Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Halbjahresbericht zum Grundstücksmarkt 2006

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1 Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Halbjahresbericht zum Grundstücksmarkt 2006

2 Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg Vorsitzender Stellv. Vorsitzender und ehrenamtlicher Gutachter Ehrenamtliche Gutachterin Ehrenamtliche Gutachterin Ehrenamtlicher Gutachter Ehrenamtlicher Gutachter Ehrenamtlicher Gutachter Geschäftsstelle Dipl.-Ing. Jürgen Kuse Vermessungsdirektor Dr.-Ing. Walter Schwenk Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. Beate Ehlers Vermessungsdirektorin Dr. agr. Iris Homuth Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Dipl.-Ing. Lothar Neef Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Prof. Dipl.-Ing. Dietrich Ribbert Leitender Vermessungsdirektor Dr.-Ing. Hannes Tischer Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Cornelia Jonigkeit Impressum Herausgeber: Satz und Druck: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg Geschäftsstelle beim Landesbetrieb Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg Postfach Frankfurt (Oder) Telefon: (03 35) Telefax: (03 35) Oberer.Gutachterausschuss@geobasis-bb.de Internet: November 2006 Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg Betriebsstelle Potsdam Heinrich-Mann-Allee Potsdam Internet: Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichtes ist nur mit Genehmigung des Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit Quellenangabe gestattet.

3 Halbjahresbericht zum Grundstücksmarkt im Land Brandenburg Auch in diesem Jahr veröffentlicht der Obere Gutachterausschuss des Landes Branden burg den Halbjahresbericht zur Entwicklung des Grundstücksmarktes in der ersten Hälfte des Jahres Dabei werden die Umsätze und Durchschnittswerte ausgewählter Grundstücksteilmärkte mit den Daten des Vorjahreszeitraumes ( ) verglichen. Grundstücksteilmärkte im Überblick und Veränderungen zum Vorjahreshalbjahr Kaufverträge Flächenumsatz Geldumsatz Grundstücksteilmärkte (Anzahl) (Hektar) (Mio. ) Preise Grundstücksverkehr gesamt registrierte Verträge % - 7 % + 37 % Unbebaute Bauflächen individueller Wohnungsbau /m² - 10 % - 8 % - 16 % gewerbliche Nutzung /m² + 12 % - 15 % - 24 % Mehrfamilienhäuser /m² - 20 % - 51 % - 37 % geschäftliche Nutzung % + 57 % % Betriebsgrundstücke der Land- und Forstwirtschaft + 90 % % % sonstige Nutzung % + 87 % + 33 % Bebaute Grundstücke freistehende Einfamilienhäuser /m² - 6 % - 12 % - 14 % Wohnfläche Reihen- und Doppelhäuser /m² - 7 % + 12 % + 1 % Wohnfläche Zweifamilienhäuser % - 33 % - 29 % Mehrfamilienhäuser % + 4 % % Wochenendhäuser % + 29 % - 20 % Geschäfts- und Verwaltungsgebäude % % % Gewerbe- und sonstige Gebäude % + 67 % % Wohnungseigentum und Teileigentum Erstverkauf Wohnungseigentum /m² - 27 % - 21 % Wohnfläche Weiterverkauf Wohnungseigentum /m² + 51 % + 46 % Wohnfläche Erstverkauf Teileigentum % + 75 % Weiterverkauf Teileigentum % - 67 % Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen Ackerflächen ,24 /m² - 11 % - 22 % - 27 % einschließlich EALG Forsten ,13 /m² - 4 % - 16 % ± 0 % einschließlich EALG Grünland % - 28 % ± 0 % Wechselland % - 22 % ± 0 % landwirtschaftliche Höfe % + 72 % + 11 % gemischte Nutzung ± 0 % ± 0 % - 27 % Gemeinbedarfsflächen Gemeinbedarfsflächen (insgesamt) % % ± 0 % Sonstige Flächen sonstige Flächen (insgesamt) % + 14 % % Die Umsatzzahlen beziehen sich auf alle registrierten Kaufverträge, die Durchschnittspreise auf auswertbare Kaufverträge. Bei Durchschnittspreisen für ausgewählte Teilmärkte wird auf %-Angaben verzichtet, da die Veränderungen regional und nicht konjunkturell bedingt sind. Die Umsätze und Durchschnittspreise der land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen enthalten auch die Verkäufe nach dem EALG. Oberer Gutachterausschuss Land Brandenburg 3

