Bewerbung um den Carl Möllinger Preis 2010 bei der AfV Höxter 1924 e.v. mit der Bachelorarbeit: Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses Matthias Hardeck Am Rippinger Weg 101 33098 Paderborn Tel.: 0175 / 8026694 E Mail: mhardeck@gmx.de 1
Matthias Hardeck Am Rippinger Weg 101 33098 Paderborn Tel.: 0175/8026694 E Mail: mhardeck@gmx.de AfV Höxter 1924 e.v. Herrn Franz Josef Kaup Bergstraße 18c 37671 Höxter Paderborn, 29. Sept. 2010 Bewerbung um den Carl Möllinger Preis 2010 Sehr geehrter Herr Kaup, hiermit übersende ich Ihnen meine Bewerbungsunterlagen im Rahmen der Ausschreibung des Carl Möllinger Preises 2010. Mit freundlichen Grüßen Matthias Hardeck 2
Einleitung: Durch die Ölkrise im Jahr 1973 trat erstmals die Notwendigkeit eines verantwortungsvollen Umgangs mit Rohstoffen in das Bewusstsein. In Folge dessen wurde die erste Wärmeschutzverordnung entwickelt, die im Jahr 1977 in Kraft trat. Im Laufe der Jahre wurde diese mehrmals bearbeitet und novelliert bis zum Jahr 1994. Auf Grund des immer größer werdenden Umweltbewusstseins auch im Zuge der globalen Klimaerwärmung entwickelte sich die Wärmeschutzverordnung zum Energieeinsparungsgesetz weiter bis hin zur heute aktuell gültigen Energieeinsparverordnung 2009. Angesichts dieser gesetzlichen Entwicklung und der steigenden Entwicklung der Energiepreise rückt der Aspekt der energetischen Altbausanierung immer weiter in den Focus. Ziel ist es hier den Bestand zu schützen und zu erhalten, um den energetisch aufwendigen Neubau von Wohnraum zu vermeiden. Bei der energetischen Altbausanierung wird versucht durch verschiedene Maßnahmen, die im Weiteren dieser Arbeit näher erläutert werden, das zu sanierende Gebäude auf ein gutes energetisches Niveau nach heutigem Stand der Technik und nach Anforderungen der Energieeinsparverordnung zu bringen. Primäres Ziel ist es den Heizenergiebedarf deutlich zu senken und somit Ressourcen zu schonen und CO₂ einzusparen. Sekundäre Ziele sind unter anderem die Erhöhung des Wohnkomforts, denn die verschiedenen Bauteile, wie zum Beispiel die Fenster und Außenwände, kühlen nicht mehr so schnell aus, weil sie die Wärme besser speichern können und somit für ein behagliches Gefühl und ein deutlich besseres Raumklima sorgen. Ebenfalls ein Aspekt ist die deutliche Wertsteigerung der Immobilie durch die Sanierung, denn durch die in den meisten Fällen kostengünstigere Sanierung im Vergleich zum Neubau kann das Gebäude durch die Sanierung aus energetischer Sicht auf ein heutiges Neubauniveau gebracht werden. Erläuterung der Aufgabenstellung und Zielvorstellung: Im Rahmen dieser Arbeit wird das Thema der energetischen Altbausanierung an einem konkreten Projekt erläutert und dargestellt. Das Objekt ist ein Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten, die über drei Vollgeschosse mit jeweils zwei Wohneinheiten und einer Dachgeschosswohnung aufgeteilt sind. Das Dachgeschoss ist nur teilweise zu Wohnzwecken ausgebaut, neben der Wohnung befindet sich ein Trockenbodenraum. Das Kellergeschoss ist unbeheizt, der Treppenabgang bis zur ersten Tür zählt jedoch zum beheizten Bereich. Im Kellergeschoss befinden sich drei Garagen und Räume mit gemeinschaftlicher Nutzung. Bei dem Gebäude handelt es sich um einen herkömmlichen Massivbau mit Mauerwerkswänden und Stahlbetondecken, das Steildach (Satteldach) ist als Holzkonstruktion ausgeführt. Das Gebäude wurde 1968 erbaut. Nach der allgemeinen