffen und einen neuen Rekord aufgestellt. Das extrem gute Ergebnis des vierten Quartals verdankt Köln in erster Linie einer Großanmietung ( m 2 ) von RTL. Aber auch ohne Berücksichtigung dieses ungewöhnlichen Vertrags ist der Flächenumsatz seit 2003 stabil um m 2. Im langjährigen Vergleich hat der Kölner Büromarkt nach der Jahrtausendwende erheblich höhere Ergebnisse erzielt als in der zweiten Hälfte der 90er-Jahre, als sich der Umsatz noch um m 2 bewegte. Die Bedeutung des Büromarkts nähert sich damit der Größe der Stadt an. New turnover record With take-up of 236,000 m 2 in 2005, the Cologne office market beat its previous best result (203,000 m 2 in 2003) by 16.3 % to set a new record. Cologne owes its extremely good space-let volume in the fourth quarter of 2005 primarily to a single large letting, of 43,000 m 2 to broadcaster RTL. But even without counting that out-of-the-ordinary contract, take-up has been stable around 200,000 m 2 since Looking at the long-term picture, the Cologne office market has achieved significantly higher results since the turn of the millennium than in the second half of the 1990s, when take-up was still in the range of 100,000 m 2. So the importance of this office market is now getting more into line with the city's size. _ Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Köln // Development of take-up, vacant space and top rents in Cologne Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 // Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m , , ,00 16,90 17,90 19,90 21,50 19,40 19,00 19, Atisreal GmbH, NL Köln, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/

43 Cologne // Köln 43 Mit einem Anteil von rund 66 % am Flächenumsatz unterstreicht die Kölner City eindrucksvoll ihre traditionell starke Stellung als Bürostandort. Erstmalig übertrifft das rechtsrheinisch gelegene Deutz die klassischen Citylagen und schiebt sich mit einem Anteil von 38 % ( m 2 ) am Gesamtumsatz an die Spitze der Büromarktzonen; nicht zuletzt aufgrund der RTL-Großanmietung. Unter den linksrheinischen Citylagen ( m 2, 28 %) zählte der Rheinauhafen zu den bevorzugten Mikrostandorten. Das drittbeste Ergebnis wurde mit m 2 (10,3 %) in der Zone Ehrenfeld/Braunsfeld erzielt, die sich damit erneut als der beliebteste Standortbereich unter den Cityrandlagen etabliert. Aber auch die Nebenlagen haben erheblich zu dem guten Umsatz beigetragen und an Bedeutung gewonnen. Zu nennen sind hier vor allem die Büromarktzonen Ossendorf/Nippes mit einem Anteil von 4,6 % ( m 2 ) und Porz/Flughafen mit 4,5 % ( m 2 ). Cologne s City Centre, with a total share of around 66 % of take-up, dramatically underlined its traditionally strong position as an office location. For the first time, the district of Deutz on the right side of the Rhine surpassed the classic City Centre areas, rising to the top of the office market zones with a share of 38 % (89,500 m 2 ) of total turnover due in good part to the large RTL lease. Of the City Centre areas on the left bank (65,800 m 2, 28 %), Rheinauhafen was among the favoured microlocations. In third place came Ehrenfeld/ Braunsfeld, where take-up of 24,200 m 2 (10.3 %) again confirmed that zone as the most popular office area among the City Centre fringe locations. But the subcentres also made substantial contributions to the good result and gained in importance. Areas that should be mentioned in this connection include the office market zones Ossendorf/Nippes with a share of 4.6 % (10,800 m 2 ) and Porz/Airport with 4.5 % (10,600 m 2 ). _ Bedeutende Vertragsabschlüsse in Köln // Major contracts in Cologne in m _ Hauptzollamt / BIMA (2.1) _ Wige Media AG (3.1) _ SITA Deutschland GmbH (3.4) Atradius Kreditversicherung Niederlassung der _ Atradius Credit Insurance N.V. (1.2) CHEP Deutschland GmbH (1.2) _ Axima Engineering Contracting GmbH (2.2) _ HUK Coburg (1.1) _ RTL (1.2) _ KölnMesse GmbH (1.2) _ Atisreal GmbH, NL Köln, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

44 44 Köln // Cologne Abgesehen von der Tatsache, dass die Großanmietungen sich in Köln im Jahr 2005 auf Flächen über m 2 konzentrieren (die Größenklasse m 2 bis m 2 ist nicht besetzt), zeigt die Größenstruktur der Vertragsabschlüsse ein ausgeglichenes Bild. Großvermietungen mit mehr als m 2 Gesamtfläche erreichen mit gut 33 % den höchsten Anteil am Ergebnis. Die vergleichsweise hohe Quote der kleineren und mittleren Vertragsabschlüsse unterstreicht noch einmal die in allen Marktsegmenten zu beobachtende Nachfragebelebung. Aside from the fact that large lettings in Cologne in 2005 were concentrated on premises larger than 10,000 m 2 (there were no leases in the category 5,001 to 10,000 m 2 ), the size structure of take-up shows a balanced picture. The really big lettings, of over 10,000 m 2, accounted for the largest share of the result, with over 33 %. The comparatively substantial level of smaller and medium-size contracts is yet another indication of the upturn in demand evident in all market segments. _ Flächenumsatz nach Größenklassen in Köln // Take-up according to size categories in Cologne Anzahl der Verträge in % // Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % // Take-up volume of contracts in % 40 % 36,3 36,9 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 8,0 16,7 17,6 18,4 5,2 10,8 3,2 12,9 0,8 33,2 Atisreal GmbH, NL Köln, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 < 201 m m m m m 2 > m 2 Die Branchenstruktur der Vermietungen, die in Köln traditionell eher ausgeglichen und breit angelegt ist, zeigt 2005 eine hohe Konzentration auf wenige Wirtschaftszweige. Die Leitbranchen der 90er-Jahre übernehmen erneut die Führungsrolle. Die Unternehmen aus dem Bereich Medien und Werbung erreichen (u.a. wegen der Großanmietung von RTL) einen Anteil von 32,2 % und die Informations- und Kommunikationstechnologien immerhin noch 10,2 %. Dazwischen schiebt sich die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen mit 21,6 %. Allein diese drei Branchengruppen sind für knapp zwei Drittel des Gesamtumsatzes verantwortlich. Auf dem vierten Platz folgen erfreulicherweise die Beratungsgesellschaften (9,6 %) sowie die in Köln gut vertretenen Versicherungen (8,5 %). Das Gesamtergebnis spiegelt die bundesweite Bedeutung Kölns als Medienstandort eindrucksvoll wider. In 2005, the sectoral structure of the lettings, which traditionally tends to be balanced and broad, showed a high concentration on just a few business sectors. The key drivers of demand in the 1990s have again taken the lead. In part because of the large letting to RTL, the share contributed by companies in the media and advertising field reached 32.2 %, while information and communication technologies accounted for 10.2 %. The mixed group of Other Services has slipped in between these two, with 21.6 %. These three business sectors alone are responsible for nearly two-thirds of total turnover. Consultancies took a gratifying fourth place (9.6 %), followed by insurance companies which are well represented in Cologne with 8.5 %. The overall result reflects the nationwide importance of Cologne as a media centre.

