F A C H H O C H S C H U L E S T U T T G A R T H O C H S C H U L E F Ü R T E C H N I K Master Thesis Internationaler Masterstudiengang Projektmanagement Projektmanagement innerhalb des Redevelopment Bauliche Erneuerung eines Objektes unter vollem Betrieb Eingereicht von: Dipl.-Ing. (FH) Sabine Koziol Matrikelnr.: 810 021 Betreuer: Professor Christoph Ehrhardt FH Stuttgart - Hochschule für Technik Dipl.-Ing. Axel Ramsperger E&G Immobilienmanagement GmbH
Zusammenfassung Die Fähigkeit Vorauszudenken, dass gewisse Dinge nicht voraussehbar sind, ist von entscheidender Bedeutung. Mit diesem Satz von Jean-Jacques Rousseau beginnt meine Arbeit zum Thema Projektmanagement beim Umbau im Betrieb. Ist es nicht gerade das, was den guten Projektmanager auszeichnet? Er weiß, wie unsicher sich die (Projekt-) Zukunft vorhersehen lässt. Ein Projekt ist ja sogar schon dadurch definiert, dass keines genau dem nächsten gleicht. Dennoch ist es die Aufgabe des Projektmanagers, das Projekt von Anfang bis Ende zu planen und es dadurch in die gewünschte Richtung zu lenken. Doch was hilft der genauste Terminplan, wenn beim Bauen im Bestand wie es so schön heißt Unvorhergesehenes auftritt? Jetzt helfen keine starren Projektstrukturen. Jetzt zeichnet sich der gute Projektmanager dadurch aus, dass er flexibel reagieren kann, weil er insgeheim, ganz weit hinten in seinem Kopf, mit solchen Dingen gerechnet hat. Er weiß, dass es gewisse Dinge gibt, die nicht voraussehbar sind, auf die er aber trotzdem vorbereitet sein muss. Projektmanagement innerhalb des Redevelopment Bauliche Erneuerung eines Objektes unter vollem Betrieb. Das dürfte wohl die Krönung des Unvorhersehbaren sein. Ich behaupte, mit einem besonderen Projektmanagement lässt sich aber auch ein solches Projekt erfolgreich zum gewünschten Ziel führen. Meine Arbeit, die als Abschluss des International Masters Course in Project Management an der Hochschule für Technik in Stuttgart geschrieben wurde, wird diese Aussage zum Projektmanagement beim Umbau im Betrieb zunächst herleiten und beweisen, und im Anschluss daran, das angesprochene besondere Projektmanagement vorstellen. Darstellung des Problems Für den erfolgreichen Betrieb von Immobilien muss regelmäßig der Gebäudebestand an die Forderungen des Marktes angepasst werden. Dies bedeutet, dass kombinierte Neubau-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen die Bauaufgaben der Zukunft sein werden. Der Lebenszyklus einer Immobilie, insbesondere die technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer, können durch Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen beeinflusst werden. Dem Lebenszyklus gegenüber steht der Mieterzyklus, der jedoch (selbst bei langfristigen Mietverträgen) schlecht vorhersehbar ist. Wünschenswert wäre die Übereinstimmung der beiden Zyklen, so dass Sanierungsmaßnahmen in der Phase zwischen dem Nutzerwechsel erfolgen können. Dadurch dass diese beiden Zyklen einer Immobilie, der Lebenszyklus und der Mieterzyklus, in der Regel nicht übereinstimmen, kann es dazu kommen, dass Leerstandsphasen nicht mit dem optimalen Zeitpunkt einer Umstrukturierung zusammentreffen. Dies birgt insbesondere die Gefahr 1
Zusammenfassung 2 in sich, dass eine aufgeschobene aber längst überfällige Sanierungsmaßnahme lukrative Mieter zum Auszug bewegt. Aus diesem Grund stellt sich grundsätzlich die Frage, ob Gebäude zu entmieten sind, um einen sinnvollen Umbautermin zu erzwingen oder aber ob eine Erneuerung im Betrieb vorzuziehen ist. Dabei ist zu berücksichtigen, ob es wirtschaftlich oder möglich ist, die Nutzung während der Bautätigkeit auszulagern. Mit diesem Problem, der Gradwanderung zwischen Umbaumaßnahmen im Betrieb und denen, die dann nicht mehr möglich sind, wird sich ein Teil der Arbeit beschäftigen. Fällt die Entscheidung zugunsten des Umbaus im Betrieb, treten für diese Erneuerungsaufgaben besondere Planungs- und Ausführungsprobleme auf, die es zu untersuchen und zu beherrschen gilt. Ein gekonntes Projektmanagement wird hierbei von besonderer Bedeutung sein, das die dabei auftretenden komplexen Randbedingungen berücksichtigt. Formulierung der Master Thesis Es ist klar, dass ein Umbau nicht immer im leeren, ungenutzten Gebäude stattfinden wird. Der Umbau im Betrieb ist aber ein anspruchsvolles Bauprojekt, das sich deutlich von einem herkömmlichen Neubau unterscheidet. Hierbei geht es nicht nur um das Bauen an sich, sondern gleichzeitig auch um die Menschen, die das Gebäude während der Bauarbeiten weiterhin nutzen und die darin täglich ihrer Arbeit nachgehen. Dies führt zu der These: Redevelopment im Betrieb benötigt ein besonderes Projektmanagement Zur Bearbeitung dieser These muss das Anforderungsprofil