Einführung im ersten Teil erfolgt im zweiten Teil eine detaillierte Analyse des Ist Zustandes des zu sanierenden Gebäudes. Hier werden die einzelnen Bauteile mit ihrem Aufbau und die Anlagentechnik der Heizung und der Warmwasserbereitung erfasst um eine erste Aussage über den energetischen Zustand des Gebäudes treffen zu können. Auf Grundlage diese Analyse erfolgt im dritten Teil die Energieberatung. Die Energieberatung ermöglicht es, im Vorhinein abzuschätzen welche Bauteilveränderungen notwendig sind, um einen bestimmten energetischen Standard zu erreichen. Die Veränderung der Bauteile wird mit einer ersten Kostenschätzung versehen und somit bereits eine erste Aussage über die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen möglich. Nach dieser Energieberatung folgt der vierte Teil, in dem näher auf die Bautechnik hinsichtlich der Verbesserung des Wärmeschutzes eingegangen wird. In diesem Teil wird im einzelnen dargestellt, wie die Maßnahmen der Sanierung durchgeführt werden und worauf hierbei zu achten ist. Ebenfalls erfolgt eine genaue Kostenaufstellung anhand von Kostenberechnungen und Angeboten mit im Einzelnen notwendigen Plänen zur Ausführung. 3
Der fünfte Teil beschäftigt sich ausführlich mit der Anlagentechnik. Hier werden konkrete Vorschläge für die Verbesserung gemacht wie zu Beispiel die Umstellung auf eine zentrale Heizung und Warmwasserbereitung. Ebenfalls wird hier die Notwendigkeit und der Einbau einer Lüftungsanlage näher erläutert und detailliert dargestellt. Die Wirtschaftlichkeit einer solchen Sanierungsmaßnahme wird im sechsten Teil anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung in verschiedenen Varianten dargestellt. Dies geschieht auf Grundlage einer genauen Wohnflächenberechnung und einer Analyse der aktuellen Energiepreise. Ebenfalls werden hier mögliche Fördermaßnahmen mit einbezogen und die Erkenntnisse graphisch dargestellt. Im siebten Teil werden die rechtlichen Aspekte im Zusammenhang mit der Modernisierung erläutert. Es wird dargestellt, welche Vorschriften sich aus dem Gesetzt heraus ergeben und wie diese formgerecht umgesetzt werden. Unter anderem müssen Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter rechtzeitig mitgeteilt werden. Wie dies möglich ist, wird anhand eines Musterbriefes gezeigt. Ebenfalls besteht die Möglichkeit einer Modernisierungs und Mieterhöhungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Die Vorteile einer solchen Vereinbarung und die formelle Gestaltung sind hier aufgezeigt. Abschließend wird anhand eines Musterbriefes die formgerechte Ankündigung einer Mieterhöhung dargestellt. Die Musterbriefe orientieren sich an den im vorhinein erworbenen Erkenntnissen durch die Energieberatung und der Wirtschaftlichkeitsberechnung. Der achte und abschließende Teil dieser Arbeit enthält eine kurze Zusammenfassung der Ergebnisse und gibt einen Ausblick für weitergehende Aufgabenstellungen und Entwicklungen im Bereich der energetischen Altbausanierung. Ziel dieser Arbeit ist es, anhand eines konkreten Objekts das Thema der energetischen Altbausanierung darzustellen und wirtschaftlich zu bewerten. Dies wird mit Hilfe des typischen Ablaufs einer Modernisierungsmaßnahme aufgezeigt. Zuerst steht die Analyse des Ist Zustands an um auf Grundlage dieser Daten die Energieberatung durchzuführen. Durch die Energieberatung können Erkenntnisse über notwendige und sinnvolle Sanierungsmaßnahmen