45 Cologne // Köln 45 _ Flächenumsatz nach Branchen in Köln // Take-up according to sectors in Cologne in % 2,0 _ Transport und Verkehr 2,9 _ Lobbyisten 3,8 _ Banken, Finanzdienstleister Verwaltungen von Industrie-/ Bauunternehmen _ 1,4 Handel _ 1,6 Öffentliche Verwaltung _ 1,9 4,3 _ Gesundheitswesen 8,5 _ Versicherungen Medien und Werbung _ 32,2 9,6 _ Beratungsgesellschaften Sonstige Dienstleistungen _ 21,6 Informations- und Kommunikationstechnologien _ 10,2 Atisreal GmbH, NL Köln, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 Flächenangebot spürbar gestiegen Trotz der sehr guten Nachfrage hat sich auch im Jahr 2005 das Gesamtangebot an Büroflächen (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) um rund 10,6 % von m 2 (Ende 2004) auf aktuell m 2 erhöht. Verantwortlich ist hierfür überwiegend der Anstieg des Leerstands um ca m 2 auf m 2 seit dem Jahreswechsel, der damit einen neuen Höchststand erreicht. Das Ergebnis entspricht einer Leerstandsquote von 9,3 %. Gründe für den Anstieg: Viele großflächige Objekte im Bau sind 2005 fertig gestellt worden, von denen größere Teile noch nicht vermietet sind und somit in die Leerstandskategorie fallen. Darüber hinaus sind im Zuge von Neuanmietungen auch in größerem Umfang ältere Bestandsflächen freigesetzt worden. Das Volumen der Flächen im Bau hat sich dagegen im Vergleich zum Jahresende 2004 ( m 2 ) um 58,7 % auf m 2 reduziert. Allerdings haben sich die hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen von Supply of space increases perceptibly Despite very strong demand, the total supply of office space (vacant space plus available premises under construction, see Glossary) increased again in 2005 by around 10.6 %, from 658,000 m 2 (end of 2004) to 727,000 m 2 at present. This is due primarily to the rise in vacant space by approximately 45,000 m 2 to 651,000 m 2 since the beginning of the year, bringing that figure to a new high. The result corresponds to a vacancy rate of 9.3 %. The increase is explained by the fact that of the many large properties under construction completed in 2005, major portions have not yet been let and so appear in the vacancy category. Furthermore, relocations within the city released a relatively large volume of older premises. In contrast, the volume of space under construction decreased by 58.7 %, dropping from a year-end figure of 225,000 m 2 in 2004 to 93,000 m 2. However, the volume of that space still available to the rental market rose from 51,000 m 2 to 76,000 m m 2 auf m 2 erhöht. Trotz des weiter gestiegenen Flächenangebots denken Entwickler bereits wieder verstärkt über neue Projekte nach. Die konkreten Planvorhaben haben sich innerhalb eines Jahres von m 2 (Ende 2004) auf aktuell m 2 deutlich erhöht. Hier spiegelt sich das gewachsene Vertrauen der Entwickler und zunehmend auch Investoren in die nachhaltig gewachsene und mittlerweile stabile Größenordnung des Kölner Büromarktes wider. Da größere zusammenhängende Despite the further surge in supply, developers are again already giving thought to new projects. The volume of space at the concrete planning stage increased significantly in the course of the year, from 633,000 m 2 (end of 2004) to 768,000 m 2. This reflects the greater confidence on the part of developers, and to a growing extent on the part of investors, too, in the enduring expansion and now stable magnitude of the Cologne office market. Since sizeable connected prem-

46 46 Köln // Cologne Flächen mit moderner Ausstattung an einigen Standorten bereits knapp werden, bestehen realistische Chancen, dass in diesem Jahr einige Projekte realisiert werden. ises with modern specifications are already becoming scarce in some locations, there are realistic chances that some projects will be implemented this year. Mietpreise stabil Der 2004 noch deutlich zu spürende Druck auf die Mietpreise hat sich erheblich verringert. Der Höchstmietpreis ist im vergangenen Jahr sogar um 4,2 % leicht auf aktuell 19,80 /m 2 gestiegen. Insgesamt haben sich die Mietpreisniveaus stabilisiert. Innerhalb einzelner Büromarktzonen gibt es sowohl nach oben als auch nach unten noch leichte Schwankungen, die aber eher unterschiedliche Objekt- und Standortqualitäten widerspiegeln als einen generellen Markttrend. Spielräume für spürbare Mietpreissteigerungen zeichnen sich aber auch 2006 noch nicht ab. Rental prices stable The pressure on rental prices which was still clearly evident in 2004 has eased significantly. The top rent even lifted slightly by 4.2 % in the past year, to a present level of /m 2. Overall, rent levels have stabilised. Within individual office market zones there are still mild fluctuations, both upward and downward, but they tend to reflect differences in the quality of properties and locations rather than a general market trend. However, there is still no evidence of any scope for perceptible rent increases yet in Perspektiven 2006: Großes Angebot und rege Nachfrage Aufgrund der vorliegenden Gesuche, unter denen sich eine Reihe großer Verträge befindet, ist auch für 2006 von einem Gesamtumsatz auszugehen, der über m 2 liegen dürfte. Damit verfestigt sich die gewachsene Bedeutung des Kölner Büromarktes, der nach und nach zu den großen deutschen Bürostandorten aufschließt. Im Gegensatz zu anderen Städten ist der Abbau des Gesamtangebots an Büroflächen hier aber noch nicht eingeleitet worden, sodass zumindest in der ersten Hälfte des Jahres von einem weiterhin hohen und stabilen Flächenangebot auszugehen ist. Prospects for 2006: Large supply and lively demand Based on the present level of tenant interest, which includes inquiries for a number of large premises, total turnover in 2006 can again be expected to exceed 200,000 m 2. That reinforces the increased importance of the Cologne office market, which is gradually evolving into one of the major German office centres. In contrast to other cities, no fall in the total supply of office space has begun here yet, so that the supply of space can be expected to remain large and stable, at least in the first half of the year.

47 Cologne // Köln 47 _ Kennzahlen Köln // Key indicators Cologne Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Take-up Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2005 gesamt davon gesamt davon 2006 ab 2007 Erstbezug Erstbezug total of this, since total of this, since from 2007 completion completion =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 City 1.1 City 19,80 12, Deutz 15,50 14, Cityrand 2.1 Ehrenfeld/Braunsfeld 13,50 9, Sülz/Lindenthal 14,30 11, Bayenthal/Marienburg 13,50 7, Kalk/Mülheim 11,90 10, Nebenlagen 3.1 Ossendorf/Nippes 12,50 9, West 11,50 8, Hürth 9,00 7, Rodenkirchen 10,30 8, Porz/Flughafen 12,50 9, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. // The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL Köln, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

48 48 Leipzig // Leipzig Leipzig // Leipzig Leicht gestiegener Flächenumsatz Mit einem Flächenumsatz von m 2 erzielte der Leipziger Büromarkt 2005 ein um 7,7 % oder m 2 höheres Ergebnis als im Vorjahr. In der längerfristigen Betrachtung nähert sich das Ergebnis 2005 dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre von m 2 an, der allerdings durch die überproportional guten Ergebnisse der Boomjahre 2000 und 2001 beeinflusst war. Unter Berücksichtigung der konjunkturellen Schwierigkeiten der Gesamtwirtschaft wurde damit ein beachtliches Resultat erzielt. Zudem wurde das Ergebnis ohne Großvermietungen über m 2 erreicht, was wieder unterstreicht, dass die Büroflächennachfrage in Leipzig deutlich ausgeprägter als in den anderen Dienstleistungszentren aus Slight increase in take-up In 2005, the Leipzig office market achieved a take-up of 84,000 m 2, an increase of 6,000 m 2 (+ 7.7 %), on the prioryear result. In the long-term view, the 2005 figure comes close to the average value for the last ten years, 93,000 m 2, which is influenced however by the disproportionately good results of the boom years 2000 and When the difficulties of the economy as a whole are considered, the 2005 figure represents a noteworthy turnover. Moreover, it was achieved without large lettings over 10,000 m 2. This again underscores the fact that demand in Leipzig focuses much more strongly on small-scale lettings than is the case in the other office centres. Since, as in previous years, demand was generated by _ Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Leipzig // Development of take-up, vacant space and top rents in Leipzig Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 // Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m m m m , , ,70 10,20 10,20 10, ,70 10, ,70 10, Atisreal GmbH, NL Leipzig, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/

