Mietspiegel der Großen Kreisstadt Radeberg gültig ab 01.04.2017
Liebe Mieterinnen und Mieter, liebe Grundstückseigentümer, ich freue mich, Ihnen den 6. Radeberger Mietspiegel vorlegen zu können. Dieser Mietspiegel gilt ab dem 01.04.2017, ist für zwei Jahre gültig und kann nach 2 Jahren fortgeschrieben werden. An der gemeinsamen Erstellung waren der Mieterverein Dresden und Umgebung e. V., die Wohnungsbaugenossenschaft Radeberg und Umgebung e. G., die Wohnbau Radeberg, Kommunale Wohnungsbaugesellschaft mbh, die Hausverwaltung Radeberg Grüninger und die Advita Pflegedienst GmbH beteiligt. Es handelt sich um einen einfachen Tabellenmietspiegel ( 558 c BGB) auf der Basis von statistischen Erhebungen. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsüblichen Mietpreise in Abhängigkeit von der Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnungen. Im Rahmen der Überarbeitung wurden die Ausstattungsklassen differenziert. Ebenso zeigten die Vermietungen der letzten Jahre, dass die Wohnlage in Radeberg keinen Einfluss auf die Höhe der Miete hat. Deshalb ist die Unterteilung in Wohnlagen weggefallen. Die unmittelbare Nähe zu störenden Industrie- und Gewerbebetrieben, Ver- und Entsorgungsanlagen oder Verkehrsanlagen wird zukünftig als wohnwertminderndes Merkmal berücksichtigt. Ziel bleibt es, unnötige Spannungen, die das Zusammenleben zwischen Mietern und Vermietern möglicherweise negativ beeinflussen, zu vermeiden. Gleichzeitig kann der Mietspiegel den Wohnungssuchenden eine erste Orientierung geben. Mieter haben die Möglichkeit, Mietforderungen zu überprüfen und Vermieter nutzen den Mietspiegel als Instrument zur Bewirtschaftung ihres Wohnraumes. Ich würde mich freuen, wenn viele diesen Mietspiegel nutzen, und dieser ein wirksames Instrument bei der Regelung der Miethöhen in der Stadt Radeberg bleibt. Mit freundlichen Grüßen Gerhard Lemm Oberbürgermeister
Aufgaben und Geltungsbereich des Mietspiegels Der Mietspiegel gibt eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten in Radeberg und dient als ein Instrument zur Begründung oder Ablehnung von Mieterhöhungsverlangen. Er gilt grundsätzlich für Wohnungen des freien Wohnungsmarktes. Die im Mietspiegel ausgewiesenen Beträge sind die monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlten Nettokaltmieten. Diese Beträge enthalten keinerlei Entgelte für Heizkosten oder andere Betriebskosten. Mietpreiszuschläge auf Grund von durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen sind Bestandteil der Nettokaltmiete. Nicht anzuwenden ist der Mietspiegel bei: vertraglich vereinbartem Ausschluss einer Mieterhöhung Staffel- und Indexmietvereinbarungen Wohnungen die einer Mietpreisbindung unterliegen Heimen und heimähnlichen Unterkünften möbliert vermieteten Wohnungen vermieteten Einfamilienhäusern Seite 3 von 15
Vergleichskriterien 1. Baujahr Gebäude und Wohnungen werden in vier Baualtersgruppen erfasst. Grundlage ist das Baujahr des Gebäudes. 2. Wohnungsgröße Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern wird voll angerechnet. Bei einer Höhe von mehr als einem Meter und weniger als zwei Metern wird die Grundfläche zur Hälfte angerechnet. Raumteile unter einem Meter Höhe bleiben unberücksichtigt. Bei der Bestimmung der Wohnungsgröße gilt: Es zählen alle Räume ( einschließlich Flur und Küche ), die nur zu dieser Wohnung gehören. Nicht dazu zählen: Zubehörräume (z.b. Keller, Waschräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Garagen) Wirtschaftsräume (z.b. Vorratsräume, Ställe, Scheunen) Geschäftsräume 3. Ausstattung Maßgeblich sind ausschließlich die vom Vermieter gestellten bzw. finanzierten Ausstattungen. Der Mietspiegel unterscheidet folgende Ausstattungsklassen: Ausstattungsklasse 1 Wohnungen mit Bad/ohne Sammelheizung oder ohne Bad/mit Sammelheizung oder mit Bad und Sammelheizung, beides nicht zeitgemäß Seite 4 von 15
