der regionale Immobilienmarkt 2008 / 2009

Transkript

1 der regionale Immobilienmarkt 28 / 29 Rückblick Perspektiven Trends Veranstaltung der National-Bank am 8.September 29

2 Unternehmensprofil Frank Müller MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) Bachelor in Immobilien- und Facilitymanagement (FH) fmi frank müller immobilien Engagement 14 Mitarbeiter und 2 Auszubildende in Geschäftsbereichen Immobilienvermittlung, Projektentwicklung und Immobilienverwaltung (imp) - seit 1992 Partner der National-Bank Immobilien Partner Maklernetzwerk Gewerbeimmobilien Wuppertal Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Wuppertal Prüfungsausschuss Immobilienkaufleute IHK Prüfungsausschuss RICS Wissenschaftlicher Beirat an der Führungsakademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Bochum

3 Zinsänderungen Markteinflussfaktoren Verknappung des Fremdkapitalangebotes Veränderungen der Bonitäts- und/oder Eigenkapitalanforderungen durch Kreditinstitute Vertrauen in die eigene wirtschaftliche Leistungsfähig- keit (Arbeitsplatz, Konjunktur) Demographische Entwicklung Einwanderungspolitik Steuerliche Rahmenbedingungen und Subventionen Rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. Mietrecht) Veränderungen der Immobilienpreise

4 Der Immobilienmarkt im Bergischen Städtedreieck 3 unterschiedliche Regionalmärkte (Remscheid, Solingen, Wuppertal) (min.) 8 unterschiedliche Teilmärkte (Mietwohnungsmärkte, Eigentumswohnungsmärkte, Einfamilienhausmärkte, Mehrfamilienhausmärkte, Büroflächenmärkte, Einzelhandelsmärkte, Industrieund Gewerbeflächenflächenmärkte, Grundstücksmärkte) = 24 Marktbeschreibungen für den direkten Vergleich der Regionalund Teilmärkte

5 Geldumsätze in den Regionalmärkten Remscheid, Solingen und Wuppertal Jahr 28 (Quelle: Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse Remscheid, Solingen, Wuppertal ) Remscheid: 134 Mio Solingen: 31 Mio Wuppertal: 578 Mio Gesamt: 1,13 Mrd Geldumsatz 134 Remscheid Solingen Wuppertal

6 Umsatzveränderungen in den Regionalmärkten Jahr Remscheid: 184 Mio 134 Mio = - 27 % Solingen: 268 Mio 31 Mio = + 12 % Wuppertal: 831 Mio 578 Mio = - 31 % (Quelle: Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse Remscheid, Solingen, Wuppertal ) Umsatzentwicklung in Mio 27/28 Geld Remscheid Solingen Wuppertal 27 28

7 Veränderungen der Kauffälle in den Regionalmärkten Jahr Remscheid: 794 Stück 863 Stück = + 9 % Solingen: Stück Stück = - 1 % Wuppertal: 3.51 Stück 3.31 Stück = - 6 % (Quelle: Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse Remscheid, Solingen, Wuppertal ) 4 Anzahl der Kauffälle Jahr 27 Jahr 28 Remscheid Solingen Wuppertal

8 Teilmärkte und Tendenzen im regionalen Vergleich Ein- und Zweifamilienhäuser Jahre 27/28 (Quelle: Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse Remscheid, Solingen, Wuppertal) Vergleich der Entwicklung der Kauffälle und Geldumsätze Vergleich Kauffälle Geldumsatzentwicklung in Mio Remscheid 1 Remscheid Solingen Solingen Wuppertal Wuppertal 1 2 Kauffälle 27 Kauffälle 28 Geldumsatz 27 Geldumsatz 28

9 Teilmärkte und Tendenzen im regionalen Vergleich Wohnungs- und Teileigentum Jahre 27/28 (Quelle: Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse Remscheid, Solingen, Wuppertal) Vergleich der Entwicklung der Kauffälle und Geldumsatzentwicklung Vergleich der Entwicklung der Kauffälle Geldumsatzentwicklung in Mio Remscheid 1 Remscheid Solingen Wuppertal Solingen Wuppertal Geldumsatz 27 Geldumsatz 28

10 Teilmärkte und Tendenzen im regionalen Vergleich Mehrfamilienhäuser Jahre 27/28 (Quelle: Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse Remscheid, Solingen, Wuppertal) Vergleich der Entwicklung der Kauffälle und Geldumsätze Entwicklung der Kauffälle Geldumsätze in Mio Kauffälle 27 Kauffälle 28 Remscheid Solingen Wuppertal Geldumsatz 27 Geldumsatz 28 Remscheid Solingen Wuppertal

11 Beispiel Investorenrechnung 26 Objektkaufpreis 1..,- Kaufnebenkosten 7 % 7.,- Beratungskosten 2 % 2.,- Gesamtkosten 1.9.,- Mietertrag (Rohmiete) 91.,- Instandhaltung, Mietausfallwagnis 18% ,- Verwaltungskosten 4 % ,- Reinertrag 7.98,- EK 1 % des KP + NK 19.,- FK 9.,- i = 4,5 % - 4.5,- Reinertrag Aufwand i = (freier cash flow) 3.48,- Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals = 16 %