49 Leipzig // Leipzig 49 kleinteiligen Vermietungen resultiert. Es handelt sich wie schon in den Vorjahren um eine endogene Nachfrage der regionalen Wirtschaft. Der erzielte Flächenumsatz ist damit insgesamt positiv. regional businesses, the take-up can be generally regarded as positive. Bei den Standortpräferenzen veränderten sich die Anteile der einzelnen Büromarktzonen deutlich. Erstmals führt Leipzig Nord/Nordwest/Eutritzsch die Riege der beliebtesten Standorte mit einem Anteil von 22,6 % ( m 2 ) am Gesamtumsatz an. Die Lage zeichnet sich durch eine sehr gute infrastrukturelle Anbindung in allen Bereichen sowie eine gute Objektsubstanz zu moderaten Preisen aus. An zweiter Position liegt fast gleichauf mit 22,5 % ( m 2 ) die traditionell sehr geschätzte Zone Graphisches Viertel/Prager Straße. Ebenfalls in das gewohnte Bild passt das gute Abschneiden der City mit einem Umsatzanteil von 16,1 % ( m 2 ). Neu ins A look at location preferences shows that the shares of the individual office market zones have changed significantly. For the first time Leipzig Nord/Nordwest/Eutritzsch heads the roster of the most favoured areas, with a share of 22.6 % (19,000 m 2 ) of total turnover. The location is distinguished by very good infrastructural connections in all aspects, and offers good properties at moderate rents. Only just behind in second position came the traditionally highly regarded zone Graphisches Viertel/Prager Strasse, with 22.5 % (18,900 m 2 ). The familiar picture is also evident in the good performance of the City Centre, with take-up of m 2, a 16.1 % share. _ Bedeutende Vertragsabschlüsse in Leipzig // Major contracts in Leipzig in m _ Zollfahndung (3.2) _ demedis dental depot GmbH (2.5) AOK Sachsen (2.5) _ Agentur für Arbeit (3.2) _ _ Bundesknappschaft (2.4) _ Radio PSR (1.1) L/A/S Leipziger Abrechnungs _ und Servicegesellschaft mbh (3.1) Zollamt (3.2) _ GDMcom Gesellschaft für Dokumentation und Telekommunikation mbh (3.2) _ Atisreal GmbH, NL Leipzig, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

50 50 Leipzig // Leipzig Blickfeld der Mieter gerückt ist die Büromarktzone Leipzig Süd/Karl-Liebknecht-Straße mit m 2 (10,5 %). A new focal point for tenants is the office market zone Leipzig Süd/Karl-Liebknecht-Strasse, with 8,800 m 2 (10.5 %). Die spezifischen Leipziger Marktkonstellationen spiegeln sich deutlich bei den Flächenumsätzen nach Größenklassen wider. Neu vermietete Flächen bis zu 500 m 2 erreichen mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes und umfassen 90 % der abgeschlossenen Verträge. Die Kleinteiligkeit der Nachfrage wird hier eindrucksvoll dokumentiert. Zum ersten Mal seit Jahren gab es einen Abschluss über m 2, der es immerhin auf einen Marktanteil von 6,2 % bringt. Auf die Kategorie zwischen 501 und m 2 entfallen 11,5 %. Der Anteil der Verträge mit bis m 2 liegt bei 15,6 % und die Kategorie bis m 2 ist mit 14,4 % vertreten. The specific constellations of the Leipzig market are clearly reflected in the take-up by size classes. Premises up to 500 m 2 account for more than half of the total space let and all of 90 % of the concluded contracts impressive evidence of the small-scale focus of demand. For the first time in years, there was one letting of over 5,000 m 2, enough to give this category a market share of 6.2 %. The size class between 501 and 1,000 m 2 accounted for 11.5 %. The proportion of lettings in the range from 1,001 to 2,000 m 2 was 15.6 %, while the 2,001 5,000 m 2 category achieved 14.4 %. _ Flächenumsatz nach Größenklassen in Leipzig // Take-up according to size categories in Leipzig Anzahl der Verträge in % // Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % // Take-up volume of contracts in % 70 % 63,5 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 22,7 27,1 29,6 4,4 11,5 3,4 15,6 1,3 14,4 0,3 6,2 Atisreal GmbH, NL Leipzig, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 < 201 m m m m m m 2 Die Branchenanalyse zeigt, dass die heterogene Gruppe der sonstigen Dienstleistungen mit 26,7 % am Flächenumsatz wie schon im letzten Jahr an der Spitze der nachfragenden Unternehmen lag. Den zweiten Platz erreicht die öffentliche Verwaltung mit 17,6 %, die im Vorjahr kaum am Umsatz beteiligt war. Schon auf Platz 3 folgt mit beachtlichen 14,3 % das Gesundheitswesen. Hier spiegelt sich Leipzigs Ruf als medizinisches Zentrum wider. Im Vergleich zum Vorjahr konnte das Gesundheitswesen seinen Anteil um rund 2 Prozentpunkte ausbauen. Die Ergebnisse der Plätze 4 und 5 (10,7 % für die Informations- und Kommunikationstechnologien und 8,7 % für die Unternehmen aus dem Bereich Medien und Werbung) sind ebenfalls positiv für den Standort. Analysis of the business sector structure shows that demand, as in the previous year, was again driven chiefly by the mixed group of "Other Services", which accounted for a good 26.7 % of take-up. In second place, with 17.6 %, was public administration, which had hardly played any role at all in Healthcare came third in the business sector list, with a notable 14.3 % share up by two percentage points on the year before. This reflects Leipzig s reputation as a medical centre. The results for places 4 and 5 (10.7 % for information and communication technologies and 8.7 % for companies in the media and advertising) are also positive for Leipzig.

