Finanzratgeber Privatkunden

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1 Finanzratgeber Privatkunden Leitfaden für den optimalen und stressfreien Immobilienerwerb Herausgeber: Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG März 2013

2 Finanzratgeber Privatkunden Leitfaden für den optimalen und stressfreien Immobilienerwerb Herausgeber: Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Nymphenburger Straße 113 D München Tel +49 (0) Fax +49 (0) mail@institut-va.de Projektleitung und Redaktion: Mathias Grellert, Kai Fürderer Textbeiträge: Mathias Grellert, Heike Willigmann 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 2 von 36

3 IVA-Finanzratgeber Thema dieses Finanzratgebers: Immobilien und Baufinanzierung 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 3 von 36

4 Inhalt 1 Vorwort Wer nicht plant, verliert Aufbau Wo stehen Sie auf dem Weg zur Immobilie? Was bin ich für ein Immobilientyp? Drei Entscheidungen Miete oder Eigentum? Eine Entscheidungshilfe Bauen oder Kaufen Wollen Sie etwas Neues oder etwas Altes? In der Stadt oder am Stadtrand Wo wollen Sie lieber wohnen? Der Status quo Wie sind meine finanziellen Möglichkeiten? Der Haushaltsplan Wo bleibt mein ganzes Geld? Mein Vermögen Wie viel Eigenkapital können Sie aufbringen? Das Eigenkapital sammeln Alles Geld in die Immobilie Fehlt da nicht noch etwas? Preis der Immobilie wie viel Immobilie können Sie sich leisten? Der Immobilienwunsch wird konkret Der Immobilienkredit Grundlagen zur Laufzeit und Tilgungshöhe Der Immobilienkredit Die Kreditarten im Überblick Förderung Wohneigentum Kreditanstalt für Wiederaufbau Förderung Wohneigentum Wohnriester Aktuell niedrige Zinsen Was, wenn ich diese erst später brauche? Ich habe schon meine eigenen vier Wände Was soll ich beachten? Nutzung von Guthaben aus Riester-Verträgen Das Forward-Darlehen Die eigene Immobilie bin ich nun fertig mit der Altersvorsorge? Fazit Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 4 von 36

5 1 Vorwort Wer nicht plant, verliert Stellen Sie sich einmal folgendes Szenario vor: Sie stehen vor der 100. Immobilie und mit jeder Besichtigung steigt der Preis, den Sie bereit sind zu zahlen, da jede Wohnung bzw. jedes Haus schöner ist, besser liegt, oder nur auf den ersten Blick günstiger scheint, da noch eine neue Küche, Heizung oder ein neues Dach notwendig sind. Der Preis, den wir uns zu Beginn vorgenommen haben, ist schon nicht mehr realistisch. Und so schwanken wir jedes Mal zwischen einem Neu- oder Altbau und der Frage, ob wir in Zentrumsnähe wohnen zu wollen, was aber kaum zu bezahlen ist, oder an den Stadtrand zu ziehen und täglich im Straßenverkehr oder in der U-Bahn wertvolle Stunden zu verlieren. Somit wird selbst bei den niedrigeren Zinsen die Frage immer drängender, ob wir uns das wirklich leisten können bzw., da wir eine eigene Immobilie wollen, worauf wir noch verzichten müssen bzw. was wir an Eigenleistung erbringen wollen. Da unser Eigenkapital begrenzt ist, müssen wir also einen immer höheren Kredit aufnehmen und dürfen auch die Zusatzkosten, wie den Makler, die Grunderwerbssteuer und die Notargebühren, die leicht 12 % zusätzlich ausmachen können, sowie die neue Küche oder die neue Heizung nicht vergessen. Und es findet sich immer ein Finanzdienstleister, der uns auch mit wenig Eigenkapital und unter Ausnutzung unseres letzten freien monatlichen Euros eine Finanzierung zusammenstellt, bei der alles zu passen scheint. Doch darf dabei nichts passieren, da Sie wahrscheinlich 40 bis 50 Jahre den Kredit abbezahlen werden und sich schon bei der ersten unvorhergesehenen Ausgabe (kaputtes Auto oder die höhere Heizkostenabrechnung) fragen müssen, wo das Geld dafür herkommen soll. Doch ist dies der richtige Weg? Vergessen wir dabei nicht etwas? Die folgenden Seiten sollen Ihnen die wichtigsten Punkte aufzeigen, damit Sie sich bewusster für den Schritt in die eigene Immobilie entscheiden. Eine gute Vorbereitung und Planung ist besonders bei der eigenen Immobilie wichtig und notwendig, um bspw. auch bei der Frage, wie viel Kredit Sie sich leisten können, für das Gespräch mit der Bank gut gerüstet zu sein. Zwar ermitteln auch die Banken, wie viel Geld Ihnen für den Immobilienkredit zur Verfügung steht, also auch, wie viel Kredit Sie sich leisten können, setzen dabei jedoch häufig Pauschalen ein Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 5 von 36

6 So wird bspw. für einen 4-köpfigen Haushalt für die Lebenshaltung, also u.a. für Essen, Trinken, Kleidung, Freizeit, ein Betrag von etwa EUR veranschlagt, der jedoch nur für wenige Kunde passt. Kunden, die höhere Lebenshaltungskosten haben, erhalten also mehr Kredit, als sie sich tatsächlich leisten könnten, während sparsamere Kunden nicht den Kredit erhalten, den diese tragen könnten. Ferner werden häufig auch nicht alle möglichen Förderungsmöglichkeiten von den Banken berücksichtigt, so dass Sie nicht die staatlichen Förderungen oder günstigeren Zinsen erhalten, die Ihnen eigentlich zustehen. Sie sehen schon an diesen kleinen Beispielen, dass Sie ohne eine gute Vorbereitung nicht immer die beste Lösung für sich erhalten. Die Tipps, die wir Ihnen deshalb zusammengestellt haben, sollen Ihnen helfen, sich gut auf das Projekt eigene Immobilie und das Gespräch mit der Bank vorzubereiten, um auch langfristig Freude an Ihren eigenen vier Wänden zu haben Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 6 von 36

7 2 Aufbau Wo stehen Sie auf dem Weg zur Immobilie? Der Finanzratgeber orientiert sich an den verschiedenen Schritten und Entscheidungen auf dem Weg zur Immobilie. Aufbau Kapital Was sollten Sie beachten? Was bin ich für ein Immobilientyp? Der Status quo die finanziellen Möglichkeiten Der Preis der Immobilie Der Immobilienwunsch wird konkret Eine Immobilie ist schon vorhanden Die eigenen Immobilie und die Altersvorsorge 3.1 Miete oder Eigentum? Eine Entscheidungshilfe 3.2 Bauen oder Kaufen? Eine Entscheidungshilfe 3.3 In der Stadt oder am Stadtrand? Eine Entscheidungshilfe 4.1 Der Haushaltsplan Wo bleibt mein ganzes Geld? 4.2 Mein Vermögen Eigenkapital für die Immobilie 4.3 Das Eigenkapital sammeln Sparen für die Immobilie mit Riester 4.4 Alles Geld in die Immobilie? Absicherung und Rücklagen 5 Der Preis der Immobilie Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? 6.1 Der Immobilienkredit Welche Möglichkeiten haben Sie? 6.2 Der Immobilienkredit Die Kreditarten im Überblick 6.3 Aktuell niedrige Zinsen Was, wenn ich diese erst später brauche? 6.4 Förderung Wohneigentum Die Kreditanstalt für Wiederaufbau 6.5 Förderung Wohneigentum Wohnriester 7.1 Riester Nutzung des Guthabens 7.2 Das Forward Darlehen Sicherung der Zinsen für den Folgekredit 8 Reicht die eigene Immobilie als Altersvorsorge? 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 7 von 36