gewonnen werden. Danach werden die Maßnahmen geplant und durchgeführt. Anhand der auf der Kostenberechnung der Maßnahmen basierenden Wirtschaftlichkeitsberechnung wird die optimale Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete ermittelt. Ziel hierbei ist es dem Vermieter den Vorteil der Modernisierung aufzuzeigen ohne den Mieter durch eine übermäßige Mieterhöhung zu belasten. Hier werden im Folgenden die Teile der Arbeit nur auszugsweise dargestellt. Bei Detail Fragen ist die gesamte Arbeit heranzuziehen. 4
Analyse des Ist Zustands Die Tabelle zeigt den Energieverbrauch und den Energiepreis im Ist Zustand. Die Energiepreise orientieren sich an den Tarifen des ortsansässigen Energielieferanten und die Verbrauchsdaten sind klimabereinigte Mittelwerte aus den Verbrauchsdaten der letzten Jahre. Energieverbrauch Ist Zustand Preis Erdgas 119.988,00 kwh/a 6082,21 Strom 498,00 kwh/a 183,12 Gesamt 120.486,00 kwh/a 6265,33 Grundfläche 0% Diagramm Transmissionsverluste Fenster 39% Wärmebrücken 6% Außenwände 34% Trennwände/ decken 8% Dach/Decke 13% Das Tortendiagramm stellt die Transmissionsverluste der einzelnen Bauteile im Ist Zustand dar. Es ist deutlich zu erkennen, dass die meiste Wärme durch die Fenster und die Außenwände verloren geht. Daher ist darauf zu schließen, dass aus technischer Sicht eine Sanierung in diesem Bereich am sinnvollsten ist. 5
200000,00 150000,00 100000,00 Diagramm Energiebedarf Wärme 50000,00 0,00 50000,00 Energiebedarf in kwh/a Das Balkendiagramm stellt eine Bilanzierung der Wärmegewinne und Wärmeverluste im Ist Zustand dar. Auffällig sind die sehr hohen Transmissionsverluste auf Grund der schlechten Wärmedurchgangskoeffizienten der einzelnen Bauteile. Die Grafik stellt den Aufbau der Außenwand im Bestand dar. Der U Wert dieser Außenwand beträgt 1,35 W/(m²*K), der aus energetische Sicht als schlecht zu bewerten ist. 6
Sanierungsvorschlag Nach den Erkenntnissen aus der Analyse des Ist Zustands und der Energieberatung können nun die notwendigen Sanierungsmaßnahmen geplant und durchgeführt werden. Hier ist ein Liste der Arbeiten mit den dazugehörigen Kosten dargestellt, die notwendig sind um das Haus auf das Niveau eines Effizienzhauses 115 nach den Anforderungen der KfW Förderbank zu bringen, was größenordnungsmäßig einem vergleichbaren Neubau entspricht. Gegenstand der Leistungen Kostenberechnung Gerüstbauarbeiten 3.212,00 Ausbau der alten Fenster und Einbau der neuen Fenster 36.522,00 Fassadendämmung mit einem Wärmedämmverbundsystem 71.223,00 Anpassung der Dachüberstände und Abdichtung der Balkone 12.856,00 Dämmung des Dachgeschosses im Trockenbauverfahren 21.669,00 Modernisierung der Anlagentechnik (Kessel, Warmwasserbereitung und Lüftungsanlage) 52.517,00 Nebenkosten für Architekt und Bauleitung usw. 21.677,00 Brutto Summe 219.677,00 Die Grafik stellt den Aufbau der Außenwand nach der Sanierung dar. Der U Wert dieser Außenwand beträgt 0,188 W/(m²*K), der aus energetischer Sicht als sehr gut zu bewerten ist. 7
Diagramm Transmissionsverluste Grundfläche 1% Wärmebrücken 26% Außenwände 21% Dach/Decke 16% Fenster 29% Trennwände/ decken 7% Das Tortendiagramm stellt die Transmissionsverluste der einzelnen Bauteile nach der Sanierung dar. Es ist deutlich zu erkennen, dass die Wärmeverluste durch die Fenster und die Außenwände deutlich reduziert werden konnten. 200000,00 150000,00 Diagramm Energiebedarf Wärme 100000,00 50000,00 0,00 50000,00 Energiebedarf in kwh/a Das Balkendiagramm stellt eine Bilanzierung der Wärmegewinne und Wärmeverluste nach der Sanierung dar. Auffällig ist die deutliche Reduzierung der Transmissionsverluste durch die Verbesserung der Bauteile, im Besonderen der Außenwand. 8