Ausstattungsklasse 2 Wohnungen mit Bad und Sammelheizung sowie 1 bis 2 der folgenden zehn Ausstattungsmerkmale (darunter zeitgemäßes Bad oder zeitgemäße Sammelheizung): zeitgemäße Sammelheizung zeitgemäßes Bad zeitgemäße Fenster zeitgemäße Außenwandwärmedämmung zeitgemäße Elektroinstallation zeitgemäße Küche Balkon, Loggia, Terrasse oder Veranda bauliche Besonderheiten wertige Zusatzausstattung exklusives Wohnen Ausstattungsklasse 3 Wohnungen mit Bad und Sammelheizung sowie 3 bis 4 der oben genannten Ausstattungsmerkmale (darunter zeitgemäßes Bad oder zeitgemäße Sammelheizung) Ausstattungsklasse 4 Wohnungen mit Bad und Sammelheizung sowie 5 bis 6 der oben genannten Ausstattungsmerkmale (darunter zeitgemäßes Bad oder zeitgemäße Sammelheizung) Ausstattungsklasse 5 Wohnungen mit Bad und Sammelheizung sowie 7 bis 8 der oben genannten Ausstattungsmerkmale (darunter zeitgemäßes Bad oder zeitgemäße Sammelheizung) Seite 5 von 15
Ausstattungsklasse 6 Wohnungen mit Bad und Sammelheizung sowie 9 bis 10 der oben genannten Ausstattungsmerkmale (darunter zeitgemäßes Bad oder zeitgemäße Sammelheizung) Erläuterungen zu den Ausstattungsmerkmalen und Begriffsdefinition a. Sammelheizung Hierzu zählen alle Heizungen, bei denen die Wärme- und Energiezufuhr von einer zentralen Stelle aus erfolgt und die automatisch, ohne Brennstoffzufuhr durch den Mieter, die Räume der Wohnung angemessen erwärmen. Nicht unter den Begriff der Sammelheizung fallen: Einzelöfen Kachelöfen Mehrraumheizung elektrische Nachtstromspeicher Heizung mit einzeln regelbaren Geräten, auch raumthermostatgeregelter Wärmeabgabe und automatischer Aufladung Heizung mit Gaseinzelöfen oder Gasaußenwandöfen Heizung mit Öleinzelöfen, auch wenn diese das Öl von einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage erhalten. zeitgemäße Sammelheizung Eine zeitgemäße Sammelheizung ist vorhanden, bei einem modernen Heizungssystem/Kompaktstation (z.b. Heizkessel, Fernwärme) und einer zentralen Regelungstechnik (am Wärmeerzeuger) und Thermostatventilen an den Heizkörpern Seite 6 von 15
Bad Unter einem Bad ist ein separater Raum zu verstehen, der mit einer Badewanne oder einer Dusche ausgestattet ist und eine Warmwasserversorgung bietet; ein kohlebeheizter Badeofen genügt. zeitgemäßes Bad Ein zeitgemäßes Bad ist vorhanden, wenn es über mindestens drei der vier Ausstattungsmerkmale verfügt: zeitgemäße Sanitärobjekte/-armaturen (z.b. Einhebelmischbatterie) Wände im Nassbereich (Badewanne/Dusche) gefliest oder ähnlich belegt der Boden ist gefliest oder mit Naturstein oder ähnlichem ausgelegt die Badewanne/Dusche ist fest eingebaut b. zeitgemäße Fenster Als zeitgemäße Fenster gelten Isolierglasfenster, wärmeisolierverglaste Fenster oder nach 1990 neu eingebaute Kastendoppelfenster in den Haupträumen bzw. in mehr als der Hälfte der Räume. c. zeitgemäße Außenwandwärmedämmung Eine zeitgemäße Außenwandwärmedämmung wird erreicht durch Bausubstanz, zum Beispiel Mauerstärke oder zusätzliche Maßnahmen der Wärmedämmung, zum Beispiel durch Anbringen von Vollwärmeschutz (Wärmedämmverbundsysteme). Als zeitgemäße Außenwanddämmung gilt, wenn das Gebäude ab 1995 errichtet oder ab 1995 mit Wärmedämmung saniert wurde. Die Anforderungen gelten auch für andere Gebäude als erfüllt, wenn die Wärmeschutzverordnung (WSV) 1994 bezüglich Wärmedämmung eingehalten wird. Denkmalgeschützte Gebäude sind davon ausgenommen. Seite 7 von 15
