Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Brandenburg an der Havel Grundstücksmarktbericht 27 der kreisfreien Stadt Brandenburg an der Havel
Herausgeber Geschäftsstelle Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Brandenburg an der Havel beim Kataster- und Vermessungsamt Brandenburg Klosterstraße 4 477 Brandenburg an der Havel Telefon: 8/5862 o. 58625 Telefax: 8/58624 E-Mail: gutachterausschuss@stadt-brandenburg.de Internet: www.gutachterausschuss-bb.de www.stadt-brandenburg.de Berichtszeitraum..27 bis.2.27 Datenerhebung Für den Bericht wurden bis zum.2.27 abgeschlossene Kaufverträge ausgewertet, die bis zum 5. Februar 28 in der Geschäftsstelle eingegangen sind. Datum der Veröffentlichung April 28 Bezug Schutzgebühr Titelbild Druckexemplar o. PDF-Dokument über Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (Kontaktdaten siehe oben) PDF-Dokument: http://geobroker.geobasis-bb.de 5, EUR Blick auf die Friedenswarte und Altstadt von Brandenburg an der Havel Urheberrechtsschutz Die Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichts ist nur mit der Genehmigung des Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit einer Quellenangabe gestattet.
INHALTSVERZEICHNIS Seite. Der Grundstücksmarkt 27 in Kürze... 5 2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes... 6. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt... 7. Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen... 7.2 Wirtschaftliche Strukturdaten, Kultur, Bildung und Forschung... 2.2. Wirtschaftsstruktur... 2.2.2 Baugenehmigungen und Wohngebäudebestand... 2.2. Bevölkerungsdaten....2.4 Brandenburg an der Havel - die -jährige Stadt....2.4. Geschichtliche Eckdaten aus der Chronik der Stadt....2.4.2 Brandenburg an der Havel - heute... 4.2.5 Stadtplanung... 4.2.5. Förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet... 6.2.5.2 Stadtumbaugebiete... 6.2.6 Bildung und Kultur... 7 4. Übersicht über die Umsätze... 8 4. Vertragsvorgänge... 9 4.. Marktteilnehmer... 2 4..2 Gliederung der Kauffälle nach Grundstücksarten... 2 4.. Kauffalldichte... 2 4..4 Die Entwicklung der Kauffallzahlen im Jahresverlauf... 25 4..5 Zwangsversteigerungen... 25 4.2 umsatz... 26 4. numsatz... 29 4.4 n- und umsätze der unbebauten Bauflächen... 4.5 n- und umsätze der bebauten Bauflächen... 2 4.6 Übersicht der Umsatzentwicklungen mit vergleichbaren kreisfreien Städten... 5. Bauland... 5 5. Allgemeines... 5 5.2 Bauland für den individuellen Wohnungsbau / Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke... 5 5.2. Preisniveau, Preisentwicklung... 5 5.2.. Preisniveau... 5 5.2..2 Preisentwicklung... 6 5.2.2 Bodenpreisindexreihen... 8 5.2. Umrechnungskoeffizienten... 9 5. Bauland für den Geschosswohnungsbau/ Mehrfamilienhausgrundstücke... 4 5.4 Bauland für Gewerbe... 4 5.4. Preisniveau, Preisentwicklung... 4 5.4.2 Bodenpreisindexreihe aus Bodenrichtwerten für gewerbliche Bauflächen... 42 5.5 Bauerwartungsland und Rohbauland... 42 5.6 Sonstiges Bauland... 4 5.6. Grundstücksteilmarkt für Erholungsgrundstücke... 4 5.7 Erbbaurechte... 44
