SOMMERUMFRAGE 2017 Wirtschaftsraum Bern www.csl-immobilien.ch SOMMERUMFRAGE 2017 1
Herausgeberin CSL Immobilien AG, August 2017 Datenerhebung CSL Immobilien AG, Zürich Gestaltung CSL Immobilien AG, Zürich Die Publikation basiert auf einer standardisierten Online-Befragung von durch die CSL Immobilien AG ausgewählten Immobilienakteuren. Die Auswertung und Qualitätssicherung wurde ausschliesslich durch die CSL Immobilien AG vorgenommen. Es wird jedoch keine Garantie für die Fehlerfreiheit und Vollständigkeit gegeben, speziell im Hinblick auf Konklusionen und Prognosen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen. Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright 2017, CSL Immobilien AG
EDITORIAL Herzlichen Dank allen Teilnehmenden der Sommerumfrage für ihre Einschätzung und Zeit! Jedes Jahr fragen wir Immobilienexperten nach ihrer Einschätzung zum Büro- und Wohnmarkt in den Wirtschaftsräumen Zürich und Basel sowie diesen Sommer erstmals auch zu Bern. Mit der Befragung beleuchten wir auch die sonst quantitativ nicht erfassten und intransparenten Bereiche des Marktes wie die Incentives bei der Büroflächenvermietung. Im Vergleich zu den beiden anderen Wirtschaftsräumen ist der Rücklauf in Bern geringer ausgefallen. Wir hoffen jedoch, dass die Erkenntnisse der Umfrage interessant genug sind, um nächstes Jahr mehr Teilnehmer überzeugen zu können. Büromarkt Die grösste Nachfrage nach Büroflächen ist in der City respektive Altstadt sowie in der Region Breitenrain/Wankdorf zu finden. Aber auch im Gebiet Länggasse und Mattenhof/Ausserholligen wird die Nachfragesituation insgesamt positiv beurteilt. Schlusslicht bildet die Region Belp/Münsingen/Konolfingen. Die Nachfrage der einzelnen Branchen ist unterschiedlich verteilt, wobei vom Gewerbe und IT-Unternehmungen die grösste Nachfrage ausgeht, gefolgt von Forschung/Entwicklung sowie der Öffentlichen Hand. Erfreulich ist, dass das Unternehmenswachstum bei 21% der Fälle der Hauptgrund für die Büronachfrage ist. Dieser Anteil spiegelt die Zusatznachfrage sehr gut wider, während die anderen Gründe eher nur eine Abnahme oder Verlagerung der Nachfrage mit sich ziehen. Ebenso positiv stellt sich die Nachfrage bei kleinen Flächen bis 250 m 2 dar. In Bern wird bei fast einem Drittel der Mietvertragsabschlüsse mietfreie Zeit von durchschnittlich knapp drei Monaten gewährt, während in Zürich sogar bei der Hälfte mietfreie Zeit von durchschnittlich rund vier Monaten vereinbart wird. Die Incentives wie Ausbaukostenbeteiligung liegen in Bern bei rund 6% des Mietzinses. Wie auch bei anderen Bürostandorten werden zunehmende Vermarktungsaktivität, steigende Preissensitivität der Nutzer und zunehmende Zugeständnisse der Eigentümer verzeichnet. Für das kommende Jahr erwarten die Befragten mehrheitlich eine gleichbleibende Nachfrage. Im Hinblick auf die Leerstandsentwicklung zeigen sich die Experten weniger optimistisch, fast alle gehen von zunehmenden Leerflächen aus. Dabei erwartet nur die Hälfte sinkende Mietpreise, die übrigen Befragten gehen von gleichbleibenden respektive eher steigenden Mieten aus. Für die meisten bleibt der Berner Büromarkt ein Mietermarkt. Wohnmarkt Die Einschätzung des Wohnungsmarkts bietet wenige Überraschungen. Die Nachfrage im Eigentumssegment ist weiterhin sehr gut. Hier zeigt sich ebenso wie im Mietwohnungsmarkt eine stärkere Präferenz von neuen Wohnungen, was erfreulich in Bezug auf die aktuell hohe Bautätigkeit ist. Die Nachfrage im ländlichen Raum ist nicht sehr, aber im Vergleich zu Zürich und Basel durchaus noch vorhanden. Städtische Lagen sind jedoch im Miet- wie auch Eigentumssegment weiterhin Trumpf. Nachfrageschwächen zeigen sich bei kleinen Eigentumswohnungen sowie grossen Wohnungen im Mietwohnungssegment. Entgegen des aktuellen Trends zu Kleinwohnungen sehen einige Experten in diesem Bereich in Bern eine eher geringe Nachfrage. Überraschenderweise herrscht bei der erwarteten Mietzinsentwicklung unter den Befragten Uneinigkeit: Vom weiterhin angespannten Mietmarkt mit steigender Nachfrage bis hin zu sinkenden Preisen scheint in Bern alles denkbar. Das Marktgeschehen in Bern verdient mehr Aufmerksamkeit. Patricia Reichelt Verantwortliche Research & Marktanalyse
