SOMMERUMFRAGE 2017 Wirtschaftsraum Zürich. SOMMERUMFRAGE

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1 SOMMERUMFRAGE 2017 Wirtschaftsraum Zürich SOMMERUMFRAGE

2 Herausgeberin CSL Immobilien AG, August 2017 Datenerhebung CSL Immobilien AG, Zürich Gestaltung CSL Immobilien AG, Zürich Die Publikation basiert auf einer standardisierten Online-Befragung von durch die CSL Immobilien AG ausgewählten Immobilienakteuren. Die Auswertung und Qualitätssicherung wurde ausschliesslich durch die CSL Immobilien AG vorgenommen. Es wird jedoch keine Garantie für die Fehlerfreiheit und Vollständigkeit gegeben, speziell im Hinblick auf Konklusionen und Prognosen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen. Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright 2017, CSL Immobilien AG

3 EDITORIAL Herzlichen Dank allen 169 Teilnehmern unserer Sommerumfrage. Wir haben sie nach ihrer Einschätzung zum Büround Wohnmarkt in den Wirtschaftsräumen Zürich und Basel sowie dieses Jahr erstmals auch zu Bern gefragt. Mit der Sommerumfrage versuchen wir auch die sonst quantitativ nicht erfassten und intransparenten Bereiche des Marktes wie die Incentives bei der Büroflächenvermietung zu beleuchten. Wir hoffen, Sie können einige interessante Erkenntnisse daraus gewinnen. Büromarkt Grundsätzlich scheint es im Zürcher Büromarkt einige Lichtblicke zu geben. Die Nachfrage in den Regionen stellt sich mehrheitlich wie letztes Jahr dar: Zürich City und Zug bleiben Regionen mit guter Nachfrage, gefolgt von Zürich West. Im Vergleich zum letzten Jahr hat sich jedoch die Einschätzung der Nachfrage im Limmattal etwas verbessert, das Furttal und das Zürcher Oberland bleiben Schlusslichter. Eine stärkere Nachfrage gibt es bei der Öffentlichen Hand und in den Branchen Forschung & Entwicklung sowie IT. Die letztes Jahr noch dominierende Nachfrage der Ausbildungsbranche wurde als deutlich geringer beurteilt. Hoffnungsschimmer zeigen sich bei dem wichtigsten Grund für die Büroflächennachfrage: Nachdem das Wachstum von Unternehmungen als Nachfragegrund im letzten Jahr mit 2% den historischen Tiefpunkt erreicht hat - ähnlich wie bei der Finanzkrise im Jahr spielt es 2017 wieder eine grössere Rolle (13%). Hier könnte sich eine Trendwende abzeichnen. Dafür könnte auch sprechen, dass bei grösseren Flächen ab 1'000 m 2 die Nachfrage leicht besser eingeschätzt wird als im Vorjahr. Bei Mietvertragsabschlüssen im Büromarkt wird bei rund der Hälfte der Fälle mietfreie Zeit gewährt. Die Dauer der mietfreien Zeit ist im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben und lag im Mittel bei knapp vier Monaten. Die Incentives lagen gemäss der Mehrheit der Befragten bei 5-10%, ein Drittel schätzte sie auf 10-20% des Mietzinses. Ein kleinerer Teil der Umfrageteilnehmer schätzten die Incentives sogar auf über 20%. Der Vormarsch bei der Flexibilisierung der Mietverträge zeigt sich vor allem bei den Early Break Options: Mehr als die Hälfte der Befragten gibt an, dass diese "immer häufiger" vorkommen. Der vorherrschende Mietermarkt hinterlässt Spuren bei Vermarktern und Eigentümern: Die Vermarktungsaktivität und der Aufwand hat für die Hälfte der Experten "deutlich zugenommen" und für weitere 39% "leicht zugenommen". Auch die Preissensitivität der Nutzer wird von der Mehrheit der Befragten mit zunehmender Tendenz beurteilt. Zudem haben die Zugeständnisse der Eigentümer für 44% der Teilnehmer "leicht zugenommen" und 41% sogar "stark zugenommen". Die Zukunftsaussichten in Bezug auf die Nachfrage werden erfreulicher beurteilt, 74% der Teilnehmer gehen zumindest von einer gleich bleibenden oder eher steigenden Nachfrage nach Büroflächen für das nächste Jahr aus. Insgesamt fallen die Erwartungen positiver aus als noch im Vorjahr. Die Einschätzungen der Leerstandsentwicklung hingegen fällt weniger positiv aus, 59% gehen von steigenden Leerflächen aus. Immerhin 29% der übrigen Experten erwarten zumindest gleichbleibende und 12% abnehmende Leerstände. Eine Tendenz zu sinkenden Mieten sehen 64% der Befragten, eine weitere Entwicklung zu Gunsten der Mieter sehen sogar 86% der Experten. Wohnmarkt Die Einschätzung des Wohnungsmarkts bietet wenige Überraschungen. Allerdings sticht die Nachfrage nach Mietwohnungen an städtischer Lage deutlich gegenüber den Agglomerationslagen hervor, was in Hinblick auf die aktuelle Bautätigkeit in der Agglomeration als Warnsignal gedeutet werden kann. Dies gilt ebenso für die nachlassende Nachfrage nach grösseren Wohnungen im Mietsegment. Für das nächste Jahr sind die Augen vor allem auf die Auswirkungen der Angebotsausweitung gerichtet. Der Eigentumsmarkt wird weiterhin sehr positiv eingeschätzt, für die Nachfrage im kommenden Jahr gilt die restriktive Hypothekenvergabe als grösster Bremsfaktor. Die Ergebnisse der Umfrage lassen auf eine lang erhoffte Belebung des Büromarkts schliessen. Patricia Reichelt Verantwortliche Research & Marktanalyse