51 Leipzig // Leipzig 51 _ Flächenumsatz nach Branchen in Leipzig // Take-up according to sectors in Leipzig in % Verwaltungen von 2,7 _ Industrie-/ Bauunternehmen 3,3 _ Transport und Verkehr 5,1 _ Beratungsgesellschaften Sonstige _ 6,1 Versicherungen _ 2,0 Banken, Finanzdienstleister _ 1,9 Handel _ 0,9 Sonstige Dienstleistungen _ 26,7 8,7 _ Medien und Werbung Informations- und 10,7 _ Kommunikationstechnologien Öffentliche Verwaltung _ 17,6 Gesundheitswesen _ 14,3 Atisreal GmbH, NL Leipzig, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 Leicht sinkendes Flächenangebot Der Leipziger Büromarkt zeigt seit dem Ende des Baubooms in der zweiten Hälfte der 90er-Jahre Konstanz im Abbau des überdimensionierten Flächenangebots. Wenn auch in kleinen Schritten, so trägt der Büromarkt seit 1999 diese Altlast langsam, aber sicher ab. Insgesamt standen dem Markt Ende 2005 rund m 2 Bürofläche zur Verfügung gegenüber dem Jahr 2004 ( m 2 ) ein Rückgang um 5,1 %. Diese Entwicklung ist einerseits auf eine Verringerung der Leerstände zurückzuführen, die aktuell bei m 2 liegen (2004: m 2 ). Andererseits sind die verfügbaren Flächen im Bau sogar um 45,5 % auf aktuell m 2 gesunken. Die Bauaktivitäten der wesentlichen, marktprägenden Objekte konnten abgeschlossen werden. Slight fall in supply Since the end of the building boom in the second half of the 1990s, the Leipzig office market has exhibited consistency in reducing its excessive supply of space. The office market has slowly but surely been dismantling this historic burden, albeit in small steps. At the end of 2005 a total of around 757,000 m 2 was available to the market down by 5.1 % on 2004 (798,000 m 2 ). This development is due on the one hand to a drop in the volume of unoccupied premises, which currently stands at 733,000 m 2 (2004: 754,000 m 2 ), and on the other to a fall of no less than 45.5 % in the amount of available space under construction (now at 24,000 m 2 ). Construction work on the major properties that determine the scale of the market was brought to completion. Die umfangreichsten Leerstände verzeichnen die Büromarktlagen Graphisches Viertel/Prager Straße mit m 2, gefolgt von der City mit m 2 und der Ringlage mit m 2. Die aktuelle Leerstandsrate liegt in Leipzig bei 19,6 %. Das Volumen der prinzipiell umsetzbaren Projektplanungen hat sich leicht auf m 2 verringert (Vorjahr: m 2 ). Obwohl gerade 2005 eine Reihe von Vorvermietungen in Projekten realisiert wurde, ist dieses Marktsegment weiterhin sehr begrenzt. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass sich die Umsetzung der Planungen nur langsam vollziehen und nicht zu einer übermäßigen Erhöhung des Büroflächenangebotes führen wird. The largest volumes of vacant space are in Graphisches Viertel/Prager Strasse (167,200 m 2 ), the City Centre (133,600 m 2 ) and the Ringlage (105,300 m 2 ). The present vacancy rate in Leipzig is 19.6 %. The volume of realisable projects at the planning stage fell slightly to 164,000 m 2 (2004: 175,000 m 2 ). Although 2005 did produce a number of prelettings in as-yet unfinished projects, this market segment is still very limited. Given these circumstances, it can be assumed that actual implementation of project plans will be slow and will not result in an excessive increase in the supply of office space.

52 52 Leipzig // Leipzig Mietpreise weitgehend stabil Die Spitzenmiete beträgt nach wie vor 10,70 /m 2. Sie wird nur in Erstbezugsflächen in innerstädtischen Neubauten erzielt, also in einem sehr kleinen Marktsegment. Bei den Höchstund Durchschnittsmieten in den übrigen Büromarktzonen hat es zum ersten Mal seit Jahren leichte Veränderungen gegeben. Als neuer Trend ist zu beobachten, dass das durchschnittliche Mietpreisniveau in den bevorzugten Lagen, in denen Zuzüge zu beobachten sind, leicht gestiegen ist, wogegen die Preise in den weniger gefragten Standorten zurückgegangen sind. Auch 2006 wird sich nach Einschätzung von Atisreal an dieser Situation nichts grundlegend ändern. Rental prices largely stable The top rent remains at /m 2. It is achieved only in premises with first-time occupants in new buildings in the inner city, i.e. in a very small market segment. For the first time in years there have been small changes in the peak and average rents in the other office market zones. One new trend is a rise in average rental prices in the preferred locations which have been attracting new tenants. On the other hand, rents in locations where demand is lower have dropped. Atisreal anticipates that the coming months will not bring any fundamental change in this situation. Stabile Marktentwicklung Atisreal erwartet, dass sich der Flächenumsatz 2006 erneut um die m 2 -Schwelle bewegen wird. Wenn sich der Dienstleistungssektor im kommenden Jahr erholt, könnte das Ergebnis sogar etwas höher liegen als Die Sportstadt Leipzig erwartet darüber hinaus durchaus wirtschaftliche Impulse aus dem internationalen Fußballereignis. Ob die Weltmeisterschaft auch zumindest in gewissem Umfang Auswirkungen auf den Büromarkt haben wird, bleibt abzuwarten. Das Flächenangebot wird weiter langsam abnehmen. Auch in diesem Jahr ist von insgesamt stabilen Mieten auf niedrigem Niveau auszugehen. Größere Veränderungen der Marktparameter sind nicht zu erwarten. Stable market development Atisreal expects take-up in 2006 to be around the 80,000 m 2 level once again. If there is a recovery in the service sector this year, the result could even be somewhat higher than in As a soccer city, Leipzig also expects the coming World Cup to stimulate the local economy, but whether this major event will also make any impact on the office market remains to be seen. The supply of space will continue to decrease slowly. All-in-all, rents this year are likely to remain stable at a low level. No substantial changes in the market parameters are to be expected.

53 Leipzig // Leipzig 53 _ Kennzahlen Leipzig // Key indicators Leipzig Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Take-up Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2005 gesamt davon 2006 ab 2007 Erstbezug total of this, since from 2007 completion =(5+7+8) =(9+10) 12 13=(4+12) 14 1 City 1.1 City 10,70 7, Cityrand/City-Entlastungsbereich 2.1 Ringlage 8,00 5, Gohlis Süd 6,70 5, Musikviertel/Bachviertel 7,00 5, Waldstraßenviertel 7,00 6, Graphisches Viertel/Prager Straße 8,00 5, Nebenlagen 3.1 Leipzig Süd/Karl-Liebknecht-Straße 6,90 6, Leipzig Nord/Nordwest/Eutritzsch 6,20 5, Neue Messe 5,50 5, Leipzig Nordost 6,00 5, Leipzig West 6,50 4, Peripherie 4.1 A 9/A 38 6,50 5, A 14 6,50 5, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. // The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL Leipzig, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

54 54 München // Munich München // Munich Starker Anstieg des Flächenumsatzes Mit einem Flächenumsatz von insgesamt m 2 erzielte der Münchener Büromarkt ein deutlich besseres Ergebnis als 2004 ( m 2 ). Die Steigerung beläuft sich auf knapp 22 %. Dies ist das mit Abstand beste Resultat seit den Boomjahren 2000 und Es liegt dicht am durchschnittlichen Umsatz der letzten zehn Jahre, der allerdings stark von den Rekordumsätzen dieser Jahre bestimmt wird. Für eine Nachfragebelebung auf breiter Front spricht, dass dieses Ergebnis ohne einen spürbar gestiegenen Anteil großer Vertragsabschlüsse realisiert wurde. Die bereits 2004 zu beobachtende Konzentration des Flächenumsatzes auf exklusive Flächen in guter oder sehr guter Lage hat auch im vergangenen Jahr Take-up rises strongly Total take-up in the Munich office market in 2005 was 586,000 m 2, a significant improvement on the 2004 result (482,000 m 2 ), representing an increase of nearly 22 %. This is by far the best figure since the boom years of 2000 and 2001, and comes close to the average turnover for the last ten years an average largely determined, though, by the record boom-year volumes. One indication that demand is picking up on a broad front is the fact that this year's result was achieved without any marked increase in the proportion of large lettings. The concentration of take-up on exclusive premises in good or very good locations, already observed in 2004, continued last year. Another sign of this is that the growth in take-up took _ Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in München // Development of take-up, vacant space and top rents in Munich Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 // Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m m m m , , ,60 28, , ,70 30,00 28,00 28,00 28, Atisreal GmbH, NL München, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/