4 Insgesamt zeigt sich der Grundstücksmarkt im ersten Halbjahr uneinheitlich. Allgemeine Tendenzen für das gesamte Land Brandenburg lassen sich aufgrund spezieller lokaler Marktverhältnisse und Verkäufe nicht ableiten. Die Zahl der registrierten Kaufverträge ging gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht zurück. Der nominelle Zuwachs beim Geldumsatz ist auf den Verkauf hochwertiger Gewerbeimmobilien zurückzuführen. Ansonsten sind auf den Teilmärkten leichte Rückgänge festzustellen. Bei den Durchschnittspreisen zeigt sich der Grundstücksmarkt weitgehend stabil. Die registrierten Zuwächse und Rückgänge sind vielmehr durch die Qualität der verkauften Objekte begründet. Nach wie vor handelt es sich um einen Käufermarkt, geprägt von kritischem Kaufverhalten bezüglich Lage und Preis. Aufgrund der vorliegenden Daten kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich der leichte Rückgang bei den Baulandpreisen auch weiter fortsetzt. Stabilität weisen insbesondere gute Wohnlagen auf, während die Preise in einfachen Lagen leicht nachgeben. Wie sich im Land Brandenburg der Grundstücksmarkt insgesamt entwickelt hat, ist der Tabelle auf Seite 1 zu entnehmen. Im Landesdurchschnitt bestätigt sich die allgemeine Preisentwicklung des Vorjahres. Jedoch zeichnet sich im ersten Halbjahr dieses Jahres erstmalig ein Rückgang der Verkäufe von Wohnimmobilien im engeren Verflechtungsraum ab. Im äußeren Entwicklungsraum ist das Vorjahresniveau insgesamt erreicht worden. Der Verkauf von Wohneigentum erhöhte sich in diesem Raum um über die Hälfte und konzentriert sich hauptsächlich auf gute Lagen in den kreisfreien Städten und in größeren kreisangehörigen Städten. In der nebenstehenden Grafik auf Seite 3 werden unabhängig vom Baujahr das Preisniveau und die Kauffallverteilung für freistehende Einfamilienhäuser visualisiert. In die Auswertung gingen alle Kaufverträge ein, die eine zweifelsfreie Ableitung des Kaufpreises gewährleisten. In den Landkreisen und kreisfreien Städten wurden folgende Gesamtumsätze registriert: Gesamtumsätze und Veränderungen zum Vorjahreshalbjahr Landkreise/ Anzahl der Kaufverträge Flächenumsatz (Hektar) Geldumsatz (Mio. ) Veränderung % Veränderung % Veränderung % zum zum zum Barnim Dahme-Spreewald Elbe-Elster Havelland Märkisch-Oderland Oberhavel Oberspreewald-Lausitz Oder-Spree Ostprignitz-Ruppin Potsdam-Mittelmark Prignitz Spree-Neiße Teltow-Fläming Uckermark Brandenburg an der Havel * Cottbus * Frankfurt (Oder) Potsdam * Land Brandenburg * Verkauf einer Klinik und eines hochwertigen Geschäftshauses * 1 hoher Flächenumsatz bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen und beim Gemeinbedarf * 2 Verkauf öffentlicher Grünanlagen 4 Oberer Gutachterausschuss Land Brandenburg

5 Halbjahresbericht zum Grundstücksmarkt 2006 Niveau der Gesamtkaufpreise freistehender Einfamilienhäuser (Stand ) Kauffall über Grenze engerer Verflechtungsraum Oberer Gutachterausschuss Land Brandenburg 5