Die Pläne zeigen die Planung des Einbaus der Lüftungsanlage und den Einbau der neuen zentralen Heizung und Warmwasserbereitung. Energieverbauch im Soll Zustand Die Tabelle zeigt den Energieverbrauch und den Energiepreis im Soll Zustand. Die Energiepreise orientieren sich an den Tarifen des ortsansässigen Energielieferanten und die Verbrauchsdaten wurden anhand der Energieberatung ermittelt und sind somit Bedarfswerte unter Berücksichtigung eines bestimmten Nutzerverhaltens. Energieverbrauch Preis Erdgas 26277,00 kwh/a 1443,51 Strom 1982,00 kwh/a 521,33 Gesamt 28259,00 kwh/a 1964,84 Ersparnis 9227,00 kwh/a 4300,49 9
Bewertung der Wirtschaftlichkeit Die im Folgenden dargestellte Wirtschaftlichkeitsberechnung zeigt die mögliche Form der Umlage der Sanierungskosten auf die Miete. Es wird eine Energiepreissteigerung von 8 % vorausgesetzt, da in den nächsten Jahren mit einer deutlichen Erhöhung der Energiepreise zu rechnen ist. Beispielhaft wird hier die Mieterhöhung anhand einer Wohnung dargestellt, die nach der rechnerischen Ermittlung, eine Wohnfläche von 76,57 m² hat. Für die umlagefähigen Kosten der energetischen Sanierung wird ein um 15 % verringerter Wert angesetzt, da für die Umlage nicht die Kosten in voller Höhe angesetzt werden dürfen. Von den Gesamtkosten der energetischen Sanierung müssen die Kosten der ansonsten fälligen Instandhaltung und Instandsetzung abgezogen werden. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung erfolgt auf Grundlage des Förderprogramms KfW Effizienzhaus 115 der KfW Förderbank. Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Umlegung der Sanierungskosten auf die Miete Hier die Variante für die optimale Umlegung für Vermieter und Mieter Win Win Situation Wohnfläche pro Wohneinheit 76,57 m² Kaltmiete pro Wohneinheit Einsparung an Energie 320,00 /Monat 0,67 /m²/monat Jährliche Preissteigerung (Energie) 8,00 % Umlage der Kosten 5,50 % Umlagefähige Modernisierungskosten 184.861,58 Mieterhöhung durch Modernisierung Energiekosteneinsparung Mehrbelastung für den Mieter Mehrbelastung für den Mieter 1,10 /m²/monat 0,67 /m²/monat 0,43 /m²/monat 32,87 /m²/monat 10
Warmmiete in Euro 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll (2010) (2010) (2015) (2015) (2020) (2020) (2025) (2025) (2030) (2030) (2035) (2035) (2040) (2040) Heizkosten Modernisierungskosten Kaltmiete Jahre Durch das Säulendiagramm ist dargestellt inwieweit sich die Warmmiete unter Berücksichtigung einer Energiepreissteigerung und einer Mieterhöhung durch die Modernisierungskosten im Laufe der Jahre verändert. Deutlich erkennbar ist hierbei, dass ab einem gewissen Zeitpunkt die neue Warmmiete nach der Sanierung bedingt durch die niedrigeren Energiekosten nicht so stark ansteigt wie die alte Warmmiete. Das beweist, wie auch schon in der Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen, dass die energetische Sanierung sich nach einer bestimmten Laufzeit nicht nur für den Vermieter sondern auch für den Mieter auszahlt. Warmmiete in Euro 16,00 14,00 12,00 10,00 "Warmmiete IST" "Warmmiete SOLL" 8,00 6,00 4,00 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 Jahre Das Liniendiagramm zeigt die Entwicklung der alten Warmmiete im Vergleich zur neuen Warmmiete nach der Sanierung. Erkennbar ist der Schnittpunkt der beiden Linien nach einem bestimmten Zeitraum, der ebenso zeigt, dass sich die Sanierung unter Berücksichtigung einer bestimmten Energiepreissteigerung durch die nun eingesparte Energie auszahlt und somit die Erkenntnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnung untermauert werden. 11