55 Munich // München 55 angehalten. Ein Indiz hierfür ist auch, dass sich der Ergebniszuwachs ausschließlich innerhalb des Stadtgebiets vollzogen hat, wogegen in der Peripherie etwas weniger als im Vorjahr umgesetzt wurde. place entirely within the city boundaries; in the peripheral areas, the space-let figure was somewhat lower than the year before. Insgesamt entfielen über 77 % ( m 2 ) des Gesamtumsatzes auf das Stadtgebiet und damit rund m 2 mehr als im Vorjahr. In der Peripherie lag der Flächenumsatz demgegenüber mit m 2 um ca m 2 niedriger als Die mit Abstand stärkste Nachfrage konnte die Büromarktzone City mit m 2 binden, was einem Anteil von 21 % am Gesamtumsatz entspricht. Auf dem zweiten Platz folgt das übrige Stadtgebiet, in der alle Standorte enthalten sind, die keiner Büromarktzone zugeordnet sind und auf die 17,7 % ( m 2 ) des Gesamtumsatzes entfallen. Traditionell hoch ist auch der Anteil der Zone Region Nord, in der 2005 rund m 2 Bürofläche umgesetzt wurden (10,8 %). Damit teilt Altogether over 77 % (454,000 m 2 ) of total turnover was achieved in the municipal area. This was around 113,000 m 2 more than in On the periphery, take-up, at 132,000 m 2, was some 9,000 m 2 lower than the year before. By far the strongest demand came in the City Centre office market zone, with 123,000 m 2, which corresponds to a 21 % share of total turnover. In second place came "Other Municipal Areas" (the catch-all category for locations not assigned to an office market zone), which accounted for 17.7 % ( m 2 ) of takeup. Also traditionally high is the share taken by the Region Nord zone and in 2005 around 63,000 m 2 of office space was let there (10.8 %). That puts it in equal third place with the City Centre _ Bedeutende Vertragsabschlüsse in München // Major contracts in Munich in m _ DSF Sport 1 (4.1) _ Loyalty Partners (2.5) Pact AG (2.1) _ Brainlab AG (4.2) _ _ BBDO Consulting (2.5) McKinsey (1.1) _ _ Conde Nast Verlag GmbH (1.1) _ Strabag (3.2) DAB Bank (3.5) _ O2 (Germany) GmbH & Co. OHG (3.1) _ Atisreal GmbH, NL München, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

56 56 München // Munich sie sich den dritten Platz mit der Büromarktzone Cityrand Nord, die den gleichen Flächenumsatz erreichte. Fringe North, which achieved the same take-up volume. Hinsichtlich der Verteilung der Vertragsabschlüsse auf die Größenklassen sind nur geringe Verschiebungen zum Vorjahr zu verzeichnen. Auf Großverträge mit mehr als m 2 entfielen lediglich 6,4 % (2004: 4,6 %) des Gesamtumsatzes. Die Kategorie zwischen und m 2 Bürofläche war mit einem Anteil von 11,5 % relativ betrachtet sogar weniger am Ergebnis beteiligt als 2004 (12,7 %). Deutlich mehr Büroflächen wurden dagegen in der Größenklasse bis m 2 umgesetzt; ihr Anteil lag bei immerhin 21 % (Vorjahr: 16,3 %). Insgesamt wurde das gute Ergebnis auch 2005 vor allem durch eine Nachfragebelebung im kleinen und mittleren Flächensegment getragen. In regard to the distribution of the lettings among the size categories, there were only small changes on the year before. Large lettings with more than 10,000 m 2 made up only 6.4 % of total turnover (2004: 4.6 %). In relative terms, the category between 5,001 and 10,000 m 2 of office space, with a share of 11.5 %, made an even smaller contribution to the result than in 2004 (12.7 %). In contrast, significantly more office space was let in the size category 1,001 to 2,000 m 2, which achieved a share of 21 % (prior year: 16.3 %). Overall, therefore, the good result in 2005 was again driven primarily by an upturn of demand in the small and medium-size segments. _ Flächenumsatz nach Größenklassen in München // Take-up according to size categories in Munich Anzahl der Verträge in % // Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % // Take-up volume of contracts in % 45 % 43,1 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 19,4 4,2 20,2 22,2 22,2 10,2 21,0 3,5 14,5 1,2 11,5 0,4 6,4 Atisreal GmbH, NL München, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Die Branchenanalyse zeigt, dass vor allem vier Branchen zu dem sehr guten Ergebnis beigetragen haben. An erster Stelle liegen die sonstigen Dienstleistungen mit einem Anteil von 19,5 % am Gesamtumsatz, gefolgt von den in München traditionell starken Informations- und Kommunikationstechnologien, die auf 18,7 % kommen. Relativ betrachtet hat sich ihr Anteil gegenüber 2004 um über 5 Prozentpunkte verringert. Erneut stark am Gesamtumsatz beteiligt waren die Beratungsgesellschaften (13,7 %) sowie die Branchengruppe Medien und Werbung mit einem Anteil von 13 %. Spürbare Einbußen mussten dagegen die Banken und Finanzdienstleister mit 6,6 % (2004: 10,1 %) sowie die Verwaltungen von Industrieunternehmen mit nur noch 3,4 % (2004: 6,5 %) hinnehmen. Analysis of the business sector structure shows that the main contributions to the very good take-up figure came from four sectors. In first place were the Other Services, with a share of 19.5 %, followed by information and communication technologies traditionally strong in Munich which accounted for 18.7 %; in relative terms, though, this latter sector's share declined by over 5 percentage points from Consultants, with 13.7 %, and the media and advertising group, with 13 %, were once again take-up drivers. In contrast, the banks and financial service providers, with 6.6 % (2004: 10.1 %), experienced a significant decline, as did the administrations of industrial companies, which dropped all the way to 3.4 % (2004: 6.5 %).

57 Munich // München 57 _ Flächenumsatz nach Branchen in München // Take-up according to sectors in Munich in % Verwaltungen von 3,4 _ Industrie-/ Bauunternehmen 3,8 _ Transport und Verkehr 6,6 _ Banken, Finanzdienstleister 6,6 _ Handel 8,1 _ Gesundheitswesen Lobbyisten _ 0,8 Öffentliche Verwaltung _ 2,8 Versicherungen _ 3,0 Sonstige Dienstleistungen _ 19,5 Informations- und Kommunikationstechnologien _ 18,7 13,0 _ Medien und Werbung Beratungsgesellschaften _ 13,7 Atisreal GmbH, NL München, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 Leerstandsrückgang eingeleitet Der Leerstand hat sich insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 2005 erkennbar rückläufig entwickelt; allein im vierten Quartal wurde hat er sich um über 4 % abgebaut. Mit aktuell 1,74 Mio. liegt er um 8 % niedriger als Ende Vergleicht man die Entwicklung im Stadtgebiet und in der Peripherie, so sind deutliche Unterschiede sichtbar. Während die Leerstände im Umland lediglich um gut 2 % zurückgegangen sind, verringerten sie sich im Stadtgebiet innerhalb eines Jahres um über 10 %. Der Anteil der Peripherie am Gesamtleerstand ist damit noch einmal leicht auf rund 29 % gestiegen. Die Leerstandsrate im gesamten Marktgebiet beläuft sich auf 10,3 % und im Stadtgebiet liegt sie bei 9,2 %. Innerhalb der einzelnen Büromarktzonen finden sich die höchsten Leerstände in der Region Nord mit ca m 2 (Anteil: 16,1 %), gefolgt von der City mit m 2 (Anteil: 10,0 %) und der Zone Cityrand Süd mit m 2 (Anteil: 7,9 %). Vacant space has started to fall Vacant space decreased perceptibly, especially in the second half of In the fourth quarter alone the volume shrank by over 4 %. The current vacancy level, at 1.74 million m 2,is 8 % lower than at the end of A comparison of developments within the city boundaries and in the peripheral areas shows significant differences. While vacancies in Munich s environs declined by only just over 2 %, inside the municipal area they fell by over 10 % in the course of the year. Consequently the proportion of total vacant space to be found in the peripheral areas rose again slightly, to around 29 %. The vacancy rate in the market region as a whole is 10.3 %; within the city of Munich it is 9.2 %. The largest volumes in the individual office market zones are in Region Nord, with approximately 280,000 m 2 (16.1 % share), followed by the City Centre with 174,500 m 2 (10.0 %) and City Centre Fringe South with 137,000 m 2 (7.9 % share). Die Flächen im Bau haben sich seit Ende 2004 um knapp 60 % verringert und liegen aktuell bei m 2, wozu auch der in der Zwischenzeit reduzierte Umfang eines großen Eigennutzerprojekts beigetragen hat. Allerdings sind die hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen von m 2 (2004) auf m 2 (+ 79 %) angestiegen. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) ist innerhalb der letzten zwölf Monate um knapp 6 % auf rund 1,83 Mio. m 2 gesunken. Fast vier Prozent des Rückgangs vollzogen sich dabei im letzten Quartal Premises under construction have decreased by nearly 60 % since the end of 2004 and now total 157,000 m 2, partly as a result of the scaling-down of a large owner-occupier project. However, the space still available to the rental market has risen from 52,000 m 2 (2004) to 93,000 m 2 (+ 79 %). The total available supply of office space (vacant space plus available premises under construction, see Glossary) has fallen by nearly 6 % in the last twelve months to around 1.83 million m 2. Almost four percent of that reduction took place in the last quarter of 2005.