12 Beispiel Investorenrechnung 29 Objektkaufpreis 1..,- Kaufnebenkosten 7 % 7.,- Beratungskosten 2 % 2.,- Gesamtkosten 1.9.,- Mietertrag (Rohmiete) 91.,- Instandhaltung, Mietausfallwagnis 18% ,- Verwaltungskosten 4 % ,- Reinertrag 7.98,- EK 4 % des KP + NK 49.,- FK 6.,- i = 5,5 % - 33.,- Reinertrag Aufwand i = (freier cash flow) 37.98,- Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals = 7,75 %

13 Immobilienmarkt HJ Marktbericht 1. Halbjahr 29 vom Gutachterausschuss am veröffentlicht

14 Immobilienmarkt Wuppertal 1. HJ 29 Halbjahresvergleich Geldumsatz Quelle: Der Gutachterausschuss in der Stadt Wuppertal Geldumsatz in Millionen Geldumsatz I/28 = - 27 %

15 Immobilienmarkt Wuppertal 1. HJ 29 Halbjahresvergleich Flächenumsatz Quelle: Der Gutachterausschuss in der Stadt Wuppertal Flächenumsatz Grundstücke in m² in m² Flächenumsatz in m² I/28 I/29 = - 22 %

16 Immobilienmarkt Wuppertal 1. HJ 29 Vergleich Wohnungseigentum Quelle: Der Gutachterausschuss in der Stadt Wuppertal Entwicklung Wohnungseigentum Stückzahlen Wohnungsverkäufe I/28 I/29 I/28 I/29 = - 8,6 %

17 Immobilienmarkt Wuppertal 1. HJ 29 Mehrfamilienhäuser Quelle: Der Gutachterausschuss in der Stadt Wuppertal Entwicklung MFH und MFH mit Gewerbe I/28-I/29 25 Anzahl der Kaufverträge Mehrfamilienhäuser I/28 I/29 1 I/28 I/29 = - 16 %

18 Entwicklung Mehrfamilienhäuser Geldumsatz Verkäufe Mehrfamilienhäuser: 25: 17 Millionen (381 Stück) 26: 26 Millionen (473 Stück) 27: 298 Millionen (683 Stück) 28: 129 Millionen (418 Stück) 1. Halbjahr Stück 1. Halbjahr Stück Entwicklung 16 % Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal

19 Entwicklung Mehrfamilienhäuser Marktanteil Baujahr bis 1945 Anzahl der Kaufverträge 26: : : Halbjahr % 8% 6% 4% 2% % bis 1945 ab 1945 Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal

20 Marktanteil institutioneller Investoren G e s a m t u m s a t z HJ Investitionssumme Gesamt in Mio Investitionssumme institutionelle Investoren Investitionsumme private Investoren Investoren

21 Immobilienmarkt Wuppertal 1. HJ 29 Gewerbeimmobilien Quelle: Der Gutachterausschuss in der Stadt Wuppertal Entwicklung Verkäufe Gewerbeimmobilien I/28-I29 Vergleich Anzahl der Kaufverträge I/28 I/29 41 = - 32 %

22 Immobilienmarkt Wuppertal 1. HJ 29 Einfamilienhäuser Quelle: Der Gutachterausschuss in der Stadt Wuppertal Entwicklung Einfamilienhäuser I/28-I29 Vergleich Anzahl der Kaufverträge I/28 I/29 = + 13 %

23 Entwicklung hochwertiger EFH Angebotssituation: verfügbare EFH über ca. 93 Stück (Stand September 29) Verkäufe: 26: 14 27: 18 28: Halbjahr 29 8 Auch in guten Jahren werden nur etwa 2 % der Häuser in dieser Kategorie zum gewünschten Preis verkauft

24 Entwicklung hochwertiger EFH Angebotssituation: verfügbare EFH über ca. 35 Stück (Stand September 29) Verkäufe: 26: 6 27: 11 28: Halbjahr 29 5 Auch in guten Jahren werden nur etwa 3 % der Häuser in dieser Kategorie zum gewünschten Preis verkauft

25 Entwicklung hochwertiger EFH Angebotssituation: verfügbare EFH über 1.. ca. 1 Stück (Stand September 29) Verkäufe: 26: 27: 1 28: 1. Halbjahr 29 Auch in guten Jahren werden Häuser in dieser Kategorie nicht verkauft

26 Perspektive Markt wird in der Finanzkrise weiterhin schwach bleiben Gewerbeimmobilienmärkte werden weiter unter Druck geraten Einfamilienhausmarkt wird stabil bleiben, Reihenhausverkäufe werden problematischer Markt für Wohnungseigentum stagniert auf dem vorhandenen Niveau Markt für Mehrfamilienhäuser wird auf dem bestehenden Niveau verharren, solange Investoren nur bedingt handlungsfähig sind Mieten qualitativ guter Wohnimmobilien haben Potential nach oben Qualitativ schlechter Wohnraum wird schwerer vermietbar Preise sinken Weitere leichte Preisrückgänge bei Baugrundstücken zu erwarten