4 BÜROMARKT NACHFRAGE IN VERSCHIEDENEN REGIONEN Wie beurteilen Sie die Nachfrage nach Büroflächen in den folgenden Regionen? Zürich City (Bahnhofstrasse, Enge, Seefeld) Zürich West Zürich Nord (Oerlikon, Glattpark etc.) Zürich Altstetten Gesamtes Stadtgebiet Zürich Flughafen Region (Kloten, Dübendorf etc.) Limmattal Furttal Zürcher Oberland Baden/Brugg Winterthur Zug Gesamter Wirtschaftsraum Zürich NACHFRAGE VON BRANCHEN schwach eher eher schwach In welchen Branchen stellen Sie zur Zeit die grösste Nachfrage fest? Öffentliche Hand (19%) Keine spezielle / kein Trend feststellbar (3%) Sonstige (1%) Finanz und Treuhand (13%) Medizin / Biotech / Pharma (5%) Gewerbe allgemein (7%) Ausbildung (8%) Consulting (7%) IT (18%) Handel (3%) Forschung & Entwicklung (16%) GRÜNDE DER NACHFRAGE Wo sehen Sie den Hauptgrund für die aktuelle Nachfrage nach Büroflächen? Sonstige in % % 3% 17% 33% 35% 25% 16% 24% 29% 28% 20% 31% 25% Kostensenkung Räumliche Optimierung % 24% 27% 24% 36% 30% 30% 37% 46% 31% 31% Standortoptimierung 20 50% 37% 32% 37% 32% 34% 32% 31% 30% 36% 30% Wachstum 0 13% 14% 10% 8% 13% 3% 4% 4% 2% SOMMERUMFRAGE 2017

5 BÜROMARKT NACHFRAGE NACH VERSCHIEDENEN FLÄCHEN Wie stark beurteilen Sie die Nachfrage nach Büroflächen in den folgenden Flächenkategorien? bis 250 m² bis 1000 m² bis 3000 m² > 3000 m² sehr schwach schwach eher schwach eher sehr MIETFREIE ZEIT BEI VERTRAGSABSCHLÜSSEN Wie oft wird bei Vertragsabschlüssen den Mietern mietfreie Zeit gewährt? 0-20% 21-40% 41-60% 61-80% % INCENTIVES Welchen Anteil vom Mietzins haben Incentives wie Beitrag zum Mieterausbau? 0-5% 5-10% 10-20% über 20% SOMMERUMFRAGE