58 58 München // Munich Die positive Entwicklung des Flächenumsatzes spiegelt sich nicht zuletzt auch in den wieder steigenden Projektplanungen wider. Mit aktuell ca m 2 haben sie allein im vierten Quartal um fast ein Drittel zugenommen. Hier zeigt sich, dass die Projektentwickler von einem anhaltenden Aufwärtstrend des Münchener Büromarkts überzeugt sind. The positive development of take-up is also reflected in the resumed growth of projects at the planning stage. The current inventory of around 222,000 m 2 includes an increase of almost a third in the fourth quarter alone. This is evidence that project developers are convinced of the prospects for a lasting upward trend in the Munich office market. Mietpreise verfestigt Insgesamt haben sich die Mietpreisniveaus in München im Laufe des Jahres 2005 verfestigt. Der erzielte Höchstmietpreis liegt weiterhin bei 28,50 /m 2 und wird in der City erzielt. In einigen Büromarktzonen war im vierten Quartal dagegen wieder ein erster leichter Anstieg der Spitzenmieten zu beobachten. Für das Jahr 2006 geht Atisreal von leicht steigenden Mieten für Top-Flächen in sehr guten Lagen aus. Unter Druck bleiben dagegen weiterhin die Mietpreise für Büroflächen ohne ausreichende Flächenqualität oder an kaum nachgefragten Standorten. Rental prices firm up On the whole, rental price levels firmed up in the course of The top rent is still /m 2, achieved in the City Centre. On the other hand, a first slight rise in top rents was evident in some office market zones in Q4. Atisreal expects rents for top premises in very good locations to rise moderately in Where office premises of inadequate quality or in locations with little demand are concerned, though, the pressure on rents will continue. Gute Aussichten für 2006 Die Perspektiven für das nächste Jahr sind insgesamt positiv. Die Leerstände werden sich weiter verringern und die Mietpreise haben die Talsohle durchschritten. Auch die Nachfrage wird sich aus heutiger Sicht weiterhin stabil gestalten. Vor allem die steigende Zahl großer Gesuche unterstreicht diese Einschätzung. Für das Jahr 2006 erwartet Atisreal ein Ergebnis in ähnlicher Größenordnung wie Der hohe Flächenumsatz in der Innenstadt wird dazu führen, dass gerade hier wieder verstärkt Projektentwicklungen in Angriff genommen werden. Good prospects for 2006 The prospects for the next year are positive overall. The volume of vacant space will fall further and rents have bottomed out. And at present it looks like demand will remain stable, an assessment underscored in particular by the rising number of inquiries for large premises. Atisreal anticipates that take-up in 2006 will be on a par with that in The high space turnover in the inner city will generate renewed interest in initiating new project developments.

59 Munich // München 59 _ Kennzahlen München // Key indicators Munich Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Take-up Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2005 gesamt davon gesamt davon 2006 ab 2007 Erstbezug Erstbezug total of this, since total of this, since from 2007 completion completion =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 City 1.1 City 28,50 16, Bogenhausen 15,30 13, Cityrand (innerhalb Mittlerer Ring) 2.1 Cityrand Nord 24,50 14, Cityrand Süd 14,50 9, Arabellapark 13,50 11, Westend 16,00 11, Theresienhöhe 17,00 14, Nebenlagen 3.1 Moosach/Milbertshofen 17,50 14, Parkstadt Schwabing 21,00 15, Neuperlach 10,90 9, Messestadt Riem 14,50 12, Übriges Stadtgebiet 15,00 10, Summe München Peripherie 4.1 Region Nord 12,50 9, Region Ost 12,00 10, Region Süd 17,50 9, Region West 11,50 8, Summe Peripherie Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. // The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL München, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

60 60 Stuttgart // Stuttgart Stuttgart // Stuttgart Flächenumsatz leicht rückläufig Der Stuttgarter Büromarkt verzeichnete im Jahr 2005 einen Flächenumsatz von m 2 und blieb damit um 11,9 % hinter dem Vorjahresergebnis zurück. Berücksichtigt man den stark rückläufigen Anteil der Großverträge, so ist das Ergebnis insgesamt befriedigend. Die größten Einbußen musste die Peripherie hinnehmen: Ihr Anteil am Gesamtergebnis verringerte sich innerhalb eines Jahres von 30,8 % auf 27,1 %. Für eine Stadt mit einer ökonomischen Bedeutung wie Stuttgart fällt der Flächenumsatz traditionell vergleichsweise niedrig aus. Gründe dafür sind eine im nationalen Vergleich hohe Eigennutzerquote und die geringe Umzugsneigung der Mieter. Take-up slightly lower The Stuttgart office market posted take-up of 126,000 m 2 in 2005, down 11.9 % from the previous year s result. However, taking into consideration the sharp decline in large lettings, the result can still be seen satisfactory on the whole. The largest falls occurred in the peripheral areas: their share of the total result shrank from 30.8 % to 27.1 % in the course of the year. For a city that is economically so important as Stuttgart, take-up is traditionally comparatively low. Reasons for this include a relatively high proportion of owner occupancy in comparison to the rest of the country, and the disinclination of tenants to relocate. The image of the inner city _ Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Stuttgart // Development of take-up, vacant space and top rents in Stuttgart Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 // Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m m , , ,90 17,90 17,90 19,40 19,40 16,00 16,00 17, AMC Real Estate GmbH, Stuttgart, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/