8 3 Was bin ich für ein Immobilientyp? Drei Entscheidungen 3.1 Miete oder Eigentum Eine Entscheidungshilfe? Für die Mehrheit der Menschen in Deutschland ist die eigene Immobilie ein Traum und aufgrund der gerade niedrigen Zinsen scheint dieser auch trotz der steigenden Immobilienpreise immer greifbarer zu sein. Der Wunsch nach eigenem Eigentum Auch steht die eigene Immobilie als Sinnbild für die Altersvorsorge, da diese ein mietfreies Wohnen im Alter ermöglicht, während die Mieten aktuell auch im Zusammenhang mit den steigenden Immobilienpreisen teilweise stark steigen. So stellt sich nun die Frage, ob Mieten vor dem Hintergrund möglicherweise stark steigender Mieten weiter Sinn macht oder ob der Kauf einer Immobilie trotz der steigenden Immobilienpreise besser ist. In der folgenden Übersicht möchten wir Ihnen die jeweiligen Vor- und Nachteile des Mietens und des Kaufens von Immobilien aufzeigen: Flexibilität bei Änderung der beruflichen oder persönlichen Situation Miete: Hohe Flexibilität durch die Möglichkeit kurzfristig zu kündigen. Somit ist der Mieter weniger stark an einen Ort gebunden. Eigentum: Eingeschränkte Flexibilität, da ein Verkauf bzw. Vermietung nicht immer gleich möglich / gewünscht ist. Miete und Eigentum Vor- und Nachteile Gestaltungsfreiheit in der Wohnung / Haus Miete: Die Gestaltungsfreiheit ist durch den Vermieter eingeschränkt, d.h. nicht jede Änderung wird akzeptiert bzw. sind durch den Mieter selbst zu finanzieren (Problem: Was passiert mit den Umbauten beim Auszug?). Eigentum: Hohe Gestaltungsfreiheit in den eigenen vier Wänden. Bei einem Neubau ist sogar ein individueller Grundriss möglich. Ihr Eigentum können Sie weitgehend so gestalten, wie Sie es wünschen. Instandhaltung Miete: Der Mieter muss i.d.r. nur Schönheitsreparaturen durchführen, da die Instandhaltung vom Vermieter übernommen wird. Eigentum: Für die Instandhaltung sind Sie als Eigentümer allein verantwortlich, können diese aber gemäß Ihrer individuellen Finanzsituation durchführen. Die Mietkosten bzw. Kaufkosten im Vergleich Miete: Die Mietkosten sind i.d.r. geringer, aber deren Entwicklung hinsichtlich Umfang und Zeitpunkt der Mietänderungen sind nur schwer einschätzbar. Eigentum: Die Kosten der Immobilie sind durch die Kaufnebenkosten im ersten Schritt höher, aber durch den Kreditvertrag kalkulierbarer Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 8 von 36

9 Die Nebenkosten Miete: Die Nebenkosten sind i.d.r. geringer, da nicht alle Kosten auf den Mieter umlegbar sind. Negativ ist jedoch, dass Nebenkosten teilweise verbrauchsunabhängig auf alle Mieter umgelegt werden, so dass sich ein niedriger Verbrauch nicht auszahlt. Eigentum: Die Nebenkosten sind höher als bei einer Mietwohnung. Die größten Nebenkosten (insbesondere Heizung) werden aber allein durch den eigenen Verbrauch bestimmt, so dass sich ein niedriger Verbrauch auszahlt. Die Vermögensentwicklung Miete: Grundsätzlich sollte der Mieter das nicht eingesetzte Eigenkapital und die Kostenvorteile (geringere monatliche Belastung) nutzen, ein zusätzliches Vermögen aufzubauen. Da dies i.d.r. zugunsten des Urlaubs oder anderen Wünschen nicht erfolgt, verfügen Mieter im Alter über ein geringeres Vermögen. Eigentum: Beim Kauf einer Immobilie verringern zunächst die Kaufnebenkosten und die zu zahlenden Zinsen das Vermögen, das erst über die Laufzeit und die Rückzahlung des Kredites wieder aufgebaut wird. Der Eigentümer baut gezwungenermaßen Vermögen durch die notwendige Rückführung des Kredites auf. 3.2 Bauen oder Kaufen Wollen Sie etwas Neues oder etwas Altes? Im zweiten Schritt stellt sich nun die Frage, ob Sie eher eine Immobilie neu bauen oder eine bestehende kaufen sollen. Die folgende Übersicht zeigt Ihnen die jeweiligen Vor- und Nachteile des Neubaus einer Immobilie bzw. des Erwerbs einer bestehenden Immobilie auf: Individuelle Raumgestaltung Bauen: Ein Neubau ermöglicht Ihnen eine individuelle Gestaltung hinsichtlich der Raumaufteilung, der Raumhöhe und der Architektur im Allgemeinen. Kaufen: Bei einer bestehenden Immobilie können Sie nur wenig verändern, d.h. Sie müssen Ihre Immobilie so nehmen, wie diese ist. Kaufen oder Bauen Vor- und Nachteile Die Zeit Wann kann ich in meine Immobilie einziehen? Bauen: Der Neubau verschlingt wesentlich mehr Zeit, da neben der Suche nach einem passenden Grundstück auch der Bau selbst Zeit beansprucht. Kaufen: Eine bestehende Immobilie können Sie weitgehend sofort beziehen. Der Zustand bzw. bauliche Mängel Bauen: In der langen Bauzeit können verschiedene bauliche Mängel auftreten, so dass eine Kaufen: Eine bestehende Immobilie bietet den Vorteil, dass erste Schäden, die sich erst 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 9 von 36