6 Die Entwicklung in den Landkreisen verläuft sehr unregelmäßig. Ein einheitlicher Trend mit steigender bzw. sinkender Tendenz ist nicht erkennbar. Insgesamt wurden im Land Brandenburg weniger Wohnimmobilien als im Vorjahreszeitraum veräußert. Im engeren Verflechtungsraum sind die Verkäufe von Wohnimmobilien um mehr als 10 % insgesamt zurückgegangen. Speziell bei unbebautem Wohnbauland beträgt der Rückgang 14 %. Im äußeren Entwicklungsraum wurde das Vorjahresniveau insgesamt erreicht, wobei die Verkäufe von unbebautem Wohnbauland und bebauten Grundstücken ebenfalls zurückgingen. Der Verkauf von Eigentumswohnungen erhöhte sich um 53 %, hauptsächlich in guten Lagen. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Verteilung der Verkäufe von Wohnimmobilien in den einzelnen Teilräumen. Immobilienart Erwerb von Wohnimmobilien (Anzahl Kaufverträge) Land engerer äußerer Verflechtungsraum Entwicklungsraum Veränderung % Veränderung % Veränderung % zum zum zum unbebautes Wohnbauland bebaute Grundstücke Wohnungseigentum gesamt In der nachfolgenden Grafik werden die durchschnittlichen Bodenpreise gegenüber dem in den regionalen Auswerteräumen dargestellt: Bodenpreise für Wohnbauland ( /m²) zum ( ) 38 (40) (70) (53) 50 (52) (74) (78) 15 (18) 28 (31) 36 (32) 56 (64) (55) (47) Land Wohnbauland aller Entwicklungsstufen engerer Verflechtungsraum ohne Potsdam baureifes individuelles Wohnbauland äußerer Entwicklungsraum ohne ohne Potsdam baureifes Geschosswohnbauland Gegenüber dem Vergleichszeitraum ist insgesamt ein leichter Rückgang der Grundstückspreise für Wohnbauland zu verzeichnen. Die Baulandpreise für baureifes individuelles Wohnbauland gaben leicht nach. Auf die gesonderte Darstellung der Ergebnisse für die Stadt Potsdam wurde auf Grund der geringen Datenmenge und der daraus resultierenden großen Schwankungsbreite der Mittelwerte verzichtet. 6 Oberer Gutachterausschuss Land Brandenburg

7 In der folgenden Grafik erfolgt der Vergleich der Wohnflächenpreise zum Vorjahr. Wohnflächenpreise (D/m² Wohnfläche) zum ( ) (2.335) (1.550) (1.800) (1.795) (1.330) (1.440) (1.390) (1.364) (1.160) (1.500) (1.190) 740 (777) (862) (1.090) 915 (1.100) Land engerer Verflechtungsraum ohne Potsdam Potsdam äußerer Entwicklungsraum ohne ohne Potsdam freistehende Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 24 Reihenhäuser und Doppelhaushälften Anzahl der Kaufverträge Die Grundstückspreise für baureifes Wohnbauland im engeren Verflechtungsraum sind im ersten Halbjahr gegenüber dem Vorjahreszeitraum um ca. 5 % gefallen. Im äußeren Entwicklungsraum gaben die Grundstückspreise um ca. 8 % nach. Baureifes Wohnbauland zum in D/m² Kauffälle Kauffälle Halbj engerer Verflechtungsraum (einschließlich Potsdam) äußerer Entwicklungsraum (einschließlich ) Halbj Oberer Gutachterausschuss Land Brandenburg 7