5.8 Sonderauswertungen... 44 5.8. Bauland in zweiter Reihe... 44 5.8.2 Grundstücksteilmarkt der Zukäufe... 44 6. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke... 46 6. Allgemeines... 46 6.2 Landwirtschaftliche n... 47 6.2. Preisniveau, Preisentwicklung... 47 6.2.. Preisniveau, Preisentwicklung für Ackerland... 47 6.2..2 Preisniveau, Preisentwicklung für Grünland... 49 6. Forstwirtschaftliche n... 5 6.. Preisentwicklung für forstwirtschaftliche n... 5 7. Sonstige unbebaute Grundstücke... 52 7. Gartenland 27... 52 7.2 Preisentwicklung bei Gartenland... 52 8. Bebaute Grundstücke... 5 8. Allgemeines... 5 8.2 Ein- und Zweifamilienhäuser... 54 8.2. Preisniveau... 54 8.2.2 Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser... 55 8.2. Vergleichsfaktoren für Einfamilienhäuser... 58 8. Reihenhäuser, Doppelhaushälften... 59 8.. Preisniveau... 59 8..2 Sachwertfaktoren für Doppelhaushälften und Reihenhäuser... 59 8..2. Modellansatz für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser... 6 8..2.2 Modellansatz für Reihenmittelhäuser... 62 8.. Vergleichsfaktoren für Doppelhaushälften und Reihenhäuser... 64 8... Vergleichsfaktoren für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser... 64 8...2 Vergleichsfaktoren für Reihenmittelhäuser... 66 8.4 Mehrfamilienhäuser... 67 8.4. Preisniveau, Preisentwicklung... 67 8.4.2 Liegenschaftszinssätze... 69 8.4.2. Modellansätze und -parameter für die einheitliche Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen im Land Brandenburg... 7 8.4.2.2 Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser... 72 8.4. Vergleichsfaktoren... 7 8.5 Bürogebäude, Geschäftshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser... 74 8.5. Preisniveau, Preisentwicklung... 74 8.5.. Liegenschaftszinssatz für Bürogebäude und Geschäftshäuser... 74 8.5..2 Liegenschaftszinssätze für Wohn- und Geschäftshäuser... 75 8.6 Gewerbe- und Industrieobjekte... 76 8.7 Wochenendhäuser... 76 9. Wohnungs- und Teileigentum... 77 9. Preisniveau, Preisentwicklung... 77 9.. Preisniveau, Preisentwicklung von Wohnungseigentum... 79 9..2 Preisniveau, Preisentwicklung von Teileigentum... 8. Bodenrichtwerte... 8. Allgemeine Informationen... 8.2 Allgemeine Bodenrichtwerte... 8.2. Bodenrichtwerte für Bauland... 8
.2.2 Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche n... 8. Besondere Bodenrichtwerte... 8. Nutzungsentgelte, Mieten, Pachten... 84. Nutzungsentgelte... 84.2 Mieten... 84 2. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Brandenburg an der Havel... 85 2. Allgemeines... 85 2.2 Hauptaufgaben des Gutachterausschusses... 86 2. Gebühren für Dienstleistungen des Gutachterausschusses... 87 2.4 Ansprechpartner für den Bereich der Stadt Brandenburg an der Havel.. 88. Abkürzungsverzeichnis... 89
Die Entwicklung des Grundstücksmarktes einer Region kann allgemein durch die drei Eckdaten Kauffallanzahl (Vertragsvorgänge) numsatz umsatz charakterisiert werden. Diese Fallzahlen spiegeln insbesondere die wirtschaftliche und finanzielle Situation einer Region wider. Im Jahr 27 lag für die Stadt Brandenburg an der Havel ein Anstieg bei allen drei Eckdaten vor. Die Kauffallanzahl stieg gegenüber 26 um 7,4 %, der numsatz um,7 % und der umsatz um 67,8 %. Im Jahr 27 bestimmten folgende konjunkturelle Rahmenbedingungen und standortspezifische Gegebenheiten den Grundstücksmarkt: Tourismusbranche weiter im Aufwind anhaltendes Wirtschaftswachstum in der Stadt sinkende Arbeitslosenquote Dezember 27 bei, % und führt zu: anhaltende Nachfrage für Immobilien, weiterhin günstige Finanzierungsbedingungen Kapitalanleger suchen weiterhin Immobilien Umsatzzahlen für Wohnungseigentum stark angestiegen innerstädtische Lagen bleiben interessant für Anleger und Mieter. Nachfolgendes Diagramm zeigt die Umsatzentwicklung der Eckdaten Kauffallanzahl, und numsatz der letzten Jahre. Abb. 8 Umsatzentwicklung 6 4 2 27 28 29 2 2 22 2 24 25 26 27 in Mill. Euro 4,5 5, 47, 65,2 48, 56,9 67,9 2,,4 9,4 56,7 in ha 279,5 759,5 45,4 695,6 92,4 284,9 4,7 4,4 25,7 74, 92,7 Anzahl der Kauffälle 592 5 477 6 54 58 56 528 554 6 656