10 zeitlich aufwendige Begleitung und Begutachtung notwendig ist. mit der Zeit (bspw. Setzrisse) ergeben, erkannt werden können, aber weiterhin ist der bauliche Zustand genau zu prüfen. Die einmaligen und laufenden Kosten der Immobilie Bauen: Ein Neubau kostet i.d.r. mehr als ein vergleichbarer Altbau, verursacht aber in den ersten Jahren nur geringe Instandhaltungskosten. Kaufen: Eine gebrauchte Immobilie ist günstiger in der Anschaffung, kann aber schon in den ersten Jahren hohe laufende Kosten für die Instandhaltung verursachen. 3.3 In der Stadt oder am Stadtrand Wo wollen Sie lieber wohnen? Zum Abschluss stellt sich noch die Frage, wo Sie sich Ihre eigene Immobilie wünschen, da sowohl die Stadt als auch der Stadtrand bzw. die Umgebung individuelle Vor- und Nachteile haben, die wir Ihnen folgend aufzeigen wollen: Der Preis In der Stadt: Die Kosten für eine Immobilie in der Stadt sind deutlich höher. Die Infrastruktur Stadtrand / Umgebung: Die Immobilien am Stadtrand sind wesentlich günstiger. In der Stadt oder am Stadtrand Vor- und Nachteile In der Stadt: Sie finden alle Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe und haben auch bei den Kindergärten und Schulen eine größere Auswahl. Die Einrichtungen sind einfach zu erreichen. Stadtrand / Umgebung: Die Auswahl an Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten und die zur Verfügung stehenden Kindergärten und Schulen sind geringer bzw. nur mit längeren Fahrtwegen zu erreichen. Der Arbeitsweg In der Stadt: I.d.R. haben Sie durch den öffentlichen Nahverkehr bzw. die räumliche Nähe einen kürzeren Weg zur Arbeit, somit bleibt mehr Zeit für Freunde / Familie und es entstehen geringere laufende Kosten. Stadtrand / Umgebung: I.d.R. haben Sie einen längeren Arbeitsweg und höhere Kosten (Benzin, Verschleiß des Autos), so dass die laufenden Kosten höher sind und weniger Zeit für die Familie / Freunde bleibt. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass in der Stadt die einmaligen Kosten (höherer Kaufpreis) höher sind, während am Stadtrand bzw. der Umgebung die laufenden Kosten (höhere Kosten aufgrund des i.d.r. längeren Arbeitsweges sowie der Zeitverlust) höher sind. >> TIPP << Die Lage Ihrer Immobilie hat großen Einfluss auf Ihre Lebensqualität, so dass nicht allein der günstige Preis den Ausschlag geben sollte, wenn Sie dafür Stunden für den Weg zur Arbeit brauchen und selbst den kleinsten Einkauf mit dem Auto erledigen 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 10 von 36

11 müssen. 4 Der Status quo Wie sind meine finanziellen Möglichkeiten? 4.1 Der Haushaltsplan Wo bleibt mein ganzes Geld? Ausgangspunkt für die Frage, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, ist eine ehrliche Bestandsaufnahme. Der Haushaltsplan als Ausgangspunkt Der erste Schritt ist dabei ein Haushaltsplan, mit dem Sie bestimmen können, wie Nettoeinkommen + Nettoeinkommen Partner + Sonstige Einkünfte (Miete, Unterhalt, Kindergeld etc.) = Gesamtnettoeinkommen./. Mietkosten (Kaltmiete) oder bei Umfinanzierung: Kreditrate./. Heiz- und Wasserkosten./. In den Nebenkosten enthaltene Abgaben / Steuern (bspw. Straßenreinigung, Müllabfuhr, Grundsteuer, Schornsteinfeger)./. Sonstige Nebenkosten I (bspw. Gartenpflege, Hauswart, Fahrstuhl)./. Sonstige Nebenkosten II (Strom, Telefon, GEZ, TV, Mitgliedschaften)./. Versicherungsbeiträge (Haftpflicht, Hausrat, etc.)./. Kfz-Kosten (Leasing- /Kreditrate, Benzin)./. Sparen (Sparverträge oder Altersvorsorge)./. Lebenshaltungskosten (Lebensmittel, Bekleidung, Freizeit)./. Laufende Verpflichtungen (z.b. Unterhalt, Kredit) = Gesamtausgaben = Freies monatliches Haushaltsbudget viel Geld Ihnen monatlich zur Verfügung steht, um darauf aufbauend ermitteln zu können, wie viel Kredit Sie sich leisten können. >> TIPP << Bei einem Haushaltsplan sollten Sie mindestens 3 Monate berücksichtigen und insbesondere Kosten, die evtl. nur jährlich anfallen (bspw. Kfz-Versicherung und steuer), nicht vergessen. Das freie Haushaltsbudget, das Sie mit Hilfe des Haushaltsplans berechnet haben, sowie die bisherigen Mietkosten (oder die bisherige Kreditrate) stehen Ihnen grundsätzlich für die Finanzierung zur Verfügung. Jedoch sollten Sie berücksichtigen, dass gerade bei einem alten Haus mit schlechten Dämmwerten und bei einem längeren Arbeitsweg mit dem Auto Sie nicht alles für die Rückzahlung der Das freie Haushaltsbudget bei älteren Häusern oder langen Arbeitswege 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 11 von 36

12 Immobilie reservieren, um nicht schon bei der ersten Rechnung für die Heizkosten oder einer Reparatur am Auto in Schwierigkeiten zu gelangen. Die folgende Übersicht zeigt Ihnen auf, wie sich Ihr Haushaltsbudget durch den Kauf Ihrer eigenen Immobilie verändert. Position Mietkosten (Kaltmiete) Veränderung aufgrund des Kaufs bzw. Bau einer Immobilie Die Mietkosten (Kaltmiete) fallen weg, so dass sich Ihre finanziellen Mittel erhöhen. Auswirkungen auf das freie Haushaltsbudget Das freie Haushaltsbudget bei älteren Häusern oder langen Arbeitswegen Alternativ: Kreditrate bei einer Umfinanzierung Die alternativ wegfallende Kreditrate erhöht ebenfalls Ihre finanziellen Mittel. Heiz- und Wasserkosten Beim Erwerb / Bau einer energieeffizienten Immobilie können sich bei den Heizkosten Ersparnisse ergeben, während der Kauf einer alten Immobilie zu höheren Kosten führt. / Abgaben und Steuern Bei einem Wechsel der Stadt bzw. des Bundeslandes können sich Änderungen bei den Abgaben und Steuern ergeben. Sonstige Nebenkosten I Beim Kauf einer Wohnung werden diese Kosten so oder so ähnlich bestehen bleiben, während diese bei einem Haus wegfallen. / Sonstige Nebenkosten II Insbesondere führt der gerade bei einem Haus zu erwartende höhere Stromverbrauch zu höheren monatlichen Kosten. Versicherungsbeiträge Die Beiträge sollten i.d.r. steigen, da eine Absicherung der Immobilie und eine Überprüfung der Absicherung notwendig sind, um die Immobilie auch langfristig behalten zu können. Kfz-Kosten In Abhängigkeit vom Arbeitsplatz können diese Kosten insbesondere dann steigen, wenn Sie an den Stadtrand ziehen und somit längere Fahrtwege in Kauf nehmen müssen. / Sparen Sie können diese Mittel teilweise oder ganz für die Finanzierung der Immobilie verwenden. Lebenshaltungskosten Keine Auswirkungen zu erwarten Laufende Verpflichtungen Schon bestehende Kredite bzw. Unterhaltspflichten sind von der Immobilie unabhängig >> TIPP << 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 12 von 36