61 Stuttgart // Stuttgart 61 Die Innenstadt hat durch einige attraktive Neubauten an Ausstrahlung gewonnen, u. a. durch die Neugestaltung des Kleinen Schlossplatzes mit dem Kunstmuseum Stuttgart und dem Bürogebäude Scala, dem komplett sanierten Objekt der BW-Bank sowie den im Bau befindlichen Gebäuden Kronprinzstraße 6 und 8, die bereits voll vermietet sind. has now been upgraded by some attractive new buildings. They include the revamped Kleiner Schlossplatz with the Stuttgart Art Museum and the Scala office building, the totally refurbished BW Bank, and the properties at Kronprinzstrasse 6 and 8, which are still under construction but are already fully let. Die räumliche Verteilung des Flächenumsatzes hat sich leicht zugunsten des Stadtgebiets verschoben. Als stärkster Standort erwies sich 2005 die Lage Cityrand Nord/Heilbronner Straße mit einem Flächenumsatz von m 2 (17,5 %), dicht gefolgt von der Büromarktzone Cityrand Ost mit m 2 (17,1 %). Auf Rang drei folgt die City; sie erzielt nur einen Umsatz von m 2 (13,1 %). Im Vorjahr erreichte sie noch Rang eins mit einem Flächenanteil von 22,2 % und absolut gesehen mit nahezu dem doppelten Flächenumsatz ( m 2 ). Stark am The geographical distribution of take-up has shifted slightly in favour of the municipal area. The strongest location in 2005 was City Centre Fringe North/Heilbronner Strasse, with takeup of 22,000 m 2 (17.5 %), followed closely by the office market zone City Centre Fringe East with 21,500 m 2 (17.1 %). Behind these in third position came the City Centre, where turnover was only 16,500 m 2 (13.1 %), just over half of its prior-year result of 31,700 m 2 a figure which had earned it first place, with a 22.2 % share. Another strong contributor to _ Bedeutende Vertragsabschlüsse in Stuttgart // Major contracts in Stuttgart in m 2 Land Baden-Württem _ berg Lehrerseminar (2.3) _ Sozialgericht (1.1) _ DaimlerChrysler Bank (3.2) Agentur für Arbeit (2.1) _ _ Amtsgericht (2.2) AMC Real Estate GmbH, Stuttgart, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

62 62 Stuttgart // Stuttgart Gesamtumsatz beteiligt war auch der periphere Standort Vaihingen/Möhringen mit m 2. the total turnover was the peripheral location Vaihingen/ Möhringen, with 15,000 m 2. Bei den Vermietungen nach Flächengrößen hat es im Vergleich zum Vorjahr deutliche Verschiebungen gegeben. Die Nachfrage richtete sich 2005 stark auf kleinere Flächen. Vermietungen oberhalb von m 2, deren Anteil 2004 bei gut 37 % lag, erreichen 2005 einen Anteil von nur noch 16,6 %. Beachtlich ist, dass 20,7 % des Flächenumsatzes auf kleine Vertragsabschlüsse unter 200 m 2 entfallen. Auch die Größenklasse zwischen 201 und 500 m 2 liegt mit einem Anteil von 16,7 % am Gesamtumsatz deutlich höher als im Vorjahr. Die Kategorie bis m 2 hat mit 20,5 % ebenfalls spürbar an Bedeutung gewonnen. In the lettings by size category there were significant shifts from the year before. In 2005, demand was focused strongly on smaller premises. Concluded leases of over 5,000 m 2, whose share was a good 37 % in 2004, achieved only 16.6 % of the total. It is significant that 20.7 % of take-up comprised small lettings under 200 m 2. The size category between 201 and 500 m 2 was also considerably higher than the year before, with a 16.7 % share of total turnover. The category 1,001 2,000 m 2, with 20.5 %, also showed a perceptible gain in importance. _ Flächenumsatz nach Größenklassen in Stuttgart // Take-up according to size categories in Stuttgart Anzahl der Verträge in % // Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % // Take-up volume of contracts in % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 62,1 20,7 23,0 16,7 5,2 9,9 6,7 20,5 2,2 15,6 0,4 4,7 0,4 11,9 AMC Real Estate GmbH, Stuttgart, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Deutliche Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr weist auch die Branchenstruktur der Vertragsabschlüsse auf. Dominiert wurde der Flächenumsatz von drei Branchen, auf die allein rund die Hälfte des Gesamtergebnisses entfielen. Spitzenreiter ist mit 20,1 % Marktanteil die öffentliche Hand, dicht gefolgt von der heterogenen Gruppe der sonstigen Dienstleistungen mit 19,4 %. Sehr erfreulich ist der vergleichsweise hohe Anteil der Banken und Finanzdienstleister, die mit knapp 10 % den dritten Rang belegen. Auch die Beratungsgesellschaften konnten ihren Anteil von 3,6 % (2004) auf aktuell 6,8 % ausbauen. Einen erneut relativ hohen Anteil erzielten die Verwaltungen von Industrieunternehmen mit 7,3 %, allerdings hat sich ihr Anteil im Vergleich zum Vorjahr (13 %) spürbar verringert. Marked changes compared to the year before are also evident in the business sector structure of demand. Take-up was dominated by three business sectors, which together accounted for roughly half of all the space let. The front-runner was the public sector, with a market share of 20.1 %, followed closely by the heterogeneous group of "Other Services with 19.4 %. A very gratifying factor is the large share achieved by the banks and financial service providers, which occupied third place with nearly 10 %. Consultancies also enlarged their share from 3.6 % (2004) to 6.8 % today. A relatively large share again came from the administrations of industrial companies with 7.3 %, although this was well down compared to the year before (13 %).

63 Stuttgart // Stuttgart 63 _ Flächenumsatz nach Branchen in Stuttgart // Take-up according to sectors in Stuttgart in % 1,0 _ Lobbyisten 1,5 _ Handel Informations- und 4,3 _ Kommunikationstechnologien 4,7 _ Gesundheitswesen 6,8 _ Beratungsgesellschaften Sonstige _ 25,2 Öffentliche Verwaltung _ 20,1 Verwaltungen von 7,3 _ Industrie-/ Bauunternehmen 9,7 _ Banken, Finanzdienstleister Sonstige Dienstleistungen _ 19,4 AMC Real Estate GmbH, Stuttgart, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006 Flächenangebot leicht gestiegen Der Leerstand hat sich 2005 noch einmal auf rund m 2 erhöht (2004: m 2 ). Dies entspricht einer Leerstandsquote von 5,2 %, die im Vergleich zu den anderen Standorten allerdings immer noch sehr niedrig ausfällt. Die qualitative Struktur des Leerstands deutet auf einen weitgehend gesunden Markt hin. Jeweils knapp 43 % des Leerstands umfassen moderne Flächen, darunter 80 % Erstbezugsflächen, sowie Flächen mit normaler Qualität. Der Sockel unsanierter Bestandsflächen liegt nach wie vor bei nur rund m 2 (14,6 %). Supply of space up moderately The volume of vacant space increased again in 2005 to around 363,000 m 2 (end of 2004: 301,000 m 2 ). This lifted the vacancy rate to 5.2 %, which is, though, still very low in comparison to other large German cities. The qualitative structure of vacant space indicates a largely healthy market. The vacant space includes 43 % of modern premises 80 % of them ready to be let for the first time and another 43 % of premises of standard quality. The hard-core base of unrenovated older offices continues to be only around 53,000 m 2 (14.6 %). Das Volumen der Flächen im Bau hat sich hingegen von m 2 Ende 2004 (von denen jedoch nur m 2 dem Markt zur Verfügung standen) auf aktuell rund m 2 reduziert. Davon sind momentan noch m 2 für den Vermietungsmarkt verfügbar, die übrigen Flächen sind entweder vorvermietet oder werden von Eigennutzern belegt. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) ist demzufolge um 12,4 % von m 2 (Ende 2004) auf aktuell m 2 gestiegen. Der Umfang der projektierten Flächen hat sich im Laufe des Jahres von m 2 auf m 2 wiederum nur leicht verringert. Die Realisierung dieser Projekte wird aber stark von der weiteren Marktentwicklung abhängen. The volume of space under construction decreased from approximately 203,000 m 2 at the end of 2004 (only 63,000 m 2 of which was available to the market however) to around 78,000 m 2 now. 46,000 m 2 of that volume is currently available to the rental market; the rest is either prelet or due for owner-occupation. The total supply of available office space (vacant space plus available premises under construction, see Glossary) has thus increased by 12.4 %, up from 364,000 m 2 (end of 2004) to 409,000 m 2 at present. The volume of office space at the project planning stage again fell only slightly in 2005, from 385,000 m 2 to 360,000 m 2. Actual implementation of these projects, though, will depend largely on the way the market develops. Differenzierte Mietpreisentwicklung In der Stuttgarter City wurde eine Spitzenmiete von 17 /m 2 ermittelt, eine Steigerung von 6,3 % gegenüber Ende Differentiated development of rental prices A top rent of 17 /m 2 was identified in the Stuttgart City Centre, an increase of 6.3 % compared to the end of Top