BÜROMARKT NACHFRAGE IN VERSCHIEDENEN REGIONEN Wie beurteilen Sie die Nachfrage nach Büroflächen in den folgenden Regionen? City / Altstadt Länggasse Mattenhof, Ausserholligen Breitenrain, Wankdorf Bümpliz Kirchenfeld, Murifeld Ostermundigen Region Ittigen, Zollikofen Region Belp, Münsingen, Konolfingen Region Köniz, Liebefeld schwach eher schwach NACHFRAGE VON BRANCHEN In welchen Branchen stellen Sie zur Zeit die grösste Nachfrage fest? Öffentliche Hand (15%) Keine spezielle / kein Trend feststellbar (5%) Finanz und Treuhand (10%) Medizin / Biotech / Pharma (5%) IT (20%) Gewerbe allgemein (30%) Forschung & Entwicklung (15%) GRÜNDE DER NACHFRAGE Wo sehen Sie den Hauptgrund für die aktuelle Nachfrage nach Büroflächen? Wachstum Standortoptimierung Kostensenkung Sonstige Räumliche Optimierung 4 SOMMERUMFRAGE 2017
BÜROMARKT NACHFRAGE NACH VERSCHIEDENEN FLÄCHEN Wie stark beurteilen Sie die Nachfrage nach Büroflächen in den folgenden Flächenkategorien? bis 250 m² bis 1000 m² bis 3000 m² > 3000 m² sehr schwach schwach eher schwach sehr MIETFREIE ZEIT BEI VERTRAGSABSCHLÜSSEN Wie oft wird bei Vertragsabschlüssen den Mietern mietfreie Zeit gewährt? 0-20% 21-40% 41-60% 61-80% 81-100% INCENTIVES Welchen Anteil vom Mietzins haben Incentives wie Beitrag zum Mieterausbau? 0-5% 5-10% 10-20% über 20% SOMMERUMFRAGE 2017 5
BÜROMARKT EARLY BREAK OPTIONS Wie häufig werden Early Break Options bei Mietvertragsabschlüssen gewährt? fast nie selten oft fast immer immer häufiger VERÄNDERUNG IM BÜROMARKT Wie haben sich die folgenden Aspekte / Kriterien im Büromarkt gegenüber dem Vorjahr verändert? Vermarktungsaktivität / Aufwand Preissensitivität der Nutzer Zugeständnisse der Eigentümer deutlich abgenommen leicht abgenommen gleich geblieben leicht zugenommen deutlich zugenommen EINSCHÄTZUNG DER NACHFRAGE FÜR DAS KOMMENDE JAHR Wie schätzen Sie die Nachfrage nach Büroflächen für das kommende Jahr ein? schwach eher schwächer bleibt gleich eher höher 6 SOMMERUMFRAGE 2017
BÜROMARKT LEERSTANDSENTWICKLUNG Wie wird sich der Leerstand entwickeln? wird abnehmen wird eher abnehmen bleibt gleich wird eher zunehmen wird zunehmen MIETPREISENTWICKLUNG Mit welcher Mietpreisentwicklung rechnen Sie für das kommende Jahr? sinkend eher sinkend eher steigend steigend bleibt gleich MARKTENTWICKLUNG Zu wessen Gunsten wird sich der Büromarkt entwickeln? Mieter Vermieter weder noch SOMMERUMFRAGE 2017 7
WOHNMARKT EINSCHÄTZUNG DER NACHFRAGE - WOHNUNGSTYP Wie stark beurteilen Sie die momentane nutzerseitige Nachfrage? Neue Wohnungen (bis 10 Jahre alt) Ältere Wohnungen (über 10 Jahre alt) Reihen- / Einfamilienhäuser Eigentum sehr gering gering eher gering sehr % Miete Neue Wohnungen (bis 10 Jahre alt) Ältere Wohnungen (über 10 Jahre alt) Reihen- / Einfamilienhäuser sehr gering gering eher gering sehr % EINSCHÄTZUNG DER NACHFRAGE - LAGE Wie stark beurteilen Sie die momentane nutzerseitige Nachfrage? Städtische Lage Lage in der Agglomeration Ländliche Lage Eigentum sehr gering gering eher gering sehr % Miete Städtische Lage Lage in der Agglomeration Ländliche Lage sehr gering gering eher gering sehr % 8 SOMMERUMFRAGE 2017
WOHNMARKT EINSCHÄTZUNG DER NACHFRAGE - WOHNUNGSGRÖSSE Wie stark beurteilen Sie die momentane nutzerseitige Nachfrage? Kleine Wohnungen (1.5 bis 2.5 Zimmer) Mittelgrosse Wohnungen (3.5 Zimmer) Grosse Wohnungen (4.5 Zimmer und mehr) Eigentum sehr gering gering eher gering sehr % Miete Kleine Wohnungen (1.5 bis 2.5 Zimmer) Mittelgrosse Wohnungen (3.5 Zimmer) Grosse Wohnungen (4.5 Zimmer und mehr) sehr gering gering eher gering sehr % MIETPREISENTWICKLUNG Mit welcher Mietpreisentwicklung rechnen Sie für das kommende Jahr? Bei der erwarteten Mietzinsentwicklung herrscht unter den Befragten Uneinigkeit: Die Einschätzung reicht vom weiterhin angespannten Mietmarkt mit steigender Nachfrage bis hin zu sinkenden Preisen. SOMMERUMFRAGE 2017 9
TEILNEHMER DER UMFRAGE An unserer Online-Umfrage haben 169 Immobilienexperten teilgenommen. Die Grafik zeigt, welche Funktion sie in der Immobilienwirtschaft haben. Sonstige Wirtschaftsförderer Mieter / Nutzer Analyst Asset Manager Wir danken allen Teilnehmern herzlich! Bewirtschafter Architekt Verkäufer / Ankäufer Eigentümer / Vermieter Vermittler Portfolio Manager 10 SOMMERUMFRAGE 2017
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