13 Beachten Sie, dass die Entscheidung für einen Alt- oder Neubau bzw. auch die Lage große Auswirkungen auf Ihr Haushaltsbudget für die Finanzierung haben können. 4.2 Mein Vermögen Wie viel Eigenkapital können Sie aufbringen? Wichtig beim Kauf einer Immobilie ist aber nicht nur Ihre Fähigkeit, den Kredit zurückzuzahlen, sondern auch, welche eigenen Mittel (Eigenkapital) Ihnen für den Kauf Ihrer Immobilie zur Verfügung stehen. Die Wichtigkeit des Eigenkapitals Ein möglichst hohes Eigenkapital, mindestens 20 % der Gesamtkosten (Kaufpreis und Nebenkosten), hat mehrere Vorteile: Der Zinssatz, den Sie zahlen, reduziert sich mit steigendem Eigenkapitaleinsatz. Dabei kann eine Zinsreduktion von 0,3 bis 0,5 % erreicht werden. Bei einem Kreditbetrag von EUR, einem Zinssatz von 3,5 % und einem Tilgungsatz von 2 % zahlen Sie insgesamt EUR mehr Zinsen als bei einem Zinssatz von 3,0 %. Bei einer Kreditsumme von EUR kommen also schnell fast EUR an Ersparnis zusammen. Höheres Eigenkapital = besserer Zinssatz Da das Leben nicht immer so möchte wie wir es uns wünschen, dient ein höherer Eigenkapitalanteil auch zu Ihrer Sicherheit, da dadurch die monatliche Belastung geringer ist und auch im Falle von Arbeitslosigkeit, längere Krankheit oder Berufsunfähigkeit leichter zu tragen ist. Ein höherer Eigenkapitalanteil bietet Ihnen ferner auch Sicherheit, falls Sie das Haus frühzeitig verkaufen möchten, da Sie ansonsten evtl. weitere Gelder aufbringen müssen, um der Bank den Kredit inkl. der Vorfälligkeitsentschädigung, die anfällt, wenn der Kredit vorzeitig zurückbezahlt wird, zu erstatten. Mit der folgenden Übersicht können Sie ausrechnen, welches Vermögen Ihnen für Ihre eigenen vier Wände zur Verfügung steht: Nr. Eigenkapitalposition Wert 1. Liquidität (Konto, Tagesgeld, Festgeld, Sparbuch usw.) 2. Bausparguthaben 3. Guthaben in Riesterverträgen 4. Wertpapiere 5. Guthaben in privaten Lebensversicherungen, die für die Immobilie verwandt werden können (bspw. Beleihung) 6. Eigenleistungen (Beachten Sie, dass Sie für Eigenleistungen von bspw EUR bei einer angenommenen Leistung je Stunden von 40 EUR 500 Arbeitsstunden oder über 60 Arbeitstage benötigen) 7. Sonstiges 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 13 von 36

14 = Summe Eigenkapital Das nun ermittelte Eigenkapital sollten Sie jedoch nicht vollständig für die Immobilie einsetzen, da Sie sonst bei unvorhergesehenen Ereignissen (Reparaturen am Auto, Ersatz der Waschmaschine) auf dem falschen Fuß erwischt werden. Wir empfehlen deshalb generell eine Rücklage von 3 Nettomonatsgehältern, aber mindestens EUR. Beim Kauf oder dem Bau einer Immobilie empfiehlt sich ferner eine zusätzliche Rücklage von bis EUR, da bspw. nicht erwartete Schäden auftauchen können bzw. sich der Einzug verzögern kann, so dass Sie länger in der Mietwohnung bleiben müssen. 4.3 Das Eigenkapital sammeln Riestern Sie schon? Oder was spricht für Riester? Dieses Kapitel beschäftigt sich mit der Frage, wie Sie, wenn Sie noch nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen, dieses am besten aufbringen können. Das Eigenkapital mit Riester sammeln Ein guter Weg stellt dabei die Riester-Rente dar, da Sie nicht nur über mehrere Jahrzehnte für eine zusätzliche Rente sparen, sondern sich auch den naheliegenderen Wunsch vom eigenen Zuhause erleichtern können. Aber warum die Riester-Rente, die doch schon seit längerer Zeit in der Kritik steht, zu kompliziert zu sein oder aufgrund der hohen Kosten nur eine niedrige Rendite abwirft? Dies liegt vielfach nicht an der Riester-Rente an sich, sondern eher an der Auswahl des für Sie richtigen Riestervertrages, da diese Verträge durch die staatliche Förderung in der Regel eine höhere Rendite abwerfen als vergleichbare Produkte, bspw. eine private Rentenversicherung. Riester und andere Finanzprodukte unterscheiden sich dabei nicht wesentlich vom Kauf eines Autos bei dem es zunächst darum geht, welches Auto (Cabrio, Kombi oder Van) das Richtige ist, um danach zu bestimmen, welches der richtige Anbieter ist (günstig und einfach oder etwas teurer mit mehr Inhalt). Viele Berater von Banken und Versicherungen verkaufen jedoch aufgrund einer fehlenden Struktur in der Beratung entweder das für Sie ertragreichste Riesterprodukt oder das, was die Berater am leichtesten verkaufen können, so dass nicht Ihre Ziele & Wünsche, sondern die fehlende Struktur bzw. die Vorlieben des Beraters den Ausschlag geben. Rücklagen für unvorhergesehene Ereignisse Riester-Rente: Flexibel für die Immobilie und / oder das Alter 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 14 von 36

15 Die Riester-Rente bietet aber gerade durch die verschiedenen Varianten und die hohe Anzahl an guten Anbietern eine gute Möglichkeit, für eine zusätzliche Rente im Alter vorzusorgen oder auch in eigenes Wohneigentum zu investieren Riester gibt es viele, doch welcher ist für mich der richtige? In diesem Kapitel möchten wir Ihnen nun die verschiedenen Riester-Varianten kurz vorzustellen, damit Sie sich für die richtige entscheiden können und nicht mehr von den Vorlieben des Beraters oder der fehlenden Struktur in der Beratung abhängig sind. Mit der Übersicht können Sie anhand von 3 Fragen schnell entscheiden, welche Riestervariante für Sie die richtige sein kann, wobei wir lediglich die Grundvarianten vorstellen. Daneben existieren noch viele Riester- Renten, bei denen die Varianten kombiniert Welcher Riester ist der Richtige? Ist ein konkreter Immobilienwunsch vorhanden? JA Wohnriester werden oder mit zusätzlichen Produktmerkmalen ausgestattet sind. NEIN Kunde < 40 Jahre und Renditeorientierung mit entsprechender Risikobereitschaft Gerade bei einem konkreten Immobilienwunsch empfiehlt sich somit der Wohnriester (auch Eigenheimrente genannt). Damit können Sie einerseits Eigenkapital für eine zukünftige Immobilie mit Hilfe eines Riester-Bausparvertrages aufbauen und sich gleichzeitig einen evtl. günstigen Zinssatz schon jetzt sichern. JA Fonds-Riester Späterer Immobilienwunsch Möglichkeit der Nutzung der ersparten Gelder beim Erwerb einer Immobilie NEIN Sicherheitsorientierte Riesterrente Riester- Banksparplan oder Versicherungs- Riester Der richtige Riester für Sie Der Wohnriester Bei einem sehr kurzfristigen Immobilienwunsch empfiehlt sich andererseits das Riester-Darlehen bzw. der Kombi-Kredit, mit dem Sie die staatliche Förderung gleich für die Finanzierung nutzen können. Sollten Sie keinen konkreten Immobilienwunsch haben, dann können Sie zunächst mit den drei folgenden Riestervarianten für das Alter vorsorgen, aber gleichzeitig flexibel bleiben, das Geld später für die eigenen Immobilie nutzen zu können, da auch dieses Guthaben als Eigenkapital genutzt werden kann. Der Fonds-Riester bietet gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase eine höhere Chance auf eine bessere Rendite, dem jedoch das Risiko gegenüberstehen kann, aufgrund einer fehlenden Mindestverzinsung am Ende nicht mehr als das eigene Geld und die staatlichen Zulagen zurückzuerhalten. Aus diesem Grund Der Fonds-Riester 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 15 von 36

