Verantwortung und Aufgaben der Wertermittler Kurzkommentierung Schulung Vorstände und Wertermittler 1
Wird ein Kleingartenpachtvertrag nach 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 Bundeskleingartengesetz (BKleingG) gekündigt, hat der Pächter nach 11 Abs. 1 Satz 1 BKIeingG einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung für die von ihm eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen oder Anlagen, soweit diese im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Soweit Richtlinien für die Bewertung von Anpflanzungen und Anlagen von einer Kleingärtnerorganisation beschlossen und durch die zuständige Behörde genehmigt worden sind, sind diese bei der Bemessung der Höhe der Entschädigung zugrunde zu legen ( 11 Abs. 1 Satz 2 BKleingG). Schulung Vorstände und Wertermittler 2
Beim Wechsel von Pächtern wird die Bebauung und der Bewuchs des Kleingartens an den neuen Pächter verkauft. Dazu ist es erforderlich, dass der Wert des Kleingartens ermittelt wird. Die Wertermittlung erfolgt auf Grundlage einheitlicher Bewertungsmaßstäbe (Richtlinie) und der Wertermittlungspreis ist für den Verkäufer verbindlich. Grundlage ist die herausgegebene "Richtlinie für die Wertermittlung in Kleingärten beim Pächterwechsel vom Landesverband. Schulung Vorstände und Wertermittler 3
Rechtslage bei Pächterwechsel Die Frage, welche dem weichenden Pächter gehörenden, im Interesse einer gesetzmäßigen kleingärtnerischen Nutzung der Pachtparzelle zugelassenen Gegenstände in welcher Höhe zu entschädigen sind, muss sich an der Zielsetzung und sozialpolitischen Verantwortung sowie dem sozialen Charakter des Kleingartenwesens orientieren. Das könnte auch zur Vereinbarung von Höchstentschädigungsgrenzen führen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Neuverpachtung einer Kleingartenparzelle nach wirksamer Kündigung oder sonstiger (vereinbarter) Aufgabe des Pachtverhältnisses und die Frage der Veräußerung von Eigentum des ausscheidenden Kleingärtners an den neuen Pächter zwei rechtlich unabhängige Vorgänge sind: Schulung Vorstände und Wertermittler 4
Die Verpachtung der Parzelle ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Verpächter (Stadtverband bzw. Kleingartenverein) und dem neuen Gartenbewerber (Pächter). Gegenstand des Pachtvertrages ist die kleingärtnerische Nutzung der Fläche und die Zahlung des Pachtbetrages sowie die Erfüllung von Pflichten zur Erhaltung der Kleingartenanlage. Es ist also von vornherein rechtswidrig, wenn der scheidende Gärtner einen Nachpächter findet und diesem ohne Zutun des Vereines diesen Garten verkauft. Schulung Vorstände und Wertermittler 5
Die Eigentumsübertragung von Gegenständen, die als Hilfsmittel zur kleingärtnerischen Nutzung gegen angemessene Entschädigung auf der Parzelle zurückbleiben, dürfen (müssen) ist Gegenstand eines Kauf- oder Übereignungsvertrages zwischen dem ausgeschiedenen Pächter und dem neuen Pächter. In diesem Rahmen wirkt der Stadtverband Dresdner Gartenfreunde e.v. und seine Mitgliedsvereine in Erfüllung ihrer kleingärtnerisch gemeinnützigen Aufgaben mit, sie haben somit Kontrollfunktion zum Schutz der beteiligten Kleingärtner. Schulung Vorstände und Wertermittler 6
Gegenstand der Wertermittlung: Bewertet werden nur die der kleingärtnerischen Nutzung dienenden und vom scheidenden Pächter zurück gelassenen Einrichtungen, wie Gartenlaube, Aufwuchs und sonstige Einrichtungen, soweit sie genehmigt, nach der jeweiligen Garten- und Bauordnung zulässig und nicht Vereinseigentum sind. Schulung Vorstände und Wertermittler 7
Die Verantwortung der Vorstände bei der Vorbereitung und Durchführung der Wertermittlung für den Pächterwechsel Kündigung in schriftlicher Form Vertragsgegenstand ist Garten Den Unterschied zwischen Kündigung des Verpächters gemäß 9 Abs. 1 Nr. 2 6 BKleingG einerseits und Pächterkündigung oder Kündigung des Verpächters gemäß 8, 9 (1) Ziff. 1 BKleingG andererseits beachten! Schulung Vorstände und Wertermittler 8
Vorbereitung des Vorstandes: Unterlagen sichten, Protokolle, Auflagen, Einzelpachtvertrag Kündigung ist terminlich hinterlegt und richtig Planen und durchführen einer Begehung, sofern erforderlich Festlegungen treffen Nutzung, Zustand, Einhaltung Kleingartenordnung ist die Nutzung kleingärtnerisch ist der Zustand (Bepflanzung/Baulichkeiten) pachtkonform ist die Kleingartenordnung eingehalten worden Vereinbarung eines Termins mit einem Wertermittler ihrer Wahl Vorstand ladet Pächter zum Termin ein und organisiert den Ablauf der Wertermittlung Schulung Vorstände und Wertermittler 9