8 In den nachfolgenden Tabellen werden die Gesamtumsätze für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie für Eigentumswohnungen dargestellt: Freistehende Einfamilienhäuser / Veränderungen zum Vorjahreshalbjahr Landkreise/ Anzahl der Kaufverträge Flächenumsatz (Hektar) Geldumsatz (Mio. ) Veränderung % Veränderung % Veränderung % zum zum zum Barnim Dahme-Spreewald Elbe-Elster Havelland Märkisch-Oderland Oberhavel Oberspreewald-Lausitz Oder-Spree Ostprignitz-Ruppin Potsdam-Mittelmark Prignitz ± 0 Spree-Neiße Teltow-Fläming Uckermark Brandenburg an der Havel Cottbus Frankfurt (Oder) 12 ± 0 1 ± Potsdam Land Brandenburg Reihenhäuser und Doppelhaushälften / Veränderungen zum Vorjahreshalbjahr Landkreise/ Anzahl der Kaufverträge Flächenumsatz (Hektar) Geldumsatz (Mio. ) Veränderung % Veränderung % Veränderung % zum zum zum Barnim Dahme-Spreewald , Elbe-Elster* Havelland Märkisch-Oderland ± Oberhavel Oberspreewald-Lausitz Oder-Spree Ostprignitz-Ruppin* Potsdam-Mittelmark Prignitz ± 0 Spree-Neiße ,5-50 Teltow-Fläming ± 0 Uckermark Brandenburg an der Havel ± 0 1 ± 0 Cottbus ,5 ± 0 1 ± 0 Frankfurt (Oder) ± 0 2 ± 0 Potsdam Land Brandenburg * bei weniger als 5 Kauffällen keine Angaben zum Flächen- und Geldumsatz * 1 kein Vergleich zum Vorjahr möglich, da keine Reihenhäuser und Doppelhaushälften zum ausgewertet wurden 8 Oberer Gutachterausschuss Land Brandenburg

9 Eigentumswohnungen / Veränderungen zum Vorjahreshalbjahr Landkreise/ Anzahl der Kaufverträge Geldumsatz (Mio. ) Veränderung % Veränderung % zum zum Barnim Dahme-Spreewald 21 ± 0 2 ± 0 Elbe-Elster ± 0 Havelland Märkisch-Oderland Oberhavel Oberspreewald-Lausitz Oder-Spree Ostprignitz-Ruppin ± 0 Potsdam-Mittelmark Prignitz* Spree-Neiße ± 0 Teltow-Fläming Uckermark ± 0 Brandenburg an der Havel Cottbus Frankfurt (Oder) Potsdam Land Brandenburg engerer Verflechtungsraum (ohne Potsdam) äußerer Entwicklungsraum (ohne ) * bei weniger als 5 Kauffällen keine Angaben zum Geldumsatz Die Auswertung der Eigentumswohnungen umfasst die Erstverkäufe, Weiterveräußerungen und die Umwandlungen in Wohneigentum (auch Plattenbauten). Die Unterschiede in den Wohnflächenpreisen entsprechend Baualter gibt die nachfolgende Tabelle wieder. Eigentumswohnungen / durchschnittliche Preise Räume Kaufverträge Baualters- Wohnfläche Wohnflächenpreis Kaufpreis Anzahl klasse (m²) ( /m² ) ( ) Land Brandenburg 229 < > engerer Verflechtungsraum 20 < (ohne Potsdam) > Stadt Potsdam 161 < > äußerer Entwicklungsraum 23 < (ohne ) > < (ohne Potsdam) > Angaben aus auswertbaren Kaufverträgen In der Tabelle wird deutlich, dass hohe Wohnflächenpreise für sanierte Altbauwohnungen überwiegend in der Stadt Potsdam gezahlt wurden (Baualtersklasse < 1949). Die geringsten durchschnittlichen Preise sind in der Kategorie zu finden. Das ergibt sich mitunter durch einen hohen Anteil von umgewandelten Plattenbauten sowie unterschiedlichem Sanierungszustand der veräußerten Eigentumswohnungen. Nach 1990 errichtete Eigentumswohnungen weisen dementsprechend ein gleichmäßiges marktkonformes Preisniveau auf. Oberer Gutachterausschuss Land Brandenburg 9