16 eignet sich der Fonds-Riester nur für den Kunden, der mindestens 20 bis 25 Jahre Zeit mitbringt, um die Schwankungen bei Bedarf aussitzen zu können. Beim Fonds-Riester fallen je nach Anbieter Kosten in Form von Ausgabeaufschlägen für die Fonds, Verwaltungskosten und / oder Abschlusskosten an. Beim Riester-Banksparplan handelt es sich um einen Ratensparvertrag. Der Zinssatz für den Sparplan liegt aktuell mehrheitlich nur zwischen 0,5 und 1 %, jedoch fallen beim Riester-Banksparplan neben den evtl. noch zu zahlenden jährlichen Verwaltungskosten i.d.r. keine weiteren Kosten an. Der Versicherungsriester Der Riester-Banksparplan Jedoch ist zu beachten, dass Ihr Zinssatz aufgrund der Auswahl des Referenzzinssatzes (bspw. die Umlaufrendite) also der Zinssatz, auf dessen Basis Ihr Zinssatz berechnet wird und des Abschlags vom Referenzzinssatz (bspw. bei einzelnen Verträgen von 0,5 %, 0,6 % oder 0,75 %) von Bank zu Bank stark variieren kann. Trotz dieses geringen Abstandes bei den Beispielverträgen von nur 0,25 % p.a. kann Sie dieser bei einer Laufzeit von 25 Jahren Annahme eines gleichbleibenden Zinssatzes die Zulagen eines Erwachsenen von 12 Jahren kosten. Der Versicherungsriester basiert i.d.r. auf einer Rentenversicherung, bei der Sie schon bei Abschluss die zu erwartende Mindestrente (Garantierente auf Basis des aktuellen Garantiezinses von 1,75 %) kennen; dieser ist somit für Kunden geeignet, die wenig Risiko eingehen wollen und schon zum jetzigen Zeitpunkt Planungssicherheit haben möchten. Wie beim Fondsriester entstehen auch beim Versicherungsriester durch die Abschluss- und Verwaltungskosten höhere laufende und einmalige Kosten als beim Riester-Banksparplan. Doch ist Riester nur ein erster Schritt, um das Eigenkapital für die spätere Immobilie zusammenzusparen, da das Eigenkapital mindestens 20 % des gesamten Kaufpreises betragen sollte. Je nach möglicher Laufzeit und nach der eigenen Risikoeinstellung sowie der aktuelle Zinssituation bieten sich verschiedene weitere Sparmöglichkeiten (Tagesgeld, Sparbuch, weiteres Bausparen, Wertpapiere in Form von Fonds) an. >> TIPP << Die Riester-Rente stellt eine gute Möglichkeit dar, staatliche Förderungen gleich zum Erwerb der eigenen Immobilie zu nutzen oder flexibel für das Alter oder einen späteren Erwerb einer eigenen Immobilie zu sparen Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 16 von 36

17 4.4 Alles Geld in die Immobilie Fehlt da nicht noch etwas? Grundlagen Die bisherigen Kapitel haben sich mit den Fragen beschäftigt, ob und welche eigene Immobilie für Sie in Frage kommt und welche Mittel Ihnen zur Verfügung stehen: Doch sollten Sie an dieser Stelle noch einmal kurz einhalten und sich fragen, ob Sie für die nächsten 30 bis 50 Jahre sicherstellen können, auch bei unerwarteten Situationen, wie Arbeitslosigkeit, längerer Krankheit, Arbeitsunfähigkeit, Tod, die Immobilie weiter behalten zu können. 30 bis 50 Jahre Kreditlaufzeit ohne Absicherung? Aus diesem Grunde sollte also nicht nur die Immobilie allein, sondern auch die individuelle Absicherungssituation betrachtet werden, um die Traumimmobilie auch wirklich behalten zu können, wenn die Zeiten mal etwas rauer sind. In der Übersicht haben wir für Sie sowohl die unbedingt notwendigen Absicherungen (dunkelgrau markiert) als auch die weiteren empfehlenswerten Absicherungen (hellgrau markiert) dargestellt. Sie sollten also mindestens über eine Haftpflichtund Wohngebäudeversicherung sowie eine Berufsunfähigkeits- und eine Risikolebensversicherung verfügen. 1 Einkommensschutz 2 Berufsunfähigkeitsversicherung Hinterbliebenenvorsorge Krankentagegeldversicherung Die aufgeführten Versicherungen sind aufgrund der hohen mit dem Wohneigentum bzw. der Finanzierung verbundenen Risiken empfehlenswert. Die dunkelgrau markierten Versicherungen stellen dabei das absolute Minimum dar. Vermögensschutz Private Haftpflichtversicherung Wohngebäudeversicherung Bauherrenhaftpflichtversicherung Bauleistungsversicherung Haus- u. Grundbesitzerhaftplichtvers. Hausrat- u. Glasversicherung Heizöltank-Haftpflichtversicherung Die Kosten der Berufsunfähigkeitsversicherung und der Risikolebensversicherung können sich dabei je nach Alter, Laufzeit, gesundheitlicher Vorgeschichte und dem Beruf auf unter 100 EUR bis 200 EUR und mehr im Monat belaufen. Die wichtigsten Absicherungen rund um die eigene Immobilie Für dieses Geld können Sie natürlich zwischen bis EUR mehr Immobilie bekommen oder das Geld zur Tilgung verwenden, jedoch sind die Kosten aus einer fehlenden Absicherung ungleich größer. Bei einem Bruttoeinkommen von bspw EUR (netto bei Steuerklasse 4 ca EUR) beträgt die gesetzliche Erwerbsminderungsrente im besten Fall nur Die gesetzliche Erwerbsminderungsrente reicht nicht 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 17 von 36

18 ca EUR, so dass Ihnen monatlich mindestens 800 EUR oder bei 20 Jahren fast EUR für die Rückzahlung des Kredites und zur allgemeinen Lebenshaltung fehlen. Aber auch die Frage, wie Reparaturen, die bei einer Laufzeit von 30 Jahren unumgänglich sind, bezahlt werden, sollte an dieser Stelle beantwortet werden. Rücklagen für Reparaturen Deshalb empfehlen wir Ihnen, mindestens 1 EUR pro qm und Monat zu sparen, um bei einem Haus über 100 qm nach 10 Jahren über wenigsten EUR für erste Reparaturen verfügen zu können. >> TIPP << Vergessen Sie bei der ganzen (Vor-)Freude über die eigene Immobilie nicht, durch die richtige Absicherung und die Bildung von Rücklagen für Reparaturen auch dafür zu sorgen, die Immobilie zu behalten Die Absicherung des Einkommens Bei einer Kreditlaufzeit von mehreren Jahrzehnten ist es besonders wichtig, auch in schwierigeren Zeiten die Kreditrate weiter zahlen zu können. Während Sie sich gegen eine kurz- oder langfristige Arbeitslosigkeit nicht schützen können, können Sie sich jedoch gegen eine langanhaltende Krankheit, den Verlust der Arbeitsfähigkeit oder die Auswirkungen im Todesfall absichern: Die Absicherung vor Krankheit, Verlust der Arbeitsfähigkeit und den Tod Berufsunfähigkeitsversicherung (BU-Versicherung) Beschreibung: Absicherung des teilweise oder vollständig wegfallenden Einkommens, da die staatliche Erwerbsunfähigkeitsrente keinen ausreichenden Schutz bietet BU-Versicherung leistet i.d.r., wenn Sie länger als 6 Monate ununterbrochen infolge Krankheit, Körperverletzung oder mehr als altersentsprechendem Kräfteverfalls zu mindestens 50% außerstande ist, dem zuletzt ausgeübten Beruf nachzugehen Beschreibung: Hinterbliebenenschutz Absicherung der Familie bei Tod eines Partners, vor allem des Hauptverdieners, aber auch des für den Haushalt zuständigen Partners, damit die Rückzahlung des Kredites sowie Tätigkeiten im Haushalt und die Kinderbetreuung gewährleistet werden können Absicherung durch eine Risiko-Lebensversicherung Krankentagegeldversicherung Beschreibung: Absicherung von krankheitsbedingten Verdienstausfällen nach 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 18 von 36