Durchführung der Wertermittlung: Vorstand empfängt beide Wertermittler am vereinbarten Ort eventuelle kurze Absprachen zum Ablauf, Mitteilung der Festlegungen Mitglied(er) des Vorstandes sollten Sachlage kennen und stellen dem Pächter die Wertermittler dem Pächter vor Befragungen des Pächters vor Ort, Notizen, eventuelle Absprachen über den Ablauf der Wertermittlung Fertigung des Protokolls durch die Wertermittler mit Hinweisen vom Vorstand und Übergabe des Protokolls spätestens nach 14 Tagen des Wertermittlungstages an den Vorstand Der Wertermittler kann keine Festlegungen für den abgebenden Pächter treffen. Er kann aber den Vorstand beraten und Empfehlungen für seine Verwaltungsarbeit im Bezug der Wertermittlung geben. Alle Festlegungen zur Nutzung des Gartens sowie die Erteilung von Auflagen für den Pächter sind Aufgabe des Vorstandes. Schulung Vorstände und Wertermittler 10
Grundlagen zur Wertermittlung für aufgeführte Gartenlauben: 1. Zum Grundpreis gehören : - ausreichende Fundierung - Dachdeckung - Betonfußboden ohne Belag - zulässige Toiletteneinbauten - Feuchtigkeitsisolierung - zulässige Installationen - Montage - Anstricharbeiten außen und innen Fehlende Bauelemente werden entsprechend Tabelle Bauleistung in % abgezogen. Schulung Vorstände und Wertermittler 11
Die Eintragungen in die Vorlage zur Protokollerstellung Seite 1 Kopf Bepflanzung Seite 2 Seite 3 Seite 4 Baulichkeiten bauliche Anlagen Rekultivierung Aufwandsentschädigung Schulung Vorstände und Wertermittler 12
Die Wertermittlung - gemeinsam mit dem Vorstand Möglicher Ablauf einer Wertermittlung für einen Pächterwechsel Die Wertermittlungsprotokolle für den Pächterwechsel werden von Wertermittlern in den jeweiligen Verbänden (SV, RV und TV) des Landes Sachsen nach den eigenen Vorgaben selbst erstellt. Entsprechend der Formularvorgabe und der Richtlinie des Landesverbandes ergeben sich jedoch regional unterschiedliche Herangehensweisen in den Verbänden. In der Regel hat sich in der Praxis jedoch folgender Trend herausgebildet. Schulung Vorstände und Wertermittler 13
a. Der Vorstand eines Vereins erhält nach der schriftlichen Kündigung des Pächters immer den Auftrag eine Wertermittlung einzuleiten. b. Er sollte vor einer Wertermittlung nicht nur mit einer Begehung den Zustand des Gartens feststellen, sondern auch den Termin gemeinsam mit Pächter, Vorstand und Wertermittler abstimmen. Alle sollten eingeladen werden und an dem festgelegten Termin teilnehmen. c. Vom Vorstand ist ein aussagefähiges Mitglied (der Gartenfreund kennt die Unterlagen und getroffenen Festlegungen) mitunter wird auch ein Fachberater extra hinzugezogen für eine Teilnahme am Wertermittlungstag auszuwählen. A. Eine Wertermittlung wird von mindestens zwei bestätigten Wertermittlern durchgeführt. B. Die Wertermittlung ist bei Tageslicht durchzuführen. C. Die Wertermittler müssen entsprechend ausgerüstet (Schreibzeug, Bandmaß, bei Erfordernis Foto, usw.) sein. D. Neueinsteiger sind von alten Hasen anzuleiten. Schulung Vorstände und Wertermittler 14
d. Wird das Protokoll dem Vorstand zugestellt, ist dies so in Ordnung. Eine Absprache zwischen Vorstand des Vereins und dem Wertermittler vor Ort bei der Datenerfassung für das Wertermittlungsprotokoll ist deshalb unerlässlich und zwingend notwendig (s.a. erster Satz vom Pkt. 2.3. der Richtlinie). e. Festlegungen des Vorstandes sind im Protokoll festzuhalten. So zum Beispiel: Laut Vorstand sind die Einfassungen der Beete zu entfernen (siehe dazu Begehungsprotokoll vom 28.04.2018). Schulung Vorstände und Wertermittler 15
f. Wird vom Vorstand vor einer Wertermittlung bereits mit dem Pächter die Beschaffenheit des Gartens auf seinen pachtkonformen Zustand geprüft, kann auch nach einer Wertermittlung in der üblichen Verfahrensweise es zu Ergänzungen kommen. Die Wertermittler werden von den Verbänden geschult und können fachliche Empfehlungen geben. Prinzipiell begründet der Vorstand an Hand der Kleingartenordnung (Verein/Verband) seine Entscheidungen diesbezüglich. g. Wird eine Sache (Bepflanzung oder bauliche Anlage) mit einem Wert im Protokoll taxiert, kann eine Entfernung dieser Sache nicht verlangt werden. Das wiederspricht dem Resultat, eine Sache hat einen Wert, soll aber entfernt werden. Schulung Vorstände und Wertermittler 16
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