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11 Gutachterausschüsse und Geschäftsstellen im Land Brandenburg Gutachterausschuss für Sitz der Geschäftsstelle Postanschrift Telefon Telefax Grundstückswerte Landkreis/kreisfreie Stadt Barnim Poratzstraße 75 Postfach ( ) ( ) Eberswalde Eberswalde Dahme-Spreewald Reutergasse 12 Postfach 1441 ( ) ( ) Lübben (Spreewald) Lübben (Spreewald) Elbe-Elster Nordpromenade 4a Postfach 47 ( ) ( ) Herzberg Herzberg Havelland Waldemardamm 3 Postfach 1220 ( ) ( ) Nauen Nauen Märkisch-Oderland Klosterstraße 14 Klosterstraße 14 ( ) ( ) Strausberg Strausberg Oberhavel Rungestraße 20 Postfach ( ) ( ) Oranienburg Oranienburg Oberspreewald-Lausitz Parkstraße 4-7 Parkstraße 4-7 ( ) ( ) Calau Calau Oder-Spree Spreeinsel 1 Postfach ( ) ( ) Beeskow Beeskow Ostprignitz-Ruppin Perleberger Straße 21 Perleberger Straße 21 ( ) ( ) Kyritz Kyritz Potsdam-Mittelmark Lankeweg 4 Postfach 1138 ( ) ( ) Teltow Belzig Prignitz Industriestraße 1 Postfach 45 ( ) ( ) Perleberg Perleberg Spree-Neiße Vom-Stein-Straße 30 Postfach (03 55) (03 55) Cottbus Forst (Lausitz) Teltow-Fläming Am Nuthefl ieß 2 Am Nuthefl ieß 2 ( ) ( ) Luckenwalde Luckenwalde Uckermark Dammweg 11 Postfach 1265 ( ) ( ) Schwedt Prenzlau Brandenburg an der Havel Klosterstraße 14 Stadtverwaltung Brandenburg ( ) ( ) Brandenburg an der Havel Brandenburg an der Havel Cottbus Karl-Marx-Straße 67 Postfach (03 55) (03 55) Cottbus Cottbus Frankfurt (Oder) Goepelstraße 38 Postfach 1363 (03 35) (03 35) Frankfurt (Oder) Frankfurt (Oder) Potsdam Hegelallee 6-10, Haus 1 Stadtverwaltung Potsdam (03 31) (03 31) Potsdam Potsdam Oberer Gutachterausschuss Robert-Havemann-Straße 4 Postfach 1674 (03 35) (03 35) für Grundstückswerte im Land Frankfurt (Oder) Frankfurt (Oder) Brandenburg - Geschäftsstelle beim Landesbetrieb Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg Landesvermessung und Geobasis- Heinrich-Mann-Allee 103 Postfach (03 31) (03 31) information Brandenburg Potsdam Potsdam Landesbetrieb Kundenservice