19 Wegfall der Arbeitgeberlohnfortzahlung (i.d.r. zahlt der Arbeitgeber den Lohn 6 Wochen fort) Gesetzlich: Krankengeld beträgt ca. 70% vom Nettogehalt und wird max. 72 Wochen von der Krankenkasse bezahlt Privat: Besonders wichtig, da das Krankentagegeld keine Regelleistung der privaten Krankenversicherer ist Absicherung Ihres Vermögens Aber nicht nur die Absicherung des Einkommens ist wichtig, sondern auch die Absicherung gegen kleine Ungeschicklichkeiten, die schnell sehr teuer werden können, wenn z.b. durch Ihre Schuld andere Personen verletzt werden (bspw. Kosten für medizinische Versorgung, Rehabilitation, Verdienstausfall, Schmerzensgeld usw.). Üblicherweise wird die Pflicht an den Bauleiter / Bauunternehmer abgetreten, jedoch haftet der Bauherr im Außenver- Die Haftpflichtversicherung(en) und die Absicherung der Immobilie Aber auch eine Beschädigung Ihrer eigenen vier Wände, bspw. durch einen Sturm, kann ohne Absicherung Ihre ganze Planung auf den Kopf stellen. Die folgenden Absicherungen sind als Besitzer einer eigenen Immobilie empfehlenswert, wobei die private Haftpflichtversicherung und die Wohngebäudeversicherung zwingend notwendig sind: Private Haftpflichtversicherung mit Ausfalldeckung Beschreibung: Finanzielle Absicherung gegen die unbegrenzte Haftung von verschuldeten Personen-, Sach- und Vermögensschäden Nicht versichert sind vorsätzlich herbeigeführte Schäden Der Einschluss einer Ausfalldeckung gewährleistet auch dann einen Schutz, wenn der Schadensverursacher über keine Haftpflichtversicherung oder ausreichend Vermögen verfügt Beschreibung: Wohngebäudeversicherung Finanzielle Absicherung von Schäden am Haus durch Feuer, Leitungswasser, Sturm / Hagel und Elementarschäden - Rohbaufeuerversicherung (optional in der Bauphase wählbar) Versichert ist das Gebäude, Gebäudezubehör (bspw. Briefkasten) und Einbaumöbel Deckung zum Neuwert Beschreibung: Bauherrenhaftpflichtversicherung Schutz gegen gesetzliche Haftpflichtansprüche aufgrund der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten in der Bauphase (bspw. schlechte Beschilderung oder schlechte Beleuchtung) 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 19 von 36

20 hältnis weiterhin für die Überwachung Bauleistungsversicherung Beschreibung: Schutz vor unvorhergesehenen Schäden an versicherten Bauleistungen bis zur Bezugsfertigkeit gegen die Einflüsse durch Witterung, Vandalismus, Diebstahl!!! Bei Baupfusch haftet der Bauunternehmer, nicht die Bauleistungsversicherung!!! Beschreibung: Heizöltank-Haftpflichtversicherung Finanzielle Absicherung gegen die unbegrenzte Haftung für Umweltschäden (Personen-, Sach- und Vermögensschäden) durch ausgelaufenes Heizöl Nicht versichert sind vorsätzlich herbeigeführte Schäden Der Inhaber eines Heizöltanks trägt auch dann die Verantwortung, wenn ihn selbst keine Schuld trifft Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung Beschreibung: Finanzielle Absicherung gegen die unbegrenzte Haftung für verschuldete Personen-, Sach- und Vermögensschäden bei Nichtbeachtung der Verkehrssicherungspflichten Nicht versichert sind vorsätzlich herbeigeführte Schäden Die Verkehrssicherungspflicht umfasst bspw. Winterdienst, bauliche Instandhaltung, Beleuchtung, Reinigung Beschreibung: Hausrat- und Glasversicherung Finanzielle Absicherung von Schäden am Hausrat durch Feuer, Leitungswasser, Einbruch / Diebstahl und Sturm / Hagel Versichert sind Einrichtung, Gebrauchs- und Verbrauchsgegenstände sowie Wertsachen Deckung zum Neuwert wichtig, da Haftpflicht des Verursachers (bspw. Nachbar) nur den Zeitwert abdeckt 5 Preis der Immobilie wie viel Immobilie können Sie sich leisten? Ausgehend von den monatlichen Mitteln, die Ihnen nach dem Haushaltsplan zur Verfügung stehen, und dem Eigenkapital, das Sie für Ihre eigenen vier Wände einsetzen können, können Sie nun ermitteln, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, ohne die Absicherungen oder die Rücklagen zu vernachlässigen. Wie viel Immobilie können Sie sich leisten? 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 20 von 36