64 64 Stuttgart // Stuttgart In den weiteren Büromarktzonen blieben die Top-Mieten weitgehend stabil. Diese Entwicklung hängt mit den exklusiven Objekten zusammen, die in Stuttgart 2005 auf den Markt kamen. Dagegen haben sich die Durchschnittsmieten leicht nach unten entwickelt. Auch in den nachfragestarken Cityrandlagen haben die Durchschnittsmieten nachgegeben: am Cityrand Nord/Heilbronner Straße z. B. von 13 /m 2 auf 12,50 /m 2. Die verhaltene Nachfrage sowie die Erhöhung des Leerstands zeichnen für diese Entwicklung verantwortlich. rents in the other market zones remained largely stable. This development is connected to the exclusive properties that came onto the market in Stuttgart in In contrast, average rents showed a slight downward trend and eased somewhat even in the City Centre Fringe locations, where demand is strong: from 13 /m 2 to /m 2 in the area of City Centre Fringe North//Heilbronner Strasse, for example. This is due to the restrained level of demand and the increase in vacant space. Vorsichtig optimistischer Ausblick in das Jahr 2006 Im Jahr 2006 wird das Fertigstellungsvolumen neuer Bürogebäude unterhalb des Wertes der vergangenen Jahre liegen, was zu einer Verringerung des Flächenangebots beitragen wird. Die Mietpreise dürften sich angesichts der verbesserten Angebots-und-Nachfrage-Relation auf dem Niveau von 2005 stabilisieren, vereinzelt möglicherweise sogar leicht steigen. Unter Berücksichtigung der erkennbaren Marktparameter und der Entwicklung in den vergangenen Jahren dürfte sich die Nachfrage in diesem Jahr zumindest auf gleichem Niveau bewegen wie Bei einer Verfestigung des sich abzeichnenden gesamtwirtschaftlichen Aufschwungs bestehen aber auch realistische Chancen einer Steigerung des Flächenumsatzes. 2006: Outlook cautiously optimistic The volume of new office buildings completed in 2006 will be smaller than in recent years, which will help to reduce the supply of space. In the light of the improved relationship between supply and demand, rents may stabilise at 2005 levels; in individual cases they may even rise slightly. Considering the recognisable market parameters and the trend in recent years, demand could at least maintain the same level as in If the incipient general upswing of the economy strengthens, there is also a realistic chance of an increase in take-up.

65 Stuttgart // Stuttgart 65 _ Kennzahlen Stuttgart // Key indicators Stuttgart Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Rents Take-up Vacant space Space under construction Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert top rent* average total modern normal unrefurbished finished total available available projected 2005 gesamt davon 2006 ab 2007 Erstbezug total of this, since from 2007 completion =(5+7+8) =(9+10) 12 13=(4+12) 14 1 City 1.1 City 17,00 15, Cityrand 2.1 Cityrand Nord/Heilbronner Straße 13,50 12, Cityrand Ost 13,00 8, City West 13,00 11, Nebenlagen 3.1 Degerloch 12,50 10, Feuerbach 12,00 9, Summe Stuttgart Peripherie 4.1 Fasanenhof 11,00 9, Vaihingen/Möhringen 15,00 10, Weilimdorf 11,50 9, Leinfelden-Echterdingen 10,00 8, Summe Peripherie Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. // The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. AMC Real Estate GmbH, Stuttgart, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2005/2006

66 66 Glossar // Glossary Glossar // Glossary Zum Flächenumsatz zählen die Flächen, die bis zum neu vermietet wurden. Ausschlaggebend ist der Vertragsabschluss, unabhängig vom Zeitpunkt des Bezugs. Die Fortsetzung bestehender Mietverträge oder die Wahrnehmung von Optionen schlägt sich in dieser Summe nicht nieder. Darüber hinaus wird der Flächenumsatz durch Eigennutzer entsprechend der Gif-Definitionen einbezogen. Take-up comprises space let under new lease agreements concluded by , irrespective of when tenants actually occupy their new premises. It does not include space let under lease agreements that have simply been renewed or extended, nor does it include the exercising of previously agreed options. Take-up by owner-occupiers is included in line with the definition laid down by the German Society for Property Business Research (Gif). Die Mieten beziehen sich auf Verträge, die im Jahr 2005 abgeschlossen wurden. Es handelt sich um nominale Nettokaltmieten je Quadratmeter vermietbarer Fläche pro Monat. The rent levels given refer exclusively to agreements concluded in 2005 and represent the nominal net rent per square metre of lettable space per month. Zum Leerstand zählen kurzfristig vermietbare Büroflächen in bestehenden Gebäuden und in Büro- und Geschäftshäusern, die zum beziehbar sind. Dazu gehören außerdem bis zum registrierte Bestandsflächen ohne vertragliche Bindung sowie nicht vermietete Neubauflächen, die für den Mieter ausgebaut werden müssen. Vacant space is unoccupied office space available for letting in existing buildings which will be ready for occupying by This also includes space without contractual ties registered by as well as unlet new space which has to be developed for tenants. Leerstände, in denen nach Fertigstellung keine Vermietungen erfolgt sind, werden bis zu 18 Monate als Neubauleerstandsflächen geführt. Premises that have not been let at all since completion are classified as newly built vacant space for a period of up to 18 months. Die verfügbaren Flächen werden berechnet aus: Leerstand + verfügbare im Bau befindliche Flächen = verfügbare Flächen Available space is calculated as follows: Unoccupied space + Available space under construction = Available space Geplante Flächen sind Flächen, für die eine Baugenehmigung vorliegt oder eine Erteilung bei entsprechender Antragstellung sehr wahrscheinlich ist. Planned space is space where a building permit has been issued or a permit is likely to be issued on application.

67 Current market reports // Aktuelle Marktberichte 67 Aktuelle Marktberichte // Current market reports Folgende aktuelle Marktberichte der Atisreal GmbH können Sie über unsere Homepage bestellen oder als PDF herunterladen: The following current Atisreal GmbH market reports can be ordered via our website or downloaded from there as pdfs: City Reports: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München Überregionale Reports // National reports: Office Market Report, Investment Market Report, Key-Report Office, Retail Market Report Internationale Reports // International reports: European Office Market in Perspective, European Retail Rents Außerdem finden Sie dort die PDFs unserer Quartalsberichte City News zu 9 Standorten: Berlin, Dortmund, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München. There you will also find pdfs of our quarterly newsletters City News on 9 locations: Berlin, Dortmund, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Cologne, Leipzig, Munich.