Ausstattungsklasse Mietspiegeltabelle Nettokaltmiete je m² Wohnfläche (EURO) bis 1945 1946-1992 1993-2007 ab 2008 bis 50 m² 51 bis 75 m² ab 76 m² bis 50 m² 51 bis 75 m² ab 76 m² bis 50 m² 51 bis 75 m² ab 76 m² bis 50 51 bis 75 m² ab 76 m² 1 Wohnungen mit Bad/ohne SH oder ohne Bad/mit SH oder mit Bad und SH, beides nicht zeitgemäß 2 Wohnungen mit Bad und SH, 1 bis 2 der Ausstattungsmerkmale (darunter Bad oder SH) zeitgemäß: *siehe Ausstattungsmerkmale 7 WE 4,04-4,79 4,53 3 Wohnungen mit Bad und SH, 3 bis 4 der Ausstattungsmerkmale (darunter Bad oder SH) zeitgemäß: *siehe Ausstattungsmerkmale 10 WE 4,04-5,19 4,65 4 Wohnungen mit Bad und SH, 5 bis 6 der Ausstattungsmerkmale (darunter Bad oder SH) zeitgemäß: *siehe Ausstattungsmerkmale 39 WE 5,00-6,27 5,43 46 WE 4,48-7,50 5,27 22 WE 4,00-6,58 5,10 163 WE 4,50-6,05 5,28 146 WE 4,11-6,10 5,05 15 WE 4,07-5,48 4,67 5 Wohnungen mit Bad und SH, 7-8 der Ausstattungsmerkmale zeitgemäß: * siehe Ausstattungsmerkmale 23 WE 5,30-6,38 5,70 44 WE 5,06-6,58 5,88 17 WE 5,14-7,50 5,84 226 WE 5,00-6,97 5,41 266 WE 4,80-6,18 5,31 13 WE 4,89-7,00 5,67 22 WE 4,98-7,86 6,69 43 WE 5,37-7,53 6,47 16 WE 5,36-7,34 5,99 29 WE 8,80-9,00 8,95 40 WE 8,60 6 Wohnungen mit Bad und SH, 9 bis 10 der Ausstattungsmerkmale zeitgemäß: * siehe Ausstattungsmerkmale *Ausstattungsmerkmale: - zeitgemäße Sammelheizung - zeitgemäßes Bad - zeitgemäße Fenster - zeitgemäße Außenwanddämmung - zeitgemäße Elektroinstallation - zeitgemäße Küche - Balkon, Loggia, Terrasse oder Veranda - bauliche Besonderheiten - wertige Zusatzausstattung - exklusives Wohnen Hinweis: Bei der Einordnung in die Wohnungsgröße ist auf volle m² auf- oder abzurunden. So ist zum Beispiel bei der Wohnungsgröße von 50,49 m² auf 50 m² abzurunden und die Wohnung in die Größenklasse bis 50 m² einzuordnen. Bei einer Größe ab 50,50 m² wird aufgerundet und es erfolgt eine Einordnung in die Größenklasse 51 bis 75 m². Seite 8 Seite 9
zeitgemäße Elektroinstallation Das Vorhandensein einer ausreichend hohen Anschlussleitung zum gleichzeitigen Betreiben moderner Haushaltsgeräte gilt als zeitgemäße Elektroinstallation. Der Grad einer guten Elektroinstallation wird besonders an der Zahl der installierten Stromkreise und Steckdosen gemessen. d. zeitgemäße Küche Eine zeitgemäße Küche ist vorhanden, wenn zwei der drei folgenden Merkmale erfüllt sind: - gefliester oder ähnlich belegter Arbeitsbereich - gefliester Küchenfußboden oder mit Naturstein oder ähnlichem ausgelegt - Fenster bzw. Balkontür e. Balkon, Loggia, Terrasse oder Veranda Der Balkon sollte mindestens eine Grundfläche von 3,5m 2 aufweisen. Nicht gemeint sind sogenannte Austritte. f. bauliche Besonderheiten Eine bauliche Besonderheit der Wohnung liegt vor, wenn mindestens zwei der fünf folgenden Merkmale erfüllt sind: hochwertiger Fußboden Bad-Sonderausstattung architektonische Besonderheiten/besondere Ausstattung Aufzug in Gebäuden bis 5 Vollgeschossen zweites Innen-WC hochwertige Fußböden Hochwertige Fußböden sind in den Wohn- und Schlafräumen überwiegend (bezogen auf deren Grundfläche) vorhanden. Dazu zählen Echtholzparkett, Fertigparkett, Holzdielen, Fliesen, Designbelag, Marmorböden oder gleichwertige Natursteine - kein Laminat. Seite 10 von 15