21 Dabei sollten Sie im ersten Schritt berücksichtigen, dass neben dem eigentlichen Kaufpreis oder den Baukosten noch weitere Kosten anfallen, die leicht 10 bis 20 % des Kaufpreises ausmachen können. Am Beispiel eines Neubaus (Kauf des Grundstückes und Bau eines freistehenden Einfamilienhauses für zusammen EUR über einen Bauträger) zeigen wir Ihnen die wichtigsten Nebenkosten und deren ungefähre Höhe auf: Nr. Zu berücksichtigende Kosten Höhe der Kosten Notar und Gerichtskosten (ca. 1,5 % der Kauf- oder Baukosten - Die Notar- und Gerichtskosten fällen i.d.r. nur auf den Grundstücksanteil an, bei einem kombinierten Kauf [Haus / Wohnung und Grundstück in einem Vertrag] jedoch auf den Gesamtpreis) Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland ca. 3,5 % bis 5,5 % der Kosten Die Grunderwerbssteuer fällt i.d.r. nur für den Grundstücksanteil an, bei einem kombinierten Kauf [Haus / Wohnung und Grundstück in einem Vertrag] jedoch auf den Gesamtpreis) Evtl. Maklergebühren (ca. 3,0 bis 6,0 % zzgl. MwSt. Bei einem Neubau fällt die Maklergebühr i.d.r. nur auf den Grundstücksanteil, beim Kauf dagegen auf den gesamten Kaufpreis an.) Summe der direkten Nebenkosten EUR EUR (Annahme 5 % des Gesamtpreises wegen kombinierten Kauf) EUR (Annahme 6 % des Gesamtpreises wegen kombinierten Kauf) EUR Die Erwerbsnebenkosten 4. Abriss von alten Gebäuden / Gebäudeteilen (Neubauten) (Die Kosten können sich im Normalfall um EUR bewegen. ACHTUNG: Bei belasteten Böden, Asbestkontaminationen oder Nachtspeicheröfen können die Kosten deutlich höher ausfallen.) 0 EUR (Annahme, dass kein Abriss notwendig) Erschließungskosten (Neubauten) 5. (vorbereitende Kosten, um auf dem Grundstück bauen zu können - bspw. Wasserund Abwasserversorgung, Gas- und Stromversorgung sowie Telekommunikation und Zuwegung --- Die Kosten können bei innerstädtischen Grundstücken mit einer ersten Erschließung je nach Umfang zwischen und EUR bewegen.) EUR Die Nebenkosten einer Immobilie 6. Kosten für Stellplätze (In dieser Kategorie fallen Kosten für die Erwerb bzw. die Errichtung von Stellplätzen, Garagen und Tiefgaragenstellplätzen --- Die Kosten können sich gerade in Städten auf bis EUR belaufen. Ein Stellplatz bzw. die Errichtung eines Carports auf dem eigenen Grundstück ist dagegen deutlich günstiger.) EUR (Annahme für zusätzlichen Erwerb) Kosten für Außenanlagen 7. (Kosten für Gartenanlagen, Zäune, Mauern, Überdachungen, Spielgeräte --- Die Kosten sind u.a. abhängig von der Grundstücksgröße und können sich bei kleineren Grundstücken bis 500 qm auf bis EUR belaufen.) EUR 8. Küche (Bei Neubauten, aber auch älteren Bestandsimmobilien ist der Erwerb einer neuen Küche notwendig, deren Kosten sich häufig auf mindestens EUR belaufen.) EUR Heizungsanlage (Bestandsimmobilie) 9. (Gerade bei älteren Bestandsimmobilien ist eine Erneuerung der Heizungsanlage und der Heizkörper notwendig. --- Die Kosten für eine Heizung belaufen sich auf mindestens EUR. Diese Kosten können gerade bei Ölheizungen steigen, wenn ein Ausbau des Öltankes und evtl. Sanierungsarbeiten notwendig sind.) 0 EUR 10. Sonstige Modernisierungen (Bestandsimmobilie) (Neben der Heizungsanlage kann eine Erneuerung des Daches, der Fenster, der Fassade sowie der Sanitäreinrichtungen oder Dämmung notwendig sein EUR 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 21 von 36

22 Erneuerung des Daches = EUR Erneuerung der Fenster = EUR Erneuerung der Fassade inkl. Dämmung = EUR Erneuerung der Sanitäreinrichtung = EUR ) Summe der weiteren zu berücksichtigenden Kosten EUR Schon dieses einfache Bespiel zeigt, dass neben den Kauf- und Baukosten von EUR noch EUR oder 29 % an zusätzlichen Kosten auf Sie zukommen. Dieser zusätzliche Kostenblock ist beim Kauf einer bestehenden Immobilie häufig geringer, doch kann der zusätzliche Kostenblock auch dort leicht 15 bis 20 % ausmachen. Somit müssen Sie bei der Frage, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, auch immer diese Kosten berücksichtigen, bzw. wenn Ihnen die Zusatzkosten nicht im Detail bekannt sich, zur Sicherheit 15 % auf den Kaufpreis aufschlagen. Berechnungsweg für die Ermittlung des max. Kaufpreises Mit dem folgenden Beispiel wollen wir Ihnen zeigen, wie eine solche Berechnung aussehen kann. Mit einem monatlich für die Finanzierung zur Verfügung stehenden freien Haushaltsbudget von EUR können Sie sich bei einem Zinssatz von 3 % und einem Tilgungssatz von 2% sowie einem Eigenkapital von EUR eine Immobilie in Höhe von EUR leisten 1. 6 Der Immobilienwunsch wird konkret 6.1 Der Immobilienkredit Grundlagen zur Laufzeit und Tilgungshöhe Die Auswahl der Finanzierungsformen Den Banken und Finanzdienstleistern stehen eine große Auswahl an Finanzierungsformen zur Verfügung, die wir Ihnen folgend kurz vorstellen wollen, um Ihnen die Möglichkeit zu geben, den für Sie richtigen Kredit auswählen zu können bzw. im Gespräch mit der Bank gut vorbereitet zu sein. 1 Der Berechnungsweg: EUR pro Monat entsprechen EUR pro Jahr Mit EUR pro Jahr können Sie bei einem Zinssatz von 3 % und einem Tilgungssatz von 2 % einen Kredit von EUR aufnehmen Mit dem Eigenkapital von EUR ergibt sich ein Gesamtkapital von EUR, das für die Immobilie und die Nebenkosten reichen muss Bei angenommenen Nebenkosten von 15 % ergibt sich ein maximaler Kaufpreis von etwa EUR 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 22 von 36

23 Die Finanzierungsformen lassen sich maßgeblich anhand der folgenden drei Punkte unterscheiden: Kalkulierbarkeit der Kreditrate Brauchen Sie eine gleichmäßige und kalkulierbare Kreditrate oder kann diese schwanken? Die Finanzierungsformen Kriterien für die Unterscheidung Tilgungshöhe und Laufzeit Die Kredite bieten unterschiedliche Tilgungsmöglichkeiten und Tilgungshöhen, sowie unterschiedliche Laufzeiten für die Festschreibung der Zinsen. Kombinierbarkeit der Kredite Eine Immobilienfinanzierung setzt sich häufig aus mehreren Finanzierungsformen zusammen, die jedoch unterschiedliche Mindest- und Maximalanforderungen haben. Bei der Auswahl der Finanzierungsform und der Laufzeit der Zinsfestschreibung ist es ferner wichtig, die aktuelle Zinssituation und die mögliche Zinsentwicklung auf Sicht der nächsten 12 bis 24 Monate zu berücksichtigen. In der folgenden Übersicht finden Sie unsere Empfehlungen zur Wahl der Laufzeit der Zinsfestschreibung in Abhängigkeit von der aktuellen und möglichen Zinsentwicklung. Aktuelle Zinsphase Mögliche Zinsentwicklung Mögliche Empfehlung für die Zinsfestschreibung Hoch Hoch Langfristige Zinsbindung (10 Jahre und mehr) mit einem möglichen mittelfristigen Kreditanteil Mittelfristige Zinsbindung (3 bis 7 Jahre) mit einem möglichen kurzfristigen Kreditanteil (1 bis 3 Jahre) Die zukünftige Zinsentwicklung zur Bestimmung der idealen Kreditlaufzeit Normal Langfristige Zinsbindung mit einem möglichen mittelfristigen Kreditanteil Normal Mittelfristige Zinsbindung mit einem möglichen kurzfristigen Kreditanteil Niedrig Eine primär bis ausschließlich langfristige Zinsbindung Niedrig Eine primär bis ausschließlich langfristige Zinsbindung mit einem möglichen kurz- bis mittelfristigen Kreditanteil In der aktuellen Niedrigzinsphase empfiehlt sich also eine möglichst langfristige Zinsbindung, wobei gerade bei einer steigenden Zinserwartung der anfängliche Tilgungssatz nicht zu gering gewählt werden sollte (Empfehlung: > 1%), da sich die Laufzeit umso mehr verlängert, je niedriger der Zinssatz ist Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 23 von 36