12 Verwaltungsübersicht des Landes Brandenburg M E C K L E N B U R G - V O R P O M M E R N Uckerland Meyenburg Nordwestuckermark Brüssow (Uckermark) Boitzenburger Putlitz-Berge Lychen Land Gramzow Gartz (Oder) Wittstock/ Karstädt Fürstenberg/ Groß Pankow Dosse Pritzwalk Havel UCKERMARK Rheinsberg PRIGNITZ HeiligengrabeOSTPRIGNITZ- Templin Schwedt/ Gerswalde Oder- Lenzen-Elbtalaue (Prignitz) Perleberg OBER- Oder Plattenburg Angermünde K. He. Gransee Welse und NIEDER- Wittenberge Gemeinden SACHSEN Bad Gumtow Zehdenick Joachimsthal Wilsnack/ Kyritz Temnitz Lindow (Schorfheide) Weisen Wusterhausen/ Neuruppin (Mark) Schorfheide Löwenberger Land Britz-Chorin Dosse RUPPIN Liebenwalde Oderberg Neustadt HAVEL (Dosse) Eberswalde Bad Fehrbellin Kremmen BARNIM Freienwalde Oranienburg Wandlitz Biesenthal- (Oder) Leegebruch Barnim Birken- Rhinow Oberkrämer Höhe Falkenberg- Friesack Wriezen H.N. werder Bernau b. Velten Mühlenbecker Berlin Barnim- Oderbruch Letschin H.N. HAVELLAND Schönwalde Land Panketal MÄRKISCH- Werneuchen Hennigsdorf Neuhardenberg Rathenow (Glien) Nennhausen Nauen Brieselang Glienicke/ Ahrensfelde Altlandsberberg ODERLAND Straus- Golzow Falkensee Nordbahn Premnitz Wustermark Dallgow- Neuenhagen H. Milower Märkische Beetzsee F.-V. P./E. Seelow Döberitz b. Bln. Schweiz Müncheberg Ketzin B E R L I N Land Schöneiche H. Rüdersdorf b. Bln. Lebus Seelow-Land Kleinmachnow b. Bln. Woltersdorf Teltow Grünheide Steinhöfel Groß Kreutz Schulzendorf Brandenburg Potsdam Eichwalde Erkner (Mark) (Havel) Fürstenwalde/ a.d. Havel Werder Stahnsdorf Spreenhagen Odervorland Zeuthen Wusterwitz Kloster Lehnin beeren feld Groß- Schöne- (Havel) Wildau Wusterhausen Rietz- (Oder) Königs Spree Nuthetal Frankfurt B.-M. Schwielowsee Rangs- Scharmützel- Michendorf Seddiner Ludwigsfelde Mittenwalde POTSDAM- dorf see Brieskow- Ziesar See Heidesee Storkow Finkenheerd Neuendorf Trebbin Bestensee ODER-SPREE Brück Beelitz Zossen Belzig TELTOW- Schlaubetal Nuthe- Am Beeskow Eisen- (Mark) hütten- stadt Urstromtal Mellensee MITTELMARK Tauche Schenkenländchen Luckenwalde Friedland Wiesenburg/ Niemegk Treuenbrietzen Baruth/Mark DAHME- Neuzelle Mark Märkische Jüterbog Heide FLÄMING Unterspreewald SPREEWALD Schenkendöbern Lieberose/ Niedergörsdorf Golßener Land Lübben Guben Niederer (Spreew.) Oberspreewald S A C H S E N - A N H A L T Fläming SPREE- Dahme/ Mark Luckau Lübbenau/ Peitz Spreew. Burg (Spreewald) Schönewalde Heideblick Vetschau/ Cottbus Forst OBER- Kolkwitz (Lausitz) Schlieben Calau Spreew. Herzberg ELBE- Sonnewalde SPREE- Neuhausen/ (Elster) Drebkau Kleine Altdöbern Spree Doberlug-Kirchhain Döbern- Falkenberg/ Elster WALD- NEISSE Land Elster ELSTER (N.L.) Großräschen Spremberg B.-M. Blankenfelde-Mahlow Uebigau- Elsterland Finsterwalde Schipkau Haidemühl Welzow F.-V. Fredersdorf-Vogelsdorf Wahrenbrück Bad Plessa Senftenberg H.N. Hohen Neuendorf Lauchhammer P./E. Petershagen/Eggersdorf Liebenwerda Elsterwerda Schwarz- Mühlberg/ H. Hoppegarten Röder- heide K. Königsberg* ) S A C H S E N land Elbe LAUSITZ He. Herzsprung* ) Schradenland Ortrand Ruhland * ) mit Amtssitz Wittstock/Dosse Elbe Elbe Prenzlau Oder R E P U B L I K P O L E N Legende Staatsgrenze Kreisgrenze BARNIM Landkreis Cottbus Kreisfreie Stadt Landesgrenze Amtsgrenze Potsdam Landeshauptstadt Jüterbog Amtsfreie Stadt oder Gemeinde Prenzlau Sitz der Kreisverwaltung Rhinow Amtsbezeichnung Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg Stand: Maßstab 1 : km