Bewertung von Retail-Flächen im Umfeld der negativen Entwicklung des Detailhandels. Peter Pickel MRICS Zürich, 8. November 2016

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1 Bewertung von Retail-Flächen im Umfeld der negativen Entwicklung des Detailhandels Peter Pickel MRICS Zürich, 8. November 2016

2 Kompetenz Leistungsfähigkeit Glaubwürdigkeit Wir haben mehr als 18 Jahre intensive Erfahrung in der Bewertung von Immobilien aller Art in der ganzen Schweiz und zunehmend international und wir investieren laufend in die Weiterbildung unserer Mitarbeitenden. Mit einem gut organisieren Team von über 70 internen und mehr als 30 externen Schätzungsexperten sowie leistungsfähiger Software und modernste Applikationen sind wir in der Lage, jede Art von Bewertungsmandaten jederzeit wahrnehmen zu können. Unsere Analysen und Bewertungen geniessen im Markt ein Höchstmass an Glaubwürdigkeit und Anerkennung. Peter Pickel MRICS Director T peter.pickel@wuestpartner.com 2

3 Retailmarkt aktuelle Situation Konsum, Flächen und Mietpreise

4 Inlandkonsum 120 Bevölkerung und Detailhandel - Ausgewählte Kennzahlen Jahresdaten, Index 2005= Detailhandelsumsatz (GFK) Bruttogeschossflächen Verkaufsnutzungen (W&P) Konsum / m2 Verkaufsfläche abzüglich Online- und Versandhandel (Schätzung) Bevölkerung (BFS) 4

5 Baugesuche Verkaufsflächen Neubauvolumen in Millionen CHF 1' Zürich Basel Bern Genf Restschweiz Baubewilligungen Anstieg 2015/2016: - Gesuch für die Erweiterung «centro tenero Coop» - Gesuche für neue Einkaufszentren im Kanton Sion («Nouveaux Ronquoz») und Waadt (Vufflens-la-Ville) Quelle: Baublatt Info-Dienst; Wüest Partner 5

6 Flächenentwicklung und Mietpreise Angebotene Verkaufsflächen (in m2 pro Quartal) Spitzenmieten (CHF/m2 und Jahr, durchschn. Jahreswerte) Am stärksten betroffen: Klein- und Mittelzentren Auffällig dabei: Angebot in grenznahen Gebieten steigt spürbar stärker an Quelle: Baublatt Info-Dienst; Immo-Monitoring Wüest Partner Quelle: Immo-Monitoring Wüest Partner 6

7 Retailmarkt Spannungsfelder für die Bewertung

8 Grössen und Spannungsfelder bei der Bewertung von Retailflächen Eigentümer Markt Beeinflusser Erträge Eigentümer Kosten Renditen Markt 8

9 Retailmarkt Spannungsfeld Rendite

10 Renditen: Staatsobligationen vs. Retail 6% 5% 4% 3% 2% 1% Spitzenrenditen und Bundesobligationen Spitzenrenditen netto (2.Q. 2016) Zürich 2.3% Genf 2.6% Basel 3.1% Lausanne 3.3% Bern 2.9% 0% -1% Pfeile zeigen die Veränderung ggü. der Vorperiode Yield spread Spitzenrenditen (netto): Verkauf Zürich Bundesobligationen (20 Jahre) Quelle: Wüest Partner (Immo-Monitoring), SNB 10

11 Renditen: Transaktionen Geschäftsliegenschaften 9% Anzahl Transaktionen % 7% 6% Rendite (NIY) 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% Bundesobligationen (10 Jahre) Quelle: Wüest Partner (Transaktionsdatenbank), SNB 11

12 Retailmarkt Spannungsfeld Erträge

13 Relevante Faktoren in der Bewertung - (Mikro-)Lage und Passantenfrequenz - Visibilität und Wahrnehmung - (Flächen-)Erschliessung - Fläche - Nutzung Mieter / Umsatz - Cluster 13

14 (Mikro-)Lage und Passantenfrequenz Beispiel: Marktplatz St. Gallen Quelle: Wüest Partner (GeoInfo) 14

15 (Flächen-)Erschliessung Haupteingang 15

16 Fläche (und Marktmieten) Beispiel: Eff. Mietabschlüsse Retailflächen am Marktplatz St. Gallen Quelle: Wüest Partner (GeoInfo) 16

17 Retailmarkt - Zusammenfassung und Ausblick

18 Trends 2017 Einfluss auf Angebotspreise Angebotsumfeld Baumarkt: Versorgung Markt mit Neubauflächen abnehmend; jedoch einzelne Grossprojekte vor Realisierung mit lokaler Zunahme des Angebotes Angebotsentwicklung: Zahl der inserierten Flächen steigt nochmals an, aktuell ca m2 im Angebot Ladenöffnungszeiten: Erhoffte Impulse bleiben aus (Entscheid Schweizer Ständerat gegen Harmonisierung) Pfeilrichtung zeigt Wirkung auf aktuelle Preisprognose Nachfrageumfeld Nachfrage: Stagnierende inländische Konsumausgaben, steigende Bedeutung Onlinehandel und Auslandeinkäufen Flächen: Kleinere Flächen im Vergleich zu grösseren Flächen im Vorteil Lage: Zentraler Faktor für die Stabilität der Mietpreise bleibt die Passantenfrequenz Quelle: Wüest Partner (Immo-Monitoring) 18

19 Trends 2017 Entwicklung der Angebotspreise Quelle: Wüest Partner (Immo-Monitoring) 19

20 Fazit Der Retail-Markt ist angespannt und Erholung ist noch nicht in Sicht - Entspannung bei Renditeentwicklung bzgl. Spitzenrenditen in Sicht - Umsatzrückgang im gesamten Detailhandel durch Auslandeinkäufe und nachlassendes Bevölkerungswachstum - Markanter Umsatzrückgang im inländischen pro Kopf Konsum (ohne Online- und Versandhandel) - Branchen wie Food-Handel, Anbieter von Pharma- und Beauty-Artikeln sowie persönliche Dienstleister mit stabilen Umsatzzahlen, restliche Retailer mit sinkenden Margen und Absatzproblemen - Weiter sinkende Mietpreise von Detailhandelsflächen - Langfristige Mietvertragsabschlüsse (> 10 Jahre) immer seltener, Ausnahme Food-Branche an teilweise neuen Standorten - Flächennutzung wird interaktiver und flexibler (z.b. Vermittlung Flächen für Zwischennutzungen über Dritte), neue Vertragsmodelle gefragt - Incentive-Zahlungen (Mieterausbaubeteiligungen, rent free-perioden, Mietzinsstaffelungen u.a.) zu Lasten der Eigentümer haben nach den Büroflächen nun auch bei den Retail-Flächen Einzug gehalten 20

21 Herzlichen Dank! Bei Fragen stehe ich Ihnen Gerne zur Verfügung. Peter Pickel MRICS T peter.pickel@wuestpartner.com Wüest Partner AG Alte Börse Bleicherweg Zürich Schweiz wuestpartner.com