an den Projektmanager aus zwei Blickrichtungen betrachtet werden. Zunächst ist es Aufgabe des Projektmanagers als kompetenter Mann an der Seite des Bauherrn, diesen bei anstehenden Umbaumaßnahmen zu beraten. Dies bringt die folgenden Fragen mit sich. Wann und unter welchen Bedingungen sind diese Umbaumaßnahmen am besten durchzuführen? Wann ist der beste Zeitpunkt, wie groß darf oder kann der Umfang der Bauarbeiten sein, um den Mieter weiterhin im Gebäude zu belassen? Gibt es auch Fälle, in denen es besser ist, dem jetzigen Mieter zu kündigen und ohne die Umbau-im-Betrieb-Problematik die anstehende Erneuerungsmaßnahme anzugehen? Um diese Entscheidungen vorbereiten zu können, werden besondere Projektsteuerungsinstrumente benötigt. Aber das Projektmanagement ist in diesem Fall nicht nur dafür da, als Vertreter des Bauherrn den Bauprozess zu begleiten und zu steuern. Schaut man vielmehr aus einem zweiten Blickwinkel darauf, geht es um einen noch komplexeren Vorgang. Die Arbeit des besonderen Projektmanagements fängt lange vor dem eigentlichen Bauprojekt an. Das Projektmanagement muss schon viel früher als Kommunikationsbasis zwischen dem Eigentümer bzw. Bauherrn und den Mietern bzw. Nutzern agieren. Der besondere Projektmanager ist so zu sagen gleichzeitig auch Mietermanager. Methodik der Herleitung und Beweisführung Der Aufbau der Arbeit ist deduktiv, d. h. zur These hinführend (Abb. 1). Die These wird hergeleitet, indem sie durch Fragestellungen, die in den einzelnen Kapiteln diskutiert werden, bewiesen wird. Ist eine Restrukturierung notwendig? Ist eine Restrukturierung im Betrieb möglich? Ist eine Restrukturierung im Betrieb sinnvoll?
Zusammenfassung 3 Abbildung 1: Wegweiser durch die Arbeit Im Weiteren wird die Arbeit sich mit dem Restrukturierungsprozess im Betrieb beschäftigen. Die Rolle der daran Beteiligten wird analysiert. Schwierigkeiten, die beim Umbau im Betrieb sowohl in der Projektvorbereitungsphase (z.b. erschwerte Gebäudeanalyse, Organisations- und Kommunikationsprobleme) als auch während der Bauphase (Schwierigkeiten auf der Baustelle, Kommunikation mit den Nutzern usw.) auftreten, werden herausgearbeitet. Damit ist die These bewiesen. Redevelopment im Betrieb benötigt ein besonderes Projektmanagement. Wie sieht es aber aus, dieses besondere Projektmanagement? Dazu gibt es in der Arbeit zunächst ein Kapitel über das Projektmanagement allgemein. Danach werden die Besonderheiten des Projektmanagements im Restrukturierungsprozess dargestellt. Es werden verschiedene Projektmanagement-Instrumente vorgestellt und Handlungsempfehlungen für den Projektmanager beim Umbau im Betrieb gegeben. Nutzen der Arbeit Für wen ist diese Arbeit interessant? Für wen wurde sie geschrieben? Das sind zum einen die Eigentümer, Vermieter, die Immobilienmanager und Verwalter. Sie stehen ständig vor der Entscheidung, wann bzw. wie der Gebäudebestand zu revitalisieren ist. Ihnen soll veranschaulicht werden, wie stark bestimmte Sanierungsmaßnahmen die Gebäudenutzung stören und ob es möglich oder überhaupt sinnvoll ist, den Betrieb weiterzuführen. Die zweite Gruppe, für die diese Arbeit interessant ist, sind die Projektmanager, weil bei diesen Erneuerungsmaßnahmen besondere Planungs- und Ausführungsprobleme auftreten, die es zu managen gilt. Der Nutzen der Arbeit liegt in diesem Fall darin, auf Schwierigkeiten im Restrukturierungsprozess aufmerksam zu machen und Handlungsempfehlungen für bestimmte Problemstellungen zu geben. D. h. ich möchte einen Beitrag dazu leisten, das Unvorhergesehene vorhersehbar zu machen. Fazit Dem Leser wird klar, dass das Zitat vom Anfang bestens auf die Arbeit des Projektmanagers bei Restrukturierungsprojekten passt. Das Hauptproblem in derartigen Projekten ist das viele Unvorhersehbare. Jeder weiss, dass im Laufe des Projektes Schwierigkeiten auftreten werden, sei es durch eine ungenaue Gebäudeanalyse oder durch den plötzlichen Verlust des bis dahin treuen Mieters. Der Bauherr alleine kann mit diesen Problemen nicht umgehen und nimmt sich so schlau wie er ist einen erfahrenen Problemelöser, den kompetenten Projektmanager
Zusammenfassung 4 an seine Seite. Diese Arbeit macht den Projektmanager auf die eventuell auftretenden Schwierigkeiten aufmerksam. Er kann sich nun darauf vorbereiten. Weiterhin gibt die Arbeit ihm für viele Problemfälle Handlungsempfehlungen, sodass er nicht als Feuerwehrmann agieren muss, retten muss, was noch zu retten ist, sondern das Projekt von Anfang an sicher anpacken und zum Erfolg führen kann. Dem besonderen Projektmanager ist also bekannt, dass gewisse Dinge nicht voraussehbar sind, er aber dennoch mit ihnen rechnen muss.
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