6 BÜROMARKT EARLY BREAK OPTIONS Wie häufig werden Early Break Options bei Mietvertragsabschlüssen gewährt? fast nie selten oft fast immer immer häufiger VERÄNDERUNG IM BÜROMARKT Wie haben sich die folgenden Aspekte / Kriterien im Büromarkt gegenüber dem Vorjahr verändert? Vermarktungsaktivität / Aufwand Preissensitivität der Nutzer Zugeständnisse der Eigentümer deutlich abgenommen leicht abgenommen gleich geblieben leicht zugenommen deutlich zugenommen EINSCHÄTZUNG DER NACHFRAGE FÜR DAS KOMMENDE JAHR Wie schätzen Sie die Nachfrage nach Büroflächen für das kommende Jahr ein? schwach eher schwächer bleibt gleich eher höher 6 SOMMERUMFRAGE 2017

7 BÜROMARKT LEERSTANDSENTWICKLUNG Wie wird sich der Leerstand entwickeln? wird abnehmen wird eher abnehmen bleibt gleich wird eher zunehmen wird zunehmen MIETPREISENTWICKLUNG Mit welcher Mietpreisentwicklung rechnen Sie für das kommende Jahr? sinkend eher sinkend eher steigend steigend bleibt gleich MARKTENTWICKLUNG Zu wessen Gunsten wird sich der Büromarkt entwickeln? Mieter Vermieter weder noch SOMMERUMFRAGE

8 WOHNMARKT EINSCHÄTZUNG DER NACHFRAGE - WOHNUNGSTYP Wie stark beurteilen Sie die momentane nutzerseitige Nachfrage? Neue Wohnungen (bis 10 Jahre alt) Ältere Wohnungen (über 10 Jahre alt) Reihen- / Einfamilienhäuser Eigentum sehr gering gering eher gering eher sehr % Miete Neue Wohnungen (bis 10 Jahre alt) Ältere Wohnungen (über 10 Jahre alt) Reihen- / Einfamilienhäuser sehr gering gering eher gering eher sehr % EINSCHÄTZUNG DER NACHFRAGE - LAGE Wie stark beurteilen Sie die momentane nutzerseitige Nachfrage? Städtische Lage Lage in der Agglomeration Ländliche Lage Eigentum sehr gering gering eher gering eher sehr % Miete Städtische Lage Lage in der Agglomeration Ländliche Lage sehr gering gering eher gering eher sehr % 8 SOMMERUMFRAGE 2017

9 WOHNMARKT EINSCHÄTZUNG DER NACHFRAGE - WOHNUNGSGRÖSSE Wie stark beurteilen Sie die momentane nutzerseitige Nachfrage? Kleine Wohnungen (1.5 bis 2.5 Zimmer) Mittelgrosse Wohnungen (3.5 Zimmer) Grosse Wohnungen (4.5 Zimmer und mehr) Eigentum sehr gering gering eher gering eher sehr % Miete Kleine Wohnungen (1.5 bis 2.5 Zimmer) Mittelgrosse Wohnungen (3.5 Zimmer) Grosse Wohnungen (4.5 Zimmer und mehr) sehr gering gering eher gering eher sehr % MIETPREISENTWICKLUNG Mit welcher Mietpreisentwicklung rechnen Sie für das kommende Jahr? Ein Konsens unter den Experten besteht darin, dass es keine weiter steigenden Mietzinse geben wird. Ein Grossteil sieht in den Zentren eine stabile Entwicklung, während vor allem an Lagen in der Agglomeration oder in ländlichen Gebieten mit sinkenden Mieten und zunehmenden Leerständen gerechnet wird. SOMMERUMFRAGE

10 TEILNEHMER DER UMFRAGE An unserer Online-Umfrage haben 169 Immobilienexperten teilgenommen. Die Grafik zeigt, welche Funktion sie in der Immobilienwirtschaft haben. Sonstige Wirtschaftsförderer Mieter / Nutzer Analyst Asset Manager Wir danken allen Teilnehmern herzlich! Bewirtschafter Architekt Verkäufer / Ankäufer Eigentümer / Vermieter Vermittler Portfolio Manager 10 SOMMERUMFRAGE 2017

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12 CSL Immobilien AG Schärenmoosstrasse Zürich CSL Immobilien AG Zürcherstrasse Winterthur Colliers International Zürich AG ist eine Tochtergesellschaft der CSL Immobilien AG 12 SOMMERUMFRAGE 2017