Die Abbildung 7 zeigt die Stadt Brandenburg an der Havel untergliedert nach Gebieten. Diese Gebietsgliederung dient als Grundlage für weitere Auswertungen in diesem Marktbericht. Abb. 7 Gebietsgliederung mit n- und Einwohnerangaben Gebiets-Nr. Gebietsname Gebietsfläche in km² Einwohner zum.2.27 (.2.26) Altstadt 6,.864 (.75) 2 Neustadt 42, 9.577 (9.297) Dom 8,5.992 (.959) 4 Nord 6,8 9.422 (9.47) 5 Hohenstücken 8,9 7.925 (8.27) 6 Görden 9,7 9.59 (9.425) 7 Plaue 28,6 2.6 (2.59) 8 Kirchmöser 26,9.75 (.75) 9 Mahlenzien 9, 2 (22) Göttin,5 8 (8) Schmerzke 8,9.7 (.74) 2 Wust 8,9 66 (75) Gollwitz 2, 46 (472) 4 Klein Kreutz/ Saaringen 2,5 7 (75) gesamt 229,7 72.5 (7.97)
Für das Jahr 27 wurden dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte 656 Kauffälle (KF) zugeleitet. Dies stellt einen Anstieg von 7,4 % gegenüber 6 Kauffällen aus dem Jahr 26 dar. In den 656 Kauffällen sind keine Schenkungen enthalten. Die Anzahl der Verträge je Einwohner lag im Jahre 27 bei 9, % gegenüber 8,5 % im Jahre 26. Abb. 6 Entwicklung der Kauffallanzahl 7 6 5 592 5 477 6 54 58 56 528 554 6 656 4 2 27 28 29 2 2 22 2 24 25 26 27 Von den 656 Kauffällen des Jahres 27 entfallen 56 auf die städtischen und 96 auf die dörflichen Lagen. Abb. 7 Kauffallanzahl nach regionalen Lagen 27 56 96 26 52 9 25 465 89 2 4 5 6 7 städtische Lagen dörfliche Lagen
Abb. 8 Verteilung der Kauffälle 27 In der Abbildung 9 werden jahrgangsweise die Vertragsabschlüsse der letzten Jahre, gegliedert nach Grundstücksarten, dargestellt. Abb. 9 Anzahl 7 Kauffallanzahl nach Grundstücksteilmärkten 6 5 4 2 27 28 29 2 2 22 2 24 25 26 27 SF 2 2 22 2 28 9 2 22 8 2 GF 9 8 7 4 6 5 6 5 24 LF 9 54 62 7 6 46 54 4 55 5 WE/ TE 4 7 47 7 45 4 45 58 44 BB 26 277 25 9 242 258 24 285 6 2 UB 6 92 4 2 44 4 27 45 74 4
Für die 656 Kauffälle ergibt sich folgende Marktbeteiligung bei der Anzahl der Kauffälle (Anzahl), dem umsatz () und dem numsatz (). Abb. 2 Veräußerer Erwerber Anzahl 4% 8 % 58% 82% 2% 6% 67% 2% % 45% 55% 9% 7% 54% 5% 49% natürliche Personen öffentliche Hand sonstige juristische Personen Nachfolgend die Aufgliederung der Kauffälle aus 27 in die einzelnen Grundstücksarten Abb. 2 Grundstücksart Anzahl Kauffälle 27 (26) Anteil in % 27 (26) Änderung Anzahl zu 26 absolut in % Tendenz UB 4 (74) 2,8 (28,5) - - 7,8 BB 2 (6) 46, (5,) - 4 -, WE/ TE 44 (58) 22, (9,5) + 86 + 48, LF 5 () 5, (5,) + 4 + 2,9 GF (24),7 (,9) - - 54,2 SF 2 (8),2 (,) + + 6,7 gesamt 656 (6) () + 45 + 7,4 Anteilmäßig dominiert nach wie vor die Grundstücksart der bebauten Bauflächen mit 46, % an der Gesamtanzahl. Der Teilmarkt des Wohnungs-/ Teileigentums hat einen enormen Zuwachs um 86 Kauffälle erfahren und liegt mit 22 % knapp vor dem Teilmarkt der unbebauten Bauflächen mit 2,8 %. Die anderen Bereiche spielen mit einem Anteil von,7 % bis 5, % eine untergeordnete Rolle auf dem Grundstücksmarkt.