Bad-Sonderausstattung Eine Bad-Sonderausstattung ist vorhanden, wenn mindestens drei der folgenden sechs Merkmale erfüllt sind: Badezimmermöbel vom Vermieter gestellt Badfenster zusätzliches, zweites Waschbecken im Bad Handtuchwandheizkörper Bad mit Wanne und separater Dusche Fußbodenheizung architektonische Besonderheiten/besondere Ausstattung - architektonische Besonderheiten: Maisonette-/Penthouse-/Galerie- /Attikawohnung - besondere Ausstattung: aufwendiger Stuck, besondere Deckenausstattung g. Wertige Zusatzausstattung Das Ausstattungsmerkmal wertige Zusatzausstattung ist durch das Vorhandensein von mindestens einem der drei folgenden Merkmale gekennzeichnet: - Einbauküche (nach 1990 eingebaut und mit Mobiliar und Elektrogeräten ausgestattet, so dass folgende Funktionen möglich sind: Kochen, Backen, Spülen, Kühlen, Aufbewahren) - zur Wohnung zugehöriger Stellplatz - zweites Bad (mit Wanne oder Dusche) h. Exklusives Wohnen Das Ausstattungsmerkmal Exklusives Wohnen ist durch das Vorhandensein von mindestens zwei der folgenden fünf Merkmale gekennzeichnet: - große Dachterrasse/großer Balkon ab 10 m 2 bzw. zwei Balkone bzw. großer Garten oder parkähnliches Grundstück - funktionstüchtiger Kamin Seite 11 von 15
- Fußbodenheizung in der gesamten Wohnung - hochwertige Einbauküche: nach 1990 eingebaut und mit Mobiliar und Elektrogeräten ausgestattet, so dass folgende Funktionen möglich sind: Kochen, Backen, Spülen, Kühlen, Aufbewahren; hochwertige Materialien und energieeffiziente Geräte (Herd mit Cerankochfeld, Induktionsherd, Kühlschrank, fest eingebaute Geschirrspülmaschine und Mikrowelle, Dunstabzugshaube, hochwertige Möbel und Arbeitsplatten, zum Beispiel Granit) - hochwertige Sanitärobjekte (zum Beispiel freistehende Wanne, Eckbadewanne, Wanne mit Luftsprudler, Massagedüsen oder ähnliches, Regendusche, Bidet, Designobjekte). Die energetische Beschaffenheit geht über die Ausstattungsmerkmale zeitgemäße Sammelheizung, zeitgemäße Fenster und zeitgemäße Außenwanddämmung in die Bewertung ein. Seite 12 von 15
Wohnwertmindernde Merkmale fehlende oder unzureichende Nahversorgungseinrichtungen für Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs unmittelbare Nähe zu störenden Industrie und Gewerbebetrieben, Verund Entsorgungsanlagen oder Verkehrsanlagen starke Belastung durch Lärm, Staub und Gerüche fehlende Waschmaschinenstellfläche bzw. anschlüsse in Bad/Küche o- der sonstigen Nebenräumen im Gebäude kein Geschirrspülmaschinenanschluss in der Küche vorhanden Türöffnungs- und Gegensprechanlage nicht vorhanden kein Keller, Bodenkammer, etc. kein Gemeinschaftsraum (Kinderwagen- oder Trockenraum) keine separate Abstellmöglichkeit für Fahrräder im Haus oder überdachte Abstellmöglichkeit auf dem Grundstück Wohnungen ab 5. Obergeschoss ohne Aufzug Internetanschluss kleiner 6000 kbit/s Wohnwertverbessernde Merkmale überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser (villenartige Wohngegend) gute Durchgrünung des Wohngebietes gute Erreichbarkeit des Stadtzentrums mit öffentlichen Verkehrsmitteln ebenerdige Dusche oder begehbare Badewanne Bad und IWC getrennt separate Speisekammer an der Küche Wohnküche größer 14 m 2 schwellenfrei, d.h. keine Schwellen zwischen den Räumen, ausgenommen Balkon- und Wohnungseingangstürschwellen bis 2 cm und Hauseingangstürschwellen bis 3 cm Abstellraum innerhalb der Wohnung einbruchhemmende Wohnungs- o- der Hauseingangstür (Widerstandsklasse WK3 gem. DIN V ENV 1627 bis 08/2011 bzw. RC 3 der DIN EN 1627) funkerfasste Heizkostenverteiler und funkerfasste Warmwasser- und Kaltwasserzähler Seite 13 von 15