Anpassung der Miete Nach der Durchführung der Maßnahmen können nun die Sanierungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Tabelle zeigt, obwohl sehr umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, sich die monatliche Miete pro Wohneinheit um nur etwa 32,77 erhöht und somit der Mieter nicht übermäßig belastet wird und sich die Sanierung für den Mieter schon nach kurzer Zeit auszahlt. Aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung heraus ergibt sich somit die neue Miete wie folgt: Kaltmiete (alt/neu) Modernisierungskosten (5,50 %) Nebenkosten (neu) Summe 320,00 pro WE 84,07 pro WE 22,97 pro WE 427,04 pro WE Zum Vergleich die Miete im Bestand Kaltmiete (alt/neu) Nebenkosten (alt) Summe Differenz vorher/nachher 320,00 pro WE 74,27 pro WE 394,27 pro WE 32,77 pro WE Zusammenfassung Abschließend ist zu sagen, dass sich die Durchführung der Modernisierung sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter auszahlt. Das Gebäude ist nach der Sanierung nicht nur auf einem deutlich höheren energetischen Standard, sondern die Modernisierung stellt sich auch als wirtschaftlich und gewinnbringend dar. Ebenfalls geht mit dieser Modernisierung eine deutliche Erhöhung des Wohnkomforts einher. Die Bauteile verlieren nicht mehr so schnell an Wärme und können diese auch besser speichern, was ein behagliches Wohngefühl zur Folge hat. Nicht außer Acht zu lassen ist die deutliche Wertsteigerung des Gebäudes, denn es handelt sich nicht mehr um einen gewöhnlichen Altbau, sondern um einen sanierten Altbau, der aus energetischer Sicht fast dem Neubaustandard entspricht. Diese Arbeit kann dem Vermieter auch als eine Art Handbuch zur energetischen Altbausanierung, bezogen auf das konkrete Objekt, dienen, denn es stellt nicht nur im Detail die auszuführenden Arbeiten dar, sondern zeigt auch anhand von Musterbriefen die rechtssichere Erhöhung der Miete auf. Als Ausblick möchte ich die sehr wahrscheinliche Verschärfung der Anforderungen der Energieeinsparverordnung anführen. Alleine die Novellierung der Energieeinsparverordnung von 2009 beinhaltete eine deutliche Steigerung der Anforderungen. In Anbetracht dessen wäre es in einer weiterführenden Untersuchung interessant, wie es möglich ist, das Gebäude alleine durch den Einsatz von erneuerbaren Energien zu versorgen. Diese Umstellung könnte auch durch die Einbeziehung eines Energiecontracting Unternehmens erfolgen, das den Einbau, den Betrieb und 12
die Instandhaltung einer solchen Anlage sicherstellt. Unterstützend für die Untersuchung ist auch die zu erwartende Energiepreissteigerung im Bereich der fossilen Brennstoffe anzuführen. Im Rahmen der Wirtschaftlichkeit wäre es interessant zu untersuchen, inwieweit es sich lohnen würde, das Dachgeschoss zu zwei Wohneinheiten umzubauen und durch die so gewonnenen Mehreinnahmen an Miete eine Modernisierung noch besser und gewinnbringender zu finanzieren. Jedoch sind hierzu die rechtlichen Aspekte in Bezug auf das Baurecht und die Landesbauordnung zu prüfen. 13