In der Abbildung 22 werden die Kauffälle entsprechend der Grundstücksarten und ihrer speziellen Grundstückseinstufung aufgeschlüsselt. (Zahlenangaben = Anzahl der Kauffälle) Abb. 22 Unbebaute Bauflächen (UB) 4 baureifes Land 8 werdendes Bauland 5 Bebaute Bauflächen (BB) 2 Wohnen 99 Wohn- u. Geschäftshäuser 9 Wochenendhäuser 44 sonstige Gebäude 2 Wohnungs-/Teileigentum (WE/TE) 44 656 Kauffälle im Jahr Wohnungseigentum 8 Teileigentum 6 27 Landwirtschaftliche n (LF) 5 Acker 2 Grünland 7 Forsten 6 sonstige Nutzungen Gemeinbedarfsflächen (GF) örtliche Verkehrsflächen Ver- u. Entsorgungseinrichtungen Sonstige n (SF) 2 private Grünflächen 6 besondere Funktionen 2 sonstige Nutzungen
In der Abbildung 2 sind auf Grundlage der Gebietsgliederung die Anzahl der Kauffälle (Kauffalldichte) nach Grundstücksarten und die summarischen - und numsätze dargestellt. Abb. 2 Gebiets -Nr. Gebietsname KF UB KF BB KF WE/TE KF LF KF GF KF SF Altstadt 2 86.6 4.967 m² 49.8. 42.54 m² 8... 22.487 m² 2 Neustadt 2.88. 66.25 m².. 5.429 m² 75..6. 8.468 m² 9. 57 m² 6. 2.445 m² Dom 6 86.8 6.784 m² 6.8. 2.65 m² 6..666. 5.95 2..46 m² 4 Nord. 9.92 m² 7..8 28.77 m² 5.. 9.7 m² 5 Hohenstücken 6 8. 2.7 m² 2.. 78.996 m² 4 6. 6.65 m² 6 Görden 6.. 25.95 m².8. 65.95 m² 4.
Gebiets -Nr. Gebietsname KF UB KF BB KF WE/TE KF LF KF GF KF SF 7 Plaue 4 8..257 m² 24...296 m². 7. 7.76 m² 7. 4.987 m² 8 Kirchmöser. 2.528 m² 22..6 8.824 m². 2. 4.84 m² 9 Mahlenzien..9 m². 79.25 Göttin 2. 92 m² 8. 5.269 m² 2.8 27.677 m². m² Schmerzke 27.8.68.66 m² 8.8. 5.78 m² 4. 6.9 2 Wust. 2.74 m². 5.56 m²..586 m² 6. 67 m² Gollwitz 6 6.6 5.2 m² 7..46 8.88. 458.85 m² 7 m². 45 m² 4 Klein Kreutz/ Saaringen 6 6. 6.7 m² 6.. 26.48 m² 2. 5.249 m² gesamt 4 8.. 26.28 m² 2.. 66.54 m² 44.66.6 5 6....692 m².6.7 m² 2. 28.89 m² Die Kauffälle von 27, aufgeschlüsselt nach Grundstücksarten und regionaler Verteilung, ergeben folgendes Bild: Abb. 24 Grundstücksart Anzahl gesamt 27 (26) Anzahl für städtische Lagen 27 (26) Tendenz zu 26 Anzahl für dörfliche Lagen 27 (26) Tendenz zu 26 UB 4 (74) 99 (24) 44 (5) BB 2 (6) 274 (28) 28 (25) WE/ TE 44 (58) 44 (58) () LF 5 () 5 (9) 2 (2) GF (24) 9 (2) 2 () SF 2 (8) 9 (8) 2 () gesamt 656 (6) 56 (52) 96 (9) Erstmals seit dem Jahr 2 ist die Kauffallanzahl für WE/TE mit 44 stark gestiegen; in den letzten Jahren war die Kauffallanzahl zwischen und 6.
Im Land Brandenburg sind bezogen auf Einwohnerzahl, Größe, Lage und Status als kreisfreie Stadt die Städte Frankfurt (Oder) und Cottbus mit Brandenburg an der Havel vergleichbar. Abb. 4 9 8 7 6 5 4 Anzahl der Verträge 2 27 28 29 2 2 22 2 24 25 26 27 Frankfurt/O. Cottbus Brandenburg a.d.havel Das Jahr 27 zeigt bei der Kauffallanzahl für Cottbus und Brandenburg an der Havel einen weiteren Anstieg, dagegen setzt sich der Abwärtstrend bei Frankfurt (Oder) fort. Abb. 4 umsatz in Mill. EUR 225 2 75 5 25 75 5 25 27 28 29 2 2 22 2 24 25 26 27 Frankfurt/O. Cottbus Brandenburg a.d.havel Analog zur Entwicklung der Kauffallanzahl entwickelt sich der umsatz. Cottbus und Brandenburg an der Havel verzeichnen einen Anstieg, bei Frankfurt (Oder) einen Abfall.
Abb. 42 numsatz in ha 9 8 7 6 5 4 2 27 28 29 2 2 22 2 24 25 26 27 Frankfurt/O. Cottbus Brandenburg a.d.havel Der numsatz stellt sich jahrgangsweise mit starken Schwankungen dar. Dieser wird häufig durch einzelne großflächige Verkäufe beeinflusst. Seit 24 zeigt sich ein beruhigteres Bild. In 27 entwickelt sich der numsatz analog zur Kauffallanzahl und dem umsatz. Unter den kreisfreien Städten verzeichnen Cottbus und Brandenburg an der Havel einen Anstieg und Frankfurt (Oder) einen Rückgang des numsatzes.