24 So verlängert sich bspw. die Gesamtlaufzeit eines Kredites bei einem Tilgungssatz von 1 % bei einem Zinssatz von 4 % um 10 Jahre gegenüber einem Kredit mit einem Zinssatz von 7 %. Die Auswirkungen der Tilgungshöhe auf die Gesamtlaufzeit Da die Zinssätze für viele Kredite nur 10 bis 15 Jahre fest vereinbart werden, besteht gerade bei einer längeren Laufzeit die Gefahr, in eine Phase mit einem höherem Anschlusszins und somit einer höheren Kreditrate zu geraten, durch die dann Ihre gesamte Finanzierung und damit der Traum von den eigenen vier Wänden ins Wanken geraten kann. Diese Gefahr und die Wahl des richtigen Tilgungssatzes werden deshalb im folgenden Kapitel noch einmal ausführlich beleuchtet Die Tilgungshöhe 50 Jahre für den Kredit oder geht s auch schneller? Der Kauf einer Immobilie scheint aktuell durch die niedrigen Zinssätze sehr günstig zu sein. Dadurch können mit der gleichen Belastung Immobilien erworben werden, die vorher nicht ansatzweise in Sicht waren. Mit einem Tilgungssatz von 1 %, wie Sie von Baufirmen und einigen Banken noch immer angeboten werden, um den Kauf einer gerade in den Großstädten immer teurer werdenden Immobilie noch günstig erscheinen zu lassen, bleibt die Belastung für den Kunden im ersten Schritt überschaubar, während die langfristigen Gefahren riesig sind. Wussten Sie, dass Sie bei einem Zinssatz von etwa 2,5 % und gewünschten Tilgungssatz von 1 % über 50 Jahre zur Rückzahlung des Kredites brauchen? D.h., dass sich evtl. sogar noch Ihre Kinder mit dem Kredit befassen müssen. Wenn zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ferner noch die Zinsen wieder auf das "normale" Durchschnittsniveau der letzten 20 Jahre von ca. 5 % steigen sollten, dann müssen Sie - ausgehend von einem Kreditbetrag von EUR und einem gleichbleibenden Tilgungssatz von 1 % - bspw. nach 10 Jahren statt monatlich plötzlich über oder fast 30 % mehr zahlen, da sie erst 11 % des Kredites zurückgezahlt haben. Dazu kommen natürlich bei einer Laufzeit von nahezu 50 Jahren noch die Kosten für die Renovierung über die gesamte Laufzeit, die auch bezahlt werden müssen. Wir empfehlen deshalb, eine Tilgungsrate von mindestens 2 % zu vereinbaren, obwohl Sie dadurch entweder eine höhere monatliche Belastung (1.300 EUR statt EUR) haben oder sich weniger Immobilie (Kreditbetrag von EUR statt EUR) leisten können, doch würde sich dadurch die Laufzeit um 18 Jahre auf 32 Jahre verkürzen. Die Gefahr eines zu niedrigen Tilgungssatzes Empfehlung: Tilgungssatz von mindestens 2 % 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 24 von 36

25 Nach 10 Jahren hätten Sie gegenüber dem obigen Beispiel schon 23 % zurückgezahlt, so dass der gleiche Anstieg des Zinssatzes zu keiner Erhöhung führt, sondern Ihre Kreditrate sogar um 14 % sinkt. Neben der regelmäßigen Tilgung bieten viele Finanzierungen auch noch die Möglichkeit, Sondertilgungen in Höhe von 5 bis 10 % p.a. des anfänglichen Kreditbetrages vorzunehmen. Dies führt i.d.r. zu einer geringen Erhöhung des Zinssatzes, ermöglicht aber eine individuelle Erhöhung der Tilgung und damit weitere Reduzierung der Gesamtkreditlaufzeit und somit des Risikos der Finanzierung. Sondertilgungen als weitere Möglichkeit zur Reduktion des Kredites >> TIPP << Sie sollten einen Tilgungssatz von mindestens 2 % vereinbaren, um sich von der Finanzierung, die auch immer ein Risiko darstellt, schneller befreien zu können. 6.2 Der Immobilienkredit Die Kreditarten im Überblick Das Annuitätendarlehen Annuitätendarlehen Aufwand Zinsen Tilgung Gleichbleibende Rate Annahme: Zinssatz und Annuität bleiben während der gesamten Laufzeit gleich Jahre Das Annuitätendarlehen ist der Standardkredit bei einer Baufinanzierung, da es durch eine gleichbleibende Rate über die Laufzeit eine übersichtliche Finanzierungsplanung ermöglicht. Die gleichbleibende Rate (Annuität) setzt sich, wie in der Grafik dargestellt, aus den Kreditzinsen und Tilgungsleistungen zusammen, wobei sich durch die sofortige Verrechnung der Tilgung der Zinsanteil stetig reduziert, während sich der Tilgungsanteil entsprechend stetig erhöht Das Darlehen mit fallender Kreditrate Bei einem langfristigen Ratendarlehen setzt sich die Kreditrate, wie in der nebenstehenden Grafik dargestellt, aus einer festen Tilgungsrate und einer durch die Verrechnung der Tilgung sinkenden Zinsrate zusammen. Darlehen mit fallender Kreditrate 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 25 von 36

26 Ein Ratendarlehen ist primär für die Kunden geeignet, die die anfänglich hohe Belastung (empfohlener Tilgungssatz von mindestens 3% und die daraus resultierende maximale Laufzeit von 33 Jahren) tragen können. Durch die gleichbleibende Tilgungshöhe ist die Kreditlaufzeit gegenüber einem Annuitätendarlehen länger, aber durch die fallende Kreditrate können Rücklagen für die Instandhaltung aufgebaut werden, die bei einem Annuitätendarlehen aus der freien Liquidität oder anderen Mitteln aufgebracht werden müssen. Die kurzfristige Variante des Ratendarlehens, bei der i.d.r. keine regelmäßige Tilgung vorgesehen ist und sich der Zinssatz bspw. am 3-monatigen EURIBOR orientiert, eignet sich dagegen für die Kunden, die die i.d.r. niedrigeren Zinsen nutzen wollen und / oder eine höhere anstehende Zahlung erwarten. Ferner ermöglicht die kurzfristige Zinsbindung gerade in einer Niedrigzinsphase eine schnelle Anpassung an den Marktzins, kann jedoch bei einem schnell steigenden Zinssatz die Finanzierung schnell ins Wanken bringen Endfälligkeitsdarlehen Bei einem Endfälligkeitsdarlehen erfolgt Aufwand die Tilgung, wie in der nebenstehenden Grafik Zinsen Darlehen dargestellt, in einer Summe erst am Ende der vereinbarten Laufzeit. Während der ge- z.b. Beitrag Lebens-/Rentenversicherung Jahre Annahme: Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit gleich samten Vertragslaufzeit zahlt der Kunde lediglich die Zinsen, die aufgrund der ausbleibenden Tilgung konstant bleiben. Gleichbleibende Rate Endfälligkeitsdarlehen Die Tilgung des Endfälligkeitsdarlehens erfolgt in vielen Fällen durch die Ablaufleistung einer während der Kreditlaufzeit aufzubauenden Lebensversicherung. Bei der Tilgung über eine Lebensversicherung ist jedoch zu beachten, dass die Ablaufleistung - wie in der Vergangenheit häufig beobachtet bei geringeren als den prognostizierten Erträgen, nicht für die Tilgung reichen könnte, so dass entweder weitere Eigenmittel oder die Aufnahme eines zusätzlichen Darlehens notwendig werden Bauspardarlehen 2013 Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG Seite 26 von 36