5. Anwendung des Mietspiegels Mietpreisspannen In den einzelnen Tabellenfeldern sind Wohnungen zusammengefasst, die an Hand der Kriterien Wohnungsgröße, Baujahr und Ausstattung vergleichbar sind. Als ortsübliche Miete für die Wohnungen eines Tabellenfeldes kann nicht nur ein einzelner Mietwert angesehen werden, deshalb weisen die Felder der Mietspiegeltabelle jeweils Mietpreisspannen und den Mittelwert aus. Die Ausweisung einer Mietpreisspanne ist wegen der Unterschiedlichkeit von Wohnungen, die ein und demselben Tabellenfeld zuzuordnen sind, erforderlich. Die individuellen Eigenarten einer konkreten Wohnung können durch eine angemessene Einstufung innerhalb der betreffenden Mietpreisspanne berücksichtigt werden. Um die ortsübliche Miete für eine ganz konkrete Wohnung festzustellen, ist es notwendig, diese Wohnung dem entsprechenden Mietspiegel- Tabellenfeld zuzuordnen und anschließend eine Einordnung in die dort ausgewiesene Mietpreisspanne vorzunehmen. Diese Spanneneinordnung erfolgt unter Berücksichtigung von wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen. Im aktuellen Mietspiegel sind 11 wohnwertmindernde und 11 wohnwerterhöhende Merkmale ausgewiesen. Es gibt in der Praxis kaum Fälle, in denen alle genannten wohnwertmindernden oder wohnwerterhöhenden Merkmale vorliegen. Deshalb wird davon ausgegangen, dass die Spannenober- oder Spannenuntergrenze dann erreicht wird, wenn ausschließlich 10 wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale vorliegen. Danach ergibt sich für ein wohnwerterhöhendes Merkmal und für ein wohnwertminderndes Merkmal ein Anteil von 10 % oder 0,100 für die Einordnung in die entsprechende Mietpreisspanne. Wie die Ermittlung der ortsüblichen Miete erfolgt, ist im Folgenden an zwei Beispielen dargestellt. Seite 14 von 15
Rechenschritte zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete A-Die Zahl der wohnwerterhöhenden Merkmale ist gleich der Zahl der wohnwertmindernden Merkmale (oder beide=0, dann entspricht die Einzelvergleichsmiete dem im Mietspiegel-Tabellenfeld ausgewiesenen Mittelwert. B-Die Zahl der wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegt C-Die Zahl der wohnwertmindernden Merkmale überwiegt Werte im Mietspiegel Tabellenfeld: (Ausstattungsklasse 5, Baujahr 1946-1992, Wohnungsgröße 51-75 m 2 ) Spannenobergrenze 6,18 Mittelwert 5,31 Spannenuntergrenze 4,80 Übersicht der wohnwerterhöhenden und mindernden Merkmale Zahl der wohnwerterhöhenden Merkmale 8 Zahl der wohnwertmindernden Merkmale 3 Berechnung der Einzelvergleichsmiete für Beispiel B Werte im Mietspiegel Tabellenfeld: (Ausstattungsklasse 3, Baujahr bis 1946-1992, Wohnungsgröße bis 50 m 2) Spannenobergrenze 5,19 Mittelwert 4,65 Spannenuntergrenze 4,04 Übersicht der wohnwerterhöhenden und mindernden Merkmale Zahl der wohnwerterhöhenden Merkmale 2 Zahl der wohnwertmindernden Merkmale 8 Berechnung der Einzelvergleichsmiete für Beispiel C Rechenschritt I Zahl der wohnwerterhöhenden Merkmale 8 abzüglich Zahl der wohnwertmindernden Merkmale -3 Differenz 1 = 5 Rechensschritt II Differenz 1 5 multipliziert mit x 0,100 Produkt 1 = 0,500 Rechenschritt III Spannenobergrenze 6,18 abzüglich Mittelwert -5,31 Differenz 2 =0,87 Rechenschritt IV Produkt 1 0,500 multipliziert mit Differenz 2 x 0,87 Produkt 2 = 0,44 Rechenschritt V Mittelwert 5,31 zuzüglich Produkt 2 + 0,44 = Rechenschritt I Zahl der wohnwertmindernden Merkmale 8 abzüglich Zahl der wohnwerterhöhenden Merkmale -2 Differenz 1 = 6 Rechensschritt II Differenz 1 6 multipliziert mit x 0,100 Produkt 1 = 0,600 Rechenschritt III Mittelwert 4,65 abzüglich Spannenuntergrenze -4,04 Differenz 2 =0,61 Rechenschritt IV Produkt 1 0,600 multipliziert mit Differenz 2 x 0,61 Produkt 2 = 0,37 Rechenschritt V Mittelwert 4,65 zuzüglich Produkt 2-0,37 = Ergebnis Einzelvergleichsmiete 5,75 Ergebnis Einzelvergleichsmiete 4,28 Seite 15 von 15